Гайд от БЫВШЕГО риелтора, переехавшего в Москву на ПМЖ. Написано в 2021 году.
1. Лучшие сервисы для поиска квартиры в Москве:
- FB: Аренда квартир в Москве без комиссии – неплохие предложения
- FB: Flats for friends (Moscow) Аренда / Снять / Сдать квартиру без посредников – удобно для поиска подселения и часто на короткий срок
- FB: Сдам-сниму квартиру в Москве (Без агентов) – иногда появляются интересные предложения
- FB: Сдать/Снять квартиру без посредников в Москве – часто крутые предложения за умеренный ценник на короткий срок
- Авито – часто агенты, нужно поискать, но я снял здесь от супер-крутых хозяев, с отличным соотношением качества ремонта и наполненности квартиры в 20 минутах от центра.
- Циан – не понимаю, почему он так популярен в Москве, хозяева борзые, цены выше, чем можно найти, предложения так себе, но при этом, если ставишь, только от собственника, то, редко попадешь на риелтора
2. Изучите карту метро, географию москвы, промониторьте загруженность веток в соотношении с вашей работой. По мнению узкого круга знакомых мне людей, нормальные ветки метро выделены черным, остальное на карте. Центр, естественно загружен всегда сильнее, но на то он и центр.
Кстати, сегодня вышла презентацию нового метро к 2030 му году, так, что скоро все будет меняться, в какую сторону, это вопрос.
3. Я считаю, что логичнее сначала устроиться на работу, а потом искать квартиру на ПМЖ, чтобы было удобно, хотя, у меня получилось ровно наоборот. При этом я заполучил отличный вариант 1к с новой техникой и мебелью IKEA, полностью укомплектованную, вплоть до ложек в 12 мин. пешком до метро на очень свободной от людей ветке в 10 минутах езды до Арбата с видом на огромный парк и Москва-Сити всего за 35 000 + счетчики. Поэтому вам чек-лист.
- Определяемся с локацией. Я советую в рамках МКАД, а лучше в рамках нарисованной области (рисунок ниже).
- Подключаемся ко всем вышеперечисленным ресурсам.
- Мониторим каждый день с периодичностью хотя бы раз в 3 часа.
- Ставим уведомления везде, где возможно с максимальной частотой, когда появляются, смотрим.
- Я игнорировал уже существующие подселения (неизвестно, что за человека ты будешь лицезреть каждый день), но каждому свое.
- Звоним только по тем квартирам, которые реально зацепили в вашем адекватно-идеализированном представлении, остальные в заметки, упустите, забейте, значит они не для вас, квартиры появляются почти каждый день по несколько штук.
- Обращаем внимание на объявления которые висят уже неделю, две вероятности: квартира – дно, хозяин – странный. Я по таким звонил, но чаще было второе.
- Собственники квартир в Москве зажрались и настрадались. Почти каждый сталкивался с ужасными жильцами, если вы такой, но себя таким не считаете, мне нечем вам помочь. Хороший арендатор – не врет, адекватен в общении, умеет доказать, почему он должен там жить, не соглашается на неадекватные условия хозяина, чистоплотен (посуда моется и мусор выносится каждый день, уборка вещей каждый день, полная уборка квартиры раз в неделю, генеральная – раз в месяц, от него не пахнет, у него чистая одежда, пострижены ногти, смелость и уверенность в лице).
- По мнению хозяев, идеальный арендатор: ест и сразу моет посуду, протирает каждый день пыль, ходит на цыпочках, соседи вообще не в курсе, что он есть. Чистокровный славянин от 961 года н.э., на чистоговорящем языке, уже работает, имеет постоянный доход, платит во время, никогда не зовет к себе гостей, не имеет домашних животных, даже бабочек, у него никогда ничего не ломается в квартире, он от 23-х лет с рождения, всегда с семейной парой без детей. Жирным я выделил неадекватные пункты. Полетят в меня грязные комменты, но это так в широком смысле. Адекватные люди выставляют рамки, за границы которых они не готовы переступать по каким-то причинам, но не требуют сверхъестественного, и НЕ ВСЕ арендодатели такие
- Как только увидели отличную квартиру, сразу звоните, разговариваете и договаривайтесь о просмотре на ближайшее время. Будьте готовы сразу заключить договор, попросите хозяина привезти оригиналы документов о собственности. При встрече постарайтесь настоять на подписании договора сейчас, если квартира очень понравилась и нормальный хозяин, но мнется, потому что, скорее всего, он сомневается и ждет другого. Выясните, в чем сомневается, успокойте его сомнения.
Важно при аренде
Если вас устраивает при осмотре квартира и обе стороны готовы подписать договор, попросите разрешения у хозяина, пока он заполняет договор подробно осмотреть квартиру. Если разрешение не получено, спросите, почему он против, если после этого не согласился и что-то невразумительное сказал, разворачивайтесь, квартира с сюрпризами. После получения разрешения, залазьте в любые щели и шкафчики. Проверьте квартиру на наличие друзей клопов и тараканов: в шкафчиках на кухне во ВСЕХ, в духовке и в ящике под плитой, все возможные щели просветите фонариком. Внешних признаков может не быть (поверьте, я убирал тараканов с квартир, которые продавал, но ни одна рука не залезет туда, куда просветит фонарик). Признаки наличия тараканов: запах резких ядовитых веществ, чертежи мелком, сухие тельца маленьких тараканчиков в щелях или остатки от крупных, спрятанные ловушки для тараканов (забейте в интернете, они разные), баллоны от насекомых в которые входят тараканы.
Проверьте матрасы, подушки и раздвижные диваны на наличие клопов (сложно увидеть, но вы сделаете хотя бы это и будете спокойны).
Проверьте на работоспособность КАЖДЫЙ выключатель, розетку, и ВСЕ приборы, даже чайник и вентилятор. ПРоверьте целостность дверок, шкафчиков, стекол, сантехники, механизмы раскладывания дивана. Все, что не работает, нужно будет внести в акт приема-передачи, как неработающее. Любой адекватный арендодатель по вашему запросу должен будет за свой счет это исправить.
