Как найти арендную плату в экономике - Сайт, где вы сможете решить свои вопросы

Главная
Пресс–центр
Статьи
Методы оценки стоимости аренды

20 августа 2022

Методы оценки стоимости аренды

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Получите бесплатную консультацию эксперта по оценке арендной ставки

* Форма заказ звонка *

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Заказать оценку стоимости аренды в компании «РусБизнесОценка»

* Форма заказ звонка *

Вернуться назад

Источник

Определение размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества – позиции Минэкономразвития России и ФАС России

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

N 19491-ЕЕ/Д05и

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

N АК/32618/14

ПИСЬМО

от 14 августа 2014 года

О ПОЗИЦИИ

МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ И ФАС РОССИИ ПО ВОПРОСУ

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ

НА НОВЫЙ СРОК ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО

И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА С ОТДЕЛЬНЫМИ

КАТЕГОРИЯМИ АРЕНДАТОРОВ

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее – НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” (далее – Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ “О некоммерческих организациях” (далее – Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.

В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Заместитель Министра

экономического развития

Российской Федерации

Е.И.ЕЛИН

Заместитель руководителя

ФАС России

А.Б.КАШЕВАРОВ

Источник

Методы оценки стоимости аренды

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Независимая оценка призвана:

найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
сделать условиями выгодными для обоих.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Сравнительный подход

Затратный подход

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Доходный подход

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Оценка права аренды земельного участка

Официальный отчет об оценке – единственный документ, который подтверждает рыночную стоимость права аренды по состоянию на конкретную дату. Он признается при совершении любых гражданско-правовых сделок и необходим в ряде юридических ситуаций. Стоимость, определенная в отчете об оценке, рекомендуется к проведению сделок в течение 6 месяцев.

Описание

Право аренды как объект оценки

В соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ, в качестве объекта оценки могут выступать права собственности и иные имущественные права. Одним из таких прав является право на заключение договора аренды. Это значит, что само право заключить договор аренды с собственником земельного участка имеет стоимость и что эта стоимость может быть определена. По сути, при этом оценивается право пользования и владения земельным участком. Право распоряжения остается за собственником. В качестве как арендодателя, так и арендатора, могут выступать юридические и физические лица, государство, муниципалитеты. В хозяйственной деятельности юридических и физических лиц, государство и муниципалитеты преимущественно выступают в роли арендодателя, и очень редко в роли арендатора.

Наиболее актуальные случаи оценки права аренды земельного участка:

Стоимость работ по оценке права аренды земельного участка зависит от трудоемкости выполнения конкретного заказа.

Методология оценки

Строительным компаниям при строительстве многоквартирного жилого дома, приходится выбирать между покупкой земельного участка в собственность и приобретением права аренды на аналогичный земельный участок. Во втором случае, как правило, расходы существенно ниже. Такая разница в цене может быть основой для определения стоимости тех видов прав, которыми арендодатель не может пользоваться. Этот вариант лежит в основе метода сравнения.

Методологически к определению стоимости права аренды на земельный участок, специалисты-оценщики, часто обращаются к «доходному подходу», представляя наилучшее использование объекта оценки, преимущественно – сдачу в субаренду.

Несколько иначе подходят к оценке права аренды застроенного земельного участка. Здесь применяют метод выделения, сущность которого – в определении возможной доли получаемого дохода, приходящегося на земельный участок от эксплуатации всего объекта. Может быть также применен метод остатка – фактически модифицированный «метод выделения» с той лишь разницей, что в первом случае для определения стоимости постройки (улучшения) на участке применяются элементы затратного подхода, а во втором случае – элементы метода капитализации доходного подхода.

Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

К основным ценообразующим факторам стоимости права аренды земельного участка (по отношению к аналогичному земельному участку, но с полным правом собственности) можно отнести:

Срок действия договора
Категория земель, к которой относится земельный участок
Разрешенное использование земельного участка
Особенности реализации прав сторонами, предусмотренные условиями договора
Особенности использования постройки (улучшения)
Потенциальный доход от сдачи в аренду

Необходимые документы для составления отчета об оценке:

Для составления отчета об оценке права аренды земельного участка понадобятся следующие документы:

Порядок и методики оценки стоимости права аренды на земельный участок

В ряде случаев необходимо установить, насколько выгодно пользоваться землёй на протяжении длительного срока, для чего проводится оценка права аренды земельного участка.

Процедура достаточно сложная, осуществляется специально обученными лицами, имеющими соответствующий уровень квалификации – оценщиками.

Для инициации ее проведения владелец земли или лицо, имеющее право аренды, обращаются в специализированные компании с пакетом документов. Результатом работы оценщика становится отчет внушительного объёма, где приводятся необходимые расчёты, обоснования и выводы.

Для чего нужна оценка?

Право аренды – это право пользования конкретным имуществом в течение промежутка времени, установленного договором, с уплатой арендных платежей.

Стоимость данного права можно оценить с помощью определённых методик. Данная информация может быть полезной для лица, владеющего правом аренды, и для непосредственно владельца имущества.

приобретение или реализация права аренды земли;
приобретение или реализация предприятия, которое владеет таким правом;
определение возможности инвестирования;
предоставление наделов в аренду;
использования участков в виде залога при получении кредита;
судебные разбирательства;
внесение данного в уставный капитал общества.

В целом, результаты оценки позволяют сориентироваться, насколько выгодно владение правом аренды на конкретный участок в долгосрочной перспективе.

Как происходит оценочная процедура?

Владелец права аренды или непосредственно собственник земельного объекта, приняв решение о необходимости осуществления оценки, собирает комплект документации. Далее выбирается подходящий оценщик, которому передаются подготовленные документы.

документ о регистрации прав на объект;
кадастровый паспорт;
соглашение с арендодателем;
документ о наличии ограничений, наложенных на землю (залог, долговые обязательства);
данные о коммуникациях и инженерных системах;
информация о заказчике.

Методики проведения оценки

физические характеристики земельного участка – где находится, какова площадь, есть ли коммуникации, постройки;
категория земель, их целевое назначение;
потенциальный доход от использования земельных наделов;
условия арендного договора – размеры платежей, длительность аренды, порядок расторжения.

Исходя из указанных факторов, все существующие методики оценки подразделяются на две большие группы: первая использует сравнительный подход, вторая – доходный.

