Я хочу выкупить заброшенный объект. Как найти его хозяев?
Если объект свежий и проведено межевание, это несложно. Можно найти его на карте Росреестра, узнать кадастровый номер и запросить выписку из Росреестра с данными собственника. А вот если объект выдали еще до распада СССР, то непонятно, как действовать.
В нашем городе крупные предприятия и администрации давали много гаражей и участков в СНТ в собственность. Например, одному гаражно-строительному кооперативу выдали землю в пользование, на ней построили гаражи, которые часть владельцев затем оформили в частную собственность. За аренду земли собственники гаражей платят городу. В этом кооперативе много брошенных гаражей, и есть сведения только об их первых хозяевах-строителях. Но поскольку они либо умерли, либо сменили место жительства, их контакты неизвестны. А главное, данных о большинстве таких брошенных строений нет нигде, кроме, возможно, архива.
Как найти таких хозяев, чтобы выкупить брошенный объект?
Если коротко, то никак. Нет никакой централизованной системы поиска собственников заброшенной недвижимости или служб, которые специально этим бы занимались. Поэтому и универсального совета или способа, как найти владельцев брошенных объектов, я дать не смогу. Можно полагаться исключительно на случай, удачу, архивы или сарафанное радио. Например, искать через знакомых, друзей, соседей и так далее.
Но есть другие варианты, которые в теории могут помочь бороться с заброшенными постройками. Я расскажу, как у таких построек могут появиться новые хозяева и что для этого необходимо.
Как недвижимость получает статус бесхозяйной
Вы правильно написали, что самый очевидный способ найти собственников — заказать выписку из ЕГРН. Но только при условии, что объект поставлен на кадастровый учет. Еще можно поискать данные в различных архивах местной администрации — в теории они должны все хранить.
Проверенных способов, как найти собственника недвижимого имущества, которое не поставлено на кадастровый учет с советских времен, увы, нет. И даже если оно стоит на учете, необязательно, что на него зарегистрировано право собственности. Но даже если все есть и вы нашли ФИО собственника, то это еще только половина дела: владельца нужно найти в реальности и договориться о дальнейших действиях. С учетом того, что люди умирают, переезжают, меняют фамилии, это практически невыполнимая задача.
Но можно подойти к такой недвижимости с другой стороны и не искать собственника. Если у участка, гаража или другого объекта нет владельца, он неизвестен или от собственности отказались, такая недвижимость получает особый статус — бесхозяйной вещи.
Этот правовой статус недвижимость приобретает не просто так. Местная администрация должна провести поиск собственника. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — этим занимаются органы исполнительной власти: администрации районов или профильные комитеты. Но на деле эта обязанность за ними по закону не закреплена и искать собственников они не обязаны.
Допустим, муниципалитет все-таки организовал поиск собственника и не нашел его. Тогда он обращается в местный Росреестр с заявлением о признании недвижимости бесхозяйной. После этого недвижимость будет находиться в таком статусе еще в течение года.
Если и за этот год собственник не обнаружится, муниципальная власть может обратиться в суд с заявлением о признании муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость. Муниципалитету понадобятся доказательства, что он принимал меры и искал владельца, но найти не смог. И по факту у недвижимости нет собственника.
Если суд признает муниципальную собственность на такую недвижимость, муниципалитет уже сможет ее реализовать, например, на торгах или оставить в своем ведении. Это основной способ, как у заброшенных зданий появляются новые хозяева.
Как работает приобретательная давность
Кроме муниципальной власти право собственности на заброшенные объекты недвижимости могут приобрести физические и юридические лица, которые открыто пользуются этими объектами, даже если у таких лиц нет права собственности на них.
Но не каждое владение вещью приводит к возникновению права собственности на нее. Для этого должны соблюдаться несколько условий. Причем это обязательные требования, которые нужно подтвердить в суде. Расскажу о них подробно.
Пользоваться открыто. То есть владелец не должен скрывать, что пользуется имуществом. При этом он может принимать меры к сохранности этого имущества.
Допустим, вы владеете участком земли и построили на нем дачу. Участок по соседству заброшен, и хозяева много лет там не появляются. Поэтому на участке растет трава и появился борщевик. Вы ухаживаете за этим участком и даже посадили плодовые деревья, чтобы меньше косить. Чтобы туда не лазили чужие, огородили этот участок. То есть вы владеете брошенным участком открыто и ни от кого не скрываетесь.
