Ген план как составить

Чтобы построить на участке капитальные строения и проложить инженерные сети, необходим генеральный план. Он представляет собой графический документ, на котором показана взаимосвязь объемного расположения зданий с окружающим ландшафтом. На чертеже указывают все постройки, хозяйственные объекты, коммуникации, функциональные зоны, природные объекты.

Задачи генплана

Хотя на собственной земле можно делать то, что захочется, есть обязательные требования, за исполнение которых следят архитектурный надзор и органы самоуправления. Они учтены в генплане, который составляется до проектирования участка.

Разработка документа решает такие задачи:

• согласование проекта застройки с государственными органами и получение разрешения на обустройство надела;
• рациональное распределение объектов на территории (жилого дома, хозпостроек, бассейна, сада, игровой площадки, гаража и др.) с учетом рельефа, климатических и других особенностей местности.

На чертежах изображают технически грамотную и безопасную схему подведения коммуникаций, а также правильное и удобное расположение зданий в соответствии с противопожарными и санитарными нормами.

Составляющие генерального плана

При составлении чертежей и планов важно учесть как можно больше деталей. Это поможет исключить серьезные ошибки при обустройстве территории, возведении капитальных сооружений и их эксплуатации. Также уменьшится вероятность споров относительно земли. Для этого к генплану дополнительно разрабатывают другие документы:

• ситуационный план — расположение надела в составе населенного пункта, области;
• опорный план — схема, на которой отмечены имеющиеся на участке постройки, сети водо- и газопровода, электричества, а также места, где растут высокие деревья;
• схему инженерных сетей — показывает, как планируется подводить к наделу коммуникации, если их нет, а также точки их ввода в здания;
• схему вертикальной планировки участка — отметки высоты в разных точках территории, объемы земляных работ для подготовки участка под застройку.

Формирование генплана помогает определить привязку дома относительно сторон света, красных зон, границ участка, выбрать лучшее место для въездной части, хозпостроек, разбивки сада. Важно, что при этом учитываются все особенности надела — форма, размеры, видовой потенциал, грунт, рельеф и другие.

Особенности составления генплана

Успешность планирования зависит от соблюдения некоторых требований:

• не возводить дома и не сажать деревья в местах прохождения коммуникационных систем;
• выдерживать между всеми объектами на участке дистанции, которые регулируются правилами пожарной безопасности и санитарными нормами;
• на влажных грунтах делать дренаж;
• на неровных участках с уклонами дом строить на возвышении.

Генплан дает наглядное представление о том, что и где будет расположено на территории.

Исходные данные для плана

Разработка проекта выполняется на основании градостроительного плана участка, геологических исследований местности и топографо-геодезической съемки.

Перед составлением чертежей проводят анализ местности, изучая:

• рельеф местности, состав почв и глубину залегания грунтовых вод;
• расположение сторон света, освещенность разных частей надела, направление ветра;
• форму, размер территории, ее видовые точки.

Предварительная работа необходима для точного определения границ надела, проезжей и пешеходной частей дорог и других параметров местности, влияющих на планирование.

Масштаб и принципы построения

Основная часть генплана — это чертеж проектируемого участка, графически наложенный на топографический план местности. Он выполняется в масштабе 1:500 с учетом действующих красных линий, инженерных сетей, дорог, сооружений и природоохранных объектов. На нем указывается преобладающая зимой и летом роза ветров и стороны света.

Обычно длинную сторону надела располагают вдоль длинной стороны листа для построений и северную часть участка — вверху. Оси соответствуют сторонам листа и в соответствии с ними чертят контуры всех сооружений и объектов. Чертежи выполняются в соответствии с  ГОСТ 21.508-93 СПДС.

При разработке концепции генплана участка важно создать индивидуальную жилую среду с учетом состава, особенностей образа жизни и предпочтений семьи. Зонирование выполняется по принципам многофункционального использования земли, внедрения созданных человеком объектов в естественный ландшафт и при необходимости корректировки недостатков рельефа. Желательно, чтобы изменение первоначального назначения каждой зоны не нарушало концепцию плана.

Программы для планирования

Чертежи — основа генплана. Их можно выполнить вручную, но это трудоемкая работа, требующая определенных навыков. Удобнее использовать специальные программы для создания не просто схем и планов, а проектов в трехмерном изображении. Специалисты также их используют в своей профессиональной деятельности.

Так как объемные модели находятся в памяти компьютера и их параметры описываются координатами X, Y и Z, их легко изменять и перемещать в пространстве участка. Им можно задавать текстуру и цвета, создавая объекты из разных материалов и с точностью проектируя ландшафтный и архитектурный дизайн.

