Средняя стоимость арендных квартир в 2020 году в моем доме — 18 000 Р, а я сдала свою за 27 000 Р.
Летом 2020 года мы с мужем купили в ипотеку квартиру в Москве и решили сдавать мою квартиру в Подмосковье. Причем как можно дороже, чтобы быстрее расплатиться с ипотекой.
Есть мнение, что дорого сдать квартиру можно, только если в ней сделан люксовый ремонт или она находится в пяти минутах от метро. У меня обычная однушка, но за год мне удалось сдать ее трижды, причем каждый раз по цене выше рыночной.
Расскажу, как я готовила квартиру и искала жильцов.
Что у меня за квартира
Моя квартира находится в подмосковном городе Щелкове, в 15 км от Мкада и недалеко от поселка, где живет вся моя родня, в том числе и бабушка с дедушкой. Именно они и подарили мне в 2016 году эту квартиру: я только окончила второй курс университета и жила в съемном жилье. Дедушка с бабушкой захотели вложить в недвижимость деньги, которые хранились у них на вкладе, и заодно помочь мне решить жилищный вопрос. Квартиру оформили на меня.
Я ездила учиться в Москву и планировала там же работать, поэтому когда мы вместе выбирали жилье, большую роль сыграла транспортная доступность. В итоге мы купили квартиру в пяти минутах пешком от электрички. На ней можно доехать прямо до метро «Комсомольская», то есть фактически до центра Москвы.
Наш микрорайон построили и заселили в 2012—2016 годах. Рядом с домом есть ТЦ и несколько продуктовых магазинов, детские площадки и небольшой сквер. Дом построен в 2013 году, кирпично-монолитный. Дом экономкласса, так что излишеств — консьержа и закрытой территории — нет. Но построен дом добротно, к строительной компании нареканий никогда не было.
Решение о покупке мы принимали вместе с бабушкой и дедушкой, и нам всем квартира понравилась с первого просмотра — после нее мы уже ничего не смотрели и сразу вышли на сделку. Заплатили 3 млн рублей.
Даже спустя пять лет я ничего не хочу менять в квартире, потому что в ней прекрасно все:
- Она находится на среднем этаже — на 7 из 13.
- В ней есть большая лоджия площадью 7 м², которая выходит во двор.
- Высокие потолки — под 3 метра — и огромная гардеробная комната — 7 м².
- Хорошая для однушки площадь — 38 м².
Еще в квартире был хороший ремонт: качественные межкомнатные двери, пластиковые окна от застройщика, на стенах — нейтральные бежевые обои, на полу — ламинат под дерево, в санузле — качественная плитка и современная сантехника. В комнате даже стояла мебель: два дивана и тумбочки из «Икеи». Глобально доделывать надо было только балкон, плюс обставить кухню.
После переезда я постепенно обживалась: продала диваны на «Авито», докинула денег и взамен купила удобную двуспальную кровать с жестким матрасом. Потом появился рабочий стол, стеллаж, обеденный стол и стулья. Будущий муж купил нам холодильник и собрал кухню. В гардеробной появился комод и рейл для одежды.
Спустя год мы добрались до балкона: выровняли стены, перекрасили все из некрасиво-желтого в благородный серый, полы тоже выровняли и постелили хороший линолеум. Еще через год установили там светильники. В целом мы счастливо прожили в этой квартире четыре года и очень ее любим.
Переезжать решили по двум причинам: во-первых, слишком далеко и утомительно было ездить до работы, а во-вторых, в Щелкове у нас не было почти никаких культурных развлечений и некуда сходить вечером.
Я не хотела сразу продавать эту квартиру. Мы с мужем взяли в ипотеку 7 млн рублей, чтобы купить новую квартиру в Москве. Подмосковную можно было бы продать максимум за 4 млн, и этих денег все равно не хватило бы, чтобы закрыть ипотеку. А эта квартира уже точно была моя — в отличие от ипотечной, которая находилась в залоге у банка.
В общем, мы переехали в Москву, а эту квартиру решили сдавать как можно дороже, чтобы быстрее гасить кредит.
Как я готовила квартиру к сдаче
Ремонт предыдущих собственников прекрасно сохранился за время, пока мы там жили. Мы всегда поддерживали чистоту и регулярно чинили все, что выходило из строя.
Единственный крупный косяк, который появился за время нашего проживания, — ободранные кошкой обои в коридоре и на кухне. Мы решили все оставить как есть и пускать арендаторов с животными. Забегая вперед, скажу, что никто из квартиросъемщиков на этот недостаток не жаловался.
Вот что мы сделали перед тем, как сдавать квартиру:
- Вызвали мастера, чтобы починить пластиковые окна, так как за несколько лет они сильно разболтались. Ремонт окон стоил 6000 Р.
- Обновили цвет стен на балконе, а незадолго до этого установили там освещение и сделали полочки для цветов — навели уют, до которого за четыре года руки так и не дошли. Светильники заказывали на «Алиэкспрессе», и муж делал все сам, поэтому уют на балконе обошелся в 3000 Р.
- Заменили люстру в комнате, так как старая барахлила и включалась не с первого раза. Люстра обошлась в 2000 Р, установили сами.
- Купили новую красивую шторку в ванную за 500 Р.
- Освободили все кухонные ящики и холодильник и помыли их. Оставили хорошую посуду: шесть плоских и четыре глубоких тарелки из «Икеи», несколько кружек, несколько пар бокалов, старый, но рабочий блендер. Лишнюю посуду — старые сковородки и кастрюли — положили в стеллаж на балкон или выбросили.
По опыту друзей, которые арендуют жилье, я поняла, что делать дорогой ремонт смысла нет. А вот светлые, чистые и уютные квартиры с нейтральной отделкой в стиле «Икеи» сдаются очень быстро.
Также по опыту знакомых я знала, что больше всего в чужой квартире арендаторов бесит лишнее барахло: заваленные балконы, которые никто не потрудился разобрать, советские стенки с полным собранием сочинений Ленина, мебель с чужим застарелым запахом и все в таком духе.
Поэтому при первой возможности мы перевезли все наши вещи в новое жилье. В квартире оставили только пустую мебель, покрывало и один новый комплект постельного белья, а также пару полотенец и совсем немного посуды. Все это можно было либо оставить, либо вывезти из квартиры за один день, когда появится арендатор.
Перед выездом, а также перед просмотрами я делала обычную уборку: протирала пыль, пылесосила, мыла полы и чистила сантехнику. Можно нанять клининг, но в Щелкове это не очень распространено.
Цена
Я посмотрела на «Циане» и «Авито», за сколько сдают квартиры в моем доме и доме напротив. Дома однотипные — по пять подъездов, поэтому предложений много. Год назад аналогичные варианты сдавались за 15 000—16 000 Р, а максимальное встретившееся мне предложение — 22 000 Р за двухкомнатную квартиру, которая была больше моей по площади. Причем в эту цену были включены коммунальные платежи.