Пользоваться добросовестно. То есть владелец, который получил недвижимость во владение, не знал и не должен был знать, что нет оснований, по которым у него могло бы возникнуть право собственности на эту недвижимость.
Здесь есть сложности. Если вы захотите со временем получить право собственности на заброшенную недвижимость, вам надо начать ею пользоваться. Но очевидно, что вы понимаете, что вы не ее собственник, то есть владеть ею вы начнете без правовых оснований, что вроде бы исключает добросовестность.
Эта формулировка расплывчатая, и судебная практика уточняет, что если вы пользуетесь недвижимостью и знаете, что у вас нет на нее прав, то это не исключает добросовестности. В каждом конкретном случае она будет зависеть от обстоятельств и рассматривается судом индивидуально. То есть знание о незаконности владения не исключает добросовестности.
Но есть и исключение. Владение признается незаконным и недобросовестным, если нарушены нормы уголовного права. Такое владение ни при каких условиях не может привести к возникновению права собственности.
Например, мужчина купил гаражный бокс в закрытом территориальном образовании — ЗАТО. Через 20 лет он подал иск, чтобы участок под гаражным боксом признали за ним по давности владения. Городской суд отказал ему, поскольку земля в ЗАТО не может находиться в частной собственности. Областной суд решил, что мужчина не мог не знать, что оснований для возникновения права собственности нет, а значит, не соблюдается принцип добросовестности. Решение суда первой инстанции оставили в силе.
Добиться рассмотрения кассационной жалобы истцу не удалось и он стал оспаривать норму гражданского кодекса о приобретательной давности в Конституционном суде. Суд сказал, что норма не противоречит Конституции, но конкретные действия истца нельзя считать недобросовестными. Позднее в законодательство внесли изменения, и теперь приобретатель признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен быть знать, что у другого лица не было прав отчуждать это имущество.
Пользоваться непрерывно. Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, то есть 15 лет. Если вы передали владение таким имуществом по наследству, это не прерывает течение срока. То есть если заброшенный участок по соседству косил еще ваш отец, а теперь открыто им владеете и косите его вы, то 15 лет будут считаться еще с того времени, когда участок косил отец.
Но есть нюансы. Например, если вы изначально взяли имущество в аренду или постоянное бессрочное пользование, такое имущество нельзя получить по статусу приобретательной давности. То же самое и с договоренностями. Если вы вступили в договорные отношения с владельцем — например, взяли у соседа участок в аренду, а он переехал в другой город, — вы не можете приобрести собственность в силу давности владения.
Только если одновременно выполняются все условия, можно приобрести право собственности на ничейное имущество в судебном порядке.
Что делать в вашем случае
Разыскивать хозяев заброшенных зданий — проблема муниципальной власти. Если власти не интересны строения, а вам хочется, чтобы собственника поискали, можно письменно обратиться к муниципалитету. Попросите найти собственников недвижимого имущества или принять его на учет как бесхозяйное, чтобы в дальнейшем его продали на торгах новым собственникам.
Если здание аварийное, можно указать, чтобы его приняли на учет для последующего сноса. Сносить аварийные строения можно по решению суда или местной администрации. При этом ставить объект на учет в качестве бесхозяйного необязательно.
Последний вариант: вы можете начать пользоваться гаражом в своих интересах, платить арендную плату, взносы и через 15 лет попытаться признать свое право собственности на него.
Что в итоге
Универсального способа, как найти хозяина заброшенной недвижимости, нет.
Вы можете попытаться признать объект бесхозяйной вещью. Для этого понадобится помощь местных органов власти и время. Сначала муниципалитет будет искать владельца, а потом по суду признавать недвижимость муниципальной собственностью и выставлять на торги.
Работающий способ — владеть недвижимостью открыто и добросовестно на протяжении 15 лет. После этого есть шанс оформить ее в собственность по приобретательной давности.
Загрузить PDF
Загрузить PDF
Возможно, вам нужно найти владельцев заброшенной собственности или вы хотите предложить владельцам купить у них недвижимость, которая еще не выставлена на продажу. В любом случае, вам нужно узнать имена владельцев, что можно сделать с легкостью, просто лишь постучав в дверь, или же пройдя через все трудности и запросив копии налоговых счетов в окружной оценочной конторе. Если все попытки узнать это частным образом провалились, всегда можно обратиться к профессионалу для проведения полноценного поиска владельцев недвижимости.
