Как найти аренду коммерческой недвижимости

Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция

3 года в Whitewill,


5 лет в недвижимости

Ещё 14 статей

Если магазин предлагает качественный ассортимент, но при этом находится на пятом этаже пустого бизнес-центра — пиши-пропало. Никакое заведение не проживёт долго в плохой локации и уж тем более не реализует свою продукцию. В сегодняшней статье разбираемся, как найти то самое помещение в аренду для успешного дела, на что обращать внимание при выборе и на какие подводные камни лучше не наступать.

Какими бывают торговые помещения

Начнём с самых основ. Есть три типа торговой недвижимости:

• Стрит-ритейл. Это помещения на первом этаже со своим входом и витриной;
• Модуль в торговом центре;
• Павильон на рынке.

В этой статье мы будем говорить преимущественно про стрит-ритейл, но базовые принципы выбора помещения и переговоров с арендодателями применимы ко всем трём типам.

Пример стрит-ритейла на улицах Парижа

Где искать торговое помещение

Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:

Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.

Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.

Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.

На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.

Минусы площадей в торговых центрах

Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:

• Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
• Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
• Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.

Крупное помещение под супермаркет

Выбираем локацию: на что обращать внимание

Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:

Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.

Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.

Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.

Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.

Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.

Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.

А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.

Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.

Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.

Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.

Пример оформления обувного магазина

Осматриваем помещение

Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:

Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.

Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.

Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.

Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.

Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.

Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.

Какие есть риски

Главный риск — резкое изменение условий аренды. Особенно это касается повышения арендной ставки, которое может стать причиной больших неприятностей для любого предпринимателя. Чтобы избежать такого сценария, чётко проговорите с арендодателем условия и процедуру любого повышения цены, а потом закрепите это в договоре.

Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.

Проверяем арендодателя

Перед тем как принять решение о сотрудничестве, узнайте историю отношений арендодателя с предыдущими съёмщиками. Для этого зайдите в картотеку арбитражных дел и посмотрите, не судился ли он с арендаторами, которые были до вас. Если дел много, это повод насторожиться: возможно, работа с этим контрагентом окажется нестабильной и принесёт много проблем.

В этой же базе или в банке данных исполнительных дел проверьте долги владельца. Если их размер примерно сопоставим со стоимостью объекта, лучше воздержаться от заключения сделки. При объявлении банкротства текущего собственника помещение скорее всего выставят на торги — а это ставит под большой риск ведение бизнеса на этом месте.

Собираем документы

Посмотрим, какие документы нужно собрать арендатору, а какие — арендодателю.

Со стороны арендатора:

• Паспорт. Он подтверждает личность того, кто будет расписываться в документе; 
• Если вы открыли ООО, нужно предоставить сведения о компании из ЕГРЮЛ.

Со стороны арендодателя:

• Паспорт;
• Выписка из ЕГРН. В ней содержится основная информация про помещение: кто владелец и какие есть обременения; 
• Технический план помещения. Убедитесь, что чертежи совпадают с реальностью. Если нет, просите уступки со стороны собственника или вовсе откажитесь от сделки; 
• Договоры с организациями-подрядчиками. Это, например, службы вывоза мусора или охрана. Важно, чтобы эти договоры были действующими.

Для заключения самой сделки нужны ещё два документа:

• Договор аренды. Он придаёт сделке официальный статус и закрепляет обязанности сторон. При составлении договора советуем заручиться помощью юриста: он проверит документ на уязвимые места, которые могут поставить вас в невыгодное положение; 
• Акт приёма-передачи помещения. В нём подробно описывается состояние объекта на момент его передачи в аренду, а также даётся информация по всему установленному оборудованию.

