Как найти хозяев заброшенных домов

Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы

Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.

Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.

Что такое бесхозяйный дом и где его искать

Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).

Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка». Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.

Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.

Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты

Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме

В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии. Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.

Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.

Вариант 1

Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.

Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

Вариант 2

Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.

Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду

Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.

В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.

Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд

Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок

После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.

Шаг 5. Вступление в право собственности

Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.

Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.

Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.

«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.

После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Цена вопроса

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

• выписку из ЕГРН;
• покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
• снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
• строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Подводные камни

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.

«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».

В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.

Пересматривая мультик про Дядю Фёдора, задавались ли вы вопросом «на каком основании мальчик занял пустующий дом в деревне и можно ли так сделать в жизни»? В заброшенный дом в деревне и даже городскую квартиру действительно можно вселиться. Есть целых три законных способа закрепить недвижимость за собой. Предлагаем выбрать самый удобный и безопасный. Возможно, так у кого-то осуществится мечта о собственном домике на берегу речки.

Почему недвижимость пустует?

Чаще всего пустующие дома находятся в малоноселённых муниципальных образованиях, далёких от центра. Причин возникновения бесхозной недвижимости много. Перечислим основные:

• хозяева, переезжая в город, не смогли продать участок и дом, поэтому бросили его на произвол судьбы — зарастать бурьяном и медленно подгнивать;
• собсвенник умер, а наследников, чтобы принять имущество, нет;
• собственник умер, а родственники отказались принимать наследство. Например, из-за многочисленных долгов успшего;
• собственник умер, а наследники пропустили срок принятия наследства.

В каждом из этих случаев недвижимость становится бесхозной (бесхозяйной). В п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ дано такое определение понятию:

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался

Дом будет признан бесхозным, если нет собственника или о нём невозможно найти сведения.

Если вы понимаете, что интересующий вас дом заброшен (в понятиях закона бесхозяйный), то есть три способа оформить его в собственность:

• приобрести у муниципалитета;
• владеть недвижимостью более 15 лет и оформить жильё по приобретательной давности;
• найти собственника и выкупить «заброшку».

Начнём с самого простого — поиск законного владельца.

Часть первая — сбор информации

Если дом расположен на территории муниципального образования или садового товарищества, то лучше всего начать поиски с органов местного самоуправления. Например, подойти к председателю СНТ или главе поселковой администрации. Возможно, здесь вам скажут точный адрес дома, кадастровый номер, а если повезёт, то дадут сведения о владельце. Номерами телефонов обычно не разбрасываются, но вычислить фамилию, имя, отчество таким образом можно. Поиск контактных данных — дело техники.

Ещё один способ найти информацию об интересующем доме — обратиться к публичной кадастрой карте, которая располагается на сайте Росреестра в разделе «сервисы и услуги».

Если нашёлся кадастровый номер, то можно заказать по нему выписку ЕГРН, где будут указаны собственники, кадастровая стоимость, назначение, площадь, тип собственности, обременения и прочие необходимые сведения.

Проблема в том, что многие старые дома и участки на учёте в Росреестре не состоят, соответственно, выписку ЕГРН по ним не дадут. На примере со скриншота кадастровый номер нашёлся только по одному участку из всей деревни.

Если Росреестр не помог в поиске хозяев дома, то можно обратиться в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Там помогут с поиском владельца.

Внимание. Сохраняйте все запросы, обращения и ответы уполномоченных органов — это поможет в будущем доказать добросовестность.

Если хозяин дома нашёлся, то составляйте договор купли-продажи, предварительно поставив дом на кадастровый учёт.

Если у дома-беспризорника нет хозяина или его не удалось найти, то нужно обращаться в муниципалитет о передаче дома в собственность.

Часть вторая — поход в муниципалитет, Ростреестр и суд

Чтобы бесхозяйный дом перешёл в вашу собственность, первым делом надо обратиться в местные органы власти с заявлением о постановке дома на учёт.

В течение 15 дней недвижимость внесут в Росреестр. Сейчас наберитесь терпения — для перехода к следующему этапу надо подождать год. На случай если объявится хозяин дома и заявит на него права.

Спустя 12 месяцев органы исполнительной власти региона должны обратиться в суд, чтобы признать право собственности за собой.

Как только дом станет муниципальным, местные органы власти выставляют объект недвижимости на аукцион. Чтобы стать владельцем дома, надо выиграть аукцион — предложить больше всех денег или быть единственным участником.

Итак, алгоритм действий следующий:

1. Поиск владельца.
2. Постановка на учёт в Росреестр (если хозяин не найден).
3. Переход права собственности к муниципалитету.
4. Покупка недвижимости через аукцион.