-
1
Спросите ближайших соседей, не знают ли они владельца недвижимости. Соседи, скорее всего, будут рады помочь узнать важную информацию о других владельцах, если вам сложно сделать это с помощью других источников.
- Если местные жители знакомы с владельцами недвижимости, можно также поинтересоваться, насколько они дружелюбны.
-
2
Оцените окрестности. Оцените состояние окрестностей, особенно если вы хотите приобрести собственность у интересующего вас человека. Ваши усилия не стоят потраченного времени, если местность вокруг дома выглядит заброшенной и обветшалой.
- Не рассматривайте окрестности слишком пристально, иначе соседи отнесутся к вам с подозрением. Если вы заговорите с кем-то или кто-то подойдет к вам и спросит, что вы делаете, расскажите о ваших намерениях без утайки. Проявляйте открытость в разговоре с местными людьми, особенно если хотите приобрести там собственность, ведь эти люди могут однажды стать вашими соседями.
-
3
Узнайте адрес недвижимости. Возможно, вам придется поговорить с соседями, чтобы узнать улицу и номер дома, особенно если на ряде домов не указано название улицы.
- Вам также потребуется адрес при поиске владельца недвижимости с помощью публичных актов.
-
4
Отправьте открытку по нужному адресу. Это ненавязчивый способ представиться и заявить о своих намерениях.
-
5
Отправьте открытку по почте и не бросайте ее в почтовый ящик рядом с собственностью. Если владельцы переехали, вполне возможно, что вашу открытку перешлют по другому адресу.
-
6
Этого скорей всего не случиться, если собственность действительно заброшена, но игра стоит свеч.
- Укажите ваше имя и номер телефона наряду с причинами обращения к владельцу недвижимости.
-
7
Узнайте размер участка земли, на котором находится недвижимость. Такая система оценки часто используется для раздела земли в пригородных районах или определения границ недвижимости в густонаселенных районах.[1]
Реклама
-
1
Обратитесь к окружному налоговому оценщику. Если есть собственность, кто-то обязательно платит налог на эту недвижимость. Если владелец уклоняется от налогов, скорее всего его разыскиваете не только вы.
- Если владелец не платит налоги, округ может лишить его права собственности и продать недвижимость на публичном аукционе.[2]
- На сайте налогового оценщика в том округе, где находится собственность, можно найти публичные акты в электронном виде. В сельских округах вам придется обратиться в налоговую оценочную контору или пойти в местную общественную библиотеку в поисках необходимой бумаги.[3]
- Если владелец не платит налоги, округ может лишить его права собственности и продать недвижимость на публичном аукционе.[2]
-
2
В большинстве случаев знание точного адреса недвижимости поможет вам найти владельца в окружной базе данных. Вы получите самые точные результаты, если узнаете размер участка земли, на котором находится собственность.[4]
- Налоговые акты содержат имя и контактную информацию владельца собственности.
-
3
Налоговые акты также содержат информацию о недавней оценке собственности, включая ее размеры, количество комнат, тип отопительной системы или кондиционирования и другие характеристики.[5]
- Если налог на собственность не уплачен или уплачен не полностью, владельцы скорей всего обрадуются возможности продать дом и избавиться от долгов.[6]
- Если налог на собственность не уплачен или уплачен не полностью, владельцы скорей всего обрадуются возможности продать дом и избавиться от долгов.[6]
-
4
Позвоните в справочную службу 411. Если вы знаете имя владельца и адрес собственности, то сможете узнать его номер телефона.