Сравнительные методики являются более наглядными, так как позволяют сопоставить исследуемый объект с его аналогами. Однако при этом важно получить достоверную рыночную информацию, которая позволяет правильно провести сравнение.

Так как найти аналогичный участок земли со схожими параметрами и условия арендного договора достаточно сложно, то при сравнительном подходе проводятся различные корректировки, что является достаточно сложной задачей.

Если достоверных рыночных данных оценщик не может получить, то применяется доходный подход. Он основан на принципе ожиданий поступления будущих денежных потоков.

сравнение продаж;
выделения;
распределения.

капитализации продаж;
предполагаемого использования;
остатка.

Методика сравнения

В этом методе выявляются схожие по назначению объекты, исследуются данные о них, выявляются расхождения, после чего проводится сравнительный анализ по различным критериям.

Важно сравнивать с участками аналогичной категории. К примеру, для земли сельскохозяйственного назначения необходимо находить участки, предназначенные для выращивания с/х культур, пастбищ, сенокоса, животноводства.

Нельзя такой участок сравнить, к примеру, с землей, предназначенной для строительства, или с участком лесного фонда.

В ходе сравнения выявляются важные критерии для данной категории земель, находятся различия, оценивается цена продажи их права аренды.

Также сопоставляются положения соглашения об аренде – сроки, платежи, и прочие параметры. В итоге совокупного анализа устанавливается стоимость права аренды посредством корректировки цены на аналоги.

Метод удобен как для застроенных земель, так и для освобожденных от построек. Его разумно применять, если есть с чем сравнивать, то есть можно найти схожие по характеристикам участки. Если земля имеет специфичные особенности, то объект для сравнения найти достаточно сложно, в таких ситуациях выбираются иные методы.

Метод выделения

Данная методика удобна исключительно для застроенных участков земли, в отношении которых выявляется стоимость права аренды на саму землю без учета улучшений и построек. Расходы на улучшения (траты на строительные работы с учётом износа улучшений) при этом вычитаются из общего показателя.

По указанной методике ищется информация о цене права аренды на схожие участки, выявляются различия между текущим и найденным объектом, после чего корректируется стоимость в соответствии с выявленными расхождениями.

Методика выделения достаточно сложная, так как требует определения расходов на произведенные на участке улучшения, постройки.

Метод распределения

В отличие от метода выделения считать затраты на улучшения земельного участка не нужно, это упрощает процедуру. С помощью методики распределения проводится оценка права аренды на землю вместе со всеми строениями и улучшениями, произведенными на ней.

Методика эта косвенная и менее надёжная, не предоставляет точных данных, а позволяет лишь приблизительно оценить стоимость права аренды.

Метод основан на предположении, что в регионе известно универсальное соотношение стоимости земли с постройками и отдельно земли. С помощью метода сравнения определяется общая цена такого единого объекта, далее полученный результат умножается на долю в нем земельного участка.

То есть нужно найти аналогичный земельный объект, найти в нем соотношение стоимости земли с улучшениями к стоимости самого участка, перенести полученное соотношение на исследуемый участок с корректировкой по итогам проведённого сравнительного анализа характеристик.

Метод капитализации

Способ оценки применяется при соблюдении условия регулярного, стабильного и равномерного поступления дохода с права аренды.

Метод предполагаемого использования

Способ оценки используется в случаях, когда от пользования участком земли можно получить доход.

Метод остатка

Такой способ оценки чаще применим в ситуациях, когда на земельном объекте имеются строения, улучшения, приносящие доход.

Особенности оценки участка сельскохозяйственного назначения

Одной из категории земель являются участки с/х назначения. Расположены они обычно за пределами населенных пунктов и предназначены для выращивания различных культур, сенокоса, пастбищ.

Для участков земли сельскохозяйственного назначения также может проводиться оценка права их аренды.

Для данной категории важно учитывать площадь, плодородие, местонахождение, рельеф и влияющие экологические факторы.

Как правило, для оценочных мероприятий применяется сравнительный подход. При этом основная методика, которая применяется к таким наделам – это метод сравнения.

Если на участке имеются постройки, то возможно применение метода выделения для оценки права аренды земли без учета стоимости строений либо метода распределения для установления стоимости права аренды на объект в целом с учётом улучшений.

Если построек нет, то достаточно оценить право аренды посредством методики сравнения продаж. При этом проводится сравнительный анализ конкретного участка сельскохозяйственного назначения со схожими объектами аналогичной категории.

Как оценить право аренды участком лесного фонда?

Земли лесного фонда – это территории с лесом, а также участки для восстановления лесного массива. Как правило, они не предназначены для построек, и для их возведения необходимо собрать внушительный комплект документов и получить массу разрешений.

Для земель лесного фонда также разумно применять метод сравнения продаж. Сложность только в нахождении аналогичных земельных объектов, с которыми можно сравнить текущий лесной участок.

Если такие объекты будут найдены, то можно провести сравнительный анализ и оценить право аренды участка.

Пример отчёта оценщика

В зависимости от типа земель, их целевого назначения, условий аренды, наличия достоверной информации о рыночных ценах оценщик выбирает необходимую методику оценки права аренды.

Итогом оценочных мероприятий становится отчёт, в котором подробно описывается, для какого объекта проводились расчеты, какая методика применялась, каковы ее итоги и конечное значение стоимости права аренды.

В целом, отчёт занимает несколько десятков страниц и обычно содержит информацию:

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
Кредитование под залог;
Инвестирование средств;
При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен.

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Время, оставшееся до истечения срока договора аренды; ;
Возможность выкупа участка арендатором;
Периодичность и порядок внесения арендной платы;
Возможность пролонгации договора.

Метод выделения

Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков.

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

По сравнению с методом выделения он более прост, так как не требует подсчета стоимости застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
Вычислении коэффициента капитализации;
Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Определение стоимости эксплуатации улучшений;
Подсчет ЧОД за период времени;
Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

ЧОД рассчитывается так же, как и при использовании метода капитализации.

Метод предполагаемого использования

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Присвоение почтового адреса жилому дому происходит по определенному алгоритму.

В случае непогашения долгов за коммунальные услуги некоторые «удобства» могут быть отключены. Как узнать задолженность, вы можете прочитать здесь.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности составления отчета

ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Сроки аренды;
Правомочия арендатора;
Размер арендной платы;
Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Оценка права аренды земельного участка

Правовое регулирование аренды осуществляется ЗК РФ (особенности сдачи в аренду) и гражданским законодательством (общие положения). Аренду можно рассматривать как вид права на земельный участок и как договор, который является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Его сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица, в том числе и иностранные, лица без гражданства, а также государственные органы власти Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Сдача имущества в аренду принадлежит его собственнику, и арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст.

