Как исправить проблему строительства

Строительство — высококонкурентная отрасль, и каждая заинтересованная сторона в проекте борется за свой «кусок пирога». Зачастую подрядчики больше заинтересованы в выполнении дорогостоящих краткосрочных задач, чем в достижении конечной цели проекта. Отчасти поэтому для строительной сферы характерна низкая слаженность работы команд.

В традиционных контрактах определяется, что делать с отдельными сегментами работы, но не показывается, как сегменты связаны между собой. В результате исполнители разных отрезков работ в проекте имеют конкретные обязательства без понимания глобальной цели. И без ответственности за итоговый результат проекта. Одним из способов решения подобных проблем является создание единой информационной среды, включающую четкий список задач, определение долгосрочных целей, автоматизацию расчетов и понимание того, что делают в проекте организации-партнеры.

Директор по стратегическим проектам компании «Айбим» Алексей Пелипенко рассказал «Стройгазете», что в этом случае повысится как прозрачность проекта, так и слаженность работы его участников.

Чтобы предлагать компаниям строительной отрасли эффективные решения, специалисты «Айбим» проанализировали частые проблемы, возникающие на всех этапах строительных проектов — от проектирования до сдачи в эксплуатацию. В результате разделили их на три группы (в разрезе передачи и хранения информации).

Проблемы на стадии подготовки к проекту

Отсутствие BIM-технологии. Среди проблем, возникающих до реализации проекта, можно выделить отсутствие BIM-технологии или ее неполное использование. Считается, что информационное моделирование зданий (BIM) экономит временной ресурс при реализации строительного проекта. Но это происходит в том случае, если технология используется правильно. Некорректное применение BIM может привести к еще большим потерям времени (например, если модель не проверяется на коллизии).

Затянутые процессы. Немало времени теряется из-за затянутого процесса выбора подрядчиков и составления изначальной ведомости объемов работ по объекту, которую подрядчики должны заполнить.

В целом на этапе проектирования очень типична ситуация, когда проектировщики работают в условиях сжатых сроков. Из-за отсутствия среды общих данных информация между участниками проекта передается недостаточно оперативно. А расчет объемов работ зачастую производится вручную. Все это приводит к появлению ошибок.

Проблемы на стадии реализации проекта

Для этого этапа характерно увеличение сроков строительства и бюджета из-за ошибок в документации. Появляются неучтенные работы из-за неточных расчетов ведомостей объемов работ. Приходится подписывать множество дополнительных соглашений. При этом процесс согласования объемов отличается непрозрачностью. К тому же участники проекта тратят много времени впустую из-за использования неактуальной документации. Разберемся подробнее.

Несогласованность действий. Строительные проекты крайне сложны из-за постоянных изменений, возникающих по ходу проекта. Изменения в проектных решениях влекут за собой правки в сроках, составах работ. «Правки поступают как «сверху» от руководства, так и «снизу» — от субподрядчиков. Не все участники проекта своевременно узнают о них. Это вызывает несогласованность действий, увеличивает сроки и затраты проекта», – отметила Алена Гришко, руководитель продукта компании «Айбим».

Неэффективное движение информации. Информация по проекту (состав работ, версии актов и договоров) обычно передается через почту и чаты. Данные пропадают и задваиваются: документы теряются в процессе переписок, важные файлы дублируются на персональных компьютерах, появляется множество неактуальных копий. При этом страдает и прозрачность процессов — не всегда очевидно, кто и когда внес правки в состав работ. В результате генподрядчик тратит время на сопоставление договоров и поиск несогласованных ранее работ.

Расчеты вручную. Стоимость, объемы и длительность работ рассчитываются чаще всего вручную. Так же готовятся и ведомости объемов и стоимостей работ (ВОиСР). Впоследствии они переносятся в сметные системы, системы календарно-сетевого планирования (КСП) и бюджетирования. Это занимает много времени и создает почву для возникновения ошибок. Нормы расценок, времени, расходов, структуры видов работ и другие важные данные хранятся в формате Excel. Каждый раз при расчете есть вероятность ошибки в цифрах. К тому же нормы могут измениться, а сотрудники будут при этом использовать устаревшие данные.

Финансовые нестыковки и риски. Из-за проблем с отслеживанием затрат удержание проекта в рамках бюджета становится одной из самых сложных задач. Типичный строительный проект может содержать десятки распоряжений об изменениях. Контроль затрат на протяжении жизненного цикла проекта, включая отслеживание приказов и управление контрактами с поставщиками — трудоемкая задача. Риски повышаются из-за устаревшей или отсутствующей информации, отложенного времени отклика и запутанных процессов с участием различных поставщиков, систем и продуктов. Отсутствие точных данных о финансовом состоянии проекта мешает принимать обоснованные решения.

Проблемы закрытия работ и контроля исполнителей

Неоперативное закрытие работ. Принятие работ затягивается из-за формата контроля: сначала субподрядчик информирует о выполнении работ, потом генеральный подрядчик занимается проверкой. Все коммуникации происходят по почте или через бумажную документацию, откуда данные переносятся в 1С для формирования актов. Создание закрывающих документов также требует времени.

Затягивание приемки. Это не выгодно как заказчику, так и подрядчикам. Подрядчики не получают своевременное финансирование, у заказчика отодвигаются сроки сдачи, ему трудно просчитать процент штрафа за задержку по вине исполнителя.

Хаотичный контроль подрядчиков. Когда подрядчиков много, работа с ними становится хаотичной. Необходимо отслеживать качество и сроки работ каждого исполнителя. Контроль пытаются осуществлять через почту, устные обсуждения на совещаниях или используя бумажные носители информации. Это трудоемко и влечет за собой ошибки и разногласия.

Современные способы решения проблем строительства

Решать проблемы строительных проектов логичнее всего через информационную модернизацию.