В 2021 году цены подросли, но все равно большинство квартир стоит в диапазоне 18 000—20 000 Р, а коммунальные платежи обычно включены в эту сумму.
Согласно оценке «Циана», я могла сдать свою квартиру максимум за 18 000 Р в месяц. Но я оценивала свое жилье дороже, и это побудило меня попробовать сдавать квартиру по цене выше рынка — в конце концов, снизить успею всегда. Для начала я решила назначить цену примерно на 40—45% выше, чем советовал мне «Циан». Сначала это было 26 000 Р в месяц, потом я еще осмелела и подняла ее до 27 000 Р. За эти 27 000 Р я ее в итоге и сдала.
В окончательную стоимость аренды также входил интернет: мы заключили более выгодный контракт с единственным на нашей улице провайдером на год вперед за 300 Р в месяц.
Коммунальные услуги я планировала оплачивать сама. У нас установлены счетчики, но мы ими не пользуемся — нам лень с ними заморачиваться. Арендаторам тоже не хотелось вдаваться в подробности, никто так и не спрашивал насчет счетчиков и не потребовал начать платить по ним.
Так как в квартире сейчас никто не прописан, плату за коммунальные услуги начисляют по общедомовым показателям, и неважно, сколько человек по факту проживает в квартире. По такой схеме в летние месяцы коммунальные платежи составляют в среднем 3000—4000 Р, в зимние 5000—6000 Р.
Я промониторила рынок и поняла, что за 27 000 Р и ниже можно найти много квартир прямо в Москве и возле метро: в районе Щелковской и Первомайской, Кузьминок и Выхино, Бабушкинской и Свиблово.
Например, пара моих родственников еще год назад снимали однокомнатную квартиру в Чертанове прямо у метро за 27 000 Р. Правда, в эту цену не входили коммунальные услуги. Еще один знакомый сдает однушку у станции «Семеновская» за 28 000 Р.
В то же время в Щелкове квартиры сдаются гораздо дешевле: я видела варианты за 16 000 Р даже в своем доме. Родственница мужа сдает в соседнем районе двушку за скромные 17 000 Р, из которых только около 7000 Р уходят на оплату коммуналки. Так что мне повезло сдать квартиру в Щелкове практически по цене Москвы. Думаю, я попала в целевую аудиторию, поэтому все получилось.
Целевая аудитория
Расскажу, как я оценивала, кто может снять квартиру по цене на 40% выше рынка.
Когда я искала арендаторов, то понимала, что стоимость квартиры выше рынка станет фильтром и сразу отсечет те категории квартиросъемщиков, с которыми я точно не хочу связываться:
- Студенты с низким уровнем дохода.
- Большие семьи и семьи с детьми, особенно если ребенок не один.
- Приезжие иностранцы — я слышала много историй, как квартиру снимает один человек, а живут десять.
Кроме того, у нас маленький областной город без достопримечательностей и не бывает туристов, поэтому стоило сделать ставку на долгосрочных арендаторов.
Также я принимала во внимание площадь квартиры — 38 м², количество комнат — одну, и удаленность от центра Москвы — один час на электричке.
В итоге у меня получилась такая целевая аудитория:
- Одинокие люди, пары или семьи без детей со стабильным доходом выше среднего.
- Люди, которые приехали жить и работать в Щелково.
- Те, кто работают в Москве, но устали платить те же деньги за «бабушкин ремонт».
- Те, кто живут рядом и делают ремонт в своей квартире.
- Крупные компании нашего города, которые ищут квартиру для приезжих сотрудников.
Именно людям из всех этих категорий я и сдавала квартиру. Если проанализировать, их всех привлекли одни и те же «пунктики».
Продающее объявление
Как только мы съехали и перевезли все вещи, я навела в квартире чистоту и сфотографировала ее с разных ракурсов на телефон. Я понимала, что классные фотографии — это именно то, с помощью чего квартира выделится среди других неказистых объявлений и что позволит мне сдать ее дороже.
Еще лет пять назад, когда я сама искала съемное жилье, меня приводили в ужас фотографии в объявлениях. Сейчас ситуация не изменилась: на большинство объявлений о сдаче квартир в интернете без слез не взглянешь.
Вот что я сделала, чтобы добиться нормальных фотографий:
- Убрала из кадра все мелочи, личные вещи и вообще все, что говорит о том, будто в квартире кто-то есть, то есть обезличила пространство.
- Использовала самую лучшую камеру, которая была в моем распоряжении: я снимала на Айфон 11.
- Фотографировала при хорошем дневном свете, часов в 12—13 дня, но не когда солнце бьет в окно. Иначе фотографии вышли бы или темными, или пересвеченными.
- Делала несколько кадров с одного ракурса, а затем отбирала самый четкий и выигрышный.
- Использовала широкоугольную камеру, если нужно было сфотографировать очень маленькое помещение, например гардеробную или коридор, но не злоупотребляла ей, так как она часто искажает реальные размеры комнат.
- На отобранных фото в настройках тыкала кнопочку «Улучшить качество» — это стандартная функция в Айфоне. Никаких фильтров я не применяла.
Фотосъемка заняла от силы час вместе с уборкой. Результат фотосессии мне понравился.
Текст к объявлению я стала обдумывать заранее, еще на этапе подготовки квартиры. Сначала я просто подмечала, что мне нравится и не нравится самой в объявлениях о сдаче и продаже квартир. Потом завела отдельную заметку на телефоне и периодически возвращалась к тексту, чтобы добавить важное или убрать лишнее.
Еще я применила свои профессиональные знания о продающих постах. Например, я понимала, что в объявлении важно:
- Выделить самое интересное и главное, можно даже капсом.
- Подсветить все реальные преимущества жилья.
- Закрыть возражения относительно транспортной доступности, расположения дома, легальности аренды.
- Обосновать цену.
- Предложить бесплатных «плюшек».
Вот с каким текстом и в каком оформлении в итоге сдавала квартиру я.
Сдается просторная 1-комнатная квартира с хорошим ремонтом. Общая площадь — 43 м².
БЕЗ АГЕНТСТВ И КОМИССИИ! ВСЕ КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ И ИНТЕРНЕТ УЖЕ ВКЛЮЧЕНЫ В СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ (27 000 Р)!
В комнате есть большая двуспальная кровать и рабочая зона с компьютерным столом.
Просторная кухня 10 м² с духовкой, большим количеством шкафов и новым холодильником. Остается много посуды.
Огромная и удобная гардеробная 7 м² (!) для всех вещей, чемоданов, техники и прочего — у вас всегда будет чисто, а вещи не будут мешаться и портить интерьер.
