Как найти долевое строительство

Как перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

• Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

• Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

• Форма договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

• Сайт застройщика

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

• Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Читайте также Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Читайте также Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика

Рекомендации экспертов по проверке застройщиков

Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.

«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.

Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).

По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.

«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Читайте также Как работают счета эскроу: инструкция для покупателей новостроек

Нам часто поступают вопросы от покупателей новостроек: как проверить квартиру, офис, иной объект недвижимости в новостройке перед покупкой (при покупке)? как проверить застройщика на надежность и платежеспособность при покупке новостройки? В настоящей статье мы ответим на данные вопросы и поговорим о том, как сориентироваться в море предложений на рынке строящегося жилья и правильно выбрать застройщика.

Зачем проверять застройщика и новостройку?

Покупка новостройки таит в себе не меньшие риски, чем покупка вторичной недвижимости. Основной риск покупки новостройки – это незавершение застройщиком строительства дома и неисполнение обязательства перед дольщиком по передаче квартиры или иного объекта долевого строительства. 

Факторов риска незавершения строительства может быть несколько:

• тяжелое финансовое состояние застройщика (банкротство)
• мошенничество (когда уже при заключении договора застройщик знает, что строить он ничего не планирует)
• нарушение требований законодательства при строительстве

4 ФАКТА О ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

Для снижения риска покупки проблемной новостройки рекомендуется оценить застройщика и сам проект строительства с точки зрения перечисленных выше факторов риска, о чем мы расскажем далее.

Сайты (сервисы) для проверки застройщиков и новостроек

Перечислим основные ресурсы для проверки застройщиков и новостроек, которые помогут получить первичную информацию:

• Единый реестр юридических лиц, с помощью которого можно узнать основную информацию о компании
• Сайт Росстата, на котором размещаются бухгалтерская отчетность организаций
• Картотека арбитражных дел – база судебных экономических споров организаций
• ГАС «Правосудие» (для Москвы – сайт Мосгорсуда) – база споров с гражданами и административных споров, рассматриваемых в судах общей юрисдикции
• Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридического лица и газета «КоммерсантЪ» – здесь публикуются сведения о банкротстве организаций
• Сайт ФССП России – база исполнительных производств, то есть неисполненных решений суда
• Сервис ФНС для проверки наличия задолженности по налогам
• Единый реестр застройщиков, куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов
• Реестр проблемных застройщиков, который ведется Министерством строительного комплекса Московской области (в других регионах также ведутся подобные реестры)
• Списки Комитета государственного строительного надзора города Москвы (в других регионах также ведутся подобные списки)
• Сайт Росреестра, с помощью которого можно проверить зарегистрированные ДДУ
• Официальный сайт застройщика
• Форумы, чаты дольщиков, сайты отзывов

Документы для проверки застройщика и новостройки

Вот основной перечень запрашиваемых у застройщика документов при заключении сделки:

• учредительные документы
• протокол (решение единственного участника) о назначении единоличного исполнительного органа
• доверенность на лицо, которое подписывает договор
• паспорт руководителя и подписанта договора
• проектная декларация (размещается на сайте застройщика и в Едином реестре застройщиков)
• разрешение на строительство
• инвестиционный контракт
• документы, подтверждающие права на земельный участок
• проект договора на приобретение объекта

Проверка застройщика: пошаговая инструкция

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, с которым планируется заключение договора долевого участия.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

Классически проверка застройщика включает в себя следующие этапы:

Шаг 1. Проверка общей информации о юридическом лице

Для самостоятельной проверки нужно получить выписку из ЕГРЮЛ. Это можно сделать бесплатно на
сайте налоговой службы, зная ИНН или ОГРН фирмы.

В ЕГРЮЛ содержатся такие сведения о фирме, как данные руководителя, учредителей, размер уставного капитала, данные о выданных лицензиях, месте нахождения компании и т.д.

Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации или имеются какие-либо сведения о недостоверности представленных компанией данных.

Все данные из ЕГРЮЛ следует оценивать в комплексе. Например, если уставный капитал застройщика составляет 10000 рублей, директор является «массовым» (директором большого числа компаний), адрес недостоверным, то следует задуматься – а нужно ли сотрудничать с таким неблагонадежным контрагентом.