Создание среды общих данных

Централизация данных помогает избежать потерь информации и появления неактуальных файлов. Единое информационное поле – то, к чему стремятся компании в разных сферах. Хранение информации в одном месте обеспечивает согласованность действий, укрепляет связь между участниками проекта и упрощает рабочие процессы на всех этапах строительства.

Правильное использование BIM-технологий

Информационное моделирование с поддержкой облачных технологий также позволяет устранить дублирование или устаревание информации. При этом BIM нужно использовать не «в вакууме», а в совокупности с другими рабочими процессами проектирования, подготовки к строительству и управления проектом (включая анализ проекта, расчеты, оценку стоимости, управление изменениями, стоимостной инжиниринг). Это снижает риски и повышает эффективность при планировании и реализации проекта.

Интеграция и автоматизация рабочих процессов

Необходимо свести к минимуму использование электронной почты и ручного внесения данных в таблицы Excel на этапе тендерных процедур. Правильно подобранное ПО для управления торгами с возможностью автоматизации присылает приглашения на торги, синхронизирует календари с ключевыми датами торгов, а также квалифицирует и оценивает риски участников тендера. Это помогает командам экономить время и избегать ошибок.

Отслеживание расходов

Вместо электронных таблиц лучше использовать централизованную платформу управления строительством. Она позволит прозрачно отслеживать все изменения стоимости и их влияние на общий бюджет. Благодаря упорядоченному внесению изменений в бюджет, поддерживается положительный денежный поток, снижаются риски и увеличивается прибыль.

Автоматизация контрактов

Работа с разными электронными таблицами и папками для управления субподрядчиками очень ресурсоемкая. С помощью системы, автоматизирующей контракты и разметку, можно создавать, редактировать и просматривать документацию с поставщиками в одном месте. Это дает четкое представление о доходах, расходах, затратах, прогнозах и отклонениях, связанных с каждым контрактом.

Малоэффективное ПО строительной отрасли

Строительная отрасль движется по пути цифровой трансформации. За последние годы темпы изменений ускорились, что, не в последнюю очередь, связано с эпидемиологической обстановкой и необходимостью быстро принимать решения даже при отсутствии возможности личных встреч. Но при этом значительно выросло количество используемых инструментов, которые плохо интегрируются друг с другом.

«По нашему опыту, строительные компании используют, в среднем, пять строительных приложений. И это никак не решает проблему потери данных или длительности согласований, — пояснила Мария Головашкина, руководитель группы оценки стоимости компании «Айбим», — Самыми популярными программами для ведения информации по проекту остаются Excel, электронная почта и 1С. Иногда используются другие программы, такие как Улей, но они мало распространены на рынке».

В некоторых компаниях создают внутренние системы электронного документооборота, но разработка ПО своими силами обычно стоит дорого и занимает много времени. И тоже трудно стыкуется с информационной средой подрядчиков и поставщиков.

Современные программные решения

Наличие единой строительной платформы позволяет связать информацию, рабочие процессы и команды. В отличие от разрозненных программ с узкой направленностью, строительная платформа объединяет все данные проекта в одну систему. Это облегчает анализ информации, взаимодействие команды и принятие решений.

Подключенная строительная платформа обеспечивает поток информации на протяжении всего жизненного цикла проекта, что позволяет интегрировать команды, процессы и информацию с ранних этапов проектирования до завершения работ и эксплуатации.

Если говорить о налаживании рабочих процессов внутри компании, то современное ПО должно отвечать четырем пунктам.

Стандартизация

Центральные и общие платформы данных позволяют стандартизировать рабочие процессы, снижая риски.

Совместная работа

Важно, чтобы заинтересованные стороны легко вовлекались в рабочий процесс и вовремя предоставляли обратную связь. Процессы при этом не завязаны на одного члена проектной группы, а предоставляют полномочия всем. Сотрудники, соответственно, должны работать в единой информационной среде.

Автоматизация

При автоматизации процессов снижается административная нагрузка, упорядочиваются коммуникации и задачи. Когда требуется определенное действие или одобрение, соответствующий сотрудник получает уведомление.

Интеграция

Интеграция программного обеспечения — ключевой фактор для сокращения количества ошибок, включая двойной ввод данных. Если для управления одним процессом используется несколько технологических платформ, лучше их объединить.

Среди современных отечественных продуктов можно выделить: BIM-Wizard, АВС, Гектор5D – для формирования ведомости объемов работ на основании BIM-модели; BIM Tender, BIM Data – для автоматизации тендерных процедур и контроля исполнения договора. Среди зарубежных аналогов назовем RIB iTWO, Bexel manager.

За 10 лет работы специалисты «Айбим» столкнулись со множеством проблем на проектах строительных компаний и решили немало задач. Благодаря этому опыту мы разработали единую строительную платформу Larix, которая делает шаг вперед в плане хранения, сопоставления, передачи и согласования информации. Larix.CDB представляет собой базу, где хранится и ведется справочник видов работ и ресурсов, их стоимости. В Larix.CPM проводятся тендерные процедуры и контролируется исполнение договорных обязательств подрядчиками. Larix.EST позволяет автоматизировать расчеты физических объемов и стоимости СМР на основе существующей базы НСИ. При использовании компонентов Larix вся информация хранится в общей среде, где видно, кто и когда внес правки. Участники проекта находятся в едином информационном поле, исключена возможность утери части данных или работы с устаревшими файлами. Автоматизируются процессы проведения тендерных процедур. Подрядчики заполняют удобную для заказчика форму, и сопоставление смет происходит автоматически. Также в ПО ускоряется процесс согласования документов среди различных служб заказчика. Субподрядчики отчитываются о выполненных работах, и сразу видно, были ли эти работы завершены в срок.

Основные плюсы использования продукта: упорядоченная подготовка и реализация строительного проекта; возможность концентрироваться на цели проекта, а не на устранении хронических беспорядков; экономия временных, финансовых, материальных, энергетических и человеческих ресурсов.



