Как найти хорошую управляющую компанию

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В марте 2023 года только в Москве работало 1142 управляющие организации. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Зачем нужна УК и как ее поменять

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

1. Уборку подъезда и придомовой территории.
2. Замену лампочек в подъезде.
3. Функционирование лифта в доме.
4. Отсутствие протечек на крыше.
5. Ремонт подъезда.
6. Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Критерии отбора УК

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

1. Найти все управляющие компании в своем городе.
2. Выбрать несколько подходящих по расположению.
3. Исключить компании без домов в управлении.
4. Проверить количество ушедших от УК домов.
5. Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
6. Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
7. Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
8. Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
9. Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
10. Изучить договор управления.
11. Провести общее собрание и подписать договор управления.

Шаг 1

Найти управляющие компании

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

1. Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
2. Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
3. Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
4. Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
5. Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

1. Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
2. Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

Шаг 2

Выбрать несколько подходящих УК

Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.

Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в реестре лицензий на портале ГИС ЖКХ в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу. В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.

Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.

Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной

Название УК	Домов в управлении
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон»	211
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники»	160
ООО Управляющая компания «Свитхом»	59
ООО «УК Уютный дом-М»	25
ООО «Жилищник 365»	15
Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации	0

Шаг 3

Исключить УК без домов в управлении

В сфере управления многоквартирными домами негласно действует принцип перекрестного субсидирования: УК берут деньги у одного дома, чтобы выполнить работы в других домах, а потом вернуть. Такие схемы не предусмотрены законом, но они позволяют управляющим компаниям вести свою деятельность без перерыва, не дожидаясь денег от конкретного дома.

В нашем примере в таблице у одной из УК — Московского государственного унитарного предприятия по обслуживанию жилищной кооперации — нет домов в обслуживании. Ее не стоит рассматривать вообще.

Шаг 4

Проверить количество ушедших домов

Рост ушедших домов — прямой показатель неудовлетворительной работы УК. Если УК работает качественно, то количество домов-клиентов растет. И наоборот, если УК не выполняет свои обязательства, дома уходят к другим УК.

Узнать об уходе домов от УК также можно через ГИС ЖКХ. Для этого в результатах поиска УК необходимо нажать на название управляющей компании — откроется карточка с информацией о ней. Далее нужно открыть вкладку «Сведения о домах» и найти дома, где истек период управления.

Пока эту статью готовили к выпуску, данные на портале изменились: изначально у ООО УК «Свитхом» было в управлении 72 дома, а осталось 60, то есть 12 перешли к другим управляющим компаниям. А в 2023 году у компании в управлении осталось всего 44 дома. Такой показатель ухода домов — повод искать другую УК.

Шаг 5

Найти отзывы об УК

Найти отзывы о работе УК можно двумя способами:

1. Выйти на дома, которые УК обслуживает, и расспросить жителей об их впечатлениях. Такой способ подойдет, если у вас есть время на опросы.
2. Найти отзывы в интернете.

Если негативные отзывы повторяются по одной и той же теме, это повод насторожиться: в работе УК есть пробелы. Если УК не отвечает на отзывы, это говорит об отсутствии диалога между УК и собственниками и неготовности работать с клиентами.

Шаг 6

Определиться с выбором: частная или государственная УК

При выборе УК может возникнуть вопрос, какая компания лучше: частная, государственная или муниципальная. Универсального ответа нет: как частная компания, так и государственная может работать и хорошо, и плохо.

Кроме того, можно попасть на уловку современных частных УК, которые подбирают названия так, чтобы их посчитали государственными или муниципальными. Не всегда указание в названии ГУП — государственное унитарное предприятие, или ГБУ — государственное бюджетное учреждение, или МУП — муниципальное унитарное предприятие, говорит о принадлежности организации к государству или муниципалитету.

