Как найти профессионального риэлтора

При ответственных операциях с недвижимостью люди обращаются к риэлтору. К какому? Тому, которого посоветует друг? Или кого предложит известное агентство недвижимости? Наш второй выпуск «Школы безопасности» посвящен выбору риэлторов. Консультантом выступает юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Поиск риэлтора

Метод сарафанного радио не всегда подходит. Как и в любой другой профессии, у риэлтора тоже есть специализация. Один отлично продает квартиры, другой – ас в аренде. Нелишним будет спросить у знакомых, которые советовали вам именно этого человека, в чем конкретно он помог. Может, он просто присутствовал на сделке и проверил договор купли-продажи, а у вас сложная многоходовая задача.

Сегодня хороший риэлтор обязательно имеет страницу в социальных сетях (по крайней мере, в столицах и крупных городах), и это оправдано. С помощью соцсетей грамотный специалист может проявить себя: многие, например, ведут блоги или записывают видео, в которых рассказывают о рынке недвижимости, демонстрируя таким образом свою компетентность. Потенциальный клиент может «издалека» оценить человека, которому доверит, возможно, главную сделку всей жизни. Просмотрите социальную активность риэлтора, его манеру общения, круг интересов – будет ли вам с ним комфортно? Следует внимательно относиться ко всему, что пишет агент: вы можете обнаружить, что он, например, путается в юридических вопросах (а вам важна именно эта часть сделки), или он ругается матом, а для вас это нонсенс.

На это можно возразить, что и без социальных сетей специалист может прекрасно работать. Спорить смысла нет – действительно, можно обойтись и без соцсетей. Но присутствие человека в интернете все же свидетельствует об открытости и о том, что он ориентируется в тенденциях: это необходимо, поскольку мир меняется, и сфера недвижимости меняется вместе с ним. Сейчас уже никто не продает жилье только с помощью газетных объявлений, так что интернет, в любом случае, вошел в нашу жизнь.

Поиск профессионала через отраслевые сообщества (например, через Московскую ассоциацию риэлторов) – тоже не панацея и не гарантирует хоть какой-то результат. Кроме того, своих специалистов пытаются продвигать и различные базы недвижимости, но их рейтинги формируются не по качеству работы, а по активности самих брокеров.

Правильно: пользоваться соцсетями (потому что в них виден человек), собирать и читать отзывы и любую другую информацию о потенциальном агенте.


Как понять, что перед вами ненадежный застройщик? Школа безопасности-1


Плохой риэлтор

При покупке квартиры сотрудничество с «плохим» риэлтором может закончиться как минимум потерей предоплаты. Максимум – и деньги потеряете, и квартиру не купите. При продаже есть шанс «продать», не получив деньги. Если клиент безграмотен, и, не думая, выполняет все просьбы сомнительного риэлтора, велики шансы остаться ни с чем. Квартира – это не колбаса, которой всего лишь можно отравиться и испортить себе пару дней. Потеря единственной квартиры может оказаться потерей всего.

Важно, чтобы риэлтор всегда был доступен для разговора, не скрывался, умел прилично себя вести – эти абсолютно предсказуемые моменты являются залогом того, что вы найдете общий язык. Если же он отказывается отвечать на какие-то вопросы, путается или отвечает коротко и агрессивно – это тревожный сигнал.

Важно, чтобы мог рассказать о своём опыте. Чем больше лет, тем лучше для наработки профессионализма. Правда, и тут могут быть вопросы: человек может каким-то образом протянуть лет 10 в агентах, проводя по паре сделок в год. Это не опыт! Просите отзывы – нормальные риэлторы собирают рекомендации от своих клиентов. Рекомендации должны быть разными по стилю! Нарваться на обман можно и в этом случае.

Подобрать подходящего риэлтора поможет специальный сервис Циан.

Начало работы

Без риэлтора можно обойтись только в самых простых случаях, а их крайне мало: например, если речь идет о родственном обмене, когда все друг другу доверяют и даже деньги передают без банковских ячеек. Даже сделки между соседями не гарантируют спокойствия, иногда сами собственники могут не знать о наличии проблем. Недавно клиенты покупали квартиру у соседей, с которыми были в дружественных отношениях не один десяток лет.  Неожиданно с соседкой стало сложно договариваться, да и документы на квартиру у нее почему-то оказались сплошь кривые. В итоге пришлось выступать посредником – «медиатором» между двумя сторонами. Кстати, важная часть работы риэлтора и заключается в правильной стыковке интересов разных сторон.

Существует мнение, что риэлтор должен только искать или продавать жилье, поэтому сразу при знакомстве спрашивайте, что входит в услуги вашего специалиста. Многие «эксперты» ленятся и говорят, что они не выезжают на квартиры или не изучают историю в подробностях. Этот вариант не самый лучший, ведь опытный риэлтор, выехав на объект, уже наметанным глазом сможет определить проблемы с перепланировкой или обратить внимание на соседей, а то и на самих продавцов. В силу профессии и большого практического опыта риэлторы могут знать и замечать значительно больше, чем простой покупатель.

Учтите, что количество опций, в том числе, может зависеть от оговариваемых комиссионных. (В Москве размер комиссионных варьируется от 100 тыс. рублей за сделку до 5% от цены квартиры/загородного дома).

Обычно с риэлтором заключается договор, в котором прописываются его обязанности и перечень предоставляемых услуг. Договор заключается в свободной форме, стандартная форма необязательна. При этом обязательно должно быть прописано то, зачем вы обратились риэлтору. Если продать квартиру – значит, в договоре с ним должны быть указаны желаемые суммы, сроки продажи и т.д. Если вам нужно купить квартиру и важна юридическая безопасность сделки – нужно указать параметры поиска (чтобы вам не показывали то, что категорически не подходит, на это часто жалуются покупатели).