1. Анализ причин возникновения проблем качества встроительстве

Проблемы качества строительства обычно делятся на дефекты, общие проблемы и несчастные случаи. Дефекты качества строительства относятся к техническим показателям строительства, которые не соответствует установленным техническим нормам. Общие проблемы относятся к недоработкам в строительстве объекта, влияющим на строительные конструкции, их функции и форму. [1] Качественные несчастные случаи относятся к ущербу качества с большими потерями и сильным влиянием на безопасность строительных конструкций, функций и форм, в процессе строительства или реализации. Есть четыре отличительные черты различных проблем:

− большое количество экономических потерь;

− иногда приводят к жертвам;

− серьезные последствия, влияющие на безопасность конструкции;

− реконструкция без возможности дальнейшего использования или восстановления.

Формы проблем качества строительства были и будут разные, но все причины их возникновения можно обобщить в следующих аспектах.

1) Проблемы, касающиеся строительных процедур и правил.

Эти проблемы включают недокументированный дизайн, строительство без чертежей или без учета установленных чертежей, сдача в эксплуатацию без окончательной приемки, незадокументированное строительство, несанкционированных субподрядчиков, несанкционированную модификацию дизайна и т. д.

2) Проблемы проектирования и расчета.

Например, создание плана (чертежа) строительства было применено вслепую, без учета внешних важных факторов или неправильно была использована программа структурирования объекта. Либо проблемы, связанные с тем, что расчетная диаграмма не соответствовала фактической силе, или значение нагрузки было слишком маленьким, по сравнению с реальными показателями, а также погрешности внутренней силы и расчетов возможных ошибок и т. д.

3) Нестандартные материалы и изделия.

4) Вне контроля строительства и управления:

− Чертеж был применен для строительства поспешно, без учета текущей ситуации на площадке и внешних важных факторов.

− Дизайн был изменен без разрешения отдела дизайна или строительство было произведено не на основе утвержденного плана.

− Строительство не соответствовало нормам качества строительства и принятым операционным процедурам.

− Оперативным работникам не хватало базовых знаний для грамотной реализации установленных планов и воплощения идей заказчика..

− Управление строительством было беспорядочным, а последовательность строительства — ошибочной. Пренебрежение инспекцией и текущими проверками хода строительства.

5) Влияние природных условий

Из-за длительного цикла проекта и эксплуатации на открытом воздухе по причине природных условий в значительной степени может пострадать базовая конструкция объекта. Например, по причине воздействия температуры и влажности воздуха, ветра, волн, наводнения, дождя и солнца — все это потенциально угрожает будущей безопасности объекта и может стимулировать качественные аварии на уже сданном объекте. Так что профилактика и эффективные меры защиты должны быть приняты уже во время строительства.

6) Неправильное использование объектов.

2. Процедуры обработки проблем качества строительства

В случае, если проблемы с качеством строительства все-таки возникли, можно воспользоваться следующей схемой их решения (см. рис. 1).

На рисунке 1 показаны общие сегменты решения проблем при их возникновении (возможный вариант действий). Подробное содержание и меры можно представить в шести аспектах:

Рис. 1. Процедура обработки проблем качества

1) При выявлении проблем с качеством или возникновении несчастных случаев, все строительные процессы, реализуемые в данный момент и связные с проблемной частью объекта, должны быть остановлены. При необходимости, приняты соответствующие защитные меры. В то же время фактическое состояние текущего положения дел должно быть сообщено компетентным органам.

2) Основная цель данного этапа решения проблемы состоит в том, чтобы определить объем, степень, свойства, воздействие и причины возникшей ситуации, чтобы предоставить необходимые данные для анализа. Расследование должно быть всеобъемлющим и объективным, с учетом всех, даже малозначительных, факторов.

3) Причины должны быть грамотно проанализированы на основе проведенного расследования, чтобы можно было сделать правильные суждения и выводы о сложившейся ситуации. Анализ причин проблем с качеством является основой для определения схемы лечения. Таким образом, правильные меры выводятся из правильных суждений о причине проблем. Только с помощью подробного и углубленного анализа данных могут быть выяснены истинные причины возникшей проблемы или аварии.

4) Разработка схемы лечения проблем или несчастных случаев основана на анализе причин. Если некоторые проблемы временно непонятны или результаты их решения невозможно получить в короткие сроки, их дальнейшее рассмотрение и наблюдение могут быть продолжены. В таком случае необходимо продолжать собирать и анализировать всю дополнительную информацию, которая будет полезна для окончательного решения и закрытия данной проблемы. Основными принципами схемы ремонта и устранения проблем являются безопасность и надежность, техническая осуществимость, экономичность, рациональность и соответствие строительным функциям и установленным требованиям.

5) Проблемы или несчастные случаи должны решаться в соответствии с определенной схемой.

6) После устранения проблем все результаты должны быть строго проверены и приняты ответственным лицом. Затем инженер по надзору и контролю качества должен написать отчеты и предоставить их в компетентные органы.

3. Определение схемы устранения проблем инесчастных случаев при повышении качества строительно-монтажных работ

Для решения проблем с качеством сначала необходимо проанализировать причины, а затем принять схему решения. Требуется подробная и точная информация для основы принятия решений. [2] Для общего повышения уровня качества проверяемого объекта до требуемого, необходима следующая информация:

1) Строительные чертежи, связанные с объектом аварии;

2) Информация, данные и записи, связанные со строительством (например, протоколы испытаний конструкции, материалы, контрольные записи всех видов промежуточных продуктов, строительные записи и др.);

3) Аналитические отчеты о расследовании подобных происшествий обычно должны включать:

− Обстоятельства происхождения несчастного случая (время возникновения, место, описание аварии, запись наблюдений, тенденция повтора аварии, стабилизируется ли ситуация самостоятельно и так далее);

− Свойства аварии. Следует различать, в чем суть: это структурная проблема или общая, внутренняя материальная или поверхностная? Должно ли это быть отремонтировано прямо сейчас и нужны ли защитные меры?