Чертежи создаются в среде AutoCAD, ArchiCad и других, а для трехмерного проектирования генпланов применяются такие программы:

• GeoniCS — работает на платформе AutoCAD, автоматизирует проектирование и имеет шесть модулей для создания топографических планов, чертежей генплана в соответствии с действующим стандартом, схем инженерных сетей и дорог, профилей рельефа и отчетной документации;
• Civil 3D — благодаря созданию единой модели поверхности программа имеет ряд особенностей и плюсов — ускоряется выполнение проекта, чертежи составляются с учетом стандартов, чертежные возможности совмещены с AutoCAD и есть возможность расширения функционала, а также создавать проекты (все этапы), основанные на общих моделях;
• Bentley PowerCivil — программа для объемного проектирования  планов местности и ландшафтного дизайна, расчета уклонов, дорог и других объектов в соответствии с международными и российскими стандартами;
• Model Studio CS Генплан — программный комплекс используется для создания трехмерной модели местности и рельефа, автоматического формирования проектной документации, расчета объема земляных работ и размещения на плане сооружений и элементов ландшафтного дизайна;
• nanoCAD Геоника — продукт, работающий на основе nanoCAD и обеспечивающий совмещение функционала GeoniCS для автоматического создания генеральных планов и проектирования в сфере геоизысканий, топографической и другой деятельности.

Более простые для пользователей программы представляют собой трехмерное проектирование ландшафтного дизайна и благоустройства участка на основе имеющихся планов и чертежей. Часто применяются:

• Realtime Landscaping Architect —  бесплатный продукт для формирования генплана в 3D, стилевого оформления надела, подбора строительных и отделочных материалов, расчета сметы;
• SketchUp — простая программа для трехмерного проектирования разных объектов, в том числе элементов ландшафтного дизайна и расположения их на плане участка;
• Punch Home Design — имеет большую библиотеку уже готовых решений, поэтому подходит для сомневающихся владельцев участков.

Если нужен генплан небольшого участка в двумерном виде, можно использовать Garden Planner, в трехмерном — X-Designer. Это наиболее простые программы, но с ограниченными возможностями.

Нормативы для расположения построек на участке

Требования к дистанциям между объектами на участке могут быть обязательными или рекомендуемыми. К первым относятся санитарные и противопожарные нормы, описанные в соответствующих государственных документах. Обязательные санитарные требования — это минимальные расстояния:

• от жилья до бытовых построек, мусоросборника, туалета и площадки для компоста — 15 м, фильтрующего колодца — 10 м, бани и септика — 8 м;
• от красных линий жилых улиц до дома — 3 м;
• от скважины и питьевого колодца до мест содержания скота, а также мусоросборника и компостной ямы — 20 м;
• от границ соседнего надела до дачного дома и стволов высоких деревьев — 3 м, до вольеров с животными и птицами — 4 м, до стволов деревьев средней высоты — 2 м, до других строений и кустарников — 1 м.

Обязательными противопожарными нормативами определяются минимальные расстояния  между строениями из разных стройматериалов:

• из негорючих (бетон, камень) — 6 м, а если у них перекрытия из дерева, то от 8 м;
• из горючих (дерево) — от 15 м;
• из горючих с другими видами — 10 м.

Рекомендуемые требования — это местные правила, которые относятся к расположению, этажности и размерам жилых строений. Они зависят от наличия инженерного оборудования, рельефа, проекта застройки района и региональных традиций. Все обязательные нормативы нужно соблюдать при формировании документации генплана.

Где заказать генплан и цены

Разработкой генплана со сбором необходимого комплекта документов и регистрацией в госорганах занимаются специальные организации. Стоимость их услуг не фиксирована, но обычно зависит от площади надела и составляет порядка 1,5 тысяч рублей за 1 кв. метр. Для больших участков могут быть скидки. На цену также влияют сложность рельефа, плотность застройки, пожелания по стилистике.

Советы по зонированию территории

При составлении генплана участок желательно разделить на функциональные зоны, которые условно делят на:

• жилую — любые строения, где будет жить семья;
• хозяйственную — бытовые постройки, мастерские, сараи для животных, компостная яма, баня и т. д.;
• релаксационную — места для отдыха, игр и развлечений, например, детская площадка, мангал, декоративные уголки, качели, беседка, бассейн;
• зеленую — сад, огород, парники, теплицы;
• входную — въезд на участок и проход к дому, гараж.

Для рационального использования территории и создания комфортного и практичного пространства важно учитывать такие принципы планировки:

• начинать работу с выбора места для жилого дома и от него выполнять разбивку территории на зоны;
• хозяйственные объекты располагать дальше от красной линии, а все здания — с северо-западной или северной стороны для защиты территории от ветра, но сохранения достаточной освещенности;
• на вытянутых наделах хозпостройки и сараи с животными размещать отдельно от жилого дома;
• выдерживать единство стиля при благоустройстве территории.

На участках разной площади зонирование имеет свои особенности.

