Что проверить, прежде чем снять квартиру: от объявления до тонкостей договора
Очень важная инструкция для всех, кто ищет съёмное жильё.
Этап 1. Поиск квартиры
Если подбираете квартиру самостоятельно
При поиске квартиры через специализированный сайт объявлений или группы в социальных сетях вы рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы не попасться на их уловки, вам нужно обратить внимание на несколько важных моментов.
1. Средняя стоимость аренды квартиры по вашим критериям
Слишком «сладкие» объявления зачастую — фейк. Просторная студия с современным ремонтом в самом центре города в минуте ходьбы от метро и за копейки? Весьма сомнительное предложение.
2. Просьба перевести предоплату на карту
Этот пункт часто вытекает из предыдущего. Вы звоните по приглянувшемуся объявлению, вам говорят, что желающих ой как много, а затем просят перевести хотя бы несколько тысяч, чтобы квартира осталась за вами. Не ведитесь на это: вы только что разговаривали с мошенником.
Никогда без личной встречи не переводите деньги посторонним людям в качестве депозита.
3. Подлинность фотографий квартиры
Чтобы убедиться в достоверности информации из объявления, проверьте фотографии квартиры на подлинность. Сделать это можно, например, через поиск по картинкам Google.
Если одна и та же квартира размещена на нескольких сайтах о сдаче жилья — не страшно. Другое дело, когда фотографии гуляют по интернету, а описание, адрес квартиры и контактное лицо из раза в раз кардинально меняются.
4. Отсутствие фотографий квартиры
Объявления без фотографий выглядят как минимум странно. В большинстве случаев это означает, что с квартирой что-то не так либо такой жилплощади вовсе не существует.
5. Частота размещения объявления
Бывает, что одно и то же объявление о сдаче квартиры появляется и исчезает с завидной периодичностью. Две недели назад квартира сдавалась, потом её сняли, а через месяц она снова висит в актуальном. И так по кругу.
Конечно, дело может быть не в собственнике, а в арендаторах. Ну не везёт человеку на жильцов, и всё тут. Тем не менее часто мелькающие объявления настораживают.
6. Контактное лицо
Кто занимается вопросом сдачи квартиры в аренду? Сам собственник или риелтор? Если вы не хотите платить комиссию, равную половине или даже всей сумме ежемесячного платежа, то объявления от риелторов вам не подходят.
Если обращаетесь к риелтору
Риелторы могут облегчить вашу жизнь и помочь найти квартиру мечты. А могут изрядно потрепать нервы, опустошить кошелёк или напрасно потратить ваше время. Вот когда стоит насторожиться.
1. Риелтор не может назвать компанию, сотрудником которой он является сейчас или где работал раньше
Если риелтор утверждает, что состоит в штате агентства, вы можете связаться с компанией напрямую и уточнить это.
Если риелтор является частным предпринимателем, он в любом случае должен назвать вам хотя бы несколько компаний, в которых работал прежде. Если с этим возникают трудности, перед вами может быть мошенник.
2. Риелтор не интересуется, кто и в каком составе будет проживать в квартире
Практически каждый собственник хотя бы примерно представляет, кого он видит арендатором, и оповещает об этом риелтора. Если во время разговора у вас не спрашивают о количестве жильцов, наличии животных и постоянной работы — это звоночек.
3. Риелтор не является экспертом в своей области
Сложно представить, что риелтор не знает, как писать расписку о получении денег или заполнять договор найма жилья. А если всё-таки не знает, то перед вами не риелтор.
4. Вас просят оплатить комиссию до заключения договора
Риелтор получает комиссию только после заключения сделки. Если от вас требуют оплату заранее — не поддавайтесь и не переводите денежные средства.
5. Риелтор занимается только одной квартирой
Обычно у риелтора в работе находятся несколько объектов. Подозрительно, когда специалист посвящает всё своё время только одной квартире. Попробуйте вбить номер телефона в поисковую строку браузера и посмотреть, сколько объявлений вам выдадут.
6. Риелтор представляется сотрудником информационного агентства
Вам предлагают подъехать в офис, заключить договор и получить доступ к базе собственников после оплаты комиссии.
Риелтор не поедет с вами на осмотр квартиры и встречу с собственником, а дозвониться до кого-либо из полученной базы если и получится, то после предварительной договорённости о встрече арендодатель отменит всё в последний момент.
Вернуть деньги в этом случае не выйдет, ведь вы подписали договор о предоставлении информационных услуг. Чтобы добиться справедливости, вы можете обратиться к юристам и попробовать подать заявление в суд. Однако никто не гарантирует вам успешного исхода. Поэтому внимательно изучайте все документы, на которых ставите свою подпись.
Этап 2. Первый контакт с собственником
Вы выбрали идеальный, по вашему мнению, вариант и на радостях звоните собственнику, чтобы договориться о встрече. Для начала уточните, действительно ли вы говорите с хозяином, а не с риелтором или кем-либо ещё. Даже если в объявлении было указано, что квартира сдаётся напрямую.
Задайте арендодателю несколько вопросов. Например, куда выходят окна квартиры или на каком этаже она находится.
Если человек замешкался, возможно, он пытается вас обмануть. Собственник ответит на такие вопросы без промедления.
Если вы чувствуете, что всё в порядке, пройдитесь по информации, указанной в объявлении: уточните стоимость, необходимость депозита и оплаты последнего месяца. Выясните, на какой срок сдаётся квартира, действительно ли до метро идти 10 минут, а не 30. В общем, проговорите все нюансы, которые важны именно для вас.