Пример оформления винотеки

За что вы платите

Теперь поговорим о том, из чего складывается арендная ставка. В неё входят три компонента:

• Фиксированная часть. Это статичная сумма, закреплённая в договоре. На неё не влияют никакие внешние факторы — например, размер выручки за месяц. Объём фиксированной части в первую очередь определяется двумя аспектами: удалённостью от центра и классом здания, в котором находится помещение. 
• Коммунальные услуги. Обычно расходы на них покрываются арендатором. Есть услуги обязательные — например, водоснабжение или электричество — а есть опциональные. К последним относятся клининг, доступ в интернет и другие позиции, без которых ведение бизнеса возможно, но нежелательно. 
• Переменная часть. Это процент от продаж, уплачиваемый сверх фиксированной части. Его запрашивают не все арендодатели, но если вы ведёте переговоры именно на таких условиях, попытайтесь удержать ставку на уровне не выше 15%. 

Хотите снять помещение под магазин? RosRetail поможет вам найти идеальный вариант. Ознакомьтесь с самыми актуальными лотами на главной странице или позвоните нашим специалистам по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас персональную подборку из 3­-5 вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.

Закажите звонок эксперта

Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту

Александр

эксперт портала

Коммерческая недвижимость сегодня очень популярна в качестве долгосрочных инвестиций. Доход от коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, в 1,5-2 раза превышает доход от сдачи жилья. Чтобы доход был постоянным и помещение быстро окупилось, необходимо быстро найти арендаторов.

Почему коммерческая недвижимость не должна простаивать

В отличие от жилой – коммерческая недвижимость требует дополнительных затрат. Помимо того, что вам придется оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, вам предстоят такие расходы:

· Уплата ежегодного налога на недвижимость. В случае с коммерческой, он может доходить до ставки 2% от кадастровой стоимости.

· Налог на землю.

· Налог в качестве ИП или физического лица.

То есть простой помещения может обойтись очень дорого, не говоря уже о том, что срок окупаемости при простое может значительно вырасти.

Где искать арендаторов?

Сегодня существует множество способов поиска арендатора – это различные специализированные площадки и доски объявлений. То есть при желании можно заняться поиском арендатора самостоятельно. Однако такой подход не всегда является самым правильным и вот почему:

1. Для того чтобы разместить объявление, необходимо сначала определиться с его целевым назначением и ограничениями, наложенными на него. Это нужно для того, чтобы сразу отделить «зерна от плевел» и определить целевую аудиторию. Так, если вы не укажете, для каких целей подходит ваше помещение, то более 80% звонков будут пустыми и только отнимут ваше время. И это в лучшем случае. В худшем – время и деньги потратит и заинтересованный арендатор, если не будет в курсе ограничений и приступит к деятельности.

2. Хотите ли вы получать доход от помещения регулярно в течение нескольких лет? Тогда вам придется потратить время на изучения бизнеса будущего клиента. Ведь если он стоит на грани банкротства или у него долги перед контрагентами, бюджетом или банками, вы своих денег можете не дождаться. Кроме того, если арендатор делает первые шаги в бизнесе (стартап), ему может просто не удастся «раскрутиться». Все эти факты приводят к финансовым и имиджевым потерям. Так, если будущий клиент узнает, что у вас арендатор не продержался и полугода, он усомнится в целесообразности аренды.

Конечно, можно попытать счастье и разослать коммерческие предложения крупным игрокам коммерческого рынка, например сетевикам. Однако рассылать такие письма придется долго, так как не факт, что вашим помещением заинтересуются и письмо настигнет нужного сотрудника.

Как гарантированно получить выгодное предложение об аренде

Как мы видим, самостоятельный поиск арендатора может затянуться на многие месяцы. А это дополнительные расходы на обслуживание помещения и потеря арендной платы. Если сложить эти расходы, то получиться, что проценты, которые берут специализированные агентства, не так велики, по сравнению с потерями – настоящими и возможными. В то же время, специалисты по коммерческой недвижимости возьмут на себя все заботы и. расходы, связанные с поиском арендатора и заключением выгодного договора:

· Проанализируют объект недвижимость и определят, какому бизнесу его можно предложить, кто из потенциальных клиентов сможет стать вашим арендатором .

· Самостоятельно разместят объявления на популярных площадках и форумах и подготовят рекламную компанию.

· Будут отвечать на звонки потенциальных клиентов.

