Средства девелоперов «залочены» на счетах эскроу, а покупать участки для новых проектов нужно. Где брать средства для развития? Вопросы финансирования в девелопменте, как классические банковские решения, так и работу с частными инвестициями, обсудили на конференции GMKTalks 25 августа. Участниками мероприятия стали порядка 1,3 тыс. человек, большая часть зрителей смотрела его онлайн.
«Конференцию на тему финансов мы проводим уже второй год — и видим, что актуальность ее не снижается. Компетенции девелоперов с точки зрения привлечения финансовых ресурсов стали крайне востребованы», — подчеркнул Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK. Однако, считает эксперт, проектное финансирование и поддержка банков привели к снижению компетенций в продажах: «Банки финансируют, девелоперы спокойны, а отделы продаж превратились в отделы регистрации сделок».
Фото: GMK
Как рассказал Максим Тутуков, руководитель блока аналитики ООО «Прогород» (Группа ВЭБ.РФ), главным драйвером привлечения средств дольщиков на первичном рынке последние несколько месяцев остается субсидированная процентная ставка по ипотечным кредитам — результат коллаборации девелоперов и банков. «Ставка субсидируется, и восемь из десяти сделок в комфорт-классе происходит с использованием ипотеки, в бизнес-классе это шесть из десяти сделок», — отметил спикер. Эксперт также прогнозирует, что в ближайшем будущем не только девелоперы, но и сами банки уже будут предлагать заемщикам-физлицам ипотечные кредиты под 0,01% — чтобы получить такой выгодный процент, им придется заплатить комиссионное вознаграждение.
Как бы то ни было, средства дольщиков заморожены на эскроу-счетах, и польза от них девелоперу — только в получении проектного финансирования. И здесь застройщики столкнулись с трудностями. «Процесс продаж замедлился, медленное наполнение счетов эскроу дает высокую процентную ставку — и, соответственно, по проектам мы видим ухудшение финансовых метрик, — рассказала Елена Костылева, управляющий директор Дирекции отраслевого развития Департамента регионального корпоративного бизнеса Банк ВТБ (ПАО). — Решение мы нашли через объединение группы кредитных сделок в пул. Пулинг возможен с одним заемщиком-застройщиком, сделки реализуются либо в рамках одного РНС, либо в рамках финансирования единой территории развития».
Фото: GMK
Бридж-кредитование, мезонинные кредиты, кредиты под будущую прибыль — все это дополнительные возможности для девелоперов, цель таких кредитов чаще всего — приобретение земельных участков, приобретение долей в компании и разработка документации нового проекта.
Ряд девелоперов обращается к альтернативным опциям, таким как fee-девелопмент и облигации.
«В 2020 году у нас было два выпуска облигационных займов, оба они прошли на ура, мы набрали денег на запуск новых проектов, в том числе на выход в Московский регион. Сейчас у нас в обращении находится третий выпуск с купонным доходом в 15%», — рассказала Евгения Муханова, финансовый директор ГК «РКС Девелопмент».
Фото: GMK
Сейчас на рынке представлен 21 эмитент из девелоперской отрасли, сообщил Денис Козлов, управляющий директор по брокерским операциям Septem capital. Выходя на долговой рынок, девелоперы сталкиваются с рядом трудностей. «Компания, которой выдано проектное финансирование, не может быть эмитентом облигаций, это запрещено законодательно. При этом даже если ПФ нет, нужно подумать, есть ли в этом смысл — выпуск облигаций обойдется вдвое дороже кредита от государства», — пояснил эксперт. Кроме того, застройщиков не любят рейтинговые агентства: даже самые крупные компании получают рейтинг не выше А+.
Фото: GMK
Также девелоперы в последнее время обратили свои взгляды в сторону частных инвестиций: порядка 20–25% покупок в недвижимости — это инвестиционные, и здесь есть что развивать. Например, такой инструмент, как ЗПИФ: «Первое и важное преимущество — гибкость в сумме инвестиций», — объясняет привлекательность ЗПИФ Алексей Смердов, инвестиционный директор Parus Asset Management. Сегодня инвесторы стали более осторожными, так что это действительно имеет значение.
