Как составить план продажи домов

Фото: Scott Olson / Getty Images

Обозреватель Skillbox Media по маркетингу и IT. С 2015 года работает с SEO, таргетированной и контекстной рекламой. Писала для Skypro, Yagla и Admitad.

Предприниматели, руководители отделов продаж и менеджеры должны составлять планы продаж. Планы продаж нужны, чтобы отдел продаж знал свои цели и понимал, как их достичь.

Мы пересказали инструкцию по подготовке плана продаж из блога HubSpot.

• Цели эффективного плана продаж
• Как планировать продажи
• Что входит в план продаж
• Советы по созданию эффективного плана
• Примеры и шаблоны планов продаж

---

План продаж — это документ, в котором описывают цели отдела продаж, стратегии их достижения, целевую аудиторию и потенциальные препятствия.

План продаж похож на бизнес-план. Однако фокус бизнес-плана — на целях всей компании, а плана продаж — на том, как достичь задач по выручке.

У плана продаж несколько целей.

Донести цели и задачи компании до менеджеров по продажам. Отдел продаж вряд ли будет хорошо работать, если ему неясны цели и задачи компании. Нужно убедиться, что цели понятны и реалистичны. Со временем они могут меняться, об изменениях команду нужно регулярно оповещать.

Понять стратегию достижения целей. Нужно определить, как лучше продавать товары или услуги. Например: сотрудники должны сосредоточиться на продажах через email-рассылки или в социальных сетях? Возможно, стоит сфокусироваться на продажах на маркетплейсах, а не в мессенджерах. В плане продаж нужно однозначно сформулировать, что делать.

Определить роли и обязанности. Нужно распределить роли и обязанности отдела продаж и руководства. Это поможет эффективно делегировать задачи, улучшить сотрудничество между подразделениями, сократить дублирование задач и повысить ответственность.

Понять, насколько успешен отдел продаж. Отдел продаж — это движущая сила бизнеса. Когда его сотрудники хорошо работают, то и у компании всё хорошо. Если следить за результатами отдела продаж, можно понять, что нужно делать в компании в целом.

Чтобы план продаж не стал очередным пылящимся на полке документом, нужно подойти к его составлению стратегически. Вот девять шагов, на которые можно разбить планирование.

Соберите данные о продажах и определите тенденции. Чтобы планировать настоящее и будущее, нужно обратиться к прошлому. Как выглядели продажи в предыдущем году? А в последние пять лет? Эта информация поможет понять, какие тенденции есть в отрасли. Хотя этот метод небезошибочен, он помогает получить стартовые данные для планирования продаж.

Определите свои цели. Без постановки целей вы не сможете понять, хорошо ли развивается ваш бизнес. Определение целей и задач — один из главных шагов в составлении плана продаж. После него можно переходить к выполнению.

Определите метрики успеха. Метрики — это ключевые показатели эффективности, KPI. Определите, что вы будете использовать, чтобы понять, успешен ли бизнес. В разных сферах KPI различаются. Но стандартные показатели эффективности — валовая прибыль, рентабельность инвестиций, коэффициент конверсии, ежедневное количество трафика на сайте.

Оцените текущую ситуацию. Опишите, как сейчас обстоят дела в бизнесе. Эта информация нужна, чтобы понять, насколько текущее положение соответствует целям и задачам. Какие у вас есть затруднения и какие сильные стороны? Составьте список. Этими факторами вы будете руководствоваться при построении плана продаж.

Начните прогнозировать продажи. Прогнозирование — это подробный отчёт, который предсказывает, сколько каждый продавец, команда или компания будет продавать за неделю, месяц, год. Прогнозирование поможет рассчитывать бюджет на сотрудников и ставить цели.

Определите, чего не хватает вашему бизнесу. Выявите «пробелы»: подумайте, что нужно компании сейчас и что понадобится в будущем. Определите, какие навыки нужны вашим сотрудникам для достижения целей. Оцените навыки ваших нынешних сотрудников. После этого вы сможете обучить сотрудников или нанять новых, чтобы заполнить обнаруженные пробелы.

Придумайте новые инициативы. Многие отраслевые тенденции цикличны. Они то входят в моду, то выходят из неё. При составлении плана продаж учитывайте возможности, которые вы могли упустить в предыдущие годы. Если в прошлом ваш бизнес ориентировался исключительно на «сарафанный» маркетинг и социальные сети, добавьте в новый план вебинары или специальные рекламные акции.

Привлеките заинтересованные стороны. Ближе к концу процесса привлеките к планированию заинтересованные стороны из отделов, которые влияют на конечные результаты. Например, из отделов маркетинга и разработки продукта. Так вы сможете планировать продажи более эффективно.

Наметьте план будущих действий. Когда вы знаете потенциал компании и то, какие ресурсы доступны, вы можете составить список действий. Вот примеры действий: написать скрипты звонков, определить конкурентов в отрасли, разработать новые способы стимулирования сотрудников.

Планирование продаж не заканчивается на создании документа. Чтобы улучшать процесс продаж, нужно пересматривать его регулярно. Как минимум ежегодно.

Типичный план продаж включает следующие разделы.

Целевые клиенты. Это люди, которым вы стремитесь продать товары и услуги. Они с наибольшей вероятностью купят вашу продукцию. Чтобы выбрать целевых клиентов, нужно разбить весь целевой рынок на более мелкие сегменты. Целевую аудиторию можно разделить по географии, поведению, демографическим признакам и так далее.

У разных продуктов может быть разная целевая аудитория. Допустим, компания разрабатывает программы для бизнеса. Она может предложить сервис для учёта задач менеджерам проектов, а сервис для автоматического запуска рекламы — маркетологам.

Целевые показатели выручки. Целевой доход — это выручка, которую компания должна принести за период. Можно назначить целевой доход, составив прогноз на основе данных о росте за последний год, а можно — оценив возможности компании.

Стратегии и тактики. Стратегии и тактики — это действия, которые команда будет совершать, чтобы достичь целевых показателей выручки. Например, вы можете рассмотреть, как привлекать клиентов через социальные сети. Или можно сфокусироваться на поддержании отношений со старыми клиентами, а не бросать все силы на привлечение новых.