· Возьмут на себя показы и переговорные процессы с клиентами.

· Проверят потенциального арендатора на наличие долгов, банкротства и так далее.

· Помогут заключить договор аренды защищающий интересы собственника.

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

1. купить помещение в строящемся доме или на вторичке, отремонтировать его и продать подороже;
2. построить складское помещение и сдавать его полностью или частями;
3. реконструировать старое здание и продать его, либо сдать в аренду.

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

1. Выбрать форму ведения бизнеса.
2. Найти подходящее помещение.
3. Проверить документы на помещение.
4. Проверить продавца на риск его банкротства.
5. Зарегистрировать покупку в Росреестре.

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

ИП может вести бизнес в одиночку или с наемными работниками. Оформить партнерские отношения, если вы хотите вести бизнес совместно с кем-то, не получится.

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

Создавать ООО сложнее и дороже, чем оформлять ИП. Госпошлина за открытие ООО — 4000 Р. Но для обладателей усиленной квалифицированной электронной подписи регистрация будет бесплатной, если они подадут заявление через сайт госуслуг.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

1. Местоположение — какова проходимость потенциальных клиентов.
2. Техническое состояние — нужно ли вложиться в ремонт, если да, сколько понадобится денег.
3. Транспортную доступность — насколько легко можно добраться до этого места.
4. Возможности — можно ли в этом месте заниматься той деятельностью, которая интересует потенциальных арендаторов.

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра за 300 Р.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, в правилах землепользования и застройки Новосибирска есть карта, где красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Вид использования зоны	Можно ли изменить вид
Основной вид	Можно
Условно-разрешенный	Можно после публичных слушаний
Вспомогательный	Можно добавить к основному виду
Отсутствует	Может только местный законодательный орган

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

1. Договор купли-продажи, дарения, инвестиционный договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Выписка из ЕГРН.

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Документы от Росреестра. На сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

1. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — этот документ покажет, кто собственник объекта и нет ли обременений. Например ипотеки, ареста, долгосрочного договора аренды. Также из этой выписки вы получите подробную информацию о здании и помещении. Например количество этажей, год постройки, расположение и площадь помещений.
2. Выписку о переходе прав на объект недвижимости — в этом документе меньше информации о самом объекте недвижимости, но в нем есть вся цепочка предыдущих собственников, информацию о которых можно проверить.

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

1. Действует эта организация или она исключена из ЕГРЮЛ. Недействующая — исключенная из ЕГРЮЛ или ликвидированная организация с точки зрения закона не существует и никаких договоров заключать не может.
2. Кто руководитель организации и кто может подписывать договор купли-продажи. Подписывать договор с вами должен именно тот человек, который указан в ЕГРЮЛ как руководитель, директор, генеральный директор, президент, либо тот, на кого руководитель выписал нотариальную доверенность. Если договор с вами подпишет кто-то другой — сделка будет незаконной.
3. Сколько собственников компании, один или несколько. Если участник один, и это не директор, то нужно согласие собственника на продажу имущества. Если у организации несколько участников, то должен быть протокол их общего собрания, на котором было решено продать имущество. Если в таком протоколе подписались не все участники, то придется дополнительно изучить устав организации, чтобы понять, как должно было приниматься такое решение — сколько участников должно участвовать в собрании, какой процент из них должен высказаться «за».

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Покупку коммерческой недвижимости регистрируют так же, как и любую другую недвижимость — в Росреестре по месту нахождения здания или помещения.

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть квалифицированная электронная подпись — КЭП.

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

1. Принести три экземпляра договора купли-продажи — каждой стороне по одному экземпляру и третий экземпляр для Росреестра
2. Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права на недвижимость.