Этап 3. Осмотр жилья
- Оцените подъезд. Его состояние может многое сказать о жильцах дома — ваших потенциальных соседях.
- Попробуйте заглянуть к соседям и поинтересоваться, кто до вас проживал в квартире. Желательно сделать это вместе с владельцем: если жильцы соседних квартир не новосёлы, то они узнают вашего арендодателя, а вы лишний раз убедитесь в том, что он собственник.
- Внимательно осмотрите ванную комнату, в особенности — сантехнику. Если подтекает кран, стоит указать на это собственнику сразу же.
- Проверьте состояние мебели и оцените её износ.
- Обратите внимание на расположение розеток. Возможно, вам потребуется перестановка мебели.
- Если у вас аллергия на животных, уточните, не было ли у предыдущих жильцов кошки или собаки.
- Не поленитесь включить всю технику и бытовые приборы, которые планируете использовать.
- Проверьте все выключатели в квартире.
- Спросите о наличии интернета.
- Проверьте замки, чтобы потом не ждать под дверью, пока вас пустят внутрь. Если замков несколько, а ключ вам отдают только от одного, узнайте причину. Собственник может сказать, что замок давно сломан и не используется. Вы должны настоять на замене или ремонте и попросить полный комплект ключей.
- Удостоверьтесь в целостности пломб на счётчиках.
- Проверьте состояние балконных дверей и окон, если не хотите замёрзнуть зимой.
- Оцените шумоизоляцию во всей квартире.
Если ничто из вышеперечисленного в квартире вас не смутило, можно переходить к составлению договора.
Этап 4. Заключение договора
Какие документы собственника нужно проверить
Если у квартиры один собственник
При заключении договора найма попросите хозяина предъявить вам:
- паспорт;
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН.
Вам необходимо убедиться в том, что квартира принадлежит именно тому лицу, которое представилось собственником квартиры.
Артур Устимов
основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»
Один из самых распространённых видов мошенничества на рынке — это сдача в аренду чужой квартиры. Жильё может сдать некий «друг» хозяина квартиры, который поселился в ней всего на пару дней.
Если вы не проверили документы на собственность, то рискуете не только лишиться денег, но и остаться на улице.
Если собственников несколько
Помимо паспорта и свидетельства о собственности, вам нужно получить письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от всех владельцев, а также от тех, кто прописан в квартире.
Если в квартире прописан некий дальний родственник, он может прийти в арендованное вами жилье и остаться в нём жить. При этом договор аренды будет действительным, но запретить жить в ней человеку, прописанному в квартире, никто не может.
Артур Устимов
основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»
Если квартира в собственности у супругов
Иващенко Србуи Саргисовна
ведущий юрист Европейской Юридической Службы
Для начала нужно разобраться, в совместной или долевой собственности находится квартира.
Для подстраховки можно узнать о наличии брачного контракта и ознакомиться с его условиями. Если квартира принадлежит одному из супругов, то согласие второго не потребуется. Если же в совместной собственности — нужно будет заручиться согласием каждого собственника.
На что обратить внимание при составлении договора
Договор найма жилья — документ, который поможет вам избежать ненужных конфликтов, поэтому очень важно ответственно подойти к его составлению. Лайфхакер уже рассказывал, как правильно это сделать, поэтому остановимся только на самых важных моментах.
Обязательные данные
- Предмет договора — это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь и количество комнат.
- Стороны договора — собственник жилья (или его представитель по нотариально заверенной доверенности) и наниматель.
- Паспортные данные и информация о месте регистрации — как хозяина квартиры, так и нанимателя.
Срок действия договора и порядок оплаты
Обозначьте сроки действия договора и период, в который вы обязаны осуществлять арендную плату. Обратите внимание на санкции за нарушение порядка оплаты. К примеру, у вас может быть недельный период для погашения задолженности, после чего собственник имеет полное право выселить вас из квартиры.
Факт оплаты должен быть зафиксирован: при наличной оплате требуйте расписку от собственника, а при переводе на карту запрашивайте выписку из банка.
В назначении платежа обязательно должна быть ссылка на ваш договор. Например: оплата по договору найма № 1 от 1 января 2018 года за июнь 2018 года.
Кроме того, в договоре должна быть зафиксирована сумма, которую вы передали собственнику при заселении. Это может быть плата за первый и последний месяц проживания, а также страховой депозит — гарантия, что при нанесении арендатором ущерба имуществу хозяин квартиры получит материальную компенсацию.
Собственник может удержать всю сумму страхового депозита или его часть в зависимости от степени причинённого ущерба. Если же при осмотре квартиры всё будет в порядке, страховой депозит в полном размере возвращается обратно арендатору. Комфортная для каждой стороны сумма депозита оговаривается при заключении договора.
Порядок выселения
Особое внимание стоит обратить на правила выселения из квартиры. Они должны быть комфортными для каждой стороны.
Иногда в договорах указывают, что на выезд и поиск новой квартиры арендатору даётся всего пара дней. А некоторые договоры аренды даже предусматривают штрафы за то, что арендатор прожил менее определённого срока.
Артур Устимов
основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»
Частота визитов собственника
Частые неожиданные визиты собственника доставляют мало радости. Однако запретить ему посещать свою же квартиру вы не можете. Обсудите комфортную для вас обоих частоту визитов, оговорите, за какое время собственник должен вас предупредить, и зафиксируйте договорённости в документе.
Каналы коммуникации
В договоре нужно указать адреса электронной почты или номера телефонов обеих сторон — в зависимости от выбранного канала связи. Лучше и то и другое, чтобы уж наверняка.
Не удаляйте переписку с арендодателем, чтобы обратиться к ней в случае возникновения разногласий.