Варианты генпланов для участков разной площади

Если территория небольшая, например, 6 или 8 соток, тогда на ней кроме жилого дома можно разместить такие постройки:

• туалет, сарай и другие бытовые объекты — на 15 м²;
• гараж или место для стоянки авто — 8 м²;
• огород и теплицу — 120 м²;
• игровую зону и место для игр — 75 м².

Также на участке хватит места для разбивки цветников и клумб, укладки садовых дорожек. Обычно наделы такой площади используются как дача. Поэтому для дома отводится немного места. На свободной территории высаживают вишни, груши, сливы и другие фруктовые деревья, а также ягодные кустарники.

На 10 или 12 сотках уже можно разместить больше объектов, например, в релаксационной зоне построить бассейн, беседку, выделить место для мангала и барбекю. Также появляется больше возможностей для ландшафтного озеленения и зонирования.

Еще больше объектов можно расположить на площади 15, 20 соток. При разработке генплана нужно выделить входную зону с гаражом, расположенную дальше от жилого дома, но имеющую удобный доступ к нему. К дому можно пристроить веранду или сделать террасу и мансарду. Обычно место рядом выделяют для зоны отдыха, спортивной и детской площадок. А декоративное озеленение осуществляется с использованием фонтанчиков, альпийской горки, садовых фигурок и других элементов.

Без разработки генерального плана нельзя вести строительство на участке. Поэтому важно составить его в соответствии со всеми требованиями и обязательными нормами. Но нельзя забывать о комфорте и внешней привлекательности территории. Она должна нравиться тем, кто будет жить и отдыхать там.

Проектирование генплана участка пугает обилием собираемых справок, доверенностей и заявлений для обращения в государственные органы. Но все не так страшно, когда вы знаете порядок действий.

В статье расскажем, зачем вообще нужен генеральный план и в каких программах можно продумать схему размещения сооружений и озеленения. Также разберем подробно шаги по сбору и оформлению документации и существует ли возможность подготовить ее бесплатно.

Зачем нужен генеральный план

Генеральный план земельного участка (ГПЗУ) – это многостраничный документ, который отображает постройки, дорожки и объекты озеленения на территории в графическом виде. Наличие такого комплекса документации позволяет заранее определить и предусмотреть размещение сооружений и коммуникаций (например освещение участка загородного дома), что упрощает строительство.

Но основная причина составления земельной планировки – согласование с местным муниципалитетом. Если самовольно прокладывать коммуникации, строить дом и высаживать деревья, то есть риск сноса по распоряжению администрации без возмещения ущерба.

Это необходимо для государственной защиты как владельца, так и соседей:

1. Санитарно-гигиеническая безопасность – регламентирует расстояние до ближайшей линии электропередачи, соседних жилых домов, хозяйственных построек, транспортных путей и прочих коммуникаций. Создается с целью охраны здоровья людей в населенном пункте.
2. Пожарная безопасность – устанавливает расположение всех видов строений и зеленых насаждений на определенных расстояниях друг от друга. Такие нормативы обеспечивают беспрепятственный подъезд пожарной машины к объекту и в целом уменьшают вероятность распространения огня в случае пожара.

Чтобы минимизировать риски на сбор новых разрешений и перестройки жилого дома, лучше согласовывать генеральный план участка сразу с проектом здания. Также важно знать, что эта документация требуется не только для строительства с нуля, но и если планируется реконструкция имеющегося дома.

Что включает в себя

На основании официального Постановления Правительства России от 16.02.2008 года №87 регламентируется состав и требования к содержанию разделов проектной документации ген плана участка. Обязательные документы для схемы территории включают:

• одобренный план с точными размерами земли из Кадастрового реестра;
• характеристики и особенности рельефа (овраги, скаты, возвышенности и т.д.);
• слои почвы в поперечном сечении для понимания плодородности грунта;
• нынешнее или будущее расположение водопровода и канализации, электричества, газопровода, скважин или колодцев и т.д.;
• порядок сооружений (где располагаются дом, баня, хозяйственные помещения, беседка и прочее);
• наличие объектов для благоустройства (дорожки, озеленение, бассейны или искусственные пруды);
• схему внешних и близких к участку деталей (дорога, подъездной путь);
• отметки, не всегда совпадающие с реальными границами земли («красные линии» – площадь общего пользования).

Программы для составления генплана

Для составления генплана есть специализированные программы – ArchiCad, Autodesk 3DS Max, Realtime Landscaping Architect и SketchUP. Ими пользуются профессионалы, в них строят схему-план надела и проектируют ландшафтный дизайн в 3D.

Начинающим пользователям подойдет планировка участка онлайн для составления чертежей в 2D. Онлайн-планировщик является бесплатным и прост в управлении благодаря русскоязычному меню. Его другие преимущества:

• создание произвольных и типовых зон с точными размерами;
• библиотека объектов: покрытия, строения, теплицы, дорожки, сад и деревья, бассейны, мебель, свет и прочие элементы благоустройства;
• настройка размеров всех деталей, их расположения;
• образовательный портал по работе в сервисе;
• сохранение итогового результата в высококачественном формате PNG.

