-
Главная
-
Пресс–центр
-
Статьи
- Методы оценки стоимости аренды
20 августа 2022
Методы оценки стоимости аренды
В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.
Получите бесплатную консультацию эксперта по оценке арендной ставки
* Форма заказ звонка *
Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды
Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.
Независимая оценка призвана:
- найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
- сделать условиями выгодными для обоих.
Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:
- Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
- Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
- Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.
Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.
Сравнительный подход
Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.
Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.
Затратный подход
Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.
В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.
Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.
В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.
При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.
Доходный подход
Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.
Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков
Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.
Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.
Заказать оценку стоимости аренды в компании «РусБизнесОценка»
* Форма заказ звонка *
Вернуться назад
Определение размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества – позиции Минэкономразвития России и ФАС России
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 19491-ЕЕ/Д05и
ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
N АК/32618/14
ПИСЬМО
от 14 августа 2014 года
О ПОЗИЦИИ
МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ И ФАС РОССИИ ПО ВОПРОСУ
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ
НА НОВЫЙ СРОК ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО
И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА С ОТДЕЛЬНЫМИ
КАТЕГОРИЯМИ АРЕНДАТОРОВ
В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее – НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.
Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).
В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.
Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.
Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы.
Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.
Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” (далее – Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.
В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ “О некоммерческих организациях” (далее – Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).
Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.
В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Заместитель Министра
экономического развития
Российской Федерации
Е.И.ЕЛИН
Заместитель руководителя
ФАС России
А.Б.КАШЕВАРОВ
Нежилое помещение является объектом недвижимости отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Под нежилым помещением понимается как здание в целом, так и его отдельная часть, используемая для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан
1. Формула расчета платы за нежилые помещения
Арендная плата в месяц за нежилые помещения рассчитывается по следующей формуле:
Ап = Тб х S х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 х К7 х К8, где:
|
Тб |
базовая тарифная ставка 1 кв.м. в месяц |
|
S |
общая площадь, сдаваемая в аренду |
|
К1 |
коэффициент качества строительного материала |
|
К2 |
коэффициент, учитывающий износ здания |
|
К3 |
коэффициент типа строения и места размещения арендованного помещения |
|
К4 |
коэффициент зонирования |
|
К5 |
коэффициент минимальных удобств |
|
К6 |
коэффициент, отражающий категорию арендатора |
|
К7 |
коэффициент цели использования помещения |
|
К8 |
коэффициент, учитывающийся при заключении договора краткосрочной аренды |
2. Расчетные коэффициенты к базовой тарифной ставке
2.1 Коэффициент качества строительного материала (К1):
| Кирпич |
1,2 |
| Железобетон, прочие |
1,1 |
| Смешанное (кирпич-дерево) |
1,0 |
| Дерево |
0,9 |
2.2. Коэффициент, учитывающий износ здания (К2):
| от 0 до 20 процентов |
1,1 |
| от 21 до 40 процентов |
1,0 |
| от 41 до 60 процентов |
0,9 |
| свыше 60 процентов |
0,8 |
2.3. Коэффициент типа строения и места размещения арендованного помещения (К3):
| Здание |
целиком |
0,9 |
|---|---|---|
| |
часть здания более 50% |
1,0 |
| |
часть здания менее 50% |
1,2 |
| |
цокольный, технический этаж |
0,8 |
| Гараж |
|
0,7 |
| Склад |
|
0,6 |
2.4. Коэффициент зонирования (К4):
| поселок Тазовский (центр поселка) |