В то же время указанных в выписке сведений катастрофически недостаточно для вынесения окончательного решения о надежности застройщика, в связи с чем необходимо переходить к следующему этапу.

Шаг 2. Оценка предыдущих проектов застройщика

Для того, чтобы иметь представление о том, занимался ли ранее выбранный застройщик строительством серьезных объектов, сдавал ли объекты в срок и т.п. целесообразно оценить официальный сайт застройщика, заметки в СМИ, специализированные форумы. Относиться к полученной информации стоит с известной долей скепсиса, однако сформировать некоторое общее представление о застройщике все же возможно.

К тому же нужно помнить, что наличие введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и прежние «заслуги» застройщика не свидетельствуют однозначно о его текущей финансовой устойчивости. Стоит вспомнить обанкротившихся застройщиков с многолетней историей (например, группа компаний СУ № 155, Урбан групп). Поэтому все вышеуказанные факторы и сведения нужно оценивать в их совокупности и взаимосвязи.

Шаг 3. Оценка финансовой устойчивости застройщика

Данные бухгалтерской отчетности за последние годы публикуются на 
сайте ФНС (новый сервис). Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года.

Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.

Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну. Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика  в соответствии с Законом № 214-ФЗ за последний год.

Здесь можно получить сведения о полученных обществом кредитах. С одной стороны, хорошо, если банки кредитуют застройщика:

– во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов.

– во-вторых, у застройщика будут средства на строительство объекта.

С другой стороны, значительное число кредитов, отсутствие собственных средств, выручки в течение нескольких лет, могут свидетельствовать о возможных рисках отсутствия денег на погашение кредита в будущем, а соответственно о потенциальном банкротстве. 

Шаг 4. Проверка судебной активности застройщика

Чтобы найти информацию о судебных спорах с участием застройщика в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, можно воспользоваться автоматизированными системами соответствующих судов.

Так, чтобы посмотреть судебные дела строительной компании и принятые по ним решения арбитражных судов (рассматривают экономические споры, например, требования к застройщику поставщиков товаров, подрядчиков и т.д., споры о банкротстве), необходимо обратиться к
Картотеке арбитражных дел – ввести данные застройщика (ИНН, наименование и т.п.).

Необходимо проанализировать не только количество арбитражных дел, но и проверить даты их рассмотрения, почитать решения суда для оценки сути спора и взысканных сумм (требования истцов могут быть удовлетворены частично или в требованиях может быть отказано судом; кроме того, из решения суда можно сделать вывод о наличии или отсутствии у застройщика уважительных причин для неоплаты долга – например, наличие встречных требований по качеству и т.д.). 

Обратите внимание на корпоративные споры в арбитражном суде между учредителями, на споры о взыскании денег с застройщика банком, а особенно на дела о банкротстве.

Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции найти труднее, так как база данных
ГАС «Правосудие» до настоящего времени работает нестабильно, очень многих актов в базе нет, а поиск может занять достаточно продолжительное время.

В связи с этим, необходимо также проверить судебные дела с участием застройщика в суде общей юрисдикции по месту его нахождения и по месту нахождения новостройки (для определения территориальной подсудности нужно указать актуальный адрес застройщика из выписки из ЕГРЮЛ или адрес новостройки на сайте судебного департамента своего региона). Обычно суды обслуживают определенные районы и имеют соответствующие названия (например, юридический адрес застройщика находится в Ленинском районе, значит спор будет подсуден Ленинскому районному суду). Для Москвы определить уполномоченный суд можно на сайте
Мосгорсуд. На этом же сайте есть возможность найти дело в любом суде г. Москвы по наименование стороны спора (застройщика в нашем случае).

Однако такая проверка все равно не позволит оценить весь объем претензий, так как дольщики вправе обращаться также в суды общей юрисдикции по месту своего жительства (например, по искам о расторжении ДДУ, взыскании неустойки за просрочку, качеству строительства и т.д.). 

Стоит отметить, что само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартир, о расторжении ДДУ не является безоговорочным показателем его неплатежеспособности. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что объекты застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

Шаг 5. Поиск информации о возможном банкротстве застройщика

В указанной выше Картотеке арбитражных дел дольщик может посмотреть, не поданы ли заявления о признании банкротом застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то это может свидетельствовать о риске неплатежеспособности. 