Если вы хотите создать не только чертежный план, но и посмотреть расположение всех деталей в 3D-виде, скачайте программу Ландшафтный Дизайн 3D. Она позволит продумать участок до мелочей и оценить результат с разных сторон. Это поможет максимально понимать, как будет выглядеть проект в реальности.

Преимущества:

• русскоязычный интерфейс с максимально простым управлением;
• большая библиотека сооружений – жилые дома, беседки, хозпомещения, бани, курятники и прочее;
• каталог элементов для ландшафтного дизайна – заборы, растения, пруды, дорожки, мебель, освещение;
• возможность изменять свойства всех объектов – цвет, материал, масштаб;
• выбор времени суток – утро, день и вечер;
• онлайн-учебник с видеоуроками и статьями-инструкциями.

Как составить генплан участка

Проектирование генерального плана участка включает несколько этапов сбора справок, их оформления и обращения в соответствующие органы. Рассмотрим, какие шаги требуется предпринять, чтобы получить согласие на строительство.

Необходимые документы

Выше была рассмотрена необходимая проектная документация на основе постановления №87. Также территориальные органы местного самоуправления могут требовать свой дополнительный список обязательных документов. Не лишним будет подготовить:

1. письменную заявку о выдаче плана по образцу из МФЦ;
2. копию паспорта заявителя или доверенность на представителя. В случаях, когда человек представляет юридическое лицо, могут потребовать приказ о назначении его руководителем с правом подписи;
3. официальную выписку из Кадастра недвижимости;
4. техпаспорт объекта капитального строительства. Его получают в бюро технической инвентаризации (БТИ);
5. снимок топографической съемки с указанием всех коммуникаций (надземных, наземных и подземных).

Образец генерального плана участка, чертеж и обозначения предоставляются разрабатывающей организацией. Такой подход позволяет быстро готовить и оформлять нужную документацию во избежание споров.

Оформление плана

На чертеже сбоку сверху рисуется направление летних и зимних ветров с указанием севера (С). Вдоль продолговатой части страницы располагают самую большую по протяженности сторону территории участка. Направляющие строительной сетки параллельны рабочему полю документа. Верхняя сторона плана должна совпадать с севером земельной территории (разрешается отклонение вправо и влево не более 90 градусов).

Внутри контура помещений отмечают:

• в углу снизу справа номер дома по экспликации;
• линии предполагаемого сооружения по осям;
• входные проемы в указанном масштабе;
• отметку на строительном плане, которая соответствует условной.

На самой линии строений наносят:

• позиции пересечений осей (в полярных углах);
• положение начала и конца отдельных зон;
• размеры расстояния между осями (когда отсутствует строительная сетка на генплане);
• марку направляющих дома в координируемых точках.

Что еще необходимо разместить на своем генплане участка:

1. проезды и дороги;
2. указание размаха тротуаров и пешеходных дорог;
3. масштабы площадок других назначений;
4. все объекты озеленения.

Чертеж выполняется в соответствии с ГОСТ 21.204-93. На основе этого ГПЗУ сопровождается:

• списком жилищ и общественных построек;
• технико-экономическими данными в таблице (площади участка, застройки, дорожных покрытий и озеленения, а также коэффициентами озеленения и застройки);
• описанием всех условных изображений на чертеже.

Порядок действий

Проект генплана дачного участка разрабатывается с помощью специалистов. Нужно написать заявление и приложить все имеющиеся документы на земельную территорию в Комитет по архитектуре и градостроительству. Муниципалитет обязательно должен находиться в населенном пункте, где располагается загородная территория. Срок ожидания готовности документации – до 20 дней. Услуга предоставляется государством бесплатно.

К кому обращаться

Помимо официальных государственных органов разработкой генплана участка загородного дома могут заниматься некоммерческие организации и фирмы с соответствующей лицензией. Подобные услуги легко найти в сети Интернет и в справочной многофункционального центра бюджетных учреждений. Способы подачи заявлений на составление чертежей генплана:

1. личное обращение в организацию;
2. передача документации через доверенного представителя;
3. отправка заказного письма с уведомлением о получении и описью через любое отделение Почты России;
4. отправка письма через электронную почту на контактные данные официального сайта местной администрации;
5. обращение через официальный портал Госуслуг.

Цена на разработку документации варьируется в частных фирмах в зависимости от региона. Средняя стоимость с учетом площади территории:

• 500 м² – от 1700 руб/м²;
• 1500 м² – от 1200 руб/м²;
• 3000 м² – от 900 руб/м²;
• 5000 м² – от 600 руб/м²;
• 10000 м² – от 300 руб/м²;
• 20000 и более м² – от 150 руб/м².

Можно сделать вывод, что чем больше площадь участка, тем выгоднее оформлять ГПЗУ. Сроки ожидания зависят от условий фирмы и обычно не превышают 30 дней.

Подводим итоги

Теперь вы знаете, что генплан загородного участка составляется для согласования строительства с местными органами власти. Он помогает обезопасить себя от непредвиденного сноса и обеспечить защиту от пожаров и санитарных нарушений. Также обладаете информацией о подготовке официальных документов и о том, как должна быть оформлена план-схема. Услугу по разработке ГПЗУ можно получить бесплатно через местный комитет по архитектуре и градостроительству. Еще мы рассказали о том, как распланировать дачный участок онлайн, чтобы ваша личная задумка дизайна загородной территории воплотилась в жизнь. На основе вышеперечисленного вы сможете получить разрешение на стройку, где в будущем будете отдыхать от городской суеты.

Генеральный план: что это?

Генеральным планом называют документы, которые принято подготавливать для участков, предназначенных для последующей застройки. Генеральный план участка нужен для того, чтобы создать проект и оценить его технико-экономические характеристики. Это стандартная, базовая схема, в которой имеется информация о структуре участка, о его делении, об обеспечении транспортом, а также многую иную информацию.

Что входит в генеральный план ЗУ

Генеральный план составляется на базе геоподосновы. В данном документе можно увидеть схематически отображённые особенности участка, рельефа этого участка, уже существующих объектов, а также другую информацию. Во время разработки генерального плана схему планируемого объекта капитального строительства накладывают на геоподоснову. Все требования, касающиеся подготовки генеральных планов можно найти в ГОСТ 21. 58, ГОСТ 21. 101, а также в постановлении правительства 87.

Документы для подготовки генплана

Генеральный план может быть заказан в управлении архитектуры, для этого необходимо через МФЦ, либо же архитектуру подать заявление. Далее в течение месяца сотрудники муниципалитета подготовят всю необходимую документацию. Если же вы хотите сильно сэкономить своё время, то обращайтесь к специалистам, у которых есть лицензия на данный вид деятельности.

У вас есть возможность заказать разработку генерального плана в компании «ГеоЗемКадастр», требуемыми документами для создания схемы будут служить:

• Эскиз или 3D-визуализация будущего объекта.
• Топопланы ЗУ, отведенного под застройку с отображением уже построенных объектов.
• Схема имеющихся на участке зеленых насаждений.
• ТУ на подключение инженерных коммуникаций.
• Заключения экспертов, проводивших инженерные изыскания.

Вы без помощи других можете предоставить нам всю нужную документацию, если же определенной исходной документации у вас нет, то работники нашей компании имеют возможность их оформить. В нашей компании у вас имеется возможность заказать:

• Топографическую съемку и составление топоплана в нужном масштабе.
• Подеревную съемку.
• Инженерно-геодезические изыскания для строительства и т. д.

Во время заключения договора нам требоваться будут правоустанавливающие документы, касающиеся конкретного участка земли. Получить выписку из ЕГРН на данный земельный участок, мы можем заказать и сами в Росреестре. В кое-каких случаях инженерам нужны дополнительные сведения об этом участке, это будет зависеть от характеристик вашего проекта.

Если вы хотите знать, какая документация потребуется нам для нашей работы, вы можете обратиться к нашему специалисту на первой бесплатной консультации. Для того, чтобы записаться к специалисту «ГеоЗемКадастр», вам нужно позвонить по номеру телефона +7 (495) 324-60-51.

Зачем нужен генеральный план застройки

Благодаря генеральному плану можно определить:

• Функциональные территории.
• Размещение административных объектов.
• Зоны с особыми условиями использования.
• Границы населенных пунктов.
• Мероприятия по сохранению культурных и исторических объектов.

Однако, для развития населённых пунктов необходимо учитывать большое количество моментов. Благодаря генеральному плану можно учесть их ещё на протяжении разработки проекта. Потом на основе такого плана разрабатывается различная градостроительная документация, в том числе и ПЗЗ. Задачей генерального плана является помощь местной администрации в создании максимально благоприятной для населения среды жизни.

Что входит в генеральный план

В генеральном плане можно найти пояснительную записку, а также определённые чертежи. Все чертежи оформляются исключительно в установленном масштабе. Проектировщики будут учитывать природные условия, розу ветров, и также многую другую информацию. Все объекты на чертежах будут обозначать при помощи специальных условных обозначений, регламентируемые ГОСТами. В приложениях к генеральному плану можно отыскать:

• Ведомость имеющихся объектов.
• Технико-экономические особенности участка.
• Дополнительные чертежи, например, по благоустройству территории.