1,0 |
|---|---|
| поселок Тазовский (удаленные от центра) |
0,9 |
| село Газ-Сале |
0,7 |
| село Антипаюта |
0,6 |
| остальные населенные пункты |
0,5 |
2.5. Коэффициент минимальных удобств (К5):
| Центральное отопление, водопровод, канализация, горячая вода |
1,2 |
|---|---|
| Центральное отопление, водопровод, канализация |
1,1 |
| Центральное отопление, водопровод |
1,0 |
| Центральное отопление |
0,8 |
| Водопровод |
0,7 |
| Без удобств |
0,6 |
2.6. Коэффициент, отражающий категорию арендатора (К6):
| Биржевая, банковская, посредническая деятельность, нотариальные конторы, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, страховые компании |
1,3 |
|---|---|
| Предприятия розничной торговли, частные предприниматели |
1,2 |
| Предприятия бытового обслуживания, общественного питания, коллегии адвокатов, представительства иностранных государств и субъектов РФ |
1,1 |
| Специализированные предприятия торговли (молочные, хлебные, книжные, аптеки и т.д.), предприятия различных форм собственности и предприниматели, производящие товары народного потребления и оказывающие услуги населению |
1,0 |
| Общественные организации, хозрасчетные медицинские учреждения, организации медицинского страхования (лицензированные), фонды, предприятия редакционно-издательские, отделения связи |
0,9 |
| Хозрасчетные учебные центры |
0,8 |
| Государственные учреждения, бюджетные организации, организации культуры, спортивные учреждения |
0,7 |
| Физические лица |
1,2 |
2.7. Коэффициент цели использования помещения (К7):
| Игорный бизнес, казино, пункт обмена валюты, биржевая деятельность, инвестиционные фонды |
4,0 |
|---|---|
| Торговля средствами передвижения, запасными частями к автомобилям |
2,5 |
| Торговля промышленными товарами, обувью, парфюмерией, спорттоварами, бытовой химией и прочими хозяйственными товарами |
2,0 |
| Торговля фармацевтической продукцией (аптека, оптика) |
0,4 |
| Торговля вино-водочной продукцией, табачными изделиями (специализированные) |
2,5 |
| Торговля полиграфической продукцией |
1,1 |
| Торговля ювелирными изделиями |
2,8 |
| Торговля продовольственными товарами, смешанным ассортиментом |
2,0 |
| Торговля детскими товарами |
1,6 |
| Торговля оргтехникой, бытовой техникой, аппаратурой, мебелью |
2,2 |
| Предостваление бытовых услуг |
1,1 |
| Предоставление гостиничных услуг |
1,0 |
| Обслуживание и ремонт оргтехники |
1,1 |
| Предоставление услуг авиаагенства и ж/д касс |
1,5 |
| Почтовая деятельность |
0,5 |
| Редакционно-издательская деятельность |
1,1 |
| Религиозные организации |
1,0 |
| Коммерческие услуги:здравоохранение, спорт, культура |
2,0 |
| Учебная деятельность |
0,6 |
| Офисы |
2,0 |
| Услуги связи |
2,0 |
| Склады для хранения любых видов сырья, товаров, продовольствия |
1,4 |
| Юридическая, нотариальная, адвокатская деятельность |
2,1 |
| Банковская деятельность |
2,1 |
| Страховая деятельность |
2,0 |
| Ритуальные услуги |
0,8 |
| Игровые автоматы |
1,2 |
| Прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень |
1,6 |
| Для организации, осуществляющих деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства |
0,01 |
| Торговля меховыми изделиями |
2,7 |
| Ночный клуб, дискотека |
2,3 |
| Ресторан, бар, кафе |
2,2 |
| Столовая, буфет для организации детского питания |
0,2 |
| Детское кафе |
1,0 |
2.8. Коэффициент, учитывающийся при заключении договора краткосрочной аренды следующие (К8):
| Проведение выставок-ярмарок по торговле ювелирными изделиями, драгоценными камнями, картинами, произведениями искусств за каждый час аренды |
6 |
| Проведение выставок-ярмарок по торговле меховыми изделиями и изделиями из кожи за каждый час аренды |
5 |
| Проведение выставок-ярмарок по торговле прочими видами продукции за каждый час аренды |
4 |
| Проведение культурно-развлекательных мероприятий за каждый час аренды |
10 |
| Проведение мероприятий общественными организациями и религиозными объединениями за каждый час аренды |
4 |
| Проведение мероприятий открытыми и закрытыми акционерными обществами и обществами с ограниченной ответственностью за каждый час аренды |
20 |
| Проведение мероприятий физическими лицами за каждый час аренды |
30 |
При расчете арендной платы в год за использование муниципальными унитарными предприятиями недвижимого имущества, применять сумму арендной платы в год, равной сумме налога на имущество в год.
При многофункциональном использовании арендуемых помещений арендная плата для каждого вида деятельности рассчитывается пропорционально занимаемой площади.
При размещении рекламы на объектах, относящихся к муниципальной собственности (жилые и нежилые здания и сооружения), за исключением зданий и сооружений, переданных управляющей компании, взымается арендная плата в размере 1 000,00 рублей в месяц, без учета НДС.