Цены и рекламные акции. Здесь укажите стоимость вашего акционного предложения и опишите любые предстоящие рекламные акции для привлечения клиентов. Например, можно предложить им бесплатную пробную версию. Это популярная рекламная тактика, она мотивирует клиента купить услугу после окончания бесплатного периода.

При разработке рекламных акций важно найти золотую середину. Предложение должно быть, с одной стороны, привлекательным для целевых клиентов, с другой — прибыльным.

Сроки и ответственные лица. В этом разделе пропишите сроки для задач и перечислите ответственных за выполнение.

Структура команды. Структура команды зависит от размера компании. В маленьких компаниях команда, как правило, небольшая.

По мере роста компании вам придётся нанимать новых сотрудников. Чем больше сотрудников, тем сложнее управлять участниками команды. Может возникнуть путаница, сотрудники будут дублировать задачи. Ваш план продаж должен описывать роли участников и ясно показывать, как распределяются обязанности.

Ресурсы. Люди — самый важный инструмент для достижения цели. Но для работы им нужны ресурсы. Например, сервисы для управления проектами — Asana, Trello. Или Canva и Photoshop — ПО, с помощью которого создают графические материалы для клиентов.

Рыночные условия. Состояние рынка — это актуальная информация о вашей отрасли и конкурентах. Какие сейчас тренды в сфере? Есть ли конкуренты, которые резко набирают обороты? Почему у них это получается?

Поймите, чем ваши продукты отличаются от продуктов конкурентов. А в чём те сильнее ваших продуктов и наоборот? Каково ценообразование у конкурентов?

Вот несколько советов, которые помогут усилить план продаж.

• Учтите отраслевые тенденции — это укрепит ваш план.
• Укажите технологию, которую вы будете использовать для отслеживания успеха. Это может быть CRM или сервис, отслеживающий действия сотрудников.
• Создавайте разные планы для каждой команды. Это позволит лучше отслеживать успехи, можно будет точно определить цели и KPI. Так, у команды входящих продаж, команды исходящих продаж и команды онлайн-продаж могут быть разные планы.
• Заручитесь поддержкой отдела маркетинга. Согласованная работа отдела маркетинга и отдела продаж имеет решающее значение для достижения целей. Чем больше информации вы получите от отдела маркетинга, тем лучше сможете продавать.
• Поговорите с вашими торговыми представителями, чтобы понять, какие есть проблемы. Прогнозы — это важно, но также важно понимать, почему товар не продаётся или, наоборот, раскупается слишком быстро. 
• Проведите углублённый анализ конкурентов. Вы должны знать, что конкуренты делают хорошо, чтобы создать план, который подтолкнёт вашу компанию в этом направлении.

Вы можете создать несколько различных типов планов продаж. Вот примеры.

30–60–90-дневный план продаж. Этот план продаж определяется не темой, а временными рамками. Создаётся три цели: одна на 30 дней, вторая на 60 дней и третья на 90 дней. Так можно сосредоточиться на достижении краткосрочных целей и эффективнее отслеживать прогресс.

План продаж с ориентацией на маркетинг. Обычно план продаж уже согласован с маркетингом. Но вы можете создать план с ориентацией на маркетинг. При составлении плана обратите основное внимание на описание и анализ профилей идеальных клиентов. Согласовывайте информацию, которую отдел продаж даёт клиентам, с маркетинговыми сообщениями.

План расширения рынка. План расширения рынка определяет перечень задач и целевые показатели при выходе на новый рынок или в регион. Этот тип плана продаж предназначен для работы с целевым рынком в новом городе или стране. Обычно учитываются затраты на дистрибуцию, разница в часовых поясах между торговыми представителями и целевыми покупателями, а также логистические факторы.

План продаж нового продукта. Если вы запускаете новый продукт, составьте план продаж специально для него. Важно провести конкурентный анализ, определить стратегию продаж, укрепить позиционирование бренда и привлечь партнёров.

Если вам нужно немного вдохновения, посмотрите образцы планов продаж.

План продаж в Asana. Шаблон плана продаж в Asana показывает список задач по этапам.

Одностраничный план продаж. План продаж не обязательно должен занимать сотни страниц. Попробуйте сократить его до одной-двух. Этот шаблон (можно скачать на сайте) — пример того, как сделать план коротким. Он включает каналы сбыта, ожидаемые затраты и продажи и ключевые показатели эффективности в легкочитаемом формате.

Онлайн-карта вместо плана. Можно создать красочный план с разноцветными полосами для каждого раздела плана.

Диаграмма стратегии продаж. Если вы в большей степени визуал, то вам может понравиться диаграмма вместо классического плана продаж.

• План продаж — документ, в котором прописаны цели и задачи для отдела продаж, а также сопутствующая информация: какие ресурсы нужны, какие будут дедлайны, ответственные лица, акции для привлечения покупателей.
• План продаж нужен, чтобы донести до всей команды цели работы, стратегию, а также контролировать эффективность работы.
• Чтобы составить план продаж, нужно изучить конкурентов, определить тенденции рынка и разобраться, чего бизнесу не хватает для достижения целей.
• Нужно привлекать к обсуждению плана продаж заинтересованных лиц, а также отдел маркетинга. Так получится согласовать информацию и действия для достижения целей.
• Для разных целей могут быть разные планы. Например, можно создать план вывода компании на новый рынок или план для того, чтобы повысить эффективность продаж нового продукта.

Другие статьи Skillbox Media про эффективные продажи

Научитесь: Управление продажами
Узнать больше

Циан.Журнал уже публиковал подробнейшую инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.

Содержание:

I. Подготовка сделки от и до

• Документы
• Продажа дома в ипотеке
• Подготовка дома и участка
• Подача объявления
• Как определить стоимость дома?
• Просмотры

• Подписание авансового соглашения и предварительного договора
• Сбор документов и важные моменты
• Подготовка к ипотечной сделке

II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей

• Сумма сделки

• Риск возникновения залога

• Порядок освобождения дома

• Договоренности на случай непредвиденных ситуаций

III. Опасные моменты

IV. Как платить налоги

• Когда налог уплачивать не надо
• Когда требуется уплатить налог
• Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости

I. Подготовка сделки от и до

1. Документы

Убедитесь, что у вас все в порядке с документами. Вот список обязательных.

— Правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости).

