Дом заброшен как найти хозяев

Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы

Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.

Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.

Что такое бесхозяйный дом и где его искать

Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).

Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка». Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.

Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.

Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты

Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме

В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии. Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.

Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.

Вариант 1

Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.

Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

Вариант 2

Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.

Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду

Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.

В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.

Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд

Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок

После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.

Шаг 5. Вступление в право собственности

Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.

Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.

Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.

«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.

После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Цена вопроса

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

• выписку из ЕГРН;
• покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
• снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
• строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Подводные камни

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.

«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».

В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.

Была ли эта статья полезной?

Риэлторы зафиксировали всплеск интереса россиян к заброшенным домам. Количество запросов “как можно законно занять такие объекты” заметно выросло. Построенные еще десятки лет назад частные дома оказались заброшенными по разным причинам: владельцы уехали за границу и позабыли про недвижимость, жильцы умерли, а наследники не проявляют интереса к загородной жизни. Постройки ветшают и разрушаются, а ведь они могли бы принести пользу людям оставшимся без жилья, получить новых хозяев и обрести в буквальном смысле “вторую жизнь”. Есть возможность законным способом переоформить такой дом и вновь использовать его по назначению. Однако процесс этот не из легких. Ruposters подготовил инструкцию о том, как занять заброшенный дом, какие документы подготовить, чтобы стать впоследствии законным владельцем, и на какие мелочи обратить внимание.

Как найти собственника заброшенного дома

Самый первый шаг — выяснить информацию о владельце недвижимости и возможных наследниках, которые могут претендовать на имущество. Можно расспросить соседей и узнать фамилию, имя, отчество предыдущего владельца, а можно обратиться в Росреестр и запросить кадастровую выписку на объект, в которой будут все интересующие вас сведения.

В выписке может быть указано, что владельца у имущества нет и оно перешло в собственность муниципальной власти. Это означает, что муниципалитет ждал около года, пока кто-нибудь из хозяев или наследников заявит свои права на недвижимость, а когда этот срок истек, обратился в суд, чтобы дом признали выморочным, после чего у администрации появилось право на этот объект. Вместе с правом собственности переходит обязанность межевания и содержания, чему чиновники обычно не рады: это большие убытки и лишние хлопоты. Поэтому чаще всего у брошенных домов невысокая цена и проблем с приобретением такой недвижимости нет.

Однако у “заброшки” могут найтись владельцы или наследники. У них можно выкупить дом, но есть один серьезный нюанс: для того чтобы переоформить объект на вас, наследник должен сначала вступить в права. И это может занять много времени и даже потребовать вашего финансового участия. Но покупка дома у наследников является наиболее выгодным вариантом, так как вы будете защищены юридически от любых претензий третьих сторон. В случае покупки имущества у муниципалитета всегда есть риск, что в один прекрасный день появятся наследники прежнего хозяина, тогда закон будет на их стороне.

Как заселиться в заброшенный дом

Ст. 234 Жилищного кодекса гласит, что лицо, которое не является владельцем объекта, но добросовестно и открыто владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, получает право собственности на это имущество. Чтобы его оформить, нужно обратиться в судебную инстанцию района по месту нахождения объекта с исковым требованием. В требовании указываются:

• наименование органа;
• ваши паспортные данные;
• сведения об ответчике (если есть какие-то владельцы);
• дата, с которой началось пользование недвижимостью;
• информация о доме/участке;
• данные, которые бы доказывали соблюдение требований закона в отношении владения недвижимостью. 

Если исковое требование будет удовлетворено, вам останется лишь обратиться в Росреестр для регистрации вашего дома. В течение 10 дней сотрудники Росреестра внесут новые данные в базу и вы получите документ о праве собственности.

Но! Такой вариант развития событий возможен лишь при заселении в заброшенный дом. Если вы решили таким образом присвоить себе пустой земельный участок, это может быть бесполезной затеей, так как земля в РФ не может быть ничьей. Не принадлежащая гражданину или организации, она будет принадлежать государству — по ст. 16 ЗК РФ. Поэтому участок придётся выкупить на аукционе, другие варианты его присвоения маловероятны.

Что делать, если появился наследник/хозяин дома

В случае вашего проживания там менее 15 лет вам придется либо договариваться с хозяином о продаже вам этого дома, либо съезжать. Все ваши вещи вы можете забрать с собой, а вот вернуть потраченные на ремонт деньги будет практически невозможно. Поэтому лучше всего изначально приложить все усилия и найти собственников или наследников.

Следует знать, что для приобретения права собственности необязательно, чтобы хозяин объявил об отказе от недвижимости. Достаточно того, что в течение длительного времени (более 15 лет) никто не следил за домом, не проявлял к нему интереса, не приезжал на участок, вследствие чего имущество оказалось фактически брошенным.

Еще следует учесть, что по закону давностное владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным. Недвижимостью нужно владеть как своей собственной. Эти условия являются обязательными и должны быть соблюдены для того, чтобы потом вы смогли получить законное право владения.

Что нужно для оформления в собственность заброшенного дома

Очень важно иметь подтверждающие документы о том, что вы непрерывно и добросовестно ухаживали за домом в течение установленного срока. Это могут быть договоры с поставщиками электроэнергии и коммунальных ресурсов, квитанции, подтверждающие регулярную оплату коммунальных услуг, договоры со специализированными организациями на ремонт недвижимости, акты выполненных работ и т.д. Дом не должен быть обременен никакими долгами — это будет доказательством вашей добросовестности владения имуществом. Постарайтесь установить хорошие отношения с соседями, их показания могут иметь тоже большой вес.

Вопрос о непрерывном владении можно решить фактическим проживанием в доме, получением корреспонденции на свое имя, доставкой и оплатой различных заказов, проведением капитального ремонта строения. Если вы владеете недвижимостью как своей собственной в течение длительного срока, это будет поводом для оформления права собственности на дом.

По ст.225 ГК бесхозяйной вещью (сюда относится и дом с участком) считается вещь, не имеющая собственника, или ее собственник неизвестен, или он отказался от права собственности. Раз участок бесхозяйный, хозяином можете стать вы. О том, как это можно сделать — читайте далее.

Оформление права собственности на заброшенный участок

Вот законные способы это сделать:

• Найти владельца и выкупить заброшенный дом у него. Это самый надежный и безопасный путь. Но как найти, если он не внесен в ЕГРН, и в публичной кадастровой карте на месте участка пустота? В СНТ кадастровый номер может знать председатель. Не в СНТ – надо идти в местную администрацию и узнавать, кто получал разрешение на строительство. В результате заинтересованы вы, а не администрация, поэтому ее надо «подпинывать» – начальным минимумом должны стать письменные запросы и заявления, а дальше действуем по ответам.
• Найденный хозяин может передать вам дом за небольшие деньги по договору купли-продажи или другой гражданско-правовой сделке. Вместе с правами на дом нужно будет оформлять права на участок: по Земельному кодексу эти объекты должны иметь одну судьбу.
• Оформить прирезку земли – можно, если выяснится, что заброшенный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а вы владеете соседним (обязательно!) И – вы не сможете прирезать участок, если он выходит за пределы «красных линий» или относится к территориям общего пользования. Если все нормально, заказываем кадастровому инженеру проект межевания территории и пишем в местную администрацию Заявление о заключении соглашения о перераспределении земель. Заплатить прирезку придется всего 15% кадастровой стоимости участка.

Аукцион

Подождать год и выиграть аукцион. Хозяин не найден, участок не в муниципальной/государственной собственности? Юристы Кадастровой палаты рекомендуют отнести в местную администрацию два Заявления: с просьбой предоставить вам участок в собственность или аренду и с просьбой поставить брошенный участок на учет в качестве бесхозяйной вещи (ст. 225 ГК РФ). Настаивайте на этом вплоть до жалобы в прокуратуру на незаконное бездействие муниципальной власти. После того как участок официально признают бесхозным, придется подождать еще год, и проследить, чтобы администрация обратилась в суд о признании этого участка муниципальной собственностью. После этого участок выставят на торги (но много шансов, что единственным участником будете вы), а если эта драма разворачивается в СНТ, то член СНТ может купить такую недвижимость без торгов (ссылайтесь на ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса).
Открыто владеть участком 15 лет и оформить в собственность.

Рискованный путь

Самый рискованный путь – путь «приобретательной давности». По Гражданскому кодексу любо может занять заброшенный дом и жить, но нужно быть добросовестным владельцем, следить за участком, благоустраивать его, оплачивать коммунальные услуги (сохраняйте все квитанции). Это добросовестное владение должно быть непрерывным, год за годом; и открытым – вы не должны скрывать, что занимаетесь участком, потому что теперь он ваш. Если за 15 лет не объявится собственник или его неприятные, но законные наследники, дом можно оформлять в собственность. Но есть еще один подводный камень – три года исковой давности. Вот когда после 15 лет истекут еще эти три года, можно обращаться в суд за признанием права собственности фактического владельца бесхозного дома. Суд даст вам это право, можете регистрировать участок, продавать, дарить и т.п. Но учтите, в любой момент в течение этих 18 лет может объявиться человек, которому участок принадлежит по закону. Были случаи, когда хозяин «находился», когда новые собственники уже оформили участок и сделали из него конфетку. Обычно суд встает не на сторону новых хозяев.

В общем, рискнуть можно – но если вы уверены, что претендентов на эту землю больше нет. Постарайтесь подтвердить уверенность документами.

Стали бы оформлять такой участок?

Как найти владельца заброшенной недвижимости

Опубликовано 25.06.2020 16:21

Управление Росреестра по Республике Адыгея продолжает публиковать ответы на вопросы, поступающие от граждан в адрес Управления и касающиеся постановки объектов недвижимости на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое имущество.

Чтобы успешно провести операцию с недвижимостью необходимо тщательно изучить сведения об объекте и его владельце. Но где найти такую информацию, если интересующий вас участок земли заброшен, а связь с владельцами отсутствует?

Узнать имя владельца, а также проверить участок на наличие обременений (отдан в залог, аренду, арестован и т.д.) можно с помощью выписки сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Сведения о недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, поэтому предоставляются всем желающим по запросу.

Поиск владельца начинается с определения местоположения участка на кадастровой карте и определения его кадастрового номера.

«Публичная кадастровая карта» содержит информацию, полезную как для владельцев, так и для приобретателей недвижимости. Например, сведения о разрешенном использовании земельных участков позволяют собственникам избежать штрафных санкций, а при планировании покупки земли по карте легко определить, входит ли участок в границы охранных зон.

Далее, нужно заказать выписку из ЕГРН. Подать заявку на получение выписки можно как в электронном виде на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, так и обратившись лично в офис МФЦ.

В случае, если в ЕГРН отсутствуют запрашиваемые сведения или предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом, орган регистрации прав в срок не более трех рабочих дней со дня получения им запроса о предоставлении сведений направляет уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений или обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений.

В свою очередь каждый собственник может получить справку о том, кто и когда запрашивал выписку из ЕГРН о принадлежащем ему объекте недвижимого имущества. Если эти данные предоставлялись физическому лицу, то в справке будут указаны его Ф. И. О., а если юридическому, то наименование организации и ИНН.

На один уровень выше