− Причины качественной аварии. Должна быть выяснена основная причина несчастного случая, вызванного ненадлежащим уровнем качества.

− Оценка качества аварии. Следует уточнить, как авария влияет на остальные функции объекта, требования к использованию, механические свойства конструкции и безопасность строительства. Проверка должна сопровождаться записью измерений и данных испытаний.

Схема лечения несчастного случая должна проводиться на основе грамотного анализа и суждений о причине несчастного случая. Существует четыре различных типа устранения аварий, в зависимости от типа возникшей проблемы:

1) Ремонтное устранение.

Это один наиболее часто используемых вариантов. Качество некоторых частей проекта часто не достигает требуемых норм, стандартов или дизайнерских требований. Другими словами, некоторые недостатки можно устранить до уровня, требуемого стандартами, без ущерба функциональности объекта или его внешнему виду. В этом случае может быть принято решение о ремонтном устранении ситуации.

2) Доработка.

Когда качество строительно-монтажных работ не соответствует требуемым стандартам или установленным требованиям, что значительно влияет на использование и безопасность конструкции (кроме дефектов), то это не может быть исправлено путем ремонта. Необходимо принятие решения о доработке строительных работ объекта.

3) Ограничение использования.

Когда качество проекта не соответствует установленным требованиям и нормам, при этом ремонт в ближайшее время и короткие сроки невозможен, то в данной ситуации может быть наложено ограничение на использование объекта, до момента устранения причины запрета.

4) Отсутствие необходимости ремонта для дальнейшего использования.

Качество некоторых проектов не соответствует требованиям или стандартам качества, но это не очень серьезно, и имеет мало угроз при использовании для безопасности конструкции. В таких случаях, после рассмотрения ситуации, тщательного анализа, и аргументов, руководством может быть принято решение об отсутствии особого отношения к объекту (в виде необходимого ремонта или невозможности использования здания). Основаниями для этого может быть следующее:

− Это не влияет на структурную безопасность и использование;

− Несмотря на небольшие проблемы с качеством, это легко исправляемо посредством последующих процессов;

− После проверки объект отвечает основным проектным требованиям.

Достигает ли устранение конкретного несчастного случая поставленной цели? Или необходимо решение и других сопряженных проблем? Ситуации должны быть защищены путем идентификации и принятия объектов. Инспекция и оценка качества аварии должна проводиться строго в соответствии с техническими условиями и положениями соответствующих стандартов. При необходимости, для окончательного заключения по результатам повышения качества несчастного случая, необходимые данные могут быть получены через методы фактического измерения, испытания и показания контрольно-измерительных приборов.

Заключение проверки и идентификации можно резюмировать следующим образом:

− Проблемы были решены, и строительство можно продолжить.

− Риски устранены, и безопасность обеспечена.

− После ремонта и обработки проект полностью соответствует требованиям.

− Проект, в основном, соответствует требованиям, но должны быть дополнительные ограничения на использование (например, ограничение нагрузки и т. п.)

− Срок службы ограничен.

Если затруднительно сделать подобное заключение в короткие сроки, то руководством могут быть предприняты дальнейшие наблюдения и тестирования объекта.

После ремонта ответственный инженер должен представить отчет об устранении аварии, включая отчет о расследовании несчастного случая, анализ причин его возникновения, основы ремонта, схемы, методы и технические меры, различные оригинальные записи и информацию о процессе строительства, проверку и приемку записей, заключения и др.

Литература:

1. Лян Шилиан, 2004 г., Управление инженерными проектами, второе издание, Китай: Университет финансов и экономики Дунбэй. 71–79
2. Безопасность и здоровье при использовании машин. Свод практических правил МОТ, Женева, Международное бюро труда, Программа по безопасности и гигиене труда на работе и окружающей среде, 2013г.

Квартиры в новостройках сдаются «в бетоне», подготовленными к чистовой отделке (со стяжкой пола и выровненными стенами и потолком) или полностью готовыми к заселению. В любом случае в приобретённом жилище часто обнаруживаются явные и скрытые дефекты. Для начала поговорим о правовой стороне вопроса.

ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ

Сегодня в сфере строительства многоквартирных жилых домов абсолютно доминирует долевая форма, регламентируемая Федеральным законом № 214-ФЗ (в редакции, действующей с 1 января 2017 г.). Этот акт предусматривает ответственность застройщика за ликвидацию недостатков объекта (квартиры и всего дома) на протяжении гарантии, срок которой указан в договоре, но не может быть менее 5 лет. Правда, гарантия на технологическое и инженерное оборудование обычно меньше. Кроме того, застройщик может попытаться доказать в суде, что причиной дефекта стали естественный износ объекта, нарушение правил его эксплуатации или ненадлежащий ремонт.

Справедливости ради отметим, что большинство строительных компаний не стремятся к конфликту с жителями и готовы пойти на соглашение. Однако крайне важно зафиксировать все недоделки на фото и перечислить их в акте приёмки квартиры. Далее вы можете потребовать «безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков».

Что предпочесть? Бесплатного визита ремонтной бригады добиться несложно, но мастеров приходится ждать неделями, и, увы, далеко не всегда им удаётся решить проблему с первого раза. Устранить дефект своими силами часто можно быстрее и с лучшим результатом, однако не избежать споров с застройщиком по поводу сметы (не исключено, что придётся решать вопрос через суд). Однако в обоих случаях желательно представлять себе техническую сторону вопроса — иначе вы не сможете оценить качество выполнения работ.