Этапы разработки генерального плана

• Этап подготовки. Именно на таком этапе специалисты проанализируют все данные, которые у них есть. Эксперты изучат все картографические, а также другие материалы, в большей части случаев они приезжают на местность самостоятельно. По результатам этого первого этапа и будут подготовлены схемы использования такого участка.
• Оценка территории. Это довольно длинный этап, на который нужно будет потратить ориентировочно 2 месяца. На данном этапе проектировщики будут анализировать участок. Этот этап нужен для того чтобы обнаружить имеющиеся ограничения в развитии данного населённого пункта. По итогам данного этапа будет оформлена ещё одна схема, комплексной оценки местности.
• Разработка проектных предложений. На основе той документации, которая была собрана на двух первых этапах, специалисты сделают свои проектные предложения по развитию такой местности. Документальным итогом данного этапа будет комплект карт, на подготовку проектной документации требуется будет потратить примерно 2-3 месяца.
• Этап согласования. Естественно, проект генерального плана территории обязательно требуется согласовать. Этот этап проводят на публичных слушаниях. На них разработчики предоставят все демонстрационные материалы, до начала публичных слушаний генеральный план необходимо согласовать с главным архитектором, санитарной, противопожарной, экологической службой. В некоторых случаях проект будет предполагать изменения уже действующего зонирования. К примеру, могут быть изменены границы земель лесного фонда, либо же участков с особыми условиями. Такие решения должны быть дополнительно согласованы. Размещение абсолютно любых объектов, которые могут улучшить экологическую ситуацию, обязательно должны быть согласованы с властями. Проект генерального плана на согласование должен направить глава администрации. Срок согласования составляет 3 месяца.

Специалисты служб, с которыми надо будет согласовать проект плана, в обязательном порядке должны выдать заключение. Оно будет включать в себя согласие, либо же несогласие с проектировочными решениями. Если же в заключении находится несогласие с проектом, то специалисты обязаны указать обоснованные предпосылки для этого. Срок, в течение которого подготавливается заключение, установлен законодательно. В случае, если заключение не поступило, то проект будет считаться согласованным. В процессе возникновения спорных вопросов глава местной администрации может пригласить согласительную комиссию. Предназначена она для того, чтобы найти возможность для решения определённых спорных моментов.

Согласительная комиссия работает 3 месяца, в итоге будут подготовлены определённые документы:

• Документ о согласовании проекта генплана.
• Генплан с изменениями.
• Картографические и текстовые материалы по пунктам, которые не удалось согласовать.

Члены, состоящие в согласительной комиссии, могут вносить свои предложения по определённым несогласованным вопросам:

• Могут убрать из генплана спорные материалы.
• Внести в генплан определённые изменения.

Итоговое решение будет влиять на то, будет ли такой план направлен на публичные слушания, его обязан принять глава местной администрации. В принятии своего решения глава муниципалитета будет основываться на определённых материалах, которые предоставляются согласительной комиссии. Проект можно направить на утверждение, даже если по определённым вопросам не вышло согласовать его с контролирующими органами. Но если все-таки спорных вопросов будет достаточно много, то проект чаще всего направляется на доработку. В среднем, подготовка генерального плана длится от 6 до 9 месяцев. Сроки будут зависеть от деталей данной территории, и также от материалов, которые заказчик предоставит проектировщикам.

Публичные слушания

Этот этап является окончательным в утверждении генерального плана территории. За 3 месяца до того, как будет проведено утверждение, проект будет опубликован в открытом доступе.

Публичные слушания в обязательном порядке должны быть проведены в порядке, который установлен статьей 28 ГрК:

• Публичные слушания должны проводиться в абсолютно каждом населённом пункте, который располагается на территории.
• Должен быть доступ к материалам генплана, а также к необходимым материалам.
• Участники публичных слушаний могут вносить свои предложения, в дальнейшем они вносятся в протокол.

По итогам слушаний дается заключение, оно должно быть опубликовано также, как и абсолютно любой правовой акт. Период публичных слушаний идет от 1 до 3 месяцев. В итоге публичных слушаний генеральный план либо будет считаться утверждённым, либо будет отправлен на доработку. Все согласования, а также протоколы включают в приложения к генеральному плану. Утверждённые документы будут входить в пакет градостроительной документации.

Генеральный план строительства представляет собой комплексный документ, где детально описан разрабатываемый и проектируемый объект. Он расписан в мельчайших подробностях, чтобы потом было проще возводить строение. В расчет берется все: рельеф, тип почвы, границы коммуникаций, красные линии и пр.

Генеральный план может быть составлен в разных масштабах в зависимости от объемов строительства. Сегодня подробно поговорим о понятии и видах генплана, а также расскажем, как разработать его самостоятельно.

Понятие и виды генерального плана строительства

Генеральным планом строительства называют документ, в котором указаны проектируемые и существующие постоянные здания, сооружения, а также постройки временного типа. Он включает в себя механизированные установки и инженерные коммуникации, используемые на протяжении всех строительных работ.

Генплан разрабатывается в соответствии с рабочей документацией. Без него невозможно получить разрешение на земляные и общестроительные работы, применение грузоподъемных кранов.

