Как найти инвестора для ипотеки

По данным Банка России, в 2022 году объем ипотечного кредитования превысил 696 млрд рублей. В это число входят не только те покупатели, которые решили свой жилищный вопрос. Многие таким образом инвестируют в свое будущее.

О том, выгодно ли приобретать жилье в ипотеку для инвестиций, Bankiros.ru рассказала эксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости «Gubanova Estate» Анна Губанова.

Программы для инвестирования

Инвестиции делятся на два вида: активные (с целью увеличить вложенный капитал и перепродать) и пассивные (объект приобретается под аренду).

В 2020-2021 годах рост цены на квартиру за год составлял до 50%. Сейчас инвестиции носят долгосрочный характер – входить в инвестиционный проект нужно на 2-3 года, а продавать объект к моменту ввода дома в эксплуатацию.

Сейчас следует в инвестиции входить с минимальными вложениями собственных средств, а пользоваться дешевыми деньгами банка под выгодную ставку. Чем меньше вложили наличкой в объект, тем больше будет доходность по итогу.

До конца апреля 2023 года еще есть привлекательные ипотечные программы для приобретения недвижимости с целью инвестиций:

• Траншевая ипотека: минимальный взнос 15%, сумма первого транша – 15% от стоимости квартиры и финальный транш выдается к вводу дома в эксплуатацию. Траншевую можно совместить с «Семейной» и Льготной ипотеками. Платежи по ипотеке на этапе строительства минимальные, а переплата по процентам за этот период незначительная.
• Ипотека в рассрочку: ставка 1% на этапе строительства дома, минимальный первоначальный взнос – 15%, после сдачи дома ставка 5,35% по «Семейной» и 7.35% по госпрогамме, соответственно переплаты процентов на этапе строительства дома практически нет.
• Финальная программа – ставка 0.01% на 1 год или 2 года. На этапе строительства дома цена квартиры без удорожания стоимости. Таких предложений очень мало, но еще можно выбрать варианты.

Пример расчета доходности активной инвестиции

Вводные данные

Итоговая прибыль от перепродажи

Подбор объекта

Самое главное в инвестициях в недвижимость – выбрать нужный объект, у которого в перспективе есть триггеры роста цен. Для поиска лучше подключить специалистов, причем не просто риелторов, а тех, кто разбирается в тонкостях.

Триггеры роста

У каждого инвестиционного объекта есть свои триггеры роста. Допустим, открытие станции метро в перспективе рядом с будущим домом. Или строительство какого-то большого бизнес-центра, в котором будет сосредоточено много рабочих мест – соответственно, жилье будет пользоваться спросом для посуточной или долгосрочной аренды у работников этого центра.

Еще может влиять на рост цены строительство какого-то крупного медицинского учреждение, например, по лечению онкологии. Люди со всей страны будут приезжать на обследование и снимать в этом районе квартиры.

Почему нужны специалисты по подбору объектов? Клиент не знает, что будет в перспективе, а у агента по недвижимости есть градостроительный план, он владеет информацией и точно сможет подсказать, когда входить в проект.

Целевая аудитория

Кроме того, специалист по недвижимости знает, какие сейчас востребованы квартиры у покупателей. Ведь инвестиционная недвижимость подбирается не как жилая «душой и сердцем», а отталкиваясь от потенциальных покупателей или арендаторов.

Нужно рассчитать, кто будет покупать эту недвижимость или снимать. Допустим, жилой комплекс рассчитан на семьи с детьми. Определить можно по проекту от застройщика. В планах строительство:

• детских игровых площадок;
• детских учреждений на первых этажах;
• школ и детских садов.

Соответственно, в таком комплексе нужно покупать квартиры для перепродажи, как минимум евродвушки, потому что потенциальная аудитория покупателей – семьи с детьми.

Другой пример. У каждого застройщика есть прогнозы комплекса и проектная декларация. Например, в комплекс запланировано много студий. Значит, застройщик рассчитывает на аудиторию из студентов или одиноких людей.

Тип жилого комплекса

В текущем году рынок ориентирован на жилье комфорт-класса – большая часть старта продаж из этого сегмента. Поэтому когда будут вводиться дома в эксплуатацию, то предложений по перепродаже комфорт-класса будет много.