Например, МУП «Жилищник» — муниципальная УК: перед самим наименованием «Жилищник» есть указание на форму организации — муниципальное унитарное предприятие. А ООО «МУП Московское ЖКХ» — частная УК: перед наименованием указано, что это общество с ограниченной ответственностью. МУП в самом наименовании компании не говорит о том, что УК муниципальная.

Шаг 7

Проверить новую УК

Перед тем как окончательно определиться с выбором УК, нужно ее проверить на наличие лицензии и отсутствие банкротства.

Наличие лицензии можно проверить через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.

Банкротство. Работать с управляющей, которая находится в процессе банкротства, — платить в никуда. Банкротство означает, что у УК есть большие долги, по которым она не платит. В итоге все поступившие платежи по ЖКУ будут направляться не на обслуживание и ремонт дома,а на погашение долгов, возникших ранее.

Проверить информацию о банкротстве можно через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Шаг 8

Определить причину смены УК и свои ожидания от новой УК

Смена управляющей компании происходит не из-за ее прекрасной работы, а наоборот. Причины могут быть разные, например:

• неудовлетворенность работой УК: постоянные поломки лифта, отсутствие уборки подъезда, придомовой территории и т. д.;
• высокие суммы в квитанциях за коммунальные услуги, которые жильцы потребили в квартире, или за содержание жилья.

Причины смены УК — это визитная карточка собственников, которые заинтересованы в смене управляющей компании. Они помогают убедить других собственников на общем собрании. Собственников в доме много, поэтому мнения о действующей управляющей компании могут быть разные. Неизбежно возникнет вопрос, почему вообще надо менять УК. Четкие причины смены УК помогут набрать голоса.

Кроме того, причины смены действующей УК помогут в общении с новой. Чтобы новая управляющая реально оценила свои возможности, необходимо сообщить ей ожидания от работы с ней.

Шаг 9

Провести переговоры

Договоритесь о встречах с администрациями выбранных управляющих компаний. Не ограничивайтесь одной УК и проведите встречу с двумя-тремя, чтобы можно было сопоставить ответы представителей УК на ваши вопросы и в итоге сделать выбор в пользу одной УК, с которой будете дальше работать. Если вы до стадии переговоров совершили все другие рекомендованные шаги, проблем с выбором УК для переговоров не будет.

На встречу следует взять последние платежки, чтобы сотрудники УК посмотрели на действующие тарифы в доме. Речь идет о тарифах на содержание и ремонт, который устанавливается общим собранием и согласуется с управляющей компанией. Такие тарифы на законодательном уровне не урегулированы, поэтому каждая УК изначально сама предлагает размер тарифа, который позволит обслуживать дом. Потом уже можно обсудить варианты снижения тарифа с администрацией УК.

Я советую пойти на встречу группе активистов дома, а оптимальнее всего — совету многоквартирного дома. Одна голова хорошо, а две лучше: то, что вы хотели спросить, можете забыть на встрече. Кроме того, смену УК стоит решать коллективно, чтобы другие собственники не обвинили вас в заговоре с новой управляющей компанией.

На переговорах уточните:

1. Опыт работы УК: с какого времени компания на рынке управления домами.
2. Портфолио УК с результатами работ в формате «до и после». Например, описание и фото дома до выбора УК и описание с фото после пары лет работы.
3. Способы коммуникации с жителями дома: мессенджеры, социальные сети и т. д. Наличие у УК группы в соцсетях позволит всегда быть в курсе новостей по дому: о плановых отключениях света, авариях, предстоящих работах, проверках счетчиков и пр.
4. Что может предложить УК по части обслуживания вашего дома: виды и перечни работ.

Как на любом рынке услуг, на рынке УК есть вилка цен. Цены не устанавливает государство, их диктуют спрос, предложение и покупательская способность.

Если брать цены ниже стандартных, придется работать в убыток или за эти деньги делать меньше. Обычно УК выбирают второй вариант, но об этом жителям, как правило, не говорят, хотя юридически пытаются себя обезопасить. Чтобы не было претензий со стороны жителей, в договор управления включается маленький перечень работ и услуг, который соответствует тарифу.