607 ГК РФ) требует четкого определения предмета договора аренды (например, земельный участок должен быть подробно описан и в установленном порядке определены его границы).

Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать следующим образом: предоставление арендодателем, вынесенные на местности в обозначенных размерах и границах территории определённые категории земель, имеющие кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной и иной документации.

Оценка прав аренды земли производится при:

‒ купле-продаже права аренды земли;

‒ внесении права аренды земли в качестве вклада в уставный капитал предприятия;

‒ получении кредита под залог права аренды земли;

‒ покупке или продаже предприятия, владеющего правом аренды земли;

‒ слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;

‒ оценке общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды земли, для управления стоимостью бизнеса;

‒ принятии управленческих и инвестиционных решений;

‒ разработке инвестиционных проектов;

‒ инвестиционной мотивации партнеров и привлечении дополнительных инвестиций в бизнес; судебном разбирательстве в отношении права аренды земли; определении начальной цены права аренды земли на торгах; решении имущественных споров в судебном порядке;

‒ других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Методическими основами оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков являются:[59]

1. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

2. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

3. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

4. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

5. Расчётная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В отчёт об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

‒ сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

‒ сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

‒ основание возникновения права аренды у арендатора;

‒ определение правомочий арендатора;

‒ срок, на который заключён договор аренды земельного участка;

‒ величину арендной платы, предусмотренную договором аренды;

‒ характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (то есть застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (то есть незастроенных земельных участков)[60].

1. Метод сравнения продажприменяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, с учётом приведённых ниже особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:

‒ период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

‒ величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

‒ порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

‒ необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

‒ наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

‒ наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

2. Метод выделения применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

3. Метод распределенияприменяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

4. Метод капитализации доходаприменяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

‒ расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

‒ определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

‒ расчёт рыночной стоимости права аренды земельного участка путём капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчёт производится путём деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определённый оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.

При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

‒ отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;

‒ определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (то есть элементов сравнения);

‒ определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

‒ определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

‒ корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;

‒ расчёт рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:

‒ безрисковую ставку отдачи на капитал;

‒ величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды;

‒ наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды – учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определённый период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5. Метод остаткаприменяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, с учётом следующих особенностей:

‒ в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

‒ разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

‒ при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определённый срок.

6. Метод предполагаемого использованияприменяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 г. № 568-р, с учётом следующих особенностей:

‒ в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

‒ при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

‒ при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Оценка прав пользования земельным участком зависит от следующих факторов: местоположение земельного участка, обеспеченность инженерными системами и коммуникациями, целевое назначение и разрешенное использование земли, транспортная доступность и удобство подъездных путей, а также наличие инфраструктуры.

studopedia.org Студопедия.Орг 2014-2022 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.006 с) .

Независимая оценка права аренды земельного участка и нежилого помещения в Москве

В статье рассказано об аренде земельного участка и оценке стоимости права на него. Узнайте, на каких основаниях, зачем и с помощью каких методик вычисляют рыночные значения. Правила составления отчета, формула и пример вычисления.

Когда проводится оценка?

Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
Кредитование под залог;
Инвестирование средств;
При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.

Значение коэффициента корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (К ср.а.) Таблица № 2

Срок аренды

Значение коэффициента Кср.а.

До 6 мес.включительно

От 6 мес. до 12 мес.включительно

От 12 до 18 мес.включительно

От 18 мес до 24-х мес.включительно

От 24-х мес до 30 мес.включительно

От 30 мес. до 36 мес.включительно

От 36 мес до 42-х мес.включительно

От 42-х мес до 4 8 мес.включительно

От 4 8 мес до 54-х мес.включительно

От 54-х мес. до 60 мес.

От 5 лет до 15 лет включительно

От 15 лет до 25 лет включительно

Значения коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (Коп) Таблица № 3

В 1-9 территориально-экономических оценочных зонах

В 10-69 территориально-экономических оценочных зонах

Значение коэффициента (Р)*

Значение коэффициента Коп.

Значение коэффициента (Р)*

Значение коэффициента Коп.

Условные обозначения, принятые в таблице 3:
Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (P), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв.м) к площади земельного участка (кв.м)
Р = (Пон + Поп х 0.5) / Суч,

где:
Пон – общая площадь наземной части здания или сооружения (кв.м);
Поп – общая площадь подземной части здания или сооружения (кв.м);
Суч – площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц) Таблица № 4

Целевое назначение объекта

Значение коэффициента (Кц) при месторасположении земельного участка

в 1-9 территориально-экономических оценочных зонах

в 10-69 территориально-экономических оценочных зонах

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 11 до 50 кв.м включительно

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 51 до 100 кв.м включительно

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 101 до 200 кв.м включительно

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью свыше 200 кв.м, капитальные объекты торговли

кафе, рестораны, бары, казино

Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания

Гаражи и автостоянки

Жилые дома, коттеджи за исключением индивидуальной жилой застройки

Производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории (за исключением компенсационного озеленения)

Иные объекты, не включенные в данный перечень

Примечание к таблице 4:
В случае, если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц определяется по следующей формуле:
n
Кц =(СУММА(Кц(i) х По(i))) / По,
i=1

где:
Кц(i) – коэффициент, соответствующий i – му функциональному назначению объектов;
По(i) – общая площадь объектов, соответствующая i – му функциональному назначению;
По – общая площадь объектов (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку) Таблица № 5

Месторасположение земельного участка

Значение коэффициента ( Ку )

Для объектов торговли , кафе , ресторанов , баров , казино

Для иных объектов

Примечание к таблице 5:
Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1.2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул.

Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Ак. Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп.

Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога.

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка (Ксам.) Таблица № 6

Площадь самовольно занятого земельного участка

Значение коэффициента ( Ксам .)

в 1-9 территориально – экономических оценочных зонах

в 10-69 территориально – экономических оценочных зонах

от 11 до 50 кв . м

от 51 до 100 кв . м

свыше 100 кв . м

Оценка прав аренды земли от 20 000 руб.