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

1. Зарегистрируйте ИП или ООО.
2. Оцените помещение по его местоположению, техническому состоянию, транспортной доступности.
3. Проверьте, можно ли использовать помещение так, как планируете.
4. Изучите историю коммерческой недвижимости — когда она построена, кто был собственником, когда и как он передал объект другому собственнику.
5. Проверьте продавца на риск банкротства.
6. После заключения договора купли-продажи зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Интернет-торговлю можно начать одному прямо из собственной квартиры, но по мере роста бизнеса картина будет меняться. Если продажи идут хорошо, самому не справиться – вы просто упретесь в потолок своих физических возможностей. Нужно нанимать персонал для работы и искать офис, склады и точки выдачи товара. Сегодня мы расскажем, как выбрать и снять помещения для интернет-магазина и не допустить распространенных ошибок.

Какие помещения могут понадобиться

Офис

Итак, вы наняли для работы несколько менеджеров. Им понадобится помещение и придется снимать офис. Работа “лицом к лицу” всегда лучше удаленки: прямой контакт позволяет создать командный дух, оперативнее решать задачи и лучше контролировать персонал. К офису предъявляется следующие требования:

• размер. Помещение должно быть достаточно просторным, чтобы люди не толкались пятыми точками в проходах;
• мебель. Часто офисы сдаются со всей обстановкой – столами, стульями и другой мебелью. Очень удобная организация пространства – когда каждый сотрудник сидит за перегородкой. Вроде бы помещение одно, но у каждого есть свой кусочек, где его никто не трогает;
• освещенность. Самое лучшее – это дневной свет. Выбирайте офис с большими окнами на солнечную сторону, и само собой – мощное электрическое освещение. Сразу проверьте светильники. Если там стоят лампы дневного света – сразу поменяйте их на светодиодные. Так вы будете гораздо меньше платить за электричество;
• интернет. Быстрый, безлимитный. Часто бывает, что предыдущий владелец, покидая помещение, отключает интернет и его приходится проводить заново. Сразу выясните этот вопрос у арендодателя. На подключение офиса к сети нужно время;
• логистика. Нужно сделать так, чтобы персоналу было удобно добираться на работу и обратно. Лучше снимать офис поблизости от метро или остановок общественного транспорта, а в непосредственной близости должна располагаться автомобильная парковка;
• удобства (туалет, раковина, место для мытья посуды).

Где можно арендовать офисное помещение. Есть 3 основных варианта:

1. Отдельный офис в жилом или административном здании. Это будет самый удобный, но при этом дорогой вариант. Обычно помещение оборудовано собственной уборной, имеет отдельный вход и другие преимущества.
2. Офис в бизнес-центре. Здесь вариантов может быть сколько угодно – от уголка с парой столов до целого этажа. Все зависит от ваших потребностей и финансовых возможностей. Как правило, аренда помещений в таких местах чуть дешевле, чем найм отдельного офиса.
3. Помещения на территории торговых центров. Многие ТЦ сдают не только торговые, но и офисные площади. Плюсы – это недорого, есть инфраструктура в виде кафе и магазинов, парковка, близость метро и автобусных остановок. Минусы: многолюдно, общие удобства.

Склад

Для временного хранения больших партий товара вам понадобится склад. Выбирать его нужно из следующий соображений:

• размер. Напрямую зависит от количества товара, которое будет там находиться. Выбирайте помещение с небольшим запасом – так вы не попадете в ситуацию, когда товар негде хранить;
• температурный режим. Многие категории товаров, особенно продукты питания, имеют минимальную и максимальную температуру хранения. Поэтому зимой складское помещение должно отапливаться, а летом – кондиционироваться;
• удобный подъезд и расположение. На склад постоянно будет приезжать автотранспорт – для загрузки и разгрузки продукции. Если помещение находится у черта на куличиках, его трудно отыскать даже с навигатором, а зимой не чистят дороги – от такого склада будет одна головная боль;
• охрана. В идеале складские помещения должны располагаться на территориях с централизованной охраной. То есть за забором с воротами. Въезд на территорию – по пропускам. Но обычно такое встречается на крупных складских комплексах. Если арендуете помещение не в таких местах, позаботьтесь об охранной сигнализации.

