Как найти инвестора на покупку квартиры

Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии — эксперты рассказали, какие еще возможности есть у частных инвесторов

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Квартиры под ремонт

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс. руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит. Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов. По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей. «Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб. Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос. Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой. По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Квартиры в залоге

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая. — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов. Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры. «Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена. Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались. Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова. — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб. и даже больше».

Недавнее наследство

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Покупка на распродажах

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.

Как заработать на жилье для инвестиций (не для проживания) в новостройках на стадии котлована, с использованием ипотеки или рассрочки?

За последние два года количество факторов, снижающих доходы населения во всем мире, стало почти рекордным. Мировой финансовый кризис увеличил риски фондового рынка, курсы мировых валют становятся все более нестабильными. Инфляция в США, стране с крупнейшей экономикой, по итогам октября оказалась на рекордном за последние 30 лет уровне — 6,2% (при целевом показателе в 2%). На фоне этих потрясений инвестиционная привлекательность недвижимости растет довольно стремительно.

Войти на рынок московской недвижимости с небольшим первоначальным взносом непросто, поэтому инвестору придется потратить время и силы на поиски решений, которые мы предлагаем. Москва по-прежнему остается одним из самых привлекательных регионов для инвестирования в России. Несмотря на то что в столице невозможно найти однокомнатную новостройку дешевле 9 млн рублей, все же существуют механизмы, с помощью которых инвестиции в московскую недвижимость могут стать доступными для широкого круга людей, в том числе из других регионов. Можно утверждать, что покупку новостройки в Москве стоит начинать, имея 600—700 тыс. рублей, хотя этот процесс потребует времени и некоторых усилий.

Найти подходящий вариант

«Черные пятницы», или сезон больших скидок в недвижимости, — одна из хороших возможностей для инвестора с небольшим стартовым капиталом, ведь в этом случае застройщик дает весьма значительную скидку. Узнать о «черных пятницах» можно через социальные сети, подписавшись на застройщика, либо через почтовые и СМС-рассылки. Небольшие квартиры в такие периоды могут падать в цене до 7 млн рублей. При этом минимальный взнос по ипотеке может доходить до 10%.

Хорошие скидки предоставляются и на некоторые низколиквидные квартиры, обычно их остается несколько перед завершением строительства — это квартиры с проходными комнатами, неудобным положением стояка или какими-то другими не очень комфортными для жильцов особенностями.

Хорошо понимая, что такие квартиры продавать гораздо сложнее, застройщик обычно предлагает на них хорошие скидки. Цена такой квартиры будет ниже обычной как на стадии котлована, так и на стадии завершения строительства, но доходность будет аналогичной, поскольку квадратные метры растут в цене по мере того, как стройка приближается к финалу.

Еще один вариант — рассрочка с полным расчетом в момент ввода в эксплуатацию, которую предоставляют некоторые застройщики. Квартира находится в залоге на период рассрочки, застройщик дает свое согласие на переуступку долга. Обычно если договор с рассрочкой, это условие прописывается в договоре.

Сколько нужно вложить?

Объем предполагаемых вложений составит до 1 млн рублей — это первоначальный взнос, примерно 15—10% от стоимости квартиры. При рассрочке на этом наши вложения заканчиваются, ежемесячные взносы платить не нужно. Допустим, что квартира на этапе котлована стоит в районе 6—7 млн рублей. Перед окончанием строительства стоимость вырастает до 9—9,5 млн рублей. Всю оставшуюся сумму мы погасим до ввода в эксплуатацию, получив после продажи объекта 4 млн рублей. Таким образом, наша прибыль может составить до 2,5 млн рублей. Принцип заключается в том, что до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, пройдет год или больше и в конечном счете инвестор продаст квартиру по цене существенно выше той, по которой ее покупал, еще до того, как потребуется вносить остаток суммы. Доходность в таких сделках сейчас составляет до 70% годовых, при этом они имеют относительно низкий уровень риска.

Риски:

– Стать обманутым дольщиком. Этот риск сохраняется, хотя он и значительно снижен благодаря 214-ФЗ.

– Нарушение застройщиком срока ввода в эксплуатацию. Обычно в договорах, где есть рассрочка платежа, срок не больше года или двух. Бывает, что застройщики не укладываются в сроки, тогда прибыль инвестора нужно делить уже не на два, а на три года. В этом случае в договоре обычно прописываются компенсации, которые не могут в полной мере покрыть убытки, но компенсируют покупателю хотя бы моральный ущерб. 1/150 от стоимости объекта за каждый день просрочки — это самый распространенный вариант компенсации застройщика, который действует сейчас на российском рынке. Но здесь есть один неприятный нюанс — получать ее придется через суд, ведь застройщик вряд ли согласится компенсировать этот ущерб самостоятельно. Плюсы в том, что обычно суд принимает решение в пользу покупателя квартиры, здесь даже не потребуется помощи адвоката.

– Не продать низколиквидную квартиру — этот риск практически равен нулю. Цены на московскую недвижимость растут не переставая. Согласно индексу IRN, с 2000 года средняя стоимость квадратного метра в российской столице выросла почти в 10 раз.

Не стоит надеяться на то, что этот рост остановится в ближайшие годы, ведь Москва остается в сознании предприимчивых россиян центром притяжения и местом хорошего заработка. Пока отечественная промышленность не восстановится до масштабов СССР, не будут созданы градообразующие предприятия, как главные поставщики рабочих мест, люди из регионов будут стремиться на заработки в Москву. Есть основания полагать, что этот тренд сохранится на ближайшие 10—15 лет. Средняя зарплата по Москве доходит до 80 тыс., в то время как в России она составляет менее 36 тыс. рублей.

В заключение хочу сказать, что изложенное в этой колонке не является рекомендацией или побуждением к действию. Скорее, это просто информация к размышлению. В эпоху кризисов особенно важно хорошо разбираться в том секторе, куда вы собираетесь инвестировать средства, чтобы принять правильное решение и сохранить капитал.

Один из вариантов:

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

https://realty.ria.ru/20230503/investory-1869358622.html

Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость

Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость – Недвижимость РИА Новости, 03.05.2023

Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость

Покупка недвижимости в условиях экономической неопределенности с точки зрения дилетанта является одним из самых привлекательных способов вложения и приумножения Недвижимость РИА Новости, 03.05.2023

2023-05-03T12:09

2023-05-03T12:09

2023-05-03T13:50

realty-гид – риа недвижимость

личный опыт – риа недвижимость

недвижимость

инвестиции

риелторы

сергей вишняков

надежда коркка

миэль

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e7/05/03/1869366855_0:172:3031:1877_1920x0_80_0_0_6549d79b8a5df912f0c7f36a6cf51fab.jpg

Покупка недвижимости в условиях экономической неопределенности с точки зрения дилетанта является одним из самых привлекательных способов вложения и приумножения средств. Сайт “РИА Недвижимость” расспросил экспертов, действительно ли это так, какие здесь есть нюансы и каким людям, возможно, и вовсе не стоит заниматься инвестированием.Вопрос ожиданийПрежде всего нужно уточнить, что такое инвестиция. Если речь идет просто о покупке квартиры, от которой нет никаких финансовых ожиданий, – то это лишь приобретение для личного пользования, объясняет вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева.Однако если есть цель сохранить или приумножить капитал – например, перепродав объект по выросшей цене или получая регулярный доход от сдачи в аренду – тогда это действительно инвестиционный подход к покупке, подчеркивает она.Для каждого инвестора понятие “удачной” или “неудачной” инвестиции разное. К примеру, в европейских столицах очень низкий доход от сдачи в аренду, но высокая ликвидность, однако многих инвесторов устраивает такой вариант сохранения капитала – когда они могут впоследствии очень быстро продать свою недвижимость, отмечает Мариничева.Инвесторы-неудачникиНа рынке есть немало людей, которые хотят приобщиться к сообществу тех, кто удачно зарабатывает на недвижимости, рассказывает руководитель филиала “Пречистенка” агентства недвижимости “Миэль” Мария Богачкина.Именно при таком чисто эмоциональном подходе, не подкрепленном рациональными соображениями, чаще всего и совершаются критические ошибки при покупке недвижимости в инвестиционных целях, делятся своими наблюдениями риелторы.Вход на пикеПримеров неудачных инвестиций у любого риелтора полно. Но самым частым случаем является заход покупателя на рынок новостроек на очередном локальном пике его развития, рассказывает риелтор Евгений Коноплев.В результате через 2 года вместо обещанного продолжающегося роста рынок начинает идти вниз – и инвестору приходится выходить из проекта не с прибылью, а с убытками, отмечает он.”А ведь каждый риелтор знает, как тяжело продавать сегодня за 9 миллионов то, что 2 года назад покупалось за 10″, – сетует Коноплев.Владелец агентства недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков приводит подобный случай из своего опыта. В этой ситуации покупатель ошибся не только с моментом входа на рынок, но и с объектом для инвестиции.При этом наиболее печальные последствия бывают у инвестиций, когда человек вложился в новостройку по программе рассрочки, добавляет руководитель офиса “Митино” компании “Инком-Недвижимость” Наталия Борзенкова.Ну и, конечно, всегда нужно учитывать риск того, что новостройка и вовсе не будет достроена и сдана, и компания может стать банкротом. Если инвестор не готов брать на себя такие риски, он как правило обращает внимание на вторичную недвижимость: ее можно сразу сдавать в аренду или пользоваться, отмечает Мариничева.Правда инвесторы-неудачники встречаются и на “вторичке”. Обычно такое происходит при покупке квартиры на пике цен с целью последующей продажи, делится наблюдениями Борзенкова.Не путать туризм с эмиграциейНекоторые потенциальные инвесторы обращают свой взор на зарубежную недвижимость, хотя по факту часто они очень плохо разбираются в рынке той страны, куда собираются вкладывать деньги, говорят риелторы.В итоге инвестор устал от всей этой ситуации и решил продать квартиру. Причем в самый неудачный момент, когда на Кипре случился кризис. И поручил это дело тому же самому человеку, который покупателей так и не нашел, и предложил выкупить квартиру за половину стоимости. Собственнику это все так наскучило, что он согласился и ушел в своих инвестициях в минус, рассказывает собеседник агентства.Аналогичная ситуация, на самом деле, может произойти и внутри России. Неудачные инвестиции нередки в том случае, когда человек захотел купить квартиру в другом регионе, чтобы сдавать ее в аренду или впоследствии выгодно перепродать.Глубокий анализБольшое количество неудачных инвестиций – это как раз случаи “на эмоциях”, без какого-либо анализа, или потому что “все так делают”, сетует Вишняков.А инвестиции в недвижимость – это все-таки про цифры и тщательное изучение рынка, локации и объекта вложения.Для того чтобы покупка квартиры была инструментом сохранения средств и их приумножения, важно провести большую работу по анализу рынка и своих ожиданий от инвестиции, добавляет Богачкина.По ее словам, нужно предельно четко составить полное представление о следующих вещах:Важно учитывать, что два одинаковых дома, стоящих на расстоянии 100 метров друг от друга, могут обладать разным инвестиционным потенциалом. Потому что один стоит на кромке леса, к которому ни одному застройщику не позволят притронуться, а другой смотрит окнами на дорогу, на месте которой через несколько лет вырастет автомобильная эстакада, объясняет Коноплев.Еще один важный момент в вопросе успешных инвестиций в недвижимость это насмотренность, добавляет гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко.Так как сделать все это самостоятельно под силу далеко не каждому обычному человеку, однозначно стоит проконсультироваться с специалистами.”Правда и их тоже придется тщательно выбирать, потому что, к примеру, менеджер застройщика по продаже новостроек – это не эксперт. Он приведет вам любые цифры, так как его задача – просто продать квартиру”, – предупреждает Вишняков.Ищите местныхЕсли речь идет о покупке квартиры в другом регионе страны, нужно находить локальных риелторов, так как в каждом городе много своих нюансов, которые важно учитывать, добавляет Савченко.По ее словам, это важный стереотип, который в конечном итоге определяет цену квартиры и ее инвестиционную привлекательность, поэтому с ним нужно считаться.А уж если говорить о покупке недвижимости за рубежом, то тут все еще сложнее. Ведь многие покупатели заходят на этот рынок после того, как уже инвестировали в недвижимость на российском рынке или в Москве, и покупка подобных объектов за границей может принести им немало сюрпризов, отмечает Мариничева.Так что в подобной ситуации работа с профессионалом, который знает все нюансы локального рынка, это абсолютная необходимость.