Сколько бы ни велись споры о риэлторской деятельности, в российской действительности брокер не может просто помогать с продажей или покупкой. Наш нормальный агент должен быть немного психологом, много – юристом. Риэлтор должен уметь проверить правоустанавливающие документы и понимать, что подписывает его клиент, и где могут быть основные юридические проблемы. Нужно знать, как проверять историю недвижимости (кто был прописан ранее, сколько раз перепродавалась недвижимость и т.д.) – так риэлтор поймет, будут ли в дальнейшем проблемы у клиента. Возможно, путем многочисленной перепродажи произошло «отмывание» мошеннически полученной квартиры. В обычной выписке ЕГРН об этом не сообщается, оттуда можно узнать только, кто собственник на данный момент и есть ли какое-то обременение.

Риэлторы, брокеры, председатели ТСЖ

Существует неофициальная классификация профессиональных участников рынка недвижимости.

Есть так называемые частные риэлторы. Чаще всего их деятельность никак не оформлена документально. Это и является их основным минусом – в случаях, когда что-то пойдет не так, клиент не сможет пожаловаться куда-то выше, начальства у такого специалиста нет. Да и вообще, таких агентов как бы тоже нет. Но совершенно не значит, что частные риэлторы плохо работают, среди них много настоящих профессионалов.

Еще один вид риэлтора – агент, работающий в агентстве недвижимости. Есть вероятность, что вам достанется стажер, который проводит с вами свою первую сделку. Несколько успокаивает тот факт, что за его спиной стоит более опытный специалист – начальник отдела или юрист компании. Если вы встретили стажера и его никто не контролирует – у вашей сделки могут быть проблемы.

Особый вид риэлторов, работающих в агентстве, – агент, делающий «левую» сделку. Нередко его сбивает с пути праведного сам клиент, желающий снизить комиссионные и предлагающий работать в обход компании. В итоге клиент получает сокращенный объем услуг (у брокера не будет юридической поддержки компании). И часто такой агент боится «засветиться» перед своей компанией и работает в неудобное для покупателей время. И кроме того, возможно, в своей компании выбранный специалист выполнял простые функции – сбегать к нотариусу или получить справку, показать квартиру. Для полноценного проведения сделки у него может не хватить квалификации.

Еще бывают риэлторы-юристы. Не всегда это юристы со специализацией в недвижимости, но их, например, по знакомству, просят помочь в сделке: «Ну ты же юрист, проверь документы!». И вот, приходит юрист по уголовному праву на составление договора. Общие знания есть, а как конкретно происходит сделка с недвижимостью, на что действительно стоит обратить внимание, а к чему можно не придираться, он не знает.

И последний вид – человек, который самостоятельно провел свою собственную сделку. Или обладающий какими-то полномочиями в локальном масштабе. Например, председатель местного ЖСК, который технически может провернуть дело и который решил заработать на том, что в отличие от большинства хоть что-то понимает. Но на одной продаже опыта не наберешь и после обращений к таким «специалистам» проблемы тоже встречаются, и часто.

А здесь можно узнать, сколько и за что придется платить риэлтору на сделке.

Самостоятельно покупать, продавать, сдавать в аренду и снимать недвижимость сегодня готовы немногие. Слишком это хлопотно, ответственно и рискованно. Поэтому большинство сделок с жилыми и нежилыми объектами совершается через профессиональных посредников.

Как быстро и просто найти риелтора, о встрече с которым вы не пожалеете, рассказываем в сегодняшней статье.

Для тех, кто не любит длинных текстов, УБОЙНОЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ - в конце статьи!
Для тех, кто не любит длинных текстов, УБОЙНОЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ – в конце статьи!

Какие услуги оказывают риелторы?

  • подбор подходящих объектов недвижимости для покупателя/арендатора либо реклама объекта для продавца/арендодателя;
  • проверка объекта (состояние, документы, соседи и т.д.);
  • показы объекта (для продавца/арендодателя);
  • ведение переговоров;
  • контроль за юридической чистотой сделки;
  • оформление документов;
  • организация взаиморасчетов.

Таким образом, риелтор не только помогает найти недвижимость или покупателя на нее, но и обеспечивает полное сопровождение сделки. Получая за свою работу посреднический процент или фиксированную оплату.

Сколько стоят услуги риелтора?

При сдаче жилых помещений внаём комиссия риэлтора составит 50-100% от месячной стоимости аренды, в сделках купили/продажи она колеблется от 2% до 7%. Сделки повышенной сложности (неликвидные объекты, с обременениями) могут принести риелтору и 10% комиссионных.

Как найти надежного риелтора: 5 проверенных способов

Как найти риелтора: 5 проверенных способов

1. Ищите «среди своих»

Самый лучший риелтор – этот тот, услугами которого пользовались ваши знакомые и остались довольны. Поэтому чтобы найти хорошего агента, попытайтесь вспомнить: кто из вашего окружения в последнее время покупалпродавалсдавал недвижимость?.. И позвоните этому человеку – пусть поделится контактом.

Не можете найти риелтора традиционным способом – воспользуйтесь соцсетями. Напишите на своей странице, что ищите агента по недвижимости, и сопроводите текст картинкой, чтобы запись бросалась в глаза даже при беглом просмотре ленты.

Справка Urbanus.ru:

«Сарафанное радио» исправно действует не только в реальном общении, но и в интернете – поэтому не забудьте попросить репост. И закрепите запись на своей странице.

Этот способ действительно работает, и чем больше у вас подписчиков, тем быстрее.

Как найти надежного риелтора: 5 проверенных способов

2. Обратитесь в проверенное агентство

В каждом большом городе работают десятки крупных и мелких фирм, предоставляющих риелторские услуги. Чтобы понять, в какую из них имеет смысл обращаться, для начала наберите в поисковике «топ лучших агентств недвижимости», не забыв указать город своего присутствия.

Внимательно изучите информацию по каждой компании на официальном сайте и в корпоративных соцсетях, отзывы клиентов фирмы, размещенные на независимых ресурсах, и профессиональные рейтинги. Это даст вам хотя бы начальное преставление о фирме.

Справка Urbanus.ru:

Бытует мнение, что хорошее агентство совсем необязательно предоставит клиенту хорошего специалиста – мол, клиентам «с улицы» дают только стажеров. В какой-то степени это верно, но далеко не всегда.

Если задача простая (сдать квартиру без особых «отягчающих обстоятельств»), то, скорее всего, заниматься ею действительно будет начинающий риелтор. Но в хорошем агентстве его всегда будет «подстраховывать» более опытный специалист. И на сложную сделку стажера не поставят.