Если вам обещают сделать ремонт сразу же, не ведитесь. В ЖКХ для финансирования работ действует накопительная система, поэтому в первые 2—4 месяца УК реально ничего не сможет сделать. Чтобы отремонтировать подъезд, надо несколько месяцев вносить платежи на проведение ремонта. Оплата за ремонт может быть в платежке как в одной строке «Содержание и текущий ремонт», так и в отдельной строке «Текущий ремонт».

Если администрация УК говорит честно, что на определенные работы в доме в первый год обслуживания рассчитывать не стоит, и объясняет почему, следует сделать выбор в ее пользу.

Шаг 10

Изучить договор управления

Теоретически договор управления можно найти на ГИС ЖКХ, выбрав любой дом из лицензии конкретной УК. Но не всегда управляющие используют один договор во всех домах, поэтому на переговорах с УК следует уточнить условия предложенного именно вам договора.

Шаг 11

Провести общее собрание и подписать договор управления

О том, как провести общее собрание, мы рассказывали в статьях:

1. Как подготовить к нему документы.
2. Как организовать собрание онлайн.
3. Кто такой старший по дому, какие у него полномочия.

Как правило, новые УК помогают собственникам оформить все документы для собрания. Требования к документам утверждены приказом Минстроя № 44/пр.

После формирования протокола собрания необходимо дождаться, когда в реестр лицензий внесут изменения: дом исключат из управления старой УК и передадут в управление новой. Внесение изменений в реестр делается по заявлению новой УК.

Как выбрать надежную УК

1. Найдите несколько управляющих компаний для сравнения. Рынок УК большой, поэтому обратите внимание на компании в пешей доступности или в районе вашего дома.
2. Изучите отзывы об УК в интернете, хотя еще лучше лично спросить жителей домов, которыми управляет выбранная УК, нравится ли им обслуживание дома.
3. Проверьте лицензию на управление многоквартирным домом у выбранной УК через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
4. Проверьте, не идет ли процедура банкротства УК. Воспользуйтесь единым федеральным реестром сведений о банкротстве.
5. Определите причину смены нынешней УК и ожидания от новой управляющей компании. На вопрос «Зачем менять УК?» придется отвечать на общем собрании собственников, и четкие причины помогут набрать голоса за смену УК.
6. Ожидания от новой УК должны быть реальными и осуществимыми. Если дом в ужасном состоянии из-за десятилетий плохого управления, то за один год не получится решить все проблемы.
7. Сходите на встречу в УК и обратите внимание, не обещают ли золотые горы. Объективная оценка состояния дома и реальные возможности УК, о которых она открыто говорит, — признак профессионализма.
8. Изучите договор управления домом. Обратите внимание на наличие существенных условий: перечень общего имущества, перечень работ и услуг, размер тарифа и порядок его изменения, порядок оплаты, способы контроля работы УК.
9. Не верьте грамотам и кубкам управляющих компаний.

Отвечает генеральный директор ПАО «Городские Инновационные Технологии» Сергей Минко.

Чтобы выбрать управляющую компанию, нужно понимать главное — для УК обслуживание домов является высокодоходным бизнесом. И потому многие компании развивают этот бизнес, привлекая всё большее число домов, «расширяя свою клиентскую базу», используя красивую рекламу и т. д. Не нужно вестись на рекламные призывы, стоит оценивать работу УК по её конкретным результатам.

Во-первых, нужно понимать, что входит в обязанности таких компаний. Это уборка подъездов и придомовых территорий, замена лампочек, контроль работы лифтов, мусоропроводов, проведение плановых и аварийных ремонтов и т. д. То есть для выбора УК стоит сначала посмотреть на состояние тех домов, которые эта компания уже обслуживает. Может оказаться, что УК с регалиями «лучшей» является такой только на бумаге. Во-вторых, стоит поговорить с жителями таких домов, узнать, что они думают о своей управляющей компании. Нелишним будет спросить и мнение работников УК — дворников, уборщиц, ремонтников. Если компания старается удерживать своих лучших сотрудников, чтобы обеспечивать обслуживание домов на высоком уровне, то и зарплаты она будет платить работникам без задержек, и спецодеждой обеспечивать, и т. д.