Опись ценных вещей и показания счётчиков
В акт приёма-передачи квартиры, который прилагается к договору, нужно включить опись ценных вещей. Если при заселении вы внесли страховой депозит, есть риск не получить его обратно. Вы должны проверить всю квартиру. И чем тщательнее, тем лучше. На каких моментах сделать акцент при осмотре квартиры, вы уже знаете.
Надёжнее всего будет сделать фотографии всех обнаруженных дефектов, чтобы при выезде их не приписали вам. А фотографии можно распечатать и прикрепить к акту.
В обязательном порядке в акте должны быть зафиксированы показания индивидуальных счётчиков учёта воды и электричества на момент заселения.
Ремонт и планируемые изменения в квартире
Составьте перечень изменений, которые вы планируете внести в интерьер, а также техники или мебели, которую собираетесь приобрести. Согласуйте предельную сумму и решите, как будет происходить оплата: только силами собственника, вашими силами или 50 на 50.
Условия о неотделимых и отделимых улучшениях рекомендуется прописывать в договоре заранее или составить дополнительное соглашение позже. При этом в договоре желательно сделать оговорку, что вещи возвращаются собственнику с учётом естественного износа.
Артур Устимов
основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»
Обозначьте в договоре, кто оплачивает поломки бытовой техники. К сожалению, при первичном осмотре вы не сможете на 100% убедиться в абсолютной исправности приборов, а доказать, что поломка произошла по причине естественного износа, а не из-за неправильной эксплуатации, бывает непросто.
Если у вы заметили, что прибор дышит на ладан, укажите на это собственнику и совершите осмотр вместе, а после зафиксируйте договорённости в документе. В противном случае, если поломка всё-таки случится, вам может потребоваться экспертиза профессионала, чтобы доказать вашу непричастность к неисправности.
Проживающие в квартире
Не забудьте указать в договоре тех, кто будет проживать с вами в квартире. А также сообщите, есть ли у вас домашние животные. Не стоит врать о таких вещах: с огромной вероятностью вы будете пойманы на лжи, а последствия окажутся весьма печальными.
В каких случаях стоит отказаться от аренды
Самый тревожный сигнал — отказ представить документы на право собственности. Велика вероятность, что с квартирой не всё в порядке.
Проблемной может оказаться и квартира, собственник которой слишком беспокоится за своё имущество. Такие владельцы могут слишком часто приходить к вам с проверкой сохранности своего имущества, что, естественно, будет доставлять вам дискомфорт.
Артур Устимов
основатель и генеральный директор сервиса по управлению наймом жилья «Арендатика»
Стоит обратить внимание на поведение собственника. Излишняя нервозность настораживает, так же как и необоснованная спешка при заключении договора. Если вас просят как можно быстрее подписать документы, не дают проверить исправность бытовой техники и зафиксировать дефекты, то это ещё один звоночек.
Не спешите, вдумчиво изучайте договор, задавайте вопросы и обсуждайте проблемные моменты. Проверяйте всё, что необходимо. Для вас важно, чтобы в квартире было комфортно жить, а все сложности были сведены к минимуму. Собственник хочет, чтобы его жилплощадь осталась в надлежащем виде, и также не желает быть участником регулярных конфликтов. Вы оцениваете друг друга — это нормально. И в этом случае правильно заложить достаточно времени на процесс оформления документов и осмотр квартиры.
1 Составьте список требований к квартире
Для поиска квартиры стоит точно понять, что вы хотите от жилья. Сначала выделите бюджет. Во многом именно это определят месторасположение дома, близость к метро и состояние квартиры. Также не стоит забывать о дополнительных тратах, скорее всего, придется отложить сумму на депозит.
Затем подойдите к вопросу более детально. Поймите, какой вы хотите этаж, сколько комнат, нужен ли балкон, важно ли наличие бытовой техники и мебели. Все эти детали позволят вам сузить поиск и рассматривать только те предложения, которые вас устраивают. Так вы сэкономите много времени.
2 Начинайте искать заранее
Если вы планируете переезд в ближайшем будущем, не стоит откладывать поиск жилья. Может оказаться, что когда вы приступите к этому делу, достойных предложений на рынке не будет. И тогда придется довольствоваться вариантами похуже.
К тому же обзвон объявлений, просмотр квартир и другие дела, связанные с поиском, обычно занимают много времени. Стоит быть к этому готовыми и набраться терпения.
3 Используйте разные источники для поиска
Самый распространенный вариант поиска квартиры — доска объявлений в интернете. Однако не стоит ориентироваться только на нее, постарайтесь воспользоваться любыми доступными вариантами.
Выложите объявление о том, что ищите квартиру, в социальных сетях. Коротко укажите свои требования: месторасположение, желаемую стоимость, близость к метро или другой транспортной инфраструктуре. Также поспрашивайте о предложениях у друзей и коллег. Снимать жилье у знакомых намного выгоднее и дешевле. Так вам не придется платить комиссионные риелтору, а риск встретиться с мошенниками минимальный.
Другой вариант — поискать в социальных сетях, в районных группах и форумах. Собственники выкладывают там объявления, которые могут не попадать на большие доски объявлений. Также часто другие арендаторы ищут соседей в пустующую комнату.
4 Учитывайте сезонность
На рынке аренды жилья есть своя сезонность: в конце лета и начале осени спрос на съемные квартиры сильно вырастает. Связано это с тем, что в крупные города приезжают студенты. Также в это время многие начинают искать новую работу и переезжают в связи с ней. В это время собственники обычно повышают цены на жилье.
