Как найти квартиру по переуступке - Сайт, где вы сможете решить свои вопросы

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник

В 2016 году я купила квартиру на старте строительства, но застройщик срывал сроки, а в 2019 и вовсе обанкротился.

Дом передали другому застройщику. Я решила не дожидаться, когда дом достроят, и продала свою квартиру до того, как разрешили оформить право собственности. Расскажу, как это сделать и где можно сэкономить.

Что такое переуступка

Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика квартиру, которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику.

Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу. Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать с застройщика достроить и передать ему квартиру. Для этого они оформляют специальный договор — уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или договор цессии, как его называют в юридической терминологии.

Проще говоря, это замена в договоре одного дольщика на другого, пока еще не подписан акт приема-передачи квартиры.

Переуступка или уступка права требования?

Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка. Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.

Почему я не стала ждать завершения строительства и сдачи дома

В 2016 году я купила однокомнатную квартиру в подмосковном жилом комплексе у компании «Урбан групп» — на тот момент это был один из крупнейших девелоперов Подмосковья. По договору долевого участия квартира стоила 2,24 млн рублей, срок сдачи — январь 2018 года. Я рассматривала покупку как инвестицию и не планировала жить в квартире.

В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2019 обанкротилась. Об ухудшении ситуации я узнала из новостей в открытых источниках. Предвестником проблемы оказалось сообщение о том, что крупные банки начали отказываться от работы с девелопером и сворачивать ипотечные программы. На момент банкротства у «Урбан групп» было 14,6 тысячи заключенных ДДУ на строительство общей стоимостью больше 50 млрд рублей.

Дальше все новости я узнавала на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Сначала там опубликовали информацию о новом конкурсном управляющем, а потом — данные нового застройщика. Он обещал передать ключи в мае 2020 года.

Дома начали достраивать, но ситуация по моему жилому комплексу была не очень оптимистичной. Это я поняла, когда изучила «Циан», форум и чаты. Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована. То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене.

Пока мы с мужем ждали эту квартиру, мы купили еще одну, но уже в Москве и двухкомнатную. Для нее мы взяли ипотечный кредит в 5 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет. Мы планировали, что, когда та квартира в Подмосковье достроится, мы ее продадим и сможем частично погасить кредит.

В какой-то момент мы сели и все посчитали. Выходило, что нам выгоднее как можно быстрее продать однушку и погасить часть ипотеки, чем ждать сдачи долгостроя и маловероятного повышения цены на него. Иными словами, разница в отдаче от средств, вложенных в ипотеку сейчас или через полгода, была очевидна. Нужно было продавать долгострой и погашать ипотеку.

Чем быстрее, тем лучше.

План действий

С самого начала я столкнулась с тем, что нигде нет четкой пошаговой инструкции, как продать квартиру по уступке права требования. На форумах делились только небольшими деталями о процессе.

На юристе я хотела сэкономить. Поэтому то, как нужно действовать, я находила в открытых источниках — на сайте Росреестра, форумах и в статьях в интернете. Для себя обозначила такие этапы:

Понять, за сколько я могу продать квартиру, и назначить цену.
Составить объявление и найти покупателя.
Получить разрешение от застройщика.
Подготовить и согласовать договор переуступки квартиры.
Совершить сделку.
Зарегистрировать договор в Росреестре.
Уведомить застройщика.
Получить деньги.
Подать налоговую декларацию.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Определить цену продажи

Цена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру. Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят. Мне было важно быстро выйти на сделку. Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах. Получалась следующая картина.

Аналогичные квартиры в уже сданных домах первой очереди стоили 3 млн рублей. По строящимся квартирам было видно, что цены на них ставят такие же, но объявления долго висят. Владельцы постепенно снижали цену, и при отметке 2,5—2,7 млн рублей объявление исчезало. Я решила проверить все сама и выставила квартиру за 3 млн рублей. Но даже когда я начала сбавлять цену, звонков не было.

Я знала сумму, до которой готова снизиться. Я обозначила для себя нижний порог на 10% выше стоимости квартиры по ДДУ, то есть в 2,46 млн рублей. Мне хотелось хотя бы окупить первоначальную стоимость квартиры по ДДУ.

На этом этапе нужно было принять решение, стоит ли пользоваться услугами риелтора и юриста. Я обратилась к нескольким специалистам и выяснила, что стоимость поиска покупателя и сопровождения сделки в Москве составляет минимум 40 тысяч рублей. Я решила искать покупателя сама.

Найти покупателя

Проще всего разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого надо взять характеристики квартиры из ДДУ, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии, выбрать, где именно будете публиковать объявление.