Рецензия на отчет оценщика

Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке права аренды участков земли различного целевого назначения. Если Вам необходимо провести оценку прав аренды земли, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем!

Суть понятия

Под оценкой права

аренды земельного участка

понимают соответствующий порядок действий, при котором устанавливают рыночную стоимость пользования таким объектом.

Последний показатель находят за месяц или за год.

правомочия лица-арендатора;
период действия арендного договора;
наличие или отсутствие обременения;
правомочия иных физлиц или юрлиц на объект недвижимости;
целевое назначение объекта.

При официальной оценке аренды земли используют положения раздела 3 Методических рекомендаций, которые указаны в распоряжении Министерства имущества РФ № 568-р от 6 марта 2002 г. (далее – Методические рекомендации).

Значимость оценки

Чтобы разобраться в процедуре оценки права аренды земельного участка необходимо ознакомиться с действующим законодательством, регламентирующим данную сферу. Подобное действие позволяет определить не только рыночную цену участка, но и все преимущества, которыми обладает арендатор. Особо важным оценка права аренды земельного участка с целью наиболее эффективного пользования землей. Благодаря ей арендатор сможет правильно спланировать будущую деятельность, выбрать оптимальные решения или же сферы.

Выполняется оценочная работа сроком, соответствующей договорной документации. Следовательно, по истечению данного срока, потребуется новая оценка.

Цели проведения

при переуступке или сдаче участка в субаренду;
после оформления кредита под залог;
после инвестирования денежных средств;
при приобретении или продаже той организации (предприятия), у которого есть законное право на оформление земельного участка в аренду.

Оценку проводят только в отношении того обязательственного права, которое многократно перепродают (

). При наличии обременения и иных ограничений по земле подобные расчеты не проводят.

Цели оценки

при сделках купли-продажи, где объектом сделки выступает строение или предприятие, находящегося на участке с наличием права аренды;
при запросе кредитов в банке, когда имущество выступает залогом возврата кредита;
для налоговых органов
планировании инвестиционных операций.

Общие принципы

Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Что влияет на стоимость?

Процедура включает в себя оценивание не материальных активов, а выгоду от длительного использования земли.

Основания для определения рыночной стоимости

кадастровой стоимости участка;
результатов торгов (аукциона);
ставок арендной платы, которые утверждены МЭР РФ.

После оформления земли в аренду без проведения аукциона оценку арендного права этого объекта проводят по установленной кадастровой стоимости.

Предоставление услуг по оценке прав аренды

Задача оценочной компании «Восток-Центр» состоит в том, чтобы провести объективный и профессиональный анализ прав аренды и предоставить независимую оценку. Наши специалисты обладают обширными практическими компетенциями в сфере оценки прав аренды земельных участков, промышленных и коммерческих помещений, автомобилей и другого имущества. Не реже одного раза в три года они проходят переподготовку и имеют все необходимые сертификаты, подтверждающие высокий профессиональный уровень.

Портфель выполненных работ компании «Восток-Центр» включает в себя сотни оцененных объектов. Работая с нами, вы можете быть уверены в том, что вам будут предоставлены высокопрофессиональные оценочные услуги по доступным ценам. Также мы гарантируем конфиденциальность информации, полученной нами в ходе выполнения оценки арендных прав.

По результатам независимой оценки прав аренды наши специалисты подготовят объективный, юридически значимый отчет, который соответствует как требованиям законодательства, так и федеральным стандартам, и признается всеми государственными органами.

Чтобы получить дополнительную информацию о сотрудничестве или заказать оценку прав аренды земельного участка и иного имущества, свяжитесь с нами по телефону: +7 (964) 570-96-01.

Сколько стоит?

В среднем, оценка земельного участка обходится в 5 000 – 7 000 рублей. Если необходимо оценить постройки, вносится дополнительная плата размером 1 000 – 2 000 рублей.

Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2]. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования.

В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ.

В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд).

Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4]. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности.

При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли).

Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения.

Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы.

Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

Сзус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
Сзуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
Сзд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОРбзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Нзу — налог на землю;
Азу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

где
* — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С*кад — кадастровая стоимость ЗУ;
Кн — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

Результаты расчета по зависимости (5) при Кн = 1,5% [5] и R = 15% приведены на
Рис. 1.

Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера.

Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
Действительно из зависимости (2) при Сзуа = 0 следует:

где
Азу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

где
С*вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С*рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
С*рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Yзу — ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок.

Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]

Источник

Что такое Арендные платежи?

Арендная плата эквивалентна ежемесячной арендной плате, которая формально диктуется договором между двумя сторонами, предоставляющим одному участнику законное право использовать владение недвижимостью, производственное оборудование, компьютеры, программное обеспечение или другие основные средства другого лица для целей указанное количество времени.

Продолжительность времени, в течение которого будут производиться арендные платежи, может варьироваться от ежемесячного графика, как это традиционно бывает в бизнес-моделях « программное обеспечение как услуга» ( SaaS ), или, наоборот, может увеличиваться на очень длительные сроки. времени, например, 100 лет или более, что часто имеет место в сценариях аренды земли.

Сумма арендного платежа определяется множеством различных факторов, таких как стоимость актива, местная остаточная стоимость в данном районе, ставки дисконтирования и кредитный рейтинг арендатора.

Ключевые моменты

Большинство людей связывают арендные платежи с ежемесячной арендной платой за квартиру; тем не менее, аренда может в равной степени применяться к любым другим активам, при условии, что отдельные лица придут к договорному соглашению.
Физические лица могут заключать договоры аренды земли, автомобилей, компьютерного оборудования, программного обеспечения или других основных средств.
Сроки заключения договоров аренды могут быть короткими. как в ежемесячных соглашениях, так и на длительный срок, как это часто бывает в сценариях аренды земли, когда контракты могут заключаться на столетие и более.

Общие сведения об арендных платежах

Арендные платежи могут вносить как физические лица, так и компании. Физические лица традиционно используют аренду для финансирования автомобилей, но они также могут использовать их для получения в пользование компьютерного оборудования, участков земли и других физических активов.

Арендные платежи компании используются при расчете коэффициента покрытия фиксированных платежей, который помогает инвесторам определить, способна ли компания покрыть свои фиксированные расходы, такие как аренда и проценты. Коэффициент покрытия фиксированных платежей — это, по сути, расширенная версия коэффициента покрытия процентов, умноженного на процент , или коэффициента покрытия процентов. Он легко адаптируется для практического использования и требует почти всех фиксированных затрат, поскольку эти фиксированные затраты очень похожи на арендные платежи.