Стоит учесть и особенности места, в котором вы живете. Например, в курортных городах цены на квартиры поднимают в начале весны, а опускают в конце осени.
5 Познакомьтесь с инфраструктурой
В первую очередь стоит поискать информацию о районе и расположении дома в интернете. В этом случае вам могут помочь местные группы в социальных сетях, форумы, отметки на картах и отзывы об организациях. Изучите, что находится рядом с домом. Стоит избегать мест около ночных клубов, баров и дешевых заведений. По вечерам рядом с ними будет опасно. Лучше, если около дома будет небольшой парк или просто благоустроенный двор.
Еще один любопытный момент: дома, которые расположены рядом с поликлиниками, управами и другими охраняемыми объектами, безопаснее. Они обычно оснащены большим количеством камер наблюдений. Зачастую около них лучше дороги: за этим хорошо следят коммунальные службы.
После поиска в интернете стоит обследовать территорию вживую. Так вы точно убедитесь, что рядом есть нужные магазины, аптеки, торговые центры и другие места, в которые вы привыкли ходить.
6 Проверьте подъезд
Чтобы ремонт от соседей не стал неожиданным сюрпризом, при осмотре квартиры стоит посетить этажи сверху и снизу. Проверьте, нет ли следов строительных материалов. Возможно, это незначительная деталь, однако в будущем просыпаться под звуки дрели и молотка не очень приятно.
7 Тщательно осмотрите квартиру
Осмотр квартиры — один из самых важных этапов. Не стоит бегло оглядывать жилье, даже если собственник очень торопится.
Отметьте состояние стен, пола, потолка, мебели, батарей, бытовой техники и сантехники. Особенно обратите внимание на места с высокой проходимостью: они могут многое сказать о предыдущих жильцах квартиры. Повреждения и другие дефекты говорят о том, что здесь жило много людей. Уточните у владельца, как работает отопление. В ванной проверьте напор воды: если он слабый, в будущем могут быть проблемы. Также осмотрите розетки и выключатели. Слишком дешевые, скорее всего, сигнализируют, что собственник сэкономил на электрике.
8 Заключите грамотный договор
Последний этап перед передачей денег владельцу и въездом в квартиру — заключение договора. Если собственник отказывается это делать, жилье снимать ни в коем случае нельзя. Это говорит о недобросовестности арендодателя. Попросите его показать оригиналы документов на квартиру. Так вы удостоверитесь, что перед вами действительно владелец. Не доверяйте ксерокопиям: их можно подделать.
В договоре четко пропишите количество жильцов, сроки и суммы оплаты, не забудьте вписать условия получения депозита. Затем перечислите обязанности сторон по всем вопросам: ремонту квартиры, обеспечению мебелью и техникой. Уточните, когда хозяин квартиры может приходить, как и когда будет получать оплату. Пропишите срок действия договора и размер неустойки, если одна из сторон нарушит договоренности. Хороший договор убережет вас от будущих проблем и обозначит характер отношений с владельцем квартиры.
Как снять квартиру в обход риэлторов
Где и как искать объявления от собственников
Елена Шпрингер
Недорого сняла квартиру без риэлтора
Когда я переехала в новый город, мне нужно было быстро найти квартиру. Первым делом я стала искать в газетах и на Авито, но оказалось, что почти все объявления не от собственников, а от риэлторов, которые требуют комиссию в 50-80% от стоимости аренды. У меня таких денег не было, да и платить просто за показ квартиры не хотелось.
В итоге я сняла квартиру без риэлторов и теперь знаю, где и как искать прямые объявления, чтобы не переплачивать за ненужное посредничество.
Способ 1: найти группу с объявлениями от собственников
На площадках объявлений вроде Авито, Яндекс.Недвижимости или ЦИАН на первый взгляд много объявлений от собственников. Но если начать звонить, окажется, что «собственники» на самом деле риэлторы, и без комиссии они ничего не сдадут.
Есть площадки, где публикуются объявления только от собственников. Больше всего их в соцсетях — в некоторых группах во «Вконтакте» или Facebook объявления выкладывают прямо на стену. Иногда такие группы закрытые — объявления прячут от риэлторов.
Группы с недвижимостью есть во всех крупных городах. Их нужно искать через поиск соцсетей по ключевым словам «аренда», «снять квартиру», «аренда без посредников». Чем больше участников, тем выше шанс, что это действительно группа с собственниками, а не замаскированное агентство недвижимости.
Поиск по группам аренды во «Вконтакте»
В таких группах тоже попадаются предложения от риэлторов, но администрация все тщательно проверяет и удаляет подозрительные объявления.
Когда мне понадобилось снять квартиру, я обзвонила около 20 объявлений с Авито — и везде попадала на риэлторов, причем порой на одних и тех же. Потом друзья посоветовали мне группу во «Вконтакте» с квартирами от собственников в Новосибирске.
В этой группе я позвонила по пяти первым попавшимся объявлениям — и попала на пять собственников, с которыми сразу назначила просмотры. Уже на следующий день я подписывала договор аренды, не заплатив ни копейки комиссии и потратив на поиски меньше суток.
Способ 2: поискать объявления в соцсетях
Можно искать квартиру в соцсетях не в конкретных группах, а просто поиском по постам. Для этого нужно вбить в строку поиска «сдам квартиру» и нужный вам город. В результатах поиска будут объявления из групп и посты от реальных людей, которые сдают квартиры.
Примеры объявлений от пользователей — их иногда публикуют даже в виде историй
Иногда в соцсетях попадаются и предложения риэлторов, но их легко узнать — они отсылают смотреть подробности и другие варианты на сайтах либо размещают сразу много объявлений.
Свою вторую квартиру я нашла именно через соцсети. Правда, тогда я не планировала менять жилье, поэтому специально ничего не искала. Подруга отправила мне ссылку на пост — собственник написал на своей стене, что сдает квартиру. Если бы я в этот момент искала жилье, то нашла бы этот вариант через поиск.
Еще на стенах друзей я часто вижу репосты объявлений об аренде, ими делятся в диалогах и конференциях, так что предложений в соцсетях действительно много.
Способ 3: разместить объявление о поиске квартиры
В соцсетях можно не только искать предложения собственников, но и дать свое объявление — опубликовать на странице пост о том, что вы ищете квартиру, попросить друзей сделать репост. Еще объявление о поиске можно разместить в группах, посвященных аренде, там обычно есть отдельные обсуждения для тех, кто ищет жилье.
Этот способ не подойдет в качестве основного — во время поисков лучше не надеяться, что арендодатель сам будет искать арендаторов и просматривать темы в группах. Но лишним такое объявление точно не будет.
Примеры объявлений о поиске из обсуждений
К сожалению, у такого способа есть минусы — риэлторы отслеживают эти объявления и начинают звонить с предложением своих услуг. Их легко узнать с первых минут разговора — они не называют точный адрес и цену, предлагают «обсудить варианты» и часто задают вопросы, на которые уже есть ответ в вашем посте.
Когда я искала квартиру, тоже писала сообщение в обсуждении одной из групп. Жилье я нашла быстро, но объявление удалить забыла, и через неделю мне позвонил собственник с предложением аренды. Возможно, его вариант бы мне подошел.
Способ 4: фильтровать объявления на сайтах с арендой
Иногда найти квартиру в соцсетях не удается — объявления там чаще публикует молодежь, люди постарше выкладывают свои квартиры на доски объявлений. Если во «Вконтакте» или на Facebook нет ничего подходящего, можно посмотреть на сайтах: Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость.
Есть несколько способов распознать риэлтора до личной встречи и понять, что предложение не от собственника:
- Поискать номер телефона, указанный в объявлении, через поиск— он может фигурировать в интернете как номер риэлтора или агентства недвижимости.
- Посмотреть, сколько объявлений оставил пользователь — у реальных людей может быть одна, максимум две, квартиры.
- Сделать «Поиск по картинкам» с фотографиями из объявления — посредники иногда берут фото квартир из сети, так как реальных у них нет.
- Посмотреть, есть ли у пользователя другие объявления. Когда на сайте можно предлагать не только недвижимость, но и продавать вещи или что-то другое, то у реальных людей в профиле часто продается какая-нибудь одежда или техника.
- Послушать, что арендодатель говорит по телефону — риэлторы часто предлагают подъехать куда-нибудь не в квартиру или говорят, что эта квартира уже сдана, но есть другие варианты.
Такой аккаунт, скорее всего, принадлежит собственнику, а не риэлтору
Способ 5: пройтись по желаемому району проживания
Есть люди, которые почти не сидят в интернете и не размещают объявления в соцсетях или на сайтах. Они предпочитают сдавать квартиры по старинке — дают объявления в газеты или вешают их на стены у подъезда.
В газетах, к сожалению, слишком много риэлторов, найти там объявление от собственника почти невозможно. Когда я искала квартиру и купила газету, я обзвонила пару десятков объявлений — и везде натыкалась только на агентства недвижимости.
А вот объявления на стенах — более интересный способ поиска. Обычно их приклеивают на доски у подъездов, предлагая «квартиру в этом доме» или «в этом районе». Это поможет напрямую найти жилье в конкретном месте.
Объявления на досках тоже бывают от риэлторов, но их легко распознать — они предлагают сразу несколько квартир по разной цене, часто вешают рядом разные объявления с одинаковым телефоном, обычно печатают их на принтере, а не пишут от руки. Впрочем, даже отсутствие этих признаков не гарантирует, что объявление будет от собственника, нужно проверять при звонке.
Так выглядит доска объявлений у нашего подъезда. Кое-где у рукописных объявлений одинаковые номера — возможно, это риэлтор
Инструкция
Как искать объявления от собственников
Смотреть объявления с арендой без посредников в специальных группах в социальных сетях.
Например, во «Вконтакте» и на Facebook.
Искать предложения через поиск в социальных сетях.
Используя ключевые слова «сдам квартиру в разделе “название города”»
Самостоятельно разместить объявление о поиске квартиры в социальных сетях.
Или в обсуждениях групп, посвященных аренде недвижимости.
Фильтровать объявления на сайтах.
Чтобы заранее отсеять предложения риэлторов.
Пройтись по району проживания и поискать объявления об аренде.
Они могут размещаться на досках объявлений в подъездах, на столбах или ближайших остановках.
Три года назад мне нужно было как можно скорее снять новое жилье. И мне было практически все равно, что на кухне первой попавшейся мне квартиры чем-то пахнет (как в котовнике, где держат очень невоспитанных котов), одно окно в комнате не закрывается в принципе (видимо, рама разбухла и теперь не помещается туда, куда должна), а сама обстановка весьма уныла. Две съемных квартиры спустя я живу в уютной однушке с чудесным видом из окна и сидя возле него пишу этот текст. Кажется, я наконец разгадала секрет, как можно арендовать квартиру — и не прогадать.
Первое и главное: место
По моему мнению, самое главное — это местоположение. В теории в съемном жилье можно поменять практически все, вплоть до входной двери. Но переместить квартиру, которую вы сняли, из Люберец на Чистые Пруды ни на практике, ни даже в теории не сможет никто.