Как найти надежного риелтора: 5 проверенных способов

3. Посмотрите, что предлагают частные риелторы

Некоторые посредники предпочитают работать не через агентство, а в одиночку. Причины для такого выбора бывают разными. Возможно, профессиональный уровень риелтора не соответствует требованиям крупной фирмы. А может быть, он просто не хочет отдавать часть своего гонорара агентству.

Справка Urbanus.ru:

Помните, что некоторые вопросы частному риелтору решить сложнее, чем агентству недвижимости. Например, продажу со встречной покупкой, разъезд или расселение лучше поручать фирме.

Среди частных агентов есть толковые и грамотные специалисты с большим опытом работы, огромной собственной базой объектов и обширными профессиональными связями. Но с тем же успехом можно столкнуться с откровенным мошенником. Поэтому останавливая свой выбор на риелторе-одиночке, особенно тщательно проверяйте его.

Изучите отзывы о работе агента в интернете и обратите внимание на его собственную социальную активность в сети. Многие риелторы сегодня ведут блоги, страницы, каналы в Яндекс.Дзен и на Ютюб. Посмотрите ролики, почитайте статьи.

Справка Urbanus.ru:

И все-таки не слишком доверяйте интернету – отзывы, как хорошие, так и плохие, могут быть написаны на заказ. И далеко не все хорошие риелторы могут себе позволить «светиться» в соцсетях – у многих из них на это просто нет времени.

Как найти надежного риелтора: 5 проверенных способов

4. Звоните

Говорят, лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Но один телефонный разговор с человеком может сделать совершенно очевидным то, о чем не прочитаешь в интернете.

Поэтому составьте список риелторов, которые вас по тем или иным причинам заинтересовали, и звоните им. Расскажите, что вам нужно, задавайте вопросы и внимательно слушайте ответы.

Справка Urbanus.ru:

Тембр голоса, интонации человека, его речевые обороты могут рассказать вам о нем намного больше, чем любые отзывы и рекомендации.

Поговорив с 10 риелторами, вы наверняка по тем или иным причинам «отбракуете» большинство из них. Останутся 2-3 человека – из них вы и будете выбирать.

Как найти надежного риелтора: 5 проверенных способов

5. Встречайтесь

Личная встреча – это самый надежный инструмент при выборе риелтора. И все-таки не 100%-ный. К сожалению, многие мошенники потому и пользуются успехом, что умеют производить благоприятное впечатление на потенциальных клиентов.

Поэтому не стесняйтесь спрашивать риелтора о том, какие именно услуги он готов предоставить, за какую цену, почему берет большеменьше, чем в среднем по рынку, и т.д.

Но самый главный «проверочный» вопрос для агента, особенно «частника», – это готов ли он заключить договор.

Важно!

  • Никогда ни при каких обстоятельствах не работайте с риелтором без договора. Даже если он «надежный». Недвижимость – это слишком серьезно, чтобы рисковать без особых на то причин. Обязательно фиксируйте все возможные нюансы своих отношений с агентом в письменном виде.

И не пытайтесь сэкономить – хорошее крайне редко бывает дешевым. Так что на стоимость услуг риелтора стоит обращать внимание далеко не в первую очередь.

А вот если он путается в ответах, говорит невнятно или агрессивно, долго не отвечает на звонки и письма, не соглашается на личную встречу – это уже серьезно. С таким риелтором связываться точно не стоит.

Обещанное видео:

__________________________________________________

Понравилось? Ставьте лайк!

Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашим рейтингом самых популярных новостроек.

И непременно подписывайтесь на Urbanus — мы знаем всё о городской недвижимости, сделках, документах и законах в этой сфере.

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Предыстория

Недавно у меня зацепился взгляд за комментарий в Т—Ж под одной из статей о риелторах. Цитирую:

«Каковы критерии качества риелтора? Если с клинингом более-менее понятно: чисто, быстро и сохранно — значит хорошо, то в сфере недвижимости у нас часто ожидания, что риелтор — это и финансовый стратег, и психолог, и секретарь, и юрист, потому и критерии оценки качества работы такого человека у всех разные».

И ведь действительно, как найти качественного, профессионального риелтора?

В чем сложность

Нет никаких «риелторских факультетов». В университетах этой профессии не учат. Не получится спросить у риелтора «корочку», аттестат, посмотреть его оценки, удостовериться в действительности диплома.

Нет обязательного лицензирования. С 2002 года риелторская деятельность не подлежит обязательному государственному лицензированию, как подлежит деятельность, например, геодезиста или врача. То есть с этой стороны риелтора тоже не проверишь.

Нет никакого закона о риелторской деятельности. А значит нет и документов, где можно было бы прочитать: риелтор должен делать то-то и то-то, владеть такими-то компетенциями.

Цель риелторской деятельности — это получение наживы. Не безопасность сделки. Не сохранение хорошей репутации. Нажива! Именно вокруг этого волшебного слова вращается все обучение риелторов в крупных сетевых агентствах. В связи с этим страдает качество оказываемых услуг.

Нет договоров на оказание услуг. Имею в виду унифицированные дкоументы, общероссийские тарифы — как у нотариусов.

Нет всеобщей базы риелторов, как у адвокатов. Единственной общероссийской организацией, которая имеет представителей-риелторов в каждом регионе и почти в каждом крупном городе, является РГР — Российская гильдия риелторов. Сорри, гильдия риЭлторов — почему-то для них это принципиальный вопрос.

Да, у РГР есть база агентов и агентств. Но вот вступить туда можно, оплатив небольшой взнос и сдав неплохой в плане обширности и глубины тест по российскому законодательству. Однако сдаешь ты его один раз при вступлении, и он, как любой экзамен, выветривается из головы практически мгновенно после сдачи, если ты все время не работаешь по вопросам, которые там были обозначены.

А работает ли риелтор или просто получил аттестат? Встречал многочисленные примеры, когда для людей недвижимость — это дополнительный заработок, а основной — это или вторая работа, или муж. И даже работа в крупных агентствах не значит, что человек — профессионал. По фактам многочисленных пересечений с агентствами-сетевиками, с прискорбием понимаешь: даже их хваленые юристы не всегда, но часто набраны по объявлениям.