Но при этом нужно помнить, что подача и принятие судом к производству заявления о признании банкротом еще не свидетельствует о том, что данное заявление будет признано обоснованным. 

Стоит также ознакомиться с заявлениями о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве, которые публикуются на
едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридического лица, а также сообщениями о процедурах банкротства в
газете «КоммерсантЪ».

Шаг 6. Поиск исполнительных производств в отношении застройщика

Информацию о задолженности застройщика, которая направлена на принудительное взыскание судебным приставам-исполнителям, можно найти на
сайте ФССП России. 

Если у застройщика много старых неоплаченных исполнительных листов на большие суммы – это повод задуматься. То же самое можно сказать при наличии в базе любых налоговых задолженностей, которые долгое время не оплачиваются, так как это означает, что налоговый орган не смог списать деньги с счета застройщика по инкассо.

Шаг 7. Проверка застройщика на долги по налогам

Бывает такое, что застройщик хоть и не значится в базах ФССП, но все же имеет налоговую задолженность или не сдает отчетность. Все это в дальнейшем может обернуться серьезными неприятностями, в связи с чем желательно получить такую информацию еще до заключения договора.

Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов более 1000 руб. и/или не представляющих налоговую отчетность более года можно найти на
сайте ФНС. 

Шаг 8. Проверка реестра проблемных застройщиков и объектов

Существует
единый реестр застройщиков, куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов.

Кроме этого, существуют специализированные реестры сведений органов государственной власти Российской Федерации, в которые вносятся недобросовестные застройщики. В Московской области, например, имеется
реестр проблемных застройщиков, который ведется Министерством строительного комплекса Московской области.

Включение организации в такой реестр с большой долей вероятности позволяет сделать вывод о нежелательности сотрудничества с таким застройщиком. Однако не включение застройщика в число проблемных вовсе не дает стопроцентной гарантии соблюдения договорных обязательств.

Следует упомянуть, что на рынке существует множество программ, автоматизирующих проверку контрагента, однако для целей разового использования они могут быть экономически нецелесообразными ввиду своей значительной стоимости.

Проверка новостройки: пошаговая инструкция

После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:

Шаг 1. Проверка проектной декларации и разрешений на строительство дома

Данные документы, как правило, находятся в свободном доступе на сайте застройщика. Их отсутствие может свидетельствовать о незаконности производимых работ. 

Проверить действительность разрешения на строительство можно в профильном ведомстве. Так, например, разрешения, выданные в Москве, можно проверить по
спискам Комитета государственного строительного надзора города Москвы
.

Отсутствие разрешения на строительство или истечение сроков его действия при отсутствии продления в дальнейшем может обернуться серьезными проблемами как для застройщика, так и для дольщиков. В связи с этим, надлежит убедиться в действительности разрешительной документации до подписания договора.

Также должны насторожить неоднократные переносы сроков сдачи объекта, оформляемые изменениями в проектную декларацию (такая информация также должна быть на сайте застройщика), несоответствия «проектных» сроков тем, что указаны в договоре.

Шаг 2. Проверка документов, подтверждающих права на земельный участок

Такие документы также должны быть размещены на сайте застройщика. Проверить соответствие сообщенных застройщиком параметров земельного участка сведениям, содержащимся в ЕГРН, можно на сайте Росреестра –
https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Оценить правомерность использования земли без привлечения специалиста достаточно сложно, так как необходимо соотносить категорию земли, вид разрешенного использования, вид права, на котором застройщику принадлежит земельный участок и содержание нормативных актов.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, необходимо проверить действительность договора (не истекли ли сроки, прошел ли договор государственную регистрацию), наличие споров в суде между застройщиком и арендодателем. 

Важно также соотнести границы земельного участка с конфигурацией постройки, так как иногда застройщики осуществляют строительство частично за пределами участка.

