Как исправить проект дома

Строительство частного дома – это очень хлопотное дело, требующее не только финансовых вложений, но и времени. Даже если проект дома уже выбран и утвержден, участок для него идеально подходит, это еще не означает, что все пойдет, как надо

Конечно, многие клиенты довольствуются своим выбором и принимают его, как окончательный, но что делать, если во время строительства пришло озарение, как сделать дом мечты еще лучше и уютнее?В нашей статье вы узнаете, как внести изменения в проект дома на этапе строительства, и насколько это законно. 

Составляющие элементы проекта дома 

Каждый проект частного дома – это целый пакет документов, оформление которых занимает немало времени и требует финансовых вложений.

• Составление нового плана всех инженерных коммуникаций с учетом тех изменений, которые будут внесены в проект.

• Следующий этап – это утверждение каждой части нового проекта. При этом если фундамент уже был сделан, его необходимо довести до требуемого уровня, иначе план никогда не утвердят.

В принципе, нет ничего невозможного, и если клиент готов платить за все изменения и дополнительные виды работ, то он всегда прав. Если же он желает внести значительные корректировки, не утруждая себя их переоформлением, то строительной фирме стоит хорошо подумать о своей репутации. 

Что нельзя делать 

Прежде чем затевать хлопоты по изменению проекта здания во время его строительства, следует учесть моменты, которые строго-настрого запрещают это делать:

• Не допускается перепланировка или полное переоборудование частного дома, если при этом возможны нарушения его прочности или даже разрушения его несущих конструкций.
• Запрещены корректировки, которые могут нарушить целостность или ухудшить внешний вид фасада. 

Если проектировщики обнаружат, что нововведения нарушают один из этих пунктов, то такой план никогда не будет одобрен и узаконен. Лучше посоветоваться с профессионалами о реальности воплощения новых идей в жизнь и внимательно прислушаться к их рекомендациям, возможно, будут предложены более грамотные варианты изменений в доме, удовлетворяющие всех.

Изменения в готовом проекте 

Если клиент приобрел готовый проект, но при дальнейшем его строительстве обнаружил, что он не совсем соответствует его идеалам, можно ли его менять? Довольно часто люди даже не задумываются о правоверности этого вопроса. Они считают, что раз заплатили за проект, то могут делать с ним все, что захотят. На самом деле, это не так.

Любой готовый проект дома является чьей-то авторской работой с соответствующим правом на ее защиту. В подобных планах в самой документации прописаны допустимые изменения, выход за рамки которых будет считаться нарушением авторских прав.Поэтому, если клиенту понравился проект в целом, но он хочет внести некоторые изменения в него, например, добавить подвал или по-другому расположить входную дверь или окна, он должен получить на это соответствующее разрешение автора.В принципе, ничего невозможного в этом нет, автор может даже внести эти изменения за дополнительную оплату, но строить дом, не получив разрешения – это серьезное административное нарушение. 

Если же корректировка не влияет на общую концепцию здания, не изменяет его фасад и форму, то можно обойтись без таких формальностей. Например, к незначительным изменениям относятся:

• увеличение или уменьшение размера окон;
• устранение или другое размещение перегородок;
• выбор других строительных или отделочных материалов аналогичного качества.

Все остальное, может быть признано нарушением авторских прав, поэтому лучше не рисковать.

Изменения в проекте после установки фундамента 

Клиенты иногда задают специалистам ИнноваСтрой вопрос, можно ли менять что-либо в плане здания, если фундамент уже построен. Связано это с их неуверенностью в выбранном проекте дома, поэтому мы подробно объясняем, что при этом нужно и какие изменения возможны.

• Во-первых, требуется соотнести вид и прочность фундамента с теми изменениями, которые желает получить заказчик. Например, он решил, что одноэтажный дом его не устраивает и нужна мансарда. Для этого архитектор должен внести соответствующие изменения, как в эскиз, так и во все части проекта и просчитать, выдержит ли фундамент такую нагрузку.
• Во-вторых, если изменения происходят на уровне смены стройматериалов, то должна провестись такая же работа. Например, в плане дом из газобетона, а клиент пожелал, чтобы он был из кирпича, который тяжелее исходного материала.
• В-третьих, проводится полный перерасчет сметы, так как дополнения требуют либо материалов по другой стоимости, либо дополнительных работ по переоборудованию здания.