Кроме того, необходимо ознакомиться с финансовой отчётностью работы УК — какие средства собираются с жильцов, на что эти деньги идут. Иногда из таких документов видно, что лампочки для освещения в подъездах стоят явно больше, чем они продаются в обычных магазинах, а инструментарий для дворников — просто золотой по цене. Это повод задуматься о том, куда УК направляет собранные с жильцов средства. Деятельность такой компании должна быть понятной, прозрачной и быстрой. Руководство организации должно быть доступным — именно в этом заключается большая часть работы УК: быть открытыми для общения с жильцами, оперативно реагировать на жалобы и пожелания, поддерживать функционирование жилого многоквартирного дома так, чтобы этих жалоб было минимальное количество.

В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит

Эксперты объяснили, какие преимущества и недостатки для владельцев квартир в многоэтажках несет в себе новый закон

С 1 сентября 2022 года в России изменился порядок выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах (МКД). Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России. Эксперты рассказали, как изменения повлияют на жизнь собственников квартир.

Что изменилось

Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).

«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ. Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.

Преимущества нововведения

Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.

После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.

Риски для жильцов

К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.

Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.

Авторы

Вера Лунькова,

Георгий Трушин

От работы управляющей компании зависит комфорт, а зачастую и безопасность всех жильцов многоквартирного дома. Чем занимается управляющая компания и как ее можно выбрать? Рассказывают наши эксперты.

Какие обязанности несет управляющая компания

Чем занимается управляющая компания? Управляющая компания (УК) отвечает за функционирование всех коммуникаций в доме. Водопровод, электричество, вывоз мусора, сохранность всего общего имущества (и в том числе самого дома), работа лифтов – все это входит в обязанности управляющей компании. Если управляющая компания хорошо справляется со своими обязанностями, все неисправности быстро устраняются, а аварии предупреждаются или ликвидируются благодаря быстрому ремонту.

Предполагается, что у управляющей компании есть перечень ежедневных, ежемесячных, сезонных работ, а также график запланированного ремонта.

С управляющей компанией заключается договор, в котором должны быть прописаны ее обязанности.

Какие вообще есть варианты управления домом и чем УК лучше?

В Жилищном кодексе указываются три способа управления многоквартирным домом:

Управление при помощи специализированной компании имеет свои плюсы: сами собственники могут не тратить время и силы на решение текущих и срочных вопросов, им не нужно вникать в специфику работы обслуживающих организаций и вдаваться в юридические тонкости. При этом собственники жилья могут сами принимать решение относительно того, какой именно компании доверить свой дом.

Критерии выбора управляющей компании

Как выбрать управляющую компанию? Самое главное – потенциальная управляющая компания должна иметь соответствующую лицензию. Перед тем как заключать любые договоры, обязательно нужно проверить ее наличие и убедиться, что лицензия действующая.

Отыскать подходящие компании, работающие в том или ином районе, можно на порталах ЖКХ, в электронном справочнике (2ГИС, «Яндекс», «Гугл карты» и так далее), на порталах районов или округов (если таковые есть). Таким образом можно отобрать УК, которые обслуживают дома в районе, а также сразу посмотреть, сколько многоэтажек уже находится на их попечении (если есть свободное время, можно даже попытаться получить отзывы от жильцов этих домов, чтобы оценить работу УК).

