Как найти арендатора для коммерческой недвижимости

Не стоит забывать главное правило аренды, коммерческие площади не должны простаивать, иначе это грозит убытками, которые, возможно, придется компенсировать из собственного кармана. Прежде всего, это коснется годового налога, который необходимо оплачивать, исходя из кадастровой цены недвижимости. Также нужно помнить о плате за коммунальные услуги, расходах на различные нужды, и в некоторых случаях, о налоге на земельный участок.

Чтобы не превращать доходное предприятие в финансовую обузу, сразу же после приобретения коммерческой недвижимости позаботьтесь о поиске арендаторов. Дело это, конечно сложное, кропотливое и затратное по времени и ресурсам. Решить вопрос с поиском можно двумя способами:

1. Обратиться в специализированные компании или к брокерам, занимающимся подобными делами. В свою очередь, специалист возьмет на себя все вопросы, связанные с поиском проверенного арендатора, оценкой объекта и его выгодной реализацией. За свои услуги брокер возьмет немалую комиссию, как правило, равную месячному платежу.
2. Самостоятельный поиск. Если вы привыкли контролировать все текущие процессы и хотите самостоятельно найти арендатора, поместите объявление с информацией об объекте на крупных сервисах. Здесь тоже необходимо платить, однако гораздо меньше, иногда попадаются сайты, где размещение информации бесплатное. Однако не стоит забывать, что за продвижение объявления нужно тоже раскошелиться. И нужно быть морально готовым к большому потоку ненужной информации, спаму и неблагонадежным кандидатам, которые могут откликнуться на ваше предложение.

Специалисты рекомендуют искать варианты арендаторов среди следующих категорий:

• Торговые сети. К данному типу относятся крупные организации, для которых интересна аренда на долгий срок. К таким относят: аптеки, банки, сети супермаркетов и общепита, рестораны и прочие. Эти компании, как правило, платежеспособны, имеют филиалы по всей стране. Сделка с ними гарантирует успешную финансовую стабильность. Однако есть и негативные нюансы в таком сотрудничестве. Крупные сетевые компании при заключении договора часто пытаются навязать свои условия и шаблоны, чтобы минимизировать ставку аренды. Для того чтобы не попасть в ловко расставленную ловушку, лучше всего обратиться в юридическую компанию. Специалист поможет грамотно оформить договор, не затрагивая ничьих интересов.
• Частные предприниматели. К этой категории можно отнести опытных предпринимателей, много лет ведущих успешный бизнес. Для расширения своего дела, они ищут новые офисы, торговые точки, либо складские помещения. Эти люди имеют довольно неплохой капитал, знакомы со своим делом, имеют разносторонние связи и являются наиболее оптимальными арендаторами. Дела можно вести с ними напрямую, в отличие от сетевых компаний, где много представителей. Это существенно упрощает решение различных ситуаций, в том числе и конфликтных.
• Координатор ярмарок и распродаж. Эти арендаторы являются временными. Такое сотрудничество имеет краткосрочный характер. Как правило, в течение дня или нескольких, в вашем помещении происходит распродажа товаров различного назначения. За день вы можете получить до десяти процентов месячной прибыли и бесплатную рекламу вашего помещения.
• Начинающие бизнесмены. В основном это стартаперы, делающие свои первые шаги. Зачастую не совсем удачные. Шансы встретить успешных стартаперов ничтожно малы. А также не совсем порядочные и просто подозрительные индивиды. Если вам предлагают вместо оформления договора, просто ударить по рукам и заключить соглашение в устной форме, ни в коем случае не соглашайтесь. Так как зачастую так действуют мошенники и просто скользкие личности. В лучшем случае вы останетесь без прибыли, в худшем лишитесь ценных вещей и оборудования.

Как правильно выбрать арендатора?

Для того чтобы не ошибиться в своем выборе, нужно грамотно подойти к этому вопросу. Прежде всего, необходимо определить основное назначение вашего объекта. Нужно правильно оценить данное помещение: локация, парковочные места и хороший подъезд, электрические мощности, наличие или отсутствие необходимого оборудования, удобство входной группы, присутствие второго выхода, коммуникации. Это сэкономит ваше время и время потенциального арендатора. Ведь даже в случае нахождения идеального кандидата с точки зрения порядочности и финансовой стабильности, можно потерпеть неудачу в дальнейшем сотрудничестве из-за несоответствия коммерческой недвижимости с планируемым делом последнего.

Всем добрый день! Меня зовут Александр Трубенков, о VC.RU узнал пару месяцев назад от Олега Тинькова, с тех пор регулярно просматриваю этот ресурс, в нем столько полезного материала, всем кто пишет большое спасибо!

И я решил тоже поделиться имеющимся у меня опытом, я предприниматель и сдаю в аренду свои складские площади, занимаюсь этим уже больше 25 лет, с тех пор я обзавелся разными складами в основном это площади 120, 400, 600, 1000 метров кв., всего складских площадей у меня 10 000 метров кв.

Покупал и продавал, ремонтировал и строил, хлебнул сполна с арендаторами, об этом и хочу делиться здесь.

Сегодня я расскажу о своем опыте на тему: «Как БЫСТРО найти ХОРОШЕГО арендатора на склад»

Раньше я особо не задумывался, каким должен быть «идеальный арендатор» для моих складов, всегда было желание быстрее и по дороже сдать склад и избавиться от проблемы простоя помещения. Хватал первого желающего и заключал договор, и зря!

Большая часть таких быстрых сделок заканчивалась убытками: просрочки платежей, непогашенной задолженности, порчи имущества и пр., порчей отношений.

8 лет назад мы разработали критерии отбора арендаторов и следуем им и теперь у нас таких проблем больше нет, у нас отличные отношения с арендаторами, нет просрочек и долгов, все помещения сданы и платят выше рынка!

Теперь все по порядку! Как театр начинается с вешалки, так и хорошего арендатора нужно ИСКАТЬ правильно!

Шаг 1. Понять, что у вас за склад, какие особенности он имеет, для кого он может идеально подойти. На любой склад найдется арендатор! Вам нужен только тот, кто оценит Ваш склад, кому он идеально подойдет.

Шаг 2. Сделать «Продающее объявление» именно на вашу ЦА! (как есть продающие тексты, так и есть продающие объявления, советую прочитать интереснейшую книгу отца американского копирайтинга Д.Шугермана «Искусство написания коммерческих текстов»).

– Сделать красивое фото склада, по фото потенциальный арендатор дорисует в воображении свою мечту. Плохое, неинтересное фото отпугнет ваших клиентов, и они не позвонят

– Четко прописать все плюсы расположения, особенности исходя из образа предполагаемого клиента. Используйте «буи внимания», например цепляйтесь за известные точки, например: «склад напротив Леруа Мерлен», или расположен на транспортной развязке рядом с…., чтоб было понятно где находится ваш склад, это упрощает принятие решения ПОЗВОНИТЬ!

Шаг 3. Разместить объявление на АВИТО, это самый эффективный вариант на сегодня.

– создайте личный аккаунт на Авито и указывайте свой телефон, а не жены, секретаря, сотрудника. Вы более заинтересованы, больше всех владеете информацией о вашем складе. Иначе сольют реального клиента, а это могу быть приличные деньги если посчитать сумму за год!

– обязательно платно продвигайте свое объявление 1 раз в неделю (понедельник в 9.00), деньги не большие порядка 2-3 тыс в неделю, но эффект не заставит себя ждать!

– следите как сохраняют ваше объявление в избранное, как звонят, кто звонит и корректируйте, постоянно меняя текст, экспериментируйте, пока не добьетесь нужного результата- Вам звонят те, кто нужен и подходят!

– сделайте цену в объявлении ниже рынка! Даже если у вас наилучшее помещение в городе! Будет больше откликов на ваше объявление, всем ведь хочется подешевле.

Шаг 4. Вежливо приглашайте на просмотр помещения, ваша задача чтоб пришел каждый позвонивший! По телефону может вам не понравится клиент, а в реальности это то, что вы ищете!

– постарайтесь сами показывать помещение, вы ближе познакомитесь и поймете, что ищут и можете ли вы быть полезны друг другу.

Шаг 5. Смело отсеивайте не подходящих! Сразу на очной встрече проговорите все важные вопросы, условия порядка на территории, даты по платежам и прочие важные для вас пункты.

Наши критерии по выбору арендатора они достаточно жесткие, но они позволяют отсеять тех, кто принесет нам убытки в будущем:

– только по предоплате сдаем склад, арендатор должен (и мы это проговариваем) оплачивать до 5 числа текущего месяца аренду вперед, если этого не происходит мы блокируем доступ к складу (у нас это прописано в договоре)

– если клиент не платит, мы его срочно выселяем, никаких поблажек (мы это проговариваем на встрече и это есть в договоре)

Мы присваиваем рейтинг арендатору А, В, или С. В течение 2 первых месяцев аренды мы присматриваемся к нашему клиенту.

– Клиенты с рейтингом А никогда не нарушают договора, не портят имущество, не сорят на территории и не хамят нашим сотрудникам (нервы сотрудников, это тоже убытки)

– Клиенты В, это промежуточный рейтинг клиента А или С, своего рода это карантин, для нас всех. Мы начинаем взаимодействовать и становится понятным нужен нам такой арендатор или нет.

– Рейтинг С. Как только мы присваиваем рейтинг С, тут же начинается процедура расторжения договора, выставляем помещение на АВИТО ищем нового арендатора.