При подписании вы должны будете увидеть от собственника:
- паспорт собственника
- свидетельство собственности (выдавался до 2016 года,) или выписка из ЕГРН – правоподтверждающий документ (с 2016 выдается только выписка из ЕГРН) Выписку из ЕГРН вы можете заказать самостоятельно и скачать здесь, вбив кадастровый номер за 300 руб. Придет за-15 минут с самой актуальной информацией по квартире.
- Правоустанавливающие документы, любой из перечисленных (договор купли-продажи, уступки или переуступки долевого участия, договор дарения, свидетельство о наследстве)
- Акт приема-передачи/ акт приема/ акт приемки, называться может по-разному, суть одна, хозяева приняли эту квартиру когда-то от кого-то. Редко в самом договоре прописано, что он является одновременно и актом приема-передачи.
- В этих документах должны совпадать: ФИО, дата рождения, кадастровый номер квартиры, адрес квартиры. В свидетельстве и выписке из ЕГРН есть строка “правоустанавливающие документы” или что-то в этом роде. В ней должно быть прописано название документа, по которому эта квартира досталась им и дата подписания. Они должны совпадать с данными самого договора. В остальное можно не вчитываться. Если все совпадает, снимаем.
- Если перед вами не хозяин квартиры или там несколько собственников, но остальных с вами нет, у арендодателя должна быть доверенность от всех собственников этой квартиры на ее сдачу с условием получения денежных средств. Если в доверенности этого условия нет, то запрашивайте реквизиты оплаты самих хозяев и телефон для связи с ними, чтобы выяснить подробности такого упущения. Иначе юридически вы будете платить не тому человеку.
- Скажу, что могут быть разные нюансы, у меня были случаи, когда я не совсем юридически верно налаживал отношения с арендодателем, но это зависит от людей, этим арендодателям я верил, и я понимал, какие риски при этом я несу.
В конце направляю вам ссылку на адекватный договор найма. Любой адекватный работодатель не будет настаивать на подписании шаблонного договора, который он предоставляет и согласится на правки. Это тот договор, по которому я заключаю сделки по аренде с арендодателями в Москве. Для страховки снятия квартиры день в день, я подписываю шаблонный договор и договариваюсь с арендодателем, что в ближайшее время мы подпишем согласованный нами, когда внесем туда свои данные. Также можете прийти с готовым своим шаблоном и обсудить его на месте и подписать. Надеюсь, она там еще висит.
Некоторые арендодатели просят возвратный залог в полную стоимость месяца за сохранность имущества. Не лучший вариант, но нормальный. Лучшим вариантом будет залог за последний месяц проживания. Это будет значить, что вы попросту не платите за последний месяц проживания, а платите за него в начале аренды. Он безопаснее для вас, но не многие на него соглашаются. Это нормально.
Удачных поисков квартиры и помните. Это не квартира должна соответствовать вашим запросам, а вы должны ставить свои запросы и искать квартиру по ним. Поэтому, если вы ленивый неопрятный грязнуля, то не витайте в облаках современного ремонта с клевой техникой и мебелью. Это не для вас. Соответствуйте своим запросам. Спасибо за уделенное время. Готов ответить на любые вопросы в комментариях.
P.S. Заметка по поводу требований “Люди славянской внешности, национальности, граждане РФ и т.п.” С этим, пока не будут разрушены стереотипы ничего поделать не могу. Одна просьба к арендодателям, если таковые будут читать статью. Смотрите не на национальность, а на человека. Да будет всем прочитавшим удача и удачные сделки.
Как снять квартиру в Москве: подробный гид
24 октября 2017
Жизнь
Лайфхакер и основатель сервиса Rentor Степан Любайкин подготовили подробную инструкцию для всех, кто хочет снять квартиру, но не представляет, с чего начать. Узнайте, где искать жильё, как торговаться и защитить себя от встречи с мошенниками.
Степан Любайкин
Основатель сервиса Rentor.
Когда нужен риелтор
Если ваш бюджет на поиск жилья не превышает 50 000 рублей, нет смысла обращаться к посредникам. Практика показывает, что соотношение комиссионных, потраченного времени и сил будет не в вашу пользу. Если вы не суперзанятой человек, то, скорее всего, найдёте время на самостоятельный поиск и тем самым сэкономите приличную сумму.
К риелторам целесообразно обращаться в следующих случаях:
- Квартира нужна вам срочно, в идеале ещё вчера.
- У вас нет времени на общение с посредниками и бесконечные звонки по объявлениям.
- Вы располагаете большим бюджетом и ищете жильё бизнес- или премиум-класса.
Если вы всё же решили обратиться к риелтору, ищите профессионала.
Как понять, что риелтор хороший
Вот список того, что обязательно сделает хороший риелтор:
- Назначит вам встречу, расспросит, где вы работаете, чем увлекаетесь, как отдыхаете. Эта информация поможет ему выбирать предложения с учётом ваших приоритетов.
- Составит карту поиска, которая будет включать часто посещаемые вами места, например кафе, офис, фитнес-зал. В соответствии с этой картой он подберёт квартиры с самым выгодным расположением.
- Будет мониторить все возможные источники с предложениями, проверять их и присылать вам уже готовые к показу варианты. Он обязательно прокомментирует каждое предложение: опишет, почему этот вариант, по его мнению, должен вас заинтересовать.
- Приедет на квартиру заранее, внимательно осмотрит её состояние, проверит документы и только после этого организует показ квартиры для вас. Хороший риелтор ценит время своего клиента и не вызывает его просто так.
- Найдёт весомые аргументы для снижения первоначальной цены и получит для вас максимально выгодные условия.
- Заблаговременно согласует все пункты договора между вами и владельцем квартиры, подготовит договор найма и организует сделку, на которой вы его подпишете.
- И самое главное, хороший риелтор не исчезнет после получения комиссионных, а наоборот, будет заботливо сопровождать вас от заселения до окончания срока аренды и выезда из квартиры.
Если ваш риелтор не делает и половины из этого списка, рекомендую скорее сменить его.
Несмотря на огромное количество посредников, найти по-настоящему хорошего специалиста по недвижимости в Москве крайне сложно. Впрочем, в большинстве случаев вы наверняка справитесь сами. Придерживайтесь дальнейшей инструкции, и вы успешно найдёте жильё без чьей-либо помощи.
Где искать квартиру: сайты и группы в соцсетях
Подавляющее большинство предложений публикуют в интернете на специализированных сайтах и в группах в соцсетях.
