Как найти фактическую площадь

Площадь квартиры по ДДУ: фактическая не соответствует проектной

Стоимость квартиры зависит от многих факторов, в том числе и от ее размера. В договоре долевого участия в строительстве обязательно указывается полная стоимость недвижимости, а также площадь самого объекта, включая жилую площадь, а также размер лоджий или балконов.

Это проектная площадь квартиры. Но, в результате строительства участник ДДУ может получить квартиру немного других размеров. Фактическая площадь – это площадь квартиры, замеренная специалистом после завершения строительства.

Конечно каждый участник мечтает, чтобы квартира стала чуть больше, но, что делать, если фактически квартира уменьшилась. Бывают ситуации, когда желание обладать недвижимостью большей площади исполняется, но застройщик просит оплатить дополнительные метры фактической площади по ДДУ. Стоит ли соглашаться участнику ? Об этом расскажет ведущий юрист нашей компании.

Фактическая площадь и проектная площадь по ДДУ

Для начала определимся с понятиями и разберем, что такое проектная площадь.

В тексте ДДУ указана проектная площадь. Именно на ее основании участник производит оплату застройщику. В идеале, погрешность между проектной и фактической площадью должна быть минимальной или вовсе отсутствовать.

Крайне редко в договоре встречается формулировка «планируемая» площадь. По факту, планируемая площадь и проектная это одно и тоже. Выбирая такую формулировку, застройщик заранее акцентирует внимание клиента на то, что заявленный размер недвижимости возможно не будет соответствовать фактическому.

Фактическая площадь это тот размер квартиры, которую участник ДДУ получает по факту после подписания акта приема-передачи.

Почему появляется разница между проектной площадью и фактической:

1. При строительстве вполне естественны небольшие погрешности , особенно в кирпичных домах. Даже небольшое смещение стены означает, что площадь одной комнаты в квартире увеличится, а другой соответственно наоборот – уменьшится.
2. При замерах БТИ иногда путают лоджии и балконы. Например, по ДДУ объект строительства обозначен как «квартира с балконом». Но при замере кадастровый инженер посчитал балкон за лоджию, соответственно применил коэффициент выше.
3. Толщина стен. Чем толще – тем больше погрешность, которую иногда округляют. Представьте, какие изменения могут произойти по окончанию работ.

Но, смещение не может быть более 1 см, погрешность большего размера говорит о некачественных работах, которые впоследствии могут привести к дефектам (трещины стен, визуальные дефекты).

Поэтому все зависит от качества работ застройщика. Если строительная компания серьезно относится к выбору подрядчиков, которые будут проводить непосредственно работы по возведению дома, то погрешность в площади должна быть минимальной и допустимой с точки зрения технических регламентов.

Допустимый процент отклонения от проектной площади закреплен в пункте 1.1. статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД». Разница не может превышать 5%.

О чем говорит большая разница между фактической площадью квартиры и той, что указана в договоре? Во-первых, застройщик не соблюдал регламент. А во-вторых, возможно девелопер изначально допускал увеличение площади, т.к. многие участники могут доплатить за дополнительные метры.

Как узнать фактическую площадь квартиры

Изменение площади квартиры при долевом строительстве в первую очередь устанавливает строительная компания. На этапе сдачи дома перед вводом в эксплуатацию застройщик работает с БТИ. Именно специалисты Бюро (кадастровые инженеры) занимаются расчетом.

По итогу, на объект будет составлен технический паспорт, где и указывается фактический размер жилого помещения.

Участник ДДУ может дополнительно пригласить эксперта для замера получившейся площади недвижимости. Так можно удостовериться в точности данных, которые дает строительная компания, а заодно понять, должен ли компенсировать девелопер разницу в цене, если квартира стала меньше.

Независимый обмер квартиры может также показать, насколько достоверно застройщик представил данные об уменьшении площади. От этого напрямую зависит стоимость ДДУ, а перспектива возвращать денежные средства, девелоперу явно не по душе.

Если вы не согласны с застройщиком и планируете оспорить фактическую площадь квартиры и получить компенсацию за недостающие метры, то начать можно с юридической консультации. Это первый этап работ, на котором юрист нашей компании сможет подробнее ознакомиться с делом, обозначить стоимость и сроки работ.

Что делать участнику ДДУ, если квартира оказалась меньше

Проектная и фактическая площадь квартиры не совпадают. Пример:

•         Размер квартиры по условиям ДДУ – 68 кв. метров;
•         Размер квартиры по факту – 66 кв. метров.

Недвижимость стала меньше на 2 квадрата, и такие случаи не редкость. Причем, бывает так, что застройщики умудряются сдать объект с разницей в площади около 5 кв. метров.

Что делать участнику ДДУ, если фактическая площадь квартиры меньше проектной? Ведь получается, что участник заплатил за квадратные метры, которых не существует.