4 СОВЕТА НОВОСЁЛУ

1. Для приёмки квартиры лучше пригласить эксперта из специализированной фирмы. Стоимость услуги — от 15 тыс. руб.
2. Предъявляя претензии компании-застройщику, старайтесь прийти к мировому соглашению и не доводить дело до судебного разбирательства.
3. Не подписывайте акт приёма-передачи квартиры, где есть пометка об отсутствии претензий дольщика к помещению.
4. Если строительная фирма обанкротилась, недоделки ликвидирует продавец.

Неправильная установка окон

До 60 % обращений по поводу строительных недоделок связаны с неправильной установкой окон и балконных дверей. Некоторые из этих проблем решаются сравнительно просто, другие требуют демонтажа конструкций.

Потёки на стенах, распространяющиеся от нижних углов окна. Наиболее вероятные причины — плохая герметизация монтажного шва и неправильная установка отлива. Окна в новостройках монтируют по ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проёмам». Этот норматив регламентирует способы выравнивания и крепления оконного блока в проёме, а также герметизации зазора между рамой и стеной. Согласно ГОСТу наружный слой монтажного шва, отвечающий за гидроизоляцию, может представлять собой предварительно сжатую уплотнительную ленту (ПСУЛ).

При неправильной величине монтажного зазора и низком качестве ленты последняя не защищает от влаги, а порой уплотнитель попросту выдувает ветром. В итоге дождевая вода пропитывает срединный слой (полиуретановую пену) и проникает в помещение. Ситуацию может ухудшить неправильно установленный отлив — слишком короткий или имеющий контруклон. Герметизировать шов не так уж сложно. Для начала демонтируют отлив и убирают неровности стены, следы раствора или пены, мешающие его правильному положению — с уклоном около 10 % от дома. Затем жестяную панель возвращают на место, «сажая» на кровельный герметик, и дополнительно фиксируют шурупами. (Если размеры старого отлива не соответствуют проёму, необходим новый.) Далее удаляют наружный слой шва по периметру рамы, заправляют новую ленту и заштукатуривают зазор крепким пескоцементным раствором (одна часть цемента на две части песка) или плиточным клеем. Другой вариант заключается в замене ПСУЛ на качественный кровельный герметик (марок Soudal, Tytan Professional, ТехноНИКОЛЬ и др.). При герметизации шва мастера должны заклеить прилегающие поверхности рамы и стены малярным скотчем. 

Потёки на подоконнике после дождя. Проблема часто бывает вызвана засорением дренажных отверстий окна пылью и цементной крошкой. Входы в эти отверстия расположены в нижнем фальце, и их легко обнаружить при открытой створке. Прочистить отверстия можно самостоятельно любым тонким стержнем — совсем не обязательно приглашать ремонтников. Стоит также проверить состояние симметричных компенсационных отверстий в верхнем профиле рамы, хотя они засоряются намного реже.

Окно негерметично и с трудом закрывается. Причиной может быть неправильная регулировка фурнитуры (этот дефект легкоустраним) или перекос рамы при монтаже. Во втором случае ремонт заключается в раскрытии монтажного шва изнутри — для этого снимают пластиковый нащельник или откосные сэндвич-панели либо сбивают штукатурку. Затем придётся полностью вычистить из зазора монтажную пену (это довольно кропотливая и долгая работа), ослабить крепления рамы и попытаться вернуть ей правильную геометрию с помощью клиньев, воздействующих в основном на углы конструкции. Прилагать большие усилия при этом нельзя: клинья вставляют руками, в крайнем случае слегка подбивают деревянной киянкой. Увы, добиться удовлетворительного результата удаётся не всегда: профили мо-гут быть пластически деформированы во многих местах, и «вывести» их не удаётся, даже значительно увеличив число точек крепления. В этом случае придётся полностью демонтировать старые оконные блоки и устанавливать новые.

Дефекты стяжки пола

В квартирах, подготовленных к чистовой отделке, встречаются дефекты стяжки пола. Иногда новые владельцы сталкиваются с целым «букетом болезней», требующих профессионального и дорогостоящего «лечения».

Стяжка плохо выровнена. Согласно СП 29.13330.2011 «Полы», просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью не должны превышать 2 мм. Если критические отклонения от горизонтали невелики по площади (имеют характер локальных ямок и наплывов раствора), выровнять пол удастся с помощью перфоратора и шпаклёвки для цементных оснований. Если же дефекты обнаруживаются во многих местах, настаивайте на доливке слоя жидкого ровнителя на всей площади стяжки.

Стяжка трескается и расслаивается. Упомянутый СП требует, чтобы прочность монолитной цементно-песчаной стяжки на сжатие была не менее 15 МПа (около 150 кгс/м2), а если под слоем бетона расположена упругая теплозвукоизолирующая подложка — не менее 20 МПа. При нарушении технологии (использовании низкомарочных смесей, неправильной сушке, отсутствии демпферов вдоль стен и др.) добиться этих показателей невозможно. Проверить прочность стяжки можно склерометром, но обычно брак легко определить при простом осмотре: на бетоне видны глубокие и широкие (более 1 мм) трещины, заметна неоднородность материала, отшелушивание верхнего слоя. Если стяжка непрочна, но хорошо выровнена и сцепилась с основанием, её ремонт заключается в расшивке и заделке трещин фиброцементным раствором и последующей доливке слоя быстротвердеющей цементной или гипсовой смеси толщиной 15–20 мм.

Стяжка деформировалась при сушке. Этот недостаток обнаруживает себя характерным глухим стуком при ходьбе. Как правило, его удаётся ликвидировать инъекционным способом: в бетоне сверлят отверстие (или несколько отверстий) и с помощью пистолета-шприца заливают в пустоты жидкий ремонтный состав. Поскольку «бухтящая» стяжка обычно значительно отклоняется от горизонтали, поверх приходится доливать слой ровнителя.