Распространенные виды аренды

Наиболее распространены следующие виды договоров аренды:

Операционная аренда
Финансовая аренда (также называемая капитальной арендой)
Договоры о продаже с обратной арендой
Комбинированная аренда (та, которая связана с двумя или более из вышеупомянутых моделей)

Наиболее важной характеристикой операционной аренды является то, что она допускает как финансирование, так и техническое обслуживание, при котором арендные платежи включают в себя элемент финансовых затрат, а также компоненты технического обслуживания. Операционная аренда требует, чтобы арендодатели регулярно обслуживали арендованное оборудование. Например, владельцы самолетов нередко сдают в аренду свои реактивные двигатели.

Во многих случаях владельцы не обладают техническими знаниями, необходимыми для самостоятельного обслуживания деталей, поскольку компоненты являются узкоспециализированными. В таких случаях собственникам следует включать плату за обслуживание непосредственно в арендные платежи.

Финансовая аренда отличается от операционной аренды тем, что она не включает плату за обслуживание в арендные платежи. Новые типы аренды, которые часто предлагают более индивидуальные уровни обслуживания и структуру арендных платежей, включают синтетическую аренду и аренду, привязанную к пробегу, часам или уровням использования. Например, General Electric часто арендует дорогостоящие компоненты локомотивов с арендной платой, привязанной к пробегу. Теоретически арендатор платит только за то, что ему нужно.

Краткая справка

Для потребителей, желающих арендовать автомобиль (вместо того, чтобы покупать его), остерегайтесь того факта, что некоторые дилеры устанавливают минимальный пробег, чтобы защитить стоимость автомобиля при перепродаже.

Источник

Главная » Права » Как правильно осуществляется расчет стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Правила расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Собственников законодатель обязывает уплачивать земельный налог, а арендаторам надлежит вносить арендную плату. В этой статье рассказано о том, в каких случаях расчет арендных платежей производится на основании кадастровой стоимости земли, и как самостоятельно определить размер платы за пользование наделом.

Основные принципы

Внимание. Законодатель установил, что, рассчитывая стоимость аренды при передаче в пользование земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, необходимо руководствоваться принятым 16 июля 2009 года Постановлением Правительства РФ № 582.

Этот нормативный документ определил основные принципы, которые подлежат обязательному применению при определении размера платы за аренду земли, являющейся собственностью государства или муниципалитетов, а также установил, в каком порядке, на каких условиях и в какие сроки должны вноситься платежи, взимаемые за пользование земельными участками, на праве собственности принадлежащими Российской Федерации (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Арендная плата не на все территории, принадлежащие на праве собственности государству, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Для такого расчета должны быть соблюдены определенные условия.

Стоимость земельного надела, определенная в процессе государственной кадастровой оценки, берется за основу исчисления арендных платежей в следующих случаях:

право собственности на землю принадлежит государству;
надел расположен на территории Российской Федерации;
заключение договора аренды осуществляется не на основании проведенных торгов;
земля предоставляется для использования в определенных целях, перечисленных в пункте 3 Постановления Правительства РФ № 582.

Инструкция по вычислению арендных платежей и формулы

Расчет платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, достаточно прост. Для его выполнения необходимо:

располагать сведениями о стоимости земельного участка, определенной Росреестром в процессе проведения государственной кадастровой оценки;
знать корректирующий коэффициент.

Важно. Для уточнения кадастровой стоимости необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Для этого можно воспользоваться:

сетью «Интернет», выяснив интересующие сведения через федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости; , для определения цены земли необходимо заполнить соответствующее поле, указав в нем адрес объекта, либо его кадастровый или условный номер; , для этого также потребуется ввести данные о кадастровом номере земельного надела; .

Что касается коэффициента, то он может варьироваться от 0,01 до 2 % от кадастровой стоимости участка земли и зависит от того, с какой целью территория берется в аренду.

Корректирующий коэффициент

Внимание. Важным параметром, подлежащим учету при расчете размера платы за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, является коэффициент, варьирующийся от 0,01 до 2% от стоимости участка, определенной органами Росреестра в процессе выполнения его кадастровой оценки.

Величина корректирующего коэффициента находится в прямой зависимости от целей, для которых арендуется участок земли (пункт 3 Постановления Правительства РФ № 582), и составляет:

0,01 % от определенной Росреестром стоимости надела при предоставлении его гражданам или организациям, которые освобождены от уплаты налогов или имеют предоставленные законодательством льготы по их уплате.Такой коэффициент распространяется также на земли, которые изъяты из оборота, загрязнены опасными отходами или радиоактивными элементами, при условии, что их можно сдавать в аренду, а кроме того, на участки, на которых предполагается размещение дипломатических и консульских представительств иностранных государств.
0,6 % от определенной по результатам кадастровой оценки стоимости земли, предоставляемой гражданам, намеревающимся использовать территорию для возведения индивидуального жилья. Аналогичный коэффициент применяется в случае, если целью аренды земельного участка является размещение на нем личного подсобного хозяйства, осуществление деятельности крестьянских и фермерских хозяйств.С учетом 0,6 % будут рассчитываться платежи за наделы, предназначенные для сельскохозяйственного производства.
1,5 % от кадастровой стоимости участков земли в случае заключения договоров аренды с определенными категориями граждан и организаций в случаях, установленных в части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ:
1. с лицами, имеющими право на получение земли бесплатно, при условии, что земля ограничена в обороте;
2. с лицами, которым предоставлено внеочередное или первоочередное право на приобретение участков, при условии осуществления развития арендуемой территории, а также строительства на ней коммерческого наемного или социального жилья, либо стандартного жилья (о том, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут).

Корректирующий коэффициент зависит от целей, для которых земельный участок берется в аренду.

За территории, принадлежащие на праве собственности государству или муниципальному образованию

Определение годовой величины арендного платежа за предоставленную в пользование земельную территорию, которая на праве собственности принадлежит государству или муниципальному образованию, выполняется при помощи несложной формулы:

Ап = Кс * Кк, в которой:

Ап – размер платы за арендуемый земельный участок;
Кс – стоимость земельной территории, определенная при проведении оценки государственным кадастровым органом;
Кк – корректирующий коэффициент, зависящий от целей аренды участка.