Как выбрать профи

Попробую нарисовать его приблизительный портрет… Именно что приблизительный! Исключения всегда могут быть вне озвученных ниже параметров.

Критерий № 1 — публичность. Риелтор или агентство, в котором он работает, должны быть максимально публичными. Продажа недвижимости — это, возможно, самый сложный вид продаж, и она требует задействования всех возможных современных методов распространения информации.

Критерий № 2 — профессиональный профиль. У риелтора должны быть открытые профили в соцсетях, где видно, что он не просто загорелый человек в турецком отпуске и однажды выловил вооот такенную рыбину. В своем профиле риелтор — это в первую очередь риелтор. Должны быть видны его профессиональные достижения: новые знания, новые объекты в продаже, новые статьи или посты на тему продажи, покупки, проверки недвижимости.

Критерий № 3 — отзывы клиентов. Желательно не то чтобы много, но прилично: хотя бы не меньше 12 в год. Надежнее отзывы на открытых площадках в интернете. Вопреки распространенному мнению, не так-то легко удалить негативный отзыв. Иногда агентство или риелтор просто его не видит… годами. А потом удивляется, когда о нем ему рассказываешь.

Вот самый краткий список площадок, на которых клиенты могут написать отзыв о риелторе или агентстве:

  1. «Циан»
  2. «Домклик», при этом нужно щелкнуть на кнопку «отзывы за срок больше 12 месяцев», а то все, что было не в этом году, «Домклик» почему-то по умолчанию скрывает.
  3. «Яндекс-услуги»
  4. «Яндекс-карты», если имеется стационарный офис агентства.

Критерий № 4 — перманентное обучение. Агент должен постоянно поддерживать высокий уровень квалификации. В сфере недвижимости постоянно меняются законы, появляются новые способы мошенничества, о которых риелтор должен быть в курсе и должен стараться уберечь своих клиентов от этого.

Риелтор не должен знать на зубок весь гражданский кодекс. Однако было бы неплохо ему освоить статьи, связанные с основными рисками его клиентов: параграф 2 ГК РФ (статьи 166-181). Можно спросить у него, по каким основаниям может быть оспорена сделка, которая вам в скором времени предстоит.

Критерий № 5 — адекватность в общении. Риелтор не должен навязывать себя, всучивать договор, уговаривать, упрашивать, настаивать…

Он должен уважать ваш выбор! Ведь в дальнейшем, при, например, продаже вашей недвижимости, он так же уважительно должен относиться к выбору приходящих покупателей. Представьте только: покупатель не берет вашу квартиру, а риелтор обижается! Нонсенс! В процессе продажи и тем более на сделке нервничать имеете право только вы, клиент, иначе риелтор будет только создавать проблемы, а не решать их.

Критерий № 6 — понимание психологии продаж. Например, агент должен видеть продажу вашей недвижимости как решение жизненной ситуации: именно поэтому толковый риелтор спрашивает о, казалось бы, не относящихся к продаже вещах — отношениях внутри семьи, финансовой ситуации.

Что не говорит о непрофессионализме риелтора

Небольшой стаж работы. Риелтором становятся, как мы поняли выше, не благодаря обучению в каком-либо институте. Это практический навык, требующий минимальных юридических знаний или доступа к ним через юриста фирмы. Кто-то этот навык осваивает за год, кто-то за пять лет. Так что новичок в профессии — это не всегда негативный маркер.

То, что риелтор не работает в какой-либо фирме. Риелтор-частник бывает намного более замотивирован и ответственен: ведь отвечает за все он сам, поддержать его некому. Он уверен в том, что справится, раз начал свободное плавание. Впрочем, частная практика — это неоднозначный показатель «за». Но и не показатель «против»!

То, что у риелтора нет офиса. В современных реалиях наличие офиса — вещь скорее статусная, нежели как-то влияющая на качество работы вашего риелтора. Любые договоры —оказания услуг, предварительный, основной — прекрасно подписываются в банковской переговорной или в уютном ресторане за чашечкой кофе.

Это уже не говоря о том, что сейчас есть сервисы типа «Циан-сделки», где все стороны процесса могут находиться в разных городах и даже странах, подписывать все документы с помощью электронно-цифровой подписи.

Выводы

Этот текст — для тех, кто уже четко определился: мне нужен риелтор! Если уж вы решили его найти и нанять, сделайте это с умом, без спешки и эмоций.

Вышеозвученные критерии качественности риелтора — субъективное мнение автора, исключения из правил никто не отменял. Мнение автора наработано многолетним стажем в данной сфере, взаимодействиями с сотнями коллег на сотнях сделок.

Автор поработал и в сетевом агентстве, и директором своей собственной фирмы, и частником, охватив, таким образом, все «агрегатные состояния» риелтора. Удачи вам в покупке и продаже!

Как найти хорошего риэлтора

Как найти хорошего риэлтора в Москве

Я принципиально не работаю с коллегами-риэлторами, которые не выезжают на просмотры-показы вместе с заказчиками. Начинаются эти разговоры со слов: «Да они сами посмотрят/покажут; если понравится, я потом подключусь…». Верх непрофессионализма, отсутствие деловой и общечеловеческой этики, наплевательское отношение к чужим ресурсам и времени, нежелание работать или банальная лень – что именно движет такими специалистами, точно не знаю. Возможно, все перечисленное. Но однозначно это поведенческие маркеры агента, с которым иметь дело крайне нежелательно как клиентам, так и коллегам по цеху.

К сожалению, именно благодаря подобным элементам у обывателей сложилось впечатление, что риэлторы – это такие люди, которые встают в 12 часов дня, пьют кофе с видом на какую-нибудь башню (Москва-Сити, Эйфелеву, Пизанскую – какая есть под рукой), делают пару звонков в день и, не ударив палец об палец, получают свои баснословные комиссионные за то, что «просто типовой договор распечатали» и приехали на сделку. Увы и ах… я искренне сочувствую людям, которым пришлось нарваться на непрофессионального брокера. Такое, к сожалению, не редкость.