Мы оказываем юридические услуги по взысканию любых денежных сумм, которые должен выплатить застройщик, согласно ДДУ и закону. Юристы компании в рамках претензионной и исковой работы делают все, чтобы быстро восстановить права с выгодой для клиента.

Спор с застройщиком по площади квартиры проходит в суде, если строительная компания отказывается выплачивать разницу в цене на основании претензии.

Но, несмотря на то, что суды в общем поддерживают участников ДДУ при решении таких вопросов, разницу до 1 кв. метра через суд удается взыскать редко.

Почему: обычно это ограничение закреплено в самом договоре. Если квартира по факту оказалась больше или меньше на 1 кв. метр, то это не является основанием для изменения цены ДДУ. Возможные отклонения площади в строительстве встречаются практически на каждом объекте даже у застройщиков с хорошей репутацией.

Можно сказать, что участник ДДУ должен заранее быть готовым к тому, что будет отличие проектной площади от фактической.

Взыскать разницу между площадью и ценой можно на основании претензии или искового заявления, если застройщик проигнорировал требования.

Щедрый застройщик:  нужно ли платить за лишние метры

Проектная площадь отличается от фактической в меньшую сторону. Пример:

• Планируемая площадь по ДДУ – 68 кв. метров;
• Фактическая площадь – 70 кв. метров.

В этом случае разница в площади квартиры по договору участия в долевом строительстве составляет 2 кв. метра, при этом участник по факту получает квартиру большего размера, чем планировалось.

И  главный вопрос: нужно ли платить застройщику, если в проектной декларации изменилась площадь квартиры.

В первую очередь обратимся к тексту ДДУ. В условиях должна быть информация об изменении площади квартиры. И если договор предусматривает условие об изменении цены в случае  увеличения площади, то участник должен доплатить. Пункт 2 статьи 5 закона №214-ФЗ предусматривает изменение цены ДДУ только по соглашению сторон и только при наличии такого условия в тексте ДДУ.

Как правило, чем ближе срок сдачи дома, тем выше стоимость жилья. Застройщик не вправе увеличивать стоимость квадратного метра. Расчеты происходят именно по той цене, которая была действительна на дату подписания ДДУ сторонами.

Если реальная площадь квартиры превышает ее размер, согласно проекту более чем на 5%, то участник ДДУ может расторгнуть договор. Это считается существенным изменениями проектной документации, причем не важно, увеличилась или уменьшилась квартира.

Участник ДДУ является более слабой стороной договорных отношений, несмотря на все гарантии, которые предусмотрены законом. Наша юридическая компания ДДУ Плюс более 5 лет защищает интересы участников ДДУ, которые оказались в сложной ситуации из-за действий застройщика.

Мы знаем, как вернуть деньги в случае расторжения ДДУ, как взыскать с девелопера все расходы и неустойки, а также как не заключить договор с застройщиком, который не планирует сдавать вам квартиру.

Когда приобретается квартира в новостройке, то при заключении договора с застройщиком надо четко обозначить ее площадь и условия расчетов на случай расхождения между проектной и фактической площадью. Нередко на практике граждане оставляют без должного внимания данный аспект, и вот что из этого получается.

Разница в метрах

При заключении договора с застройщиком в нем указывается проектная площадь, после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ и площадь уточняется.

Согласно п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 — 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Эту методику расчета использует БТИ, однако подсчитанная в соответствии с ней площадь имеет значение для целей технического учета квартиры. Общая площадь квартиры с учетом всех относящихся к ней вспомогательных и подсобных помещений, балконов, лоджий и т.д. больше, именно ее указывают застройщики, привлекая клиентов.

Если в кадастровом паспорте на квартиру и свидетельстве о праве собственности отмечена меньшая площадь, но из технического паспорта на нее следует, что общая площадь соответствует той, которая была изначально заявлена застройщиком, то нарушений прав клиента не имеется (Апелляционное определение Мосгорсуда от 24.12.2013 по делу N 11-42055).

Он получает именно ту площадь, которая ему была обещана (Апелляционное определение Орловского областного суда от 11.09.2013 по делу N 33-2043), поэтому указание в договоре общей проектной площади квартиры без применения понижающих коэффициентов не противоречит закону (Апелляционное определение ВС Чувашской Республики от 15.01.2014 по делу N 33-216/2014, Определение Ленинградского облсуда от 16.10.2013 N 33-4815/2013).

Кроме того, необходимо учитывать, не была ли уменьшена площадь квартиры в результате проведения гражданином в ней отделочных работ, ремонта (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 14.08.2013 по делу N 33-3015/13).