Документ обычно выглядит как цветной (розовый, желтый или зеленый) лист гербовой бумаги, озаглавленный «Свидетельство о государственной регистрации права» (такие выдавались до 2016 года).

Другой вариант — выписка из ЕГРН. По сути это таблица с данными о вашем объекте (с указанием кадастрового номера, площади, этажности и прочего). Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, пройдя по этой ссылке. Для физлиц услуга стоит от 300 рублей.

Если предыдущий переход права (последняя сделка по объекту) состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.

— Правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и пр.):

• договор купли-продажи;
• договор дарения, дарственная;
• завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
• соглашение об обмене;
• договор долевого участия.

— Справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Первый раз справка понадобится лично вам, чтобы удостовериться в отсутствии долгов, а если они все же найдутся, — чтобы оплатить их в спокойном режиме.

Второй раз справка понадобится уже покупателю — так он будет точно знать, что не приобретает дом вместе с долгами, за которые в некоторых случаях могут отключить коммунальные услуги. 

Если между этими этапами пройдет несколько месяцев, не исключено, что придется получать справку повторно. Ее выдает МФЦ — механизм подробно описан здесь.

— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины (даже если он/она не является собственником объекта). Сделать это лучше заранее, чтобы не возникло сюрпризов при выходе на сделку.

Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов (если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность).

На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.

2. Продажа дома в ипотеке

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда вы собираетесь продать дом, за который еще не выплатили ипотечный кредит. При оформлении ипотеки недвижимость (дом или участок) оказывается в залоге у банка. Оформляется закладная: если заемщик перестанет выплачивать кредит, она позволит банку обратиться в суд с требованием забрать недвижимость.

Не исключено, что банк выступит против, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже. Для этого уточните, какой отдел кредитной организации занимается этим вопросом, чтобы приехать на встречу с его специалистом.

Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придете в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Все это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.

В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. В противном случае он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.

Если же банк сразу не согласился (это вероятнее всего), придется продумать дополнительные планы. В этом случае у продавца и покупателя есть четыре сценария развития событий.

А. Взять новый кредит 

Допустим, вашему покупателю не хватает денег на покупку дома, и он тоже намерен брать кредит. Для этого он обращается в банк (в ваш или другой). Банк, в свою очередь, проверяет, готов ли он принять покупателя как нового заемщика, ведь у него своя кредитная история, иной доход и другие жизненные обстоятельства.

Если покупателю одобряют ипотеку, банк выдает ему кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.

Б. Погасить кредит деньгами покупателя 

Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.

Несмотря на то, что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придется ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом. 

В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке 

Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат на нее — переоформление потребует вложений (за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр. набегает до 100 тыс. рублей).

Г. Нереальный вариант, на который многие почему-то рассчитывают

Новый покупатель ежемесячно дает вам — продавцу — определенную сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.

Ситуация утопична с юридической точки зрения. В случае ссоры или любой другой неожиданности, когда ваш покупатель прекратит выплаты, вопрос придется распутывать в суде, что будет очень непросто. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, все равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернет закладную.

Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения крайне неразумно: обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком закреплено в статье 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Хотите быстро продать дом? Разместите объявление на Циан! 

3. Подготовка дома и участка

Проводить полноценный ремонт дома или привлекать ландшафтного дизайнера, который подготовит участок к наплыву потенциальных покупателей, смысла нет. Но если вы хотите продать свой дом выгодно, некоторая подготовка не помешает.

— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.

— Удалите с участка высохшие кусты и прочие печальные свидетельства неудавшейся карьеры агронома. Хорошо бы скосить траву (впрочем, иногда заросли полевых трав не мешают и выглядят уместно).

— Уберите разбросанные игрушки, садовый инвентарь и позабытые стройматериалы.

— Смажьте петли дверей, если они скрипят.

— Проведите мелкий ремонт: вставьте давно выбитое слуховое окошко, прибейте плинтус, почините выключатели, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.

— Всё лишнее и сугубо хозяйское — с глаз долой. Задача — привести дом в максимально нейтральный вид. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.

— Вместе с тем будет разумным вложиться в незатейливые новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.

— Определитесь с серьезными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы ее решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-черному, еще на берегу, до показа и сделки выберите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придется делать гораздо более ощутимую скидку при продаже.

Скрывать существенные недостатки мы не рекомендуем: помимо того, что это непорядочно, не исключено, что покупатель выявит их при просмотре и откажется от сделки только на основании того, что его обманули.

4. Подача объявления

О том, как правильно подать объявление в базу Циан, читайте тут.

Тут мы напомним несколько секретов, как лучше написать объявление: чем продуманнее текст, тем больше шансов привлечь внимание именно своего покупателя.

Фотографии — обязательная часть объявления

Не зацикливайтесь на высокохудожественной съемке: фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы никогда не посещавший ваших угодий человек легко представил, где, что и как расположено.

Огромным плюсом станет добавление плана дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертеж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.

Нелишним будет сделать пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоема, поля. Но не стоит перегружать объявление целой фотосессией — достаточно двух-трех фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.

Даже если вы еще живете в продаваемом доме, к фотосессии стоит подготовиться: наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.

Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла. Попробуйте использовать яркий предмет (например, вазу с цветами) как ориентир.

Если у дома есть какие-то особенности, отразите их на фото.

Нет необходимости запасаться профессиональной камерой — хватит и смартфона. При этом качество фотографий все же должно давать представление об объекте: снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии не должны быть смазанными или слишком маленькими по размеру (в смысле пикселей), но и слишком тяжелые кадры загружать не стоит — покупателям будет лень ждать, пока фото откроется. Вполне подходящий размер фото — 1200×850 px.

Удобной для покупателей является возможность совершить видеоэкскурсию. В этом нет ничего трудного: подготовьте дом и снимите о нем видеоролик, прогулявшись по участку и комнатам. Потом ролик надо загрузить на YouTube и при подаче объявления указать ссылку на него.

Текст объявления

Приведите основную информацию о доме и участке (лучше это делать в разных абзацах — так удобнее читать): статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала (стен, крыши), проведенные коммуникации (в том числе наличие и тип санузла), значимые особенности дома, участка и сделки (например, если она альтернативная), число собственников.