При выборе управляющей компании стоит обратить внимание на то, за какие дома она уже отвечала и в течение какого времени. Управляющие компании могут предоставлять список своих услуг и прайс на их выполнение с указанием повышающих коэффициентов. Лучше выбирать, конечно, ту, которая готова оказывать весь комплекс услуг, в противном случае придется заключать дополнительные договоры или искать сторонних исполнителей. У некоторых управляющих компаний есть своя материально-техническая база, а также собственный персонал. Все нюансы об этом нужно узнавать заранее, также поинтересуйтесь квалификацией сотрудников.

Если рассматриваются несколько компаний, можно попросить их сделать предложение, в котором будет наглядно видно, какой именно комплекс услуг оказывается и за какие деньги. Если вам предлагается типовой договор, его требуется заранее изучить и, возможно, показать юристу для оценки. Помните, что вы можете со своей стороны вносить предложения по изменению договора. В договоре должны быть следующие пункты: перечисление общедомового имущества, перечень работ и услуг, а также система дополнения этого перечня, список коммунальных услуг, размер, порядок и сроки оплаты услуг УК, формат отчета УК перед жителями. Естественно, с учетом конкретных обстоятельств можно добавлять пункты, которые актуальны для конкретного дома.

Лучше, если переговоры будет проводить совет управления дома, в этом случае меньше вероятность того, что один человек упустит какие-то важные нюансы.

Предполагаемую компанию обязательно нужно проверить на банкротство. В этом поможет Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если УК имеет большие долги, она не сможет выполнять свою работу – дом останется без должного внимания, а выплаченные деньги, по сути, не принесут никакой пользы жильцам.

Какая управляющая компания лучше: частная или государственная

Зависит от конкретной ситуации. Частная компания может за дополнительную плату оказывать дополнительные услуги, которые необходимы конкретному дому. Но качество работы конкретной компании зависит от ее руководства и возможностей. Поэтому есть смысл рассматривать и государственные, и частные компании, а выбирать по другим критериям: набор услуг, типовой договор, отзывы жильцов домов, которые она обслуживает.

Рекомендуемый алгоритм по выбору УК

Чтобы выбрать управляющую компанию, собственники должны организовать общее собрание. На нем будут рассмотрены актуальные предложения, после чего голосованием решается, какой именно компании отдать предпочтение. Если приоритеты в выборе уже расставлены, можно пригласить на собрание представителей УК, чтобы они сами рассказали, как будут выполнять свою работу.

Порядок выбора управляющей компании предполагает, что решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания может оказать поддержку в оформлении всех документов. Если вы не уверены в том, что делаете все правильно, можно воспользоваться услугами УК, но лучше как можно больше вникать в ситуацию, чтобы максимально со своей стороны ее контролировать.

О том, куда жаловаться, если УК не выполняет свою работу, читайте в нашей статье 

Правовая справка:

Выбор способа управления МКД и новой УК относится к компетенции общего собрания собственников помещений (ст.44, ст.161 ЖК РФ). Процедура проведения общего собрания собственников многоквартирного дома в форме собрания или заочного голосования регламентируется ст. 45-48 ЖК РФ. Согласно п.8 ст. 161 ЖК РФ собственники могут в одностороннем порядке отказаться от ДУ с УК и выбрать новую, если не выполняются условия ДУ, а также расторгнуть ДУ по истечении срока его действия.

В Москве распоряжением Департамента ЖКХиБ г.Москвы от 29.09.2006г. N 05-14-316/6 утверждён порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Этапы и формы документов из указанного порядка можно использовать при переходе дома в новую УК. Однако ряд положений в нём уже не соответствуют действующему законодательству и практике управления МКД. Вопросы передачи дома в управление новой УК также определены в постановлении Правительства Москвы от 13.05.2008 N 381-ПП «О совершенствовании системы управления ЖКХ в г.Москве».

Согласно постановлению Правительства Москвы от 27.07.2010г. № 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве» органы исполнительной власти (управы районов) обязаны не только провести конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам помещений в проведении общего собрания и передаче дома в новую УК. Постановлением Правительствам РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, согласно которому управы районов г.Москвы проводят такой конкурс в случае, если собственники помещений МКД не выбрали способ управления МКД и УК или нереализовали своё решение по выбору.