Принято выделять такие разновидности генеральных планов строительства:

Общеплощадочный стройгенплан

Создается в качестве технико-экономического обоснования либо во время подготовки технических проектов. Необходим для работ, в рамках которых запланировано возведение комплекса зданий, отдельных архитектурных сооружений.

При подготовке плана этого типа отталкиваются от:

• комплекса исходно-разрешительной документации, к которой относится геоподоснова и ситуационный план;
• нормативных требований относительно подключения к инженерным сетям;
• геологических, гидрогеологических и инженерно-экономических сведений;
• расчетов, смет, результатов технико-экономических обоснований;
• календарного плана строительных работ.

Подготовка общеплощадочного генерального плана включает в себя определение потребностей в кадровых, энергетических и прочих ресурсах, которые устанавливаются на основании графика финансирования работ.

Благодаря экономическим расчетам удается выбрать вид, число, площадь временных объектов. На геоподоснове размечается участок, указываются строительные механизмы, временные сооружения, склады, площадки, дороги, инженерные коммуникации.

Готовый проект данного вида генерального плана строительства отправляется на утверждение к заказчику и генподрядчику. На следующем этапе заказчик передает план на согласование архитектору, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим инстанциям, ГИБДД, «Водоканалу», пр.

Объектный стройгенлан

Разработка данного документа возлагается на подрядчика либо проектно-технологические организации. Его составляют при подготовке рабочих чертежей в рамках проекта производства работ на отдельное здание, запланированное в общеплощадочном стройгенплане. Данный генеральный план строительства позволяет уточнить и более подробно описать принципиальные решения, утвержденные документом первого типа.

При составлении данного вида плана пользуются:

• материалами общеплощадочного плана, сведениями из рабочих чертежей, календарного плана, технологических карт, относящихся к проекту производства работ для определенного объекта;
• подробными расчетами потребностей в материальных, кадровых ресурсах;
• исходно-разрешительной документацией.

При подготовке объектного стройгенплана:

• к строящемуся зданию привязывают специальные и грузоподъемные механизмы, зоны их обслуживания;
• вычисляют ресурсы для строительных работ;
• определяют число рабочих, которые должны участвовать в проекте, необходимость подготовки дополнительных санитарных и вспомогательных сооружений;
• проверяют доступные способы подключения объекта к коммуникациям.

Готовый объектный генеральный план строительства должен быть одобрен генеральным подрядчиком и субподрядными организациями.

Что входит в генеральный план строительства

Документ отправляется на строительную площадку за два месяца до начала возведения сооружений, для которых создавался проект.

В генеральном плане строительства обязательно фиксируются:

1. границы строительной площадки, вид ее ограждения;
2. действующие, а также временные подземные, наземные, воздушные инженерные сети и коммуникации;
3. постоянные и временные способы подъезда к площадке;
4. схема движения транспорта, строительных механизмов;
5. места работы, установки грузоподъемной техники, зоны ее обслуживания;
6. временные сооружения;
7. расположение источников электричества, средств энергообеспечения;
8. места сбора отходов, образующихся в процессе строительства;
9. склады и площадки для хранения строительных материалов;
10. объекты санитарного и бытового обслуживания работников стройки;
11. зоны повышенной опасности.

Объектные планы отличаются тем, что требуют указания подробной информации относительно комплекса работ, вспомогательного оборудования, пр.

Разработка генерального плана строительства

Только грамотно составленный и оформленный генеральный план здания пройдет согласование и будет одобрен надзорными органами. Такая работа предполагает подробный анализ местности и изучение набора документов, необходимых для подготовки основного чертежа.

При анализе местности на участке, выбранном для строительства, изучают:

• рельеф;
• состав грунта;
• глубину залегания грунтовых вод;
• преобладающее направление ветра;
• расположение участка в соответствии со сторонами света;
• форму и площадь участка.

Эти сведения позволяют выбрать подходящую конструкцию фундамента и расположения здания, которое обеспечит наилучшую освещенность, максимальное удобство использования прилегающей территории. При этом важно сохранить существующие природные объекты.

Этап подготовки генерального плана строительства, планирования строительства объектов и благоустройства прилегающей территории предваряет получение либо самостоятельное составление ряда чертежей. К ним относятся:

• Ситуационный план – указывает участок строительства на плане всего населенного пункта.
• Опорный план – отражает присутствующие на данный момент на территории застройки строения, коммуникации, крупные растения, иные объекты.
• Схема инженерных сетей – демонстрирует сети, пролегающие через участок либо в непосредственной близости от него, что позволяет определить точки их ввода в запланированные здания.
• Вертикальная планировка участка – отображает начальные и конечные высотные отметки в разных его точках. Без данной схемы невозможно спланировать объем, характер земляных работ, решить, потребуется ли устройство дренажных систем.

Далее все чертежи сводятся воедино, позволяя сформировать генеральный план земельного участка. Документ снабжается пояснительной запиской, в которой указываются все технические данные относительно размеров территории и пятна застройки, методов подключения к коммуникациям, работ, направленных на благоустройство территории, пр.

Обязательными элементами графической части генерального плана строительства являются масштаб, указание сторон света, экспликация всех объектов и их технико-экономических показателей. Под последними понимают собственную площадь строения и ее долю от площади всего участка.

Что учесть при составлении генерального плана строительства

При размещении построек и других объектов на земельном участке необходимо учитывать большое количество норм и ограничений. В противном случае не удастся получить разрешение на строительство.

Ограничения призваны обеспечить пожарную безопасность, соблюдение санитарных норм, а также позволяют владельцам территории и их соседям пользоваться землей с максимальным удобством.

Красные линии

Задают определенное расстояние между границами участка и уже построенными объектами, поэтому их не допускается нарушать в процессе возведения зданий.

Так, между дорогой и границей застройки должно быть минимум пять метров. По санитарным и пожарным нормам от дома или строения до соседнего участка оставляют не менее трех метров.

В генеральном плане строительства фиксируется расстояние до магистральных линий инженерных коммуникаций, таких как газопроводы и ЛЭП. Нельзя готовить котлован для постройки здания в местах пролегания газовой трубы, водопровода либо непосредственно под воздушной линией электропередач. По правилам около подобных объектов даже не допускается высаживать высокие деревья.

Особенности рельефа

Если предполагается освоение участка с выраженным уклоном или рельефом, здание рациональнее возвести на возвышенности, чтобы фундамент не пострадал от талых, дождевых, грунтовых вод.

Важно учитывать в генеральном плане строительства удобство подъезда, размещения прочих строений. Если имеющиеся условия не позволяют добиться хороших результатов, участок выравнивается, подготавливается дренажная система, меняется конструкция фундамента либо предусматривается дополнительная гидроизоляция.

Коммуникации

В основу генплана ложатся схемы уже существующих инженерных сооружений и сетей, расположенных около участка. Все постройки размещают таким образом, чтобы иметь возможность провести в здание необходимые удобства по кратчайшему пути, то есть при минимальных затратах. А значит, важно представлять себе расположение, глубину залегания, мощность и условия подключения магистралей.

Санитарные и пожарные нормы

На участке всегда не только строится дом, но и возводятся иные постройки, планируется облагораживание территории, обустройство площадок, создание дорожек, высадка растений.

Несмотря на то, что данный этап работ обеспечивает собственнику территории большую свободу, здесь должны выполнятся пожарные и санитарные нормы. Они устанавливаются в соответствии с материалом зданий, местными законами, назначением земельных участков. В качестве назначения может быть указан населенный пункт, садовое товарищество, пр.

Для населенных пунктов установлены такие ключевые правила:

• минимальное расстояние между домом и выгребной ямой, туалетом, площадкой для мусора, скотным двором составляет 20 метров;
• между названными объектами и любым источником воды, будь то колодец или скважина, должно быть 15–30 метров – конкретная цифра определяется на основании типа грунта;
• между домом и баней оставляют 5–8 метров;
• от гаража и других хозяйственных построек до забора, отделяющего соседний участок, отступают минимум 1 метр.

Стороны света

На генеральном плане строительства рекомендуется расположить дом таким образом, чтобы обеспечить поступление максимального количества солнечного света. Иными словами, окна жилых помещений должны выходить на восток или на юг. Данный подход позволяет существенно снизить расходы жильцов на электричество.

В теплое время года хорошо отдыхать на террасе, расположенной с северной либо северо-восточной стороны дома. А если здание поставить ближе к северному краю участка, тень от него на сад или огород окажется меньше.

Стоимость разработки генерального плана строительства

При подготовке генерального плана строительства вся документация соотносится с другими разделами проекта, такими как проект организации строительства и проект производства работ.

Также учитывается последовательность обеспечения материально-техническими, энергетическими ресурсами, кадрами, жильем и социально-бытовыми услугами. Не менее важны сроки возведения временных зданий, сооружений, соблюдение условий сохранения окружающей среды и мероприятия, направленные на охрану труда.

Создание генерального плана строительства, сбор всего пакета документов, регистрация в государственных органах делегируются специальным организациям. Стоимость их услуг может отличаться в зависимости от площади участка. Обычно она находится на уровне 1 500 рублей за 1 м2, однако для больших участков нередко бывают скидки. Кроме того, прайс может варьироваться в соответствии со сложностью рельефа, плотностью застройки, пожеланиями в области стилистики.

Генеральный план строительства представляет собой первый документ для получения разрешения на возведение дома. С его помощью удается грамотно расположить здание на территории, выбрать наиболее удобное место, при этом соблюсти все существующие требования.

Генеральный план поселения