Я выбрала «Циан», а затем добавила «Авито». Срок сдачи дома в объявлении указала на основании дорожной карты на сайте Фонда защиты прав гражд года: начала с 3 млн рублей, а к октябрю снизилась до 2,6 миллиона. Снижала стоимость примерно на 100 тысяч в месяц. Всего на размещение объявлений я потратила около 2 тысяч рублей.

Просмотров объявления было много, но реальных звонков — мало. На «Циане» объявление просмотрели 454 раза, на «Авито» — 3892. Я получила 10 звонков с предложением услуг поиска покупателей, юридических услуг и помощи в сопровождении сделки. От всех любезно отказалась. Пять раз мне позвонили по поводу продажи. После этого нашелся один покупатель.

Я предполагаю, что мне мало звонили, поскольку потенциальные покупатели боялись связываться с проблемным жильем, зная историю строительства и банкротства моего застройщика. Также их волновало, что могут возникнуть проблемы с инфраструктурой — строительством детского сада и школы, отоплением и транспортной доступностью.

Вопросов и опасений по самой форме сделки не возникало. Часто спрашивали, брала ли я ипотеку на квартиру, поскольку с такими сделками могут возникать сложности. У меня квартира была оплачена полностью и без ипотеки, поэтому привлекать банк для сделки не требовалось.

Я отвечала на все вопросы честно и ничего не приукрашивала.

Через 5 месяцев с того момента, как я выставила квартиру, нашелся потенциальный покупатель. Это были муж с женой, которые покупали квартиру в инвестиционных целях. Причем они покупали ее в ипотеку и вкладывали материнский капитал.

Я ответила на их вопросы по срокам сдачи, застройщику, самой квартире, отделке и планировке, а также условиям ДДУ по телефону и электронной почте. Затем мы встретились и я показала текущие документы по сделке с застройщиком. После небольшого торга я согласилась снизить цену до 2,5 млн рублей, и покупатель сообщил, что готов выйти на сделку.

Так выглядело мое объявление на «Циане», сейчас оно уже ушло в архив

Так выглядит статистика посещения на «Циане». Из нее видно, что большую роль играет тип размещения объявления. Я сменила в ноябре тип размещения на тариф «Премиум» за 490 Р на 7 дней, и сразу стало больше просмотров. Скачки на диаграмме — это моменты, когда объявление поднималось в поиске. Очевидно, что если нужно больше просмотров, придется покупать платные пакеты и стараться держать объявление в начале списка

Так выглядело объявление на «Авито». Здесь же видны почти 4 тысячи просмотров

Получить разрешение на переуступку

Прежде чем совершать сделку, нужно получить разрешение от застройщика. Это условие было прописано в моем ДДУ.

Как ни странно, разрешение на переуступку нужно получать даже в том случае, если застройщик — банкрот. Но предоставлять это разрешение в Росреестр вместе с пакетом документов на регистрацию, если квартира оплачена полностью, не требуется.

В ДДУ прописано, что я имею право уступить свои права по договору, но должна получить на это согласие от застройщика

Я написала электронное письмо новому застройщику — фонду «Специальные проекты», который достраивает мой дом, и прикрепила заявление. В нем указала данные по объекту, приложила платежку из банка о том, что я исполнила обязательства по ДДУ, а также скан самого ДДУ. В заявлении еще нужно указать, на кого будет оформлена передача права, то есть данные покупателя, — они у меня уже были.

По телефону в фонде сообщили, что срок подготовки согласия — 30 дней. На форуме моего ЖК писали, что по факту его делают быстрее. Через неделю после подачи заявления фонд прислал ответ по электронной почте с приложением скана согласия на уступку права требования на официальном бланке. Я договорилась с фондом о времени и забрала оригинал согласия.

Так выглядело мое заявление. В нем сразу прописываются ФИО, паспортные данные и адрес покупателя

Так выглядит согласие на уступку права требования от застройщика

Если застройщик отказывается согласовать уступку права требования, это можно легко оспорить в суде

С уступкой права требования есть сразу несколько важных моментов. Поясню сначала, что такое переуступка и как можно оспорить отказ застройщика согласовать вам эту переуступку, а потом расскажу про неустойку при задержках сдачи дома, которые часто сопровождают такие случаи.

Что такое переуступка. Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)». А до 2014 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.

В моей практике часто переуступкой называют вторую и последующую уступки права требования. Потому что их количество не ограничено. Одно и то же требование можно уступить и два, и три, и пять раз. Обычно в каждом последующем договоре указываются все предыдущие уступки. А чтобы у них не были одинаковые названия, то первую называют уступкой, а вторую — переуступкой. К третьей все равно начнутся проблемы с распознаванием, но в первых двух хотя бы можно ориентироваться. Но в целом наименование договора значения не имеет и никаких рекомендаций на этот счет не существует.

Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена. Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.
Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.

Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.
Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.

До 1 января 2018 года действовала старая редакция ст. 388 ГК РФ. В ней не было положения о том, что по соглашению сторон уступка может совершаться с согласия должника по неденежному требованию. А требование квартиры в данный момент — это как раз еще неденежное требование. Предыдущая редакция этой статьи вообще не делила требования на денежные и неденежные. Но застройщики все равно включали такой пункт в договоры. Однако пока в ГК РФ не было соответствующих положений, суды признавали эти пункты недействительными как ущемляющие права потребителя. Вернее сказать даже так: суды отказывали застройщикам в признании недействительными уступок, совершенных без согласия.

Приведу пример такого решения. Застройщик пытался оспорить уступку, которую совершили без его согласия. Суд указал, что, поскольку дольщик выполнил все требования застройщика по оплате квартиры, уступка может быть произведена без каких-либо согласований с застройщиком несмотря на условия договора.

Как оспорить отказ застройщика согласовать переуступку. У автора договор долевого участия заключен до 1 января 2018 года. Юридически требование согласовать уступку с застройщиком можно было бы оспорить в суде. У героини этой статьи не было проблем с получением согласия, но так бывает не всегда. Застройщик может отказаться дать такое согласие, и тогда это можно было бы оспорить. Это касается любых договоров долевого участия, которые зарегистрированы до 1 января 2018 года.

Можно представить ситуацию, при которой договор заключен уже после 1 января 2018 года. И по нему дольщик обязан согласовать с застройщиком уступку, а застройщик такого согласия не дает. В этом случае на помощь придет ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 закона «О введении в действие части второй ГК РФ». Эти статьи отдают приоритет защите прав потребителей над некоторым положениями ГК РФ.

Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений. Поэтому при таких спорных вопросах отдается приоритет общим нормам закона о защите прав потребителей над нормами договора и ГК. Если застройщик своими условиями о согласовании уступки ставит дольщика в невыгодное положение, их признают недействительными.

Хотя формально согласие застройщика предоставлять в Росреестр не нужно, регистраторы на местах могут перестраховываться и отказываться регистрировать вашу уступку без согласия застройщика, которое тот не хочет давать. Это можно тоже оспорить в суде. Ссылаться надо будет все на тот же закон о защите прав потребителей, а также на п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав. Если вы свои обязательства по договору выполнили, а застройщик по своим мотивам не хочет вам давать согласие, то он злоупотребляет своими правами и суд может заставить его дать согласие. Кроме того, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Кроме того, теоретически можно оспорить в суде и отказ Росреестра зарегистрировать уступку без письменного согласия. Автор правильно отметила, что согласие застройщика на регистрацию представлять по закону не нужно, но практика бывает и обратная. Это связано с тем, что с 1 января 2017 года ввели личную материальную ответственность регистраторов за убытки от зарегистрированных ими сделок. Поэтому, например, Росреестр в нашем регионе всегда приостанавливает регистрацию уступки, если нет согласия застройщика. Оспаривать отказ Росреестра даже быстрее, чем судиться с застройщиком. Дело в том, что отказ Росреестра обжалуется по правилам кодекса об административном судопроизводстве. И сроки рассмотрения там короче, чем по правилам, которые действуют в судах общей юрисдикции.

Если с вас будут требовать плату за согласование переуступки — это тоже незаконно все по тем же статьям закона о защите прав потребителей.

Можно ли уступить право требования неустойки. Допустим, вы купили квартиру по договору долевого участия, дом просрочили, начала начисляться неустойка. Сами вы заниматься судом не хотите, зато на рынке много юридических услуг по взысканию неустойки. В этом случае право требования неустойки можно уступить отдельно от права требования квартиры. Даже если в вашем договоре такое не предусмотрено. И пусть юристы разбираются с застройщиком без вас. При этом никакого согласия застройщика получать не нужно, так как требование денежное. И если застройщик решит признать недействительной уступку права требования неустойки и пойдет в суд, ему откажут.

Составить договор переуступки

На мой взгляд, это самый важный этап. От того, насколько хорошо прописаны условия договора, зависит успех всей сделки.

Сначала я думала, что сама смогу составить договор. Начала изучать шаблоны в интернете. Когда стала заполнять один из них, поняла, что есть много нюансов. Я не юрист, и почти по каждой строчке у меня были вопросы. Например, как учесть сделку с ипотекой, маткапитал и корректно прописать порядок получения денег. Стало очевидно, что следует обратиться к профессионалам.