Специализированные сайты
- «ЦИАН». Основное преимущество этого ресурса — огромное количество объявлений. Однако все они размещаются риелторами, которые берут комиссию за свои услуги. Кроме того, одно и то же предложение может встречаться несколько раз, поскольку его выставляют сразу несколько агентств. Всё это делает поиск тяжёлым и нудным. Если вы всё-таки решились искать через «ЦИАН», прочтите эту статью, она поможет вам сэкономить деньги.
- «Яндекс.Недвижимость». Популярный в Рунете сайт-агрегатор, который собирает объявления с разных ресурсов и предоставляет огромную базу информации. Однако из-за отсутствия качественной модерации на сайте встречается много фейковых и неактуальных объявлений. Иногда здесь можно встретить предложения от собственников, но, чтобы найти их, нужно отсеять множество агентов.
- Avito. Популярный сайт объявлений. Здесь встречаются предложения от собственников, однако дизайн сайта устарел, а удобство поиска и качество модерации оставляет желать лучшего. Здесь можно найти квартиру без комиссии, но на это уйдёт много времени.
Группы в социальных сетях
- «Аренда квартиры в Москве, сдать снять жильё». Популярная группа «ВКонтакте», посвящённая поиску жилья от друзей.
- «Сдам-сниму квартиру в Москве (Без агентов)». Ещё одна популярная группа в Facebook*, где много предложений от собственников.
Как видите, выбор ресурсов большой, но найти стоящее предложение не так просто. Велик риск попасть на агента или даже мошенника. Чтобы застраховать себя от подобных ситуаций, пользуйтесь проверенными ресурсами, где все объявления проходят проверку.
К примеру, на сервисе Rentor очень строго подходят к этому вопросу: прежде чем предложение о сдаче квартиры появится на сайте, операторы обязательно связываются с человеком, который его разместил.
Объявления от хитрых агентов и подставных лиц на сайт не пускают. У Rentor даже есть специальная страничка в VK, посвящённая самым забавным разоблачениям риелторов, которые пытались публиковать свои объявления под видом собственников.
Ищем подходящее место: составляем свою карту
Нет особого смысла снимать квартиру непременно в центре города. Да, это круто и таким жильём можно хвастаться перед друзьями, но что толку, если вы работаете в другом районе? Регулярно убивать несколько часов на дорогу — так себе идея.
В выборе жилья куда важнее его близость не к центру, а к местам, которые вы обычно посещаете. Так что ориентируйтесь на ваши точки притяжения.
Офис, тренажёрный зал, любимое кафе — добавьте в этот список другие локации, где вы часто бываете. В итоге у вас получится карта типичных маршрутов. От этих данных и стоит отталкиваться в поиске жилья.
Назначаем встречу: 6 вопросов, которые следует задать по телефону
Итак, вы нашли квартиру, которая подходит вам по описанию. Теперь надо позвонить владельцу, чтобы узнать подробности и договориться о встрече. Вот несколько правил для первого звонка.
1. Уточните, есть ли комиссия
Если вы нашли квартиру на открытом ресурсе без жёсткой модерации или в группе в соцсетях, первым делом спросите, с кем вы разговариваете. Даже если собеседник ответит, что он собственник, не поленитесь выяснить, что там с комиссией и другими дополнительными платежами.
В последнее время операторы Rentor при обзвоне квартир очень часто сталкиваются с риелторами, которые говорят, что у них нет комиссии, но в итоге берут фиксированную плату.
2. Проясните момент с нотариальной доверенностью
Если ваш собеседник говорит, что собственник — его брат, сват или двоюродный дядя из Липецка, выясните, есть ли у него нотариальная доверенность от владельца квартиры. Попытается уйти от неприятной темы и предложит заключить договор без доверенности — не соглашайтесь и завершайте разговор. Такие истории обычно заканчиваются плачевно.
3. Просите документы
Попросите собственника или человека, представившегося таковым, взять на встречу документы, подтверждающие права на владение квартирой. Не стесняйтесь говорить об этом: порядочного гражданина такая просьба не оттолкнёт, а вот мошенника заставит насторожиться.
4. Ещё раз уточните цену
Выясните стоимость аренды и наличие депозита. Спросите, входят ли в арендную плату коммунальные платежи и сколько они обычно составляют. Можно даже попросить хозяина квартиры захватить на встречу квитанции, чтобы понять, сколько вы будете отдавать за электричество, воду и прочие радости.
5. Спросите, когда последний раз в квартире делали ремонт
По фотографиям в объявлении сложно понять истинное состояние квартиры. Возможно, снимки были сделаны несколько лет назад, сразу после ремонта. Годы шли, а жильё за это время «подустало», особенно если его сдавали в аренду. Спросите прямо, когда в последний раз в квартире делали ремонт, часто ли её сдавали. Это поможет составить общее впечатление о степени изношенности жилья.
6. Выясните, сколько просмотров назначено
Договариваясь о встрече и осмотре квартиры, спросите, будет ли осматривать эту квартиру кто-нибудь ещё, кроме вас. Уточните время встречи, а за час-два до выезда ещё раз позвоните владельцу и убедитесь, что договорённость в силе. Если хозяин внезапно отменит встречу, вы убережёте себя от бессмысленной поездки.
В квартире: 5 правил осмотра
Главный совет — держите себя в руках. Даже если вам попался вариант с отличным видом и вроде бы неплохим ремонтом, не торопитесь сразу же подписывать договор аренды. Внешне квартира может выглядеть вполне прилично, но есть важные моменты, которые обязательно стоит проверить.
1. Оцените качество ремонта
Может так случиться, что в объявлении обещали квартиру в идеальном состоянии, а на деле ремонтом там и не пахнет.
2. Проверьте состояние мебели и бытовой техники
Раскладывается ли диван? Что с холодильником: он чист и нормально работает или оттуда тянет тухлячком? Есть ли горячая вода и если да, то что с напором?
3. Выясните, что у вас будут за соседи
Семья с беспокойным и громогласным младенцем за стеной — сомнительный сюрприз, поэтому лучше заранее уточнить, кто живёт сверху, снизу и рядом. Обратите внимание на лестничную клетку: окурки, пустые бутылки и шелуха от семечек — верный знак, что это место выбрали для своих сборищ представители местного алкобомонда.