Не расписывайте слишком подробно — перечислять сорта всех кустов смородины необязательно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.

Придумайте запоминающийся заголовок, который характеризует ваш дом и окрестности: допустим, «шале в Рузской Швейцарии» или «дом на опушке леса» — только не переборщите со сравнениями.

Разместить бесплатное объявление в базе Циан 

5. Как определить стоимость дома

Эксперты утверждают, что для формирования правильной цены на земельный участок необходимо учесть 25 переменных. К дому вопросов еще больше. Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.

Если же вы решили обойтись без них, придется разбираться самостоятельно.

— Изучите все окрестные предложения (обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район).

— Полистайте аналитику от ведущих агентств и на основе этих изысканий сделайте вывод о стоимости собственного объекта.

— Как ни странно, если звонков нет, понижение цены не единственный вариант, попробуйте повысить ее. Специалисты знают массу примеров, когда дом не продавался за 2 млн, но становился популярным, стоило продавцу поднять цену до 3 млн рублей.

— Не забудьте отметить в объявлении возможность торга (заложите ее в стоимость, указанную в объявлении).

Помните, что оценка дома для продажи и оценка этого же дома для оформления покупателем ипотеки — два разных процесса и, скорее всего, результата.

Об оценке для банка мы расскажем ниже, а вот полезная ссылка о том, как в принципе оценивается жилье.

6. Просмотры

Если вы решили обойтись без риелтора и будете проводить просмотры самостоятельно, возьмите на вооружение несколько советов.

а) Постарайтесь еще на этапе телефонного разговора выяснить детали о потенциальном покупателе: зачем он покупает дом, есть ли у него дети, не рассматривает ли он ваш дом как удачную инвестицию? В зависимости от ответа вы расставите правильные акценты в ходе просмотра.

б) Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдете от калитки — сразу в дом или сначала по участку, что будете показывать в доме, о чем расскажете гостям? Но не настаивайте на разработанном вами плане — это будет выглядеть подозрительно, будто вы отвлекаете внимание от недостатков, да и покупатель будет разочарован, что вы мешаете ему посмотреть что-то принципиальное для него.

в) Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Действуйте в зависимости от полученного ответа: кто знает, вдруг покупателю крайне важна компания для ребенка, а на вашей улице живут как раз несколько сверстников?

г) Не устанем повторять: не скрывайте недостатки — все равно выплывут, но уже с испорченной репутацией. К тому же, если вы заговорите о недостатках самостоятельно, у вас будет время заранее продумать контраргументы: да, солнце действительно светит с пяти утра прямо в спальню, но эта проблема решается блэкаут-шторами, зато днем в спальне очень уютно и радостно.

д) Подготовьтесь к визиту покупателей заранее:

• купите несколько пар бахил, чтобы не заставлять снимать обувь и не мыть полы после каждого просмотра;
• запаситесь угощением к чаю-кофе;
• продумайте, куда запрете негодующую собаку;
• ведите календарь просмотров: назначать визиты на одно и то же время не стоит, но в некоторых случаях потенциальным покупателям полезно знать, что у них есть конкуренты;
• не раздражайтесь на слишком откровенные вопросы о доме или попытки поймать вас на слове и вывести на чистую воду. Вероятно, вопросов будет очень много, а покупатель будет подозрителен, ведь он отдает немаленькую сумму!

е) Будьте аккуратны и внимательны: обман и воровство, увы, никто не отменял. Уберите подальше ценные вещи, не оставляйте визитеров без присмотра и не позволяйте им расходиться по разным комнатам.

7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора

Как только продавец и покупатель ударили по рукам, надо обсудить, каким будет размер аванса, где и как он будет передан. Если в сделке участвуют риелторы, то чаще всего встреча для подписания авансового соглашения и предварительного договора назначается в офисе. Если риелторов в сделке нет, то подписание проводится в любом другом месте. Авансовое соглашение и предварительный договор обсуждаются и согласовываются заранее.

Соглашение может быть подписано и представителями покупателя и/или продавца (например, риелтором); они же вправе передать/принять сам аванс. Предварительный договор подписывают только сами участники сделки (либо их представители по доверенности).

В авансовом (и/или предварительном) соглашении обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер аванса, обязанности сторон (например такие, как обязанность продавца собрать документы или  сроков и порядка оплаты со стороны покупателя), условия сделки (крайний срок выхода на сделку и способ уведомления), кто оплачивает сбор документов (и каких конкретно) и прочие услуги (регистрацию перехода права собственности, проверку денег, аккредитив или банковскую ячейку).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен

В том же авансовом соглашении и/или предварительном договоре прописывается, что будет с авансом, если стороны не выйдут на сделку; если возникнет форс-мажор, сделка не состоится и ни одна сторона при этом не будет виновата; каким образом возмещаются убытки, если сделка сорвется. Договор и соглашение составляются в двух экземплярах.  

8. Сбор документов и важные моменты

Далее начинается сбор документов. Список документов на загородную недвижимость разнообразен, и единого норматива нет. Если сделка ипотечная, то пакет обычно больше. Самый простой вариант — земельный участок в деревне без коммуникаций.

Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придется подготовить.

Кроме того, объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности… В итоге составить универсальную инструкцию практически нереально. 

Несколько тонкостей

— При продаже жилого дома (не строения, а именно дома — подробнее о статусах земли и разрешенных видах их использования и строительства на них читайте здесь), в котором допускается регистрация жильцов, необходимо подготовить выписку из домовой книги.

Некоторые считают, что эту опцию давно отменили, но выписка все же потребуется. Обычно она хранится у собственника. Если домовой книги у продавца нет, он может оформить ее самостоятельно: купить в книжном магазине, посетить отделение местной администрации (например, МВД) и сделать соответствующую запись-штамп, который потом предоставить в МФЦ.

— Понадобятся справки об отсутствии задолженности по всем коммуникациям и от управляющей компании (или, например, от председателя СНТ — зависит от формы объединения).

— При ипотечной сделке надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.

— При ипотеке потребуется проведение оценки участка (об этом ниже).

— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.

— Согласие супруга или супруги на продажу должно быть заверено нотариально.

Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь. 

9. Подготовка к ипотечной сделке

Если сделка ипотечная, то сперва необходимо отнести в банк (или отправить все онлайн) пакет документов и оформить кредит.

Для получения ипотеки понадобится проведение оценки объекта. В пакет документов входят технические данные из БТИ (поэтажный план, экспликация) и выписка из ЕГРН. Покупатель должен пригласить эксперта из оценочной компании, которая аккредитована банком, предоставляющим ипотеку.

Составление оценочного альбома стоит 4–10 тыс. рублей и дороже. Это зависит от характеристик объекта: если он большой и дорогой или слишком индивидуальный, когда сложно найти и сопоставить с аналогичными объектами, оценка будет стоить больше.

Все траты обычно ложатся на плечи покупателя, но продавец должен будет встретить оценщика, который приедет и сделает фотосессию продаваемого объекта.

Бывает, покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (предположим, им нужны деньги на ремонт), и они просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это не всегда выгодно для продавца, поскольку впоследствии, возможно, придется выплачивать налоги. К тому же нужно будет написать обратную расписку, ведь на деле продавец не получит той суммы, которую пропишет оценщик. Так что эта схема рискованна.

Случается и наоборот: продавцы пытаются занизить стоимость дома, чтобы выплачивать меньший налог после продажи. Это тоже не самый разумный шаг (подробнее о налогах читайте в разделе IV этой статьи).

Если банк одобряет объект, то он выдает кредит. Дальше покупатель и продавец смело отправляются на подписание договора купли-продажи.

Если банк не одобряет объект, то сделка разваливается. Конечно, никто не мешает попытать счастья с 

другим банком и пройти заново не только процедуру одобрения объекта (например, сбор просроченных к тому времени справок или оценку, хотя некоторые банки принимают и ту, что была проведена ранее для другого кредитора, но и процедуру одобрения заемщика. Но, как показывает практика, чаще всего сделка все равно не получается. 

Банк откажет в кредите, если сочтет оценку завышенной. Кроме того, кредиторы оценивают объекты с точки зрения ликвидности: если выплаты прекратятся, банку придется самостоятельно реализовывать дом, вернувшийся ему по закладной.

II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей

Циан.Журнал уже публиковал подробные инструкции о правильном составлении договора. При всем обилии существующих шаблонов договоров юристы рекомендуют составлять индивидуальные документы.

В любом договоре купли-продажи есть определенные положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые принципиальные моменты.

Сумма сделки

Если мы говорим о законной и безопасной сделке, то в договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Многие указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ — это чревато последствиями: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.

Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдет, какая форма передачи денег будет использована (подробнее об этом написано здесь, наиболее популярные способы — аккредитив или банковская ячейка).

Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какая дата заключения кредитного договора и его номер).

Риск возникновения залога

По закону если покупаемый дом не оплачен, он остается в залоге у продавца. Учитывая, что обычно деньги передаются продавцу уже после подписания ДКП, необходимо уточнить, что после оплаты дом в залоге не остается. Если проигнорировать этот момент, возникнет риск наложения на объект обременения залогом (ипотекой) — придется потратить силы и время на его снятие.

Порядок освобождения дома

Продавцу следует прописать в договоре:

• когда и как он освободит дом:
• выпишет всех прописанных в нем людей;
• какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберет с собой;
• когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.

Договоренности на случай непредвиденных ситуаций

Предположим, сделка срывается по вине покупателя или третьих лиц. Есть ли какие-то компенсации, остается ли залог, аванс и задаток продавцу? Что произойдет, если сделка сорвется по вине продавца? 

Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов. К ним стоит отнести поплывший фундамент, невозможность построить дом на купленном участке (например, из-за вида разрешенного использования участка), пробитую рухнувшим дубом крышу бани и тому подобное.

В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.

В ходе этой встречи продавцу имеет смысл написать расписку о том, что деньги получены, но отдавать эту расписку сразу не надо! Просто это способ с пользой скоротать время, ожидая банковских служащих и доступ к деньгам. А вот после того как деньги и права собственности будут переданы, самое время передать расписку. В ней указывается ФИО продавца и отметка, что он получил определенную сумму за продажу определенного объекта, в конце отмечается, что претензий нет. 

После этого проводится регистрация перехода права, для чего участники сделки едут в МФЦ (именно в то отделение, к которому относится покупаемый объект) самостоятельно или делегируют право подать документы по доверенности специально нанятым оформителям (либо нотариусу).

Передача объекта проводится с подписанием акта приема-передачи. В процессе дом еще раз досконально проверяется, начиная с работы коммуникаций и заканчивая отсутствием долгов по ЖКУ (если регистрация заняла много времени, то с момента подачи документов до момента приемки дома долги могли накопиться).

В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены (это выгодно обеим сторонам).

После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно будет разбираться с налогами. Об этом — в самом конце нашей статьи.

III. Опасные моменты

Риск столкнуться с мошенничеством (да и просто с законными сложностями) существует не только у покупателей, но и у продавцов. Мы уже разбирали эту тему ранее.

Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию: 

1. Проверяйте риелторов своих покупателей (для этого достаточно обратиться в названное ими агентство).

2. Как правильно продать объект, если он был приобретен в браке, вы узнаете здесь.

3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.

4. Не продавайте дом по договору дарения, рассчитывая потом не платить налоги: учитывая, что по закону он подразумевает безвозмездную сделку, ваш «покупатель» получит повод вовсе не платить вам — объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придется в суде (и не факт, что успешно).

5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили (воспользовавшись помарками как поводом).

6. Если продаете дом покупателю с доверенностью (то есть он приобретает ваш объект для третьих лиц), проверьте выписанный ему документ в реестре.

7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.

8. При передаче данных в Росреестр еще раз внимательно проверьте правильность данных: если есть ошибки, деньги вам не отдадут до исправления всех неточностей.

IV. Как платить налоги

После того как сделка заключена и продавец получил деньги, наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует выплаты НДФЛ.

1. Когда налог уплачивать не надо

В определенных ситуациях платить налог не требуется.

Первый вариант — продажа объекта после определенного срока владения

Сейчас Налоговый кодекс устанавливает два срока минимального владения для безналоговой продажи — три и пять лет.

Во всех остальных случаях надо дождаться пятилетнего срока владения.

Второй вариант — продажа недвижимости по цене, не превышающей стоимости приобретения

В этом случае налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал. Таким образом, если продавец продал квартиру за ту же или меньшую сумму, то дохода не возникает — оплачивать ничего не нужно.  

Но этот вариант осложнен одним условием: документы, подтверждающие расходы на приобретение, должны быть на руках у продавца. Если их нет, эта методика (она называется «доход минус расход») при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ неприменима.

Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей

Налоговое законодательство позволяет налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей и «уменьшить» доход, полученный при продаже. Этот вариант подойдет не всем — цены на недвижимость обычно выше. 

2. Когда требуется уплатить налог

Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить все же придется. Как это делается?

Необходимо определить налоговую базу и заполнить декларацию по НДФЛ.

Проверяем, есть ли документы, подтверждающие расход на приобретение. В декларации отражаем доход, полученный от сделки, и документально подтвержденные расходы. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.

Если документов, подтверждающих расход, нет, то можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Тогда в декларации отражаем доход, полученный от сделки, и вычет. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.

Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить

Часто бывает, что в одном и том же календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается один объект недвижимости, а следом покупается другой. В этом случае допустимо применить два вычета. Проще говоря, при продаже вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке — имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

До 30 апреля следующего за сделкой года необходимо передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов (если есть подтверждающие расход).

До 15 июля того же года, когда была подана декларация, нужно оплатить сумму налога, отраженную в этой декларации.

3. Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости

Есть специальное правило определения дохода от продажи недвижимости, приобретенной после 2016 года, для расчета налога. Если сумма дохода от продажи меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи равен кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Помните, что понижающий коэффициент может быть уменьшен региональным законом — проверьте этот момент.

При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН, — ее применяют с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на кадастровый учет. Если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, правило не применяется.

Таким образом, необходимо заранее выяснить, зафиксирована ли в ЕГРН кадастровая стоимость. Если да, то надо проверить, больше или меньше стоимость продажи, чем кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.

Расчет дохода от продажи в этом случае отражается в расчете к приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган.

Готовы к продаже? А мы готовы помочь! Разместите объявление на Циан. Это бесплатно! 

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры»; руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергея Вишнякова; эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву.

Для быстрой продажи загородного дома по рыночной цене нужно, чтобы все документы были полностью готовы, долги уплачены, а все лишнее с участка убрано

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Содержание

Что такое план продаж

План продаж — это инструмент развития компании. Если максимально коротко, то это план того, как бизнесу получить конкретный объём прибыли за определённый период времени.

Но не стоит путать план с прогнозом. План основан на чётко поставленных целях и действиях, которые необходимо осуществить для их достижения. Его фундаментом являются конкретные цифры, анализ и тщательные расчёты. Существует ряд способов, позволяющих разработать реалистичный и выполнимый план продаж. От простейших до сложных. Их выбор зависит от необходимой точности, детализации и ресурсов, имеющихся на разработку и реализацию плана.

Чем более детализирован план продаж, тем проще и реальнее его выполнить. Крупные планы необходимо декомпозировать на меньшие. А те, в свою очередь, на ещё меньшие. В том числе по отдельным направлениям и продуктам. Помимо плана продаж для менеджеров компании составляются отдельные планы для филиалов, подразделений, отделов и даже персональные для менеджеров и рядовых продавцов.

План продаж обязательно должен измеряться в деньгах, но ещё может и в конкретных действиях. Это полезно, в том числе, для сделок с длительным циклом. Также для них можно составлять планы на периоды, кратные циклам продаж с декомпозицией на меньшие периоды и единицах измерения в виде действий: звонки, показы объектов недвижимости, количество организованных мероприятий.

Бизнес, который не составляет планы продаж, чаще всего не выживает или не развивается. Если и растёт, то несистемно, больше благодаря эпизодической удаче. Любые компании, должным образом не анализирующие данные и не ставящие перед своими сотрудниками чёткие цели с понятным планом действий, несут высокие риски получения серьёзных убытков вплоть до банкротства бизнеса. Особенно в эпоху экспоненциально ускоряющихся изменений.

Кому и зачем нужен план продаж

Только около 17% компаний сегмента малого бизнеса регулярно составляют план продаж. Остальные либо вообще его не используют, либо планируют «на глаз». Часто можно встретить возражения, что в какой то сфере нереально планировать продажи. Якобы не та ниша, длительные циклы сделок, непредсказуемость спроса и т.п. 

Обычно это не соответствует действительности. План продаж можно и нужно успешно применять фактически в каждой коммерческой нише. Как компаниям, занимающимся реализацией товаров оптом или в розницу, так и продающим услуги. Для любых видов бизнес-моделей: продажа, комиссия, подписка и т.п.

Компании среднего и крупного бизнеса обязательно планируют объёмы продаж. Именно поэтому они успешно растут. Если малый бизнес использует аналогичные подходы к планированию, то у него существенно выше шансы перейти в когорту среднего или крупного, стабильно развиваясь.

Наличие плана продаж позволяет чётко определить объёмы конкретных действий каждого сотрудника организации, а также её отделов, департаментов и рабочих групп.

План продаж позволяет поддерживать прибыль на заранее определённом необходимом уровне, но чаще всего увеличивает прибыль компании, позволяя ей расти, развиваться и масштабироваться.

Как выполнять план продаж в сезонной нише два года подряд вопреки всему, читайте в кейсе Diagrun Digital и компании «Глобэкс».

Обычно планирование опирается на минимальный и максимальный объём продаж продуктов. Первый показатель необходим для элементарного выживания бизнеса, а второй — для наиболее возможной динамики развития, учитывая доступный потенциал производственных мощностей. 

План продаж позволяет осуществлять контроль для своевременной корректировки действий и без паники в конце периода. 

Он помогает анализировать и сопоставлять накопленные ранее и свежие данные. Делать логические выводы, предвидеть потенциальные убытки, адаптивно корректировать действия. Повышает мотивацию сотрудников. Помогает структурировать бизнес-процессы и распределять ответственность за каждый блок между соответствующими отделами и специалистами, что формирует дисциплину, поддерживающую порядок. Наличие плана продаж позволяет определить реальные возможности компании, её структурных составляющих и отдельных сотрудников.

Собрать статистику по продажам через рекламу можно с помощью системы сквозной аналитики. Мы сделали систему доступной для малого бизнеса — платите от 990 рублей в месяц и получайте детальные отчеты по бюджету, показам, кликам, заявкам и звонкам.

Виды планов продаж

Оперативные планы нужны для анализа процесса выполнения тактических планов. А те, в свою очередь — стратегических. В связи с чем, в процессе реализации планов, они могут меняться и корректироваться. Также оперативные и тактические планы применяются для визуализации графиков, что позволяет отслеживать причинно-следственные взаимосвязи различных действий и событий, которые прямо либо косвенно влияют на объём продаж.

Возможно применение сценарного планирования, содержащего несколько вариантов потенциальных результатов, в зависимости от которых далее используется соответствующий следующий план.

Составление плана продаж пример

Подготовка к планированию

Один из основных планов — годовой, составляется заблаговременно за 2-3 месяца.

Факторы, влияющие на объёмы продаж делятся на внешние и внутренние:

Внешние:

• Сезонность;
• Политические;
• Экономические;
• Законодательные;
• Рыночные изменения;
• Конкуренция.

Внутренние:

• Ассортиментная политика;
• Ценообразование;
• Команда;
• Маркетинг;
• Изменения в системе менеджмента.

Соответственно, необходимо учесть потенциальное влияние этих факторов при планировании. Предварительно нужно оценить политическую и экономическую обстановку на интересующих рынках. Посмотреть актуальные законодательные инициативы и стадии, на которых они находятся. Произвести рыночный и конкурентный анализ, определить динамику спроса. Учесть собственное ценообразование, ассортиментную политику, потенциальные кадровые перестановки и изменения в системе менеджмента на соответствующий период.

После чего нужно изучить свою статистику продаж за все предыдущие периоды, эквивалентные планируемому по сроку. Если это год, то с помесячной детализацией. На основе этих данных необходимо определить причины снижения и увеличения объёмов продаж, а также выявить все возможные закономерности для дальнейшего прогнозирования. Полезным будет сформировать статистику с возможностью просмотра в разрезе филиалов, отделов, групп и по каждому продажнику индивидуально.

Важно поддерживать в порядке все необходимые данные о постоянных клиентах, чтобы наглядно видеть когда и что они покупают. Учитывать динамику развития компаний клиентов если сегмент B2B. Обязательно сегментировать. К примеру, канцелярия: родители школьников перед 1 сентября. B2B: пики — ноябрь и январь, провалы — в декабре и летом. Это позволяет определить механизмы увеличения объёмов продаж для каждого сегмента. К примеру, увеличение среднего чека или более частые покупки.

При планировании продаж постоянным клиентам обязательно стоит учитывать риски в виде их потенциального оттока — снижение платёжеспособности, конкуренция, изменение трендов — и предусматривать привлечение соответствующего количества новых клиентов. 

Вышеперечисленные данные позволяют оценить то, что было ранее и может произойти за планируемый период. Благодаря этому, становится возможным адекватное целеполагание.

Желательно ставить 3 типа цели: минимальную, максимальную выполнимую и идеальную:

• Минимальный план необходим для выживания бизнеса на грани рентабельности, самоокупаемости, когда для выживания компании не требуются дополнительные инвестиции.
• Максимально выполнимый план содержит в себе норму прибыли, которая позволяет бизнесу расти и развиваться.
• Идеальный план обычно нужен для того, чтобы было к чему стремиться при удачном стечении обстоятельств и достижении максимально выполнимого плана. Как правило служит для дополнительной мотивации самых амбициозных сотрудников и предполагает солидное вознаграждение за его выполнение. 

После чего можно переходить непосредственно к формированию плана продаж.

Как составить план продаж на год

1. Подготовить информацию, запросить у соответствующих отделов компании — экономический, бухгалтерия.
2. Отделу маркетинга поставить задачи по формированию отчётов по внутренним данным за прошлые периоды и проведению соответствующих исследований. В том числе определить потенциал новых рынков, сравнить с уже освоенными, изучить конкурентную среду и ценообразование, выявить предпочтения потребительских сегментов и динамику их изменений.  
3. Проанализировать информацию, выявить коэффициент влияния сезонности, оценить рыночные тренды и динамику продаж за прошлые периоды.
4. Определить объём годового прироста. У молодого бизнеса этот показатель часто колеблется в районе 30%, а у устойчивых компаний около 20%. При этом стоит заметить, что подобные показатели совершенно относится к стартапам, которые по определению являются проектами, находящимися в процессе поиска бизнес-модели для взрывного кратного роста и могут вообще ничего не продавать, а наращивать капитализацию компании.
5. Распределить годовой прирост между привлечением новых клиентов и повышением прибыли при работе с уже имеющимися.
6. Произвести декомпозицию с детализацией необходимых действий для достижения поставленных целей. 
7. Оценить кадровый ресурс. Определить необходимость повышения квалификации сотрудников, привлечения новых, изменения системы мотивации.
8. Сформировать бюджет для выполнения..
9. Согласовать и утвердить разработанный план продаж.
10. Корректировать план в процессе выполнения, в соответствии с реперными точками.

Упрощённый алгоритм составления плана продаж для малого бизнеса

1. Проанализировать ранее выполненные планы продаж за соответствующие периоды. Если планы продаж не применялись, то статистику. Желательно учитывать показатели конверсии на всех этапах воронки и средний чек.
2. Понять динамику прироста за предыдущие периоды. Вычислить сколько процентов она составляет.
3. Применить данный показатель к планируемому периоду — можно немного его увеличить, чтобы форсировать рост, а в конце периода посмотреть справились с таким темпом или нет.
4. Распределить получившийся общий объём продаж между отделами и менеджерами по продажам.
5. Ознакомить с планом сотрудников, поставить задачи.
6. Корректировать действия в процессе реализации.

Методы составления плана продаж

Нет единого универсального подхода планирования продаж, который бы подходил абсолютно всем компаниям. Условно можно выделить два метода, которые используются по отдельности или в комплексе:

Экспертная оценка

В его основе используются личные мнения людей и их пожелания. Информация собирается путём опросов клиентов и продажников, анкетирования, совещаний руководителей и т.п. Это малозатратно, быстрореализуемо, но недостаточно точно.

Из наиболее эффективных способов стоит отметить метод Дельфи, суть которого заключается в том, что с группы экспертов собираются их мнения, полученные данные обрабатываются и результаты раздаются экспертам, на основе чего они корректируют своё мнение и снова дают обратную связь. И так до полного устранения всех разногласий между ними.

Статистический анализ

В его основе аналитические данные о результатах прошлых периодов, тестирование гипотез и пробных продаж. Обычно подобные методы трудоёмки, требуют существенных затрат денег и времени. Если маркетинг и воронка продаж оцифрованы, то системы сквозной аналитики позволяют работать с данными намного быстрее и удобнее. 

Наиболее эффективной методологией является анализ временных рядов с экстраполяцией полученных результатов на планируемый период. При этом применяются следующие подходы:

• Скользящее среднее — среднее арифметическое за аналогичные периоды, чем их было больше, тем точнее результат прогноза, неприменимо для начинающего бизнеса в связи с отсутствием подобных данных;
• Экспоненциальное сглаживание, декомпозиция — вычисление коэффициента сезонности и разбивка плана помесячно с его учётом.

Техники планирования

Из вышеизложенного становится очевидным, что важно накапливать максимально детальные данные за прошлые периоды, видеть динамику их изменений и понимать рыночные тенденции, чтобы не ограничивать свой рост при планировании и, в то же время, не перенасытить рынок своими продуктами.

Планирование можно дифференцировать на разные векторы в целях оптимального распределения ресурсов и повышения продуктивности по необходимым показателям:

• Привлечение новых клиентов;
• Увеличение объёмов продаж постоянной клиентской базе;
• Рост продаж определённых продуктов;
• Изменение объёма дебиторской задолженности;
• Возврат клиентов, которые ушли к конкурентам или используют продукты-заменители.

Это позволяет фокусировать внимание команды на том, что приоритетно для развития компании. Иначе многие сотрудники занимаются только поиском новых клиентов, либо вообще находятся в зоне комфорта, осуществляя продажи постоянным клиентам. А в это время растёт дебиторская задолженность, затовариваются склады какими-то категориями товаров, высокомаржинальные продукты не продаются и т.д.

Структура плана продаж 

Формируя документ, желательно делить его на разделы:

• Рынки. Где именно и какой объём будет реализован;
• Продажники. Сколько продаст каждый;
• Продукты. Конкретные объёмы продаж отдельных позиций;
• Сроки. В какие периоды времени и на какие суммы будет продано;
• Каналы реализации. Кому будут осуществлены продажи и в каких объёмах;
• Факты и прогнозы. Гарантированные продажи и запланированные.

При оформлении можно включать следующие блоки:

• Шапка;
• Мотивационная информация и благодарности;
• Ключевые статистические данные и их визуализация — таблицы, графики;
• Корреляция плана прошлого периода с фактическими показателями — по компании и отдельным сотрудникам;
• План на предстоящий период — цели, имеющиеся наработки для их достижения, гарантированные продажи, объёмы продаж, доли рынков, прибыль;
• Команда — набор, увольнение, обучение;
• Задачи с детализацией;
• Дата и подписи согласовавших, утвердивших, ответственных за выполнение и контроль.

Выполнение плана продаж и мониторинг результатов 

Одним из самых важных критериев хорошего плана продаж является его выполнимость. Часто используются завышенные, заведомо невыполнимые, постоянно повышающиеся планы, которые демотивируют сотрудников в связи с невозможностью их выполнения. Поэтому необходимо ставить достижимые задачи. 

Эффективно применять динамическую систему мотивации. Бонусовать за промежуточное продвижение к цели, за 100% выполнение плана плюс прогрессивная система премирования за перевыполнения.

Обязательно необходимо ознакомить с планом продаж всех, к кому он имеет прямое или косвенное отношение. Каждый должен совершенно чётко понимать что, когда и каким образом ему необходимо делать для выполнения поставленных задач.

Крайне важно иметь CRM с подключенными системами сквозной аналитики.

А также следить, как работает маркетинговая стратегия. Аналитическая платформа Calltouch — это все показатели для оптимизации рекламы и готовые интеграции с сервисами и CRM.

Система мотивации должна включать в себя не только премии за 100% выполнение плана, но и бонусы за достижение промежуточных чек-поинтов 25%, 50%, 75%. А также применять динамическую систему премирования. Чем больше перевыполнение плана, тем выше проценты начисляются сотруднику. Хорошо мотивируют различные конкурсы. За систематическое невыполнение KPI можно использовать систему штрафов.

Финансовая мотивация и ответственность должна присутствовать по всей вертикали управления от ТОП-менеджмента до продавца.

Многое зависит от корпоративной культуры, идеологии и ценностей компании. Обязательно должна присутствовать нематериальная мотивация. 

Хорошо повышает результативность работы сотрудников доска ежедневных результатов для постоянной визуализации целей и повышения здоровой конкуренции. Это может быть маркерная доска, бумага, визуализация на большом мониторе/телевизоре или в CRM. 

Для всех продажников нужно ставить одинаковый личный план в целях справедливости и обеспечения равенства возможностей. Не создавать отдельные условия для самых эффективных. РОПа мотивировать бонусами за достижение отделом рубежей плана с запасом.

Отделы продаж можно делить на группы, смены или направления и формировать для них отдельные планы продаж, чтобы группа и РОП помогали тому, кто не справляется.  

Любой план проверять методом декомпозиции. Это позволяет убедиться в его реальности и сформировать детальную картину конкретных действий для сотрудников.

Платить всем чётко в соответствии с тем кто сколько заработал, в соответствии с планами и системой мотивации, иначе всё это теряет смысл.

Учитывать мнение сотрудников при составлении планов, но не допускать давления со стороны тех, кто не имеет соответствующих полномочий.

Любой план должен быть обеспечен всеми необходимыми ресурсами, иначе стараний одних только продажников будет недостаточно. 

Распространённые ошибки при разработке плана продаж

• Позволять продавцам самим определять свой личный план подходит для начинающего бизнеса, в остальных случаях подобные решения должны принимать только ТОПы.
• Отсутствие потребительской сегментации.
• Не определяются точные сроки и лица, ответственные за достижение ключевых показателей.
• Не используется структурирование и метод декомпозиции.
• План составляют теоретики и мнение непосредственных продажников, не учитывается.