А вот бизнес-класса строится сейчас мало, поэтому создается дефицит таких предложений. И когда будет достроен такой проект, будет меньше конкуренции. А значит, можно его дороже реализовать.

Кратко

По словам спикера, если вы хотите инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки, то действуйте так:

• выберите инвестиционно привлекательный объект;
• подберите ипотечную программу с господдержкой или от застройщика;
• выходите из инвестиционного проекта к моменту сдачи дома;
• выбрать банк для ипотеки можно тут.

Самые последние новости у нас в телеграм-канале.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Квартира, которая окупает ипотеку и приносит доход, — миф или реальность, подсчитал по текущим ценам и ставкам для «РБК Инвестиций» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов

В 2023 году рынок аренды недвижимости для инвестора может стать более привлекательным, поскольку условия ипотечного кредитования ухудшаются, уверены эксперты «ЦИАН.Аналитики». Рыночные ставки по ипотеке уже растут и могут вырасти еще больше, если Банк России повысит ключевую ставку. Он дал к этому сигнал на последнем заседании совета директоров, такой же прогноз дают аналитики. Количество желающих брать на себя долговые обязательства может снизиться относительно количества съемщиков жилья. Перебалансировка спроса и предложения арендных квартир откроет хорошие возможности для инвесторов в недвижимость, особенно для тех, кто имеет возможность взять ипотеку по льготной ставке.

Как стать рантье и сколько можно заработать на недвижимости, взятой в ипотеку, «РБК Инвестициям» рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Кроме того, эксперт подсчитал, какими должны быть первоначальный взнос и ставка по ипотеке, арендная ставка, которая приносила бы доход, и траты на оснащение квартиры, а также составил таблицу для самостоятельных расчетов инвесторов.

1. Взнос по ипотеке
2. Ипотечная ставка
3. Арендная ставка
4. Расходы на содержание
5. Пример расчета доходности и таблица для собственных расчетов
6. Средняя доходность недвижимости в России и по городам

Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры

Расчет выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры зависит от соотношения ставок аренды, ипотечной ставки и скорости роста цены квартиры. На текущем рынке, когда ипотечная ставка без льгот на вторичное жилье составляет 9%, а ставка аренды около 4%, очевидно, что расходы будут выше доходности при любом взносе. Если же в уравнение добавить долгосрочный рост цены квартиры, который последние десять лет был 4–5% в год, то в сумме вы все же выйдете в плюс с такой инвестицией. И доходность будет на уровне вклада в банке — порядка 8% годовых на протяжении 20 лет (среднего срока ипотеки).

В целом считать надо так: если доход от аренды (годовые платежи, деленные на стоимость квартиры) плюс средний прирост ее стоимости оказываются выше, чем ипотечная ставка, то вам выгоднее брать максимально возможный кредит, то есть делать минимальный первоначальный взнос. Так вы получаете фору во времени и больше рублей на каждый лично вами вложенный рубль.

Например, если ипотеку взяли под 7% (на первичном рынке есть ставки еще ниже), сдали под 4% годовых (обычная ставка для Москвы) и ваша квартира при этом дорожает хотя бы средними по рынку темпами на 4,5% в год, то с минимальным взносом в 10% за 20 лет вы будете получать в среднем 9,9% годовых. Если взнос вырастет до 20%, то ваша доходность упадет до 9,6%, если вложите 50%, то получите 8,9% годовых при прочих равных.

Со ставкой 9%, которая выше суммы среднего роста стоимости жилья плюс дохода с аренды (4% + 4,5% = 8,5%), все наоборот, хотя разница тоже не критична. С минимальным взносом в 10% вы заработаете 7,9% годовых, с 20%-ным взносом — 8% годовых, с 50%-ным — 8,2%. То есть получается, что чуть выгоднее гасить ипотеку как можно быстрее либо изначально брать с меньшим кредитом относительно стоимости квартиры.

Ключевой момент и самый изменчивый в этих расчетах — это рост цен на жилье. Он непредсказуем, но последние десять лет в среднем составлял в Москве 4,5% в год с учетом хороших и плохих лет. Анализировать предыдущие 20 лет не показательно, так как они включают в себя нефтяной бум и модель получается слишком оптимистичной для инвестора. Если роста цены квартиры все 20 лет не будет, то она принесет убытки. Если рост будет, но слабым, то доходность получится ниже, чем на текущих депозитах. Например, при тех же стандартных параметрах и ставках, как сейчас, для Москвы при росте цен на жилье на 1% в год доходность будет за все 20 лет почти нулевая — сколько вложил, столько и вернул с учетом ренты и прироста; если 2%, то доходность — около 3% годовых; если 3% — то почти 5%, зависимость нелинейная.

Какой должна быть ставка по ипотеке для инвестиционной квартиры

Кредитная ставка желательно должна быть ниже, чем ставка аренды. Есть города, и даже крупные (типа Челябинска), где такой феномен наблюдается. Можно купить квартиру в ипотеку под 6% и сдать под 7% годовых. Но это исключение из правил. Вернее, это правило для проблемных городов, где низкий спрос и высокий отток населения. Обычно аренда приносит около 6% в лучшем случае, а ипотеку дают под 8% или выше.

Оптимально, если вы нашли объект, который объективно в хорошем месте и относительно недорогой, то есть вы понимаете, что он может расти в цене не хуже, чем рынок в вашем городе в целом. Если этот рост будет в диапазоне хотя бы 2–5% в год и вы будете получать с аренды хотя бы 5%, то у вас уже есть задел в 7–10%. Ипотечная ставка должна быть не выше, тогда инвестиция точно окупится.

Какой должна быть арендная ставка, чтобы инвестиционная квартира приносила доход

Сама по себе цена сдачи недвижимости в аренду значения не имеет. Важно, за сколько вы можете сдать относительно цены квартиры. Московские 4% и даже ниже — это худший вариант, а челябинские почти 7% — это очень интересный вариант. Хотя в первом случае вы сдадите быстро, а во втором это будет сделать труднее и дольше.

Гасить ипотеку арендными платежами у вас вряд ли получится. Не надейтесь, что арендаторы погасят вашу ипотеку. Из-за особенностей аннуитета ваш платеж в год всегда выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит, так как в ипотечном платеже «сидят» проценты и тело займа. Но время будет работать на вас. И если удачно соотносятся ставки, то при сдаче под 5%, ипотеке 9% и росте цены квартиры на те же обычные 4,5% ваша рента станет больше ипотечных выплат на 15-м году кредита.

Рантье получает выгоду и благодаря инфляции — рост цен на жилье происходит именно из-за нее. Если инфляция ускорится, скажем, до 10%, то вы свои ипотечные платежи перекроете доходами с аренды уже через десять лет, несмотря на «драконовскую» ставку по займу.

Срок окупаемости нужно считать для разных периодов ипотеки, то есть строить модель с досрочным погашением, как если бы вы продавали квартиру через три — пять лет и потом сводили денежные потоки вместе. В целом на стабильном рынке, когда недвижимость плавно растет, а ваши ставки в вашу пользу, то есть ипотека дешевая, а аренда дорогая, вы будете в плюсе с первого дня покупки.

Какими могут быть траты на оснащение инвестиционной квартиры и как это скажется на ее доходности

В среднем по миру нормальная вилка для расходов на аренду — это 1–3% стоимости жилья в год. Если это перевести в деньги, то станет ясно, что в России примерно те же цифры. Например, для квартиры стоимостью ₽10 млн расход 2% — это ₽200 тыс. в год, что как раз соответствует ремонту раз в пять лет примерно на ₽700 тыс. (около ₽20 тыс. на метр) и ₽300 тыс. за коммуналку и налоги (₽5 тыс. в месяц, или ₽60 тыс. в год). Эти 2% следует вычитать из расчетной доходности, приведенной выше. То есть если расчетная доходность 7,9%, то за минусом расходов на оснащение и обслуживание квартиры доходность будет составлять 5,9% годовых.

Пример расчета доходности инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку

• Ставка аренды (годовая) — 4%;
• рост цены на недвижимость, средний в год — 4,5%;
• ставка ипотеки — 9%;
• первоначальный взнос — 10%;
• срок кредита — 20 лет;
• стоимость квартиры — ₽10 млн.