Опасность такого способа способа приобретения прав собственности — неожиданно объявившиеся наследники хозяина дома.

Обычный срок принятия наследства — 6 месяцев, но в законе есть оговорка. Если наследник не знал о своём праве, не мог знать или у него были объективные причины пропуска срока принятия наследства — имущественные права будут восстановлены.

Проще говоря, если правнук хозяина дома 5 лет жил в Антарктиде, изучая проблемы изменения климата, а потом вернулся, узнал о смерти родственника и заявил права на дом, то вас не спасёт ни добросовестность приобретения, ни печати Росреестра — недвижимость придётся вернуть.

Часть третья — 15 лет открытого владения

Для терпеливых есть ещё один способ стать законным владельцем бесхозного дома — воспользоваться «приобретательной давностью».

В ст. 234 ГК РФ сказано:

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)

Стать владельцем недвижимости по приобретательной давности можно через 15 лет, если соблюдены три условия:

1. Добросовестность владения — уход за домом, землёй, уплата коммунальных услуг.
2. Открытость владения — новый хозяин не прячется, не скрывается и без стеснения общается с соседями.
3. Непрерывность владения — новый владелец пользовался домом на протяжении всех 15 лет.

РБК-недвижимость цитирует юриста:

Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ

Статья 234 ГК РФ не распространяется на договорные отношения. Так, нельзя стать владельцем дома, если 15 лет арендовали его у хозяина или муниципалитета.

Дом будет признан собственностью по приобретательной давности только по решению суда. Однако, прежде, чем идти в суд, надо выждать ещё 3 года — срок исковой давности.

Получается, что дом станет вашим только через 18 лет с момента вселения.

Если в этот период появится законный владелец, то придётся съехать вне зависимости от того, какие работы уже проводились на участке. Взыскать с владельца расходы на улучшения дома можно через суд, но сложно. Кроме этого, придётся подтверждать, что вы сделали всё, чтобы найти владельца.

При наихудшем развитии событий вновь объявившийся хозяин может подвести вас под уголовное дело о краже или умышленном уничтожении или повреждении имущества. Например, если вы сдали в лом бочку, тачку и прочий ржавый инвентарь. Либо разобрали на дрова завалившийся набок сарай.

История в тему

Одного питерского полицейского в далёком 1993 году отправили организовывать засаду в квартире Адмиралтейского района города Санкт-Петербурга. Владельца хором площадью почти 100 кв. м. убили «чёрные риелторы». Полиция в надежде, что преступники объявятся в квартире, поселила в ней «своего человека».

Полицейский, отправленный на дело, вынужден был жить в квартире. Время шло, приказ о засаде никто не отменял, хотя преступников нашли, посадили и те даже успели освободиться. Тем временем полицейский, сидящий в засаде, обзавёлся семьёй, которая жила с ним в этой же квартире. Жильцы от соседей не скрывались, за квартирой ухаживали, коммунальные платежи вносили всрок.

Спустя 17 лет полицейский в суде заявил права на квартиру, опираясь на статью ГК РФ о приобретательной давности. Однако право на недвижимость оспаривала администрация Адмиралтейского района. Её представители заявили, что в ЗАГСе отсутствует запись о смерти владельца, а все счета оплачивались от его имени. Таким образом невозможно доказать, что полицейский владел жильём открыто. Суд поддержал сторону администрации.

Возвращаясь к детской литературе, вспомним сказку «Теремок». В бесхозную недвижимость вселилась мышка-норушка, лягушка-квакушка, лисичка-сестричка и прочие звери, организовавшие неплохое общежитие. Однако пришёл медведь, сел на теремок и развалил его. Есть версия, что это был представитель власти, который выступает против самовольного заселения.

Какой способ заселения в бесхозную недвижимость самый простой и безопасный?

1. Через муниципалитет. Перевод недвижимости в собственность займёт более года и потребуются расходы на выкуп дома через аукцион. Всегда будет оставаться опасность, что объявятся наследники прежнего владельца.
2. Через приобретательную давность. Перевод недвижимость в собственность займёт более 18 лет. Есть опасность, что придёт владелец дома и попросит освободить жильё.

Ни один из способов не гарантируют полную безопасность. Всегда остаётся риск потери жилья вместе со всеми улучшениями, что вы внесли.