https://realty.ria.ru/20230211/kvartira-1850088401.html

https://realty.ria.ru/20220411/investitsii-1782064557.html

https://realty.ria.ru/20210324/investor-1602648355.html

https://realty.ria.ru/20230404/syurprizy-1862690899.html

россия

москва

кипр

2023

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e7/05/03/1869366855_151:0:2880:2047_1920x0_80_0_0_9dc4dfc37dcfed5b5f88cd55e1878f59.jpg

realty-гид – риа недвижимость, личный опыт – риа недвижимость, недвижимость, инвестиции, риелторы, сергей вишняков, надежда коркка, миэль, вишня, инком-недвижимость, россия, москва, кипр, жилье

• квартиры;
• коттеджные поселки;
• малоэтажные дома;
• коммерческие помещения.

Перспективы работы в любой из этих отраслей позволяют надеяться на высокий уровень прибыли. Но что делать тем, у кого собственных сбережений для работы в отрасли нет? Вариантов несколько:

1. взять кредит в банке;
2. найти инвесторов.

Второй способ более выгоден, особенно в финансово нестабильные периоды. Привлечение инвесторов имеет следующие плюсы в сравнении с банковскими кредитами:

• Отсутствие процентной ставки. В договоре не прописывается плата, взимаемая за пользование средствами – инвестор получает определенный доход от воплощения идеи в жизнь.
• Простота оформления. Для получения кредита нужно собрать немало документов, справок. Но зато в обоих случаях придется составлять грамотный бизнес-план.
• Высокая заинтересованность инвесторов во вложении собственных средств в перспективную идею, тогда как банки заявки таких предпринимателей рассматривают с большой неохотой.
• Возврат средств происходит уже после получения прибыли. В случае оформления кредита деньги нужно выплачивать ежемесячно (реже – ежеквартально).
• В случае неудачи возвращать деньги не придется. В договоре с инвестором существует даже отдельный пункт, посвященный этому вопросу.

Стратегия привлечения

Поиск партнеров – дело перспективное, но очень непростое. Необходимо убедить потенциального инвестора вложить в идею собственные деньги.

Инвестор рассматривает не креативность бизнес-идеи, а свою возможную выгоду. Он хочет знать, сколько и за какое время он может заработать, какие риски при этом придется понести. Точные цифры и правильные подсчеты – главные инструменты для убеждения.

Начиная поиски инвесторов, необходимо определиться, кого может заинтересовать предложение инвестирования в квартиры. Отталкиваться нужно от того, на какой стадии находится проект (зарождение, становление, рост, зрелость).

Если проект только зарождается, то привлечь незнакомых инвесторов будет сложно. Искать первых вкладчиков стоит среди своих родственников, друзей, знакомых. На последующих этапах привлечь инвестиции куда проще – уже есть определенные результаты, риски значительно снижаются.

Как действовать?

Потенциальные инвесторы оценивают конкретные цифры и факты. Важно уметь правильно их обосновывать, делать на основании полученных значений определенные предположения и выводы. Необходимо не только уметь убеждать, но и быть честным перед инвесторами.

Наличие опыта работы в сфере позволит вкладчикам удостовериться в надежности идеи, ее целесообразности. Если же таких навыков у предпринимателя нет, то есть смысл привлечь к реализации бизнес-плана внешнего специалиста или компетентного партнера.

Важно детально проработать бизнес-план, составить прогнозы на ближайшие несколько лет. В типовом договоре должен быть прописан четкий механизм выхода инвестора из проекта при необходимости. Если этот пункт будет отсутствовать, то найти вкладчиков будет проблематично.

Кого можно привлечь?

Если проект невелик или опыта в инвестировании у предпринимателя мало, то начать поиски потенциальных вкладчиков необходимо со своих знакомых. Если же таковых не нашлось или их вложений для строительства недвижимости оказалось недостаточно, то можно попробовать найти инвесторов через другие каналы:

• Размещение информации о проекте на специализированных порталах. На них собираются люди, ищущие варианты инвестирования собственных средств. Лучше ориентироваться на порталы, связанные конкретно с недвижимостью.
• Участие в конкурсе стартапов. Этот вариант предполагает наличие интересной и нестандартной идеи. Обычные вложения на стадии строительства не подойдут. Например, можно составить бизнес-план покупки квартир с последующим их переоборудованием в хостелы, дома престарелых, культурные центры (детские кружки, театры, школы искусств). Социально значимые идеи могут привлечь финансы со стороны государства (льготы, гранты, субсидии).
• Участие в бизнес-форумах, выставках, семинарах. На такие мероприятия часто съезжаются потенциальные инвесторы.

Механизмы привлечения крупных инвестиций

При наличии масштабной идеи потребуются более серьезные финансовые вложения. В таком случае точечный поиск инвесторов будет неэффективен, он займет много времени. Поэтому прибегать лучше к механизмам масштабного привлечения денежных средств. Чаще всего они предполагают необходимость открытия собственного дела (строительной компании, например) с последующим привлечением партнеров или вкладчиков. Первые заинтересованы не только в получении прибыли, но и в развитии идеи, ее реализации.

Паевые инвестиционные фонды

При работе с паевыми инвестиционными фондами можно пойти двумя путями: привлечь средства существующего ПИФ или открыть собственный ПИФ. Второй вариант сложнее, так как для управления таким фондом необходимо получить лицензию.

Суть идеи заключается в объединении денежных инвестиций для последующего совместного получения прибыли.

Выпуск облигаций

В этом случае предпринимателю придется выпустить ценные бумаги – облигации. Взамен он получит денежные средства, которые нужно будет вернуть через определенный промежуток времени с определенным вознаграждением. При инвестировании в недвижимость различают следующие разновидности облигаций:

• Целевые. Их выпуск производится только после утверждения проектной сметы, проверенной государственными надзорными органами. Такие облигации привязывают к квадратным метрам жилья.
• Дисконтные. Используются для привлечения инвестиций на начальном этапе. Выпускаемые облигации не имеют привязки к какому-либо объекту строящейся недвижимости.
• Процентные. Они используются положительно зарекомендовавшими себя ранее компаниями. Вкладчики получают определенный доход в виде процента.

Такой вариант инвестиций считается одним из наименее рискованных способов вложения. Но и уровень прибыли вкладчиков ниже.

Открытие акционерного общества

В случае привлечения инвестиций путем открытия собственного акционерного общества, речь больше идет о поиске партнеров. Участники приобретают акции и получают возможность получения дивидендов в размере, зависящем от прибыли предприятия.

Подобный вариант позволит получать прибыль в соответствии с размером долей. То есть, чем больше акций будет у инвестора, тем больший доход он получит.

Если планируется открытие бизнеса для работы в сфере недвижимости ограниченным кругом лиц, то лучше остановиться на организации закрытого общества. Тогда продажа акций в случае выхода одного из дольщиков будет возможна только после предложения выкупить долю другим участникам.

Акционерное общество позволяет получать дивиденды владельцам акций. Размер их зависит от успешности работы организации. Если предприятие несет убытки, то и прибыль получить не удается. Зато при высоком уровне есть возможность существенно увеличить свой капитал.

Подведем итоги

Привлечение инвестора для покупки квартиры или нескольких квартир – процедура сложная, требующая проработки бизнес-плана, опыта и уверенности в своих действиях. Конечно, найти вкладчиков для покупки одной квартиры будет куда легче, чем для строительства малоэтажного дома.

Доходность будет зависеть не только от размеров вложений, но и от выгодности самой идеи. Важно четко понимать, для чего покупается квартира. Ее можно будет перепродать сразу после строительства, провести ремонт и продать, использовать для сдачи в аренду (посуточную/месячную), перевести в нежилую недвижимость и применять как коммерческую недвижимость. Вариантов масса, главное – выбрать конкретную идею, проработать этапы реализации и рассмотреть возможные риски.

Инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются хорошим способом сохранить и приумножить имеющиеся деньги. Однако о кушах, которые можно было «сорвать» на этом рынке каких-нибудь 10 лет назад, современным инвесторам остается только мечтать. Внедрение проектного финансирования все больше сокращает разрыв между начальной и конечной стоимостью новостроек, а на вторичке и без этого никогда не было сверхприбылей. Но все же именно вторичный рынок в современных реалиях имеет определенный инвестиционный потенциал. Правда, чтобы воспользоваться им, нужны не только деньги и склонность к риску, но также знания и нередко хорошие связи. В этой статье мы расскажем о 5 нестандартных способах заработка на недвижимости.  

Суть этого способа заработка заключается в том, чтобы найти и выкупить с большой скидкой квартиры, владельцы которых довели их до критического состояния, либо жилье, пережившее пожар и прочие ЧП. Вложившись в ремонт такой недвижимости, ее впоследствии можно продать с весьма приличной наценкой. 

Главная сложность здесь — соблюдение баланса затрат и потенциальной прибыли. Дисконт на квартиру «в разрухе» может доходить до 20% от стоимости. Однако и ремонт в этом случае должен быть очень качественным. Совсем не обязательно дорогим — можно, например, выполнить его в минималистичном стиле, — но совершенно точно не производящим впечатление халтуры. Да, вместо плитки на кухне можно постелить линолеум, но он не должен пойти пузырями на второй день после укладки. 

Обычно занимаются такими инвестициями люди, имеющие большой опыт работы с недвижимостью. Те, кто, во-первых, сумеет найти подходящий вариант (а эти квартиры далеко не всегда попадают в подборку агрегаторов), во-вторых, понимает, будет ли объект востребованным и за какую цену. 

Нередко у таких инвесторов есть и собственная бригада строителей, так как работа со сторонними специалистами может значительно увеличить смету и сделать вложение бессмысленным. В России есть даже небольшие агентства, которые специализируются на покупке, ремонте и перепродаже такого «неликвида». 

В общем, вложения в «убитую» недвижимость — достаточно сложный многоступенчатый процесс, требующий от инвестора высокой квалификации, понимания рынка и постоянного контроля за ситуацией. Пассивным такой доход никак не назовешь. Скорее, это отдельная ниша бизнеса. 

Недвижимость, по разным причинам конфискованную у бывших собственников, можно купить по ценам значительно ниже рыночных. В среднем речь идет о скидке в 10-15%. Чаще всего причиной «изъятия» квартир становится неуплата ипотеки. По закону (ст. 348 ГК РФ) обращение взыскания на залоговую недвижимость допустимо, если должник более трех раз за год нарушил сроки внесения платежей, а сумма неисполненных обязательств превышает 5% от цены объекта. 

Купить такую квартиру можно как после вступления в силу решения суда об ее изъятии, так и до этого — существуют разные способы реализации залоговой недвижимости. Самый простой, но не самый надежный для частных инвесторов — участие в банковских аукционах. Обычно недвижимость на них реализуется с добровольного согласия должников. 

Однако, во-первых, торги идут на повышение, что может свести на нет всю выгоду. А во-вторых, бывают случаи, когда победитель залогового аукциона с удивлением обнаруживает, что в квартире прописан ребенок или недееспособный гражданин, выписать которых без серьезных дополнительных усилий невозможно. Поэтому перед включением в гонку за «лакомые квадраты» нужно хорошо изучить подноготную сделки, а это под силу только юридически подкованному человеку. 

Другой вариант продажи залогового имущества — публичные торги, которые проводятся после того, как вступит в силу решение суда об обращении взыскания на недвижимость должника. Достанется квартира также тому, кто предложит лучшую цену, а если желающих окажется много, она вряд ли упадет сильно ниже рынка. Если же первые торги будут признаны несостоявшимися, на повторных начальная стоимость имущества будет уменьшена. Поэтому наиболее выгодной для инвестора стратегией является постоянный мониторинг профильных площадок. 

Основной риск публичных торгов — возможность обжалования как их результатов (если есть нарушения в проведении процедуры), так и самого решения суда об изъятии квартиры (бывший собственник может сделать это в течение трех лет). И в том, и в другом случае купленную квартиру придется вернуть. 

И еще один важный нюанс: выставленные на публичные торги объекты, в отличие от обычных квартир, нельзя посмотреть «живьем». Это не предусмотрено законодательством. Потенциальным инвесторам приходится довольствоваться описаниями в бумагах, осмотром дома и подъезда.    

Максимальную юридическую чистоту сделки покупателям гарантирует приобретение залоговых квартир с онлайн-витрины кредитных организаций — в таких случаях банки самостоятельно проверяют все необходимые документы. На своих сайтах они размещают варианты, которые не были реализованы в ходе аукционов. Чаще всего цена в этом случае обратно пропорциональна времени экспозиции — чем дольше, тем ниже. Единственный серьезный минус — квартиру также нельзя осмотреть до покупки. 

Остается признать, что этот способ заработка тоже не назовешь подходящим широкому кругу инвесторов. Залог успеха здесь — юридическая подкованность и опыт работы на аукционных площадках. 

Еще с десяток лет назад квартиры в ветхих и аварийных домах были абсолютным неликвидом, но сейчас ситуация стремительно меняется, особенно в Москве. Программа реновации и связанное с ней массовое расселение старого жилья сделали эту недвижимость весьма привлекательным объектом для инвестиций. То же касается многих регионов, в которых власти, пусть и не так активно, но все же выдают новые квартиры взамен старых. 

Инвестиционная идея здесь заключается в том, чтобы как можно раньше узнать о планах расселения того или иного дома и, купив в нем жилплощадь, получить вместо нее новенькую квартиру в свежепостроенном ЖК, продажа которой с лихвой окупит все затраты. 

Однако сделать это не так просто, как кажется. Во-первых, велик риск завязнуть в «проекте» — не секрет, что дата расселения того или иного дома в России может внезапно отодвинуться на неопределенный срок. 

Во-вторых, зная о том, что стоит за интересом покупателя, владельцы такого жилья либо отказываются его продавать, либо завышают ценник вплоть до грани ликвидности. Именно так произошло в Москве, где с началом реновации резко подорожали квартиры и комнаты в попадающих под снос хрущевках. 

Наиболее успешными на этой ниве являются инвесторы, вхожие в круги тех, кто принимает решения о старте реновации в определенном районе. Благодаря такой инсайдерской информации можно как предвосхитить рост аппетитов собственников аварийного фонда, так и быть более уверенным, что расселения не придется ждать очень долго. 

При этом в некоторых случаях даже серьезная наценка от продавца не лишает подобное вложение выгоды. Поэтому после того, как с реновации «снимет сливки» круг посвященных, заработать на ней могут и люди попроще. 

В последние годы этот способ заработка на квартирах, расположенных на первых этажах домов, стал терять популярность. Это связано с большим количеством ограничений, вводимых властями. Во-первых, постоянно сужается круг того, чем разрешено заниматься в таких помещениях. Так, с мая 2020-го года чиновники фактически запретили работу в них магазинов разливного пива, введя ограничения на площадь торгового зала (не менее 20 м2 на общефедеральном уровне, а в Новосибирской области — не менее 50 м2). 

Сложнее с годами становится и процедура перевода помещения из жилого в нежилой фонд. В 2019-м году Жилищный Кодекс дополнили пунктом о необходимости получения согласия на такую трансформацию всех собственников квартир в доме. Очевидно, что жильцы согласятся терпеть под боком далеко не каждый коммерческий объект. 

Тем не менее определенная потребность в площадях на первых этажах домов у бизнеса сохраняется, и это не позволяет окончательно вычеркнуть данную идею из списка рабочих. О соседстве некоторых предприятий, вроде аптеки, парикмахерской или соляной пещеры, с собственниками договориться вполне реально. 

Неизменным остался и тот факт, что квартиры на первых этажах по статистике пользуются меньшей популярностью у потенциальных жильцов. Продать их сложнее, чем аналогичную жилплощадь, расположенную повыше. Поэтому и стоит такая недвижимость дешевле — инвестор вполне может рассчитывать на скидку в 10%. 

Если же ему удастся превратить жилье в коммерческое помещение, это существенно повысит ценность актива: заработать можно будет как на аренде этих площадей, так и на их перепродаже — перевод в нежилой фонд увеличивает стоимость квартиры примерно на 30%.      

Биржа — это способ вложиться в квадратные метры, не покупая их. Тем более, что по аналогии с реальной недвижимостью, фондовый рынок, на котором совершает сделки основная масса инвесторов, также называется вторичным. Со строительством на нем связано сразу несколько инструментов.   

Во-первых, это всем известный «классический» вариант — акции крупнейших российских строительных компаний. Если говорить упрощенно, то, покупая эти ценные бумаги, вы в какой-то степени становитесь совладельцем бизнеса, приобретаете в нем долю, величина которой зависит от объема инвестиций. В случае успешного развития застройщика акции дорожают, и при желании их потом можно перепродать. Либо регулярно получать дивиденды, на которые ряд компаний также не скупится. 

Помимо ценных бумаг отечественных девелоперов, на российских биржах (в первую очередь на Санкт-Петербургской) доступны инвестиции в иностранные строительные компании, например, в американские. Это может быть как прямая покупка акций, так и приобретение доли в инвестиционных трастах недвижимости (REIT). Такие трасты представляют собой компании, которые за счет коллективных вложений занимаются управлением недвижимостью или застройкой. Полученная прибыль затем распределяется между инвесторами. 

Аналогом REIT на российском фондовом рынке можно назвать паевые инвестиционные фонды (ПИФы), вкладывающие в недвижимость. Величина прибыли вкладчика, за вычетом комиссии фонда, здесь также определяется объемом выкупленного пая и успешностью инвестиционной стратегии ПИФа.  

Но о каком бы из этих инструментов мы ни говорили, стоит помнить, что рынок может не только расти. В случае падения курса акций инвесторы понесут убытки, если продадут бумаги из портфеля по цене ниже цены покупки.  

Кроме того, реальную выгоду на фондовом рынке можно получить, лишь инвестировав в него достаточно большую сумму денег — объем вложений может быть сопоставим со стоимостью хорошей квартиры. Не менее важно и грамотно распределить эти деньги, следуя проверенному временем совету — не держать все яйца в одной корзине.