Хочу сдать квартиру в аренду как составить договор

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества

(Фото: Kzenonshutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья

(Фото: fizkesshutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

• подача декларации НДФЛ;

• покупка патента;

• оплатить налог на профессиональный доход.

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Для сдачи квартиры потребуются:

• паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);

• свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Образец договора аренды/найма

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».

Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.

У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.

С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.

Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.

У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.

Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.

Страх, что ФНС доначислит налоги. Вдруг налоговая поймет, что раньше хозяин квартиры налогов не платил, и откуда-то узнает все эти суммы. Но если раньше он принимал оплату наличными, конфликтов с соседями не было и не приходили никакие проверяющие, то налоговой просто неоткуда будет это узнать. Нельзя доказать, что раньше кто-то сдавал квартиру, просто потому что сейчас он заключил об этом договор.

Владельцу квартиры и арендатору нужно вместе прийти в МФЦ. С собой потребуется взять паспорта. В МФЦ надо будет заполнить заявление о регистрации по месту пребывания, это помогут сделать сотрудники.

Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.

Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.

Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 Р и эта сумма превышает 10% всех его налогов.

Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Налоговая ответственность встречается чаще: вот судебное дело, где собственника привлекли к ответственности за сокрытие дохода от сдачи квартиры. ФНС провела выездную проверку и выяснила, что с июля по декабрь 2013 года собственник получал доход от сдачи квартиры, но налоговую декларацию не подал и налог не уплатил. Свою позицию налоговая подтвердила договором аренды, расписками о приеме денег и объяснениями свидетелей. В ноябре 2015 года собственника привлекли к ответственности и заставили оплатить налог, штраф и пеню.

Нарушение миграционных правил. Помимо налоговой и уголовной ответственности, и владельца квартиры и жильца могут привлечь за нарушение миграционных правил. Размер штрафа хоть и небольшой — от 2 до 5 тысяч рублей, — но шанс его получить выше: к ответственности за это привлекают сотрудники МВД, вероятность встретиться с которыми в повседневной жизни не так уж и мала.

Аренда


Недвижимость

Обновлено: 06 марта 2023

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды
в договоре, учтите
нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери
к минимуму.

• Определение стратегии
• Подготовка квартиры
• Составление объявления
• Текст
• Фотографии
• Размещение
• Показ квартиры
• Заключение договора
• Составление акта приема-передачи квартиры

Квартиросъемщики и арендодатели — два противоборствующих лагеря, которые относятся друг к другу с предубеждением. В этом нет ничего странного, ведь зачастую у них противоположные интересы.

Первые хотят снять комфортабельное жилье за минимальную цену и жить там без контроля хозяев. Вторые — найти образцово-показательных жильцов, которые будут платить много денег и ни на что не жаловаться.

Сходятся они только в одном — нежелании переплачивать посредникам. Потому как участие риелтора в сделке совершенно не гарантирует, что все получат желаемое.

На протяжении десяти лет я сдаю однокомнатную квартиру в Казани. Всего один раз за это время я воспользовалась услугами риелтора, и это был неудачный опыт. Расскажу, как мне удается находить порядочных жильцов и не переживать за жилье.

Определение стратегии

Первым делом нужно решить, для чего вы сдаете квартиру, и разработать стратегию. Не всегда цель заработать как можно больше денег является адекватной.

Если, например, человек ищет жильцов на время своего длительного отъезда, гораздо важнее для него сохранить жилье в нормальном состоянии. В этом случае предпочтительнее поселить в квартиру знакомых — пусть и за меньшую плату.

Определите для себя, сколько времени и сил вы готовы потратить, чтобы увеличить потенциальную прибыль.

Квартиру со свежим ремонтом снимут охотнее, чем потрепанное временем жилье. Но ремонт — это куча потраченных нервов, денег и времени. Поэтому приходится искать компромисс между желаниями и возможностями.

Расскажу про свою стратегию. Однушка, которую я сдаю, принадлежит отцу. Он живет в другом городе и возвращаться не собирается.

Квартира в плохом состоянии. Последний раз ремонт в ней делали лет 20 назад. Но у нее есть существенный плюс — местоположение. Дом находится совсем рядом со станцией метро и не очень далеко от центра города.

Заниматься ремонтом и вкладывать деньги в покупку хорошей мебели мне не хочется. Чтобы привести квартиру в порядок, придется потратить не менее 500 000 рублей. Это позволит повысить арендную плату примерно на 5000-6000 рублей в месяц. Мы с папой решили, что овчинка выделки не стоит, и сдаем ее в том виде, который есть. 

Из-за местоположения с поиском арендаторов никогда проблем не было. Многие рады возможности снять жилье возле метро недорого.

Подготовка квартиры

Когда определитесь с целями, приступайте к подготовке квартиры. Нужно привести ее в идеальное состояние (насколько позволяют исходные условия).