4. Уточните, не пролегает ли под домом ветка метро
С первого взгляда этого не понять, но прислушайтесь, бывает и такое. Лучше об этом узнать заранее.
5. Изучите всё, что скрыто
Совет не для стеснительных, но всё же: загляните за шкаф, под кровать и в другие укромные уголки. Нет ли там каких-либо недочётов, которые от вас хотели скрыть?
Если по какому-то из описанных пунктов у квартиры проблемы, это неплохой аргумент для разговора о снижении стоимости арендной платы.
Давайте поторгуемся: 3 фактора, которые помогут снизить цену
1. Личная симпатия
Предположим, вы лично очень нравитесь собственнику. Именно о таком арендаторе он и мечтал: непьющий, некурящий и работящий интеллигент. Если вы произведёте на хозяина квартиры сильное положительное впечатление, скорее всего, он согласится уступить немного в цене, лишь бы не потерять такого арендатора.
2. Сезонный фактор
Летом многие уезжают на дачу. Собственники сдают свои квартиры на 2–3 месяца, это приводит к снижению стоимости аренды по рынку в целом. Летом арендодатели чаще всего готовы идти на уступки.
Обратите внимание, давно ли появилось объявление о сдаче квартиры.
Если хозяин целый месяц тщетно пытается найти арендатора, пользуйтесь моментом и предлагайте свою цену.
Убедите собственника в серьёзности своих намерений — возможно, получится договориться о скидке.
3. Недочёты
Если во время осмотра вы нашли недостатки, сразу говорите об этом собственнику. Чтобы появились веские основания для снижения арендной платы, недостаток должен быть существенным. В ситуации, когда его устранение чревато для владельца крупными расходами, есть шанс получить неплохую скидку.
На чём сэкономить в первый месяц аренды
У каждого из нас свои представления о разумной стоимости аренды, но, прежде чем перейти к выбору квартиры, стоит оценить свои финансовые возможности. Предположим, вы хотите найти квартиру с арендной платой 50 000 рублей в месяц. Вот основные расходы, которые, вероятно, вам предстоят:
- Страховой депозит или залоговая сумма в размере 100% — 50 000 рублей.
- Если вы ищете квартиру через агента, то ещё до 50 000 рублей может составить комиссия риелтора.
- Арендная плата за первый месяц — всё те же 50 000 рублей.
Ваши общие расходы в ближайший месяц — 150 000 рублей.
Как уменьшить эту сумму?
- Попросите разбить залог на два или даже три месяца, что сразу сократит расходы в этом месяце на 33 300 рублей.
- Попробуйте искать квартиру без посредника или используйте онлайн-помощник, который берёт небольшую фиксированную плату. В итоге вы сэкономите на комиссии риелтора ещё 50 000 рублей.
- Не стесняйтесь торговаться с владельцем. Если вы хорошо это делаете, есть шанс скинуть ещё 5–10% от первоначальной цены, а может, и больше.
Как-то раз наш «Помощник Rentor» смог сэкономить клиенту 52 500 рублей, что составило 35% от первоначальной цены. Конечно, это абсолютный рекорд и большая удача, обычно мы помогаем клиентам снизить цену на 10–20%, но и такая скидка может составить значительную сумму.
В результате арендная плата составит 45 000 рублей, а залоговая сумма — 16 700 рублей. Итого — 61 700 рублей. Согласитесь, уже не так страшно.
Как не стать жертвой мошенников
Есть пять железных правил, которые помогут вам защититься от общения с жульём и сохранить свои деньги.
1. Не верьте объявлениям, где обещают отличную квартиру за копейки
Спрашивается, если жильё действительно такое хорошее, почему его до сих пор никто не арендовал? Это почти всегда обман.
2. Не платите за несколько месяцев вперёд
Если же хозяин упирается и хочет во что бы то ни стало получить деньги сразу за полгода, попахивает подвохом. Вероятно, спустя некоторое время после заселения вы поймёте, что из квартиры надо бежать куда глаза глядят. Орда тараканов, оголтелые соседи — причин для срочного переезда может быть много, но вот деньги уже не вернуть.
3. Не снимайте квартиру без документов, подтверждающих право собственности и личность владельца
Нет документов — нет сделки, тут и говорить не о чем.
4. Проверьте доверенность, если общаетесь с представителем
Если собственник не смог приехать на сделку и прислал своего представителя, у того должна быть нотариальная доверенность. Обязательно позвоните в нотариальную контору и уточните, действителен ли этот документ.
5. Никому ни за что не платите до подписания договора
В противном случае можете сразу попрощаться с деньгами. Если что-то пойдёт не так, их вам наверняка не вернут.
Проверяем документы
Перед сделкой внимательно проверьте все документы. Грамотная и скрупулезная проверка не оставит аферистам и мошенникам шансов на успех.
1. Паспорт собственника
Вне зависимости от того, кто сдаёт квартиру — собственник или его представитель по доверенности, — внимательно изучите его паспорт.
На что обратить внимание:
- Внешность на фото и в реальности.
- Возраст владельца и дата выдачи паспорта. Помните, что паспорт заменяется по достижении 20 и 45 лет.
- Адрес регистрации по месту жительства. Если он отличается от адреса сдаваемой квартиры, запишите его.
- Дата регистрации брака и дата регистрации права собственности. Если квартира приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие от супруга.
2. Доверенность представителя собственника
Если квартира сдаётся по доверенности, она обязательно должна быть нотариально заверенной. Если собственников много, то все они должны быть указаны в этой доверенности. Не лишним будет позвонить в нотариальную контору и уточнить, не была ли отозвана данная доверенность. Телефон нотариальной конторы вы легко найдёте в интернете по фамилии нотариуса.
На что обратить внимание:
- Дата выдачи доверенности.
- Срок действия доверенности.
- Присутствие подписи и печати нотариуса.
- Соответствие данных паспорта представителя и тех, что указаны в доверенности.
- Наличие полномочий на заключение сделки.
3. Правоустанавливающие документы
Такими документами могут служить договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества и другие бумаги, определяющие, кому принадлежит квартира.
На что обратить внимание:
- Приобретателем во всех этих документах должен быть ваш наймодатель.
- В документе должны быть указаны точные параметры квартиры: адрес, площадь, количество комнат и другие характеристики.
- Обязательно должен быть подписанный акт приёмки-передачи квартиры.
4. Правоподтверждающие документы
Это может быть один из трёх документов: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН. С начала 2017 года Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) объединили с кадастром недвижимости, и теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Чтобы понять, какой документ вам должны предъявить, нужно обращать внимание на период приобретения квартиры. В зависимости от этого потребуются следующие документы:
- до 15 июля 2016 года — свидетельство о праве собственности;
- с 15 июля до 31 декабря 2016 года — только выписка из ЕГРП;
- с 1 января 2017 года — только выписка из ЕГРН (не путать с выпиской из ЕГРП).
5. Нотариальное согласие супруга / супруги
Если квартира была приобретена в период брака, потребуется нотариальное согласие супруга или супруги. Тут есть исключение: согласие не потребуется, если право собственности возникло на безвозмездной основе, то есть по договору дарения, наследства или приватизации.
Но если квартира куплена в период действия брака, а брак расторгнут три года назад, понадобится либо соглашение о разделе имущества, либо соответствующее судебное решение. Если таковых нет, для сделки понадобится согласие супруга.
Все документы для сделки должны предоставляться в оригинале.
Если в качестве наймодателя выступают сразу несколько собственников, проверьте все правоустанавливающие документы, сверьте их паспорта и согласие супругов в отношении каждого из них.
Заключаем договор
Грамотно составленный договор избавит вас от споров с арендодателем. В договоре и приложениях к нему стоит указать:
- Срок аренды.
- Порядок оплаты.
- Опись имущества, передающегося в пользование вместе с жильём.
- Частоту посещения квартиры хозяином.
- Возможность курить или содержать домашних животных.
Rentor заботливо составил образец договора, скачайте его и хорошенько изучите.
Также заранее выясните, кто берёт на себя обязанности по оплате коммунальных услуг и ремонту помещения, если возникнет такая необходимость. Решите, что будете делать, если бытовая техника, прилагающаяся к квартире, выйдет из строя — возможно, хозяин захочет взять покупку новой на себя.
В рамках исследования наш кол-центр провёл телефонный опрос арендаторов.
Оказалось, что за последний год 20% собственников жилья так или иначе нарушали правила договора.
Например, поднимали цены, выселяли жильцов раньше срока, по надуманным причинам не возвращали депозит.
На такой случай у Rentor есть услуга «Безопасная сделка». Сотрудник сервиса выезжает на сделку, проверяет документы на квартиру и оформляет договор, подготовленный командой юристов. В этом договоре предусмотрены практически все ситуации, которые могут возникнуть между арендатором и собственником жилья.
Когда сделка будет оформлена, вы получите гарантийный сертификат на весь срок аренды. Если же возникнут спорные вопросы, можете рассчитывать на помощь юристов Rentor.
Поиск квартиры вовсе не такая страшная история, как может показаться. Если подойти к выбору будущего жилья с умом и заранее застраховать себя от встречи с мошенниками, всё пройдёт гладко и без лишней головной боли.
Удачного вам поиска!
Найти квартиру в Москве
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
Автор «Квартблога» теперь знает не понаслышке, как искать в Москве жилье в аренду. Два месяца, сотни просмотренных объявлений и бесценный опыт.
«Ищем соседа», «ищу однушку», «не сдает ли кто двухкомнатную квартиру недалеко от центра?» – такие объявления постоянно мелькали в моей ленте друзей и, как всегда в таких случаях бывает, я не думала, что это может меня коснуться. Но вот я устроилась на работу на «Водном стадионе» – и от одной мысли о том, что мне каждый день придется ездить туда с «Проспекта Вернадского», делалось дурно. Обстоятельства намекали, что настало время освободить место в семейной квартире и поселиться на какой-нибудь более зеленой ветке метро. Родители так были рады меня поддержать (и от меня избавиться), что предложили помочь с финансированием.
Содержание:
- Обо мне
- Приступаем к поиску
- Квартира мечты. Не для меня
- «Теплая, уютная квартира»
- Чек-лист квартиросъемщика
Обо мне
Как видите, квартиросъемщик я почти идеальный: я москвичка, дочка и внучка москвичей; у меня хорошая работа со стабильным заработком и нет вредных привычек, детей и животных – все это интересует арендодателей и часто указывается в объявлениях: «Сдадим приличным», «Сдадим работающим и платежеспособным». Но больше всего меня удивлял «славянский вопрос». «Вы славянка по национальности?» – спрашивали меня почти каждый раз, а большинство объявлений кричало капслоком: «СЛАВЯН». Мне трудно поверить, что арендодатели сплошь ядреные расисты и отказались бы пустить в квартиру русскоязычных армян или евреев; куда больше это похоже на нежелание связываться с людьми, принадлежащими к непривычной для нас культуре. Впрочем, возможности проверить у меня не было: я-то самая что ни на есть чистокровная «славянка» с русыми волосами, голубыми глазами и невзрачной фамилией. Однако и мне пришлось столкнуться с дискриминацией совсем по другому, весьма неожиданному поводу.
Приступаем к поиску
Решив для разнообразия поискать квартиру не на «ЦИАНе», а на «Авито», я натолкнулась на восхитительный вариант: квартира-студия площадью 45 квадратных метров в кирпичном доме недалеко от метро «Сокол» – элитный район! – и всего-то за 40 тысяч в месяц. (Да, я знаю, многие содрогнутся от такой цены, но, поверьте, 40 тысяч за однокомнатную квартиру в хорошем районе – сумма очень умеренная.)
Агент, с которым я разговаривала по телефону, заполнил свою обычную анкету (работающая-москвичка-славянка) и пообещал связаться с хозяином, а потом перезвонить мне. Через полчаса я услышала: «Вы знаете, хозяева не хотят пускать одну девушку, только семейную пару». Я до того оторопела, что даже не попыталась поинтересоваться, что, собственно, такого может в одиночку натворить девушка, что было бы не под силу семейной паре. С мечтами о светлой просторной студии пришлось распрощаться.
Примерно так выглядела квартира, в которую не пускают девушек без сопровождения
Уже позже я поняла, что это может быть не изысканная дискриминация, а банальный обман. Во всяком случае, впоследствии я не раз оказывалась в ситуации, когда мне отказывались показать квартиру под самыми смехотворными предлогами. Такие квартиры всегда выглядели очень привлекательно, отчасти благодаря отличному качеству фотографий, и при этом стоили очень умеренно (от тридцати до сорока тысяч).