Говоря об инвестиционной недвижимости, нельзя не рассмотреть растущую популярностью апарт-отелей — причем не стоит путать их с «псевдожильем», вокруг которого много шума. Этот сегмент драйвят девелоперы, для которых важно направление коммерческой недвижимости. «В текущих реалиях многие боятся строить гостиницы, торговые центры из-за длительного срока окупаемости и больших рисков. С точки зрения best use девелопер ищет продукт, который окупится максимально быстро», — говорит Антон Агапов, директор по развитию апарт-отелей YE’S. Для инвесторов это интересный продукт: не нужно заниматься управлением, стоимость аренды выше (не является персональной инвестиционной рекомендацией — РБК), чем у обычной квартиры», — отметил Михаил Гущин, заместитель вице-президента, директор по маркетингу Группа RBI.
Фото: GMK
Какие вообще настроения у инвесторов? Артем Цогоев, ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России, член совета директоров Simple estate и модератор конференции, обратил внимание, что люди стали меньше доверять отрасли: опросы показывают, что в 2020 году недвижимость считали самым надежным способом вложений 39% респондентов, а в 2022 — 32%. Но точки роста есть: во-первых, в связи с падением фондового рынка инвесторы все меньше смотрят на ценные бумаги, во-вторых, в сентябре ожидается, что люди закроют депозиты — на них сейчас порядка 9 трлн руб. «У тех, кто складывает деньги на депозит, риск-профиль консервативный или умеренный, — объясняет Цогоев. — Значит, они будут искать не спекулятивные инструменты, а что-то более надежное».
Получить видеозапись прямого эфира с выступлениями всех спикеров можно на сайте проекта
Фото: GMK
GMKTalks — федеральная конференция для девелоперов, формирующая единую информационную повестку рынка недвижимости с участием федеральных и региональных застройщиков. Организатор конференции — консалтинговое агентство GMK.
Спонсор конференции — ВТБ.
- Три принципа
- Доходность
- Самодостаточность
- Распределение рисков
- Минусы
Три принципа
Привлечь средства в бизнес можно по-разному: взять кредит, объявить сбор, найти инвесторов. Обычно этого достаточно, чтобы открыть новое направление или масштабировать существующее.
Сложнее достать деньги для дорогих проектов с обширной и сложной документацией и высокими рисками — например, строительных или промышленных. Такие проекты требуют внимания и вложений, сопоставимых с отдельным бизнесом.
Чтобы эффективно управлять процессами, нужна отдельная команда. Она следит за сроками по всем видам работ, составляет смету по каждой статье и считает расходы.
В таких случаях применяют проектное финансирование. Это облегчает оценку рисков и доходности, упрощает работу с документами и четко определяет источники прибыли.
Проект должен быть не просто дорогим и сложным, а доходным и самодостаточным. Ключевой момент в организации — распределение рисков.
Доходность
Высокая доходность — ключевой критерий для инвесторов. Проект должен быть прибыльным и окупиться в планируемое (и приемлемое для кредиторов) время.
Инвесторы ориентируются в первую очередь на будущую прибыль, а не ресурсы компании-заемщика. Фактически обеспечением выступают денежные потоки, которые принесет проект после реализации.
Участники сами решают, как распределить вложения. Для инвесторов предпочтительно софинансирование — это значит, что заемщик тоже вложит собственные средства. Но многообещающая идея от надежного заемщика — повод сделать исключение.
Совкомбанк поддерживает бизнесменов, развивающих инфраструктуру, здравоохранение, социальную и другие сферы. Мы разделим с вами риски и станем финансовой опорой вашего проекта. Делайте мир лучше вместе с «Совкомбанком»!
Совкомбанк поможет реализовать мощные инфраструктурные и социальные проекты. Кредитуем по 214-ФЗ на срок до 5 лет. Концессионные и государственно-частные проекты — на срок до 15 лет.
Заполните заявку, чтобы узнать больше и получить поддержку, или обратитесь к персональному менеджеру.
Самодостаточность
Над проектом с самого начала работает отдельная группа специалистов со своим руководителем. Как правило, под него регистрируют SPV-компанию. Это позволяет разделить активы и повысить эффективность управления.
Принцип обособленности дает следующие преимущества:
- Инвесторам проще оценить риски проекта, спланировать окупаемость и выстроить стратегию финансирования (финансовая обособленность).
- Четко очерчены долговые обязательства: проектная компания отвечает своим имуществом (юридическая обособленность).
- Благодаря отдельной команде работа идет быстро и четко, улучшаются управление финансовыми потоками и общая организация бизнес-процессов.
- После запуска объекта прибыль, которую он приносит, не смешивается с другими проектами компании. Легко оценить окупаемость.
Примеры самодостаточных (обособленных) проектов — жилой комплекс или дом, торговый центр, учебный центр, коттеджный поселок.
Распределение рисков
В дорогих и сложных проектах риски несет не только застройщик, но и инвесторы. Распределение профильных рисков — важный этап процесса.
В ряде случаев кредиторы могут полностью взять риски на себя. Это называется «финансирование без регресса» и практикуется в крупных и дорогих проектах.
Заемщик тоже может принять на себя всю ответственность за реализацию и доходность. Это называется «финансирование с полным регрессом» и чаще применяется для небольших проектов.
Но чаще заемщик и инвесторы делят риски по профилям. Например, застройщик отвечает за то, чтобы дом построили в срок и без нарушений, а инвестор — за точность сметы.
Минусы
В поле проектного финансирования попадают идеи, реализация которых слишком дорогая, чтобы брать кредит. Доля заемных средств может доходить до 80%. Чтобы не потерять деньги, инвесторы тщательно просчитывают риски и дают займы под высокий процент.
Минусы:
- Высокие риски — высокий процент. Так инвесторы страхуют себя от убытков.
- Частичный контроль. Инвесторы могут лоббировать свои решения в планировании и реализации.
- Обширная документация. Открытие SPV-компании — дополнительные хлопоты, а к ним быстро добавляются отчеты, планы, гарантии, экспертизы и многое другое.
Таким образом, стратегия подходит в первую очередь крупному бизнесу с богатой историей. Одного размаха деятельности мало, нужна безупречная организация масштабных бизнес-процессов и опыт в реализации похожих идей.
Если это пока не ваш вариант, ищите финансовую поддержку в краудфандинге или возьмите привычный кредит. Это безопасный вариант для компаний, которые не готовы к крупным рискам и контролю со стороны инвесторов.
Если вашему бизнесу потребуется поддержка, вы всегда можете обратиться за помощью в Совкомбанк. У нас вы сможете получить деньги быстро и без лишних формальностей. Изучите условия и оставьте заявку прямо сейчас!
Оставить заявку
Как оценить риски
Самый безопасный сценарий — когда сотрудничают лидеры рынка с десятками успешных кейсов за плечами. Но для компании, которая только завоевывает рынок, найти источники финансирования проекта может быть сложно.
Лилия Алеева, кандидат экономических наук и директор по маркетингу ICL Services, рекомендует обращаться к профессиональным инвестиционным банкам, акционерным фондам, правительству и другим крупным финансовым институтам. Стоит изучить их кредитную историю, доходы и рейтинг, а также опыт в проектном финансировании. Только так можно быть уверенными, что деньги поступят в срок и в оговоренном объеме.
Высоки риски и для инвесторов. Они сталкиваются с неопытными предпринимателями, слабыми идеями, в худшем случае — с мошенниками. Чтобы не потерять деньги, необходимо проверить историю проекта, платежеспособность клиента, его рейтинги в открытых источниках.
В целом риски и минусы окупаются быстрой и высокой прибылью успешного проекта.
Стратегию применяют не только в строительстве жилья, но и в любой прибыльной отрасли: энергетике, добывающей промышленности, промышленном и коммерческом строительстве. В социальных программах этот способ тоже практикуют. В этом случае кредитором (одним из) выступает государство.
В заключение — интересный факт от эксперта:
«В Индии проектное финансирование используют в платном образовании для детей из нищих семей, помощи беженцам и другой социальной работе. В США и Европе — в инфраструктурных проектах: строительстве дорог, мостов, зданий».
Резюме. Проектное финансирование — это эффективный способ влить мощные инвестиции в идею, которая точно окупится и принесет по-настоящему большую прибыль. Для среднего и малого бизнеса лучше подойдут кредиты, краудфандинг и другие методы.
Эскроу
Обновлено: 14 сентября 2022
Проектное финансирование — что нужно знать?
Проектное финансирование появилось ещё в XVIII веке при строительстве железных дорог, газоснабжения,
развития
телефонных линий, однако этот термин актуален и сегодня. Разберём, что понимается под проектным
финансированием,
где оно используется сегодня.
Что такое проектное финансирование?