Несколько общих советов:

• Избавьтесь от предметов, которые не понадобятся будущим жильцам. Если вы сдаете на время жилье, в котором проживаете, для личных вещей можно выделить отдельное помещение и закрыть к нему доступ. Например, повесить замок на одну комнату в двушке. Но тогда сдавать ее придется как однушку.
• Убедитесь, что в квартире есть необходимая для жизни мебель и техника: кровать, кухонный стол, шкаф для одежды, плита, стиральная машина, холодильник. Это минимум для однокомнатной квартиры. Очень редко квартиранты перевозят с собой крупногабаритные вещи.
• Устройте генеральную уборку — квартира должна сиять чистотой. Особенно это касается санузла. Потенциальных арендаторов оттолкнут толстый слой пыли по углам, прилипшие к плите куски пищи, ржавые пятна на унитазе.
• Особое внимание уделите запахам. Если в квартире курили, сделайте все возможное, чтобы избавиться от запаха табака. 

Не забудьте погасить долги по коммунальным услугам и оплатить текущие счета. Возможно, потенциальные жильцы захотят убедиться, что квартира принадлежит вам, поэтому заранее подготовьте документы о праве собственности.

Если вы не являетесь собственником квартиры, но действуете от его имени, понадобится также нотариально заверенная доверенность. 

Решили сделать ремонт, чтобы увеличить потенциальную прибыль? Покупайте стройматериалы в рассрочку с картой «Халва»! Она поможет снизить нагрузку на семейный бюджет и не растягивать ремонт на долгие месяцы.

Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 12%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка». Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

Составление объявления

Хорошо составленное объявление — 50% успеха. Рекомендую изучить электронные доски объявлений и отметить те варианты, которые вас цепляют. Удачные приемы можно позаимствовать.

Текст

В тексте обязательно укажите:

• количество комнат;
• общую площадь квартиры;
• этаж;
• наличие мебели и техники;
• доступность транспорта;
• способ формирования цены — с учетом коммунальных услуг или без;
• срок, на который вы сдаете квартиру;
• требования к арендатору.

Если у квартиры есть дополнительные преимущества (например, кондиционер или теплые полы), укажите их тоже.

Нужно знать, на что обратить внимание потенциального квартиранта, чтобы заинтересовать его. Поэтому как можно точнее определите свою целевую аудиторию. Это поможет правильно расставить акценты.

Если ориентируетесь на семьи с детьми, укажите близость школ, детских садов, наличие пандусов для колясок и просторного лифта. Если ваша целевая аудитория — молодые девушки, напишите про охраняемую территорию и безопасный район.

Нашу квартиру арендуют, в основном, одинокие парни 23-30 лет. В объявлении я указываю близость метро и автобусной остановки и наличие бесплатной парковки во дворе.

Фотографии

Перед фотосессией приведите жилье в порядок — уберите все лишнее, заправьте кровать, задвиньте стулья и т. п. Для фотосъемки лучше выбрать ясный солнечный день.

Снимайте комнаты так, чтобы было видно минимум два угла. Постарайтесь охватить как можно больше деталей. Изображения должны быть четкими и информативными.

Также желательно прикрепить фотографии с видом из окон. Но только если пейзаж оставляет положительное впечатление. Аналогично с фотографиями подъезда.

Размещение

Я всегда первым делом размещаю объявления на своей странице в соцсетях. Несколько раз удалось найти жильцов через общих знакомых — это наилучший вариант.

Если данный способ не помог, вбиваю в поиске «ВКонтакте» «аренда квартир Казань», нахожу тематические сообщества и публикую запись там. Как правило, откликаться начинают в тот же день.

Я намеренно не указываю номер телефона, чтобы потенциальные квартиранты связывались со мной через соцсеть. Так можно получить общую информацию о человеке из его профиля и оценить, подходит он или нет. 

Если за неделю найти квартирантов через сообщества не удалось, размещаю объявления на «Авито» и «Циан». Буквально через пять минут начинают звонить риелторы. От их услуг я вежливо отказываюсь и прошу больше не беспокоить.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Показ квартиры

Чем меньше показов потребуется, чтобы сдать квартиру, тем лучше. Поэтому постарайтесь обговорить как можно больше деталей по телефону.

Обязательно уточните:

• кто будет проживать в квартире (состав семьи);
• есть ли домашние животные;
• когда арендаторы готовы въехать и на какой срок;
• являются ли они гражданами России и т. п.

Если у вас есть особые требования к квартирантам, озвучьте их сразу. Я, например, стараюсь не сдавать квартиру людям, зарегистрированным за пределами нашего региона. Поэтому оговариваю этот момент по телефону.

Выяснив все детали, можно назначать время просмотра. На решение арендатора влияют не только состояние квартиры и цена, но и адекватность хозяев. Никто не захочет иметь дело с грубыми, фамильярными и высокомерными людьми. Поэтому постарайтесь проявить себя с лучшей стороны.