Шаг 3. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Также стоит проанализировать информацию о заключенных договорах участия в долевом строительстве (на сайте Росреестра укажите кадастровый номер земельного участка, на котором расположена новостройка, в подробной информации вы найдете зарегистрированные залоги – это и есть зарегистрированные ДДУ). Сопоставив количество зарегистрированных договоров (можно рассчитать сумму привлеченных средств дольщиков, исходя из средней цены квартиры в ЖК) и темпы строительства, вы можете сделать вывод о целевом использовании средств, а также о наличии собственных или кредитных ресурсов для строительства (например, если темпы строительства значительно опережают продажу квартир по ДДУ, из этого можно сделать вывод о том, что у застройщика есть свои финансовые ресурсы либо кредитные средства, на которые осуществляется строительство).

Шаг 4. Оценка степени готовности дома

К сожалению, в последнее время даже застройщики с идеальной многолетней историей могут в одночасье превратиться в проблемного застройщика, передачи объекта от которого придется ждать годами.

В связи с этим, лучшим доказательством постройки дома будет непосредственный выезд на объект. Сделать это можно сначала с менеджером застройщика, который расскажет об объекте, текущих работах, а потом и самостоятельно.

Важно оценить, подведены ли коммуникации (свет, вода), расспросить рабочих об этом.

Кроме этого, желательно получить доступ к форуму дольщиков (группе вконтакте, другой социальной сети, сообществу в мессенджерах и т.п.), на котором дольщики часто открыто пишут о проблемах ЖК.

Шаг 5. Проверка аккредитации объекта недвижимости и застройщика кредитными организациями

Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше: при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности. 

Информацию о предоставляемых кредитах можно получать на сайтах банков или по телефонам «горячих линий».

Шаг 6. Проверка проекта договора

Одним из самых важных этапов проверки является проверка проекта договора, по которому дольщик предоставляет денежные средства застройщику. Наиболее предпочтительным с точки зрения защищенности дольщика является ДДУ, так как он имеет приоритет перед договорами инвестирования, предварительными договорами купли-продажи и т.д.

Дольщику стоит внимательно прочитать договор долевого строительства на предмет включения условий, противоречащих закону, нарушающих права дольщика. 

Дольщику стоит также запросить у застройщика копию устава, который дает информацию о структуре органов управления застройщика и их компетенции. Кроме того, необходимо уточнить данные руководителя организации, действующего без доверенности, а если договор подписывает сотрудник по доверенности, то запросить копию доверенности. Указанные документы необходимы для анализа правомочности лиц, подписывающих договор участия в долевом строительстве. 

И не забывайте, ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, как и все изменения к нему. Крупные застройщики не возьмут с вас денег до регистрации договора, в связи с чем различные предоплаты, задатки и авансы должны насторожить бдительного покупателя.

Подробнее о том, на что обратить внимание при заключении ДДУ читайте в статье “Заключение ДДУ: на что обратить внимание?”; договору участия в ЖСК посвящена отдельная статья.

Несомненно, законодательство постоянно совершенствуется, и контролирующие органы осуществляют свои функции, но всегда лучше проявить максимум осторожности и осмотрительности. Тем более, когда речь идет о больших инвестициях в недвижимость. Поэтому проверкой застройщика перед покупкой квартиры или иной недвижимости на соответствие его требованиям закона, его надежности и финансовой устойчивости перед заключением договора участия в долевом строительстве нельзя пренебрегать.

Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немало времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.

Если вы не готовы тратить свое время на поиск и анализ информации о застройщике  – обращайтесь к нам: проведем полную проверку надежности застройщика и предоставим официальное заключение юриста о потенциальных рисках.

Что включает в себя проверка застройщика и новостройки от Юридической фирмы “Двитекс”?

Заключение юриста по результату проверки застройщика и новостройки, выполненное нашими юристами, включает в себя описанные выше мероприятия по проверке застройщика, а также проверку застройщика при помощи платных программ (проверка сведений, которые отсутствуют в открытых источниках или их трудно найти):

Вы можете дополнительно поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими пожеланиями.

Данная услуга доступна для заказа онлайн клиентам из любого региона России, иностранным гражданам: мы осуществляем проверку застройщиков не только в Москве и Московской области, но и в иных регионах России.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Что такое ДДУ?

---

Какие есть преимущества долевого строительства индивидуальных домов?

---

Какие гарантии даёт гражданам ДДУ?

---

Как приобрести дом по ДДУ?

---

Право собственности на дом по ДДУ