Понятия «проектное финансирование» (ПФ) и «финансирование проектов» не одно
и то же, так как способов
финансирования множество, и ПФ — один из них.
Проектное финансирование простыми словами можно
объяснить так: кредитные средства предоставляют для конкретного
проекта после того, как оценят его будущие денежные потоки. Для реализации проекта принято создавать новую
компанию, которая называется SPV (special purpose vehicle) или SPE (special purpose entity).
Проектное финансирование можно сравнить с конструктором: сумма кредита, сроки возврата и другие.
Условия
подбираются индивидуально для каждого проекта.
Упрощённо схему проектного финансирования можно представить так:
Метод проектного финансирования определяют следующими критериями:
финансируется юридически и экономически самодостаточный проект через юридическое лицо,
специализирующееся в направлении деятельности проекта
финансирование осуществляется чаще всего для нового, а не для ранее созданного проекта,
однако
кредитные средства ПФ могут рефинансироваться
высокое соотношение заёмных средств к собственному капиталу
расчёт банков строится в большей степени на ожидаемом денежном потоке от проекта,
а не на стоимости
активов компании или её предыдущих финансовых результатах
гарантиями для кредитной организации являются заключённые контракты проектной компании
Структура капитала проекта
Механизм проектного финансирования подразумевает совместное вложение денежных средств в проект, заёмными
могут
быть до 70-90%. В ряде случаев банк готов под залог имущества профинансировать проект под 100%. Как
правило,
кредитные средства выделяются проекту по частям под этапы реализации, указанные в бизнес-плане.
Источники средств проектного финансирования можно разделить на 2 группы:
Предоставление ПФ, как правило, осуществляется одним банком. Для реализации особо крупных проектов в
финансировании может участвовать несколько банков.
Банки выбирают проекты для финансирования, исходя из размеров будущего денежного потока проекта сроков
возврата
кредитных средств. А частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в проект, оценивают
успешность проекта
на более долгую перспективу, в том числе после выплаты кредитных средств банку.
Суть проектного финансирования заключается в комплексном подходе к оценке рисков проекта
и определения
оптимальной суммы и сроков участия инвесторов и коммерческих банков.
Классификация проектного финансирования
Как правило, ПФ используется при реализации сложных и масштабных проектов, например,
в строительстве, энергетике
и других отраслях промышленности, а также для создания крупных объектов инфраструктуры. Принятие
решения об
инвестировании требует детального анализа проекта, а не только оценку финансового состояния
организации.
Специфика каждого проекта подразумевает выбор того или иного вида проектного финансирования:
Один или несколько банков организуют инвестиции в проект, величина оцениваемого риска проекта влияет
на выбор
формы банковского проектного финансирования. Оно может быть:
с полным регрессом (возвратом кредитных средств) — то есть заёмщик принимает
на себя все возможные
риски по реализации проекта. Чаще всего применяется для инвестирования в небольшие проекты
с низкой
рентабельностью.
без регресса на заёмщика — то есть все риски проекта находятся на кредиторе.
Как правило, такие
проекты наиболее прибыльны, а потому и привлекательны для инвесторов.
с ограниченным регрессом на заёмщика — то есть риски проекта распределяются
между всеми участниками
проектного финансирования. Такая форма инвестиций встречается чаще других.
Используется, когда проектная организация имеет достаточный объём собственных средств для инвестиций
в проект.
3
ПФ с участием государства (государственное частное партнёрство)
Органы власти, как федеральные, так и муниципальные, финансируют социально значимые проекты.
4
Международное проектное финансирование
Часто применяется при реализации крупных инвестиционных проектов и предполагает привлечение партнёров и
кредиторов из других стран. Проблема такого вида проектного финансирования заключается в учёте
требований
законодательства и особенностей рынков зарубежных партнёров.
Как устроено проектное финансирование строительства в Банке ДОМ.РФ
Проектное финансирование как источник
финансирования капитального строительства используется в сложных и крупных
проектах, когда банки не могут обеспечить защиту кредитных средств только залогом и проверкой
кредитоспособности
заёмщика, и должны вникать в детали финансируемого проекта.
Застройщики привлекают инвестиции для строительства недвижимости, а оплачивают кредит средствами со счетов
эскроу, которые получают от покупателей после сдачи жилья в эксплуатацию.
Схематично работу проектного финансирования можно представить так:
Процесс получения проектного финансирования в Банке для компании состоит из нескольких этапов:
Этап 1. Подготовка заявки и её анализ Банком
На первом этапе девелопер обращается в Банк с заявкой на получение кредита. Для
организации проектного
финансирования заёмщик готовит пакет документов. Перечень документации может различаться в зависимости от
особенностей проекта.
Банк проводит предварительный анализ полученного комплекта документов и готовит предложение застройщику.
Оно
включает:
обеспечение, требуемое к оформлению
Предложение является индивидуальным, условия зависят от концепции и экономики проекта, деловой
репутации и опыта
реализации аналогичных проектов.
Этап 2. Получение решения Коллегиального органа
Если застройщик согласовывает предварительное предложение, то банк запрашивает полный комплект
документов и
проводит детальную оценку проекта, нуждающегося в проектном финансировании, в том числе проводит
расчёт
показателей эффективности, анализ потенциальных рисков, значимость и вероятность их реализации.
По результатам детального анализа предложение банка уточняется дополнительными условиями. После этого
комплект
документов, включающий предложение, направляется на Коллегиальный орган для принятия решения. Если
Коллегиальным
органом принято положительное решение, то сделка переходит на следующий этап.
Этап 3. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта
Если застройщик согласен с одобренными банком условиями, то осуществляется подготовка
и заключение
кредитно-обеспечительной документации. Подготовленный комплект документов направляется на подписание
заёмщику.
После заключения договора банк выдаёт кредитные средства застройщику в соответствии с условиями
договора.
Преимущества и недостатки проектного финансирования
Привлечение дополнительных средств бесспорно помогает развитию проекта. Выделим основные преимущества
использования проектного финансирования:
привлечение средств, достаточных для развития проекта
возможность реализации проекта, находящегося на начальной стадии
снижение рисков за счёт их распределения между участниками
отсутствие жёстких требований к финансовому состоянию собственника проекта
К недостаткам проектных инвестиций можно отнести:
расходы на сделку для оформления пакета документов
высокие проценты по кредиту, связанные с рисками проектного финансирования
жёсткий контроль проекта со стороны инвесторов
риск потери независимости организатора проекта из-за размывания доли собственников
Венчурное и проектное финансирование — в чём разница?
Главное отличие венчурного финансирования — высокая и очень высокая степень риска
проекта и, как следствие,
премия за него. Как правило, такие проекты связаны с разработкой принципиально новых, наукоёмких
продуктов и
технологий.
Проектное финансирование — сложный инструмент, его использование требует досконального знания
проекта.
Ознакомьтесь с вариантами реализации проектного финансирования, изучите потенциальные преимущества
и недостатки
для принятия взвешенного решения.
Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.
Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.
В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.
Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.
Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.
Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021
Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.
Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:
- Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
- Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
- Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
- У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
- Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
- В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
- Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
На что обращают внимание банки
Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.
Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:
- динамика продаж квартир;
- критерии устойчивости проекта;
- окупаемость.
Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:
- отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
- недостаточность собственных средств;
- неполный пакет документов;
- иски дольщиков по другим проектам застройщика.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.
ДОМ.РФ: проектное финансирование застройщика
Проектное финансирование банком в ДОМ.РФ — это механизм кредитования застройщиков в России для выполнения проектов в сфере недвижимости с использованием эскроу-счетов. Целью проектного финансирования является поддержка строительства и реконструкции жилых объектов недвижимости. Алгоритм предусматривает проведение комплексной экспертизы, позволяющей уменьшить риски для всех участников процесса и повысить стандарты качества в строительной отрасли. В ДОМ.РФ заявления принимаются на проектное финансирование по многоквартирному или индивидуальному жилищному строительству.