Можно ли исправить ситуацию?.. В меру своих компетенций постараюсь приподнять завесу внутренней кухни и рассказать, каким должен быть профессиональный брокер, где и как найти хорошего риэлтора в Москве или любом другом городе и как выбрать «своего» специалиста среди множества предложений агентств и частников.

Кто такой риэлтор

Чтобы оценивать профессионализм специалиста, необходимо понимать, что вообще входит в его обязанности.

Начнем с парадокса – специальности «Риэлтор» в нашей стране официально не существует. Ни в одном ВУЗе вас не научат продавать, покупать или сдавать в аренду объекты недвижимости.

Однако, как ни странно, работать риэлтором все же можно, освоив самостоятельно все премудрости брокерской деятельности.

Хороший риэлтор многофункционален!

Если вкратце, хороший риэлтор – это юрист, психолог, продавец-консультант, переговорщик, экономист, аналитик, брокер, маркетолог, фотограф, специалист по рекламе… И все это, на минуточку, в одном флаконе!

Опять же, поскольку нет специальности, нет и канонической должностной инструкции с перечнем, что обязан делать агент по недвижимости в рамках сотрудничества. Впрочем, ее вполне успешно заменяет договор на оказание услуг, где черным по белому перечисляются все действия специалиста, за которые он берет деньги. Документ составляется в свободной форме, и хороший риэлтор всегда будет сам заинтересован в максимально детальном и прозрачном перечне услуг.

На этом этапе, надо сказать, нередко возникают недопонимание. Дело в том, что риэлторские услуги ранжируются по цене в зависимости от сложности. Продажа квартиры под ключ, например, и составление договора – разные по временнЫм и ресурсным затратам услуги. И ждать, что бонусом за составленный договор специалист заодно будет круглосуточно отвечать на вопросы, давать консультации, проверять документы, не стоит. А то бывает, что клиенты, желая сэкономить, заказали одно, и не получив в придачу к этому еще несколько услуг, начинают клеймить специалиста за, якобы, жлобство, или, того хуже, некомпетентность. Тут важно понимать – хороший риэлтор знает цену своего и чужого времени, и на 100% отрабатывает заказанный пакет услуг. Поэтому, кстати, отзывы о риэлторах, размещенные на открытых площадках в Интернете, стоит изучать с учетом погрешности тех, кому, как им кажется, «недодали»… Впрочем, подобное явление, я думаю, распространено и в других профессиональных сферах.

Почему для сделки с недвижимостью нужен хороший риэлтор, а не просто юрист

Агент он и в Африке агент, чего его с лупой рассматривать? Детей-то с ним не крестить…

Мне есть, что возразить людям, столь легкомысленно подходящим к решению таких важных вопросов, как покупка или продажа жилья. За много лет работы с недвижимостью всяких историй насмотрелась…

Если вкратце, вот чем может обернуться сотрудничество с некомпетентным, неопытным или ненадежным брокером (про черных риэлторов я уже писала отдельно):

В лучшем случае – затяжная сделка; продажа жилья по цене ниже рынка или покупка по завышенной стоимости; аннулирование сделки в момент регистрации из-за некорректной подготовки документов, предоставления недостоверных данных, прочих нарушений;

В худшем – потеря приобретенной недвижимости вследствие грубых нарушений регламента сделки или юридических махинаций.

Хороший, плохой, злой… – какими качествами должен обладать риэлтор

Хороший риэлтор - это человек-оркестр!

Скажу так: хороший риэлтор – это человек-оркестр, который обладает множеством разноплановых личных и профессиональных характеристик и умело проявляет их соответственно ситуации. Обязательно присутствуют и в нужный момент проявляются противоположные качества – например, тактичность и гибкость в работе с клиентами и несгибаемая точка зрения, если встречная сторона пытается «продавить» свою выгоду. Как говорится, что одному – хорошо, другому может не понравиться. И это нормально.

Ведь что главное в работе добросовестного, честного риэлтора? Четко сформулировать и отстаивать интересы клиентов-нанимателей, будь то продавцы или покупатели недвижимости, не важно. Вполне возможно, что второй стороне агент покажется несговорчивым, упрямым, принципиальным. Главное, для клиентов это – хороший риэлтор.

Из своего опыта могу сказать, что есть некоторый набор качеств личностных и профессиональный качеств, которые обязательно присущи брокеру высокого уровня.

Итак, хороший риэлтор:

– вежлив и тактичен в общении (как в личном, так и в телефонном, и в письменном);

– обладает грамотной и культурной речью;

– внимателен в разговоре, обязателен и пунктуален в делах;

– соблюдает деловой дресс-код, опрятен;

– мыслит логически и аналитически, выстраивает четкие причинно-следственные связи, что особенно важно в работе со сложными многоходовыми сделками;

– последователен в действиях и суждениях;

– самоорганизован, способен принимать решения и нести за них ответственность;

– обладает ярко выраженными лидерскими качествами, инициативен;

– спокоен, уверен в себе, собран в любой ситуации, стрессоустойчив.

Как найти профессионального риэлтора?

Деловые и профессиональные характеристики:

– хороший риэлтор имеет среднее или высшее образование – нередко юридическое, психологическое – а, то и несколько;

– регулярно учится, повышает квалификацию, посещает профильные семинары и форумы, отслеживает изменения в законодательстве;

– имеет опыт работы в сфере недвижимости как минимум несколько лет, проведенные сделки различного уровня сложности;

– имеет хорошую деловую репутацию в виде отзывов, рекомендательных писем и портфолио реализованных объектов;

– прекрасно ориентируется на рынке недвижимости в своем регионе, поддерживает прочные деловые связи, необходимые для полного цикла безопасных сделок с недвижимостью. Имеет связи и возможности для проверки юридической чистоты объектов. Может порекомендовать надежных ипотечных брокеров, нотариусов, а также посоветовать другого хорошего риэлтора, если требуется дополнительная компетенция или сам по каким-либо причинам не готов работать с новым клиентом лично.