Один раз я нашла очень красивую квартиру в хорошем доме, в двух шагах от работы и всего за 35 тысяч рублей. Агент сказал мне, что пока что в этой квартире живут прежние съемщики и освободится она через две недели. Смутно подозревая обман (кто выставляет объявления об аренде квартиры, если там еще живут люди?), я все же договорилась, что через две недели и один день мы поедем «смотреть объект». Накануне назначенного дня я позвонила снова и, к своему удивлению, узнала, что «съемщики пока не съезжают, потому что хотят продлить аренду». А хозяин что? «А хозяин сейчас в отъезде, вернется послезавтра». Через два дня я позвонила и спросила, решилось ли что-нибудь. «Нет, а что должно было решиться? А, вы про это! Нет, хозяин еще не вернулся, и неизвестно, когда он будет». Все это было похоже на надувательство с непонятными целями; ловить там явно было нечего.
В другой раз я никак не могла посмотреть квартиру, потому что «вы понимаете, хозяева еще не разобрали там старый хлам. Что, на фотографиях его нет? А тот угол, где он лежит, не сфотографировали». Каждый день я названивала агенту этих ленивых хламовщиков, и каждый день он отвечал, что квартира еще не готова. Но на пятый раз он сказал кое-что новенькое:
– Эту квартиру сняли другие люди.
– Какие еще другие люди?!
– Это что, допрос?
– Вы с ума сошли, какой допрос? Я каждый день вам звонила, а вы не пускали меня в квартиру…
– Ну да, не получалось.
– …а пока вы мне морочили голову, ее снял кто-то другой. Вы либо мошенник, либо очень плохо делаете свою работу. Всего хорошего.
(В тот момент я очень жалела, что с современными телефонами у нас нет возможности с размаха бросить трубку.)
После таких историй я уже почти не надеялась, что неземной красоты квартира на Авангардной улице мне достанется. «Может, она стоит 36 тысяч потому, что находится в таком неприглядном месте? Ну, пожалуйста!» – так молила я бога квартиросъемщиков, но его жрец, в смысле агент, почти не оставил мне надежды: «Там какой-то мутный хозяин. Пока он показывает квартиру кому-то еще, а наши клиенты попасть туда не могут». И правда, через пару дней объявление пропало.
Квартира мечты. Не для меня
Повторюсь, я не могу взять в толк, какая радость хозяевам и агентам от подобных фокусов. Но времени и нервов я потратила на них много, благодаря чему теперь могу сформулировать правило квартиросъемщика номер один: если у квартиры цена обычная, а отделка и фотографии профессиональные, не тратьте на нее время. Квартиры с «современным дизайном» (часто, впрочем, чудовищным) стоят за 60 тысяч, если находятся на окраине – и от бесконечности до бесконечности, если находятся в центре. Правило номер два: если вам не показывают квартиру сразу – забудьте про нее; даже если это не фейк, предназначена она не для вас.
Заметьте, что во всех историях фигурируют не хозяева, а агенты. Хотя сайты вроде «ЦИАНа» задумывались как замена агентам, сейчас с их помощью почти невозможно снять что-нибудь без посредника. Бывало, что я звонила по объявлению, думая поговорить о конкретной квартире, а вместо этого получала предложение подыскать мне что-нибудь подходящее. Оказывается, многие агентства вывешивают так называемые «рекламные объявления»: квартир, которые они предлагают, не существует; незадачливому искателю, позвонившему по объявлению, сообщают, что квартиру уже увели, но зато есть много других интересных вариантов. Сначала я отказывалась («Давайте мы вам подберем квартиру?» – «Нет, спасибо, я хочу искать сама». – «Какая вы вредная!»). Пару раз я решила-таки рассказать агенту о своих предпочтениях, но оказывалось, что квартиры, которые они предлагали, можно было посмотреть только вживую. Поскольку большинство вариантов я отсеивала еще на этапе просмотра фотографий, такая стратегия была слишком трудоемкой. По этой же причине я не хотела покупать бумажную газету «Из рук в руки», как настойчиво советовал мне папа (он так купил земельный участок). Действительно, бумажные объявления гораздо чаще не оккупированы посредниками, но выбирать квартиру без фотографий – поистине титанический труд.
Что касается «ЦИАНа», то там большинство объявлений имеют пометку «Просьба агентам не звонить». Это означает две вещи: во-первых, со всеми объектами работают агенты, а не собственники; во-вторых, агенты выискивают на таких сайтах объявления от собственников, чтобы взять их в работу – так что между съемщиком и хозяином вырастает почти непреодолимый барьер.
Вообще, со временем я научилась переводить с языка объявлений на человеческий. «Теплая, уютная квартира» – это значит с очень старым ремонтом, плюшевой советской мебелью, сервантом и коврами. «СУПЕРлучшее предложение» – либо очень завышена цена, либо есть какой-то серьезный дефект; лучше не связываться. Если о соседях и инфраструктуре ничего не сказано – значит, соседи ужасные, а рядом с домом трудно будет купить даже хлеб. Лучшее объявление – такое, где спокойно перечисляются все достоинства квартиры, подтвержденные любительскими фотографиями на мыльницу. Всем более или менее понятно, какие у квартиры могут быть недостатки и достоинства, но, тем не менее, в конце поста я привожу «чек-лист квартиросъемщика».
«Теплая, уютная квартира»
Вживую я смотрела квартиры всего два раза: одна была в хорошем новом доме в жилом комплексе «Головино», но место было до того унылое и далекое от метро, что я не решилась там селиться. Во второй раз я попала в очень хорошую квартиру, в которой живу уже почти месяц.
Конечно, в этом было много везения: открыв субботним утром «ЦИАН», я решила для разнообразия изучить предложения в районе Войковской – и наткнулась на, как мне казалось, не очень интересное объявление, которое я решила на всякий случай проверить. Квартира на фотографиях выглядела не очень привлекательно, но и не ужасно; балкона не было; дом, как я узнала благодаря панораме «Яндекс-карт», был панельным и двольно старым. Зато мебель стояла только самая необходимая, сантехника сверкала, стиральная машина и холодильник Indesit работали исправно. И главное – расстояние между домом и метро «Войковская» составляло около ста метров, а дом между тем стоял хоть и близко к шоссе, но все же на второй линии. И цена за эту квартиру
– 40 тысяч арендная плата плюс 1600 рублей за коммунальные услуги – была вполне приемлемой.