Я нашла юриста и попросила его доработать текст договора. За это я заплатила 3500 Р. Юриста мне посоветовали родители — они сотрудничали с ним по другому вопросу. Он доработал мой договор, и я согласовала его с покупателями.

Поскольку мои покупатели были с ипотекой, договор пришлось согласовать еще и с банком. Юристы банка смотрят сам договор и вписывают туда реквизиты и данные ипотечного договора. На этом этапе нужно быть особо внимательным: банк может изменить формулировки в договоре на более выгодные для него. Обычно это касается формулировок о возврате денег в случае, если договор признают недействительным. Поэтому после того, как вам вернут договор из банка, следует показать его еще раз вашему юристу и основательно выверить текст и каждую цифру, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Менять договор во время сделки в банке и перепечатывать будет очень затруднительно.

Совершить сделку и зарегистрировать договор в Росреестре

Дату сделки нам назначили, когда мы согласовали все договоры: покупатели и банк — договор ипотеки, а мы с банком — договор переуступки.

В первую очередь мои покупатели подписали ипотечный договор с банком. Затем мы с покупателями подписали шесть экземпляров договора уступки права требования: один для меня, по одному для каждого из двух покупателей, один для Росреестра, один для фонда и один для конкурсного управляющего. Документ скрепили при помощи степлера, и все участники расписались на каждой странице.

Теперь нужно было зарегистрировать договор в Росреестре. Поскольку недвижимость находилась в Подмосковье, в Москве можно было зарегистрировать такой договор только в нескольких МФЦ, которые принимают документы независимо от места расположения объекта недвижимости. Таких МФЦ в Москве очень мало, и запись в них была заполнена еще на месяц вперед. Мы не стали ждать очереди и записались по телефону в МФЦ в Химках сразу в день сделки. Приезжать в МФЦ нужно всем участникам договора уступки права требования.

Документы, которые мы подали для регистрации договора переуступки:

Подписанный договор уступки права требования — все экземпляры, у нас их было шесть.
Оригиналы паспортов. С них сотрудник МФЦ сделал копии. Поскольку с момента заключения ДДУ у меня поменялась фамилия, я принесла свидетельство о браке.
Заявление — сотрудник МФЦ сам его готовит, остается только подписать.
Оригинал договора ДДУ.
Квитанция об уплате пошлины 350 Р. Ее уплатили покупатели.
Документы о полной оплате недвижимости. У меня это были согласие застройщика и платежное поручение.
Согласие супруга правообладателя. У нас оно не требовалось, поскольку я заключила ДДУ до того, как вступила в брак.

Рекомендую также позвонить в Росреестр. Там уточнят, какие документы нужны для сделки, и ответят на все вопросы. Вместе с этим пакетом документов наш покупатель сразу же подал заявление на регистрацию договора ипотеки.

Срок регистрации — 9 рабочих дней. Статус подготовки документов удобно отслеживать на сайте Росреестра. Чтобы узнать о доставке готовых документов в МФЦ из Росреестра, необходимо звонить в сам МФЦ. Получать готовые документы можно по отдельности с покупателем. Потребуются паспорт и опись, которую дали в МФЦ.

Так выглядит последняя страница договора переуступки. Когда договор зарегистрировали в Росреестре, его дополнительно прошили

Отправить оригиналы застройщику

По договору я должна была уведомить конкурсного управляющего и фонд о сделке, а также отправить им оригиналы документов. Для этого у меня на руках было три экземпляра зарегистрированного договора. Сканы договора я отправила по электронной почте, а оригиналы — заказным письмом Почтой России с описью вложений и объявленной ценностью 1 рубль.

Я выбрала такой способ отправки, чтобы обезопасить себя, если возникнут споры или придется что-то доказывать в суде. Во-первых, в описи видно, что именно я отправляю. Во-вторых, когда уведомление о вручении письма вернулось, я точно знала, что адресат действительно получил мои документы. За отправку документов я заплатила 800 Р.

Так выглядит опись. Так почта подтверждает, что вы действительно положили в конверт документы, а не поздравительные открытки

Договориться о форме расчетов

В договоре мы указали, что расчеты с покупателем будем вести через аккредитив. Аккредитив — это специальный счет в банке, на который одна сторона вносит деньги перед сделкой, а вторая получает их только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем денег на время регистрации договора. Когда договор будет зарегистрирован, продавец предъявит в банк зарегистрированный договор переуступки и банк переведет деньги на его расчетный счет. Это называется раскрыть аккредитив.