-
5
Просмотрите другие публичные акты, к примеру, свидетельства о владении недвижимостью. Так как эти свидетельства обязательно регистрируются, вы можете обратиться в окружной отдел регистрации и просмотреть их.[7]
-
6
Регистратор отвечает за сохранность публичных актов о владении участком земли и передаче имущества.[8]
- В большинстве округов регистрационный отдел расположен в окружном здании суда.[9]
- В большинстве округов регистрационный отдел расположен в окружном здании суда.[9]
-
7
Некоторые регистрационные отделы предоставляют доступ к архивам в онлайн режиме, особенно если собственность находится в крупном столичном регионе.[10]
- В свидетельстве должны быть указаны данные о передаче имущества, поэтому вы найдете не только текущего владельца, но также и покупателей интересующей вас собственности, и узнаете о возможных долгах владельцев.[11]
- Помимо этого вам будет легче найти нужную информацию, если вы знаете номер участка земли, на котором находится недвижимость, так как это все, что требуется для легальной регистрации недвижимости.[12]
- В свидетельстве должны быть указаны данные о передаче имущества, поэтому вы найдете не только текущего владельца, но также и покупателей интересующей вас собственности, и узнаете о возможных долгах владельцев.[11]
-
8
Используйте специальные сайты по поиску недвижимости. Такие сайты как propertyshark.com помогают найти публичные акты и предоставляют возможность получить общий акт с детальной информацией о недвижимости, включая историю о налогах и продаже.[13]
-
9
Возможно, вам придется заплатить определенную сумму за использование поисковых средств или для получения доступа к полному отчету, содержащему результаты вашего поиска.
Реклама
-
1
Обратитесь к агенту по недвижимости. Если у вас есть знакомый агент по недвижимости, позвоните ему и узнайте больше об интересующей вас собственности. Агент, занимающийся продажей других домов или недвижимости в той или иной местности, скорее всего знает многое об окрестностях, где находится интересующая вас собственность.
- Помимо знаний об окрестностях, включающих общую демографию и ценность той или иной собственности, агенты по недвижимости имеют связи в аудиторских компаниях и других профессиональных конторах.
- Профессиональные связи агентов по недвижимости помогут вам получить информацию о собственности быстрее, чем собственными силами.
-
2
Обратитесь в компанию по проверке права собственности на недвижимость. Так как подобные компании регулярно проверяют права собственности на недвижимость и регистрируют данные после передачи имущества, они имеют доступ к точной и актуальной информации о недвижимости.
- Если вы подумываете о покупке недвижимости, обращение в компанию по проверке права собственности на недвижимость будет большим преимуществом, ведь вам понадобится полная и точная информация о праве собственности и ее стоимости.[14]
- Компании по проверке права собственности на недвижимость не предоставляют бесплатных услуг. За юридическую проверку придется заплатить от $200 до $400, что будет включено в общую стоимость недвижимости при ее покупке. Юридическая проверка, проводимая независимо от покупки дома, обойдется вам дороже (насколько — зависит от выбранной вами компании).
- Если вы подумываете о покупке недвижимости, обращение в компанию по проверке права собственности на недвижимость будет большим преимуществом, ведь вам понадобится полная и точная информация о праве собственности и ее стоимости.[14]
-
3
Найдите агента по розыску сбежавших должников. Такие агенты, как и охотники за головами, разыскивают «сбежавших» людей, которых невозможно найти обычными способами. Агенты по розыску сбежавших должников имеют доступ ко многим базам данных, закрытым для обычных людей.[15]
- Агенты по розыску сбежавших должников разыскивают людей через соседей, родственников или с помощью других источников. После этого агенты проводят наблюдение за недвижимостью, если необходимо найти ее владельца.
- Независимые агенты по розыску сбежавших должников обычно сотрудничают с охотниками за головами, поручителями под залог и частными детективами.[16]
Реклама
Об этой статье
Эту страницу просматривали 29 511 раз.
Была ли эта статья полезной?
Риэлторы зафиксировали всплеск интереса россиян к заброшенным домам. Количество запросов “как можно законно занять такие объекты” заметно выросло. Построенные еще десятки лет назад частные дома оказались заброшенными по разным причинам: владельцы уехали за границу и позабыли про недвижимость, жильцы умерли, а наследники не проявляют интереса к загородной жизни. Постройки ветшают и разрушаются, а ведь они могли бы принести пользу людям оставшимся без жилья, получить новых хозяев и обрести в буквальном смысле “вторую жизнь”. Есть возможность законным способом переоформить такой дом и вновь использовать его по назначению. Однако процесс этот не из легких. Ruposters подготовил инструкцию о том, как занять заброшенный дом, какие документы подготовить, чтобы стать впоследствии законным владельцем, и на какие мелочи обратить внимание.