Серьезные строительные дефекты

Порой новосёлы сталкиваются с такими проблемами, решить которые крайне сложно, причём ситуация ухудшается из-за того, что дефекты не всегда можно отнести на счёт строительного брака. Плохая вытяжка и отсутствие приточной вентиляции. В большинстве современных домов вытяжная вентиляция работает удовлетворительно и предусмотрены стенные или оконные приточные клапаны. Но встречаются и исключения. При слабой вытяжке следует жаловаться в управляющую компанию, которая предъявит претензии застройщику.

Структурный шум. Больше всего он беспокоит обитателей квартир, расположенных над цокольными помещениями, занятыми предприятиями торговли и сферы услуг. Расположенное там оборудование создаёт вибрации, которые далеко распространяются по жёстко связанным элементам конструкции здания. Бороться с таким шумом можно только со стороны источника. ТСЖ должно потребовать от владельцев магазинов, складов и т. п., чтобы холодильное и прочее оборудование перенесли на изолирующие подиумы и отодвинули от стен. 

Плесень и запахи. Причины появления грибка на стенах и потолках новостройки — высокая влажность конструкций и отделочных слоёв, а также плохая вентиляция помещений. Не устранив их, бороться с плесенью с помощью химических средств бесполезно. Попытки просушить поверхности тепловой пушкой могут вызвать растрескивание штукатурки. Нелегко победить и аммиачный запах зимней присадки к бетону. Здесь поможет лишь длительное проветривание комнат в тёплую погоду.

КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА

Проверить качество черновых отделочных работ можно и самостоятельно.

1. Приложите к стенам на уровне плинтуса и карниза ровный брусок или рабочую кромку шпателя длиной не менее 1 м. Если между ним и стеной окажутся зазоры более 1 мм, стена требует шпаклевания.
2. Обследуйте наружные стены и углы. Удостоверьтесь в отсутствии намокших участков, трещин и вздутий штукатурки.
3. Поставив на ровную доску пузырьковый уровень, определите уклон стяжки. Мак- симально допустимый перепад уровня — 4 мм на 2 м.
4. Убедитесь, что розетки и выключатели расположены согласно проектной схеме.
5. Проверьте, не повреждены ли магистральные трубы отопления и водоснабжения.

Если  в результате строительного брака (например, негерметичных окон) пострадала отделка, застройщик обязан восстановить её, но добиться этого не всегда просто. Хорошо, если квартира была сдана готовой к заселению, дефект обнаружился сразу и у подрядной фирмы ещё остались нужные материалы (обои, краски, напольные покрытия). Тогда проблема решится в течение месяца-другого. Во всех остальных случаях ремонт придётся осуществлять за свой счёт, направив застройщику заявление с требованием компенсировать расходы. Настаивать на исправлении мелких огрехов (сколов на дверях и наличниках, вмятин на напольном покрытии и т. п.) в квартире с готовой отделкой практически бесполезно.

Строительство — высококонкурентная отрасль, и каждая заинтересованная сторона в проекте борется за свой «кусок пирога». Зачастую подрядчики больше заинтересованы в выполнении дорогостоящих краткосрочных задач, чем в достижении конечной цели проекта. Отчасти поэтому для строительной сферы характерна низкая слаженность работы команд.

Кроме того, в традиционных контрактах определяется, что делать с отдельными сегментами работы, но не показывается, как сегменты связаны между собой. Таким образом, исполнители разных отрезков работ в проекте имеют конкретные обязательства без понимания глобальной цели. И без ответственности за итоговый результат проекта.

Подобные проблемы можно решать несколькими способами. Прежде всего – создать единую информационную среду, включающую четкий список задач, определение долгосрочных целей, автоматизацию расчетов и понимание того, что делают в проекте организации-партнеры.

Это повышает как прозрачность проекта, так и слаженность работы его участников. В результате выигрывают все.

Плюсы единой информационной среды для строительных проектов:

• Уменьшается количество изменений и переделок.
• Более четко соблюдаются бюджетные рамки и сроки сдачи проекта.
• Увеличивается прибыль заказчика.
• У подрядчиков высвобождается время для работы на новых проектах.
• Сокращается перерасход материалов, денег и рабочей силы.

Помимо общей проблемы, которую можно решить с помощью СОД (среды общих данных), есть множество сложностей, возникающих на разных этапах проекта. Мы разберем их ниже.

Три группы проблем строительных проектов

Чтобы предлагать компаниям строительной отрасли эффективные решения, мы проанализировали частые проблемы, возникающие на всех этапах строительных проектов — от проектирования до сдачи в эксплуатацию. В результате разделили их на три группы (в разрезе передачи и хранения информации).

1. Проблемы на стадии подготовки к проекту

Отсутствие BIM-технологии. Среди проблем, возникающих до реализации проекта, можно выделить отсутствие BIM-технологии или ее неполное использование. Считается, что информационное моделирование зданий (BIM) экономит временной ресурс при реализации строительного проекта. Но это происходит в том случае, если технология используется правильно. Некорректное применение BIM может привести к еще большим потерям времени (например, если модель не проверяется на коллизии).

Затянутые процессы. Немало времени теряется из-за затянутого процесса выбора подрядчиков и составления изначальной ведомости объемов работ по объекту, которую подрядчики должны заполнить.

Особенности строительных проектов на этапе проектирования:

• Проектировщики работают в условиях сжатых сроков.
• Отсутствует среда общих данных, информация между участниками проекта передается недостаточно оперативно.
• Расчет объемов работ зачастую производится вручную.

2. Проблемы на стадии реализации проекта

Несогласованность действий. Строительные проекты крайне сложны из-за постоянных изменений, возникающих по ходу проекта. Изменения в проектных решениях влекут за собой правки в сроках, составах работ.

«Правки поступают как «сверху» от руководства, так и «снизу» — от субподрядчиков. Не все участники проекта своевременно узнают о них. Это вызывает несогласованность действий, увеличивает сроки и затраты проекта», – говорит Алена Гришко, руководитель продукта Айбим.