Обсуждая тему приобретения бесхозных домов, люди пишут в комментариях, что не станут связываться с этой схемой, потому что жить в развалюхе не будешь — придётся перестроить, отремонтировать, облагородить дом. Возможно, провести газ, водопровод, сделать канализацию, поставить баню, теплицу и т. д. Хозяин же дома, видя, во что превратилась его старая избушка, сразу решит, что «такая корова нужна самому» и выгонит новых жильцов.

Если вам приглянулся заброшенный дом, то самый надёжный способ заполучить его — найти владельцев, наследников, родственников владельца и договориться о покупке.

Придётся оплачивать расходы на принятие наследства, постановку на учёт в Росреестр и т. д., но так вы избавите себя от проблем.

Каждый новый лайк и комментарий к статье, которая Вам понравилась, помогает финансовой грамотности распространяться естественным путем!

Подписывайтесь на наш канал, – и мы научим вас отличать плохие советы от вредных. Мы рассказываем о деньгах, банках и финансовых проблемах.

Риэлторы зафиксировали всплеск интереса россиян к заброшенным домам. Количество запросов “как можно законно занять такие объекты” заметно выросло. Построенные еще десятки лет назад частные дома оказались заброшенными по разным причинам: владельцы уехали за границу и позабыли про недвижимость, жильцы умерли, а наследники не проявляют интереса к загородной жизни. Постройки ветшают и разрушаются, а ведь они могли бы принести пользу людям оставшимся без жилья, получить новых хозяев и обрести в буквальном смысле “вторую жизнь”. Есть возможность законным способом переоформить такой дом и вновь использовать его по назначению. Однако процесс этот не из легких. Ruposters подготовил инструкцию о том, как занять заброшенный дом, какие документы подготовить, чтобы стать впоследствии законным владельцем, и на какие мелочи обратить внимание.

Как найти собственника заброшенного дома

Самый первый шаг — выяснить информацию о владельце недвижимости и возможных наследниках, которые могут претендовать на имущество. Можно расспросить соседей и узнать фамилию, имя, отчество предыдущего владельца, а можно обратиться в Росреестр и запросить кадастровую выписку на объект, в которой будут все интересующие вас сведения.

В выписке может быть указано, что владельца у имущества нет и оно перешло в собственность муниципальной власти. Это означает, что муниципалитет ждал около года, пока кто-нибудь из хозяев или наследников заявит свои права на недвижимость, а когда этот срок истек, обратился в суд, чтобы дом признали выморочным, после чего у администрации появилось право на этот объект. Вместе с правом собственности переходит обязанность межевания и содержания, чему чиновники обычно не рады: это большие убытки и лишние хлопоты. Поэтому чаще всего у брошенных домов невысокая цена и проблем с приобретением такой недвижимости нет.

Однако у “заброшки” могут найтись владельцы или наследники. У них можно выкупить дом, но есть один серьезный нюанс: для того чтобы переоформить объект на вас, наследник должен сначала вступить в права. И это может занять много времени и даже потребовать вашего финансового участия. Но покупка дома у наследников является наиболее выгодным вариантом, так как вы будете защищены юридически от любых претензий третьих сторон. В случае покупки имущества у муниципалитета всегда есть риск, что в один прекрасный день появятся наследники прежнего хозяина, тогда закон будет на их стороне.

Как заселиться в заброшенный дом

Ст. 234 Жилищного кодекса гласит, что лицо, которое не является владельцем объекта, но добросовестно и открыто владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, получает право собственности на это имущество. Чтобы его оформить, нужно обратиться в судебную инстанцию района по месту нахождения объекта с исковым требованием. В требовании указываются:

• наименование органа;
• ваши паспортные данные;
• сведения об ответчике (если есть какие-то владельцы);
• дата, с которой началось пользование недвижимостью;
• информация о доме/участке;
• данные, которые бы доказывали соблюдение требований закона в отношении владения недвижимостью. 

Если исковое требование будет удовлетворено, вам останется лишь обратиться в Росреестр для регистрации вашего дома. В течение 10 дней сотрудники Росреестра внесут новые данные в базу и вы получите документ о праве собственности.

Но! Такой вариант развития событий возможен лишь при заселении в заброшенный дом. Если вы решили таким образом присвоить себе пустой земельный участок, это может быть бесполезной затеей, так как земля в РФ не может быть ничьей. Не принадлежащая гражданину или организации, она будет принадлежать государству — по ст. 16 ЗК РФ. Поэтому участок придётся выкупить на аукционе, другие варианты его присвоения маловероятны.

Что делать, если появился наследник/хозяин дома

В случае вашего проживания там менее 15 лет вам придется либо договариваться с хозяином о продаже вам этого дома, либо съезжать. Все ваши вещи вы можете забрать с собой, а вот вернуть потраченные на ремонт деньги будет практически невозможно. Поэтому лучше всего изначально приложить все усилия и найти собственников или наследников.

Следует знать, что для приобретения права собственности необязательно, чтобы хозяин объявил об отказе от недвижимости. Достаточно того, что в течение длительного времени (более 15 лет) никто не следил за домом, не проявлял к нему интереса, не приезжал на участок, вследствие чего имущество оказалось фактически брошенным.

Еще следует учесть, что по закону давностное владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным. Недвижимостью нужно владеть как своей собственной. Эти условия являются обязательными и должны быть соблюдены для того, чтобы потом вы смогли получить законное право владения.

Что нужно для оформления в собственность заброшенного дома

Очень важно иметь подтверждающие документы о том, что вы непрерывно и добросовестно ухаживали за домом в течение установленного срока. Это могут быть договоры с поставщиками электроэнергии и коммунальных ресурсов, квитанции, подтверждающие регулярную оплату коммунальных услуг, договоры со специализированными организациями на ремонт недвижимости, акты выполненных работ и т.д. Дом не должен быть обременен никакими долгами — это будет доказательством вашей добросовестности владения имуществом. Постарайтесь установить хорошие отношения с соседями, их показания могут иметь тоже большой вес.

Вопрос о непрерывном владении можно решить фактическим проживанием в доме, получением корреспонденции на свое имя, доставкой и оплатой различных заказов, проведением капитального ремонта строения. Если вы владеете недвижимостью как своей собственной в течение длительного срока, это будет поводом для оформления права собственности на дом.

Была ли эта статья полезной?

Инвестиции в недвижимость – отличное решение для сохранения и преумножения средств. Иногда инвесторы предпринимают рискованные шаги, планируя вложиться в заброшенный объект. Но для того, чтобы оформить сделку купли-продажи, необходимо найти собственника такой недвижимости.

Если объект является свежим, с проведенным межеванием, то поиски – не такая уж и сложная задача. Найти его можно на карте Росреестра, узнать кадастровый номер, а далее – запросить выписку с данными владельца. Но что делать, если информации о постройке нет нигде? О том, как найти хозяев для выкупа брошенного объекта, мы и поговорим ниже.

Можно ли найти владельца заброшенного объекта

Если говорить прямо, то проверенного способа поиска попросту не существует. Не существует централизованной поисковой системы для владельцев заброшенной собственности или служб, специально занимающихся этим. Поэтому здесь нельзя дать универсальный совет или способ найти владельцев брошенных объектов. Вы можете положиться исключительно на случай, удачу, архивы или сарафанное радио. Например, поиск среди знакомых, друзей, соседей и так далее.

Но есть и другие варианты, которые в теории могут помочь справиться с заброшенными строениями. Ниже мы расскажем, как у этих зданий могут появиться новые владельцы и что для этого нужно.

Недвижимость стала бесхозной: как это происходит

Как говорилось выше, самый очевидный способ найти владельцев – запросить выписку ЕГРН. Но только при условии, что объект зарегистрирован в кадастровом реестре. Также можно поискать данные в различных файлах локального администрирования — по идее в них должно храниться все.

К сожалению, не существует проверенных способов найти собственника недвижимости, не состоящей на учете в земельной книге с советских времен. И даже если он был поставлен на учет, на него может быть не зарегистрировано право собственности. Но даже если все есть, и вы нашли имя владельца, это только полдела: нужно разыскать собственника в реальности и согласовать дальнейшие действия. Учитывая, что люди умирают, переезжают, меняют имена, это практически невыполнимая задача.

Но с другой стороны, можно и не искать хозяина. Если участок, гараж или другой объект не имеет собственника, объект заброшен, ему присваивается особый статус – бесхозяйная вещь.

Недвижимости дан этот правовой статус не просто так. Местная администрация должна найти владельца. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — этим занимаются органы исполнительной власти: районные администрации или специализированные комитеты. Но на самом деле на них законодательно не возложена эта обязанность и они не обязаны искать хозяев.

Предположим, муниципалитет все же организовал поиск собственника и не нашел его. Затем он обращается в местный Росреестр с заявлением о том, что имущество считается бесхозным. По истечении этого срока недвижимость будет иметь этот статус еще год.

Если собственник не найден в течение этого года, муниципальный совет может обратиться в суд с заявлением о признании муниципальной собственности на бесхозное имущество. Муниципалитету потребуются доказательства того, что он принял меры и искал владельца, но не смог его найти. И доказать это несложно, ведь по факту, собственник отсутствует.

Если суд признает, что такое недвижимое имущество находится в собственности муниципалитета, местные власти смогут продать его, например, на аукционе, или оставить в своей юрисдикции. Это основной способ, которым заброшенные здания обретают новых владельцев.

Что такое приобретательная давность

Помимо муниципального управления, право собственности на заброшенные объекты недвижимости могут приобретать физические и юридические лица, открыто пользующиеся этими объектами, даже если такие лица не имеют права собственности на них.

Но не всякое владение вещью ведет к возникновению права собственности на нее. Для этого необходимо выполнить несколько условий. Причем это обязательные требования, которые должны быть подтверждены в суде. Расскажем о них подробно.

Открытое использование объекта

То есть собственник не должен скрывать, что он пользуется имуществом. В то же время он может принять меры по сохранению объекта.

Допустим, вы владеете участком земли и построили на нем коттедж. Участок по соседству заброшен, и хозяева там не появлялись уже много лет. Поэтому на участке растет трава. Вы ухаживаете за этой территорией и даже посадили фруктовые деревья, чтобы меньше косить. Чтобы туда не залезли посторонние, они огородили эту территорию. То есть заброшенной землей вы владеете открыто и ни от кого не скрываетесь.

О добросовестном использовании

Используйте добросовестно. То есть собственник, получивший имущество во владение, не знал и не должен был знать об отсутствии оснований, по которым он мог бы иметь право собственности на это имущество.

Здесь есть трудности. Если вы хотите со временем стать владельцем заброшенного имущества, вам нужно начать его использовать. Но очевидно, что вы понимаете, что не являетесь его владельцем, то есть вы станете владеть им без законных оснований, что как бы исключает добросовестность.

Эта формулировка расплывчата, и судебная практика уточняет, что если вы пользуетесь недвижимостью и знаете, что не имеете на нее прав, то это не исключает добросовестности. В каждом случае все будет зависеть от обстоятельств и рассматривается судом индивидуально. То есть, знание о незаконности владения не исключает добросовестности.

Но есть исключение. Владение признается незаконным и недобросовестным, если нарушены нормы уголовного права. Такое владение ни при каких обстоятельствах не порождает права собственности.

Например, мужчина купил гаражный бокс в ЗАТО. Через 20 лет он подал в суд, утверждая, что земельный участок под гаражом является его собственностью ввиду приобретательной давности. Городской суд отказал ему, поскольку земля в ЗАТО не может находиться в частной собственности. Районный суд решил, что мужчина не мог не знать об отсутствии оснований для возникновения права собственности, а значит, не был соблюден принцип добросовестности. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Истец не смог добиться рассмотрения кассационной жалобы и стал оспаривать норму ГК РФ в порядке исковой давности в Конституционном суде. Суд указал, что норма не противоречит Конституции, но конкретные действия истца нельзя признать недобросовестными. Позже законодательство было изменено, и теперь покупатель считается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать, что другое лицо не имело права распоряжаться имуществом.

Непрерывное использование

Долгосрочное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение 15 лет. Если вы унаследовали владение таким имуществом, то течение срока не прерывается. То есть, если отец косил траву на участке по соседству, а после его смерти уход за территорией продолжил его сын, то 15 лет будет отсчитываться с того времени, как отец начал ухаживать за наделом.

Но есть нюансы. Например, если вы изначально взяли имущество в аренду или бессрочное постоянное пользование, такое имущество не может быть получено по приобретательскому сроку давности. То же самое касается соглашений. Если вы вступили в договорные отношения с собственником — например, вы арендовали землю у соседа, а он переехал в другой город — вы не можете приобрести недвижимость по давности.

Только при одновременном соблюдении всех условий возможно приобретение права собственности на чужое имущество в судебном порядке.

Что в итоге

Поиск владельцев заброшенных зданий — проблема для муниципальных властей. Если власти не заинтересованы в недвижимости, но вы хотите, чтобы владелец был найден, вы можете письменно обратиться в муниципалитет. Попросите найти владельцев имущества или зарегистрировать его как бесхозяйное, чтобы в будущем оно было продано с аукциона новым владельцам.

Если имущество находится в запущенном состоянии, можно указать, что оно подлежит регистрации для последующего сноса. Снос аварийных строений может производиться по решению суда или местной администрации. При этом регистрировать объект как бесхозный не нужно.

Последний вариант: вы можете начать использовать гараж в своих интересах, платить арендную плату, взносы и через 15 лет попытаться признать право собственности.