Еще расчеты можно вести через банковскую ячейку — сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому. Но мне не хотелось иметь дело с наличными, пересчитывать их и волноваться по поводу их подлинности, поэтому я попросила покупателя об аккредитивной форме расчетов.

В декабре 2019 года в день сделки покупатель открыл на мое имя безотзывный покрытый аккредитив согласно условиям нашего договора, которые прописал мой юрист. Поясню, что это значит.

Безотзывный аккредитив нельзя отозвать без уведомления того, на кого он открыт. То есть если мой покупатель захотел бы аннулировать или изменить аккредитив, банк обязан был бы меня уведомить об этом.

Открывая покрытый, или депонированный, аккредитив, покупатель сразу же перечисляет деньги на счет продавца. Правда, получить их можно только тогда, когда договор зарегистрируют. Но это гарантирует, что деньги уже лежат в банке, просто они заморожены.

От меня для открытия аккредитива ничего не требовалось: все условия по аккредитиву, реквизиты моего банка, а также счет, на который будут перечислены средства, были прописаны в договоре.

На руки я получила только уведомление об открытии аккредитива, где было указано, что требуется для раскрытия. И вот тут возникла неожиданность. По условиям договора переуступки, который проверял и также согласовывал банк, для раскрытия мне нужно было предоставить в банк в течение срока действия аккредитива только зарегистрированный в Росреестре договор. Но при заключении сделки ипотечный менеджер моего покупателя сообщила, что также для раскрытия аккредитива потребуется выписка из ЕГРН. Поскольку между мной и банком никаких договорных отношений не было и я хотела поскорее получить деньги, я не стала спорить и приняла это условие как данность. Позже я узнала, что эту выписку банк мог запросить сам.

Фото уведомления об открытии аккредитива — в нем прописываются условия раскрытия аккредитива

Выписку из ЕГРН я заказала в МФЦ в день получения оригиналов зарегистрированного договора. Для заказа выписки можно обратиться в любой МФЦ с паспортом и квитанцией об уплате госпошлины в 1500 Р.

Срок подготовки выписки — 7 рабочих дней. О готовности выписки можно узнать, если позвонить в МФЦ, через который вы подавали заявление на выписку, или посмотреть на сайте Росреестра. Для этого нужно указать регистрационный номер заявления. Он есть в верхней части документа, который выдают при обращении в МФЦ.

Выписка — это полный свод данных по земельному участку, на котором расположен объект строительства. Вся многостраничная выписка состоит из таблиц: в каждой таблице приведена информация по всем договорам долевого участия, зарегистрированным на земельный участок, а также персональные данные участников долевого строительства, их фамилии, реквизиты договоров и регистрационные реквизиты, данные по способу обеспечения исполнения обязательств по договору. Меня очень удивило, что любой человек может получить эти данные.

Документ, который остается на руках при обращении в МФЦ. По номеру в верхнем правом углу можно проверять его готовность

Так выглядит форма для проверки статуса заявления на сайте Росреестра

Так выглядит готовая выписка из ЕГРН

Получить деньги

Я уточнила в банке, в какое отделение идти и какие документы нужны, чтобы раскрыть аккредитив. Вот что мне потребовалось:

Паспорт.
Оригинал договора переуступки.
Документы, указанные в договоре на ипотеку. У меня на руках было уведомление об открытии аккредитива, в нем было прописано, что еще надо предоставить выписку из ЕГРН.
Заявление на раскрытие аккредитива.

Идти нужно было в ипотечный центр, то есть туда, где был открыт аккредитив.

С пакетом документов я обратилась в банк для раскрытия аккредитива. Оказалось, что в этом талмуде на 300 страниц нужно было найти запись по своему ДДУ — это как искать иголку в стоге сена. Нужная запись не была отмечена, поэтому ее пришлось искать вручную, у меня это заняло минут 10—15.

Потом я поняла, что искать запись надо по дате регистрации договора долевого участия — в моей распечатке записи были отсортированы по дате регистрации. В любом случае надо попытаться найти какую-то закономерность. Но самый верный вариант — попросить найти и отметить запись сразу в МФЦ.

В договоре переуступки я указала свой счет в другом банке. Поэтому мне нужно было оплатить стоимость перевода денежных средств на мой расчетный счет — 1500 Р наличными. На руках осталась опись документов по аккредитиву и платежка.

На следующий день средства уже поступили на указанный в договоре переуступки счет.

Опись документов по аккредитиву

Подать налоговую декларацию

Я покупала квартиру за 2,24 млн рублей в 2016, а продала за 2,5 млн рублей в 2020 году. Поскольку для продажи по уступке права требования не существует минимального срока владения, я в любом случае должна подать декларацию и заплатить налог. В моем случае — 34 тысячи рублей. Доход я получила в 2020, значит, декларацию я подам только в 2021 году. Полная инструкция о том, как это сделать, есть на сайте ФНС.

В Тинькофф-журнале тоже есть статьи о том, кто и какой срок должен ждать и как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры:

Продажа квартиры без налога и декларации
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры

Мои траты при продаже квартиры по уступке права требования — 9300 Р

Услуги юриста	3500 Р
Размещение объявлений	2000 Р
Пошлина за выписку ЕГРН	1500 Р
Комиссия за перевод средств по аккредитиву	1500 Р
Почтовая отправка оригиналов договора	800 Р

Размещение объявлений

2000 Р

Пошлина за выписку ЕГРН

1500 Р

Комиссия за перевод средств по аккредитиву

1500 Р

Почтовая отправка оригиналов договора

800 Р

Как продать квартиру по переуступке и сэкономить

Вы можете в любой момент переуступить свои права на квартиру по ДДУ другому лицу. Условия продажи должны быть прописаны в вашем ДДУ.
Найти покупателя можно и самостоятельно. Для этого нужно составить объявление и разместить его на досках объявлений. Все данные о квартире можно взять из ДДУ.
Чтобы установить цену квартиры, понаблюдайте, за сколько продаются аналогичные квартиры и сколько висят эти объявления. Если хотите продать квартиру побыстрее, будьте готовы снижать цену.
Договор переуступки лучше составлять с юристом. Он поможет правильно выбрать форму расчетов и оговорить все нюансы по расчетам в договоре.
Если покупатели с ипотекой — проверяйте договор после того, как банк внесет в него правки. Банки могут менять формулировки не в вашу пользу.
Когда зарегистрируете договор в Росреестре, не забудьте уведомить об этом застройщика.
Если квартира была в собственности меньше положенного срока, придется заплатить налоги.

Я потратила всего 9300 Р против 40 000 Р, которые просили юристы за поиск клиентов и сопровождение сделки. Всего продажа квартиры заняла два месяца с того момента, как нашелся покупатель, и до момента, как я получила деньги.

Источник

🏠 Как купить квартиру в новостройке по переуступке в Казани на Циан?

✓ Ищете объявления о продаже квартир в Казани?
✓ В базе Циан 655 квартир в новостройке по переуступке в Казани
✓ Чтобы купить недвижимость, используйте удобную форму поиска, фильтры и быстрые ссылки

💵 Сколько стоит квартира в новостройке по переуступке в Казани?

🔷 Средняя цена продажи:	7,17 млн. руб.
🔷 Средняя цена за м2:	161,7 тыс. руб./м²
🔷 Минимальная стоимость:	3,47 млн. руб.
🔷 Самый дорогой объект:	14,13 млн. руб.

📏 Какая площадь квартир в новостройке по переуступке в Казани?

✅ Минимальная площадь: 22,58 м²
✅ Объект наибольшей площади: 87,9 м²

Новостройки по переуступке в Казани

Найдено 655 объявлений

Новостройка от застройщика

Студия, 26,69 м², 3/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

Квартиры в новом жилом комплексе комфорт класса.
ЖК “Изумрудный” это 5-ти подъездный 10-ти этажный кирпичный дом, расположенный в экологически чистом районе с развитой инфраструктурой по ул. Кул Гали.
Инфраструктура:
В шаговой доступности – всё необходимое для комфортной жизни: гипермаркет “Лента”, супермаркеты “Ашан” и “Пятерочка”, магазины, детские сады, школы, салоны красоты и кафе. 5 минут на автомобиле до торгово-развлекательных центров “Южный” и “МЕГА”.

Рядом расположены улицы Салиха Батыева, Комиссара Габишева, Юлиуса Фучика, Академика Завойского, Сафиуллина.

Двор:
Территория комплекса огорожена и оборудована видеонаблюдением.
Предусмотрена детская, спортивная площадки, а также наземная парковка для автомобилей и велопарковка.

Материалы:
В строительстве дома применяются исключительно экологически чистые материалы, безвредные для здоровья и окружающей среды.
Наружные, межквартирные и межкомнатные стены дома изготовлены из полнотелого силикатного кирпича это проверенный временем материал с высокими показателями шумовой и теплоизоляции.

Подъезды:
Дизайнерские подъезды выполнены в современном европейском стиле.
Оборудованы бесшумными лифтами от корейского производителя фирмы “HYUNDAI”
Безбарьерные входные группы.
Для удобства жильцов домофоны установлены в теплых тамбурах.
На первом этаже в каждом подъезде предусмотрена удобная колясочная комната.