Неэффективное движение информации. Информация по проекту (состав работ, версии актов и договоров) обычно передается через почту и чаты. Это приводит к потере и задвоению данных: документы теряются в процессе переписок, важные файлы дублируются на персональных компьютерах, появляется множество неактуальных копий.

При этом страдает и прозрачность процессов — не всегда очевидно, кто и когда внес правки в состав работ. В результате генподрядчик тратит время на сопоставление договоров и поиск несогласованных ранее работ.

Особенности строительных проектов на этапе строительства:

• Увеличиваются сроки строительства и бюджет из-за ошибок в документации.
• Появляются неучтенные работы из-за неточных расчетов ведомостей объемов работ. Приходится подписывать множество дополнительных соглашений. При этом процесс согласования объемов отличается непрозрачностью.
• Участники проекта тратят много времени впустую из-за использования неактуальной документации.

Расчеты вручную. Стоимость, объемы и длительность работ рассчитываются чаще всего вручную. Так же готовятся и ведомости (ВОиСР). Впоследствии они переносятся в сметные системы, системы КСП и бюджетирования. Это занимает много времени и создает почву для возникновения ошибок.

Нормы расценок, времени, расходов, структуры видов работ и другие важные данные хранятся в формате Excel. Каждый раз при расчете есть вероятность ошибки в цифрах. К тому же нормы могут измениться, а сотрудники будут при этом использовать устаревшие данные.

Финансовые нестыковки и риски. Из-за проблем с отслеживанием затрат удержание проекта в рамках бюджета становится одной из самых сложных задач. Типичный строительный проект может содержать десятки распоряжений об изменениях. Контроль затрат на протяжении жизненного цикла проекта, включая отслеживание приказов и управление контрактами с поставщиками — трудоемкая задача.

Риски повышаются из-за устаревшей или отсутствующей информации, отложенного времени отклика и запутанных процессов с участием различных поставщиков, систем и продуктов. Отсутствие точных данных о финансовом состоянии проекта мешает принимать обоснованные решения.

3. Проблемы с закрытием работ и контролем исполнителей

Неоперативное закрытие работ. Принятие работ затягивается из-за формата контроля: сначала субподрядчик информирует о выполнении работ, потом генеральный подрядчик занимается проверкой. Все коммуникации происходят по почте или через бумажную документацию, откуда данные переносятся в 1С для формирования актов. Создание закрывающих документов также требует времени.

Затягивание приемки. Это не выгодно как заказчику, так и подрядчикам. Подрядчики не получают своевременное финансирование, у заказчика отодвигаются сроки сдачи, ему трудно просчитать процент штрафа за задержку по вине исполнителя.

Хаотичный контроль подрядчиков. Когда подрядчиков много, работа с ними становится хаотичной. Необходимо отслеживать качество и сроки работ каждого исполнителя. Контроль пытаются осуществлять через почту, устные обсуждения на совещаниях или используя бумажные носители информации. Это трудоемко и влечет за собой ошибки и разногласия.

Современные способы решения проблем строительства

Решать проблемы строительных проектов логичнее всего через информационную модернизацию.

1. Создание среды общих данных

Централизация данных помогает избежать потерь информации и появления неактуальных файлов. Единое информационное поле – то, к чему стремятся компании в разных сферах. Хранение информации в одном месте обеспечивает согласованность действий, укрепляет связь между участниками проекта и упрощает рабочие процессы на всех этапах строительства.

2. Правильное использование BIM-технологий

Информационное моделирование с поддержкой облачных технологий также позволяет устранить дублирование или устаревание информации. При этом BIM нужно использовать не «в вакууме», а в совокупности с другими рабочими процессами проектирования, подготовки к строительству и управления проектом (включая анализ проекта, расчеты, оценку стоимости, управление изменениями, стоимостной инжиниринг). Это снижает риски и повышает эффективность при планировании и реализации проекта.

3. Интеграция и автоматизация рабочих процессов

Необходимо свести к минимуму использование электронной почты и ручного внесения данных в таблицы Excel на этапе тендерных процедур. Правильно подобранное ПО для управления торгами с возможностью автоматизации присылает приглашения на торги, синхронизирует календари с ключевыми датами торгов, а также квалифицирует и оценивает риски участников тендера. Это помогает командам экономить время и избегать ошибок.

4. Отслеживание расходов

Вместо электронных таблиц лучше использовать централизованную платформу управления строительством. Она позволит прозрачно отслеживать все изменения стоимости и их влияние на общий бюджет. Благодаря упорядоченному внесению изменений в бюджет, поддерживается положительный денежный поток, снижаются риски и увеличивается прибыль.

5. Автоматизация контрактов

Работа с разными электронными таблицами и папками для управления субподрядчиками очень ресурсоемкая. С помощью системы, автоматизирующей контракты и разметку, можно создавать, редактировать и просматривать документацию с поставщиками в одном месте. Это дает четкое представление о доходах, расходах, затратах, прогнозах и отклонениях, связанных с каждым контрактом.

Малоэффективное ПО строительной отрасли

Строительная отрасль движется по пути цифровой трансформации. За последние годы темпы изменений ускорились, что, не в последнюю очередь, связано с эпидемиологической обстановкой и необходимостью быстро принимать решения даже при отсутствии возможности личных встреч.

Но при этом значительно выросло количество используемых инструментов, которые плохо интегрируются друг с другом.

«По нашему опыту, строительные компании используют, в среднем, 5 строительных приложений. И это никак не решает проблему потери данных или длительности согласований, — поясняет Мария Головашкина, руководитель группы оценки стоимости Айбим, — Самыми популярными программами для ведения информации по проекту остаются Excel, электронная почта и 1С. Иногда используются другие программы, такие как Улей, но они мало распространены на рынке».