Если все сделать правильно и довериться профессионалам, то можно изменить проект дома, даже когда его строительство началось.

Изменения в крыше на этапе строения дома 

Если клиент решил внести изменения на этапе установки крыши, например, ее формы или поменять запланированные кровельные материалы на другие, то должны быть проведены тщательные расчеты. Чтобы дом в дальнейшем не дал трещины в фундаменте или не подвела стропильная система, архитектор должен вычислить вес и нагрузку новой крыши.При этом обязательно должны быть заменены материалы, идущие на стропила или хотя бы их толщина, а так же перепланирована вся конструкция. Если этого не сделать, то будет нарушен не только внешний вид крыши, но и ее геометрия, и она со временем просядет.На все изменения необходимо составить новую документацию с подробными расчетами и сметой. Она должна быть утверждена, и только после этого можно венчать дом новой крышей. 

Последствия при самовольном изменении проекта дома 

Если дом был перепланирован без соответствующего разрешения, то в дальнейшем его владелец может иметь проблемы. К сожалению, многие из них узнают об этом слишком поздно, например, при желании его продать. Так как дом не соответствует заявленному проекту, то его необходимо узаконить и понести за это ответственность:

• Во-первых, владельца ожидает штраф, сумму которого устанавливает соответствующая организация.
• Во-вторых, суд может постановить вернуть дому вид, соответствующий плану, что будет очень трудно и дорого сделать.
• В-третьих, узаконить здание можно либо через жилищную инспекцию, либо через суд, что чревато дополнительными издержками.

• В-четвертых, если суд или жилищная инспекция отказали в узаконивании строения, можно обратиться к независимому арбитру, что стоит еще дороже.

В любом случае, необходимо пройти несколько этапов в процессе узаконивания:

• Составить заявление о перепланировке дома.
• Получить техническое заключение и соответствующую выписку из домовой книги.
• Передать всю собранную документацию в администрацию по месту жительства и ожидать принятия решения в течение месяца.

Главной проблемой при незаконной перепланировке является невозможность продажи дома. Если владельцев все устраивает, то можно избежать таких процедур, что не означает, что они не возникнут в будущем, когда он перейдет по наследству.Поэтому лучше знать, как можно перепланировать дом и узаконить нововведения еще на этапе его строительства, чем доводить дело до суда и штрафов. 

Олег Карлсон, глава бюро «АСБ Карлсон и К», ведет Youtube-канал, где устраивает разборы самых разных проектов загородных домов: от роскошных дворцов, усадеб и вилл до самых простых и бюджетных.

1. Стремление сэкономить

Самая главная ошибка на первом этапе — любовь к халяве, зачастую она объясняется проблемой нехватки денег, но по итогу оборачивается еще большими тратами. Не скачивайте типовые проекты домов в интернете, не покупайте типовые проекты домов за 20-30 тысяч рублей. Эти деньги лучше отдать на благотворительность, потому что это очень плохие, ужасные проекты.

2. Отсутствие индивидуального проекта

Если вам понравился готовый типовой проект его можно взять за основу по набору основных помещений, но обязательно обратиться к профессиональному архитектору, чтобы переделать проект под себя на 50%, 70% а иногда и 100%.

Как правило, обычные люди не умеют читать планы помещений, особенно если там нет расстановки мебели. Им нравятся красивые картинки, эффектные визуализации. Но когда такой дом построен, они пытаются расставить там мебель, а у них ничего не получается. Тогда они приглашают дизайнеров интерьера, а те пытаются спасти бездарный проект цветом стен и занавесками на окнах. Зачастую приходится заказывать мебель нестандартных размеров, а это снова траты. И в итоге жить в таком доме все равно будет неудобно.

Если вы строите дом в первый раз — не стоит экспериментировать и рисковать. Да, при строительстве второго дома вы сможете учесть большинство ошибок и недочетов. Но к первому дому отношения трепетнее, и разочарования сильнее. Грамотный индивидуальный проект позволит сделать жизнь в доме комфортной и хорошо сэкономить.

3. Расположение дома на участке

По важности этот пункт должен быть первым. Но если соблюсти первые два правила, то такой проблемы можно избежать. Планировка дома напрямую связана с расположением по сторонам света и с тем, какие виды будут открываться из будущих окон. Мало иметь хороший проект с удобными планировками: нужно понимать, как максимально выгодно посадить дом на участок.

Понятно, что спальни должны инсолироваться, что кухня, столовая и гостиная должны выходить в сад, а с северной стороны дома лучше разместить входную группу, подсобные помещения, санузлы и гардеробные. Это все надо делать совместно с архитектором. И тут возникает еще один очень важный вопрос, какой квалификации этот архитектор.

4. Как же найти хорошего архитектора?

Сейчас наблюдается катастрофическая деградация профессии и ремесла, усугубленное демпингом цен. Не понятно, кто занимается проектированием: цены на эти услуги упали, и качество — к сожалению, тоже. Хорошего архитектора найти очень сложно! Это как выбрать мужа или жену. Лотерея!

Прислушивайтесь к рекомендациям своих друзей, уже построивших дом. Наступайте на собственные грабли, анализируйте ошибки, включайте голову! Выбирайте архитекторов из тех, кто читает книги, любит Палладио и Райта, учится у них, и использует модульный принцип проектирования домов.

5. Поиск сложных путей вместо модульного принципа в проектировании

Все давным давно уже придумано! Существует модульный принцип в проектировании домов. Например, 2100х2100 мм — это минимальный размер санузла, 4200х4200 мм — минимальный размер комфортной спальни (где вы поставили двуспальную кровать, и не возникло ощущения, что ноги упираются в стенку).

Для большого дома (или дворца) размер спальни скорректирован до 6300х6300 мм. Можно взять модуль поменьше 800Х800 мм и из него составлять кратные размеры, определяя пропорции будущих комнат.

Это удобный инструмент, которым нужно уметь пользоваться. Все русские усадьбы, которыми восхищаемся, построены по этому принципу. Ваш архитектор должен знать ордер, не важно какой по стилю будет дом «от барокко до барака». В классическом архитектурном ордере заложены пропорции близки к пропорциям человека, а человек — мера всех вещей.

6. Следование модным веянием, а не рациональному расчету

Хорошо бы пропускать популярные идеи через сито критического мышления. Например, сейчас наблюдается мода на одноэтажные дома и бум такого строительства. И если в сегменте премиум-класса его можно объяснить, то в домах с более скромным бюджетом — это не выглядит хорошей идеей.

Так, например, дом с минимум тремя спальнями, кухней, гостиной, санузлами расппластывается на участке, отнимая место у палисадника и сада. И если площадь участка меньше 10-12 соток, то это катастрофа — дом стоит от забора до забора. Стоимость изготовления такой большой крыши сопоставима с постройкой второго этажа. А ведь есть еще дорогой фундамент для всей площади застройки.

Почему бы одноэтажный дом площадью, например, 150 квадратных метров не превратить в дом с мансардой, на которой можно разместить 3-4 спальни или детских. Правильной, удобной лестницей можно безопасно пользоваться до старости. Зато сохранится сад и лужайка — то, ради чего люди и переезжают жить за город.

Среди плюсов таунхауса, приобретённого заказчиками для постоянного проживания, исходно значились местоположение (один из престижных районов Таллина), качественные и уже прошедшие проверку временем технологии строительства (фундамент — железобетонная плита; наружные стены — керамзитобетонные блоки), готовность объекта к обустройству (к моменту совершения покупки его строительство было завершено) и подходящий метраж (около 140 м² без учёта площади террасы, балкона и гаража).

Но не обошлось и без нареканий, которые звучали в отношении далеко не самого удачного распределения объёмов первого этажа. Так, примерно половина последнего отводилась под гаражное помещение и влажную зону, из-за чего оставшееся студийное пространство получалось вытянутым, с небольшой глубиной (при этом в нём надлежало возвести лестницу). Пропорции второго этажа казались вполне приемлемыми, однако требовалось грамотно распределить предусмотренные застройщиком помещения между членами семьи. Существовала также необходимость в разработке концепции интерьера и её последующей реализации.

Оформление первого этажа

Колористической доминантой первого этажа стал сиреневый, а дополнительные цветовые акценты внесли посредством яблочного оттенка. Линии прихожей, коридора и кухни чёткие, лаконичные; в зоне гостиной дизайнер сгладила «острые» углы за счёт мебели плавных, округлых форм (диван, стулья) и предметов декора (лампа, ковёр, настенные часы). Пожелание клиентов использовать крупноформатные фотографии было реализовано на кухонных фасадах — украсившие их принты с изображением сирени оптимально вписываются в общую цветовую композицию. Роли сверкающих элементов «исполнили» потолочный светильник и настольная лампа с блестящими каркасами, а также фурнитура, украшенная кристаллами Swarovski.

К гостиной примыкает открытая терраса с зоной для отдыха в тёплое время года. На неё можно попасть прямо из гостиной, пройдя сквозь раздвижную дверь

За профессиональной помощью владельцы недвижимости — супружеская пара с двумя дочерьми — обратились к дизайнеру Алле Ефименко. Свои мысли по поводу нового дома они сформулировали следующим образом. В качестве колористических доминант заказчики видели яркие цвета, кроме того, им импонировали укрупнённые фотоизображения и отражающие свет, возможно, даже имеющие «ювелирную» огранку конструктивные и декоративные элементы. Также в интерьере планировалось отразить пристрастие членов семьи к путешествиям. А вот на применении материалов и мебели каких-то определённых марок хозяева не настаивали, выдвигая на первый план качество и практичность продукции.

Дизайнер скорректировала планировку, обойдясь без принципиального вмешательства в предложенное застройщиком объёмно-пространственное решение. Согласно технической документации, наиболее проблемный, первый, уровень должен был представлять собой линейную последовательность функциональных зон общего назначения — прихожей, кухни, гостиной. Нарушать рекомендованный порядок, как и переносить стены, не стали, однако неудачные пропорции студии исправили. Так, шкаф, встроенный в предусмотренную в коридоре нишу, оборудовали раздвижными створками с зеркальными полотнами, которые украшены декоративными скосами по краям (фацетом), благодаря чему узкое (не более 1 м) вспомогательное пространство визуально расширилось.

Карнизы с подсветкой, предусмотренные в каждой спальне, обеспечивают рассеянное освещение в тёмное время суток

Аналогичный приём реализовали и в зоне гостиной, одну из стен которой полностью закрыли отражающими поверхностями с широким фацетом. Кроме того,помещение студии конструктивно доработали, чтобы повысить утилитарность зоны приготовления пищи. Один из проходов из прихожей в кухню перекрыли, выгадав тем самым место для размещения холодильника. При этом между вновь возведённым простенком и потолком оставили «фрамугу», чтобы в зону кухни проникало чуть больше дневного света.

Планировку второго этажа оставили без изменений. Родительскую спальню обустроили в комнате с гардеробной, которая была изначально запроектирована застройщиком. Помещение, расположенное поблизости, отдали младшей дочери, а то, что подальше, — старшей. Ещё одну комнату отвели под кабинет хозяина. Большую часть мебели выполнили на заказ местные производители, благодаря чему обстановку вписали в отведённое пространство, не потеряв ни сантиметра.

Технические данные

Общая площадь дома 136 м² (без учёта площади летних помещений и гаража)

КОНСТРУКЦИИ

ТИП ЗДАНИЯ: мелкоблочный
ФУНДАМЕНТ: железобетонная плита, горизонтальная гидроизоляция — гидроизоляционная мембрана, утепление — пенополистирол (толщина 200 мм)
НАРУЖНЫЕ СТЕНЫ: блоки из керамзитобетона, наружная отделка — декоративная штукатурка
ВНУТРЕННИЕ СТЕНЫ: блоки из керамзитобетона, ГКЛ на каркасе
КРЫША: плоская, настил из профилированной доски, пароизоляция плёночная, утепление — минеральная вата, гидроизоляция — гидроизоляционная мембрана, кровля — рубероид
ОКНА: деревоалюминиевые 
ДВЕРИ: стеклянная в алюминиевом профиле (входная), ламинированные (межкомнатные)

СИСТЕМЫ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ

ВОДОСНАБЖЕНИЕ: централизованное
КАНАЛИЗАЦИЯ: централизованная
ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ: муниципальная сеть
ОТОПЛЕНИЕ: газовый котёл, водяной тёплый пол
ВЕНТИЛЯЦИЯ: принудительная приточно-вытяжная
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ: биокамин

ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА

СТЕНЫ: краска, керамическая плитка (душевая), еловые панели (сауна)
ПОЛЫ: ламинат, керамическая плитка
ПОТОЛКИ: гипсокартон, краска, деревянные лаги, бесцветная лессирующая пропитка на водной основе
МЕБЕЛЬ: на заказ по чертежам архитектора

УКРУПНЁННЫЙ РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБУСТРОЙСТВА ДОМА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ 136 М², АНАЛОГИЧНОГО ПРЕДСТАВЛЕННОМУ*

* Расчёт выполнен без учёта накладных, транспортных и других расходов, а также прибыли фирмы. 

На нашем сайты мы предлагаем уже готовые решения проектов частных домов и у многих складывается стереотип, что внутреннюю планировку уже нельзя изменить самостоятельно. На самом деле это не совсем так. Все планировки разрабатываются исходя из совокупности многих факторов: строительные нормы, нагрузки на стены, пожелания заказчиков, особенности расположения участка, подводка коммуникаций. Очень сложно прийти к идеальному сочетанию всех составляющих, но необходимо к этому стремиться. В этой статье рассмотрим какие изменения вы можете внести самостоятельно на примере одного из проектов одноэтажного дома.

Допустим ситуацию, вам понравился проект дома внешне, по габаритам он отлично садится на вашем участке, но планировка не совсем подходит под запросы вашей семьи и хочется внести свои корректировки.

Если не менять назначение помещений с инженерными коммуникациями и оборудованием, не убирать или перемещать несущие стены (на планах обозначены широкими), а лишь передвинуть межкомнатные перегородки, то такие манипуляции допустимо производить даже на стадии возведения наружных стен.

Теперь давайте разберем это наглядно.
Для примера возьмем готовый проект одноэтажного дома D168.
Это готовый вариант планировки, под который уже разработаны все конструктивные решения для начала строительства.

Теперь предположим, что вы готовы отказаться от постирочной в пользу дополнительной жилой комнаты и вам будет достаточно общего санузла 7кв.м. Ниже можете увидеть как самостоятельно можно это сделать, немного сдвинув перегородки в стороны спален и добавив одно окно. У нас появляется кабинет. Но такое изменение необходимо закладывать на стадии фундаментных работ до прокладки коммуникаций, чтобы в кабинете из пола не торчал канализационный стояк.

Не всем нравится сочетание кухни и гостиной в одном помещении. Что мы делаем? Передвигаем перегородку кладовой и смещаем в сторону гостиной, добавляем окно. В итоге получается отдельная кухня 12,5кв.м и просторная гостиная-столовая.

Теперь рассмотрим еще один вариант изменений. Допустим, что индивидуальный санузел в спальне вас не устраивает, а нужны два совмещенных, но в общем доступе.
Убираем перегородки за изголовьем кровати и получаем спальню с большим гардеробом. Добавляем одно окно и перегородку, в итоге получаем два с/у и постирочную в одном месте.

Таким образом мы минимизируем разброс мокрых точек и уменьшаем расходы на коммуникации. Кухню и гостиную можно разделить так же как было описано выше.

Коротко постарались продемонстрировать, что покупая уже готовый проект, вы самостоятельно можете внести небольшие корректировки на свой вкус, не оплачивая дополнительные работы за переработку проекта, а всего лишь обговорив эти поправки со строительной бригадой. Все несущие стены остались без изменений.

Если эта статья была полезна, поставьте палец вверх и напишите какой из вариантов вам понравился больше. Выбрать проект своего будущего дома, а так же беседки вы можете на сайте www.arh-for.ru

Исправление ошибок БТИ

Начнем с того, что с 2020 года исправление ошибок БТИ является для согласователя одним из самых сложных этапов работ. так как начиная с 2020 года и БТИ и жилищная инспекция обращают на соответствие БТИ планировке квартиры пристальное внимание.

Приведем простой пример

У нас есть обычная квартира.
Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.

Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.

И первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.

И в 70 процентах случаев выявляются ошибки, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.

Почему так важно в самом начале исправить все ошибки БТИ

Это необходимо для корректного проектирования.

Допустим в плане БТИ обозначено что смещен дверной проем в несущей стене

Предположим что проектировщики не учитывают данный момент и рисуют проем в старом месте как на плане БТИ в проекте.

Получается ситуация, что на плане БТИ проем в одном месте и в проектной документации проем также в этом месте, но фактически его местоположение сдвинуто по масштабу на 50 см. Что при 4 метровой стене не так заметно.

Собственник загрузил проект на Мос.ру и жилищная инспекция выдает разрешение на данный вид работ.

Собственник выполняет все работы и переходит к этапу приемки.

Далее ситуация может развиваться двумя путям.

Отклонение в расположении проема может выявить как инспектор на приемке квартиры.

Однако это бывает не во всех случаях, инспектор проводит визуальный осмотр и может это отличие «на глазок» просто не увидеть.

И в случае если он его не увидит, то он выпишет отказ в приемке с комментарием что произведенный ремонт не соответствует выданному разрешению, так как фактически на квартире имеется проем смещенный в несущей стене.

Либо же он это не увидит и выдаст акт о завершенном переустройстве. И вот эта ситуация даже сложнее чем первая, так как документ будет уже подписан и назад «откатить» его будет нельзя.

А дальше собственник думая что «все хорошо», вызывает БТИ, а работники БТИ выходят уже с рулеткой и данное отличие они однозначно увидят и просто «молча» выдадут собственнику план БТИ с учтенной перепланировкой (все что соответствует согласованному будет в черных линиях), а что не соответствует будет показано красным (то есть покажут смещение данного проема в красных линиях.

Получается, что согласовав всю перепланировку, собственник получает документы в которых указано что в квартире присутствует перепланировка заключающаяся в смещении проема в несущей стене.

И далее доказать будет уже что то практически не возможно (это редчайший случай когда данную ситуацию можно решить и для этого должно совпасть множество факторов).

Наступает тупик — по факту проем не смещался, но фактически опираясь на все документы собственник «самовольно» сместил проем в несущей стене.

Как эту ситуацию необходимо было решать.

Еще до этапа проектирования, необходимо было обмерять квартиру, выявить проем не не своем месте и заявить в БТИ об ошибке. В каких то случаях они поправят его сразу, в каких то попросят «обоснование», это может быть письмо из управляющей компании, заверенный автором-проекта лист дома, информация из ГлавАрхива и т.д. и внесут изменения в план где корректно покажут проем.

И далее уже начинается разработка проектной документации в которой корректно указаны все мероприятия по перепланировке.

Какие могут быть основные ошибки БТИ

Особенно много ошибок бывает в старых домах: с деревянными или смешанными перекрытиями.

Исходя из всего вышесказанного, в нашей работе проверка документов БТИ на соответствие планировки квартиры является первым шагом в процессе согласования перепланировок.

Статья в процессе написания