На практике более реален и оперативен переход МКД в другую УК, в случае организации в доме ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства. ТСЖ вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента гос.регистрации договор управления со специализированной УК. Есть примеры МКД без ТСЖ, в которых одна группа собственников проводила общее собрание по выбору новой УК, и следом за ней другая группа при поддержке действующей УК тут же проводила новое собрание по переизбранию старой УК. И так по несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт, и терялись добрососедские отношения.

Вопрос денег:

Важным критерием при выборе новой УК является для жителей стоимость её услуг и её соотношение с их качеством. В случае договорённости с новой УК о применении утверждённых нормативных ставок на ЖКУ достаточно в протоколе общего собрания и в ДУ прописать, что УК оказывает услуги по ежегодно утверждаемым ценам и тарифам, но если ставка содержания и ремонта помещения за 1 кв.м. выше нормативной, необходимо настаивать на утверждении собственниками ежегодно сметы на управление МКД, содержании и текущем ремонте общего имущества. При смене УК, новая УК начинает вести по дому финансово-хозяйственную деятельность с «нуля», а по предыдущему периоду взаиморасчёты с бывшей УК закрываются собственниками самостоятельно.

Мониторим и выбираем УК

Искать альтернативную УК можно, конечно, в Интернете. Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на сайте (http://mgi.mos.ru/rating/rating2012/). Основным критерием выступают количество зафиксированных фактов нарушений по управлению и эксплуатации. У данного рейтинг есть существенный минус – нет корреляции между количеством нарушений и количеством домов, неудивительно, что первые места занимают УК, у которых в управлении находится по 1-2 домам, а в хвосте — компании с большим количество объектов, что естественно увеличивает вероятность и количество нарушений норм эксплуатации, которых кстати, настолько много, что выполнить все при работе по нормативной минимальной ставке крайне трудно. Также существуют специализированные порталы УК в Москве, например, http://жкх-сфера.рф/p0004.htm, http://youhouse.ru/catalog/rubric.php?rub=1 и др.). Получить информацию об УК в своём районе можно в органах местной власти (управах районов).

Основными критериями при выборе УК являются: цена работ и услуг, качество и сроки оказания работ и услуг, опыт работы УК, имидж УК, квалификация работников УК, наличие материально-технической базы, количество и специфика объектов управления, наличие сертификатов и лицензий, отсутствие жалоб и др.

Если есть альтернативы по выбору новой УК, проведите конкурс по основным критериям, а также организуйте встречу с руководством каждой УК с инициативной группой собственников.

Бланк оценки УК для проведения тендера

1.Материально-техническая база+10 баллов — при наличии собственной уборочной техники, оборудования и инструментария, оборудованного офисного помещения
0 баллов – при отсутствии техники, офисного помещения