Свобода договора

Нередко на практике даже общая площадь квартиры оказывается меньше проектной. В целях извлечения максимальной прибыли застройщики включают в договор условие о том, что, в случае если проектная и фактическая площади квартиры будут различаться, цена остается фиксированной и перерасчету не подлежит. В судебной практике такое условие признается допустимым.

* * *

Некоторые суды, оценивая вышеуказанное договорное условие, приходят к выводу о его законности. К примеру, Тюменский областной суд посчитал, что оно соответствует принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, не нарушает закон, поэтому оснований для взыскания в пользу гражданина с застройщика денежных средств в качестве компенсации расхождения площадей не имеется (Кассационное определение Тюменского облсуда от 27.10.2010 по делу N 33-4673/2010).

* * *

Этой позиции придерживается также Суд Ненецкого автономного округа: в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определяли его условия. Императивные нормы закона или другого нормативного акта, регулирующие данные конкретные правоотношения и подлежащие применению, отсутствуют. В связи с этим на ответчика не может быть возложена обязанность по уменьшению цены договора, а истцу должно быть отказано во взыскании стоимости разницы отклонения условной (проектной) площади квартиры от фактической (Апелляционные определения Суда Ненецкого автономного округа от 05.09.2012 по делу N 4-Г-28/2012, от 03.07.2012 по делу N 33-75/2012г.).

Возможен и еще один вариант: в свои типовые договоры застройщик может включить условие о том, что не подлежат возврату денежные средства за объект долевого строительства, если его площадь по результатам обмеров БТИ окажется менее той (на 3%), что указана в договоре, то есть меньше проектной площади.

Такое условие, исходя из того же принципа свободы договора, некоторые суды считают вполне легитимным (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.08.2012 по делу N 33-5117), поскольку разница между проектной и фактической площадью квартиры является допустимой строительной погрешностью (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.03.2014 по делу N 33-2746/2014). Отметим при этом, что в случае уступки прав на объект гражданином новому приобретателю тот при выявлении расхождения между проектной и фактической площадью не сможет взыскать с гражданина суммовую разницу, так как он передал ему право в том объеме, что у него самого было (Кассационное определение Брянского облсуда от 13.10.2011 по делу N 33-3351/11).

В пользу застройщика также будет истолковано условие о том, что не изменяется цена договора как при увеличении общей площади по сравнению с проектной, так и при уменьшении, поскольку оно свидетельствует о соблюдении принципа равенства (Определение Свердловского облсуда от 23.07.2013 по делу N 33-8434/2013), несмотря на то что застройщик контролирует процесс строительства и вряд ли допустит возникновение отрицательной для него разницы в метрах.

А вот если в договоре указано на возможность осуществления перерасчета цены в случае расхождения между проектной и фактической площадями, то гражданин уже вправе требовать взыскания компенсации в свою пользу с застройщика, если фактически после обмеров БТИ площадь его жилья будет меньше (Определение Мособлсуда от 24.11.2011 по делу N 33-24067/11).

Слабых обижать нельзя!

В судебной практике можно встретить правовую позицию, которая состоит в том, что гражданин в любом случае вправе претендовать на присуждение в его пользу компенсации за счет застройщика, если фактическая площадь окажется меньше проектной. Это требование правомерно и в случае, когда в договоре прямо указано на то, что площадь не компенсируется. С 2011 года этой правовой позиции придерживается Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, что можно увидеть из следующего весьма показательного дела.

Суд посчитал, что пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений плюс-минус 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 16 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 69,36 кв. м, а с учетом лоджий, балконов, веранд, террас — 74,18 кв. м. Из технического паспорта на следовало, что общая площадь квартиры составляет 67,6 кв. м, площадь с учетом балкона — 74,18 кв. м, что на 1,78 кв. м меньше, чем предусмотрено договором.

Таким образом, истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит как приведенным выше требованиям закона, так и п. 3 ст. 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.

Суд также отклонил доводы застройщика о пропуске срока исковой давности, поскольку пункт договора, противоречащий требованиям закона, недействителен (ничтожен) с момента заключения такого договора независимо от признания его таковым судом. Что касается взыскания денежных средств, то требования иска в данной части основаны не на двусторонней реституции, а в порядке возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора и обязательств по нему. О предоставлении квартиры меньшей площади истцам стало известно (дата обезличена), когда был изготовлен технический паспорт на жилое помещение, исковое заявление подано в суд (дата обезличена), то есть в пределах срока исковой давности согласно ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012).

Эта правовая позиция представлена и в ряде других судебных актов Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (Апелляционные определения от 19.06.2012 по делу N 33-2515/2012, от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012, Кассационное определение от 13.12.2011 по делу N 33-5591/2011 и др.).

Аналогичный подход в своей прецедентной практике применяет также Тюменский облсуд, который исходит из того, что потребителю должна быть предоставлена полная и подробная информация о квартире.