От местоположения зависит: как долго вам придется добираться до работы, сколько пересадок или пробок нужно будет преодолеть на пути к близким, с кем во дворе будут играть ваши дети, станете ли вы невольным участником всех пьяных посиделок около вашего подъезда ночью и будете ли вы слушать пение птиц по утрам.
Район (или город проживания) влияет на стоимость, и иногда очень сильно. Но по мне, так лучше снять квартиру на несколько тысяч дороже, чем каждый день тратить на дорогу до работы вместо сорока минут три часа. Вы будете приезжать на работу в лучшем расположении духа, больше успеете благодаря хорошему настроению и не станете лишний раз раздражаться по мелочам.
Плюсы и минусы местоположения могут быть изначально неочевидными. Например, от первой моей съемной квартиры было сложно добираться до ближайшего метро. Из-за строительства развязки автобусы вязли в вечных пробках. Как-то раз пришлось ждать автобус целый час. Довольно быстро я обнаружила, что в пяти минутах ходьбы от дома есть станция, откуда двенадцать минут до Савеловского вокзала. А там три станции метро — и ты в центре Москвы. На машине до центра города я бы в будни добиралась раза в три дольше.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…
Арендатору на заметку: 10 преимуществ съемной квартиры
Думаете, как снять квартиру прямо у метро? Если речь идет о Москве, это сразу плюс две-три тысячи в месяц (как минимум). И учтите, что в нагрузку вы получите автомобилистов, которые используют ваш двор как бесплатную перехватывающую парковку. Из преимуществ — существенная экономия на такси (на метро чаще всего будет и быстрее, и дешевле) и круглосуточные магазины, которые обычно есть около метро (так что если вам взбредет в голову съесть в три часа ночи персиковый йогурт, вы его получите).
Как вариант, выбирайте квартиру в десяти-пятнадцати минутах пешком от метро. Вы немного сэкономите и несколько оздоровите свой организм постоянной ходьбой.
Помните главное: ни риелтор, ни хозяева квартиры не расскажут о всех плюсах и минусах того места, куда вы переезжаете. Не потому, что они вредные, и их задача поскорее и за большие деньги эту квартиру сдать (хотя, может, и поэтому тоже), а потому, что они сами не знают всех тонкостей.
Ищите информацию в интернете, но предварительно подумайте, что вам нужно. Хороший гипермаркет неподалеку, чтобы закупаться на неделю вперед? Современный парк с детской площадкой? Живописный пляж, на котором отлично загорать после рабочей недели? И лучше не делитесь своими открытиями с хозяевами квартиры. Все чудесное и прекрасное по отношению к их «товару» может поднять стоимость. И тогда пляж вас будет радовать уже не так сильно.
Второе, очень важное: состояние интерьера
Первым делом вы обращаете внимание на то, как жилье выглядит в целом. Потом вы начинаете замечать детали. И часто пропускаете то, что не стоило бы.
Если квартира в плохом состоянии, но расположение и планировка вас полностью устраивают, выторговывайте «ремонтные каникулы». Это значит, что первые месяца два-три (или как договоритесь) вы не будете платить за квартиру, а сделаете на ту же сумму ремонт. Очевидный плюс: получите такое жилье, какое вам нужно. Неявный минус: хозяевам может так понравиться результат, что еще через пару месяцев они начнут думать, как квартиру сдать за большие деньги. Не вам, так кому-нибудь еще.
Пустая квартира лучше, чем заставленная. Вам не придется торговаться за право выкинуть комод, который так любили хозяева квартиры (да, так любили, что оставили его на радость будущим жильцам). И пусть вы потратите какую-то сумму на обстановку, но часть суммы вернется, если при следующем переезде вы решите все эти вещи продать. Очевидно, что чем лучше выглядит квартира, тем дороже будет стоить ее снять. Так что подумайте — может, стоит сэкономить деньги и вложить немного своих сил?
Третье, тоже очень важное: как арендовать квартиру и сэкономить
На стоимость съема квартиры влияет в первую очередь финансовый кризис (его наличие или отсутствие). Но это, скорее всего, вне вашей компетенции (если вы не финансовый волшебник, конечно). Вы можете сэкономить, например, так: снять квартиру без лифта. Да, это, скорее всего, будет пятиэтажка. Зато вы никогда не будете ходить пешком на четырнадцатый этаж, потому что оба лифта в который раз вышли из строя, как это раньше делала я. И в вашей жизни не будет лифта, который вверх везет, а вниз — нет (с таким лифтом я тоже хорошо знакома). Представьте, каково это — спустить диван по лестнице, например, с пятнадцатого этажа?
Если выберете первый этаж, тоже сэкономите. Правда, в квартире на первом этаже лучше слышно все, что происходит на улице, и некоторые люди зачем-то иногда пытаются заглянуть в окна, а вашего кота будет знать половина двора. Для меня, например, идеальный этаж —второй. Возможно, лет в семьдесят пять я начну предпочитать первый.
Повышают стоимость аренды жилья и всякие технические блага наподобие холодильника, стиральной машины, утюга и пылесоса. Можно сэкономить и существенно улучшить свою жизнь, договорившись снять квартиру без них. Да, когда вы въезжаете в квартиру и у вас не болит голова на тему, где, что и по какой цене брать, это хорошо. Но дальше в игру вступает много «но».
Например, я жила в квартире с холодильником, который шумел практически так же, как самолет во время посадки. Я назвала его Пафнутием Игнатьевичем и изредка просила его по ночам работать потише. Но это не помогало.
В той же квартире у меня был утюг — одно название, а не утюг. Он был очень маленького размера, и им можно было гладить даже кошку, потому что работал он еле-еле.
Пылесос всасывал пыль лишь отчасти. Он лучше работал в качестве фитнес-тренера, потому что мне приходилось предпринимать столько усилий, чтобы тщательно пропылесосить всю квартиру, что в процессе с меня сходило потов семь-десять, не меньше. Так что техника технике рознь, и иногда лучше купить свою, которую потом можно увезти с собой или продать следующим жильцам.
И четвертое — вместо десятка пунктов сразу
На стоимость аренды съемной квартиры влияет множество параметров, вплоть до того, единственный ли это доход у хозяев квартиры. Но главный секрет успеха, как снять жилье, — это ваше умение договариваться и аргументировать, почему вы предлагаете за него именно такую плату. Помните: адекватные владельцы квартиры будут ценить не только деньги, которые вы будете приносить им каждый месяц, но и тот факт, что они могут спокойно доверить вам свою собственность.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…
Съемная квартира: Как общаться с хозяевами
В целом выбор съемной квартиры можно сравнить с выбором любовника. «Это на одну ночь», — думает он. «Это на всю жизнь», — думает она. «Это года на два, не больше», — ответит им жизнь… Вы никогда не сможете предугадать, сколько проживете по конкретному адресу — один месяц или одиннадцать лет. Но кто вам мешает прожить это время с удовольствием и в той обстановке, которую вы хотите?
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Поделитесь с нами своим опытом — как арендовать жилье? На что стоит обратить внимание в первую очередь и на чем можно сэкономить без ущерба собственному комфорту?
Гайд от БЫВШЕГО риелтора, переехавшего в Москву на ПМЖ. Написано в 2021 году.
1. Лучшие сервисы для поиска квартиры в Москве:
- FB: Аренда квартир в Москве без комиссии – неплохие предложения
- FB: Flats for friends (Moscow) Аренда / Снять / Сдать квартиру без посредников – удобно для поиска подселения и часто на короткий срок
- FB: Сдам-сниму квартиру в Москве (Без агентов) – иногда появляются интересные предложения
- FB: Сдать/Снять квартиру без посредников в Москве – часто крутые предложения за умеренный ценник на короткий срок
- Авито – часто агенты, нужно поискать, но я снял здесь от супер-крутых хозяев, с отличным соотношением качества ремонта и наполненности квартиры в 20 минутах от центра.
- Циан – не понимаю, почему он так популярен в Москве, хозяева борзые, цены выше, чем можно найти, предложения так себе, но при этом, если ставишь, только от собственника, то, редко попадешь на риелтора
2. Изучите карту метро, географию москвы, промониторьте загруженность веток в соотношении с вашей работой. По мнению узкого круга знакомых мне людей, нормальные ветки метро выделены черным, остальное на карте. Центр, естественно загружен всегда сильнее, но на то он и центр.
Кстати, сегодня вышла презентацию нового метро к 2030 му году, так, что скоро все будет меняться, в какую сторону, это вопрос.
3. Я считаю, что логичнее сначала устроиться на работу, а потом искать квартиру на ПМЖ, чтобы было удобно, хотя, у меня получилось ровно наоборот. При этом я заполучил отличный вариант 1к с новой техникой и мебелью IKEA, полностью укомплектованную, вплоть до ложек в 12 мин. пешком до метро на очень свободной от людей ветке в 10 минутах езды до Арбата с видом на огромный парк и Москва-Сити всего за 35 000 + счетчики. Поэтому вам чек-лист.
- Определяемся с локацией. Я советую в рамках МКАД, а лучше в рамках нарисованной области (рисунок ниже).
- Подключаемся ко всем вышеперечисленным ресурсам.
- Мониторим каждый день с периодичностью хотя бы раз в 3 часа.
- Ставим уведомления везде, где возможно с максимальной частотой, когда появляются, смотрим.
- Я игнорировал уже существующие подселения (неизвестно, что за человека ты будешь лицезреть каждый день), но каждому свое.
- Звоним только по тем квартирам, которые реально зацепили в вашем адекватно-идеализированном представлении, остальные в заметки, упустите, забейте, значит они не для вас, квартиры появляются почти каждый день по несколько штук.
- Обращаем внимание на объявления которые висят уже неделю, две вероятности: квартира – дно, хозяин – странный. Я по таким звонил, но чаще было второе.
- Собственники квартир в Москве зажрались и настрадались. Почти каждый сталкивался с ужасными жильцами, если вы такой, но себя таким не считаете, мне нечем вам помочь. Хороший арендатор – не врет, адекватен в общении, умеет доказать, почему он должен там жить, не соглашается на неадекватные условия хозяина, чистоплотен (посуда моется и мусор выносится каждый день, уборка вещей каждый день, полная уборка квартиры раз в неделю, генеральная – раз в месяц, от него не пахнет, у него чистая одежда, пострижены ногти, смелость и уверенность в лице).
- По мнению хозяев, идеальный арендатор: ест и сразу моет посуду, протирает каждый день пыль, ходит на цыпочках, соседи вообще не в курсе, что он есть. Чистокровный славянин от 961 года н.э., на чистоговорящем языке, уже работает, имеет постоянный доход, платит во время, никогда не зовет к себе гостей, не имеет домашних животных, даже бабочек, у него никогда ничего не ломается в квартире, он от 23-х лет с рождения, всегда с семейной парой без детей. Жирным я выделил неадекватные пункты. Полетят в меня грязные комменты, но это так в широком смысле. Адекватные люди выставляют рамки, за границы которых они не готовы переступать по каким-то причинам, но не требуют сверхъестественного, и НЕ ВСЕ арендодатели такие
- Как только увидели отличную квартиру, сразу звоните, разговариваете и договаривайтесь о просмотре на ближайшее время. Будьте готовы сразу заключить договор, попросите хозяина привезти оригиналы документов о собственности. При встрече постарайтесь настоять на подписании договора сейчас, если квартира очень понравилась и нормальный хозяин, но мнется, потому что, скорее всего, он сомневается и ждет другого. Выясните, в чем сомневается, успокойте его сомнения.
