Как найти корректировку в сравнительном подходе

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

5.1. Выбор аналогов

5.1.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

∆ЦОФ → MIN

5.1.2.Выбор объектов-аналогов.
5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7:

• в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
• при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).

5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:
Таблица 20

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:

Таблица 18.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
• процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
 

5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

5.2.4.1 Величина корректировки определяется тем, как рынок реагирует на различие в значении соответствующего ценообразующего параметра объекта оценки и объекта-аналога.

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	На основе аналитических / статистических данных	Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2	Метод компенсационных издержек	где: – корректировка, ден. ед.; – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3	Парное сравнение продаж	где: – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4	Метод капитализации потерь	где: – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год; – ставка капитализации, доли ед.
5	Регрессионный анализ
6	Группа экспертных методик	Например: прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; использование шкал экспертных оценок; метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

где:

– совокупная корректировка, доли ед. (%);

– i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

Модель предполагает, что корректировки не испытывают взаимного влияния (предполагается, что рынок оценивает каждую характеристику независимо от других характеристик).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

5.2.7.«Самолетик Зумберга» – мнемонические правила внесения относительных корректировок.

5.2.7.1. Отправные точки для понимания принципов внесения относительных корректировок:

• относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
• в указанной выше дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему.

5.2.7.2. Что должно быть в знаменателе дроби.
Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. Обозначения для дальнейших расчетов: О – объект оценки; А – объект-аналог.
Вопрос 1: на сколько 100 отличается от 90? → Как 100 относится к 90? → На сколько 100 больше (или меньше), базового значения – 90? В данном случае основой для сравнения (знаменателем) является 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90.

Вопрос 2: на сколько 90 отличается от 100? → (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста.
Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: (А – О) / О. Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: (О – А) / А. Это и есть первое главное правило относительных корректировок.

5.2.7.3. Определение корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе.
Правило определения корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – аналог всегда в знаменателе.
Для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А.
Пример: А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент: О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ).

И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. Получили первоначальную стоимость? Нет! А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 – наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим.

5.2.7.4. Элементы визуализации для облегчения запоминания – «самолетик Зумберга»
Полученные факторы стоимости для наглядности можно свести в «самолётик Зумберга»:
Таблица 23.

Трансформируем данные табл. 23 применительно к трем объектам-аналогам:

Помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим

Определение размера корректировок:

• для аналога 1: корректирующий коэффициент: 1,2/1 = 1,2; корректировка:
• 1,2/1 – 1 = +20%;
• для аналога 2: корректирующий коэффициент: 0,9/1 = 0,9; корректировка:
• 0,9/1 – 1 = -10%;
• для аналога 3: корректирующий коэффициент: 1/1,15 = 0,8696; корректировка: -13,04%;
• Для аналога 4: корректирующий коэффициент: 1/0,75 = 1,3333; корректировка: +33,33%.

5.2.7.5. Внесение последовательных корректировок
На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). Например:

Таблица 24.

Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85.
А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины.

Таблица 25

Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели:
1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9
Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит:
0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25%
Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%.
5.2.8. На что обратить внимание:
5.2.8.1. В практической деятельности:

• вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
• в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
• в большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния;
• подробно про многие корректировки можно прочитать в Справочнике молодого оценщика (РОО).

5.2.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

5.3. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.

где:

– скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;

– цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;

– n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;

– m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;

– стоимость объекта оценки, ден.ед.;

– вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

Метод предполагает:

• определение элементов сравнения;
• определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки;
• корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения;
• расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

– потенциальный валовый доход, ден. ед.;

– валовый рентный мультипликатор, ед.

5.5. Метод регрессионного анализа

5.5.1. Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость).

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

– i-ый ценообразующий параметр, единица измерения может быть различной (кв.м, км, наличие / отсутствие конкретного вида инженерных коммуникаций).

5.5.2. Основные понятия теории вероятностей и математической статистики [28]:
 

Таблица 20.

5.5.3. Этапы построения регрессионной модели:

• сбор рыночной информации;
• проверка исходных данных на наличие грубых ошибок;
• проверка исходных данных на соответствие принципу достаточности;
• внесение поправок (корректировок);
• выбор ценообразующих параметров (например, с помощью анализа матрицы корреляций);
• выбор вида зависимости (линейная, степенная, экспоненциальная и пр.);
• калибровка модели (непосредственно определение коэффициентов уравнения модели);
• проверка качества модели;
• проверка модели на устойчивость;
• вывод о целесообразности применения полученной модели.

5.5.4. В практической деятельности следует обратить внимание на показатели качества регрессионной модели:

Таблица 20.

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Подготовка отчета об оценке недвижимости является сложным и трудоемким процессом, который должен точно соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. На практике применяется несколько подходов при расчете стоимости объекта, среди которых особое внимание уделяется сравнительному. Данный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными, поэтому требует внедрения корректировок и поправок.

Основные виды корректировок, используемые в сравнительном подходе

Расчет сравнительным подходом предусматривает сопоставление объекта оценки и объектов-аналогов. Как правило, аналоги отличаются от объекта оценки по различным параметрам. Цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Корректировки вносятся по основным ценообразующим факторам. Например, для квартиры в многоэтажном доме в качестве таких параметров могут выступать:

Для коммерческой недвижимости корректировки применяются к следующим параметрам:

Корректировка также проводится на условия финансирования сделки и наличия обременений.

Особенности корректировок при оценке недвижимости

На практике существуют следующие виды корректировок:

1. Процентная. Предусматривает умножение стоимости выбранного аналога на заранее рассчитанный коэффициент, выражающий различия между сравниваемыми объектами. Если у оцениваемой недвижимости анализируемый параметр лучше, то применяется повышающий коэффициент, а если хуже — понижающий.
2. Денежная или абсолютная. Эта корректировка предполагает уменьшение или увеличение цены реализации аналога на абсолютную величину.

На практике корректировки рассчитываются на основе следующих методов:

1. Парных продаж. Основой выступает продажа двух идентичных объектов, различающихся лишь одной характеристикой, например, транспортной доступностью. В этом случае коэффициент рассчитывается как соотношение цен этих объектов.
2. Экспертной оценки. Предполагает учет субъективного мнения специалиста на основе анализа сведений оценочных и риэлторских фирм.
3. Статистических величин. Основан на корреляционно-регрессионном анализе для каждого ценообразующего фактора, поскольку универсального уравнения регрессии для всех параметров нет.

Характеристики объектов по-разному влияют на итоговую стоимость. Задача оценщика сводится к выявлению наиболее значимых параметров и их эффективному обоснованию. Приведем пример влияния этажности на стоимость квартиры и торгового помещения. Расположение офиса или торгового зала на первом этаже — это существенное преимущество в бизнесе, поэтому такие объекты стоят дороже, чем объекты на последующих этажах. Что касается квартиры, то здесь действует противоположный эффект: цена жилья на 1 этаже всегда ниже по причинам вероятности несанкционированного доступа злоумышленников и близости подвальных помещений.

Корректировка стоимости в сравнительном подходе — обязательное мероприятие для расчета достоверной стоимости. Для получения точных результатов рекомендуем обращаться к проверенным специалистам, имеющим соответствующий опыт и квалификацию.

Мы открыты для предложений и всегда ждем новых партнеров.

Обсудить условия можно с нашим генеральным директором (Агашин Константин Игоревич):

Другие новости

Трудоемкий процесс определения рыночной стоимости включает три подхода: доходный, затратный, сравнительный. Для последнего необходимо провести расчет корректировок, так как объекты-аналоги используемые в оценке недвижимости не идентичны, именно их отличия влияют на итоговую стоимость. Определить реальную цену имущества может только эксперт.

Виды корректировок в сравнительной оценке недвижимости

Применение корректировок в сравнительном подходе возможно с учетом таких характеристик:

• на ремонт;
• наличие парковки, балкона, гаража, мебели;
• на площадь кухни;
• качество отделки;
• вид из окна;
• тип дома;
• износ здания.

Экспертная оценка не ограничивается этими характеристиками. Дополнительно учитывается близость к зонам отдыха (лесам, паркам, озерам, рекам), удаленность от вредных производств, масштаб и состояние окружающей застройки.

Ценообразующими факторами являются также условия финансирования и самой сделки, наличие обременяющих прав, ипотеки, возможность торга.

Как производится расчет корректировок при оценке недвижимости?

Характеристики объекта по-разному влияют на его стоимость, поэтому мастерство оценщика заключается в умении выявить эти различия, учесть и найти им должное обоснование при вычислении окончательной цены. К примеру, поправка на этажность для торговой или офисной недвижимости повысит цену помещения, если оно находится на первом этаже, а для жилой – наоборот. Для вычисления корректировки на транспортную доступность при оценке недвижимости учитывается местоположение объекта: его удаленность от автобусных, троллейбусных, трамвайных остановок или станции метро существенно снижает цену.

Так как элементов сравнения множество, экспертом будут учитываться те, которые влияют на цену наиболее существенно. Поправки могут иметь денежное или процентное выражение.

Оценщик анализирует состояние рынка и корректирующие коэффициенты, а затем вычисляет итоговую стоимость и вносит ее в отчет.

Как найти хорошего эксперта-оценщика?

Согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ» проводить экспертизу могут только члены организации оценщиков, застраховавшие свою профессиональную ответственность. В штате компании «Роосконсалтгруп» восемь профессиональных оценщиков, специализирующихся на различных отраслях, в том числе на жилой и коммерческой недвижимости, к которым можно записаться на первичную бесплатную консультацию.

Отчет, предоставляемый сотрудниками компании, имеет статус официального документа, может использоваться в ходе имущественных разбирательств в суде.

4.1. Алгоритм сравнительного подхода

Определение
стоимости объекта недвижимости на
основе подхода
сравнительного анализа продаж
(сравнительный подход)
производится в следующем порядке:

1)
анализ рыночной ситуации и выявление
продаж сопоставимых объектов (то есть
таких объектов недвижимости, которые
по своим физическим свойствам и полезности
близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации
о сделках;

3) выбор подходящих
единиц сравнения;

4) выявление
адекватных элементов сравнения;

5)
внесение в цены продаж сопоставимых
объектов поправок (корректиро- вок) на
различие между ними и оцениваемым
объектом по элементам сравнения;

6)
сведение ряда откорректированных
показателей стоимости сопоставимых
объектов к одному показателю
стоимости
оцениваемого объекта.

Рис. 6. Схема
определения стоимости недвижимости
методом сравнения рыночных продаж

Для
анализа
сопоставимых
продаж свободных
участков земли
в качестве единиц сравнения
целесообразно применять:

– цену за единицу
площади (гектар, сотку);

– цену
за весь участок.

Для
анализа сопоставимых продаж застроенных
участков (объектов недвижимости)
целесообразно применять:

– цену за единицу
общей площади;

– цену за единицу
площади, пригодной для сдачи в аренду;

– цену за единицу
объема сооружения;

– цену за комнату;

– цену за квартиру;

– цену
за единицу
недвижимости, приносящую
доход.

Выбор
конкретных
единиц сравнения оценщиком должен быть
тщательно обоснован учетом специфики
конкретного объекта, что должно быть
отражено в отчете об оценке.

Элементами
сравнения условно называются те
характеристики объектов недвижимости,
которые могут
оказывать непосредственное
влияние на
их цены. Наиболее
важными среди них (подлежащими
обязательному учету) являются:

– передаваемые
имущественные права;

– условия
финансирования сделки;

– условия продажи;

– время
продажи;

– месторасположение
объекта;

– физические
характеристики объекта;

– экономические
характеристики объекта;

– характер
использования;

– наличие стоимостных
компонентов, не связанных с недвижимостью.

Поправки
по элементам сравнения могут вноситься
в цены сопоставимых объектов непосредственно
в денежных единицах либо сначала в
процентах с последующим переводом в
денежные единицы.
В условиях
активного рынка, на котором можно найти
достаточное количество сопоставимых
продаж для сужения разброса цен, поправка
может производиться методом общей
группировки. В этом случае отдельные
корректировки не проводятся, а сравнивается
объект недвижимости в целом и выводится
общая корректировка.

При
итоговом определении стоимости
оцениваемого объекта недопустимо
простое выведение среднего арифметического
откорректированных цен сопоставимых
объектов. В основу определения стоимости
оцениваемого объекта следует положить
логические рассуждения, согласно которым
наибольший вес придается тем сопоставимым
объектам, которые в наибольшей степени
соответствуют по своим характеристикам
оцениваемому объекту.

4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом

4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Подход
сравнительного анализа продаж –
способ оценки имущества путем анализа
продаж объектов сравнения имущества
после проведения соответствующих
корректировок, учитывающих различие
между ними.

В
общем виде модель расчетной рыночной
стоимости оцениваемого объекта
недвижимости С_р
принимает следующую форму:

С_р
= Ц_i
± К_i,
(16)

где Ц_i
– цена
продажи i-го
сравнимого объекта недвижимости;

К_i
– величина корректировки цены продажи
i-го
сравнимого объекта недвижимости.

Реализация
метода сравнения продаж предполагает
такую последовательность этапов:

• анализ
  рыночной ситуации по объектам
  недвижимости рассматриваемого типа,
  региону и выбор информационного
  массива для реализации последующих
  этапов;

• определение
  единиц сравнения и показателей
  (элементов сравнения), существенно
  влияющих на стоимость рассматриваемого
  объекта недвижимости;

• разработка
  модели, которая связывает единицы
  сравнения с показателями (элементами)
  сравнения;

• расчет
  корректировок показателей (элементов
  сравнения) по данным рынка;

• применение
  модели к объектам сравнения для
  расчета скорректированных цен продаж
  объектов сравнения;

• анализ
  скорректированных цен продаж объектов
  сравнения для определения стоимости
  оцениваемого объекта.

Наиболее
распространенной единицей сравнения
для российских условий в настоящее
время является цена
1 м²
общей или полезной площади. Если
рассматривается доходная недвижимость
(офисное или торговое здание), то полезной
площадью считается площадь, сдаваемая
в аренду (не учитывается площадь лифтов,
коридоров и т. п.).

Основ­ное
правило корректировок при реализации
метода сравнения продаж: корректируется
цена продажи сравнимого объекта
не­движимости для моделирования
стоимости оцениваемого объекта.
Оцениваемый объект никогда не подвергается
кор­ректировкам.

В
зарубежной и отечественной оценочной
практике выде­ляют девять основных
элементов сравнения:

1.
Переданные права собственности на
недвижимость.

2.
Условия финансовых расчетов при
приобретении недви­жимости.

3.
Условия продажи (чистота сделки).

4.
Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5.
Местоположение.

6.
Физические характеристики.

7.
Экономические характеристики.

8.
Отклонения от целевого использования.

9.
Наличие движимого имущества.

Первые
четыре корректировки всегда осуществляются
в следующем по­рядке: после каждой
корректировки цена продажи сравнимого
объекта пересчитывается заново (до
перехода к последующим корректировкам).
При этом необходимо соблюдать указанную
выше очередность первых четырех элементов
сравнения. Последую­щие (после
четвертого элемента сравнения)
корректировки могут быть выполнены в
любом порядке. Допустимы коррек­тировки
как в процентах, так и в денежных суммах.
Возможно одновременное использование
корректировок в процентах и денежных
суммах.

Пример.
Определить рыночную стоимость коттеджа
площадью 120 м²,
расположенного на земельном участке
площадью 10 000 м².

Коттедж
имеет 6 комнат и законченный подвал,
гараж на дату оценки отсутствует.

Для
анализа используются данные о пяти
продажах сравнимых объектов. Исходные
данные приведены табл. 5.

Т
а б л и ц а 5

Исходные данные

Примечание.Месторасположение объекта оценки и
сравнимых продаж – пригородный район
города Дзержинска.

Как
видно из исходных данных, объекты
сравнения отличаются от оцениваемого
условиями финансирования, временем
продажи и физическими характеристиками.

Величина
корректировки по условиям финансирования
определяется сравнением цены продажи
объектов с рыночным и нерыночным
финансированием. При этом платежи по
кредиту дисконтируются по рыночной
процентной ставке. В данном случае
величины корректировок определены в
размере 3000 руб. для 1-го объекта и 8000 руб.
– для 2-го объекта.

Так
как у всех сравнимых объектов условия
продажи рыночные, то корректировки на
условия продажи не требуется.

Для
корректировки на условия рынка (время
продажи) необходимо выделить объекты,
отличающиеся только этим элементом. В
рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты
отличаются только условиями финансирования
и временем продажи. Скорректировав цену
продажи 1-го объекта на условия
финансирования, можно определить
корректировку на время продажи:

(62000
– 56000) / 56000 = 0,1, или на 10 %, т.е. за год цены
на рынке увеличились на 10 %.

Таким
образом, все сравнимые объекты приведены
в одинаковые условия по финансированию
и времени продажи, что создает единую
базу для проведения корректировок на
физические различия.

В
ряду объектов сравнения различия в
размерах представлены разным количеством
комнат и разной площадью дома и участка.
Причем участку площадью 12 000 м²
соответствует дом площадью 145 м²
с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м²
соответствует дом площадью 120 м²
с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты,
определяем корректировку на размер:

70 000 – 62 000 = 8 000 руб.

Для
определения величины корректировки на
наличие гаража необходимо произвести
сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они
различаются лишь наличием гаража:

61 600 – 59 400 = 2 200 руб.

Для
определения величины корректировки на
наличие законченного подвала необходимо
произвести сравнение 2-го и 4-го объектов,
т.к. они различаются лишь этим показателем:

77 000 – 70 000 = 7 000 руб.

Результаты
выполненных корректировок приведены
в табл. 6. Для каждого объекта сравнения
получена скорректированная цена.

Т
а б л и ц а 6

Определение
скорректированной цены

О к о н ч а н и е т
а б л. 6

В
соответствии с условиями задачи требуется
на основании данного ряда скорректированных
цен продаж (см. табл. 6) вывести одно
значение рыночной стоимости.

Обоснование
вывода единого показателя рыночной
стоимости заключается в придании каждому
члену ряда весового коэффициента,
учитывающего степень отличия объекта
сравнения от объекта оценки. При этом
следует принимать во внимание диапазон
разброса скорректированных цен продаж;
количество корректировок для каждого
объекта; общий процент корректировок,
взятых по абсолютной величине; общий
процент корректировок, определенный
как разница между положительной и
отрицательной корректировками. Результаты
анализа сведены в табл. 7.

Т
а б л и ц а 7

Анализ полученных
данных

В
рассматриваемом примере имеем очень
узкий диапазон цен продажи – от 66 400
руб. до 66 800 руб. Продажная цена с меньшим
количеством корректировок имеет больший
удельный вес – для 5-го объекта общее
число корректировок равно двум. Кроме
того, общая валовая коррекция для 5-го
объекта также почти наименьшая. Поэтому
в качестве рыночной стоимости оцениваемого
коттеджа принимаем скорректированную
цену продажи 5-го объекта– 66 400 руб.

Варианты заданий
для курсового проектирования в приложении
Б.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #