Саха (Якутия) Республика , г. Якутск, пр-кт. Ленина дом 17
Саха (Якутия) Республика , город Якутск, улица Кирова дом 18В офис 1004
Саха (Якутия) Республика , город Якутск, улица Лермонтова дом 22 офис 43
Саха (Якутия) Республика , г. Якутск, ул. Кулаковского дом 28 офис 302
Саха (Якутия) Республика , г Якутск, шоссе Хатын-юряхское дом 11
Саха (Якутия) Республика , г Якутск, улица Аммосова дом 8 офис 210
Саха (Якутия) Республика , город Якутск, улица Октябрьская дом 25 корпус 4
Саха (Якутия) Республика , г Якутск, пер Сандал дом д1Б
Саха (Якутия) Республика , город Якутск, улица Октябрьская дом 19/1 квартира 167
Саха (Якутия) Республика , г Якутск, ул Дзержинского дом д2/1 квартира кв31
- Проверяем сайт застройщика
- Документы о застройщике
- Документы о новостройке
- Информация о финансировании
- Сроки строительства
- Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала
- Веб-камера или фотографии со стройки
- Запрашиваем у застройщика документы
- Документы
- Договор долевого участия
- Договор страхования на новостройку
- Проверяем информацию в интернете
- Требования о банкротстве
- Отзывы
- Смотрим готовые дома застройщика
Проверяем сайт застройщика
Самое простое, с чего можно начать, – отправиться на сайт.
Конечно, красивая картинка и общая слаженность в работе сайта очень важны. Но книгу не судят по обложке. На что следует обратить внимание:
- информация о компании;
- документы;
- данные о строящихся объектах и их состояние на сегодняшний день;
- основание, на котором продаются квартиры: ФЗ-214, ФЗ-215;
- контакты для связи.
Найдите «биографию» компании: дату создания, имена руководителей, в каких регионах работает, сданные в эксплуатацию объекты.
Документы о застройщике
Документы – это учредительные бумаги, которые лежат в основе любой компании. Без них деятельность просто невозможна.
В идеале они должны находиться в свободном доступе. Но если документов на сайте нет, то компания должна прислать их по первому запросу:
- свидетельство о регистрации;
- устав;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Сведения из ЕГРЮЛ вы можете получить на сайте налоговой.
Документы о новостройке
Разрешение на строительство и проектная декларация – это краеугольные камни любой новостройки.
Первый документ выдает администрация района, в котором располагается новый дом. Без него строительство невозможно и является незаконным. Уже на этом этапе чиновники проверяют организацию для того, чтобы будущие жильцы не остались без ничего.
Автором проектной декларации выступает сам застройщик, по единой форме. В ней содержатся данные о строящемся объекте: дата сдачи, описание, характеристики, экспертизы, подрядчики и возможные риски.
При ее чтении особое внимание уделите тому, в чьей собственности земля на постройку.
В идеале собственником должен являться застройщик, об этом и свидетельствует выписка из ЕГРН.
Бывает так, что земля находится в аренде, и есть соответствующий договор. В таком случае строительство тоже допускается, но могут возникнуть проблемы. Одна из встречающихся ситуаций:
Наталья купила квартиру в новостройке по ДДУ. В одном из пунктов договора было указано, что земля находится в аренде у застройщика. В офисе девушку уверили, что в дальнейшем землю оформят в собственность компании. Но через полгода начались проблемы: застройщик так и не смог договориться с районной администрацией. Далее следовали долгие разбирательства в суде, а стройку остановили.
Информация о финансировании
За чей счет строительство – тоже немаловажный вопрос.
На данный момент почти все многоквартирные сооружения строятся в рамках ФЗ-214. Иными словами – долевое строительство, когда покупатели приобретают еще не готовое жилье и вкладывают в него деньги.
Чтобы избежать ситуаций, когда у компании начинаются проблемы и вместо новых квартир дольщики получают «ничего», с 2019 года в обязательном порядке начали использовать эскроу-счета.
Деньги дольщиков поступают на особый счет, доступ к которому застройщик получает только после окончания всех работ.
На что тогда строят дома? Есть два варианта:
- средства, полученные от предыдущих объектов;
- кредит в банке.
Кредитование является еще одной проверкой на доверие: банки выдают деньги только проверенным и крупным организациям. Всем остальным будет отказано.
Вы также можете взять ипотечный кредит для покупки жилья. В Совкомбанке действуют программы господдержки на новостройки. Мы работаем только с проверенными компаниями, в которых вы можете не сомневаться. Найти список новостроек в вашем городе, а также подать заявку можно на сайте.
Есть иной вид финансирования, согласно ФЗ-215. В его рамках люди объединяются для постройки конкретного дома и создают жилищно-строительный кооператив.
Особенности:
- плюс: жилье стоит дешевле, т.к. не облагается НДС;
- минус: участник больше подвержен рискам с юридической точки зрения.
Закон «О защите прав потребителя» здесь не работает и отходит на второй план, а все конфликты решаются уставом кооператива.
Что лучше? Определенно финансирование в рамках ФЗ-214. Компания должна собрать внушительный набор документов еще до начала строительства. Все отношения с дольщиками прописаны до мелочей, вплоть до рисков и компенсаций. А благодаря эскроу-счетам деньги вернутся покупателю, если дом не построят.
Сроки строительства
Сроки строительства – понятие индивидуальное и условное.
- Индивидуальное, потому что зависит от материала, климата региона и технологий. Быстрее всего строят панельные дома, а дольше всего – кирпичные.
В холодных регионах, например, в Сибири или на Дальнем Востоке, сроки всегда дольше, т.к. морозная погода накладывает свои ограничения.
- Условное, потому что даты могут растягиваться. Поэтому и существуют понятия «минимальный» срок и «с запасом» на случай непредвиденных обстоятельств (погода, задержки в поставках от подрядчиков и т.д.).
Важно: сдача дома и передача ключей – это разные понятия. Поэтому всегда стоит внимательно читать договор и уточнять сроки у представителей. Например, дом могут сдать в первом квартале года, а раздать ключи только спустя 6 месяцев.
Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала
В России все дома можно разделить на три типа, в зависимости от материала: панельные, кирпичные и монолитные. И у каждого есть свои сроки строительства.
Квартиры в панельных домах строят уже из готовых панелей:
- Юг: как минимум 1,5 года, максимум — 2,5.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Особенность монолитных домов в том, что сам каркас возводят быстро, но затем строители закладывают кирпич или блоки:
- Юг: минимум 1,5, максимум — 2,5 года.
- Север: от 2 до 3 лет максимум.
Кирпичные дома требуют ювелирного подхода: каждый кирпич выкладывают отдельно:
- Юг: минимум 1,5 года, максимум — 2.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Добросовестный застройщик всегда указывает оба срока – минимальный и максимальный.
Также почитайте отзывы покупателей и проверьте список долгостроев – обычно люди всегда жалуются на нарушение сроков.
Веб-камера или фотографии со стройки
На многих сайтах можно найти фотоотчеты о ходе строительства. Это один из верных способов убедиться, что работы действительно идут. Правда, не стоит ждать новых фотографий каждый день: это долгий процесс, поэтому обновления могут появляться раз в 2-3 месяца или после завершения определенных этапов.
Некоторые компании идут дальше и устанавливают трансляцию с веб-камер в реальном режиме. В период с 9 до 18 часов можно увидеть самую бурную работу. Если камера по каким-то причинам не работает, то не стесняйтесь писать об этом на сайте.
Некоторые подрядчики ставят так называемые «заглушки» — небольшие ролики, которые включаются, если эфир по каким-то причинам не работает. Конечно, недобросовестные строители тоже ими пользуются.
Эти видео, как правило, не превышают 3 минут, а затем начинаются заново. Поэтому рекомендуем смотреть запись хотя бы 5 минут. Если заметили какие-то повторы, то выясните у компании причину.
Запрашиваем у застройщика документы
Итак, вы выбрали дом, проверили документацию, сайт и решили прийти лично в офис.
Узнать список ответственных застройщиков можно в банке, где оформлена ипотека. В Совкомбанке вы можете приобрести жилье, в том числе в рамках господдержки. Мы регулярно обновляем условия для комфорта наших клиентов. Рассчитайте платеж на калькуляторе.
Документы
Ваша задача – проверить документы еще раз. В офисе запросите оригиналы и сравните их с теми, что нашли на сайте.
Если вы не нашли все документы онлайн, то изучите их в офисе, возьмите копию домой и проверьте данные на сайте ФНС.
На сайте Службы судебных приставов можно проверить, нет ли у компании исполнительных производств по долгам.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) – это главный договор на получение квартиры. Он гарантирует, что подрядчик исполнит свои обязательства, а в случае чего вы получите вложенные средства обратно.
Если в офисе вам предлагают не договор, а сомнительные схемы, то лучше откажитесь от сделки.
Проследите, что в договоре указан предмет сделки – приобретаемая квартира и срок сдачи.
Основные пункты содержат адрес дома, этаж квартиры и ее номер, кадастровый номер строительного участка, планировку квартиры, ее площадь и высоту потолков.
ДДУ – это ваша защита как клиента. По условиям ответственная компания должна выполнять работу в срок, предоставлять гарантию и исправлять недочеты даже после передачи ключей.
Договор страхования на новостройку
Это дополнительный договор к ДДУ, в котором говорится, что строящаяся недвижимость застрахована от форс-мажоров («застоя» стройки или банкротства). В офисе его обязаны показать вместе с основным договором.
Что с этим делать: оригиналы изучите на месте, а домой возьмите копию. Проверьте, входит ли страховая компания в специальный список от ЦБ. Если нет, то стоит насторожиться: застройщик имеет право страховаться только у перечисленных компаний.
Проверяем информацию в интернете
«Доверяй, но проверяй» — говорит народная мудрость. А интернет упрощает нам эту задачу, поэтому мы подготовили список источников, где в первую очередь стоит искать сведения.
Требования о банкротстве
Сначала отправляйтесь на сайт арбитражного суда и в картотеке ищите дела о банкротстве конкретной строительной компании (по ИНН, названию и т.д.).
Арбитражные суды рассматривают экономические споры, например, к застройщику или подрядчикам, поэтому сайт содержит много данных.
Существует также единый реестр о фактах деятельности юрлиц. Если компания когда-то планировала писать заявление о банкротстве в суд, вы его найдете.
Отзывы
Отзывы также помогут составить представление о том, стоит ли «связываться» с компанией.
Как правило, люди не стесняются писать, если были допущены какие-то ошибки. Поэтому о недобросовестности застройщика можно узнать сразу. Важно понимать: недочеты бывают у всех новых домов. Поэтому проверьте, насколько застройщик отзывчив и готов ли исправлять ошибки.
А вот обилие исключительно положительных отзывов наоборот должно настораживать.
Дополнительно проверить компанию поможет реестр застройщиков России, куда Минстрой включает всех, кто имеет право возводить дома на территории РФ.
Также проверьте реестр проблемных объектов. Если там числится какой-нибудь объект компании, это значит, что ваш будущий дом тоже рискует стать очередным долгостроем.
Смотрим готовые дома застройщика
Не стесняйтесь попросить провести экскурсию по готовым домам (их можно найти самостоятельно в проектной декларации).
Выбирайте для этого объекты, сданные максимум 2 года назад, т.к. ваша задача увидеть «первозданный» вид. Дома пятилетней давности не подойдут – как правило, там уже исправлены все недочеты.
Что проверить:
- Благоустройство территории, особенно состояние дворов.
- Наличие или отсутствие строительного мусора – некоторые компании не убирают его даже спустя несколько лет.
- Снаружи: отделка фасадов. Проверьте углы и нижнюю часть дома – часто там что-то отваливается вскоре после сдачи в эксплуатацию.
- Внутри: отделка подъездов.
Если будет возможность, поговорите с жильцами. Спросите, например, отключают ли в доме лифт.
Не забудьте подняться на верхний этаж и проверить потолки. Если обнаружили сырость или следы от подтеков, то это плохой знак (даже если вы не планируете покупать квартиру на самом верху).
Если вас устроило качество дома, и вы не нашли ничего подозрительного в деятельности самой компании, то с большой долей вероятности это надежный застройщик, и вы получите жилье своей мечты.
Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика
Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.
Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.
Единый реестр застройщиков
Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.
Органы строительного надзора
Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.
Судебные разбирательства
Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.
Судебные приставы
Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.
Форумы и социальные сети
Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.
Сайты, газеты и журналы
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Эксперты из отрасли
До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.
Сведения из первых уст
Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.
Федеральная налоговая служба
Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.
Банки и страховщики
О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.
Документы
Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.
Договор долевого участия
Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.
10 советов: как выбрать квартиру в новостройке
Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
С кризиса 2008 года прошло 15 лет. Он начался с ипотечного пузыря в США и затронул весь мир, в том числе Россию: многие застройщики обанкротились, а дольщики остались без жилья.
Это повлекло серьезные изменения в законодательстве: гарантии дольщиков усилили, ввели оплату через специальные счета эскроу и ужесточили требования к застройщикам. Тем не менее задержки сдачи дома и юридические споры не редкость.
Я работаю юристом в сфере недвижимости более восьми лет и нередко веду дела обманутых дольщиков. Расскажу, как правильно выбрать застройщика и на что обратить особое внимание.
Что проверить перед покупкой новостройки
- Рейтинг надежности застройщика
- Документы застройщика на официальном сайте
- Выписку из ЕГРЮЛ
- Сведения о новостройке на сайте «Наш-дом-рф»
- Сроки строительства
- Фотоотчеты и видео с веб-камер
- Сведения о банкротстве и судебных спорах застройщика
- Отзывы покупателей в интернете
- Готовые дома от застройщика
- Схему продажи квартиры: ДДУ или переуступка
- Текст договора долевого участия
- Как защищены деньги: эскроу или компенсационный фонд
- Партнеров застройщика
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Рейтинг надежности застройщика
В едином ресурсе застройщиков, ЕРЗ, есть страница с рейтингом застройщиков. Их можно отсортировать:
- по скорости строительства;
- объемам сдаваемого жилья;
- потребительским качествам жилищных комплексов — ориентир, который оценивает более ста параметров, таких как архитектура, парковка, социальная инфраструктура, безопасность, входные группы, инженерные системы и другие.
Всего в рейтинге ЕРЗ более 13 000 жилых комплексов в России.
Чем крупнее застройщик и чем реже нарушает сроки, тем он надежнее. Но гарантий все равно нет: даже солидные застройщики банкротятся, как это произошло в 2018 году с Urban Group.
Но ориентироваться только на рейтинг застройщиков не стоит по следующим причинам:
- Это коммерческий рейтинг, а не государственный. Критерии оценки там не всегда понятны и прозрачны.
- Рейтинг не учитывает нюансы. Например, компания строила дом с задержками, а потом у нее сменился владелец — с юридическими лицами такое бывает. И получилось, что сроки переносила первая компания, а достроила вторая — и ровно в тот срок, что обещала. И все следующие объекты сдавала в срок. Но в карточке объекта таких тонкостей нет.
- В рейтинге могут быть неточности, особенно у небольших застройщиков. Например, может быть указано, что у застройщика несколько сданных ЖК, а на деле все эти ЖК строили разные юридические лица.
Я рекомендую рассматривать все критерии в совокупности. А перед заключением договора собрать актуальную информацию о конкретном ЖК. Расскажу подробнее, как это сделать.
Документы застройщика на официальном сайте
Если собираетесь проверять застройщика, понадобятся его реквизиты. Обычно они есть на сайте застройщика в разделах «О компании», «Реквизиты», «Документы» или «Юридическая информация».
Некоторые застройщики размещают на сайте лишь общую информацию: сколько лет они на рынке и какие проекты строят. Тогда реквизиты можно посмотреть в тексте типового договора, который каждый застройщик выкладывает на сайте «Наш-дом-рф». Подробнее о сервисе я расскажу позже.
Выписка из ЕГРЮЛ
По ИНН или ОГРН застройщика можно проверить на сайте ФНС, который выдаст выписку из ЕГРЮЛ с полной юридической информацией о компании, или через сервис Тинькофф Банка.
Искать можно и по названию компании. Но застройщиков с одинаковым названием в разных регионах может быть много. Поэтому поиск по ИНН или ОГРН надежнее.
Дата регистрации организации. Чем дольше застройщик на рынке, тем лучше. Правда, крупные застройщики нередко создают компании под строительство конкретного объекта. Регистрируют такие фирмы незадолго до строительства ЖК, а поэтому невозможно оценить их репутацию. Например, договор вы заключаете с небольшой компанией — АО СЗ «ПФК», ООО СЗ «Лиговский Сити» и прочими, — а на деле это девелопер «ПИК».
Формально все эти «дочки» входят в группу компаний большого застройщика, но в случае проблем он может откреститься от них. Застройщики объясняют такую схему распределением рисков: если с одним из объектов случится беда, остальные ЖК не пострадают.
С введением эскроу дольщиков это не должно волновать, кроме случаев переноса сроков. Если застройщик будет задерживать сдачу дома, привлечь к ответственности головную компанию или другие ее «дочки» будет невозможно.
Сведения об учредителе или директоре. В выписке из ЕГРЮЛ в графе «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юрлица» должно быть ФИО руководителя фирмы или название управляющей организации.
В некоторых ситуациях сведения об учредителе и директоре могут быть скрыты из выписки ЕГРЮЛ или ограничены — например, на основании заявления от руководителя компании или лица, уполномоченного на такие действия, в налоговую службу. Форма заявления утверждена приказом ФНС от 31 августа 2020 года.
Главное, чтобы в графе не было ФИО конкурсного управляющего: это означает, что компания на стадии банкротства.
Коды экономической деятельности компании — коды ОКВЭД. Есть основные и дополнительные коды. В качестве основного у застройщиков обычно указан 41.20 — строительство жилых и нежилых зданий. Дополнительные, как правило, такие:
- производство земляных работ — 43.12.3;
- производство электромонтажных работ — 43.21;
- производство санитарно-технических работ — 43.22;
- производство штукатурных работ — 43.31.
Если основные или дополнительные коды вообще из другой сферы и не связаны со строительством, стоит насторожиться. Хотя закон не запрещает ведение деятельности без профильных кодов ОКВЭД, возможно, это какая-то компания-«обертка».
Ко мне обратились клиенты перед заключением договора долевого участия. Попросили оценить надежность застройщика и договор. Компания на рынке 10 лет, то есть, казалось бы, надежная. Но, изучив выписку ЕГРЮЛ и сведения из открытых источников, я выяснила, что строительством компания занимается только последний год. До этого она работала в сфере сельского хозяйства и называлась иначе. Поэтому я рекомендовала клиентам осторожнее отнестись к сделке.
Коды ОКВЭД — лишь верхушка айсберга. Застройщика нужно проверять тщательнее, потому что «правильные» коды ОКВЭД не гарантируют, что все остальное в порядке.
Сведения о новостройке на сайте «Наш-дом-рф»
Строительные компании обязаны размещать разрешение на строительство и проектную декларацию в разделе «Карточка дома» сервиса «Проверка новостроек». Это сервис портала «Наш-дом-рф». Там есть и другая удобная функциональность: каталог новостроек, реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов.
В каталоге новостроек можно увидеть все новостройки на карте. Отдельный фильтр позволяет выделить среди них проблемные объекты.
Сроки строительства
Их указывают в проектной декларации. Сроки должны быть реальными. Сравните их со статистикой средней длительности строительства в разных регионах. Если вам обещают построить и сдать многоэтажку, которая на стадии котлована, за год — тут почти наверняка что-то не так.
Внутри декларации, в пунктах 17.2.1 и 17.2.2, есть начальная и планируемая дата передачи объекта долевого строительства. Если у застройщика все по плану, даты совпадают. Если в ходе строительства какие-то проблемы, планируемая дата будет позже первоначальной
Именно так и есть в этом случае:
Фотоотчеты и видео с веб-камер
Застройщики обязаны размещать на сайте «Наш-дом-рф» минимум три фотографии со стройки в месяц. На своем сайте они могут также вести видеотрансляцию с площадки, чтобы показать ход строительства.
Я еще рекомендую выехать на объект и оценить ситуацию на месте. Обратите внимание не только на степень готовности здания, но и на активность процесса — много ли там рабочих и техники.
Неподалеку от моего дома строится ЖК. По периметру стройплощадки стоит забор, на котором висит баннер с проектом дома и заманчивыми предложениями купить квартиру. Здесь же офис продаж, который работает без выходных с утра до вечера. Но кроме него активности нет. На стройке тихо, нет техники, и за все время я видела только одного рабочего. Сроки сдачи квартир при этом обещают ближайшие. Если понаблюдать за объектом, становится ясно, что их нарушат.
Как правильно оценивать фотоотчеты и видео с камер
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
Если застройщик публикует регулярные фотоотчеты, посмотрите, как изменились фотографии по сравнению с фотографиями двухмесячной давности. Сравните их со старыми фотоотчетами. Динамика есть? Хорошо.
Еще лучше, если застройщик ведет трансляцию с веб-камеры. Понаблюдайте за стройкой между 9 и 18 часами. Если бегают строители, работает кран — дом строят не на бумаге.
Когда я работала в строительной компании, то отвечала за сайт и за онлайн-трансляции со строек. Если у нас ломалась веб-камера или пропадала связь с ней, дольщики писали гневные письма на электронную почту и посты во все соцсети. Это неприятно, но эффективно: я тут же выносила мозг подрядчику, подрядчик — своим сотрудникам — и все чинили.
Некоторые застройщики подключают к трансляциям с веб-камер видеоролики-заглушки на тот случай, если камера сломается. Чтобы заглушка нормально загружалась из интернета, ее обычно делают короткой: 2—3 минуты. Поэтому смотрите трансляцию дольше 5 минут, а лучше — пересмотрите на следующий день. Кадры повторяются? Вариантов два: либо камера сломана, либо застройщик жульничает.
Сведения о банкротстве и судебных спорах застройщика
Хотя механизм эскроу защищает дольщика от потери денег, лучше проверить застройщика на предмет банкротства. Последнее чревато тем, что лежащие на счете деньги за время обесценятся и человеку вернется сумма, на которую уже не купить аналогичную квартиру. А если в дополнение к застройщику возникнут проблемы у банка, где открыт эскроу, дольщику компенсируют сумму в пределах 10 млн рублей, что может быть меньше уплаченной по ДДУ суммы.
Проверять, не запущена ли процедура банкротства застройщика, я рекомендую на следующих ресурсах:
- Единый реестр сведений о банкротстве — посмотрите, не запущена ли процедура банкротства застройщика.
- Сайт издания «Коммерсантъ» — проверьте новости и сообщения, связанные с проблемами и банкротством застройщика.
- Картотека решений арбитражных судов — какие судебные дела связаны с застройщиком. Возможно, к компании предъявлены иски на большие суммы и не исключено скорое банкротство.
Еще важно оценить, по каким поводам идут судебные разбирательства. Одно дело, когда претензии к нарушению сроков сдачи, — такое не редкость. А если иск, например, со стороны прокуратуры — все плохо.
Отследить судебные дела застройщиков в Москве можно через поиск по судебным делам на сайте Мосгорсуда. В других регионах используйте раздел «Судебное делопроизводство» на сайтах районных или городских судов.
На сайте Мосгорсуда поиск по судебным делам застройщика ООО «А101» выдал 1662 дела. Большинство из них связаны с защитой прав потребителей, а именно по части взыскания неустойки за задержку сдачи объекта. Но это типичная ситуация: ко многим застройщикам предъявляли подобные иски. Количество судебных дел тоже не должно сильно пугать — достаточно затянуть сроки по одному крупному ЖК, чтобы получить пару тысяч исков.
Бывают застройщики, у которых вообще нет судебных дел. Идеальная репутация тоже должна насторожить. Если компания на рынке давно, сложно избежать исков о компенсации за нарушение сроков и строительные недостатки. Отсутствие судебных дел обычно означает, что компания работает недавно. Хотя зарегистрирована она может быть десятки лет назад, просто не построила ни одного объекта.
Отзывы покупателей в интернете
Обязательно почитайте отзывы в интернете о застройщике и конкретном ЖК, где собираетесь купить квартиру. Это можно сделать на форумах, в социальных сетях и на сайтах, посвященных строительству. Также посмотрите переписку жильцов других строящихся и готовых ЖК застройщика — в открытых чатах и мессенджерах.
Найти чаты можно по названию ЖК, обычно там бурное общение. Из переписки можно узнать, что действительно происходит в ЖК. Жильцы делятся разными проблемами: где-то задерживают сроки, где-то застройщик подолгу не устраняет недостатки, а где-то регулярно затапливает подземную парковку. Здесь же, в чатах, можно задать вопросы. Люди, как правило, охотно делятся мнением.
Готовые дома от застройщика
В сервисе «Единый реестр застройщиков» есть данные о строящихся и сданных домах с указанием адреса, даты ввода в эксплуатацию, количества этажей, квартир и общей площади. Система запущена в 2018 году, и ЖК более ранних годов постройки может там не быть.
Нелишним будет съездить на несколько объектов и оценить качество застройки. На месте можно сравнить внешний вид домов с проектом, размещенным на официальном сайте застройщика. Бывает, что там нарисованная на компьютере картинка, а в жизни иначе.
Если часть квартир в ЖК уже сдали, поспрашивайте жильцов, с какими проблемами они сталкивались. Только жильцы знают о таких нюансах, как перепады электричества, поломки лифтов, плохая работа управляющей компании, нехватка парковочных мест.
Некоторые ЖК обещают дополнительные услуги: спортзал, сауну, бассейн и прочие. Они есть в проекте и должны работать, но по факту их могли не запустить. Это тоже лучше уточнить у жильцов.
Еще посмотрите на сайте застройщика, какие проекты запланированы в ближайшие годы. Желательно, чтобы после строительства вашего ЖК были еще объекты. Обычно, если у застройщика начинаются проблемы, под удар попадают именно последние проекты.
Схема продажи квартиры: ДДУ или переуступка
Проверьте, с какой организацией и какой договор вы заключаете. При покупке в новостройке есть две основные схемы:
- Договор заключают напрямую с застройщиком.
- Право требования по ДДУ уступается от другого лица.
Покупка по ДДУ. Раньше застройщик привлекал деньги по ДДУ и на них строил дом. С введением закона № 214-ФЗ все изменилось. И теперь схема работает так: покупатель открывает счет эскроу в банке, в котором находится счет застройщика, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги.
Банк зачастую кредитует застройщика, чтобы у того были деньги на стройку, контролирует его финансовое состояние и отслеживает судебные споры. Когда дом введут в эксплуатацию, застройщик получит деньги со счета эскроу.
Это более надежный вариант для дольщика, чем оплата застройщику напрямую.
То, что застройщик принимает оплату через эскроу-счет, указано в договоре долевого участия и в разделе 19 проектной декларации.
Уступка прав требования по ДДУ. В этом случае квартиру покупают не у застройщика, а у аффилированной фирмы или частного дольщика, которые приобрели квартиру по ДДУ ранее. Поскольку квартира еще не построена и право собственности не зарегистрировано, они продают лишь право требования на нее.
Преимущество переуступки — покупатель может получить квартиру, которой уже нет в продаже у застройщика: с желаемой планировкой и на нужном этаже. И чаще всего — в высокой степени готовности. Тем не менее покупка квартиры по такой схеме несет дополнительные риски:
- Нужно проверить всю цепочку сделок по квартире, так как, возможно, квартиру ранее уже переуступили: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю. Если хотя бы одно звено в цепочке обанкротится, это может обернуться судами и необходимостью доказывать, что вы добросовестный приобретатель.
- Не получится внести изменения в текст уже заключенного ДДУ — покупатель принимает все его условия в первоначальном виде. Все условия договора будут действовать в отношении нового покупателя: сроки передачи квартиры, цена, гарантийный срок и другие. А к покупателю, в свою очередь, переходят все обязанности предыдущего владельца.
- Все компенсации и штрафы рассчитываются от первоначальной цены по ДДУ. На момент переуступки квартира, как правило, уже на другой стадии готовности. Ее рыночная стоимость выше, чем при заключении ДДУ. При задержке дома и судебных разбирательствах все компенсации и штрафы будут считать от первоначальной суммы, указанной в ДДУ, а не от реально уплаченной покупателем.
- Может понадобиться согласие застройщика и банка. Нужно тщательно изучить договор долевого участия на предмет того, требуется ли согласование переуступки прав по нему с застройщиком. Если продать квартиру в обход пункта о согласовании сделки с застройщиком, сделка может быть оспорена. Согласие банка на переуступку требуется во всех случаях, когда ипотечный кредит на квартиру не погашен.
Текст договора долевого участия
В нем прописаны параметры дома и покупаемой квартиры, а также срок, в который застройщик обязуется ее передать.
Согласование отделки. Индивидуальные моменты, например тип отделки, обычно идут в приложении к договору. Зачастую застройщик предлагает на выбор несколько дизайнов, и в договоре прописывают условный номер — например, «Дизайн-проект № 1». Но я рекомендую попросить застройщика, чтобы он включил в документ цветные картинки с дизайном. Объясню на примере из моей практики.
Один из застройщиков предлагал два дизайна на выбор: или в светлых тонах — бежевые полы, двери и пастельные обои, или в темных — коричневые полы, двери, темные обои. Визуальные различия были кардинальными. Покупатель выбрал проект в светлых тонах, и все было согласовано — письменно и с иллюстрациями.
Он очень удивился, когда при приемке квартиры увидел коричневые двери, полы и темные обои. Если бы дизайн-проект согласовали на словах и присвоили условный номер, почти невозможно было бы доказать свою правоту. Но моему клиенту удалось отстоять свою позицию, так как допсоглашение было подробным. Он обратился к эксперту, который оценил стоимость переделки дизайна в 800 000 Р. Эту сумму затем успешно взыскали с застройщика.
Не всегда застройщик знает, какие материалы будет использовать, поэтому пишет обтекаемо. Но если есть возможность, лучше прописать в приложении к договору характеристики отделки и указать, что именно входит в стоимость.
Штраф за переуступку в ДДУ. Внимательно изучите договор перед подписанием. Застройщики могут включать невыгодные для дольщика пункты.
У дольщика есть право продать объект на этапе строительства, то есть переуступить право. По закону он должен только уведомить застройщика. Согласие застройщика не требуется, если такого пункта нет в договоре. И некоторые застройщики прописывают, что переуступка без их согласия невозможна, и даже указывают штраф, если дольщик не уведомил их.
Застройщику выгодно быть монополистом при продаже квартир. А тут появляется еще один продавец, который к тому же может выставить квартиру по более низкой цене.
Допустим, дольщик заключил ДДУ на стадии котлована, когда цена квадратного метра была 100 000 Р. А переуступает квартиру через четыре года, когда дом почти сдан и цена квадратного метра у застройщика — 200 000 Р. Дольщику при этом срочно нужны деньги, поэтому он может выставить квартиру по 180 000 за м². Чтобы такого не было, застройщики стремятся прописать в договоре штрафные санкции за переуступку — обычно 10% от стоимости объекта по ДДУ.
Зачастую это условие в договоре прячут поглубже: когда один пункт отсылает к другому, а второй — к третьему, и только там прописаны санкции для дольщика. Поэтому читать договор нужно внимательно, проходя по всем отсылочным пунктам. А если это сложно, привлеките юриста: услуга по оценке рисков ДДУ стоит 10 000—50 000 Р в зависимости от региона и исполнителя.
Неустойка за нарушение срока сдачи квартиры. По моему опыту, с этим чаще всего связаны уловки застройщика. Обычно дома сдают с задержкой, поэтому застройщики стремятся заранее уклониться от выплаты компенсаций.
Отказ от взыскания неустойки может подаваться в договоре по-разному: это может быть как конкретный пункт, что у дольщика нет претензий, так и хитросплетение пунктов отсылочного характера. А выплату неустойки часто привязывают к выполнению дольщиком других условий. Например, если квартира больше по площади и дольщик по договору должен компенсировать разницу, то при задержке оплаты застройщик снимает с себя обязательство платить неустойку за просрочку сдачи дома.
Еще застройщики часто прячут в договоре срок передачи квартиры. Выглядит это так: на видном месте пишут срок ввода дома в эксплуатацию. Например, в пункте 1 указано: «Срок ввода в эксплуатацию — второй квартал 2023 года». А дальше где-то в тексте договора: «Начало процедуры передачи объекта — в течение двух месяцев с момента наступления срока, указанного в п. 1». Дольщики ориентируются на первую дату, а по факту застройщик может затянуть передачу еще на два и более месяца и не платить неустойку за этот период.
Кроме ДДУ застройщики также часто стараются снять с себя ответственность в других документах. Например, в акте приема-передачи квартиры указывают, что «стороны не имеют взаимных претензий». Несмотря на все ухищрения застройщика в договоре и акте, дольщик может добиться через суд, чтобы их признали ничтожными. Правда, на судебные тяжбы могут уйти годы, поэтому лучше внимательно читать документы перед подписанием.
Как защищены деньги: эскроу или компенсационный фонд
В 2014 году ввели гражданское страхование ответственности застройщика для защиты прав дольщиков. Процедура предполагала, что застройщик оформит страховой полис, где выгодоприобретателем будет покупатель. Если по каким-то причинам застройщик не выполнит обязательства, убытки покупателю возмещает страховая компания.
С 2014 по 2018 год застройщики были обязаны оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. Без страховки было невозможно зарегистрировать ДДУ в Росреестре.
С 1 июля 2019 года застройщиков обязали работать через эскроу-счета, на которых лежат деньги дольщиков до окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут их использовать до передачи готового жилья или расторжения ДДУ.
Кроме счетов эскроу, есть и второй способ защиты дольщиков — уплата застройщиком взносов в компенсационный фонд. Этот способ можно встретить в домах-долгостроях. Если начали строить до 1 июля 2019 года и если застройщик до 1 октября 2019 года подтвердил степень готовности жилого дома — не менее 30% строительной готовности, а объем проданных площадей не менее 10%, — застройщик до сих пор может принимать деньги дольщиков без эскроу-счетов.
Если застройщик утверждает, что может принимать деньги напрямую, это еще не значит, что он имеет такое право. Это нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает орган, который отвечает за долевое строительство в регионе, а информацию размещают в единой системе жилищного строительства на сайте «Наш-дом-рф».
В другой статье мы подробно писали о том, когда можно платить застройщику напрямую.
Проверка партнеров застройщика
Этот пункт работает по принципу «скажи, кто твой друг, и я скажу, кто ты». Застройщики по роду деятельности взаимодействуют с контрагентами — банками и производителями стройматериалов. Солидные фирмы вряд ли будут портить себе репутацию, сотрудничая с сомнительными застройщиками. Партнеры застройщика обычно указаны на его сайте. Также можно посмотреть эту информацию на сайте банков.
Чем надежнее партнеры, тем больше доверия вызывает сам застройщик. Особенно хорошо, если он предлагает субсидированные программы с крупными банками, такими как Сбер или ВТБ.
Льготные и субсидированные программы. Многие застройщики предлагают специальные программы — когда квартиру продают без первоначального взноса, в рассрочку или когда ставка по ипотеке очень низкая. Часть льгот дотируют из федерального бюджета — например, по семейной ипотеке. Субсидированные программы — результат договора между застройщиком и банком.
Раз застройщик наладил такие связи, это в некоторой степени подтверждает его надежность. Также это весомый критерий при выборе жилья в том или ином ЖК, так как условия ипотеки от застройщика везде свои.
Крупные застройщики для стимулирования спроса также предлагают развернутые программы: разные рассрочки, отсроченные платежи и трейд-ин. Бывают совсем необычные предложения — по принципу «купи сейчас — плати потом», «назови свою цену на квартиру» и другие.
Запомнить
- При выборе застройщика нет лишней информации. Собирайте все доступные сведения из разных источников. Изучайте документы, судебные процессы, наблюдайте за ходом строительства и общайтесь с будущими соседями.
- Перед подписанием договора внимательно читайте его. Даже если он состоит из хитросплетенных пунктов, ссылающихся друг на друга и на кучу законов. Стоит потратить время и ознакомиться с этими законами.
- Если сложно проверить юридическую чистоту документа самому, не пожалейте 10 000—50 000 Р на юриста. Ведь постфактум будет сложнее и затратнее отстаивать свои права в суде.
- Попросите по итогам проверки у юриста письменное заключение с анализом всех рисков. Возможно, это отведет вас от рискованной покупки и проблем в будущем. А если вы все-таки пойдете на рискованную сделку, контакты юриста в будущем могут пригодиться в суде.
- Помните, что лучше тысячи устных договоренностей — письменные обязательства от застройщика в договоре. Это касается всего: сроков сдачи, работ по отделке, дизайн-проекту и прочего.
- Обращение к риелтору для подбора недвижимости — хороший способ подыскать жилье и упростить общение с застройщиком. При покупке в новостройке услуги риелтора могут быть бесплатны — комиссию ему платит застройщик. Но не забывайте, что риелторы не проводят глубокой юридической экспертизы и проверить надежность застройщика нужно своими силами или обратившись к юристу.
- После введения эскроу-счетов для дольщика остались два значимых риска: перенос сроков и плохое качество постройки. При банкротстве компании сработает механизм эскроу, но есть нюанс: если через несколько лет застройщик обанкротится, дольщику вернут ровно то, что он заплатил, без компенсации инфляции. К тому времени аналогичные квартиры наверняка будут стоить дороже.
- В теории банкротство банка, где открыт счет эскроу, намного опаснее, чем проблемы у застройщика. Страховое покрытие эскроу депозита — не более 10 млн рублей. В Москве и Санкт-Петербурге эта сумма часто не покрывает и половины стоимости квартиры. Поэтому кроме проверки застройщика рекомендую обратить внимание, в каком банке будет эскроу-счет.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
3a пocлeдний гoд бeз квapтиp в нoвocтpoйкax ocтaлиcь бoлee 200 тыcяч чeлoвeк. 3acтpoйщики oбaнкpoтилиcь, cтpoйки зaмopoзили, cpoки cдaчи пepeнocят.
Нe вce зacтpoйщики oбмaнывaют, нo нaдo быть ocтopoжным. Пepeд тeм, кaк кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe, пpoвepьтe ee oнлaйн.
Taтьянa Пoлeвaя
пpoвepялa нoвocтpoйки
Cмoтpим caйт ЖК
Cepьeзныe и пpoвepeнныe зacтpoйщики пyбликyют дoкyмeнты ЖК нa caйтe нoвocтpoйки.
Пpoвepяeм дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo
Paзpeшeниe нa cтpoйкy
3acтpoйщик нe имeeт пpaвa cтpoить дoм бeз пиcьмeннoгo paзpeшeния мecтныx влacтeй. B этoм дoкyмeнтe cмoтpим:
Нaимeнoвaниe oбъeктa
B paзpeшeнии нa cтpoитeльcтвo жилoгo дoмa дoлжнa быть yкaзaнa гpaфa: мнoгoквapтиpный дoм.
3acтpoйщики-aфepиcты oфopмляют paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo TPЦ или пapкингa: тaкoй дoкyмeнт cтoит дeшeвлe и oфopмляeтcя быcтpee. Пoтoм c этим paзpeшeниeм cтpoят жилыe дoмa. Taкaя cтpoйкa cчитaeтcя нeзaкoннoй. Дoм нe ввeдyт в экcплyaтaцию или вooбщe нe дocтpoят.
Дaтy выдaчи
Пpoдaвaть квapтиpы бeз дoкyмeнтa o paзpeшeнии тoжe нeльзя. Ecли paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo выдaли мecяц нaзaд, a квapтиpы пpoдaютcя yжe пoлгoдa — этo нeзaкoннo. Дoм пpидeтcя ввoдить в экcплyaтaцию чepeз cyд, этo зaймeт oкoлo гoдa.
Пpoeктнaя дeклapaция
Пpoвepяeм, ктo финaнcиpyeт cтpoйкy
3acтpoйщик мoжeт пoлyчить дeньги нa cтpoитeльcтвo:
Cмoтpим peзyльтaты гocyдapcтвeннoй экcпepтизы
Экcпepтизa пoдтвepждaeт, чтo ЖК cooтвeтcтвyeт тexничecким нopмaм, и дoм нe pyxнeт. Ecли peзyльтaтoв нeт, — квapтиpy лyчшe нe пoкyпaть. Eгo мoгyт нe дocтpoить или cнecти.
Пpoвepяeм, кoмy пpинaдлeжит yчacтoк
У зacтpoйщикa мoжeт быть пpaвo coбcтвeннocти или дoгoвop apeнды нa зeмлю. Oбa эти вapиaнтa зaкoнны. Глaвнoe, чтoбы cpoк apeнды иcтeкaл нe paньшe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию. Инaчe бyдyт пpoблeмы c oфopмлeниeм дoмa, a дoльщики нe cмoгyт пoлyчить cвoи квapтиpы.
Cмoтpим aдpec и нoмep дoмa пo гeнплaнy
Бывaeт тaк, чтo в peклaмe зacтpoйщик oбeщaeт дoм в зeлeнoй зoнe. B peaльнocти pacпoлoжeниe мoжeт oтличaтьcя: вмecтo лeca oкнa выxoдят нa шyмнyю дopoгy. Нaдo иcкaть aдpec в пpoeктнoй дeклapaции и cвepять c кapтaми.
Пpoвepяeм дoкyмeнты зacтpoйщикa
Ecли дoкyмeнтoв нa caйтe нoвocтpoйки нeт, нyжнo иcкaть нa oфициaльнoм caйтe зacтpoйщикa или пpocить oтдeл пpoдaж пpиcлaть иx нa пoчтy. Ecли нe пpиcылaют — лyчшe oткaзaтьcя oт пoкyпки. Cкopee вceгo, зacтpoйщик paбoтaeт нeзaкoннo или нe coбиpaeтcя дocтpaивaть дoм.
Cмoтpим, кaк пpoдвигaeтcя cтpoйкa
Bидeo
Нa вeбкaмepe caйтa cмoтpим кaк пpoдвигaeтcя cтpoйкa, кaкaя тexникa зaпyщeнa, cкoлькo людeй paбoтaeт. Кoгдa нa cтpoйкe aктивнo paбoтaют кpaны, xoдят paбoчиe, знaчит, дoм cтpoят нe тoлькo нa cлoвax.
Нaличиe вeб-кaмepы нa caйтe — нe пpизнaк aктивнoй paбoты
Ecли тexники мaлo, кpaны cтoят, cтpoитeли пocтoяннo кypят, мaтepиaлoв нeт — cкopee вceгo дoм нe cдaдyт вoвpeмя.
3acтpoйщики-aфepиcты cтaвят нa видeoкaмepы зaглyшки c 5-минyтнoй зaпиcью. Bидeo пoкaзывaeт кaкyю-тo aктивнocть, пoтoм зaпиcь идeт пo кpyгy. Пoэтoмy нa видeo нaдo cмoтpeть, кaк мeняeтcя кapтинкa.
Фoтo
Cмoтpим, кaк мeняeтcя нoвocтpoйкa зa пocлeдниe нecкoлькo мecяцeв и cвepяeм cpoки cдaчи. Ecли дoм oбeщaют cдaть чepeз 2 мecяцa, a нa фoтo тoлькo фyндaмeнт — этo oбмaн.
Пpoвepяeм зacтpoйщикa и ЖК нa oфициaльныx caйтax
Пpoгoняeм инфopмaцию oб yчacткe пo кaдacтpoвoй кapтe
B пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe пpoпиcывaют, чтo мoжнo cтpoить нa этoм yчacткe.
Дaжe ecли вы нaшли нa caйтe ЖК paзpeшeниe нa cтpoйкy, этo нe гapaнтия, чтo дoм зaкoнный. Paзpeшeниe мoжeт быть:
- Пoддeльным — нa caйтe вылoжили oбмaнкy, cдeлaннyю в фoтoшoпe.
- Нeдeйcтвитeльным — мecтныe влacти aннyлиpoвaли paзpeшeниe нa cтpoйкy, нo зacтpoйщик этo cкpывaeт.
Ecли дoм cтpoят зaкoннo, в нижнeй гpaфe бyдeт пoмeткa: для мнoгoэтaжнoй зacтpoйки. Ecли нaзнaчeниe зeмли нe yкaзaнo — cкopee вceгo, cтpoйкa нeзaкoннaя.
Нeкoтopыe мoшeнники oфopмляют зeмлю кaк пpиycaдeбный yчacтoк и cтpoят мнoгoквapтиpныe дoмa. Taкиe ЖК нe мoгyт ввecти в экcплyaтaцию: дoмa cтoят гoдaми, нo тaм никтo нe живeт.
Иcтoчник: pkk.rosreestr.ru
Пpoвepяeм зacтpoйщикa нa гocyдapcтвeнныx caйтax
Пpoгoняeм инфopмaцию пo eдинoмy peecтpy
Bидим, cкoлькo дoмoв зacтpoйщик cдaл в экcплyaтaцию. Ecли кoмпaния пepeнocилa cpoки cдaчи дpyгиx дoмoв, или CMИ нeгaтивнo o нeй пишyт — нe cтoит cвязывaтьcя c зacтpoйщикoм.
Пpoвepяeм пo кoдy OГPИ и ИНН
Cмoтpим дaтy coздaния кoмпaнии, имeнa yчpeдитeлeй, дaнныe o pyкoвoдитeлe. Ecли зacтpoйщик пишeт в peклaмe, чтo cтpoит дoмa yжe 10 лeт, a кoмпaния ocнoвaнa гoд нaзaд — этo мoшeнник.
Cмoтpим кapтoтeкy дeл apбитpaжнoгo cyдa
Ecли зacтpoйщик yчacтвyeт в cyдeбныx пpoцeccax — квapтиpy лyчшe нe бpaть.
Пpoвepяeм нa бaнкpoтcтвo
Узнaeм, ктo и кoгдa пpeдъявлял зacтpoйщикy тpeбoвaния o бaнкpoтcтвe. Ecли зacтpoйщик бaнкpoт — нe cвязывaйтecь c ним.
Узнaeм, ктo и кoгдa пpeдъявлял зacтpoйщикy тpeбoвaния o бaнкpoтcтвe. Ecли зacтpoйщик бaнкpoт — нe cвязывaйтecь c ним.
Cмoтpим пo пpиcтaвaм
Bидим, ecть ли apecты пo cчeтaм кoмпaнии. Ecли ecть, — лyчшe oткaзaтьcя oт нoвocтpoйки.
Пpoвepить cчeтa зacтpoйщикa мoжнo здecь
Иcтoчник: kad.arbitr.ru
Пpoвepяeм ЖК нa пopтaлax и фopyмax
Пopтaлы
Caмыe извecтныe pecypcы, кoтopыe дaют нeзaвиcимyю oцeнкy нoвocтpoйкaм – erzrf.ru, нaш.дoм.pф. Ecли cтpoйкa cтoит, дoм пpoблeмный, a зacтpoйщик нeчecтный, нa caйтe этo пoкaжyт.
Иcтoчник: нaш.дoм.pф
Фopyмы
Нa фopyмax o нoвocтpoйкax инвecтopы paccкaзывaют o пepeнocax cpoкoв, cпopax c зacтpoйщикoм и дpyгиx пpoблeмax c ЖК. Ищeм тaм cвoю нoвocтpoйкy или зacтpoйщикa. Ecли ecть нeгaтивныe oтзывы — квapтиpy лyчшe нe пoкyпaть.
3. 3aпpaшивaeм дoгoвop ДДУ
Пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe инвecтop пoдпиcывaeт c зacтpoйщикoм ДДУ: дoгoвop дoлeвoгo yчacтия. B этoм дoкyмeнтe пpoпиcывaют инфopмaцию o дoмe и ycлoвия cдeлки.
3a oбpaзцoм дoгoвopa идти в oфиc зacтpoйщикa нe нyжнo. Moжнo пoпpocить oтдeл пpoдaж пpиcлaть eгo нa пoчтy.
B дoгoвope cмoтpим:
Кaк кoмпeнcиpyют paзницy в мeтpaжe
Peaльнaя плoщaдь квapтиpы пocлe cдaчи мoжeт oтличaтьcя oт зaявлeннoй. B дoгoвope дoлжнo быть нaпиcaнo, чтo зacтpoйщик вepнeт дeньги зa нeдocтaющиe мeтpы.
Кoгдa нaчиcляют кoммyнaлкy
Mнoгиe зacтpoйщики пpoпиcывaют в ДДУ oплaтy кoммyнaльныx ycлyг co ввoдa в экcплyaтaцию. Meждy ввoдoм дoмa и пoлyчeниeм ключeй пpoxoдит 3-6 мecяцeв. Bce этo вpeмя инвecтop плaтит зa квapтиpy, в кoтopoй нe живeт. Taкиe дoгoвopa лyчшe нe пoдпиcывaть.
Кoгдa дoм пepeдaют пoд зaceлeниe
3acтpoйщики пишyт в peклaмe cpoк cдaчи в экcплyaтaцию. Meждy cдaчeй дoмa и пepeдaчeй ключeй пpoxoдит 3-6 мecяцeв. B этoт пepиoд нeльзя пoтpeбoвaть oт зacтpoйщикa нeycтoйкy — юpидичecки oн пpaв. Пoэтoмy читaя дoгoвop, нaдo в yмe пpибaвить пoлгoдa к oбeщaнным cpoкaм.
Кaк выплaчивaют нeycтoйкy
B ДДУ дoлжнa быть пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. Этo нyжнo, чтoбы пoлyчить oт зacтpoйщикa нeycтoйкy зa пepeнoc cpoкoв, щeли в cтeнax, нeкaчecтвeннoe yтeплeниe и дpyгиe oшибки. B дoгoвope нaдo пpoвepить ycлoвия выплaты нeycтoйки и гapaнтийныe cpoки. Ecли в ДДУ тaкиx пyнктoв нeт — лyчшe нe пoдпиcывaть.
Пo зaкoнy cпopныe пyнкты в ДДУ мoжнo мeнять. Для этoгo нaдo нaнять юpиcтa
4. Пoдключaeм cпeциaлиcтoв
Дaжe ecли вы пocмoтpeли вce дoкyмeнты нa caйтe ЖК, пpoвepили инфopмaцию нa oфициaльныx caйтax и пpoчитaли дoгoвop — этo нe гapaнтия, чтo дoм зaкoнный, и вы пoлyчитe квapтиpy.
Boт кaк мoжнo дoпoлнитeльнo пpoвepить нoвocтpoйкy:
3aкaзaть пpoвepкy юpиcтoв
Юpиcты пpoвepят peпyтaцию зacтpoйщикa, зaкoннocть cтpoйки, пoдлиннocть дoкyмeнтoв, вычитaют дoгoвop ДДУ.
Oфopмить ипoтeкy в нoвocтpoйкe
Бaнк тщaтeльнo вce пpoвepяeт, пpeждe чeм дaть кpeдит. Инвecтopy зa этy пpoвepкy ничeгo нe нaдo дoплaчивaть.
Кyпить квapтиpy чepeз Этaжи
Кoмпaния paбoтaeт c пpoвepeнными зacтpoйщикaми. Экcпepты пpoвepят ЖК, вычитaют ДДУ и пoмoгyт oфopмить cдeлкy.
Xoтитe кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe?
3aкaжитe пoмoщь в “Этaжax”. Экcпepты пpoвepят зacтpoйщикa, вычитaют дoкyмeнты, oфopмят cдeлкy caми:
Пoлyчить кoнcyльтaцию экcпepтa
Bывoды
- Пpoвepяeм дoкyмeнты нoвocтpoйки и зacтpoйщикa нa caйтe ЖК.
- B paзpeшитeльнoм дoкyмeнтe дoлжнo быть yкaзaнo cтpoитeльcтвo мнoгoквapтиpнoгo дoмa.
- B пpoeктнoй дeклapaции дoлжнo быть пoдpoбнoe oпиcaниe нoвocтpoйки. Лyчшe пoкyпaть квapтиpы в дoмax, кoтopыe пpoфинaнcиpoвaл бaнк.
- Ecли нa caйтe нeт дoкyмeнтoв зacтpoйщикa, нaдo пoпpocить зacтpoйщикa пpиcлaть нa пoчтy. Ecли нe пpиcлaли — oткaзывaтьcя oт cдeлки.
- Нa видeo и фoтo cмoтpим, кaк идyт paбoты, и кaк измeнилcя вид ЖК c нaчaлa cтpoйки.
- Пo пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe пpoвepяeм зaкoннocть cтpoйки.
- Пpoгoняeм инфopмaцию o зacтpoйщикe чepeз гocyдapcтвeнныe caйты. Ecли oкaжeтcя, чтo c кoмпaниeй cyдятcя дoльщики, имyщecтвo пoд apecтoм, или зacтpoйщик бaнкpoт — квapтиpy лyчшe нe бpaть.
- Ecли ycлoвия ДДУ нe ycтpaивaют — мoжнo oбpaтитьcя к юpиcтy и пoмeнять иx.
- Пoдключaeм cпeциaлиcтoв, кoгдa нaдo пpoвepить нoвocтpoйкy дoпoлнитeльнo.