– не сдаем в аренду предпринимателям “новичкам” которые только начинают бизнес (риски 98% что у них не взлетит)

– наводим справки если это возможно, со старых мест где они арендовали помещение ( можно много узнать интересного о будущих арендаторах, и лучше до чем после заключения договора

Смысл такого жесткого отбора в том, чтоб все ваши арендаторы имели рейтинг А, и тогда вы с удовольствием будете предоставлять им самый высокий сервис, ведь они платят вовремя, не портят имущество, не доставляют хлопот, и как правило такие предприятия готовы платить за удобство, которое вы им создадите дополнительно! Работаем для лучших и с Удовольствием!

Итог. Грамотное предложение + максимальный показ + жесткий отбор + максимальный дружелюбный сервис = процветание вашего бизнеса.

P.S. Если у читателей возникнут вопросы, с удовольствием отвечу на любые темы, связанные со стройкой, эксплуатацией, арендными отношениями, все о складах (100-1000 метров кв.), в инстаграмм @trubenkov_alexandr у меня тоже много информации по этой теме.

Пустующее помещение – главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора. А точнее, от способности владельца недвижимости выбрать себе подходящего арендатора. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти “точек”. Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. – “Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!”

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: – предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; – сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; – сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; – даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; – по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что “сетевик” готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. – “Давай встрэтимса, пагаварим… Зачем дагавор?… Чё ты всё пищешь?…” и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают “раскрутить” помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам “с душком” относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда ( Pfunds Molkerei ), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Недвижимость — это понятный и осязаемый актив. Для долгосрочных инвестиций часто выбирают именно коммерческие объекты, и вот почему: доходность от аренды у них в 1,5-2 раза выше, чем у жилья.

Представим, что вам улыбнулась удача, быстро нашли подходящее место. Следующий шаг — поиск тех, кто займет купленную площадь и разместит там свой бизнес.

Проблема поиска надежного арендатора

Сдача коммерческих помещений в аренду — популярный способ заработка для частных инвесторов. Такую недвижимость сдают продуктовому ритейлу, аптекам, ресторанам и кофейням, салонам красоты, цветочным магазинам, офисам, пунктам самовывоза онлайн-магазинов.

С арендаторами коммерческой недвижимости обычно выстраивается долгосрочное сотрудничество – они занимают помещение на протяжении многих лет. Но хороших съемщиков найти непросто, это трудоемкое занятие. А если площадь будет простаивать, то принесет хозяину финансовые убытки.

Виды арендаторов

Эксперты Рентон Ярд выделяют два основных вида арендаторов:

• крупные сетевые компании.
• предприниматели с одной или несколькими точками.

Сетевики, как правило, гарантируют собственнику финансовую стабильность – снимают надолго, исправно платят аренду и уведомляют о намерении освободить помещение за несколько месяцев. Но привлечь их сложнее: для них важно не только помещение, но и расположение, наличие конкуренции, трафик и даже фасад здания, чтобы разместить наружную рекламу. Плюс, сетевые компании заинтересованы получить скидку и снять помещение по минимальной ставке, часто выдвигают требования, неудобные для арендодателя.

Малый бизнес – это индивидуальные предприниматели. Они составляют большую часть арендаторов помещений первых этажей в жилых комплексах.

Где и как искать арендаторов?

Самостоятельный поиск. Сейчас для этого есть разные площадки и сайты — например, ЦИАН, Авито, Домклик. Но в таком случае придется потратить немало времени, чтобы тщательно изучить будущего съемщика и его бизнес — насколько прибыльный, нет ли долгов или процесса банкротства. Возможно, он только начинает свое дело. Тогда есть риск, что раскрутиться не получится, и через 2-3 месяца арендатор съедет.

На что обратить внимание и какую информацию собрать:

• Как давно на рынке, есть ли наработанная клиентская база.
• Сведения об учредителе и уставном капитале.
• Получает стабильный доход, может подтвердить это документально. Бухгалтерская отчетность позволит оценить финансовую устойчивость компании.
• Арендатор открыт для общения, в процессе переговоров не пытается что-то утаить.

Можно попробовать разослать свое коммерческое предложение крупным сетевым магазинам. Существенный минус — поиск своими силами может затянуться на долгое время, а каждый месяц простоя для коммерческого объекта – это финансовые потери, ведь уплату налогов никто не отменял.

Обращение в агентство. Решение, если не хочется рисковать и получить «кота в мешке», а также самостоятельно вникать в детали. Агентству можно делегировать всю работу по реализации помещения. Специалисты проанализируют объект и займутся поиском подходящего арендатора, проверят его на благонадежность, будут отвечать на звонки и вести переговоры, возьмут на себя показы помещения. А на финальной стадии подготовят необходимые документы. Так вы сэкономите самое ценное — время.