Следующие советы вам помогут:

1. Будьте вежливы и доброжелательны. Подробно и честно отвечайте на вопросы потенциальных жильцов. 
2. Не пытайтесь утаить недостатки квартиры — их все равно рано или поздно обнаружат.
3. Не задавайте слишком много личных и интимных вопросов. Это может насторожить адекватных арендаторов. Спросите про работу, образ жизни, причину смены жилья — этого будет достаточно.
4. Расскажите про инфраструктуру вокруг — магазины, торговые центры, рынки, школы. Покажите из окна, как дойти до ближайшей остановки или станции метро.
5. Приготовьте паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Арендаторы могут попросить их, чтобы удостовериться, что вы не мошенники.
6. Не стоит уговаривать людей и пытаться набить себе цену. Фразы типа «у нас очередь из потенциальных жильцов» и другие подобные манипуляции вызывают отторжение.

Даже если с потенциальными квартирантами удастся договориться сразу, не спешите заключать договор на месте. Оставьте хотя бы день на раздумья. За это время можно узнать о людях больше. Изучить их странички в соцсетях, «пробить» по базе Федеральной службы судебных приставов, нет ли за ними долгов.

Если арендатор собирается въезжать спустя неделю или две и просит отложить подписание договора, не соглашайтесь. Или хотя бы попросите внести задаток для подтверждения серьезности намерений. Несколько раз я сталкивалась с ситуацией, когда человек в последний момент отказывался, несмотря на все договоренности.

Заключение договора

К процедуре стоит подготовиться заранее. Строгой установленной формы договора нет, поэтому документ можно составить самостоятельно. Я обычно скачиваю образец из интернета и немного его модифицирую.

В договоре обязательно укажите:

• имена, фамилии, паспортные данные обеих сторон;
• список лиц, которые будут проживать вместе с арендатором;
• адрес квартиры;
• размер арендной платы;
• срок, на который заключаете договор;
• порядок оплаты коммунальных услуг (кто платит и за что);
• размер депозита;
• основания для расторжения договора.

Если не хотите регистрировать договор в Росреестре, заключайте его не дольше чем на 11 месяцев. Но помните, что отсутствие регистрации не освобождает вас от уплаты подоходного налога. Советую зарегистрировать самозанятость — тогда платить придется всего 4% (вместо 13%).

Есть три варианта, как распределить оплату коммунальных услуг. Можно возложить эту обязанность на квартиросъемщика полностью. Но тогда придется контролировать, насколько добросовестно он ее выполняет.

Второй вариант — брать с него деньги только за те ресурсы, которые оплачивают по счетчикам. В этом случае хозяин квартиры вносит платежи за ЖКУ сам, а потом квартирант компенсирует ему часть суммы.

Последний вариант — примерную стоимость коммунальных услуг включить в арендную плату и оплачивать счета самостоятельно. Несколько лет назад я перешла на этот способ, поскольку предыдущие жильцы накопили долг за ЖКУ.

Не все арендаторы правильно понимают, что такое депозит и для чего он нужен. Поясните, что это страховка от возможного ущерба. Если квартирант испортит мебель или технику, владелец квартиры имеет право не возвращать уплаченную сумму или ее часть.

Также депозит страхует арендодателя от долгов по коммунальным услугам. Если на момент выселения квартирант не успел оплатить квитанцию, можно покрыть долг за счет депозита.

Важный пункт — основания для расторжения договора. Чтобы не мучиться с проблемными жильцами, я всегда прописываю возможность расторжения в одностороннем порядке:

• при добросовестном исполнении договора — за три недели до выселения;
• при нарушении условий — в любой момент.

Доход от сдачи квартиры внаем я перевожу в онлайн-копилку Совкомбанка. Каждый месяц банк начисляет процент на остаток. Снять деньги можно в любое время — это удобно и выгодно!

Составление акта приема-передачи квартиры

Этот документ необязательный, однако он помогает решить споры по поводу порчи имущества. Я ни разу не составляла подобный акт, потому что портить в нашей квартире нечего. Если в вашем жилье дорогой ремонт и новая мебель, то лучше не пренебрегать им.

В акте перечислите мебель и технику с описанием состояния каждого предмета, впишите показания счетчиков на момент заселения. При выселении квартирант должен передать квартиру в том виде, в котором принял. Если он что-то испортит, вы сможете потребовать возместить ущерб.

Акт, как и договор, составляют в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Он должен быть скреплен подписями.

Последний этап — расчеты и передача ключей. Арендатор передает сумму депозита и арендную плату за первый месяц, хозяин квартиры составляет расписку о получении денег.

Теперь вы знаете, как самостоятельно сдать квартиру в аренду. Ничего сложного в процедуре нет. Установите адекватную цену, грамотно составьте объявление, будьте вежливы и тактичны на просмотрах.

И не забывайте про бдительность! Какими бы положительными ни казались жильцы при знакомстве, все равно за ними нужен контроль.