Как найти арендатора по коммерческо

Коммерческая недвижимость сегодня очень популярна в качестве долгосрочных инвестиций. Доход от коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, в 1,5-2 раза превышает доход от сдачи жилья. Чтобы доход был постоянным и помещение быстро окупилось, необходимо быстро найти арендаторов.

Почему коммерческая недвижимость не должна простаивать

В отличие от жилой – коммерческая недвижимость требует дополнительных затрат. Помимо того, что вам придется оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, вам предстоят такие расходы:

· Уплата ежегодного налога на недвижимость. В случае с коммерческой, он может доходить до ставки 2% от кадастровой стоимости.

· Налог на землю.

· Налог в качестве ИП или физического лица.

То есть простой помещения может обойтись очень дорого, не говоря уже о том, что срок окупаемости при простое может значительно вырасти.

Где искать арендаторов?

Сегодня существует множество способов поиска арендатора – это различные специализированные площадки и доски объявлений. То есть при желании можно заняться поиском арендатора самостоятельно. Однако такой подход не всегда является самым правильным и вот почему:

1. Для того чтобы разместить объявление, необходимо сначала определиться с его целевым назначением и ограничениями, наложенными на него. Это нужно для того, чтобы сразу отделить «зерна от плевел» и определить целевую аудиторию. Так, если вы не укажете, для каких целей подходит ваше помещение, то более 80% звонков будут пустыми и только отнимут ваше время. И это в лучшем случае. В худшем – время и деньги потратит и заинтересованный арендатор, если не будет в курсе ограничений и приступит к деятельности.

2. Хотите ли вы получать доход от помещения регулярно в течение нескольких лет? Тогда вам придется потратить время на изучения бизнеса будущего клиента. Ведь если он стоит на грани банкротства или у него долги перед контрагентами, бюджетом или банками, вы своих денег можете не дождаться. Кроме того, если арендатор делает первые шаги в бизнесе (стартап), ему может просто не удастся «раскрутиться». Все эти факты приводят к финансовым и имиджевым потерям. Так, если будущий клиент узнает, что у вас арендатор не продержался и полугода, он усомнится в целесообразности аренды.

Конечно, можно попытать счастье и разослать коммерческие предложения крупным игрокам коммерческого рынка, например сетевикам. Однако рассылать такие письма придется долго, так как не факт, что вашим помещением заинтересуются и письмо настигнет нужного сотрудника.

Как гарантированно получить выгодное предложение об аренде

Как мы видим, самостоятельный поиск арендатора может затянуться на многие месяцы. А это дополнительные расходы на обслуживание помещения и потеря арендной платы. Если сложить эти расходы, то получиться, что проценты, которые берут специализированные агентства, не так велики, по сравнению с потерями – настоящими и возможными. В то же время, специалисты по коммерческой недвижимости возьмут на себя все заботы и. расходы, связанные с поиском арендатора и заключением выгодного договора:

· Проанализируют объект недвижимость и определят, какому бизнесу его можно предложить, кто из потенциальных клиентов сможет стать вашим арендатором .

· Самостоятельно разместят объявления на популярных площадках и форумах и подготовят рекламную компанию.

· Будут отвечать на звонки потенциальных клиентов.

· Возьмут на себя показы и переговорные процессы с клиентами.

· Проверят потенциального арендатора на наличие долгов, банкротства и так далее.

· Помогут заключить договор аренды защищающий интересы собственника.

Пустующее помещение – главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора. А точнее, от способности владельца недвижимости выбрать себе подходящего арендатора. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти “точек”. Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. – “Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!”

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: – предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; – сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; – сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; – даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; – по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что “сетевик” готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. – “Давай встрэтимса, пагаварим… Зачем дагавор?… Чё ты всё пищешь?…” и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают “раскрутить” помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам “с душком” относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда ( Pfunds Molkerei ), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Не стоит забывать главное правило аренды, коммерческие площади не должны простаивать, иначе это грозит убытками, которые, возможно, придется компенсировать из собственного кармана. Прежде всего, это коснется годового налога, который необходимо оплачивать, исходя из кадастровой цены недвижимости. Также нужно помнить о плате за коммунальные услуги, расходах на различные нужды, и в некоторых случаях, о налоге на земельный участок.