Совмещенный санузел с ванной, раковиной и стиральной машиной.
Оборудованный балкон площадью 7 м² отлично подойдет для летних посиделок и станет настоящим спасением в период карантина:)
Отличная транспортная доступность: 3 минуты от автобусной остановки (20—30 минут до м. Щелковская) и ж/д платформы (45 минут — 1 час до м. «Комсомольская»).
Залог в размере 1 месяца проживания.
ВАРИАНТ ПРИСУТСТВИЯ ДОМАШНИХ ЖИВОТНЫХ ОБСУЖДАЕМ В ИНДИВИДУАЛЬНОМ ПОРЯДКЕ.
Когда я сдавала квартиру первый раз, указала, что она сдается впервые. Для некоторых это важно. Отдельными строками в настройках объявления добавила, что я собственник и что сдаю легально — у меня оформлена самозанятость.
Почему я решила сдавать квартиру легально
У меня уже была оформлена самозанятость: я сотрудничаю как автор с частными заказчиками и издательствами. Когда я только думала о сдаче квартиры, сразу решила, что буду фиксировать доходы и уплачивать налоги.
Многие знакомые меня отговаривали, потому что так почти никто не делает. Но для меня это была принципиальная позиция: лучше спать спокойно, получать всю сумму целиком на карточку и не волноваться о налоговой, ушлых соседях и прочих неприятностях.
Кроме того, уже в процессе сдачи всплыли и более весомые преимущества такой легализации.
Арендаторы охотнее идут на контакт, когда видят, что ты готов предложить договор и будешь хоть каждый месяц присылать чек за аренду. Ведь именно квартиросъемщики обычно гораздо сильнее переживают из-за своего положения и возможности в один день оказаться на улице.
Договор защищает мои интересы. Например, мне в договоре было важно прописать, что квартира сдается с определенной техникой, а также взять официальный залог за сохранность квартиры. Также в договоре прописан тот факт, что если арендаторы не предупредили о своем выезде хотя бы за месяц, залог я оставляю себе.
Можно сдавать юридическому лицу и крупной компании. Последние обычно не торгуются, готовы заплатить больше и даже возместить стоимость этого самого налога. Если фирма заключает договор с физлицом — это договор ГПХ на оказание услуг. В этом случае она платит 13%. Если же с самозанятым — она не платит ничего, а самозанятый платит всего 6%.
Легализоваться со сдачей квартиры через самозанятость просто: нужно знать свой ИНН и уметь пользоваться приложением на смартфоне. Вся отчетность и чеки также формируются в приложении, налог можно оплатить там же. В итоге за год сдачи квартиры мне начислили 14 800 Р налогов. Считаю, что это небольшая плата за мое спокойствие и отсутствие проблем.
По факту я заплатила в налоговую меньше, так как часть налога пока покрывается за счет специального бонуса для самозанятых. Его можно получить в личном кабинете сразу после регистрации в приложении, а потом его еще раз начисляли как материальную помощь самозанятым во время пандемии.
Я не поняла, откуда он берется и какую точно часть налогов покрывает, но вот прямо сейчас вместо 1350 Р я каждый месяц плачу по 900 Р. Когда бонус полностью израсходую, буду платить сумму целиком.
Поиски арендаторов
Я разместила объявление о сдаче на «Авито» и «Циане». Так как цена была выше среднего, звонили нечасто: в среднем два-три раза в день. Чаще всего это были агенты, которые подбирали жилье клиентам и интересовались, актуально ли объявление. Они обещали перезвонить через несколько дней и исчезали.
За неделю таких нечастых звонков нарисовался всего один просмотр. Молодой человек приехал из Тюмени играть в футбол за местную команду и искал себе постоянное жилье. Его очень смутило, что в квартире нет телевизора, хотя я была готова купить б/у или поделить расходы на новый пополам. Но в итоге он так и не перезвонил.
Первый арендатор. Еще через неделю мне позвонили в выходной в восемь утра. Это была милейшая женщина в возрасте около 60 лет, которая жила рядом. Она особо ничего не спрашивала, но очень настаивала на просмотре в тот же день. Повезло, что мы как раз приехали погостить у родных, поэтому с ней мы договорились о просмотре уже через пару часов.
Выяснилось, что она затеяла дома крупный ремонт, а сама страдает от астмы и не может жить в пыли. Она работает учителем музыки и подрабатывает репетитором, поэтому доход позволяет ей снять квартиру на два самых грязных месяца ремонта. Думаю, мой вариант привлек ее как раз чистотой и ухоженностью, отсутствием пылесборников и тараканов.
Квартиру она явно снимала впервые, поэтому ей было важно, что я подписываю договор. Она хотела удостовериться, что я не мошенница. В свою очередь, мне тоже было очень страшно, так как я впервые выступала в роли арендодателя. Мы договорились только на половину залога за сохранность — 13 000 Р. В связи с ремонтом больше денег у нее не было, да и сама женщина выглядела как божий одуванчик и внушала доверие.
Вечером того же дня мы встретились, подписали договор, обменялись деньгами за первый месяц и ключами. Далее в основном общались по телефону и в «Вотсапе», вдобавок я дважды приезжала за деньгами, так как арендатор не умела переводить деньги.
Женщина осталась очень довольна арендой и без конца хвалила нашу квартиру: говорила, что как будто уехала на курорт — у нас рядом лес и вообще район очень приятный, в отличие от остального Щелкова. Я тоже была довольна: в квартире все время было чисто, кажется, даже чище, чем когда мы сами там жили. Арендатор постелила чехлы на все горизонтальные поверхности и каждый день пылесосила.
Спустя два с половиной месяца ремонт у нее закончился и она уехала к себе домой. В итоге за все время аренды я получила от нее 65 000 Р. За вычетом коммуналки и налогов получилось около 55 000 Р за все время, или 22 000 Р в месяц.
Женщина предупредила меня, что выезжает, за две недели, поэтому я сразу восстановила объявление на сайте и вышла на второй круг поиска.
Второй арендатор. Я уже знала, что звонков будет не очень много, но своего человека я найду. Кроме того, я стала чуть увереннее и поставила цену 27 000 Р. Одной из первых позвонила женщина 35—40 лет. За 15 минут разговора я узнала, что она работает косметологом в московской клинике. У нее взрослая дочь 15—16 лет — спортсменка, которая постоянно на сборах.
Женщине надоело снимать квартиры за 30 000—35 000 Р с ужасным ремонтом в Москве, поэтому она хочет перебраться в Подмосковье. Наш район она рассматривала, потому что там же живут ее родственники. Я немного рассказала о квартире и заверила, что фото полностью соответствуют действительности и что могу показать жилье, как только выедет арендатор. Договорились созвониться через две недели.