Вариантов аренды складов очень много. Это может быть контейнер на городском рынке, часть большого ангара на складском комплексе. Или любое другое помещение, которое подойдет для хранения товара. Складские помещения стоят дешевле торговых и офисных. Подробнее о том, как найти и оборудовать склад, мы писали в этой статье.

Точка выдачи товара

Если офис и склад можно снять на другом конце города, то с точкой выдачи ситуация иная. Можно считать, что это полноценный магазин, а это значит, что и требования будут как к магазину:

• точка выдачи должна располагаться в значимых и ключевых точках города. В идеале – крупные торгово-развлекательные комплексы, центральные улицы и так далее;
• надо, чтобы клиентам было удобно добираться. Если до вас ходит один автобус, а потом нужно пройти полтора километра пешком, вряд ли клиент решится на такое путешествие. Доехать до точки он должен максимально возможным количеством способов;
• оборудование. К помещению для обслуживания клиентов предъявляются те же требования, что и к магазинам. Это значит, что должна быть пожарная сигнализация, огнетушители и план эвакуации.

Многие интернет-магазины снимают точку выдачи на территории торговых центров. Это дешевле, чем арендовать целое нежилое помещение с отдельным входом. Поставил стойку, посадил консультанта и всех делов. Минус – где-то нужно хранить товар.

Если позволяют средства и товаров много, понадобится отдельное помещение. Это всегда лучше: вы не зависите от режима работы арендодателя, можете сделать под себя косметический ремонт и вообще делать все что угодно. К тому же, такое помещение можно легко совместить с небольшим складом.

Где искать помещение

Сейчас снять помещение гораздо проще, чем сдать. Кризисные явления в экономике делают свое дело: бизнесы закрываются и коммерческая недвижимость становится невостребованной. Сразу сообщим: правила игры диктуют арендаторы. Итак, где и как найти помещение для офиса, склада или точки выдачи товара?

1. Спросить у знакомых и друзей. Запустите сарафанное радио: сообщите родственникам и знакомым, что вы подыскиваете помещение. Возможно, чей-то дальний родственник или приятель никак не может сдать коммерческую недвижимость.
2. Поискать на Авито и других подобных ресурсах. Это очень удобно: выставляем фильтр по цене, географическому положению и метражу и получаем набор готовых вариантов. Есть федеральные ресурсы типа того же “Авито” или “Из рук в руки”, а есть региональные – в каждом городе свой.
3. Обратиться в агентство недвижимости или к риелтору. Это быстро и безопасно: специалист может сразу подобрать вам помещение из своей базы, подготовить необходимые документы и организовать встречу с арендодателем. Однако услуги нужно оплачивать: стоимость подбора помещения может достигать месячного платежа по аренде.
4. Найти помещение самостоятельно на месте. Садитесь в автомобиль и отправляйтесь в район, где вы хотели бы снять недвижимость. Походите по улицам и магазинам на предмет вывесок и баннеров с надписью “Аренда”. Перепишите телефоны и обзвоните потенциальных арендодателей. Плюс способа в том, что так больше вероятность снять помещение от собственника. Агентства и риэлторы не будут тратиться на изготовление баннера – это нужно только хозяину недвижимости.

Аренда, субаренда, покупка. Выбираем правильный вариант

Аренда у собственника помещения

Это самый лучший вариант. Вы снимаете помещение по той цене, которую хочет арендодатель. Никаких посредников и связанных с ними дополнительных расходов. К тому же можно получить гибкие условия найма: торговаться с собственником касательно ежемесячной платы, договариваться о ремонте помещения и установке дополнительного оборудования и даже просить отсрочку платежей. Минус один: такие предложения бывает сложно найти. Почти все арендодатели отдают работу по сдаче недвижимости внаем риелторам или агентствам. Поэтому выйти на собственника не всегда возможно.

Субаренда

Суть в том, что ваше помещение уже кто-то арендует, но не для личного использования, а для сдачи внаем и получения прибыли. Например, собственник сдает офис за 20 тысяч рублей. Его снимает некий предприниматель. А потом сдает его вам, но уже не за 20, а за 23 тысячи. Понятно, что это менее выгодно.

Покупка

Если позволяют средства, то помещение можно и купить в собственность. Однако стоит сто раз подумать, прежде чем решиться на такой шаг. Бесспорно, плюсов при таком подходе масса: вы станете владельцем помещения и сможете делать там что угодно: любой ремонт, перепланировки, монтаж оборудования. Ни у кого не нужно спрашивать разрешения и что-то согласовывать. В рамках жилищного кодекса, разумеется. К тому же это выгоднее. Плата за аренду может съедать нехилую часть прибыли. Если помещение в собственности, этих трат можно избежать.

Однако у этого варианта есть и масса минусов:

• нужны серьезные инвестиции. Даже покупка небольшого офиса в провинции обойдется в несколько миллионов рублей;
• не всем подходит. Покупать недвижимость можно только в том случае, если вы уверены, что будете пользоваться ей много лет. Только тогда можно отбить затраты на покупку. Большинство предпринимателей живут сегодняшним днем, поэтому для них аренда гораздо предпочтительнее;
• если недвижимость покупается в кредит, а так обычно и бывает, то придется еще и оплачивать банковский процент.

Договор аренды

Это главный документ, регулирующий взаимоотношения между вами и арендодателем. Не стоит ограничиваться типовыми договорами из интернета – лучше дополните их своими пунктами:

• пропишите пункт о том, чтобы арендодатель компенсировал вам стоимость переезда в случае прекращения договора по его инициативе. Часто бывает, что через месяц появляется более платежеспособный арендатор. Который перебивает вашу цену. Чтобы подстраховаться и не остаться на улице, такой пункт придется очень кстати;
• пункт о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Например, вы поставили в помещении кондиционер и систему охранной сигнализации. А через полгода съехали в другой офис. Понятно, что оборудование с собой не заберешь – оно сделано с учетом конкретного помещения. Это и называется неотделимыми улучшениями. И за них должен платить собственник. Полностью упакованные офисы и склады можно сдать дороже;
• обязательно пропишите условия повышения арендной платы. А то можно проработать пару месяцев, а потом услышать от арендодателя, что со следующего плата будет повышена. Все подобные действия – только с предупреждением на несколько месяцев;
• разграничьте ответственность. Чем меньше вашей ответственности – тем лучше. Пусть собственник отвечает сам: за наличие и исправность инженерных сетей, договора на вывоз мусора, отопление, электричество. Если все это повесят на вас – это лишние сложности и потеря драгоценного времени.

Многие советуют заключать договор сразу на большой срок, да еще и регистрировать его в Госреестре. Дескать, это подстрахует вас от беспредела со стороны собственника. Но мы бы поостереглись давать такие советы. А вы сами уверены, что просидите здесь несколько лет? Нет? Тогда долгосрочный договор пока не для вас.

Что делать? Устройте промежуточный этап. Оформите договор на полгода-год. За это время присмотритесь к арендодателю, посчитайте затраты на аренду в целом и определите, все ли вас устраивает. Если все в порядке – тогда можно заключать долгосрочный договор аренды.

Понравилась статья? Напишите в комментариях соцсетей, что вы думаете. И по традиции – удачи в бизнесе!

Возможно вам также будет интересно:

Будьте настойчивы: переговоры арендатора и собственника – это своеобразная шахматная партия. Нюансы, которые остались невыясненными, могут оказаться критичными для вашей компании. Но еще хуже, если к арендной ставке добавятся другие платежи, на которые вы совершенно не рассчитывали. В общем, следуйте принципу «доверяй, но проверяй».