Чтобы не превращать доходное предприятие в финансовую обузу, сразу же после приобретения коммерческой недвижимости позаботьтесь о поиске арендаторов. Дело это, конечно сложное, кропотливое и затратное по времени и ресурсам. Решить вопрос с поиском можно двумя способами:

1. Обратиться в специализированные компании или к брокерам, занимающимся подобными делами. В свою очередь, специалист возьмет на себя все вопросы, связанные с поиском проверенного арендатора, оценкой объекта и его выгодной реализацией. За свои услуги брокер возьмет немалую комиссию, как правило, равную месячному платежу.
2. Самостоятельный поиск. Если вы привыкли контролировать все текущие процессы и хотите самостоятельно найти арендатора, поместите объявление с информацией об объекте на крупных сервисах. Здесь тоже необходимо платить, однако гораздо меньше, иногда попадаются сайты, где размещение информации бесплатное. Однако не стоит забывать, что за продвижение объявления нужно тоже раскошелиться. И нужно быть морально готовым к большому потоку ненужной информации, спаму и неблагонадежным кандидатам, которые могут откликнуться на ваше предложение.

Специалисты рекомендуют искать варианты арендаторов среди следующих категорий:

• Торговые сети. К данному типу относятся крупные организации, для которых интересна аренда на долгий срок. К таким относят: аптеки, банки, сети супермаркетов и общепита, рестораны и прочие. Эти компании, как правило, платежеспособны, имеют филиалы по всей стране. Сделка с ними гарантирует успешную финансовую стабильность. Однако есть и негативные нюансы в таком сотрудничестве. Крупные сетевые компании при заключении договора часто пытаются навязать свои условия и шаблоны, чтобы минимизировать ставку аренды. Для того чтобы не попасть в ловко расставленную ловушку, лучше всего обратиться в юридическую компанию. Специалист поможет грамотно оформить договор, не затрагивая ничьих интересов.
• Частные предприниматели. К этой категории можно отнести опытных предпринимателей, много лет ведущих успешный бизнес. Для расширения своего дела, они ищут новые офисы, торговые точки, либо складские помещения. Эти люди имеют довольно неплохой капитал, знакомы со своим делом, имеют разносторонние связи и являются наиболее оптимальными арендаторами. Дела можно вести с ними напрямую, в отличие от сетевых компаний, где много представителей. Это существенно упрощает решение различных ситуаций, в том числе и конфликтных.
• Координатор ярмарок и распродаж. Эти арендаторы являются временными. Такое сотрудничество имеет краткосрочный характер. Как правило, в течение дня или нескольких, в вашем помещении происходит распродажа товаров различного назначения. За день вы можете получить до десяти процентов месячной прибыли и бесплатную рекламу вашего помещения.
• Начинающие бизнесмены. В основном это стартаперы, делающие свои первые шаги. Зачастую не совсем удачные. Шансы встретить успешных стартаперов ничтожно малы. А также не совсем порядочные и просто подозрительные индивиды. Если вам предлагают вместо оформления договора, просто ударить по рукам и заключить соглашение в устной форме, ни в коем случае не соглашайтесь. Так как зачастую так действуют мошенники и просто скользкие личности. В лучшем случае вы останетесь без прибыли, в худшем лишитесь ценных вещей и оборудования.

Как правильно выбрать арендатора?

Для того чтобы не ошибиться в своем выборе, нужно грамотно подойти к этому вопросу. Прежде всего, необходимо определить основное назначение вашего объекта. Нужно правильно оценить данное помещение: локация, парковочные места и хороший подъезд, электрические мощности, наличие или отсутствие необходимого оборудования, удобство входной группы, присутствие второго выхода, коммуникации. Это сэкономит ваше время и время потенциального арендатора. Ведь даже в случае нахождения идеального кандидата с точки зрения порядочности и финансовой стабильности, можно потерпеть неудачу в дальнейшем сотрудничестве из-за несоответствия коммерческой недвижимости с планируемым делом последнего.