№ п/п	Критерии оценки	Оценка
2.	Кадровый состав	+10 баллов – при наличии необходимых компетентных сотрудников: инженеры, техники, бухгалтерии, юристов, специалистов по работе с населением 0 баллов – при отсутствии необходимых штатных сотрудников
3.	Предоставление дополнительных услуг жителям	+10 баллов – при наличии востребованных дополнительных услуг с хорошим качеством и с конкурентными ценами 0 баллов – дополнительные услуги отсутствуют
4.	Членство в саморегулируемой организации	+10 баллов — при подтверждении членства в СРО 0 баллов – при отсутствии подтверждения
5.	Привлечение собственников помещений к контролю за ходом выполнения работ по ремонту общего имущества	10 баллов – участие в приёмке работ собственников помещений (представителей) 0 баллов – отсутствие собственников помещений (представителей) в приёмке работ
6.	Количество заключённых договоров управления с собственниками помещений в многоквартирном доме	+10 баллов – договоры заключены с не менее 90% собственниками помещений 0 баллов – договоры не заключены или заключены с незначительной часть собственников (менее 50%)
7.	Наличие (отсутствие) судебных дел по искам собственников к УК	+10 баллов – отсутствие судебных дел или рассмотренных в суде с отказом в иске заявителю (собственнику) 0 баллов – наличие исков собственников, по которым суд признал виновным УК
8.	Отсутствие задолженности УК перед поставщиками ЖКУ, подрядными организациями	+10 баллов – при отсутствии подтверждённой задолженности 0 баллов – при имеющейся просроченной задолженности
9.	Страхование управляющей организацией гражданской ответственности	+10 баллов – при наличии страхования ответственности (безотзывная банковская гарантия) 0 баллов – при отсутствии страхования
10.	Раскрытие управляющей организацией информации о своей деятельности в соответствии со Стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731	+10 баллов – информация раскрыта полностью, размещена для обозрения и представляется собственнику по его запросу 0 баллов – информация раскрыта частично или не соблюдение требований в части раскрытия информации
11.	Наличие у УК официального Интернет-сайта и информационных стендов в подъездах МКД с размещенной информацией по всем направлениям деятельности организации	+10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие
12.	Наличие предложений по улучшению состояния многоквартирного дома, а также мероприятий по энергосбережению в открытом доступе для населения.	+10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие

О главном: Можно заочно промониторить УК в Интернете, просмотреть содержание сайтов УК, оценить их клиентоориентированность, наличие полезной информации для жителей, личного кабинета. Но самый лучший вариант – найти УК в своём же микрорайоне (территориальная близость важна и жителям и УК для оперативной и качественной работы) по положительным отзывам жителей и при наблюдении за результатом работы соседней УК в сравнении со своей.

Заключаем договор управления с новой УК:

• в 1 МКД должна быть только 1 форма ДУ для всех собственников помещений, которая утверждается на общем собрании. Многие УК использует типовую форму ДУ, рекомендованную распоряжением ДЖКХиБ г.Москвы от 21.03.2011г. № 05-14-112/1. Применение нетиповой формы ДУ и его частое изменение нежелательно, т.к. во-первых, это затрудняет на практике выполнение УК отличных от типовых положений ДУ из-за недостаточной информированности о них собственников и сотрудников УК, а во-вторых, нетиповые ДУ вызывают настороженность и неодобрение большинства собственников, сотрудников госструктур сферы ЖКХ, РСО;
• ДУ содержит в себе все обязательные по закону положения (в п.3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), особое внимание стоит уделить составу общего имущества и цене договора (по каким тарифам будут оказываться ЖКУ);
• ДУ подписывается отдельно с каждым собственником помещения МКД или по доверенности с уполномоченным представителем, которая прилагается к договору;
• ежегодно к действующему ДУ утверждаются дополнительным соглашением на основании протокола общего собрания собственников размер ставка по содержанию и ремонту помещения за 1 кв.м. в месяц и смета по содержанию и текущему ремонту.

Уведомляем о смене УК:

Важным этапом является уведомление собственниками помещений (ТСЖ) совместно с выбранной УК всех участников процедуры передачи МКД. К уведомлению необходимо приложить заверенные копии протокола общего собрания и ДУ. Желательно вручить уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты вступления ДУ в силу.

Уведомляются:

• бывшая УК с указанием перечня документов, подлежащих передачи вновь избранной УК за 30 дней (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). В постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. дан перечень документации, необходимой для управления МКД. Письмом Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 даны разъяснения о том, что не передача документации не означает невозможность передачи МКД новой УК;
• органы государственной власти, ответственные за соблюдение жилищного законодательства в сфере управления МКД (в Москве – управа района);
• государственная жилищная инспекция (МЖИ);
• организация, отвечающая за внесение изменений в единый реестр управления МКД (в Москве – Городской центр жилищных субсидий);
• ресурсоснабжающие организации (РСО) по МКД. Например, в Москве, чтобы РСО перезаключили договоры на новую УК, необходимо направить в их адрес также письма о расторжении с этого же срока договоров по старой УК. Если не удаётся добиться писем – необходимо привлекать органы государственной власти для убеждения РСО;
• подрядные организации (о перезаключении или о расторжении действующих договоров) по лифтам, вывозу ТБО и пр.;
• организации, выделяющие бюджетные субсидии и льготы (в Москве по субсидиям на эксплуатацию – ГУ ИС АО г.Москвы, по льготам жителей — Городской центр жилищных субсидий);
• единый расчётный центр, если платежи собственников осуществлялись через него, а не самостоятельно УК (в Москве ЕИРЦ ГУ ИС района). В Москве, чтобы перекодировать единый платёжный документ (ЕПД) в ЕИРЦ – поменять расчётный счёт старой УК на р/с новой УК, необходимо также добиться от бывшей УК подписания договора (соглашения) об исключении этого МКД из перечня домов, по которым УК получает платежи собственников. Это внутренний порядок работы ЕИРЦ, строгое следование которому также зависит от отношений руководства ГУ ИС района с бывшей УК, и от того, остаётся ли дом в ведении ЕИРЦ при смене УК.

Новой УК нужно быть готовой морально и материально к тому, что 2-3 месяца может уйти на то, чтобы перезаключить договоры и перевести платежи собственников и бюджетные средства на себя. Первое время УК может нести убытки. Тормозиться процесс может не только бывшей УК, но и местными органами власти, если они не заинтересованы в уходе дома из под управления местной УК.

Несколько рекомендаций от «бывалых» при выборе новой УК:

1. При смене УК целесообразно составить двусторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается уполномоченными представителями бывшей УК, новой УК и собственников помещений МКД. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы старой и новой УК, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
2. Если действия или бездействия бывшей УК мешают приступить к работе, то руководство новой УК совместно с собственниками могут обратиться за содействием к органам гос.власти. Так, например, согласно ст.20 и ст.165 ЖК РФ органы местного самоуправления (исполнительной власти) и жилищная инспекция призваны следить за соблюдением законности в сфере управления МКД и обеспечивать равные конкурентные условия для всех УК. Саморегулируемые организации (СРО) и прокуратура также вправе вмешаться в действия бывшей УК при нарушении ей законодательства. Однако, собственникам помещений и УК зачастую приходиться рассчитывать только на себя, т.к. конкретные механизмы и штрафные санкции в данном вопросе, пока отсутствуют.
3. У собственников помещений МКД и выбранной УК остаётся также право обратиться в суд по нарушениям порядка передачи МКД. Но здесь необходимо взвесить, стоит ли игра свеч. Например, если проблема только в не передачи технической и проектной документации, то проще заказать новый пакет технических документов в БТИ (в среднем в Москве 10-20 тыс. на 1 МКД в БТИ в зависимости от АО в течение месяца) и запросить проектные документы в архиве (в Москве в Центральном Архиве научно-технической документации т.8499-724-3598, бесплатно, в течение месяца).
4. Смена собственниками МКД УК, также как и смена МКД для УК, должны рассматриваться как крайняя мера, чтобы не получилось, как гласит народная мудрость поменять «шило на мыло». Жители должны помнить, что лучше перестроить отношения (перевоспитать) если возможно действующую УК, знающую Ваш дом, и не спешить верить на словах, что новая УК за те же деньги сможет изменить кардинально состояние дом и качество обслуживание. И наоборот, не каждый новый дом для УК — подарок. Бывает, по словам жителей УК только «нарушает и ворует», начинаешь разбираться и выясняется, что УК делает только те работы, что входят в смету, бюджет дома и не в состоянии удовлетворить по городским ставкам все пожелания жителей, которые ещё и плохо платят за ЖКУ.