По разговору женщина показалась мне очень адекватной, и я сохранила ее номер. Почти все, кто звонил после нее, казались мне сомнительными типами, и я почти всем отказывала. В то же время я переживала, что за полмесяца ожидания женщина найдет и другие варианты, а мне придется искать квартиранта еще неизвестно сколько.
Как только первый арендатор выехала, я перезвонила женщине-косметологу. Оказалось, что ей тоже понравился мой вариант и она действительно ждала моего звонка, чтобы посмотреть квартиру. На просмотр она приехала сразу с полной суммой — за первый месяц проживания плюс залог — и мы сразу же заключили договор. Я даже не думала, что так бывает!
Сыграло роль то, что фотографии на сайте и правда полностью соответствовали действительности. Женщина очень обрадовалась новой кухне с духовкой, большой двуспальной кровати и огромной гардеробной, так как у них с дочкой была какая-то невероятная гора вещей. С собой она также завезла раскладное кресло, которое поставила на кухне. Возможно, на нем спала дочь или кто-то из гостей.
Все время ее проживания мы общались очень тепло. Она также не особо дружила с переводами по карте, поэтому мне приходилось раз в месяц заезжать за деньгами, но мне так было даже спокойнее. Я заходила в квартиру и могла удостовериться, что с ней все в порядке.
Только с этим арендатором у меня один раз случилась неприятность. Женщина позвонила мне 2 января в десять вечера, и я сразу поняла, что что-то не так. Оказалось, у них с дочерью заклинил дверной замок, поэтому они не могут выйти из квартиры.
Пришлось срочно искать исполнителя на «Профи-ру» или «Юду», который бы вскрыл дверь. Повезло еще, что арендаторы находились внутри квартиры, иначе мне как владелице пришлось бы приезжать и показывать документы на недвижимость. Без них замок не вскрывают.
К счастью, исполнитель нашелся быстро, а дверь не пришлось раскурочивать полностью — пострадал всего один замок из двух. Услуга обошлась в 2000 Р, расходы мы поделили пополам с арендатором, так как трудно было сказать, чья здесь вина. После этого мы поменяли замок на новый.
Эта женщина прожила в моей квартире четыре месяца и, к сожалению, решила переезжать обратно в Москву. Она привыкла ездить на электричках, но у нее возникли еще другие обстоятельства, поэтому она съехала.
Она предупредила о выселении за месяц и даже была согласна на периодические просмотры по предварительной договоренности. Суммарно я получила от нее 108 000 Р, из них за вычетом коммуналки и налогов осталось 86 000 Р, или 21 500 Р в месяц.
Третий арендатор. В третий раз квартира сдавалась дольше. Звонили также нечасто — один-два раза в день. Агенты стали звонить реже, в основном попадались частные лица, которые искали жилье без комиссии. Два реально заинтересованных арендатора сорвались из-за того, что я не могла оперативно показать квартиру. Людям надо было заезжать срочно, чуть ли не завтра, а у меня еще жила предыдущая съемщица.
Один раз мне позвонил молодой человек, вроде как местный, и дал понять, что планирует снимать вдвоем с девушкой. Однако во время просмотра выяснилось, что они хотят снимать и пересдавать квартиру посуточно. Я была в шоке.
Разозлило даже не само предложение — хотя очевидно, что в Щелкове выгодно сдавать жилье посуточно, только если организовать там притон, — а то, что он сказал об этом после просмотра, потратив наше время и время нашего нынешнего жильца. Я отказалась от такой сделки.
Но в итоге все опять закончилось хорошо. Примерно через неделю после «бизнесмена»-посуточника мне с «Авито» позвонил молодой мужчина. Он переезжал из Краснодара с женой и кошкой и устраивался работать на крупный завод в Щелкове. Квартиру ему оплачивала компания.
Через несколько дней мы познакомились по видеосвязи: я показала квартиру онлайн, рассказала про район, как дела с парковкой, сколько идти до его новой работы и ехать до Москвы.
Этой семейной паре все очень понравилось, и они передали мои контакты в отдел кадров компании. Дальше я общалась уже с сотрудниками компании.
За неделю звонков и переговоров мы обговорили с менеджером из отдела кадров все условия относительно цены:
- Фирма оплачивает саму аренду в размере 22 500 Р, деньги приходят на карточку.
- Я уплачиваю из этой суммы налог в размере 6% через приложение для самозанятых. С учетом бонуса для самозанятых, о котором писала раньше, у меня выходит 900 Р. Потом я формирую чек и высылаю его на почту отдела кадров.
- Сами арендаторы дополнительно переводят мне деньги за коммунальные услуги по квитанции. Летом это где-то 3500 Р, зимой 5000—6000 Р.
- Залог за сохранность имущества в размере 22 500 Р оплачивает компания.
Такие условия оказались для меня даже выгоднее, так как после уплаты всех обязательных платежей у меня на руках гарантированно остается сумма в размере 21 500 Р. Я сдаю квартиру по стандартному договору аренды жилого помещения, где арендатором выступает компания.
Сейчас квартира сдается уже шесть месяцев, договор по желанию фирмы заключили на 11 месяцев с возможностью продления. За все время арендаторы попросили только вывезти старый матрас, так как купили себе новый. Еще начал протекать старый кран в ванной, его они заменили сами. Я лишь возместила расходы на покупку нового смесителя — 1500 Р.
Как сдать квартиру по цене выше рыночной
- Освободите жилье от лишних вещей: никому не понравится жить в окружении чужих книг, ковров и лишней мебели.
- Лучше сделать свежий недорогой ремонт или привести в порядок тот, что есть.
- В квартире должно быть все необходимое, чтобы можно было заехать и жить. Например, комплект посуды, постельное белье, чистая шторка для ванной.
- Если определить свою целевую аудиторию, легче будет составить объявление и продвигать квартиру.
- Качественные фотографии и продающий текст в объявлении привлекут внимание потенциальных арендаторов. Но лучше не приукрашать — тогда люди не разочаруются при просмотре.
- Зарегистрируйте самозанятость и подготовьте шаблоны договоров, чтобы арендаторы понимали, что у вас все серьезно. Еще с договором можно не бояться налоговой и спать спокойно.
- Стоит позаботиться об оперативных показах, так как редко кто ищет квартиру долго. Большинство находят подходящий вариант с первого просмотра или за пару дней.
- Не бояться рассматривать нестандартных арендаторов. Например, компании вашего города.