При таких исходных данных цена квартиры за 20 лет с ₽10 млн вырастет до ₽23,079 млн, годовые арендные платежи за тот же период вырастут с ₽400 тыс. до ₽923 тыс., ипотечный платеж будет оставаться неизменным в размере ₽972 тыс. в год. Внутренняя доходность квартиры без учета расходов на ремонт и оснащение составит 7,9% годовых. Если регулярные траты на обслуживание квартиры порядка 2% от стоимости жилья в год, то доходность составит 5,9% годовых.

На какую доходность может рассчитывать инвестор в недвижимость в городах России

Доходность от долгосрочной сдачи квартир

Доходность от долгосрочной сдачи квартир в аренду с января по декабрь 2022 года снизилась с 5,4% до 5% годовых на первичном рынке и сохранилась на уровне 5,9% за тот же период на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики».

Максимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Челябинск: доходность первичного жилья — 6,6%, вторичного жилья — 7,5%;
• Ростов-на-Дону: доходность первичного жилья — 5,9%, вторичного жилья — 6,6%;
• Екатеринбург: доходность первичного жилья — 5,6%, вторичного жилья — 6,6%;
• Воронеж: доходность первичного жилья — 6%, вторичного жилья — 6,4%;
• Новосибирск: доходность первичного жилья — 5,3%, вторичного жилья — 6,3%.

Минимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Санкт-Петербург: доходность первичного жилья — 4,1%, вторичного жилья — 4,6%;
• Казань: доходность первичного жилья — 3,8%, вторичного жилья — 4,7%;
• Москва: доходность первичного жилья — 4,5%, вторичного жилья — 4,8%;
• Уфа: доходность первичного жилья — 4,4%, вторичного жилья — 5%;
• Нижний Новгород: доходность первичного жилья — 3,9%, вторичного жилья — 5,6%.

Доходность от посуточной сдачи квартир

Максимальную доходность при сдаче жилья посуточно среди локаций с наибольшим числом бронирований можно получить в экскурсионных городах. По данным «ЦИАН.Аналитики», максимальная средняя ставка посуточной аренды при заполняемости 50%, то есть две недели от всего месяца, в декабре 2022 года была в следующих городах России:

• Нижний Новгород — 11% годовых;
• Екатеринбург — 11%;
• Новосибирск — 10%.

В 2022 году из-за ограничений авиасообщения на юге России наблюдался нетипично высокий спрос на города-миллионники. В Сочи и Геленджике из-за дорогой недвижимости доходность составляет 6–7%, подсчитали эксперты «ЦИАН.Аналитики».

Чтобы таких проблем не возникало, «стартаперы» ищут частные вложения. Вместе с ростом финансовых показателей компании увеличивается ее стоимость. Последнее особенно важно тем, кто вкладывает деньги.

Российские инвесторы предпочитают проекты с минимальным уровнем риска, при этом рассчитывают на то, что сумма возвращенных средств превысит первоначальные вложения на 30-50%. Другими словами, чтобы заинтересовать инвестора вы должны показать ему, что вложения в ваш бизнес сопровождаются минимальным риском при высокой доходности.

Где найти инвестора

Поиск инвестора можно вести одновременно в нескольких направлениях — это увеличит ваши шансы на благоприятный исход.

1. Можно обратиться к помощи государства: соответствующие структуры, бизнес-инкубатор или технопарк, возможно, окажут необходимую помощь, если вы сумеете их заинтересовать.
2. Подыскать инвестора могут помочь и кредитные брокеры: многие из них хорошо ориентируются не только в сфере кредитования, но и инвестиций.
3. Можно искать инвестора самостоятельно — на тематических выставках, различных презентационных мероприятиях (как по вашему профилю, так и для инвесторов в общем).
4. Наконец, можно проштудировать интернет-справочники частных кредиторов, объявления в периодических изданиях и Интернете, специальные сайты-посредники.

Заем от частного инвестора

Заем от частного инвестора — оптимальный, а иногда и единственный вариант найти средства на становление или развитие бизнеса. Речь идет о займах от частных лиц, которые приумножают свой капитал, давая деньги под повышенный процент незнакомым людям.

Так как речь идет о незнакомых людях (среди которых есть и безработные, и судимые, и с плохой кредитной историей), риски инвестора очень высоки, и он их перекрывает повышенными процентами.

Большинство частных инвесторов выдвигают практически те же требования к заемщикам, что и банки: возраст от 18 до 65 лет, наличие хотя бы одного документа. Подтверждение доходов обычно не требуется.

Инвесторы для открытия бизнеса

При открытии бизнеса с нуля найти инвестора бывает сложнее, ведь вы не можете наглядно показать ему, что ваша бизнес-идея работает и приносит свои плоды. 
А убедить его, чтобы он вложил деньги в вашу идею, необходимо. Справиться с этой достаточно сложной задачей вам поможет бизнес план (или как минимум технико-экономическое обоснование). Если плана у вас пока нет и вы не готовы составить его самостоятельно, обратитесь за помощью к специалистам.

Если речь идет о мелком бизнесе, то инвесторов вполне можно поискать среди друзей, родственников, знакомых. Для реализации более крупных проектов можно привлекать инвесторов из специализированных сообществ: здесь вы найдете профессионалов, которые смогут не просто вложиться в ваш проект, но дадут несколько советов и рекомендаций по поводу вашего бизнеса (на что обратить внимание, как увеличить прибыль, привлечь клиентов и так далее). А на этапе рождения бизнеса такие советы могут быть важнее финансов.

Иностранные инвесторы

Иностранный инвестор представляет собой лицо, ведущее инвестиционную деятельность в стране, гражданином которой он не является. Речь может идти о:

• предприятиях, созданных на основе правовых норм иностранного законодательства;
• организациях, учрежденных в соответствии с законодательством другой страны;
• частных лицах, являющихся гражданами другого государства;
• международных организациях.

Иностранные инвесторы привлекают не только возможностью получить финансовые средства на развитие бизнеса, но также они могут дать эксклюзивный опыт, познакомить с новыми технологиями, маркетинговыми стратегиями, производственными и техническими ноу-хау.

Права инвесторов

Инвесторы не просто предоставляют в распоряжение заемщиков финансовые средства на развитие бизнеса, но и имеют определенные права:

• самостоятельно определять направление и объемы вложений;
• владеть и распоряжаться результатами вложений;
• контролировать целевое использование средств;
• передавать свои права по договору на вложения, их результаты как физическим, так и юридическим лицам;
• объединять свои средства со средствами других инвесторов;
• рассчитывать на гласность при обсуждении инвестиционных проектов;
• защищать капитальные вложения;
• обжаловать в судебном порядке решения или действия заемщика, органов государственной власти.

Прибыль инвестора

Прибыль инвестора — важнейший показатель при принятии им решения о необходимости/возможности инвестировать свои средства в тот или иной проект. Одни инвесторы согласны получать небольшую прибыль от своих вложений при условии минимальных рисков, тогда как другие готовы мириться с высокими рисками, но и прибыль в случае удачи проекта ждут колоссальную.

Какой вариант подходит для предпринимателя, нуждающегося в инвестициях? Все зависит от направленности вашего бизнеса. Если это проект, связанный с валютным или биржевым рынком, риски будут велики, а вот проекты, подразумевающие работу с недвижимостью, окупаются обычно не скоро, зато практически не прогорают.

Средства инвесторов

Деньги должны работать. Так или примерно так думает сегодня большинство успешных предпринимателей и инвесторов. Вкладывать свои средства инвесторы могут в самые разные проекты, но если вы хотите, чтобы результат вложений вас удовлетворил, необходимо заранее определиться с тем, что именно вы ждете в результате своих действий.

Хотите сохранить средства, уберечь их от инфляции или получить прибыль, соглашаясь с возможными рисками? Готовы вложить деньги и забыть на месяц/год, получив по истечении определенного срока прибыль, или хотите активно участвовать в проекте? Не важно, с какой стороны инвестиционной «баррикады» вы находитесь, не спешите привлекать/вкладывать средства, пока не убедитесь в том, что проект сможет обеспечить вам результат, соотносящийся с вашими желаниями, ожиданиями.