Преимущества
Удобный личный кабинет и кредитный калькулятор
Гибкий график погашения кредита
Прозрачные условия и оперативный ответ на заявку
Регулярная корректировка средневзвешенной процентной ставки
Профессиональная поддержка и консультации специалистов
Условия и требования
| Требования к заемщику/Группе компаний | Застройщику важно не иметь другие кредиты, кроме акционерных займов, и задолженностей по налогам и сборам. У него должен быть опыт реализации аналогичных по стоимости и объему работ проектов. Необходимо предоставить полный пакет проектной и исходно-разрешительной документации, доказать безубыточность проекта. Земельные отношения должны быть оформлены на весь срок строительства. |
|---|---|
| Требования к проекту | Финансирование предоставляется на строительство индивидуального и многоквартирного жилья. Бизнес-план должен отличаться достаточной финансовой устойчивостью, а проект — соответствовать стандартам градостроительства и быть оформлен в соответствии с законодательством РФ. Объект должен находиться на территории России. |
| Срок кредита | Средства предоставляются на срок до 5 лет. Чаще всего этот период зависит от сроков завершения строительства или реконструкции жилищного фонда, указанных в проектной документации. Он также связан с масштабом проекта и финансовой долей собственного участия застройщика. |
Общие условия
ДОМ.РФ предоставляет проектное финансирование для жилищного строительства с выдачей займов на срок до 5 лет. Банк берет на себя до 100 % согласованного бюджета строительства. Процентная ставка по условиям программы плавающая и регулярно снижается. Она зависит от количества средств на промежуточных счетах и хода строительства.
Клиенты ДОМ.РФ самостоятельно выбирают степень собственного участия в проекте, стратегию продаж и стоимость финансирования. Для удобства застройщиков предусмотрен простой кредитный калькулятор и личный кабинет. В последнем можно не только подать заявку на финансирование, но и отслеживать ее статус. Для оформления заявки достаточно иметь земельный участок с исходно-разрешительной документацией на строительство. Банк берет на себя экспертизу проекта, строительный мониторинг и анализ, оказывает консультативные услуги.
Схема работы
Пакет документов
Перечень документов на получение проектного финансирования жилищного строительства в ДОМ.РФ мало чем отличается от требований других банков. В список входит:
- Заявление на получение одобрения на проектное финансирование.
- Бизнес-план проекта с описанием объекта финансирования, конкурентной среды, прогнозируемыми экономическими показателями.
- Копии документов на объект финансирования, включая правоустанавливающие документы и техническую документацию.
- Копии документов на застройщика, включая учредительные документы, лицензии и сертификаты соответствия.
- Справки о финансовом состоянии застройщика и гаранта проекта, банковские выписки.
- Договоры генерального подряда, участия в долевом строительстве, соглашения со сбытовыми компаниями.
В зависимости от условий и объема финансирования могут потребоваться дополнительные документы.
Финансирование и бюджет
| Бюджет проекта |
Объем финансирования ДОМ.РФ определяет, исходя из содержания бизнес-плана и типа проекта. Застройщики получают кредит, необходимый для ввода дома в эксплуатацию. В бюджет согласованного проекта входят затраты на реализацию плана на эксплуатационной и инвестиционной фазе до снятия средств с эскроу-счетов. В него также включают иные расходы на инвестиционном этапе, которые необходимы для строительства объекта. |
|---|---|
| Собственные средства заемщика |
С 2019 года заемщику необязательно вносить свои средства для реализации проекта. До этого заявитель должен был предоставить 15-20 % стоимости проекта. Сегодня банк осуществляет финансирование до 100% стоимости согласованного бюджета проекта. Заявителю достаточно предъявить документы, подтверждающие наличие земельного участка с разрешением на строительство. |
| Процентная ставка |
С начала работы программы проектного финансирования в ДОМ.РФ застройщиков кредитовали под 5-6 % годовых. Сегодня средневзвешенная процентная ставка для проектного финансирования зависит от объема денежных средств на эскроу-счетах и рассчитывается каждый день. Также она зависит от степени готовности объекта, репутации застройщика, содержания предоставленного бизнес-плана. За счет этого она систематически снижается (возможно снижение до 0,01%). |
 |
Обеспечение кредита Чаще всего обеспечением проектного финансирования строительства жилья и коммерческих проектов в ДОМ.РФ служит доход, который будет получен после реализации проекта. Его размер напрямую зависит от успешности проекта. Для инвестора важно получить максимально возможную прибыль, потому банк требует от застройщика подтверждения рентабельности проекта, а также производит мониторинг и контроль его реализации. |
|---|
|
Источники финансирования Для реализации проекта застройщик может использовать любое количество собственных ресурсов и средств дольщиков. Действующие ранее пропорции были упразднены. В свою очередь ДОМ.РФ задействует для финансирования проектов денежные ресурсы из своего капитала, получает их от |
 |
|---|
Остались вопросы?
Оставьте свой номер телефона для получения бесплатной консультации. В течение часа наш специалист свяжется с Вами.