– предпочитает работать по конкретному направлению, а не как универсальный солдат. Например, это может быть хороший риэлтор по купле-продаже жилой недвижимости, загородной, коммерческой, элитной. Каждая специализация имеет свои нюансы. Безусловно, профессионал будет бегло разбираться во всем, но работать предпочтет в конкретном сегменте рынка. Хороший агент по продаже офисов может не знать всех подводных камней по проведению альтернативных цепочек купли-продажи жилья или сделок с участием несовершеннолетних собственников, но будет как бог продавать коммерческие площади. И это нормально, каждый должен заниматься своим делом.

Как найти хорошего риэлтора для покупки или продажи квартиры

Теперь, когда мы немного разобрались с объектом поисков, расскажу, как найти хорошего риэлтора, чтобы не было «мучительно больно» за впустую потраченное время, а в худшем случае, и деньги.

Найти риэлтора в Москве или любом другой регионе можно несколькими способами:

  • Спросить рекомендации у знакомых;
  • Обратиться в агентство недвижимости;
  • Поискать частного брокера самостоятельно в сети Интернет.

Разберем подробнее каждый из вариантов.

«Посоветуйте риэлтора» – стоит ли искать агента через сарафанное радио

Рекомендации по сарафанному радио при выборе хорошего риэлтора

В соцсетях, чатах и форумах сплошь да рядом можно встретить просьбы поделиться контактами хорошего специалиста, как и отзывы о риэлторах. С одной стороны, почему бы и нет? Все мы привыкли доверять рекомендациям, особенно близких людей. Хотя, мне кажется, в этом кроется и небольшая ленца – не надо самому искать, задавать вопросы, принимать решение… кто-то до тебя уже воспользовался услугой, и хочется верить, что тебе тоже повезет. А не повезет – так можно свалить вину на советчика – мол, что за свинью ты мне предложил!

В случаях с риэлтором по рекомендации не стоит забывать, что сфера эта довольно специфична.

Во-первых, человеческий фактор – знакомому вашему удобно было работать с агентом N, они были на одной волне и с полуслова друг друга понимали. А у вас контакт не выходит. Такое бывает. Человеку с человеком должно быть легко и комфортно.

Во-вторых, одинаковых сделок не бывает. Компетенции у специалистов разные, как я упоминала выше. Сосед, например, квартиру снимал через агента, а у вас – продажа жилья с маткапиталом или несколькими собственниками. В данном случае дружеская рекомендация может только навредить.

Если вам из лучших побуждений советуют хорошего риэлтора, отказываться, конечно, не стоит. Возьмите контакт и пообщайтесь (о чем и как – расскажу ниже), однако слепо не доверяйтесь, обзвоните в том числе нескольких специалистов.

Можно ли найти хорошего риэлтора в агентстве недвижимости

В целом, да. А в частности – как повезет. У компании нет конкретных имен, есть только бренд. Будучи молодой и зеленой, я некоторое время работала в крупном столичном агентстве недвижимости, поэтому внутреннюю кухню знаю изнутри. На эту тему даже есть отдельная статья – «Вся правда о риэлторах».

Про плюсы и минусы работы с компанией не буду подробно рассказывать, скажу так – крайне велика вероятность, что при обращении в агентство за вами закрепят специалиста-стажера, который на вашей же сделке и будет учиться. Да, вполне возможно, это хороший риэлтор (в будущем)), но велика вероятность, что оперативно ваши вопросы он решать не сможет в силу отсутствия компетентности и колоссальной загрузки (да-да, реальность далека от пресловутых подъемов в 12 часов дня и прочих элементов роскошной жизни).

Можно ли найти хорошего риэлтора в агентстве недвижимости?

Безусловно, за плечами у агента будет штат специалистов, обладающих недостающими ему знаниями, но он у них не один – в очереди на «просто спросить» целая армия агентов-стажеров, и у всех куча задач. Поэтому при обращении в агентство будьте готовы к тому, что ваши вопросы будут решаться не в режиме реального времени. Впрочем, для кого-то важнее громкое имя агентства и предлагаемые гарантии. Что важно лично для вас – вопрос открытый.

Как найти риэлтора в Интернете, на что обратить внимание

Чтобы найти – надо искать. Уж извините за банальность. Именно целенаправленно искать, сравнивать, выбирать, а не тыкать первую попавшуюся ссылку «Самый лучший риэлтор к вашим услугам!» с пометкой «реклама».

Выберите несколько сайтов

Определившись, какой формат вам ближе – агентство или частный маклер – выберите 5-10 сайтов, запаситесь ручкой, блокнотом и свободным временем.

Сайт компании будет, скорее всего, обезличенным – самостоятельно выбрать конкретного риэлтора там не получится, а по общему телефону отвечает администратор или менеджер. Более информативными с точки зрения сбора первичной информации будут личные сайты частных риэлторов. Именно они помогут создать первое впечатление о профессионализме брокера (первое, но не исключительно верное!).

Изучите профессиональную деятельность

Итак, для начала смотрим – как зовут, давно ли в профессии, лицензии на ведение деятельности, дипломы и сертификаты об основном и дополнительном образовании, членство в профильных сообществах – например, Российской Гильдии риэлторов, есть ли юридическое лицо.

Обратите внимание на внешний вид риэлтора на фото

Немаловажный момент – личное фото частного агента по недвижимости. Не надо быть специалистом по физиогномике, чтобы понять, располагает ли вас человек к себе с первого взгляда или что-то настораживает. Обратите внимание на выбранный для фото ракурс и форму одежды. Выражение «встречают по одежке» особенно верно для этой специальности – опрятный деловой внешний вид, аккуратно уложенные волосы, отсутствие яркого кричащего макияжа у женщин и неформального стиля у мужчин – первичный признак, который позволяет отличить хорошего риэлтора от, как минимум, новичка в профессии.

– Стоит ли так заморачиваться из-за внешнего вида, это всего лишь обертка! Можно носить дреды, мятую футболку и быть супер-пупер специалистом! – так с возмущением парируют многие. Да, возможно, это норма для программиста, который 24 часа в сутки проводит наедине с монитором и своей бородой, но риэлтор – другая история. Работа с людьми и большими деньгами требует определенного склада характера – повышенной аккуратности, четкости, стремлению к минимализму и лаконичности, и это черты обязательно находят отражение во внешнем виде. Если уж хороший риэлтор и должен чем-то блистать, так это умом, а никак не навешанными в пять рядов цацками.

Изучите информацию на сайте

Обратите внимание на основную специализацию агента, чем он занимается – арендой, куплей-продажей жилой, коммерческой, загородной или зарубежной недвижимости. Универсальный солдат – это хорошо, но лучше выбирайте брокера с уклоном по вашему запросу.

Перечень услуг и специализация хорошего риэлтора

Перечень услуг – важный пункт на сайте частного специалиста. Хороший, опытный риэлтор четко определяет спектр собственных возможностей и назначает честную цену за услуги. Ознакомьтесь с расценками и при последующем телефонном общении уточните их актуальность. Уже на этом этапе слова не должны расходиться с заявленным прайсом – это признак хорошего риэлтора.

Отдельного внимания стоит раздел блог, статьи или новости – то есть полезная информация, которой специалист безвозмездно делится с посетителями сайта. Компетентному, опытному человеку всегда есть, что рассказать – важные нововведения в профильном законодательстве, юридические тонкости проведения сделок и т.п. и т.д., вплоть до ответов на наболевшие вопросы клиентов. Наличие развернутых авторских статей на сайте и в соцсетях подтверждает экспертность риэлтора.

Не поленитесь изучить портфолио, объекты в работе и отзывы о работе агента, если таковые разделы есть на сайте.

Что спросить и как узнать хорошего риэлтора в процессе общения

Наверняка после нескольких часов работы с гуглом ваш первоначальный список потенциальных специалистов сократится. После ознакомления с сайтами звонить захочется далеко не всем, ведь, как ни крути, первое впечатление нельзя произвести дважды.

Итак, что спросить у агента при первом телефонном или личном обращении? Во-первых, можно смело пройтись по вышеперечисленным пунктам – образование, специализация, опыт работы. Хорошему брокеру нечего скрывать. Сразу уточню – нередко в момент звонка риэлтор может быть занят с другими людьми – например, проводить показ или оформлять сделку. Поскольку живое общение всегда в приоритете, хороший риэлтор поговорит в с вами по всем правилам делового этикета – спросит, выслушает, и, скорее всего, запишет, кто вы, по какому поводу звоните и назначит удобное время для разговора. Если агент сам обозначит, когда свяжется с вами, хорошим признаком будет соблюдение договоренности и пунктуальность.

В процессе дальнейшего общения обязательно выясните, на каких условиях брокер работает, можно попросить для ознакомления договор.

Максимально полно и без сокрытия важных подробностей расскажите риэлтору, с какой задачей обращаетесь. Упор на подробностях я делаю не случайно. Нередко бывают, что при первичных обращениях клиенты скрывают острые углы и нелицеприятные вещи. Например, изначально запрос – свободная продажа квартиры, документы в порядке. А в процессе выхода на сделку может выясниться, что собственник недееспособен и стоит на учете в ПНД, допустим. А это уже совсем другая история, которая больно бьет и по репутации риэлтора, в том числе. Так что будьте готовы и к встречным вопросам по сути дела.

Напоследок – самые важные два  способа, как узнать хорошего риэлтора:

  1. Профи – реалист, и никогда не обещает золотые горы, соглашаясь на все хотелки клиента. Слепое согласие с позицией клиента, лишь бы заключить договор, говорит о том, что перед вами либо непрофессионал, либо новичок, либо аферист. Задача грамотного агента – обрисовать клиенту реальное положение вещей, будь то стоимость купли-продажи недвижимости, сроки проведения сделки или урегулирования спорных юридических вопросов.
  2. Хороший риэлтор проводит максимально подробную первичную консультацию и спокойно продолжает заниматься своими делами. Не названивает потенциальному клиенту и не навязывает свои услуги. Уважает себя и выбор клиента.

Отзывы о хорошем риэлтор от благодарных клиентов

Дорогие друзья! Надеюсь, статья будет вам полезной и убережет от некомпетентных специалистов. Никогда не спешите с выбором риэлтора, ведь на кону стоит сохранность  сбережений или недвижимости. Тщательно выбирайте, анализируйте, прислушивайтесь к внутреннему голосу, в конце концов. Никогда не принимайте решение на эмоциях, не подписывайте никаких бумаг на первом же знакомстве ни с частником, ни в агентстве. Берите таймаут на «подумать», ночь переспать, почитать договор. При первых признаках психологического давления или манипуляций прекращайте контакт – пусть вас не заботит, вежливо ли это выглядит со стороны.

Берегите себя и свое имущество. Искренне желаю каждому найти лучшего риэлтора для решения ваших задач.

Частный риэлтор Татьяна Мамонтова.

На чтение 7 мин Просмотров 1.6к. Опубликовано 27.01.2013
Обновлено 20.03.2021

как найти профессионального риэлтора — находим способы отбора и поиска того, кто защитит ваши интересы и выгодно продаст квартиру.

Уровень риэлторской услуги таков, что впору снимать фильм «Найти профессионального риэлтора и умереть»

Вы никогда не занимались продажей недвижимости или просто не хотите в это вникать, но предпочитаете получить от продажи своей собственности максимальную цену и с определенным комфортом, то решаетесь на работу с посредником.

Я расскажу по каким признакам можно определить профессионального риэлтора и уровень оказываемых риэлторских услуг.

Существует много статей и советов для риэлторов, которые позволяют стать более компетентными в выбранной профессии.

К примеру, часто делается упор на внешний вид, в виде деловых костюмов, экипировки (бахилы, компас), манеру говорить и прочее.

Прочтите, как выбрать риэлтора для продажи квартиры

Содержание

  1. Важные мелочи или как найти профессионального риэлтора
  2. Определяем профессионализм риэлтора при продаже квартиры
  3. Качество рекламы от профессионального риэлтора

Важные мелочи или как найти профессионального риэлтора

Однако основная масса агентов не опускается до его прочтения, а если и доходят до этого руки, то выводов не делают.

Но есть множество иных мелочей, которые в совокупности позволяют делать определенные выводы о профессионализме самих риэлторов и уровне обучения в агентствах.

Например, агент может не появиться на показе продаваемой или подыскиваемой квартиры,  частенько приезжают без бахил, о манере речи вообще отдельный разговор.

Либо частенько возникают ситуации, когда агент ведя своего клиента на показ квартиры другого агента долго не может найти нужный дом.

Как будто нельзя было заранее посмотреть расположение или уточниться с агентом, проводящим презентацию. Может быть люди не знают о существовании Интернета и карт Гугла или Яндекса — не знаю.

Но странно то, что клиенты не замечают за своими риэлторами таких  досадных «мелочей».

Определяем профессионализм риэлтора при продаже квартиры

1. Ваш риэлтор должен присутствовать на каждом показе квартиры, а не управлять дистанционно вами и показом в целом по мобильному телефону. Если он так делает более одного раза — расставайтесь с таким риэлтором;

2. Профессиональный риэлтор должен владеть всей необходимой для продажи информацией по вашему объекту и иметь хотя бы схему квартиры, согласно техпаспорту, которую надо вручить каждому потенциальному покупателю, чтобы объект отложился в памяти;

3. Презентацию объекта профессионлаьный риэлтор проводит сам и отвечает на все поставленные вопросы. Это необходимо для того чтобы собственник случайно не сказал лишнего, типа «А тараканы у нас уже как год не появляются»;

4. Если вы заранее обговорили с риэлтором размер агентского вознаграждения (в процентах или фиксированной сумме), то все переговоры с покупателями по цене и другим финансовым вопросам должен вести риэлтор.

Вы своим присутствием создаете доверие покупателя и показываете что у вас с агентством прозрачные отношения и необоснованного поднятия цены на объект не будет (один из частых страхов покупателей);

Это то, как должны реализовываться основные этапы продажи. Но запомните, что так профессиональный риэлтор будет работать только при заключенном между вами эксклюзивном договоре.

Если после заключения договора вы делаете основную работу сами — уменьшайте размер комиссионных агентства.

Реклама квартиры профессиональным риэлтором

Кто хоть немного знаком с продажами или маркетингом понимает, что для того чтобы выгодно продать товар, необходимо создать как можно большую «воронку продаж».

Другими словами, чем больше потенциальных покупателей узнают о существовании в продаже вашего объекта недвижимости, тем больше вероятности его выгодно продать.

А это значит, что вопрос грамотной рекламы очень важен!  Каким образом можно проверить насколько широко ведется риэлтором реклама вашего объекта недвижимости?

Качество рекламы от профессионального риэлтора

1. Самые распространенные  рекламные интернет-площадки — сайты газет Презент Хабаровск, Из рук в Руки, АВИТО. Вы можете зайти на эти сайты и через поисковик найти рекламу своего объекта.

В неделю должно быть два объявления (согласно печатным выпускам газет);

2. Печатные издания тех же газет должны содержать объявление о продаже вашего объекта недвижимости, как минимум раз в неделю (для газеты Презент это четверг);

3. Красивое объявление на сайте агентства недвижимости, с фото, описанием и контактами;

4. После трех недель от старта продажи вашей квартиры откройте поисковик Гугла или Яндекса и введите адрес вашей квартиры, например «Продаю 1-комнатную квартиру Рабочий Городок…».

В результате в поисковике на первой или второй странице должно появиться объявление. Если его нет, то реклама ведется не должным образом;

5. Так же, выходя из своего подъезда вы, в течении первых трех недель,минимум раз в неделю  должны наблюдать наклеенные объявления о продаже вашей квартиры с кратким описанием и контактами риэлтора.

Наклеены они должны на все подъезды ни только Вашего дома, но и ближайших к нему домов.

Интенсивная реклама имеет смысл, если объект недвижимости выставляется по цене согласно рынку, либо чуть выше него.

Если вы выставите свой объект ниже рынка недвижимости — вас покупатели найдут и без того.

Внесение аванса и переговоры

Профессиональный риэлтор всегда заботится о представлении интересов своего клиента, а не думает о том, как побыстрее получить комиссионные.

Его задача — создание безопасности и комфорта. В связи с этим, ведя переговоры с потенциальными покупателями, презентуя ваш объект, составляя договор купли-продажи — он должен отстаивать ваши интересы!

Второе — всегда находится рядом с вами и сопровождать вас.

Обратите внимание на то, что к моменту сделки все условия и цифры уже должны быть согласованы и содержание текстов (договора купли-продажи, расписок) уже подготовлены.

При этом вам останется только еще раз ознакомиться и подписать бумаги. В результате сделка пройдет быстро и с максимальным комфортом для вас.

Комиссия агентства

1. В настоящее время агентства работают каждое по своей схеме, поэтому возможно, что размер комиссионных агентства может быть не отражен в эксклюзивном договоре.

К примеру, может указываться на выбор, либо фиксированная ставка, либо процент от продаж. Профессиональный риэлтор старается работать по процентной ставке — это стимулирует их самих к работе.

В любом случае, вы должны четко знать сколько получите на руки от продажи квартиры и сколько получит агентство, во избежание скрытых комиссий и недовольства обоих сторон.

2. При продаже квартиры комиссия агентства включается в цену квартиры. Она же будет включена в договор купли-продажи и расписку, которую продавец недвижимости пишет покупателю.

При покупке квартиры комиссия агентства будет входить в стоимость покупаемой вами квартиры (т.к. оформляется договор подбора с риэлтором), но эта сумма не будет указана в договоре купли-продажи и расписке продавца недвижимости.

3. При продаже/покупке недвижимости двумя важными документами являются договор купли-продажи квартиры и расписка продавца.

Внимательно проверяйте паспортные данные и суммы.которые там указаны. Даже, если всё перепроверил до этого ваш риэлтор. Все люди и глаз может «замылится», а терять деньги очень неприятно.

Если вам что-то становится непонятно — сразу уточняйте и не стесняйтесь! Как говорится, доверяй, но контролируй!

Сегодня вы узнали основные способы и приемы, как найти профессионального риэлтора. Теперь вы будете более увереннее искать себе помощника!

Занесите сайт в закладки, так как впереди много полезной информации!

Успехов вам!

Добавить комментарий