Как найти собственника заброшенного дома
Самый первый шаг — выяснить информацию о владельце недвижимости и возможных наследниках, которые могут претендовать на имущество. Можно расспросить соседей и узнать фамилию, имя, отчество предыдущего владельца, а можно обратиться в Росреестр и запросить кадастровую выписку на объект, в которой будут все интересующие вас сведения.
В выписке может быть указано, что владельца у имущества нет и оно перешло в собственность муниципальной власти. Это означает, что муниципалитет ждал около года, пока кто-нибудь из хозяев или наследников заявит свои права на недвижимость, а когда этот срок истек, обратился в суд, чтобы дом признали выморочным, после чего у администрации появилось право на этот объект. Вместе с правом собственности переходит обязанность межевания и содержания, чему чиновники обычно не рады: это большие убытки и лишние хлопоты. Поэтому чаще всего у брошенных домов невысокая цена и проблем с приобретением такой недвижимости нет.
Однако у “заброшки” могут найтись владельцы или наследники. У них можно выкупить дом, но есть один серьезный нюанс: для того чтобы переоформить объект на вас, наследник должен сначала вступить в права. И это может занять много времени и даже потребовать вашего финансового участия. Но покупка дома у наследников является наиболее выгодным вариантом, так как вы будете защищены юридически от любых претензий третьих сторон. В случае покупки имущества у муниципалитета всегда есть риск, что в один прекрасный день появятся наследники прежнего хозяина, тогда закон будет на их стороне.
Как заселиться в заброшенный дом
Ст. 234 Жилищного кодекса гласит, что лицо, которое не является владельцем объекта, но добросовестно и открыто владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, получает право собственности на это имущество. Чтобы его оформить, нужно обратиться в судебную инстанцию района по месту нахождения объекта с исковым требованием. В требовании указываются:
- наименование органа;
- ваши паспортные данные;
- сведения об ответчике (если есть какие-то владельцы);
- дата, с которой началось пользование недвижимостью;
- информация о доме/участке;
- данные, которые бы доказывали соблюдение требований закона в отношении владения недвижимостью.
Если исковое требование будет удовлетворено, вам останется лишь обратиться в Росреестр для регистрации вашего дома. В течение 10 дней сотрудники Росреестра внесут новые данные в базу и вы получите документ о праве собственности.
Но! Такой вариант развития событий возможен лишь при заселении в заброшенный дом. Если вы решили таким образом присвоить себе пустой земельный участок, это может быть бесполезной затеей, так как земля в РФ не может быть ничьей. Не принадлежащая гражданину или организации, она будет принадлежать государству — по ст. 16 ЗК РФ. Поэтому участок придётся выкупить на аукционе, другие варианты его присвоения маловероятны.
Что делать, если появился наследник/хозяин дома
В случае вашего проживания там менее 15 лет вам придется либо договариваться с хозяином о продаже вам этого дома, либо съезжать. Все ваши вещи вы можете забрать с собой, а вот вернуть потраченные на ремонт деньги будет практически невозможно. Поэтому лучше всего изначально приложить все усилия и найти собственников или наследников.
Следует знать, что для приобретения права собственности необязательно, чтобы хозяин объявил об отказе от недвижимости. Достаточно того, что в течение длительного времени (более 15 лет) никто не следил за домом, не проявлял к нему интереса, не приезжал на участок, вследствие чего имущество оказалось фактически брошенным.
Еще следует учесть, что по закону давностное владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным. Недвижимостью нужно владеть как своей собственной. Эти условия являются обязательными и должны быть соблюдены для того, чтобы потом вы смогли получить законное право владения.
Что нужно для оформления в собственность заброшенного дома
Очень важно иметь подтверждающие документы о том, что вы непрерывно и добросовестно ухаживали за домом в течение установленного срока. Это могут быть договоры с поставщиками электроэнергии и коммунальных ресурсов, квитанции, подтверждающие регулярную оплату коммунальных услуг, договоры со специализированными организациями на ремонт недвижимости, акты выполненных работ и т.д. Дом не должен быть обременен никакими долгами — это будет доказательством вашей добросовестности владения имуществом. Постарайтесь установить хорошие отношения с соседями, их показания могут иметь тоже большой вес.