Осмотр помещения

В некоторых случаях помещение стоит измерить хотя бы по периметру и убедиться, что оно соответствует заявленной собственником площади. Состояние офиса нужно рассмотреть детально:

1. Нет ли дырок, трещин, повреждений покрытия на стенах;
2. Проверьте, как работают инженерные  системы: включите кондиционеры и систему вентиляции. В помещении не должно появиться неприятного запаха и излишнего шума. Средняя температура в офисе должна держаться в диапазоне от +20 до +25°С. При достижении отметки термометра в 26 градусов и ее превышении организм человека «млеет от жары», замедляется реакция, повышается утомляемость.
3. Уточните о времени работы инженерных систем в здании, чтобы не возникло ситуации, что в 19.00 в ваш офис прекратят подачу воздуха
4. Проверьте сколько розеток в помещении и сколько потребуется вам лично. Возможно ли  установить дополнительные розетки?
5. Проверьте санузел все мокрые точки – достаточно ли их? Все ли исправно работает.
6. Если офис сдается с мебелью – проверьте ее состояние.

Вопросы собственнику, которые нужно обязательно задать на просмотре офиса:

• У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса, поэтому нужно сразу уточнить:  возможно ли это сделать? За чей счет? Какую часть расходов собственник готов взять на себя?
• Если необходим ремонт, готов ли собственник предоставить вам арендные каникулы? На какой период?
• Есть ли в договоре пункт о «нормальном износе», кто ремонтирует оборудование, если оно выйдет из строя?
• Согласен ли собственник устранить все выявленные недочеты до момента вашего въезда и зафиксировать это в договоре или в ате приема-передачи помещения?
• Включены ли в договор условия по неотделимым улучшениям? На кого ложатся расходы по ним?

Проверка связи: вопросы собственнику:

• Какие провайдеры обслуживают здание?
• Можно ли завести в офис своего провайдера?

Помните, на оплате связи можно и нужно экономить – но не питайте иллюзий, что это важно и собственнику.

Вход – рубль, выход – два

Помещения бизнес-центров находятся под охраной, а система безопасности подразумевает контроль доступа в каждый офис. За охрану при этом необходимо будет платить. Режим посещения офисов варьируется от стандартного рабочего времени до круглосуточного. И это обязательно нужно узнать, чтобы ваши сотрудники не попали в неловкую ситуацию, когда их не пускают в офис после определенного времени,  или требуют немедленно покинуть помещение, когда они еще не закончили работу.

Если Ваша  сфера деятельности предполагает большой клиентский поток, уточните насчет особенностей организации пропускного режима в здании.

Вопросы собственнику:

1. Каков режим посещения бизнес-центра?
2. Как можно попасть в офис в неурочное время при форс-мажорных обстоятельствах?
3. Как происходит процесс заказа пропусков для гостей?

Арендная ставка, OPEX и коммунальные платежи

Далеко не всегда арендная ставка включает операционные расходы и коммунальные платежи. Чаще всего собственники экспонируют только базовую арендную ставку, очищенную от  иных платежей (НДС, OPEX и оплаты коммунальных  услуг).

 Вопросы собственнику:

1. Что именно входит в OPEX, и можете ли вы самостоятельно заключать договоры с какими-то сервисами на поставку услуг?
2. Установлены ли счетчики для расчета коммунальных платежей? Если нет, то возможно ли это сделать?
3. Как  происходит индексация арендной платы?
4. Входят ли в арендную плату парковочные места и сколько?  Или за них нужно заплатить отдельно?
5. Сколько стоит аренда 1 парковочного места в месяц и сколько парковочных мест могут выделить на Вашу площадь?

Предъявите документы

Кто показывает вам офис – собственник или арендатор, решивший сдать излишек площадей в субаренду? Последний вариант может оказаться сюрпризом для собственника. Поэтому вам должны предоставить документы на право собственности (с адресом офиса), договор аренды, в котором разрешена субаренда, технический паспорт помещения.

Фиксируйте абсолютно все договоренности в договоре и используйте точные формулировки! И обязательно изучите готовый договор в спокойных условиях. Мы рекомендуем пользоваться бесплатными услугами профессиональных консультантов: в этом случае правильные вопросы (даже те, про которые вы не подумали) будут заданы, а ответы – получены и ваши интересы учтены.

Эксперты AMO.RU помогут совершенно бесплатно подобрать офис, который вдохновит ваш бизнес. Переходите на сайт и оставляйте завяку на обратный звонок.