Информация о том, какова кадастровая цена земельного надела содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

За земли, находящиеся в частной собственности

В части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, частях 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым размер платежа за пользование землей является существенным условием договора аренды и в обязательном порядке должен быть в нем прописан.

Обязательность внесения платежей за пользование земельными участками, принадлежащими физическим или юридическим лицам на праве частной собственности, установлена также в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой в договоре аренды должны прописываться условия, сроки и порядок внесения соответствующей платы(часть 4). А о нюансах оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом читайте тут.

Для того, чтобы рассчитать, каким будет платеж за пользование земельными территориями, принадлежащим на праве частной собственности физическим или юридическим лицам, необходимо воспользоваться формулой:

Ап = Рс * Ср, где:

Ап – платежи за пользование землей;
Рс – рыночная цена земельного надела;
Ср – установленная Банком России ставка рефинансирования.

Для того, чтобы рассчитать стоимость аренды надела земли, находящегося в частной собственности, необходимо использовать ставку рефинансирования, установленную Банком России на начало года, в котором оформляются отношения по аренде территории.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, чтайте тут.

Особенности изменения платы за предоставленные объекты в связи с изменением расценок

Законодатель предоставляет федеральным органам исполнительной власти право предусматривать в договоре аренды возможность изменения размера платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, при соблюдении следующих условий:

при расчете арендных платежей должна использоваться стоимость участка, определенная в процессе его кадастровой оценки;
Росреестром должна быть установлена новая кадастровая стоимость арендуемого участка.

Размер платежей за использование участков в таком случае будет пересматриваться с 1 января следующего года.

Важно! Если размер платы за пользование землей изменяется в связи с изменением ее кадастровой цены, то индексация платежей за аренду земли в связи с инфляцией проводиться не будет.

Плюсы и минусы

Главное достоинство расчета платы за аренду земли на основании кадастровой стоимости участка заключается в простоте этого способа.

Для того, чтобы определить годовую сумму платежа, необходимо знать 2 параметра:

кадастровую оценку земли;
корректирующий коэффициент.

К недостаткам такого определения цены за пользование землей можно отнести разве что возможность значительного изменения кадастровой стоимости участка, пересматриваемой органами Росреестра раз в 3-5 лет.

Проведение кадастровой оценки представляет определенную сложность для территориальных подразделений органов кадастрового учета. Впрочем, благодаря поступаемым в бюджет платежам, расходы на проведение оценочных работ полностью покрываются.

Земельные участки могут не только приобретаться в собственность, но и использоваться для определенных целей на основании договоров аренды. При этом, в пользование могут передаваться как земли, находящиеся в частной собственности, так и принадлежащие государству или муниципальным образованиям.

Расчет арендной платы зависит от того, кто является собственником земли, и производится в соответствии с простыми формулами, в основе которых лежит кадастровая (для государственных территорий), либо рыночная (для частных наделов) стоимость участка.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости? Формулы расчета

Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.

Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.

Правовое регулирование

Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.

В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:

Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
Арендатор вправе передать участок в субаренду.

Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).

Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.

Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?

Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.

Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.

Как рассчитать?

Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).

В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:

0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.

Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:

Кадастровую стоимость территории.
Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).

Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:

При расчёте кадастровой стоимости оценщики не учитывают находящиеся на территории ЗУ постройки, которые могут как улучшить участок, так и ухудшить его.

Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:

вид разрешённого использования территории и категория земель;
экономическая целесообразность использования ЗУ;
предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.

Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.

Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.

В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.

Формулы вычисления: пошаговая инструкция

В зависимости от того, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в государственной и муниципальной собственности либо принадлежит частному лицу) применяются разные формулы расчета. Ниже рассмотрим оба варианта более детально.

Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?

Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:

Приведем пример: допустим, арендатор планирует организовать овощную ферму на ЗУ. Для начала ему следует узнать кадастровую стоимость надела. В нашем случае она составляет 2 миллиона рублей. Корректирующий коэффициент составит 0,6 %, так как арендатор собирается вести сельскохозяйственную деятельность. Умножаем: 2.000.000* 0,6% = 12.000 рублей. Эта сумма и будет арендной платой за ЗУ.

Если же арендатор планирует вести недрозатрагивающие работы на участке, ему придется использовать коэффициент в 2%, и стоимость ренты увеличится: снова умножаем 2.000.000 * 2% = 40.000 рублей. Таким образом, размер арендной платы коррелируется в зависимости от кадастровой стоимости и корректирующего коэффициента.

Если ЗУ находится в частной собственности

Как мы и говорили выше, для расчета арендной платы за участки, принадлежащие частным лицам и организациям, применяется другая формула, а именно:

Рыночная цена ЗУ определяется независимой экспертизой, которая должна быть проведена не ранее, чем за 6 месяцев до дня сдачи ЗУ в аренду, а ставка рефинансирования устанавливается Центробанком РФ в начале года, в ходе которого заключается договор аренды.

Попробуем рассчитать плату за аренду ЗУ, принадлежащего частному лицу. Допустим, предприниматель собирается арендовать определенную территорию у частника. Рыночная цена участка, согласно проведенной независимой экспертизе, составила 1 миллион рублей. Ставка рефинансирования ЦБ — 8%.

Считаем по формуле: 1.000.000 * 8% = 80.000 рублей. Именно такую сумму предприниматель должен будет оплачивать в качестве арендной платы.

Плюсы и минусы использования данного способа вычисления

Главным плюсом использования формул при расчете является их простота и доступность данных: достаточно знать, какой корректирующий коэффициент применяется в отношении данного участка, а также кадастровую и рыночную стоимость земли.

Основной минус заключается в том, что кадастровая стоимость регулярно меняется, а чтобы узнать рыночную цену территории придется обращаться к платной независимой экспертизе. Кроме того, зачастую владельцам земли приходится оспаривать кадастровую стоимость своих участков с местными органами власти.

Арендаторы, в свою очередь, могут столкнуться с завышенной кадастровой ценой: в этом случае следует обговорить с владельцем территории порядок перерасчета. Если же соглашения достигнуть не удалось, арендаторам придется оспаривать переплату в судебном порядке.

Таким образом, планируя арендовать ЗУ, следует знать корректирующий коэффициент, которым будет пользоваться собственник территории, а также кадастровую стоимость территории (где можно узнать кадастровую стоимость и как это сделать по кадастровому номеру?). При заключении соглашения арендодателю следует заранее уточнить, пользуется ли арендатор налоговыми льготами, так как это скажется на размере платы за земельный надел.

Расчет цены за аренду участка производится в зависимости от того, кто является владельцем территории: частное лицо, организация либо муниципальные власти и государство.

Учитывается также и целевое назначение участка, так как территории, предназначенные для промышленного строительства оцениваются государством и муниципалитетом дороже, чем земли с/х назначения. Учитываются и другие факторы:

представляет ли данная территория историческую ценность;
есть ли на ней ценные архитектурные сооружения и т.д.

Кроме того, есть территории, которые не подлежат передаче в аренду, поэтому перед тем, как заключить договор, следует получить как можно больше информации об участке.

Налог на аренду земли

Понятие «налог на аренду земли» не совсем правильное. Такого термина нет ни в одном нормативно-правовом акте. Налоговым законодательством предусмотрены налог на доход, получаемый от сдачи участка во временное пользование, НДС и земельный сбор.

Содержание статьи

Налоговые обязательства в случае аренды земли
Порядок уплаты сбора
1. Кто уплачивает сбор
2. Расчет суммы платежа
3. Порядок уплаты
4. Возмещение
1. Для физических лиц
2. Для юридических лиц
1. Участок находится в государственной или муниципальной собственности
2. Арендатор – организация или физлицо
Налоговые обязательства в случае аренды земли

Налог на аренду земельного участка может быть нескольких типов:
- НДС;
- НДФЛ;
- налог на прибыль организации;
- земельный налог.
Первый регламентирован главой 21 НК РФ. Его плательщиками являются организации и индивидуальные предприниматели.

НДФЛ уплачивают физические лица с суммы, полученной от сдачи во временное пользование участка, которая признается доходом гражданина.

В соответствии с НК РФ, по общим правилам, организации обязаны уплачивать налог на прибыль. В связи с тем, что денежные средства, получаемые компанией от сдачи земли в аренду, признаются операционной выручкой, на нее начисляют рассматриваемый сбор.

Земельный налог уплачивают в бюджет муниципального образования, так как он является местным сбором. Его плательщиками признают собственников надела, а также тех, кто владеет землей на праве постоянного пользования или пожизненного владения.

Зачастую, определить, кто именно обязан уплачивать налог на аренду земли затруднительно. Чтобы разобраться во всех нюансах, рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу. Специалист подробно объяснит, кого в соответствии с действующим законодательством признают налогоплательщиком, как рассчитывают сумму платежа и каким образом исполняют финансовые обязательства, а также ответит на иные вопросы, интересующие клиента.

Порядок уплаты сбора

Налог на земельный пай рассчитывают и уплачивают в порядке, определенном главой 31 НК РФ.

Земельный налог является местным, поэтому правила его исчисления, уплаты, ставку определяют в соответствии с НПА муниципальных образований. Но, положения местных нормативно-правовых актов не могут противоречить нормам налогового законодательства.

В отношении некоторых категорий плательщиков на федеральном уровне предусмотрены льготы по уплате земельного налога. Исключать данное правило местными НПА нельзя.

Важно! Однако муниципалитет вправе расширить рассматриваемый перечень лиц, претендующих на получение льготы в отношении исполнения обязательств по оплате земельного налога.

Кто уплачивает сбор

Статьей 388 НК РФ регламентирован перечень лиц, которых признают плательщиками земельного сбора. Исполнять рассматриваемые обязательства должны:
- собственники участка;
- граждане и организации, получившие надел на праве постоянного пользования;
- лица, получившие землю на праве пожизненного наследуемого владения.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что арендатор участка не является плательщиком земельного сбора. То есть, налоговые обязательства в отношении имущества, переданного во временное пользование, должен исполнять собственник.

Однако договор аренды может предусматривать обязанность арендатора уплачивать земельный налог. В таком случае пользователь объектом, кроме арендной платы, перечисляет арендодателю сумму налоговых обязательств.

Обратите внимание! Несмотря на включение в соглашение такого пункта, на законодательном уровне арендатор все равно не признается налогоплательщиком.

Расчет суммы платежа

Налогообложение участка осуществляется с применением норм НК РФ. Для того, чтобы определить сумму, необходимо найти произведение между налоговой базой и ставкой.

В соответствии со статьей 390 НК РФ налоговой базой признается кадастровая стоимость земли. В свою очередь, порядок ее определения четко регламентирован ст. 381 НК РФ.

«Налоговую ставку, на основании ст.394 НК РФ устанавливают на основании местных нормативно-правовых актов. Но, она не может быть выше 1,5% и 0,3%, если участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности, ЛПХ, огородничества, садоводства, либо занят жилым фондом или объектами инфраструктуры».

Надо отметить, если местными НПА налоговая ставка для определения объема обязательств по уплате земельного сбора не определены, то при расчете суммы необходимо опираться на условия статьи 394 НК РФ.

Порядок уплаты

Основные правила, связанные с исполнением обязательств, в том числе, как заплатить налог на аренду, регламентированы действующим налоговым законодательством и местными НПА.

Согласно ст.393 НК РФ налоговым периодом признается календарный год, а отчетным – каждый квартал.

Организации обязаны отчитываться перед налоговой каждые 3 месяца и вносить авансовые платежи не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Полная сумма налог подлежит уплате юридическими лицами до 1 марта года, следующего за отчетным.

Граждане, оплачивают земельный сбор на основании уведомления, полученного от ИФНС. Исполнить обязательства они должны до 1 декабря года, следующего за отчетным.

При возникновении любых вопросов, связанных с исчислением налога на землю или его уплатой, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист предоставит подробную консультацию, ответит на все интересующие клиента вопросы, а в случае необходимости, поможет в проведении расчетов, составлении документации и др.

Возмещение

В соответствии с налоговым законодательством плательщиком земельного налога признается собственник участка, а не его арендатор. Но, договором аренды может быть предусмотрено условие о том, что пользователь имуществом обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств в отношении переданного в аренду земельного надела. В таком случае владелец объекта вправе требовать от арендатора возмещения суммы налога после его уплаты по правилам, определенным соглашением.

Пример из практики:

ООО «Регион-Торг» имеет в собственности земельный участок, кадастровой стоимостью 200 тыс. рублей. Объект передан в аренду. Согласно условиям арендного соглашения, арендатор уплачивает не только платежи за временное пользование имуществом, но и земельный сбор. Однако налогоплательщиком в отношении рассматриваемого имущества все равно признается арендодатель, на основании этого он исполнил налоговые обязательства за 2021 год в феврале 2022 г. По условиям договора аренды арендодатель имеет право на возмещение земельного налога в месяце, следующем за исполнением обязательств. В связи с этим в марте 2022 г. арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату и стоимость земельного налога.

Если договором аренды не определен тот факт, что арендатор обязан уплачивать земельный сбор или возмещать арендодателю затраты, связанные с исполнением обязательств в отношении оплаты рассматриваемого налога, то последний не может требовать компенсации указанных расходов.

Налог на доходы (прибыль) от сдачи участка в аренду

Арендные платежи, получаемые арендодателем от арендатора за временное пользование, признаются доходом первого. В связи с этим, владелец арендуемого имущества обязан уплачивать налог на доходы или прибыль.

Правила определения суммы обязательств и ее перечисления напрямую зависит от того, кто является налогоплательщиком.

Физические лица уплачивают НДФЛ, а юридические – налог на прибыль организации, за исключением случаев, когда компания применяет специальные налоговые режимы.

Для физических лиц

Сумма НДФЛ от сдачи земельного участка в аренду для физических лиц определяется, как произведение между объемом арендных платежей и налоговой ставкой, которая составляет 13%.

Налог уплачивают раз в год. До 30 апреля года, следующего за отчетным, гражданин подготавливает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подает ее в территориальное подразделение ФНС России. Дополнительно могут потребовать следующие документы:
- договор аренды;
- акт приема-передачи земельного участка;
- бумаги, идентифицирующие право собственности налогоплательщика на объект.
Для исполнения налоговых обязательств отводится чуть больше времени. Граждане обязаны уплатить всю сумму до 15 июля года, следующего за отчетным. Сделать это можно в кассе территориального подразделения налоговой службы, в банковском подразделении, через интернет-банкинг, либо на официальном сайте ФНС России.

Важно! За неисполнение обязательств по уплате налога за аренду земли гражданин несет ответственность.

Для юридических лиц

Налог на прибыль организации, чем и признается доход от сдачи земельного участка в аренду, определяется с учетом норм главы 25 НК РФ.

Денежные средства, получаемые юридическим лицом от арендатора в качестве оплаты за пользование земельным участком, учитываются в составе операционного дохода.

НДС на аренду земли

НДС с аренды земли уплачивается в порядке, определенном действующим законодательствам. Правила его определения и внесения регламентированы главой 21 НК РФ.

Участок находится в государственной или муниципальной собственности

НДС на аренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не исчисляется и не уплачивается.

Это связано с тем, что на основании ст.149 НК РФ платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами не взимаются.

Однако действующим налоговым законодательством установлено то, что в рассматриваемой ситуации арендатор выступает налоговым агентом. Именно поэтому, организации, при заполнении седьмого раздела декларации обязаны в первом разделе указывать сумму аренды. Но заполнять второй раздел нет необходимости, так как налог не подлежит перечислению в бюджет.

Обратите внимание! Если арендатор передает земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности в субаренду, то в таком случае НДС подлежит уплате в обычном порядке.

Арендатор – организация или физлицо

Если арендодателем выступает физическое лицо или организация, то НДС подлежит внесению в бюджет. В таком случае в договоре аренды прописывают сумму аренды земли с НДС и без налога, либо выделить его.

Также, соглашением допускается учреждение правила о том, что НДС уплачивается отдельно от арендных платежей.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от ООО «Лорган» о взыскании суммы возмещения земельного налога с ответчика Понаморева Р.Л.

Истец пояснил, что между ним и гражданином Понаморевым был заключен договор аренды коммерческого земельного участка. Соглашением определено, что арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств, касающихся переданного во временное пользование имущества.

В ходе судебного заседания выяснилось то, что арендатор, с момента заключения договора аренды ни разу не компенсировал рассматриваемые затраты арендодателя. С момента подписания соглашения прошло 7 лет.

Истец просил взыскать с ответчика сумму возмещения за все 7 лет. Однако суд пришел к другому мнению. Срок исковой давности в данной ситуации составляет 3 года. Предполагается, что арендодатель должен был узнать о нарушении своего права в первый же год после того, как арендодатель уклонился от исполнения обязательств.

Рассмотрев материалы дела, суд частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика сумму задолженности по возмещению оплаты земельного налога за последние 3 года.

Частые вопросы

Облагается ли аренда земли НДС? Арендное соглашение на платной основе заключено между двумя юридическими лицами.

В рассматриваемой ситуации, аренда земельного участка облагается НДС. Арендодатель выступает плательщиком налога, он исчисляет и уплачивает налог на добавленную стоимость в бюджет. Сумма НДС может входить в арендную плату или уплачиваться дополнительно к ней.

Можно ли переложить обязанность по уплате земельного налога на арендатора? Соглашение заключено между двумя физическими лицами.

Переложить обязанность по внесению земельного налога в бюджет на арендатора по закону нельзя. Стороны могут договориться о том, что пользователь имущества будет оплачивать и аренду и рассматриваемый сбор (возмещать затраты арендодателя на его уплату), но плательщиком все равно останется владелец имущества. Именно он отвечает за неисполнение налоговых обязательств.

Можно ли не платить НДФЛ с дохода, полученного от сдачи земельного участка в долгосрочную аренду, если арендная плата составляет 1000 рублей в год.

Уклонение от уплаты НДФЛ с любого дохода, в том числе, полученного от сдачи имущества в аренду, грозит негативными последствиями. На неоплаченную сумму могут начислить пени, 20% штрафа (при повторном нарушении процент санкций увеличивается). За непредоставление налоговой декларации физическое лицо могут привлечь к административной ответственности по КоАП.

Заключение эксперта

Арендная плата за землю и земельный налог – это два разных понятия. Первое означает платеж, который совершает арендатор за пользование наделом, а второй – это сбор, уплачиваемый в бюджет собственником имущества.

Арендодатель не имеет права переложить свои обязательства по уплате земельного налога на арендатора. Но договором можно предусмотреть возможность компенсации затрат на внесение сбора пользователем имущества.

Полученная арендодателем плата за аренду земли признается доходом. С него физические и юридические лица (собственники надела или субарендодатели) обязаны уплачивать налог.

Оцените статью:

[Всего голосов: 1 Средняя оценка: 5]

Источник