В телефонном разговоре агент показался мне очень приятным человеком. Первым делом он сообщил: «Знаете, там сосед – участковый. Так что если вы собираетесь хулиганить, у вас ничего не получится». Показать квартиру? «Конечно, давайте, можем встретиться через два часа».
Не буду рассказывать, что за агенты помогли мне снять квартиру, по двум причинам: во-первых, не хочу, чтобы мою скорбную повесть приняли за рекламу; во-вторых, они все равно занимаются коммерческой недвижимостью, а мою квартиру взяли в работу в виде исключения, чтобы помочь хозяйке – их старой подруге. Скажу только, что, судя по всему, мне повезло встретить прекрасных и честных людей.
В жизни квартира оказалась намного лучше, чем на фотографиях: свежайший ремонт с простыми белыми обоями и ламинатом, новенькая мебель и вполне уютная кухня. Пока мы ждали папу, агент успел мне рассказать про хозяйку-португалку, про соседей-ментов, про своих детей, которых скоро поведет в цирк, и про великовозрастного племянника, который никак не может жениться.
На этом, собственно, и заканчивается моя история. Документы – доверенность, акт о покупке – проверял мой папа. В течение первых двух недель я узнала некоторые новые достоинства и новые недостатки своей квартирки. По ночам там достаточно сильно слышно шоссе – но зато у меня прекраснейшие соседи. Я как-то застряла в лифте – но зато у нас во дворах отличные рыбные, мясные и посудные лавочки. В доме ни разу не делали капитальный ремонт – но зато до работы 25 минут пешком. В общем, это далеко не идеальная квартира, но она мне очень нравится – в конце концов, и любимые люди не состоят сплошь из достоинств.
Как снять квартиру в Москве: чек-лист квартиросъемщика
Квартира
- Когда был сделан ремонт?
- Как давно меняли сантехнику?
- Есть ли бытовая техника и сколько ей лет?
- Есть ли мебель (и подумайте как следует, нужна ли вам чужая мебель, или проще купить свою)?
- Куда выходят окна (особенно важно, если дом стоит у оживленного проспекта или шоссе)?
- Есть ли балкон?
- Какой этаж?
Дом
- Сколько в доме этажей?
- Сколько дому лет?
- Как давно делался капитальный ремонт?
- Есть ли домофон?
- Есть ли консьерж?
- Какие у вас будут соседи?
Район
- Сколько идти до метро? (Учтите, что, если в объявлении написано, что до метро «15 минут пешком», на самом деле будут все 25.)
- Есть ли поблизости супермаркеты, аптеки, маленькие продуктовые магазинчики?
- Есть ли в пешей доступности парк или лес?
Дайджест Квартблога
Обновление без затрат: 10 идей как бесплатно освежить дизайн – Освежаем интерьер без ремонта, не усложняя финансовую ситуацию — самые дешевые идеи для дорогих читателей. Полезные советы и рекомендации от Квартблога!
Как создать уют в гостиной: примеры героев Квартблога – На примере реальных квартир наших героев мы разбираемся, что нужно для создания уютной гостиной.
10 способов сделать любую комнату уютнее – Универсальные и простые приемы от Квартблога, в которых мы расскажем и покажем, как сделать любую комнату уютнее и красивее.
Семь идей, как без особых затрат сделать ванную уютнее – Уютная ванная комната, без особых затрат? Без проблем! Подсказываем, как сделать ванну такой, чтобы в ней хотелось задержаться подольше.
Уборка для ленивых: наводим порядок без особых усилий – «Купить удлинитель для пылесоса», «выключить Фейсбук» и еще 8 небанальных советов, как делать уборку легко и быстро. Расскажем, как эффективно наводить порядок.
личный опыт
Снять квартиру ЛЕГКО, но нужно все делать по порядку.
1. Примерка
Для начала оцените, сколько вы готовы платить за квартиру/комнату? Сумма должна быть комфортной для вас, чтобы не превратить свою жизнь с постоянную экономию.
Лайфхак: Скооперируйтесь со своими знакомыми для совместной аренды. Жить в съемной квартире вскладчину комфортнее, чем снимать комнату с неизвестными соседями или квартиру в необжитом отдаленном районе.
Определитесь с локацией, как вам будет удобно добираться до работы/учебы?
Лайфхак: Не нужно геройствовать, время утренней поездки не должно превышать одного часа. Если путь занимает больше часа, то недосыпание и стресс вам гарантированы, в результате вы все равно переселитесь ближе.
2. Поиск
В 21 веке люди используют интернет для поиска квартиры. Обзванивайте объявления, согласовывайте время просмотра. Ни в коем случае не перечисляйте денег за бронь или показ квартиры!!!
3. Просмотры
На просмотре обратите внимание на состояние квартиры, электрики, сантехники, отсутствие насекомых, запаха табака. Расскажите о себе, с кем будете проживать, откуда приехали. Если на показе присутствует собственник, ваша задача через диалог понять, адекватный ли он человек, хотите ли вы иметь с ним дело?
Лайфхак: Обязательно уточняйте до заселения, на какой срок сдается квартира, уберет ли хозяин ненужную мебель или докупит необходимую? Это важно!
4. Проверка
До подписания договора убедитесь, что квартиру сдают честно. Проверять нужно паспорт собственника на актуальность (делается на сайте МВД России бесплатно). Если квартиру сдают по доверенности, то ее нужно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты тоже бесплатно. Закажите выписку из ЕГРН.
Лайфхак: Выписку из ЕГРН можно в теории заказать на сайте Росреестра, но на практике простому смертному там не разобраться. Рекомендуем найти любой коммерческий сайт, предоставляющий выписку из ЕГРН, и там заказать за деньги.
5. Сделка
Договор вы подписываете ТОЛЬКО НАХОДЯСЬ В КВАРТИРЕ С СОБСТВЕННИКОМ!!! В договоре должно быть указано: кто сдает, кто снимает, цена в месяц, срок аренды, сумма обеспечительного платежа (на случай порчи имущества), опись имущества. Сверху ежемесячной арендной платы обычно берут: свет, вода, водоотведение, интернет.
Лайфхак: Проверьте исправность бытовой техники (запустите стиральную машину на полоскание пустую, включите все конфорки на плите, духовку, холодильник, кондиционер, запустите посудомойку на полоскание), чтобы потом не доказывать, что оно уже было сломано.
УДАЧИ!
Постоянный читатель Финтолка Ярослав поделился с нами своей историей поиска квартиры в Москве. Первую половину рассказа мы только ужасались и клялись себе никогда-никогда-никогда не переезжать в Москву, но потом восхитились его находчивостью и интересным подходом к решению проблемы. Возможно, он понравится и вам. Передаем слово автору.
Квартиру я искал без трех дней почти месяц… За этот период мне удалось побывать во многих районах города, пообщаться с толпой всяких неадекватов, риэлторов, собственников и людей, оказавшихся в такой же ситуации, как и я. За месяц насмотрелся на всякое: плесень, сырость, ковры, тараканы, пропитые и прокуренные квартиры, ветхие диваны и шкафы, которые так дороги собственникам…
Я стал плохо спать, и не от того, что я спал на надувном матрасе на кухне у друга… Все эти картинки и разговоры всплывали у меня в голове. Я не мог понять, задавал себе вопрос: «В чем же дело?». То ли цены на квартиры стали конские, то ли собственники перестали сами сдавать квартиры: все вокруг оккупировано риэлторами. Причем плохими риэлторами, которые морозятся в самый ответственный момент и просят комиссию 100 %… Я подумал: «Шли бы вы лесом».
Подписавшись на все сервисы Москвы, где только можно, стал получать кучу уведомлений с предложениями от собственника, приложениями с разными комиссиями, разными требованиями и условиями. Да, как инструмент данная функция полезна, но на то чтобы обработать входящий поток информации, нужно много времени, которого у большей части жителей Москвы попросту нет.
Остаться без работы и найти жилье или искать его долго, но в свободное время?
«Лучше вечером после работы буду разгребать завалы из объявлений», — решил я.
Как оказалось, это не работает. Утренние предложения все разгребают уже к обеду, обеденные — к вечеру, а к вечерним объявлениям долистываешь уже тогда, когда адекватные люди не звонят. Пишешь сообщения, ситуация везде одинаковая: завтра просмотры, а потом я вам позвоню… Или приходишь на просмотр на следующий день, а там массовый показ, стоит толпа людей в очереди посмотреть одну квартиру…
Промелькнула мысль: если так будет продолжаться, я точно передумаю жить в Москве. Но не тут то было. Это город, в котором живут сильные и целеустремленные люди! Мир всем местным!
Буквально несколько дней назад я по стандартной схеме вечером зашёл ВК, посмотрел квартиры, написал кому-то, зашёл в другие группы на Facebook, там посмотрел, написал, и вернулся в группу flats for friends, которую мне посоветовала коллега. Листая кучу предложений, слишком дорогих или слишком неудобных по локации, я наткнулся на один комментарий. «Мы живем в 21 веке, мир цифровых технологий. Захотел собственник сдать — разместил объявления и сидит себе отбирает людей. Так же и арендатор: захотел снять — закинул объяву и ждешь».
Я загорелся. Точно! Захотел — сделал! Почему я должен бегать, пусть за мной бегают! Сработал триггер, который для меня перевернул все предыдущие знания о съеме жилья в Москве.
Я размещал объявления во многих группах на «Авито», но стоящих предложений не получил. Да, у меня высокие запросы: я люблю чистоту, порядок, мне важно, чтобы место, куда я буду приходить за душевным спокойствием, меня радовало и восполняло потери энергии за весь день.
Но что не так? Почему мои объявления не принесли удачи? Как выяснилось, собственникам так же, как и мне, не хватает времени сидеть и лазить по сайтам в поисках идеального арендатора.
Я смирился с тем, что мне придется заплатить комиссию, и решил указать в объявлении на «Авито» все свои хотелки. Но объявлению было 3 недели, оно уже опустилось в поиске, и, соответственно, моей целевой аудитории — они же маклеры/ посредники/ риэлторы — будет сложно его увидеть.
Итак. Я задал параметры в объявлении и поднял его вверх. И выделил цветом. Стоит это около 500 рублей. Следующий день начался с большого потока звонков, кучи предложений, всякие мутные конторы, агентства, агенты и прочие. Но спокойствие: теперь я выбираю. Я не люблю играть в одни ворота, сейчас мяч на моей стороне поля. Я начал отсеивать все, что мне не нравилось, а с теми посредниками, которые услышали меня, я продолжил общение. Помним все: у меня нет времени и у собственников — тоже. Поэтому в Москве и образовалась плотная цепочка «арендодатель — посредник — арендатор».
Главное правило торговли на бирже — никогда не иди против тренда, а в Москве тренд, как вы уже поняли, «побереги лучше себя, свои нервы и свое время. Доверь все профессионалу». Работа у людей такая.
Так вот, ближе к вечеру мой новый знакомый, который нашел меня на «Авито», скидывает мне предложение. «Это то, что я искал!» — подумал я.
И тут же попросил его назначить просмотр. Назначили время через 2 часа, так совпало, что собственник тоже ехал на объект. Приехав на место, я общался с собственником, а риелтора не было. С собственником квартиры мы ударили по рукам. Цена 37 000 + залог 100 %. Квартира со всей необходимой мебелью, техникой, новым ремонтом, 42 м2, до метро 12 минут спокойным шагом. До работы на метро 24 минуты. Идеально! Комиссия агенту 50 %. Заслужил. Не жалко заплатить, когда мне нашли ровно то, что я искал.
В субботу переехал! Так что поздравьте меня.
Вывод — берегите время и нервы. Мы живем в таком городе, где за все надо платить. Или временем, или деньгами.
Важно! Это не пропаганда услуг риелторов, это реальный случай из жизни, который произошел со мной буквально вчера. Прошу понять и простить, если что-то не так .
Вот такая история. А вам приходилось искать квартиру в Москве? Легко ли у вас это получилось, или вы тоже столкнулись с какими-то проблемами? Напишите в комментариях!
* В этой статье упоминаются социальные сети Facebook и Instagram – они признаны экстремистскими на территории Российской Федерации.