В некоторых компаниях создают внутренние системы электронного документооборота, но разработка ПО своими силами обычно стоит дорого и занимает много времени. И тоже трудно стыкуется с информационной средой подрядчиков и поставщиков.

Единая строительная платформа Larix

Наличие единой строительной платформы позволяет связать информацию, рабочие процессы и команды. В отличие от разрозненных программ с узкой направленностью, строительная платформа объединяет все данные проекта в одну систему. Это облегчает анализ информации, взаимодействие команды и принятие решений.

Подключенная строительная платформа обеспечивает поток информации на протяжении всего жизненного цикла проекта, что позволяет интегрировать команды, процессы и информацию с ранних этапов проектирования до завершения работ и эксплуатации.

Если говорить о налаживании рабочих процессов внутри компании, то современное ПО должно отвечать 4-м пунктам:

1. Стандартизация

Центральные и общие платформы данных позволяют стандартизировать рабочие процессы, снижая риски.

2. Совместная работа

Важно, чтобы заинтересованные стороны легко вовлекались в рабочий процесс и вовремя предоставляли обратную связь. Процессы при этом не завязаны на одного члена проектной группы, а предоставляют полномочия всем. Сотрудники, соответственно, должны работать в единой информационной среде.

3. Автоматизация

При автоматизации процессов снижается административная нагрузка, упорядочиваются коммуникации и задачи. Когда требуется определенное действие или одобрение, соответствующий сотрудник получает уведомление.

4. Интеграция

Интеграция программного обеспечения — ключевой фактор для сокращения количества ошибок, включая двойной ввод данных. Если для управления одним процессом используется несколько технологических платформ, лучше их объединить.

«Мы, как консалтинговая компания, на протяжении 10 лет работы сталкивались с различными потребностями и проблемами строительных проектов. Для их решения мы разработали единую строительную платформу Larix, которая делает шаг вперед в плане хранения, сопоставления, передачи и согласования информации» – комментирует Алексей Пелипенко, заместитель исполнительного директора Айбим.

Платформа Larix для применения на всех этапах строительного проекта:

• Larix.CDB представляет собой базу, где хранится и ведется справочник видов работ и ресурсов, их стоимости.
• В Larix.CPM проводятся тендерные процедуры и контролируется исполнение договорных обязательств подрядчиками.
• Larix.EST позволяет автоматизировать расчеты физических объемов и стоимости СМР на основе существующей базы НСИ.

Благодаря использованию 3-х компонентов, вся информация хранится в общей среде, где видно, кто и когда внес правки. Участники проекта находятся в едином информационном поле, исключена возможность утери части данных или работы с устаревшими файлами.

Автоматизируются процессы проведения тендерных процедур. Подрядчики заполняют удобную для заказчика форму, и сопоставление смет происходит автоматически. Также в ПО ускоряется процесс согласования документов среди различных служб заказчика. Субподрядчики отчитываются о выполненных работах, и сразу видно, были ли эти работы завершены в срок.

Продукты Larix встраиваются в IT-архитектуру компании и интегрируются с существующими программами: 1С, системами календарно-сетевого планирования, BIM (Revit, Renga, Civil и т.д.). При совместном использовании BIM, систем визуального планирования и Larix.EST, компания переходит на следующий уровень BIM — от 3D к 5D.

Единая строительная платформа Larix:

• Упорядочивает подготовку и реализацию строительного проекта на всех его этапах.
• Позволяет концентрироваться на цели проекта, а не на устранении хронических беспорядков.
• Делает бизнес понятным и прозрачным для всех участников проекта.
• Экономит временные, финансовые, материальные, энергетические и человеческие ресурсы.

С квартирами в Sims 4 за последние месяцы возникло несколько странных проблем. Некоторые из них начались, когда новые квартиры были добавлены с расширением Экологичная жизнь.  Проблема с квартирой в Пайнкристе была уже нами освещена. Но есть и другая проблема с другой квартирой.

Речь идет о квартирах в Сан Мишуно по адресу Дзен-Вью. Казалось бы, что расширение «Жизнь в городе» вышло давно, а проблема всё же есть. О ней ранее сообщалось в 2018 году, но после этого, похоже, она была исправлена разработчиками. Незаметно.

Описание проблемы с квартирами Сан Мишуно, Дзен-Вью

Но вот уже вышло «Путешествие на Батуу», а проблема есть. Заключается она в том, что при решении изменить планировку квартиры и, нажав на любой стене, вы увидите надпись «Не распространяется на действия».  И… всё. Вы не можете сдвинуть стену, расширить, менять планировку и пр. Выглядит это так, будто квартиры «заморозили».

Обновление 1.67.45.1020 исправило эту проблему, но иногда, по непонятной причине она появляется. запускаешь игру – она есть, запускаешь еще раз – нет. Если вы еще не планируете обновляться или проблема сохраняется – читайте дальше!

Как решить проблему строительства «Не распространяется на действия»

Это не долгосрочное исправление ошибки, но это обходной путь, позволяющий снова отредактировать всю планировку квартир Дзен-Вью.

Чтобы обойти проблему, вы должны удалить лестницу в обеих квартирах. Если в одной из них живет семья, просто войдите и удалите лестницу, а затем вернитесь в пустые апартаменты, которые вы хотите отредактировать.

После удаления обеих лестниц вы снова сможете изменить план этажа. Когда закончите редактирование квартиры, вы сможете вернуть лестницы обратно или разместить их в ином месте, сделать более широкими или иного дизайна.

Итог

Непонятно, что именно вызывает проблему, тем более что она уже возникала ранее. Возможно, вы найдете другое решение для возможности редактирования планировки в этих квартирах, но сейчас это наиболее простое и быстрое решение.

Мы надеемся, что наш способ поможет вам, и у вас получиться построить собственные квартиры в шумном городе. И кстати, окрашивать фасад в квартирах Сан Мишуно можно в отличие от квартир в Эвергрин-Харбор.

---