Важно при аренде
Если вас устраивает при осмотре квартира и обе стороны готовы подписать договор, попросите разрешения у хозяина, пока он заполняет договор подробно осмотреть квартиру. Если разрешение не получено, спросите, почему он против, если после этого не согласился и что-то невразумительное сказал, разворачивайтесь, квартира с сюрпризами. После получения разрешения, залазьте в любые щели и шкафчики. Проверьте квартиру на наличие друзей клопов и тараканов: в шкафчиках на кухне во ВСЕХ, в духовке и в ящике под плитой, все возможные щели просветите фонариком. Внешних признаков может не быть (поверьте, я убирал тараканов с квартир, которые продавал, но ни одна рука не залезет туда, куда просветит фонарик). Признаки наличия тараканов: запах резких ядовитых веществ, чертежи мелком, сухие тельца маленьких тараканчиков в щелях или остатки от крупных, спрятанные ловушки для тараканов (забейте в интернете, они разные), баллоны от насекомых в которые входят тараканы.
Проверьте матрасы, подушки и раздвижные диваны на наличие клопов (сложно увидеть, но вы сделаете хотя бы это и будете спокойны).
Проверьте на работоспособность КАЖДЫЙ выключатель, розетку, и ВСЕ приборы, даже чайник и вентилятор. ПРоверьте целостность дверок, шкафчиков, стекол, сантехники, механизмы раскладывания дивана. Все, что не работает, нужно будет внести в акт приема-передачи, как неработающее. Любой адекватный арендодатель по вашему запросу должен будет за свой счет это исправить.
При подписании вы должны будете увидеть от собственника:
- паспорт собственника
- свидетельство собственности (выдавался до 2016 года,) или выписка из ЕГРН – правоподтверждающий документ (с 2016 выдается только выписка из ЕГРН) Выписку из ЕГРН вы можете заказать самостоятельно и скачать здесь, вбив кадастровый номер за 300 руб. Придет за-15 минут с самой актуальной информацией по квартире.
- Правоустанавливающие документы, любой из перечисленных (договор купли-продажи, уступки или переуступки долевого участия, договор дарения, свидетельство о наследстве)
- Акт приема-передачи/ акт приема/ акт приемки, называться может по-разному, суть одна, хозяева приняли эту квартиру когда-то от кого-то. Редко в самом договоре прописано, что он является одновременно и актом приема-передачи.
- В этих документах должны совпадать: ФИО, дата рождения, кадастровый номер квартиры, адрес квартиры. В свидетельстве и выписке из ЕГРН есть строка “правоустанавливающие документы” или что-то в этом роде. В ней должно быть прописано название документа, по которому эта квартира досталась им и дата подписания. Они должны совпадать с данными самого договора. В остальное можно не вчитываться. Если все совпадает, снимаем.
- Если перед вами не хозяин квартиры или там несколько собственников, но остальных с вами нет, у арендодателя должна быть доверенность от всех собственников этой квартиры на ее сдачу с условием получения денежных средств. Если в доверенности этого условия нет, то запрашивайте реквизиты оплаты самих хозяев и телефон для связи с ними, чтобы выяснить подробности такого упущения. Иначе юридически вы будете платить не тому человеку.
- Скажу, что могут быть разные нюансы, у меня были случаи, когда я не совсем юридически верно налаживал отношения с арендодателем, но это зависит от людей, этим арендодателям я верил, и я понимал, какие риски при этом я несу.
В конце направляю вам ссылку на адекватный договор найма. Любой адекватный работодатель не будет настаивать на подписании шаблонного договора, который он предоставляет и согласится на правки. Это тот договор, по которому я заключаю сделки по аренде с арендодателями в Москве. Для страховки снятия квартиры день в день, я подписываю шаблонный договор и договариваюсь с арендодателем, что в ближайшее время мы подпишем согласованный нами, когда внесем туда свои данные. Также можете прийти с готовым своим шаблоном и обсудить его на месте и подписать. Надеюсь, она там еще висит.
Некоторые арендодатели просят возвратный залог в полную стоимость месяца за сохранность имущества. Не лучший вариант, но нормальный. Лучшим вариантом будет залог за последний месяц проживания. Это будет значить, что вы попросту не платите за последний месяц проживания, а платите за него в начале аренды. Он безопаснее для вас, но не многие на него соглашаются. Это нормально.
Удачных поисков квартиры и помните. Это не квартира должна соответствовать вашим запросам, а вы должны ставить свои запросы и искать квартиру по ним. Поэтому, если вы ленивый неопрятный грязнуля, то не витайте в облаках современного ремонта с клевой техникой и мебелью. Это не для вас. Соответствуйте своим запросам. Спасибо за уделенное время. Готов ответить на любые вопросы в комментариях.
P.S. Заметка по поводу требований “Люди славянской внешности, национальности, граждане РФ и т.п.” С этим, пока не будут разрушены стереотипы ничего поделать не могу. Одна просьба к арендодателям, если таковые будут читать статью. Смотрите не на национальность, а на человека. Да будет всем прочитавшим удача и удачные сделки.