Жилье ,
27 июл 2018, 15:50
0
Знание рынка, чистая и аккуратная квартира, готовность пойти на уступки и другие важные советы, которые помогут быстрее найти арендатора
Рынок аренды столичных квартир начал восстанавливаться. Еще в прошлом году риелторы отмечали, что цены на арендное жилье в Москве стали расти. Аренда пользуется все большим спросом среди москвичей, а не только у приезжающих на работу в столицу. Самая дешевая арендная квартира в Москве предлагается за 20 тыс. руб. в месяц.
Список из шести главных правил, которые позволят вам быстрее и выгоднее сдать квартиру в аренду, читайте в нашем материале.
1. Изучите рынок
Первое и самое основное правило — понимать, к какому ценовому сегменту относится квартира, и выставлять ее на рынок по адекватной рыночной цене. «Дело в том, что очень часто мнения арендаторов и арендодателей о стоимости расходятся, и объект, вышедший на рынок по завышенной ставке, может очень долго искать своего арендатора либо вовсе не найти его. Сейчас на рынке аренды достаточно большое предложение квартир, и у потенциальных арендаторов нет проблем с выбором», — поясняет директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Чтобы сдать квартиру в минимальный срок, ее цена должна соответствовать рынку.
2. Придайте квартире товарный вид
Отсюда и второе правило — понимать, кто потенциальный арендатор, и не делать в квартире экономкласса, расположенной в старом доме на окраине Москвы, ремонт уровня бизнес в надежде, что ее можно будет сдать по более высокой цене. «В квартире достаточно сделать косметический ремонт, используя универсальные решения в отделке и используя нейтральные тона. Чистая и аккуратная квартира привлечет большее внимание будущих квартирантов», — рекомендует руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев.
3. Расстаньтесь с бытовым хламом
Стоит выбросить старую мебель, обновить при необходимости сантехнику и электрику, вынести ненужный хлам и обязательно сделать генеральную уборку. Оставляем самую необходимую мебель. Наличие основных бытовых приборов (чайник, холодильник, стиральная машина, микроволновка, телевизор), а также Wi-Fi — приятный бонус для арендаторов. «Арендаторы ищут себе дом, в котором хотят строить жизнь среди своих вещей, а не среди вещей собственника, которые ему и не нужны, но и выбросить жалко. Поэтому даже если старый пустой аквариум, пыльный ковер на стене или скрипучий сервант дороги собственнику как память, из квартиры, в которой будут жить другие люди, не имеющие никакой связи с этими предметами, их стоит убрать», — советует Мария Жукова.
4. Расширьте круг потенциальных арендаторов
Часто собственники квартир сами ограничивают круг потенциальных арендаторов. Чтобы квартира сдалась быстрее, лучше снизить требования по национальности, наличию детей или животных. Если, например, у арендатора есть животное, в договоре найма можно прописать нюансы и возможные последствия — компромисс всегда можно найти, считает Роман Бабичев.
5. Идите на уступки
Лучше пойти на небольшие уступки арендатора, которые принципиальны для него. Например, разбить платежи на два раза в месяц, предоставить временную регистрацию, разрешить поставить дополнительную мебель или прибить полку. Тогда квартира будет сдана в минимальный срок.
6. Подумайте об услугах риелтора
Сейчас существует множество онлайн-сервисов объявлений, которые позволяют сдать жилье самостоятельно. Но если у вас мало времени либо вы не можете правильно составить объявление, то можно обратиться к профессиональному риелтору. Он проведет мониторинг рынка, сделает качественные фотографии квартиры, напишет объявление и разместит на необходимых сайтах по аренде жилья, составит грамотный договор аренды, учитывая интересы собственника, поможет сторговаться по цене.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:
-
подача декларации НДФЛ;
-
покупка патента;
-
оплатить налог на профессиональный доход.
Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».
Как подготовить квартиру к сдаче?
В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.
Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.
На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.
Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для сдачи квартиры потребуются:
-
паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
-
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.
Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.
Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.
Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).
Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.
Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
Образец договора аренды/найма
Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.
Идeaльныe apeндaтopы — ceмeйныe cлaвянe бeз дeтeй, живoтныx и вpeдныx пpивычeк. Xopoшo зapaбaтывaют, пpиxoдят тoлькo нoчeвaть, a лyчшe вooбщe живyт в дpyгoм гopoдe. Taкиe люди вcтpeчaютcя, нo нa вcex иx нe xвaтaeт.
3aтo пoлнo пopядoчныx людeй, кoтopыe вoвpeмя плaтят, нe гpoмят квapтиpy и нe ccopятcя c coceдями. Paccкaжeм, кaк иx нaйти и нe yпycтить.
Идeaльныx apeндaтopoв нe cyщecтвyeт
B мaccoвoм coзнaнии coбcтвeнникoв cлoжилиcь ycтoйчивыe гpyппы apeндaтopoв: oт идeaльныx дo тex, кoмy cдaвaть квapтиpy нeльзя ни пoд кaким пpeдлoгoм. Гpyппы pиcкa y кaждoгo cвoи. Ктo-тo ни зa чтo нe cдacт oдинoкoмy мyжчинe, ктo-тo ceмьe c дeтьми, бoльшинcтвo нe пycтят квapтиpaнтoв c дoмaшними живoтными.
Нo идeaльнoй гpyппы apeндaтopoв нe cyщecтвyeт. Пpoблeмы cлyчaютcя y вcex, и этo нopмaльнo. Bы cдaeтe квapтиpy живым людям, c кoтopыми мoжeт пpoизoйти чтo yгoднo. Пpoжившиe 20 лeт в бpaкe мoгyт paзвecтиcь, бизнecмeны — oбaнкpoтитьcя, a тиxaя paбoтaющaя дeвyшкa мoжeт cтaть пaнк-poк-мyзыкaнтoм.
Ceмeйныe пapы бeз дeтeй и живoтныx
Oжидaeтcя, чтo тaкиe apeндaтopы вoвpeмя плaтят, вeдyт paзмepeнный oбpaз жизни, бepeжнo oтнocятcя к квapтиpe и peдкo cъeзжaют. К coжaлeнию, тaк пpoиcxoдит нe вceгдa. Штaмп в пacпopтe нe cпacaeт людeй oт дeнeжныx пpoблeм, пpoтeкaющeй caнтexники и нeaккypaтнocти.
Paбoчиe вмecтo ceмьи
Нaшa клиeнткa Eкaтepинa былa дoвoльнa нoвыми квapтиpaнтaми. Moлoдaя пapa, oбa paбoтaют, бeз дeтeй, живoтныx и вpeдныx пpивычeк. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa были вeжливы и дopoгo oдeты, oбeщaли пpoжить 2-3 гoдa.
Cпycтя тpи нeдeли Eкaтepинa peшилa зaбeжaть зa кaкoй-тo зaбытoй мeлoчью и oбнapyжилa, чтo никaкoй пapы в квapтиpe нeт. 3aтo ecть бpигaдa paбoчиx из cтpaн CНГ. Никтo из ниx ни пpo кaкyю пapy нe cлышaл, вce гoвopили, чтo квapтиpy им cнялa cтpoитeльнaя фиpмa. Oкaзaлocь, мoлoдыe люди apeндyют жильe для cтpoитeлeй c ближaйшeй cтpoйки.
3нaкoмыe и poдcтвeнники
Ecли cдaeтe квapтиpy в пepвый paз, этoт вapиaнт мoжeт пoкaзaтьcя идeaльным. Co знaкoмыми пpoщe дoгoвopитьcя, oни тoчнo нe oбмaнyт, мoжнo нe вoзитьcя c дoгoвopoм.
Нa пpaктикe бывaют cлoжнocти. Oтклaдывaть oплaтy poдcтвeнникy или знaкoмoмy мoжнo мecяцaми. Oднaжды вы мoжeтe ycлышaть cлeдyющee: «Mы жe poдcтвeнники/пpoшли вoйнy/вмecтe paбoтaeм. Moжeт пpocтишь чacть дoлгa?». Ecли нe пoйдeтe нa вcтpeчy, apeндaтopы oбидятcя и oбвинят вac в aлчнocти. Apeндa пepeccopилa тыcячи poдcтвeнникoв и дpyзeй пo вceй cтpaнe, тaк чтo xopoшo пoдyмaйтe пpeждe, чeм cдaвaть квapтиpy знaкoмым.
Ceмeйныe пapы c дeтьми
Coбcтвeнники чacтo бoятcя, чтo дeти бyдyт шyмeть, пopтить cтeны и лoмaть вce вoкpyг. Нo тaк дeлaют нe вce дeти, a зa ocтaльныx aдeквaтныe poдитeли вceгдa зaплaтят. Дeти — нe пpeпятcтвиe для apeнды, a cкopee гapaнтия cтaбильнocти. Apeндaтopы c дeтьми вpяд ли внeзaпнo cъeдyт или ycтpoят пьяный дeбoш. Пapa c дeтьми тeppитopиaльнo пpивязaнa к кoнкpeтнoмy paйoнy: дeтcкиx caдaм, пoликлиникaм и шкoлaм.
Пoэтoмy cмoтpитe нe нa нaличиe дeтeй, a нa иx poдитeлeй. Ecли y вac двyшкa или тpeшкa, ceмьи c дeтьми — этo вaши идeaльныe apeндaтopы. Бeздeтнoй пape пpoщe cнять oднyшкy.
Пpocтo пapa
Mнoгиe coбcтвeнники бoятcя, чтo тaкиe oтнoшeния мoгyт внeзaпнo зaкoнчитьcя и пapoчкa paзъeдeтcя. Taкoe бывaeт. Eщe cлyчaeтcя, чтo oтнoшeния кpeпнyт, и apeндaтopы живyт в квapтиpe дecятилeтиями дaжe пocлe cвaдьбы.
Пoэтoмy нe cтoит oткaзывaть пape, ecли oни нe жeнaты oфициaльнo. Бpaк ничeгo нe гapaнтиpyeт — cтaтиcтикa пo paзвoдoм пoдтвepждaeт этoт фaкт. Чтoбы cнять oпaceния, пpoпишитe в дoгoвope минимaльный cpoк cдaчи.
Paбoтaющиe oдинoчки
Cтaбильный дoxoд — этo здopoвo. Нo мaтepиaльнoe cocтoяниe нe являeтcя зaлoгoм cтaбильнocти и дoбpoпopядoчнocти. Чeлoвeк мoжeт пepeexaть в дpyгoй гopoд, cлoмaть мeбeль пepeд oтъeздoм или пpocтo шyмeть пo нoчaм.
Пoпyляpeн миф, чтo жeнщины aккypaтнee мyжчин. ЦИAН пecтpит oбъявлeниями «тoлькo для oдинoкиx дeвyшeк». Coбcтвeнники yвepeны, чтo мyжчинa физичecки нe видит пыль тaм, гдe жeнщинe мepeщитcя пoмoйкa. Нa caмoм дeлe, этo пpocтo гeндepныe пpeдpaccyдки — пoл чeлoвeкa нe oпpeдeляeт eгo чиcтoплoтнocть и aккypaтнocть.
Дpyзья или coceди
Apeндaтopы дeлят pacxoды пoпoлaм. Ecли y oднoгo пpoблeмы, дpyгиe зaплaтят xoтя бы чacть. Глaвный минyc — чeм бoльшe людeй, тeм мeньшe пepcoнaльнoй oтвeтcтвeннocти и бoльшe изнoc квapтиpы.
Poк-гpyппa в квapтиpe
Eвгeний cдaeт квapтиpy цeлoй poк-гpyппe. Maлoизвecтнoй, любитeльcкoй, нo нacтoящeй poк-гpyппe. C гитapaми, ycилитeлями и дaжe бapaбaнaми. B eгo тpexкoмнaтнoй квapтиpe живeт чeтыpe чeлoвeкa.
Гpyппa oбpaзoвaлacь cлyчaйнo. Cнaчaлa пapни пpocтo cнимaли квapтиpy — пoтoм выяcнилocь, чтo двoe из ниx игpaют. К ним зaexaли нoвыe coceди, кoтopыe тoжe oкaзaлиcь мyзыкaнтaми. Teпepь в квapтиpe живeт и peпeтиpyeт нacтoящaя гpyппa.
Пo cлoвaм Eвгeния, этo eгo лyчшиe жильцы. Oни yвaжaют coceдeй и никoгдa нe игpaют гpoмкo. Бapaбaны элeктpoнныe, гитapы cлyшaют в нayшникax. Кoгдa игpaют вce вмecтe, шyмa нe бoльшe, чeм oт гpoмкo paбoтaющeгo тeлeвизopa.
Дo этoгo Eвгeний cдaвaл квapтиpy двyм paбoтaющим дeвyшкaм и зa двa гoдa oни изpяднo пoтpeпaли peмoнт. Кoгдa cъeзжaли, нaвepнo из-зa cпeшки, вывeзли дивaн Eвгeния, кoтopый тoт кyпил cпeциaльнo для квapтиpы.
Cтyдeнты
Coбcтвeнники пoмнят cвoи cтyдeнчecкиe гoды, пoэтoмy нe ocoбo дoвepяют cтyдeнтaм. Кaк y apeндaтopoв, y ниx тpи ocнoвныe пpoблeмы: шyмныe вeчepинки, нeaккypaтнocть и пpoблeмы c oплaтoй. Избeжaть пpoблeм пoлyчитcя тoлькo ecли вaм пoпaдyтcя aккypaтныe люди. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя, вoзьмитe нoмepa тeлeфoнoв poдитeлeй бyдyщиx жильцoв — этo вынyдит мoлoдeжь вecти ceбя cкpoмнee и тишe.
Инocтpaнцы
Coбcтвeнники избeгaют cдeлoк и инocтpaнцaми, пoтoмy чтo нe xoтят вoзитьcя c peгиcтpaциeй жилья. Нa caмoм дeлe, пpoцeдypa нecлoжнaя: в зaвиcимocти oт cтaтyca инocтpaнцa вы лeгкo зapeгиcтpиpyeтe eгo в пoчтoвoм oтдeлeнии или Mигpaциoннoм цeнтpe. C вac — пacпopт, дoкyмeнты нa квapтиpy, зaпoлнeннoe зaявлeниe и пapy чacoв личнoгo вpeмeни.
Apeндaтopы c живoтными
Живoтныe — peшaeмaя пpoблeмa, ecли xoзяин гoтoв плaтить зa пpичинeнный ими yщepб. Пoтeнциaльный yщepб мoжнo cвecти к минимyмy — нaпpимep, нaдeть нa кoгти cпeциaльныe нacaдки-aнтицapaпки. 3aпax пpиyчeнныx к тyaлeтy живoтныx лeгкo вывeтpивaeтcя. Meлкиe живoтныe в клeткe или aквapиyмe вooбщe нe oпacны для квapтиpы.
Oпытныe жильцы c живoтными мoгyт пoкaзaть peкoмeндaтeльныe пиcьмa oт пpoшлыx apeндoдaтeлeй. Ecли тaкoвыx нeт, мoжeтe cпpocить кoнтaкты caми.
Paбoчиe нa зapaбoткax и мигpaнты
Tpyдoвыe мигpaнты чacтo cнимaют квapтиpy cooбщa. B peзyльтaтe в oднyшкy мoжeт нaбитьcя дo 10 чeлoвeк. Пo oтдeльнocти кaждый из ниx мoжeт быть aнгeлoм, нo вce вмecтe oни oбязaтeльнo чтo-нибyдь иcпopтят. Taк бывaeт, кoгдa мнoгo людeй живyт в oднoм мecтe. Пoэтoмy квapтиpy c xopoшим peмoнтoм лyчшe пpибepeчь для дpyгиx apeндaтopoв.
Нo ecли дo кpитepиeв ceмeйныx пap и paбoтaющиx oдинoчeк вaшa квapтиpa нe дoтягивaeт — cмeлo cдaйтe ee тpyдoлюбивым людям. Чтoбы былo cпoкoйнee, пpиxoдитe paз в 2-4 нeдeли и пpoвepяйтe, вce ли xopoшo.
Кaк вычиcлить нeaдeквaтнoгo apeндaтopa
Нeaдeквaтный apeндaтop нe видит гpaниц cвoиx и вaшиx пpaв и oбязaннocтeй. Этo cлoжнo oбъяcнить, и нe вceгдa пoлyчaeтcя paзглядeть зapaнee.
Нaпpимep, чeлoвeк нacтaивaeт, чтoбы вы нe пpиxoдили пpoвepять квapтиpy. Гoвopит, чтo гoтoв зaплaтить зa apeндy и дeпoзит cтpoгo чepeз мecяц пocлe зaeздa. Tpeбyeт cдeлaть пepeплaниpoвкy или нoвый peмoнт зa вaш cчeт. Xoчeт жить двe нeдeли в мecяц и плaтить тoлькo зa ниx. Пpиxoдит нeтpeзвый и лyзгaeт ceмeчки пpямo в квapтиpe.
Bкpyтитe мнe лaмпoчкy
Инoгдa apeндoдaтeли cтaлкивaютcя c тeм, чтo жильцы пyтaют cъeмнoe жильe c гocтиницeй. Нaш клиeнт Бopиc зa 20-лeтний oпыт cдaчи квapтиpы cтaлкивaлcя c пoдoбным нecкoлькo paз. Oдин apeндaтop тpeбoвaл зaмeны бaтapeйки в нacтeнныx чacax и пyльтe oт тeлeвизopa. Дpyгoй вызывaл eгo кaждый paз, кoгдa нyжнo былo чтo-тo пpикpyтить или cдeлaть пo дoмy. Caмый нeaдeквaтный apeндaтop пoзвoнил вeчepoм c пpocьбoй нe зaбыть кyпить тyaлeтнyю бyмaгy.
Нeaдeквaтныe люди cчитaют, чтo дeлaют вaм oдoлжeниe. Пepeyбeдить иx cлoжнo, пpoщe oткaзaть в apeндe.
Нa чтo oбpaтить внимaниe нa пoкaзe
Пepвый paзгoвop c apeндaтopoм дoлжeн cтaть caмым дoлгим. Дaльшe вы бyдeтe oбмeнивaтьcя тoлькo cмc-cooбщeниями.
Пocмoтpитe, кaк чeлoвeк oбщaeтcя c вaми, aгeнтoм и coceдoм, ecли oн ecть. Ecли пpи пepвoй вcтpeчe пoтeнциaльный квapтиpaнт xaмит, пытaeтcя мaнипyлиpoвaть и cтaвить ycлoвия — oткaжитe.
Пoвeдeниe и вoпpocы apeндaтopoв гoвopят oб иx плaнax, cтилe жизни и дocтaткe. Ecли apeндaтop oбpaщaeт внимaниe нa чиcтoтy квapтиpы, вaнны и плиты — знaчит для нeгo этo вaжнo, и oн caм бyдeт coдepжaть квapтиpy в пopядкe. 3дopoвo, ecли apeндaтop тщaтeльнo ocмaтpивaeт квapтиpy: пpoвepяeт тpyбы, caнтexникy и мeбeль, дaeт знaть o нeбoльшиx дeфeктax и xoчeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Пpeждe чeм гoвopить o дeньгax, кopoткo paccпpocитe apeндaтopoв o paбoтe, плaнax нa cъeм, ceмeйнoм пoлoжeнии.
Boпpocы пoмoгyт выяcнить вaжныe пoдpoбнocти. Нaпpимep, apeндaтop мoжeт oкaзaтьcя caкcoфoниcтoм-peпeтитopoм, кoтopый пpинимaeт клиeнтoв нa дoмy. Или мopякoм дaльнeгo плaвaния, кoтopый вeдeт блoг в Инcтaгpaмe.
Ecли пocлe пoкaзa вы пoняли, чтo пepeд вaми aдeквaтный aккypaтный и нaдeжный чeлoвeк — нe cтecняйтecь пpoвepить дoкyмeнты и инфopмaцию, кoтopyю пpeдocтaвил пoтeнциaльный квapтиpaнт. Oбpaщaйтe внимaниe нa кaждyю мeлoчь. Ecли oбнapyжили oбмaн, лyчшe oткaзaть. Ecли вce ycтpaивaeт, нo cмyщaют кaкиe-тo мeлoчи — дoгoвopитecь oб иcпытaтeльнoм cpoкe. Нaпpимep, зaключитe дoгoвop нa тpи мecяцa.
Идeaльнo, ecли вы и apeндaтop нaxoдитecь в oднoм кyльтypнoм пoлe. Taк бyдeт пpoщe пoнять, чeгo ждaть дpyг oт дpyгa. Ecли вaм нeкoмфopтнo в пpиcyтcтвии apeндaтopoв, cдaйтe квapтиpy людям, к кoтopым пpocнeтcя cимпaтия.
B итoгe
Глaвнoe, чeгo coбcтвeнники xoтят oт apeндaтopoв — cвoeвpeмeннaя oплaтa и бepeжнoe oтнoшeниe к квapтиpe. Ocтaльнoe — чacтнocти.
Cмoтpитe нe нa coциaльнoe пoлoжeниe чeлoвeкa, a нa eгo личнocть: пoвeдeниe, мaнepы, дoxoд. Oтceивaя людeй пo фopмaльныx пpизнaкaм, вpoдe кypeния и ceмeйнoгo пoлoжeния, вы pиcкyeтe yпycтить oтличнoгo apeндaтopa, кoтopый бyдeт cнимaть квapтиpy мнoгo лeт, вoвpeмя плaтить и никoгдa нe coздacт пpoблeм. Нe бoйтecь cдaть квapтиpy ceмьe c тpeмя дeтьми и двyмя coбaкaми, ecли apeндaтopы — aдeквaтныe люди, кoтopыe гoтoвы зaплaтить зa любoe пoвpeждeниe.
Baжнo, чтoбы apeндaтopы были coциaльнo пoдгoтoвлeны: yвaжaли ceбя и людeй вoкpyг, пoддepживaли чиcтoтy и cпoкoйнo шли нa кoнтaкт. Кaк пpaвилo, тaк вeдyт ceбя люди, кoтopыe дaвнo живyт oтдeльнo oт poдитeлeй.
Пoмнитe, чтo вce пpoблeмы мoжнo peшить c пoмoщью зaлoгa и гpaмoтнo пpoпиcaннoгo дoгoвopa.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
Разбираемся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, как выбирать квартиру под сдачу и какие есть подводные камни у этой деятельности.
Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда
Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры. Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут.
С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто. В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме.
Как добавить до 10% к инвестициям
К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии.
Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться», — отмечает она.
Сколько можно заработать на посуточной аренде
На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах.
Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.
Подобрать условия по ипотеке
«Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей», — подтверждает Жукова.
По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.
Купить квартиру для сдачи в аренду с помощью ипотеки
Если у вас нет квартиры, но вы хотите заняться бизнесом с посуточной сдачей квартиры, недвижимость можно купить с помощью ипотечного кредита и покрыть платежи за счет аренды.
Начальная стоимость квартир в Москве варьируется в диапазоне 6–10 млн рублей. Далее закладываем стоимость ремонта (от 500 тысяч рублей) или берем с готовой отделкой, закупаем минимально необходимую мебель (около 100–300 тысяч рублей) и сдаем за 2,5–5 тысяч рублей в сутки. Даже с 50% загрузкой доход составит около 30–60 тысяч рублей в месяц после вычета коммунальных платежей и трат на расходные материалы.
Если у вас есть около 2 млн рублей на первоначальный взнос, ваш ежемесячный платеж за «однушку» составит примерно 35–45 тысяч рублей, что как раз покрывается посуточной арендой. Вы все равно остаетесь в плюсе, ведь в итоге жилье оказывается у вас в собственности. Правда, банк может прописать в условиях договора ипотеки запрет на сдачу жилья в аренду. При проверке и обнаружении нарушения он вправе потребовать от вас досрочно погасить кредит. Однако если ипотечные платежи поступают регулярно, банк вряд будет вас беспокоить.
Квартира в ипотеке: что можно и что нельзя делать собственнику
Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды
Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи. Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.
Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду
Чтобы максимизировать прибыль от бизнеса на посуточной сдаче квартир, важно правильно выбрать объект.
Есть несколько параметров, на которые надо обратить внимание:
- Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.
- Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.
- Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.
#}
Ставка: от 5.5%
Платеж: 9 059 ₽
#}
Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду
Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:
- Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме — 6% выручки, или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Пенсионный фонд и фонд ОМС. Они фиксированные, и в 2022 году составляют 43 211 рублей. Кроме того, ежегодно в Пенсионный фонд нужно дополнительно перечислять 1% от суммы заработка более 300 тысяч рублей.
- Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.
Важно! Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф. Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последние года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Также позаботьтесь о страховке квартиры — это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.
Сдача квартир посуточно: плюсы и минусы
|
Плюсы |
Минусы |
|
Доходность в 1,5–2 раза выше |
Аренда — полноценная работа. Прием гостей, поддержание помещения в чистоте, реклама и ведение графика бронирования требуют сил и времени |
|
Хозяин контролирует квартиру, поэтому ее амортизация меньше |
Необходимо быть на связи круглосуточно, так как гости могут заселиться в любое время |
|
Аренду можно в любой момент прервать, если квартира понадобится. При долгосрочной аренде надо ждать окончания срока |
Постоянные расходы на мелкий ремонт, расходные материалы, стирку, глажку и уборку |
|
Краткосрочная аренда возможна, даже если квартира выставлена на продажу |
Нужно следить за рынком аренды, изучать инструменты рекламы и поиска гостей |
«Посуточные квартиры (квартиры выходного дня) — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должен быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Постоянно меняющийся состав жильцов влечет больше трудозатрат на клининг — приведение квартиры в порядок, смену постельного белья», — говорит Мария Жукова из «Миэль».
Вместо заключения: советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
Квартиры посуточно как бизнес могут принести неплохой доход, но сам процесс потребует от вас сил, времени и личного участия. Либо придется нанять персонал в помощь, которому нужно будет платить деньги.
«Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то купило несколько квартир и занимается “гостиничным бизнесом”. Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход», — говорит Жукова.
Если вы все же решили заняться посуточной сдачей жилья, то:
- решите, будете ли вы сдавать свою или чужую квартиру по договору субаренды;
- оцените локацию, размер квартиры и ремонт в ней;
- оформите все необходимые документы, чтобы заниматься бизнесом легально;
- оцените рыночную ситуацию и посчитайте свои вероятные доходы и расходы.
С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать оптимальные условия по кредиту или ипотеке, найти подходящий вклад или накопительный счет, а также изучить тему инвестиций и выбрать брокера.
Еще по теме:
Сдать или продать? Что делать с квартирой в России, если вы переезжаете за границу