* * *

Так, в одном деле суд отметил, что, поскольку освидетельствование дома БТИ производится путем обмера внутренней площади дома (его помещений), сторонами достигнуто соглашение о внутренней площади помещений дома. Доказательств тому, что при заключении договора эта информация была доведена до потребителя, застройщиком не представлено, как и не доказано, что при заключении договора истцу представлена информация о площади, занимаемой внутренними перегородками (Кассационное определение Тюменского облсуда от 06.06.2011 по делу N 33-2753/2011, Апелляционное определение Тюменского облсуда от 06.02.2013 N 33-532/2013).

Аналогичным образом и в другом деле тот же суд отметил, что, раз застройщиком не было предъявлено доказательств, что при заключении договора потребитель был проинформирован о том, что по результатам строительства ему будет передан в собственность жилой дом общей проектной площадью, которая окажется гораздо меньше общей площади дома по результатам его обследования БТИ, это свидетельствует о нарушении застройщиком прав потребителя на получение полной и достоверной информации относительно оказываемой услуги по строительству жилья (Апелляционное определение Тюменского областного суда от 04.04.2012 по делу N 33-1301/2012).

Следует также учитывать, что законом не предусмотрено освобождение продавца (исполнителя) от ответственности перед потребителем за непредоставление ему полной и достоверной информации в случае, когда он сам ею не обладает по тем или иным причинам (Определение ВС РФ от 11.10.2011 N 45-В11-10).

Таким образом, при заключении договора с застройщиком необходимо добиваться согласования условий по поводу площади без указания на неперерасчет по результатам обмеров БТИ. Если же вдруг потребитель заключил такой договор и получил квартиру меньшей площади, то ему следует попытаться взыскать с застройщика суммовую разницу.

В соответствии со ст. 7 Закона N 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
   2. соразмерного уменьшения цены договора;
   3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положения ст. 7 Закона N 2300-1 также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Граждане-потребители являются экономически более слабой стороной и нуждаются в повышенной защите со стороны государства, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, то есть для хозяйствующего субъекта (Постановление КС РФ от 23.02.1999 N 4-П).

Кроме того, следует принимать во внимание и такое обстоятельство: проектированием и строительством многоквартирного дома занимается застройщик, свои обязательства он должен выполнять надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Действуя добросовестно и должным образом, застройщик обязан просчитывать возможные риски при осуществлении своей коммерческой деятельности, в том числе и риск расхождения между проектной и фактической площадью.

Гражданин свои обязательства перед ним выполнил, уплатив причитающиеся денежные средства, на него данный риск возлагаться не может, так как он находится вне сферы его разумного контроля. В ином случае гражданин в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, гражданин вправе претендовать на присуждение в свою пользу компенсации в случае расхождения между проектной и фактической площадями безотносительно к условиям договора, заключенного с застройщиком, поскольку действующим законодательством РФ не предусмотрена возможность для последнего не осуществлять перерасчет денежных средств.

Истцу, помимо требования о взыскании компенсации, следует также заявлять требование о признании недействительным условия договора о том, что перерасчет не производится, мотивируя это тем, что законом возможность включения в договор такого условия не предусмотрена.

Читайте ещё по этой теме:

• Роль деятельности Бюро технической инвентаризации (БТИ) в осуществлении гражданско-правовых сделок, связанных с долевым строительством и исчислением налогов на жилые помещения

Автор: А. Бычков

– Мне на праве собственности принадлежит земельный участок с декларированной площадью. Как уточнить фактическую?

Андрей, Абакан

Как поясняют в Росреестре Хакасии, для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил межевой план. При выполнении кадастровых работ устанавливаются координаты характерных точек границ земельного участка. В процессе обработки полученных данных определяется фактическая площадь и проводится описание местоположения участка.

___________

Еще по теме:

– Подскажите, где найти проверенного кадастрового инженера? Боюсь нарваться на дилетанта. 

Владимир Ильич, Бея

Получить достоверные сведения о кадастровых инженерах можно на сервисе Росреестра «Реестр кадастровых инженеров». С помощью сервиса можно узнать, обладает ли кадастровый инженер действующим аттестатом, а значит, имеет ли право осуществлять свою деятельность. Если да, то в графе «Статус» появится зеленая галочка. Отметка в виде красного креста будет означать, что данный специалист лишен аттестата и не имеет права предоставлять свои услуги гражданам.

Услуга бесплатная.

_____________

– Приобрели земельный участок, выяснилось, что на нем есть дом, который фактически уже давно не существует и права на него не зарегистрированы. Как его снять с учета?

Лидия, Подсинее

В Россреестре Хакасии ответили, что в соответствии с действующим законодательством собственник земельного участка вправе обратиться в любой офис МФЦ с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта, расположенного на его земельном участке, с приложением акта обследования, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством.