Как найти квартиру от подрядчиков

Особенности приобретения жилья в новостройке

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).

Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Какие существуют преимущества для покупателя?

Преимуществ покупки квартиры через подрядчика не так много, но они достаточно существенны. Поскольку подрядчиком является компания, занимающаяся строительными работами, цену на продажу квартир она устанавливает минимальную. Как правило, сэкономить можно 5-10 процентов.

Если финансовое положение подрядчика затруднительно, а застройщик расплачивается за работу исключительно квартирами, экономия при покупке будет еще значительнее, поскольку подрядчику нужно как можно скорее реализовать недвижимость.

Откуда у подрядчика квартира

Важно! Квартиры, подрядная организация получает в качестве оплаты за свою работу, такой своего рода бартер на взаимовыгодных условиях.

Квартиры от подрядчика будут стоить дешевле, а все, потому что и расчет с ним идет по договору. Естественно, ему квартира «обходится» дешевле и они заинтересован в максимально сжатые сроки ее продать. Ведь нужны не квартиры, а свободные денежные средства, к тому же квартир у подрядчика хватает из прошлых объектов.

Такое распространение решение связано с кризисом, так как застройщику просто нечем оплачивать услуги строителей, а для того чтобы не просрочить сроки сдачи они ищут любые возможные варианты все же закончить возведение дома и сдать его в эксплуатацию.

В результате замыкается порочный круг:

1. У застройщика нет денег для оплаты подрядчику.
2. Он рассчитывается квартирами.
3. Строителям нужны свободные деньги, поэтому они продают полученную недвижимость по демпинговой цене.
4. На рынок выходят дешевые квартиры от подрядчика. А значит, застройщик не может продать свои более дорогие в том же доме.
5. В результате у застройщика опять нет денег и так по кругу.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.

Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.

В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.

К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:

1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

Избежать рисков можно если:

• изучить ДДУ продавца;
• заключать трехсторонний договор;
• привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
• изучить документацию застройщика;
• лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).

Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.

О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.

Правила покупки квартиры от подрядчика для минимизации рисков

Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

Порядок действий

1. Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).
2. Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
3. Составить и подписать договор купли-продажи. Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.
4. Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
5. Подписать акты приема-передачи. Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.
6. Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

Требуемые документы

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

• Справка об отсутствии в покупаемой квартире других зарегистрированных лиц.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (несмотря на то, что квартира относится фактически к новостройкам, по правилам она уже является «вторичным рынком», ведь у нее был один собственник – подрядчик).
• Выписка из ЕГРН на жилье.
• Документы, подтверждающие факт расчетов между покупателем и продавцом.
• Документы, подтверждающие право собственности продавца.

Вариантов получения жилья очень много, потому в зависимости от ситуации перечень бумаг может сильно изменяться. И для того, чтобы определить, что именно нужно в том или ином случае также требуется помощь опытного юриста.

Расходы и сроки

Подобная покупка предполагает следующие расходы:

• Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).
• Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
• Регистрация права собственности нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.

Несмотря на то, что подобное жилье может обойтись существенно дешевле, чем покупка такой же квартиры от застройщика или у другого собственника, подобная операция относится к достаточно рискованным. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с потенциальными проблемами и путями их решения. Также они готовы представлять интересы клиента, отстаивая его права при сопровождении сделки, а также, если до этого дойдет дело, в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

4

Документы для опеки при покупке квартиры

Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно…

2

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы….

1

Покупка квартиры в ипотеку у родственников

Несмотря на достаточно жесткие требования законодательства и многочисленные банковские проверки,…

2

Покупка квартиры у юридического лица

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое,…

22

Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере

Если потерян договор купли-продажи квартиры, необходимо сразу действовать, чтобы его…

2

Что лучше и выгоднее кредит или ипотека для покупки квартиры

Покупка квартиры – ответственный шаг. Зачастую у будущего владельца нет…

Правила проверки документов

Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
3. Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
4. Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.

Наши эксперты подготовили много полезных материалов о нюансах купли-продажи квартир на вторичном и первичном рынках недвижимости. Предлагаем вам узнать о правилах купли-продажи вторички и как себя обезопасить от рисков в таких сделках?

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
3. Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

1. Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Способы приобретения

Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.

Способы покупки квартир:

1. Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.
   Данный договор подписывается до момента сдачи дома в эксплуатацию и действителен, в случае, если это не запрещается основным договором.
2. Договор переуступки прав может быть заключен в случае, если в процессе строительства, крупными подрядчиками были привлечены субподрядчики, с которыми расчет осуществляется по договору цессии. Субподрядчики, могут продать квартиру, путем заключения договора переуступки прав. Минусом такой сделки является невозможность проконтролировать и отследить «цепочку» переуступок и выполнения обязательств.
3. Договор соинвестирования регулируется ст. 4 ФЗ № 39. Согласно данному договору подрядчик может одновременно выступать инвестором, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции, а взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен договор соивестирования, по которому к нему перейдут права на квартиру в тех объемах, в которых принадлежали подрядчику.
4. Договор купли-продажи является самым безопасным способом совершения сделки и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В данном случае подрядчик уже оформил право собственности на недвижимость, что существенно увеличит ее цену, но риски у данного вида сделки минимальные.

Основные риски и подводные камни

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:

1. Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
2. Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
3. Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.

Как купить — процедура

Сделка осуществляется в несколько этапов:

• поиск актуальных предложений;
• проверка документов продавца и застройщика;
• просмотр объекта и инфраструктуры поблизости;
• оформление договора;
• прием квартиры с помощью акта приема-передачи;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• переезд и прописка в квартире.

Важнейшую роль в процедуре купли-продажи играет тщательная проверка документов.

Подробную инструкцию по приобретению жилья в новострое различными способами мы приводили в отдельной статье.

Необходимые документы

Для граждан, решивших приобрести жилье таким способом достаточно будет одного паспорта. При покупке, совершаемой на ипотечные средства, потребуется кредитный договор.

Подрядчик предоставляет нотариально заверенные копии:

• плана застройки;
• разрешения на строительство;
• проектной декларации;
• документов на землю, удостоверения;
• разрешающего продажу и оригиналы учредительных документов;
• договора услуг;
• документа, дающего право на продажу;
• договора уступки.

Заключение договора и регистрация

Продавец заблаговременно составляет типовой договор, в трех экземплярах, после чего его требуется зарегистрировать его в Росреестре. Обращается в данную организацию, как правило, покупатель.

Для регистрации требуется написать заявление и оплатить госпошлину. (Для физического лица -2000 рублей, для юридического лица – 22000 рублей). Регистрация осуществляется в срок не больше 1 месяца и после этого договор вступает в силу.

Как происходят расчеты сторон?

Условия передачи оплаты прописывается в договоре и определяются сторонами в индивидуальном порядке. Это может быть оплата наличными в кассу, рассрочка, кредитный договор, банковский перевод и т.д.

Пошаговый порядок действий

Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:

1. Заключить с подрядчиком договор купли-продажи, договор о переуступке прав или договор соинвестирования. Если изначальный договор между Застройщиком и подрядчиком был заверен у нотариуса, то новый договор между подрядчиком и Покупателем также потребует нотариального удостоверения.
2. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, то Покупатель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А если в Росреестре регистрируется договор о переуступке прав, то Покупатель (физическое лицо) уплачивает госпошлину в размере 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
3. Передать подрядчику деньги за квартиру. Составить взаимные акты приема-передачи. Покупатель фиксирует, что подрядчик передал ему необходимые документы и переоформил на него право собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель передал ему всю необходимую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать потенциальных претензий друг к другу.
4. Дождаться окончания строительства, если дом еще не был сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию Покупатель должен подписать акт приема-передачи объекта. Этот документ подписывается праводержателем только в том случае, если его устраивает качество жилого помещения. Если праводержатель обнаруживает в квартире какие-то недостатки, он может потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи праводержатель получает возможность въехать квартиру. Гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Можно ли будет сделать возврат налога?

При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.

При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.

В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.

Порядок оформления и необходимые документы

Оформление недвижимости, приобретенной у подрядчика подлежит обязательной регистрации, как при любой другой покупке.

Если приобретение происходит уже оформленного во владение помещения и сторона собственник имеет на руках свидетельство, подтверждающее право на недвижимость, то:

• между сторон составляется договор о купле продаже;
• далее должен быть составлен акт регулирующий процедуру приема передачи;
• документальное подтверждение оплаты сделки.

От стороны подрядчика дополнительно потребуется предоставить такие документы, как:

• подтверждение о том, что на продающейся площади отсутствует регистрация каких-либо лиц, предоставляется в виде справки;
• бумагу, удостоверяющую отсутствие каких-либо долгов по предоставляемым жилищно-коммунальным услугам;
• выписку из общего реестра, фиксирующего недвижимостью (ЕГРН), о том, что на помещение не было наложено каких-либо обременений или арестов взять ее можно в Росреестре.

При покупке у организации подрядчика, не владеющей правом собственности на помещение, но имеющим договор долевого участия, то есть недвижимость находится на стадии строительства в таком случае сторонам придется:

• оформить по договору уступки прав и обязанностей стороны подрядчика, как дольщика на покупателя, по соответствующему данной процедуре договору.

От продавца, в роли которого выступает подрядчик потребуются такие бумаги как:

• документальное подтверждение отсутствия различного рода обременении или ареста из ЕГРН;
• подтверждение о погашении суммы за период, в который подрядчик являлся владельцем.

ВНИМАНИЕ !!! Проведение сделки по переуступке не является договором о купле продаже, составленный при такой сделке документ необходимо зарегистрировать.

Итак, несмотря на то что цена на жилое помещение от продавца подрядчика является очень заманчивой, следует помнить о том, что данная сделка сопровождается наличием определенных рисков и нюансов. Если все-таки покупатель решается приобрести квартиру таким путем, то безопаснее всего прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, таким образом можно избежать потери финансовых средств из-за неудачного их вложения. Следует также учитывать то что, собираясь приобрести квартиру по договору переуступки, риски увеличиваются в несколько раз, поэтому если уж и рассматривать подрядчика как продавца, то лучше, чтоб он являлся уже собственником продаваемой недвижимости.

Внимательно изучайте документы

Если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. В документе могут содержаться положения, навязанные инвестору незаконно. Например, обязанность после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с ТСЖ. Кроме того, в договоре долевого участия вы можете увидеть, какой будет отделка квартиры, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются. Информацию об отделке объекта можно сверить с заключением экспертизы по проекту. Этот документ в соответствии с законом застройщик обязан предоставить по требованию любого лица.

В практике некоторых красноярских компаний-застройщиков цена объекта складывается из двух составляющих: сумма за создание объекта строительства и за дополнительные работы, например, за остекление балконов. Как правило, подрядчики в данном случае оплачивают сумму, предусмотренную за создание объекта, а стоимость остекления переводят как долг. Эта разница видна в справке об оплате, которую выдает застройщик: кроме фразы о том, что подрядчик или физическое лицо оплатили объект долевого строительства в полном объеме, в тексте должна быть расшифровка, какую сумму строительная компания получила за создание объекта строительства.

И напоследок — о соображениях здравого смысла, которыми стоит руководствоваться при сделках с дорогостоящим имуществом. Доверия заслуживает только официально оформленное юридическое лицо: на его офисе должно быть указано название фирмы, которая продает вам квартиру, а печать на приходном документе должна принадлежать той компании, с которой заключен договор уступки, и совпадать с печатью в договоре. Прежде чем отдавать деньги, обязательно убедитесь, что должностное лицо уполномочено принимать денежные средства: это может быть кассир, бухгалтер или директор. При расчете после подписания договора сотрудник компании обязан зафиксировать получение денег в приходном ордере (ни в коем случае не в расписке!) с указанием фамилии и инициалов покупателя, заплаченной суммы, номера договора и даты оплаты.