Вопрос о непрерывном владении можно решить фактическим проживанием в доме, получением корреспонденции на свое имя, доставкой и оплатой различных заказов, проведением капитального ремонта строения. Если вы владеете недвижимостью как своей собственной в течение длительного срока, это будет поводом для оформления права собственности на дом.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы
Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.
Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.
Что такое бесхозяйный дом и где его искать
Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.
В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).
Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка». Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).
Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.
Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.
Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты
Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме
В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии. Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.
Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.
Вариант 1
Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.
Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
Вариант 2
Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.
Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду
Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.
В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.
Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд
Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.
Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.
Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок
После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.
«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.
Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.
Шаг 5. Вступление в право собственности
Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.
Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.
Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.
«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.
«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.
Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.
После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.
Цена вопроса
Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:
- выписку из ЕГРН;
- покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
- снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
- строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.
Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.
Подводные камни
Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.
То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.
«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».
В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.
Инвестиции в недвижимость – отличное решение для сохранения и преумножения средств. Иногда инвесторы предпринимают рискованные шаги, планируя вложиться в заброшенный объект. Но для того, чтобы оформить сделку купли-продажи, необходимо найти собственника такой недвижимости.
Если объект является свежим, с проведенным межеванием, то поиски – не такая уж и сложная задача. Найти его можно на карте Росреестра, узнать кадастровый номер, а далее – запросить выписку с данными владельца. Но что делать, если информации о постройке нет нигде? О том, как найти хозяев для выкупа брошенного объекта, мы и поговорим ниже.
Содержание
- 1 Можно ли найти владельца заброшенного объекта
- 2 Недвижимость стала бесхозной: как это происходит
- 3 Что такое приобретательная давность
- 3.1 Открытое использование объекта
- 3.2 О добросовестном использовании
- 3.3 Непрерывное использование
- 4 Что в итоге
Можно ли найти владельца заброшенного объекта
Если говорить прямо, то проверенного способа поиска попросту не существует. Не существует централизованной поисковой системы для владельцев заброшенной собственности или служб, специально занимающихся этим. Поэтому здесь нельзя дать универсальный совет или способ найти владельцев брошенных объектов. Вы можете положиться исключительно на случай, удачу, архивы или сарафанное радио. Например, поиск среди знакомых, друзей, соседей и так далее.
Но есть и другие варианты, которые в теории могут помочь справиться с заброшенными строениями. Ниже мы расскажем, как у этих зданий могут появиться новые владельцы и что для этого нужно.
Недвижимость стала бесхозной: как это происходит
Как говорилось выше, самый очевидный способ найти владельцев – запросить выписку ЕГРН. Но только при условии, что объект зарегистрирован в кадастровом реестре. Также можно поискать данные в различных файлах локального администрирования — по идее в них должно храниться все.
К сожалению, не существует проверенных способов найти собственника недвижимости, не состоящей на учете в земельной книге с советских времен. И даже если он был поставлен на учет, на него может быть не зарегистрировано право собственности. Но даже если все есть, и вы нашли имя владельца, это только полдела: нужно разыскать собственника в реальности и согласовать дальнейшие действия. Учитывая, что люди умирают, переезжают, меняют имена, это практически невыполнимая задача.
Но с другой стороны, можно и не искать хозяина. Если участок, гараж или другой объект не имеет собственника, объект заброшен, ему присваивается особый статус – бесхозяйная вещь.
Недвижимости дан этот правовой статус не просто так. Местная администрация должна найти владельца. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — этим занимаются органы исполнительной власти: районные администрации или специализированные комитеты. Но на самом деле на них законодательно не возложена эта обязанность и они не обязаны искать хозяев.
Предположим, муниципалитет все же организовал поиск собственника и не нашел его. Затем он обращается в местный Росреестр с заявлением о том, что имущество считается бесхозным. По истечении этого срока недвижимость будет иметь этот статус еще год.
Если собственник не найден в течение этого года, муниципальный совет может обратиться в суд с заявлением о признании муниципальной собственности на бесхозное имущество. Муниципалитету потребуются доказательства того, что он принял меры и искал владельца, но не смог его найти. И доказать это несложно, ведь по факту, собственник отсутствует.
Если суд признает, что такое недвижимое имущество находится в собственности муниципалитета, местные власти смогут продать его, например, на аукционе, или оставить в своей юрисдикции. Это основной способ, которым заброшенные здания обретают новых владельцев.
Что такое приобретательная давность
Помимо муниципального управления, право собственности на заброшенные объекты недвижимости могут приобретать физические и юридические лица, открыто пользующиеся этими объектами, даже если такие лица не имеют права собственности на них.
Но не всякое владение вещью ведет к возникновению права собственности на нее. Для этого необходимо выполнить несколько условий. Причем это обязательные требования, которые должны быть подтверждены в суде. Расскажем о них подробно.
Открытое использование объекта
То есть собственник не должен скрывать, что он пользуется имуществом. В то же время он может принять меры по сохранению объекта.
Допустим, вы владеете участком земли и построили на нем коттедж. Участок по соседству заброшен, и хозяева там не появлялись уже много лет. Поэтому на участке растет трава. Вы ухаживаете за этой территорией и даже посадили фруктовые деревья, чтобы меньше косить. Чтобы туда не залезли посторонние, они огородили эту территорию. То есть заброшенной землей вы владеете открыто и ни от кого не скрываетесь.
О добросовестном использовании
Используйте добросовестно. То есть собственник, получивший имущество во владение, не знал и не должен был знать об отсутствии оснований, по которым он мог бы иметь право собственности на это имущество.
Здесь есть трудности. Если вы хотите со временем стать владельцем заброшенного имущества, вам нужно начать его использовать. Но очевидно, что вы понимаете, что не являетесь его владельцем, то есть вы станете владеть им без законных оснований, что как бы исключает добросовестность.
Эта формулировка расплывчата, и судебная практика уточняет, что если вы пользуетесь недвижимостью и знаете, что не имеете на нее прав, то это не исключает добросовестности. В каждом случае все будет зависеть от обстоятельств и рассматривается судом индивидуально. То есть, знание о незаконности владения не исключает добросовестности.
Но есть исключение. Владение признается незаконным и недобросовестным, если нарушены нормы уголовного права. Такое владение ни при каких обстоятельствах не порождает права собственности.
Например, мужчина купил гаражный бокс в ЗАТО. Через 20 лет он подал в суд, утверждая, что земельный участок под гаражом является его собственностью ввиду приобретательной давности. Городской суд отказал ему, поскольку земля в ЗАТО не может находиться в частной собственности. Районный суд решил, что мужчина не мог не знать об отсутствии оснований для возникновения права собственности, а значит, не был соблюден принцип добросовестности. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Истец не смог добиться рассмотрения кассационной жалобы и стал оспаривать норму ГК РФ в порядке исковой давности в Конституционном суде. Суд указал, что норма не противоречит Конституции, но конкретные действия истца нельзя признать недобросовестными. Позже законодательство было изменено, и теперь покупатель считается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать, что другое лицо не имело права распоряжаться имуществом.
Непрерывное использование
Долгосрочное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение 15 лет. Если вы унаследовали владение таким имуществом, то течение срока не прерывается. То есть, если отец косил траву на участке по соседству, а после его смерти уход за территорией продолжил его сын, то 15 лет будет отсчитываться с того времени, как отец начал ухаживать за наделом.
Но есть нюансы. Например, если вы изначально взяли имущество в аренду или бессрочное постоянное пользование, такое имущество не может быть получено по приобретательскому сроку давности. То же самое касается соглашений. Если вы вступили в договорные отношения с собственником — например, вы арендовали землю у соседа, а он переехал в другой город — вы не можете приобрести недвижимость по давности.
Только при одновременном соблюдении всех условий возможно приобретение права собственности на чужое имущество в судебном порядке.
Что в итоге
Поиск владельцев заброшенных зданий — проблема для муниципальных властей. Если власти не заинтересованы в недвижимости, но вы хотите, чтобы владелец был найден, вы можете письменно обратиться в муниципалитет. Попросите найти владельцев имущества или зарегистрировать его как бесхозяйное, чтобы в будущем оно было продано с аукциона новым владельцам.
Если имущество находится в запущенном состоянии, можно указать, что оно подлежит регистрации для последующего сноса. Снос аварийных строений может производиться по решению суда или местной администрации. При этом регистрировать объект как бесхозный не нужно.
Последний вариант: вы можете начать использовать гараж в своих интересах, платить арендную плату, взносы и через 15 лет попытаться признать право собственности.