Пусть даже вы склонны доверять компании, которая уступает вам недвижимость, пусть вам подходят условия сделки и цена квартиры, окончательно точки над «и» в решении о покупке должна расставить репутация застройщика — ведь именно от него зависит качество и сроки строительства вашего будущего дома.

Зоя Зимина

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

В последнее время все большее распространение получает приобретение жилья у подрядчика. Организация, занимающаяся подрядными работами, становится владельцем квартир следующим способом: обеспечивая стройку материалами и предоставляя услуги по строительству и отделке, подрядчик становится участником строительства; застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а готовыми объектами недвижимости. Строительные компании в последние годы предпочитают выбирать тех подрядчиков, которые согласны в качестве расчета взять не денежные средства, а готовые квадратные метры. Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока. Существуют ли риски покупки жилья у подрядчика? Да, конечно, определенные риски существуют. Но их можно постараться избежать, если знать, как квартира передается из рук в руки. А происходит это следующим образом: застройщик передает подрядчику жилплощадь на основании подписанного ранее документа — договора или соглашения об инвестиции; желающий купить квартиру у подрядчика также подписывает с ним договор: он может быть двух видов — о купле-продаже или о цессии. Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор. Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен. Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность. В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика. Инвестиционный договор заключается между застройщиком и его подрядчиком относительно объекта недвижимости. Когда подрядчик передает его покупателю, то определенный риск для последнего имеется. Согласно такому договору, строительная компания передает объект недвижимости подрядчику за то, что он предоставит материалы или выполнит определенные услуги. Продавать их подрядчик начинает задолго то того, как выполнит обязательства перед застройщиком. То есть, услуги еще не выполнены, а квадратные метры уже продаются. Покупатель очень рискует, так как может не получить то жилье, за которое уже оплатил. Если взятые на себя обязательства подрядной организацией выполнены не будут, то она не сможет претендовать на ту квартиру, что должна получить от застройщика. Поэтому не получит ее и покупатель. И даже суд на сторону покупателя не встанет. Судьи считают, что право дольщика вытекает из прав подрядных организаций. Если у последних прав нет, то и нет их и у покупателя. Проверка документов продавца обязательна Подписывая договор, предусматривающий уступку прав, покупателю следует изучить ДДУ, взяв его копию у продавца (непременно удостоверенную нотариусом). Все условия получения недвижимости должны быть тщательно изучены, так как порой они содержат незаконно навязанные пункты. Например, нередко вписывают условие, по которым покупатель обязан заключать договора с определенными ТСЖ об оказании каких-либо услуг. Перед тем, как заключать сделку, касающуюся объекта недвижимости, следует изучить все документы застройщика, взять у него копию документа, разрешающего возведение жилого дома. Хорошо бы почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с данной компанией. Важно помнить, что доверять следует только проверенным юридическим лицам. Приобретение квартиры у подрядчика Для такой покупки обычно осуществляется с помощью одной из двух схем. Первая — это когда подрядчик не оформляет квартиру в свою собственность, а выступает посредником между покупателем и застройщиком, которые и заключают между собой соглашение о продаже и покупке объекта недвижимости. Сделка осуществляется по зачетной схеме, то есть денежные средства не участвуют. Это приводит к тому, что возврат НДФЛ покупатель получить не сможет, так как застройщик не в состоянии дать покупателю документ для предоставления в налоговые органы о том, сколько денежных средств он потратил. Ведь оформление всех документов проходит только между подрядной организацией и строительной компанией без участия покупателя. Застройщик может выдать покупателю документ о том, что за недвижимость оплачено полностью, но этого мало для ФНС. Подобная схема подойдет только тому человеку, который не претендует на возврат НДФЛ. Но если воспользоваться зачетной схемой, то квартира может обойтись на 200-250 тысяч дешевле. Эта же схема не позволит воспользоваться ипотечным кредитом. Банк требует предъявления полного пакета документов на дом, строительство которого идет. Чтобы их получить, подрядчику следует связаться с застройщиком и выполнить ряд действий в роли посредника. Для совершения сделки потребуется масса времени, а его у подрядчика обычно нет. Вторая схема покупки квартиры у подрядчика — договор переуступки прав. В этом случае подрядчик оформляет квартиру на себя, а затем передает ее покупателю по договору переуступки. Его регистрация проходит в госорганах, куда необходимо предоставить справку о том, что подрядчик рассчитался за объект с застройщиком полностью. Такой документ можно получить в компании застройщика, в отделе, который работает с инвесторами. Нюансы сделки Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика. Необходимо учесть следующие нюансы: лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика; получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией; следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости; подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью. Следует проследить за тем, чтобы в договор был обязательно включен пункт о том, что застройщик согласен произвести отчуждение жилплощади. Договор, заключаемый между тремя сторонами Такой вид соглашения является самым хорошим вариантом при подобном приобретении жилья. Документ подписывают три стороны — застройщик, покупатель, подрядчик. В текст должны быть включены пункты, перечисляющие обязанности и права всех трех сторон. Подписав такой договор, можно избежать различных неприятностей со стороны подрядчика. Например таких, какие бывают при подписании предварительных договоров купли-продажи.

Важная информация для сделки

Бояться схем с уступкой права требования не стоит, если вы внимательно смотрите документы, перед тем как их подписать, и в случае сомнений не стесняетесь обращаться к юристу. «Главное — избегать недобросовестных подрядчиков, — заметила начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова. — Собрать информацию о подрядной организации очень просто: нужно подойти в отдел продаж строительной компании и узнать, сотрудничает ли застройщик с этим подрядчиком и на каком счету фирма, у которой вы планируете приобрести квартиру. Наш отдел продаж консультирует тех покупателей, кто приобретает квартиры через подрядчиков, потому что это в конечном итоге клиенты застройщика, они все равно придут за квартирой к нам. Если в той цепочке, которая приведет инвестора к нам, его обманут, это негативно отразится и на нашей репутации».

Как и перед любой другой операцией с недвижимостью, прежде чем подписать договор уступки, необходимо навести справки, кто является участником долевого строительства в настоящий момент, есть ли на объект какие-либо обременения, ограничения прав, если он находится в залоге у банка или физического лица. Вся эта информация есть в выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую не помешает заранее заказать в органах регистрации.

Обязательно запросите у застройщика справку о полной оплате, откуда вы узнаете, в полном ли объеме профинансирована квартира, чтобы исключить вероятность перевода долга. Такое возможно, когда подрядчик не в полном объеме рассчитался за квартиру. Допустим, из 1,5 млн рублей стоимости квартиры он оплатил 1 млн, а 500 тыс. рублей переводит на покупателя. Тогда в договоре уступки с переводом долга содержится положение о том, что покупатель согласен с переводом долга на себя и готов доплатить застройщику эту сумму вместо подрядчика.

«Застройщик дает свое согласие только на заключение первого договора уступки права требования с переводом долга, — рассказывает начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова. — Для этого в договоре уступки специально предусматривается пункт „согласовано с застройщиком“, где строительная компания подписывает свое согласие на сделку. В дальнейшем застройщик уведомляется о состоявшейся уступке права. Застройщик может и не согласиться на переуступку права требования — например, когда есть просрочки поставок или подрядчик не до конца выполнил свои обязательства. В дальнейшем до окончания строительства дома новый хозяин вновь может переуступить право требования другому лицу, для чего достаточно будет просто уведомить застройщика о переходе прав».

Есть ли риски?

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

• строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
• подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Это важно знать: Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке: оформление

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Как проверить документы?

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

• изучите уставную документацию застройщика;
• попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
• просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.