Благодаря индивидуальному проекту дома квартиры спроектированы с продуманными, функциональными и удобными планировками.

Отделка:
Все квартиры сдаются с высококачественной предчистовой отделкой, поэтому вложения в ремонт будут минимальны.
Стяжка пола, гипсовая штукатурка стен
Разводка электричества
Комплексная инженерная подготовка для кондиционеров
Лучевая разводка отопления
Радиаторы отопления европейского производителя “Buderus”
Индивидуальные счетчики отопления
Окна ПВХ от ведущего производителя “Deceuninck”
Панорамное остекление лоджий
Входные двери-металлические, высокого качества.
Срок сдачи 2 кв.2023 года Купить квартиру в новостройке по переуступке в Казани.

Продам 2-к квартиру

2-комн. кв., 48 м², 4/16 этаж

сдача ГК: 1 кв. 2024 года

Жилой комплекс бизнес-класса, расположенный в Приволжском районе г. Казани вблизи лесопарка “Дубрава” Дом сдан!!!! Общая площадь: 48,4 кв. м С/У совмещенный, есть балкон. Качественная предчистовая отделка. Высота потолков 3 метра. Подъезды оборудованы системой безбарьерного доступа и теплым полом. Окна квартиры выходят во двор. Двор дома огорожен, оснащен детской игровой и спортивной площадкой, который находятся под круглосуточной охраной. За безопасность отвечает система видеонаблюдения. Для автовладельцев предусмотрен подземный двухуровневый паркинг с отдельным въездом и выездом. Из паркинга на лестничные площадки ведет скоростной лифт. В пешей доступности находится полилингвальный( изучение нескольких иностранных языков) детский сад “Бала Сити”, школы, аптеки, супермаркеты, детские кружки, остановки общественного транспорта все для комфортной жизни. Благодаря удобным транспортным развязкам и близости к метро “Дубравная” вы сможете добраться до центра города за 15-20 минут. Рядом улицы: Пр. Победы, Р. Зорге, Габишева, Фучика, Терегулова. Продам квартиру в новостройке по переуступке в Казани.

Новостройка от застройщика

Студия, 26,51 м², 7/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

Отделка:
Все квартиры сдаются с высококачественной предчистовой отделкой, поэтому вложения в ремонт будут минимальны.
Стяжка пола, гипсовая штукатурка стен
Разводка электричества
Комплексная инженерная подготовка для кондиционеров
Лучевая разводка отопления
Радиаторы отопления европейского производителя “Buderus”
Индивидуальные счетчики отопления
Окна ПВХ от ведущего производителя “Deceuninck”
Панорамное остекление лоджий
Входные двери-металлические, высокого качества.
Срок сдачи 2 кв.2023 года Квартира в новостройке по переуступке в Казани.

1-комн. кв., 40,3 м², 10/24 этаж

сдача ГК: 4 кв. 2024 года

КЕШ БЭК 44 444 р

Продается 1-комнатная квартира, расположенная на комфортном 10 этаже (секция 3).
Общая площадь 40,3кв.м, кухня 5 кв.м, с лоджией.1 взрослый собственник. Проходит по семейной ипотеки.

Savin Family часть единого квартала Savin City, который объединен общим стилем и ключевыми атрибутами, включающими в себя легендарность и историческую концепцию места, высокое качество строительства, уникальную архитектуру, комфортность расположения в городе. И как особая ценность забота о каждом жителе дома и его семье

Расположенный на берегу реки, дом открывает панорамные виды на воду, Казанский кремль и центр города. До всего самого важного вы можете добраться за минуты не только на машине, но и пешком: 15 спортзалов, 30 торговых центров, 5 гимназий, 26 школ, 51 детский сад.

Двор продуман и благоустроен, закрыт от окружающих, здесь только свои. Собственный детский сад, расположенный в вашем доме, будет экономить время родителей, что позволит уделить больше времени и себе, и другим членам семьи. Кроме того, здесь вы найдете прекрасную игровую площадку для всех возрастов. Дети, выросшие здесь, в эстетическом пространстве, будут смотреть на мир другими глазами. Продается квартира в новостройке по переуступке в Казани.

неделю назад

14 май, 16:33

Новостройка от застройщика

Студия, 26,69 м², 4/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

1-комн. кв., 34,54 м², 6/23 этаж

Арт. 35279394

В продаже евродвухкомнатная квартира в интересном проекте ЖК Смородина с большой кухней-гостиной 16,35кв.м., спальней 9,4кв.м. и балконом.

Квартира сдаётся в качественной предчистовой отделке.

Преимущества жилья в ЖК “Смородина”:
– подземный охраняемый паркинг с прямым спуском на лифте;
– современный SPA-комплекс;
– увеличенные окна, которые пропускают больше солнечного света;
– бесшумные лифты бизнес-класса;
– колясочные, где можно разместить коляски, санки, велосипеды и прочий спортивный инвентарь;
– закрытый двор без машин с видеонаблюдением и ландшафтным озеленением, по которому приятно и безопасно прогуливаться вместе с детьми и после работы;
– европейская отделка подъездов в эко-стиле;
– домофоны в тёплых тамбурах;
– в каждой квартире будет установлен домофон и проведён интернет-кабель;
– все приборы учёта вынесены в подъезд и оснащены функцией автоматической отправки данных
ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС, договоримся о просмотре в удобное для Вас время!

четыре дня назад

18 май, 19:52

Новостройка от застройщика

1-комн. кв., 33,22 м², 4/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

Продам 2-к квартиру

2-комн. кв., 65,9 м², 6/10 этаж

Горки

8 минут на транспорте

Продается 2 комнатная квартира улучшенной планировки в ЖК Весна. Расположена по адресу: ул. Азата Аббасова 13. На 6 этаже 10 этажного дома, общая площадь 66 м2 большая кухня, просторная прихожая. Преимущества вашей будущей квартиры: закрытый двор, видеонаблюдение, бесшумные скоростные лифты, современные, надежные инженерные конструкции, новейшие тепловые и водяные коммуникации, колясочные большая, огороженная детская (и спортивная) площадка, удобные асфальтированные дорожки -чистый подъезд -2 балкона (один с местом для хранения). ДИЗАЙНЕРСКИЙ РЕМОНТ: выровнены стены и пол, новая проводка, счетчики, трубы, пластиковые стеклопакеты на всех окнах, балкон остеклен, индивидуальный дизайнерский проект, натяжные потолки, теплый пол при входе, остается вся мебель. В шаговой доступности школа и садик, в доме магазины. Транспортная остановка рядом с домом. Помощь в одобрении кредита. Показ в удобное для вас время.

Новостройка от застройщика

1-комн. кв., 33,22 м², 7/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

Продам 1-к квартиру

1-комн. кв., 31,1 м², 4/19 этаж

сдача ГК: 4 кв. 2022 года

Горки

8 минут на транспорте

1 СОБСТВЕННИК!
Продаю полноценную 1 к. Кв. На 4 этаже 19 этажного дома, новостройка 2020г.
О квартире: -квартира оснащена мебелью и техникой -сделан хороший ремонт -квартира с балконом
ВАЖНО:1 взрослый собственник!
Все документы готовы к сделке.
Развитая инфраструктура в шаговой доступности:
На территории жилого комплекса имеются детские сады: 178, 177, 115 и школа: 184, поликлиника, продуктовые магазины.
Рядом: парк Светлая Долина, парк Акташ, парк Весна, сквер Музыкальный, Казанский ипподром, автовокзал Восточный
Транспортная доступность:
остановки общественного транспорта (Жилой массив Малые Клыки, жилой массив Большие Клыки, пер.Дуслык, академика Глушко, Джаудата Файзи, Хайдара Бигичева)
до центра города 25 минут езды.
Хороший вариант для себя или под сдачу в аренду! Звоните, покажем в удобное время!

Новостройка от застройщика

1-комн. кв., 34,78 м², 5/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

1-к. квартира, 25 м², 7/23 эт.

1-комн. кв., 25 м², 7/23 этаж

Арт. 33910266. ДОМ СДАН! НО! ПРОХОДИТ СЕМЕЙНАЯ И IT Ипотека!

Чистая продажа! Покупали за наличные! Можно купить в ипотеку в любом банке!

Предлагаем Вашему вниманию 1-комнатную квартиру-студию в ЖК “Смородина” на комфортном 7 этаже.

Дом расположен в Советском районе города Казань.

Общая площадь 25 кв.м., жилая 13,28 кв.м., кухня-ниша 4 кв.м.

Современный семейный дом комфорт-класса в одном из самых зелёных районов Казани. Здесь продумана каждая деталь для комфортной и здоровой жизни.

Срок окончания строительства – ДОМ СДАН.

Дополнительное удобство для будущих жителей “Смородины” обеспечит вся имеющаяся инфраструктура района.

Здесь уже есть школы и детские сады, магазины, кафе, салоны красоты и отделения банков.

– Двор без машин, дети в безопасности и родители спокойны

– Озеленение территории, газон, деревья и, конечно же, кусты смородины

– Трёхуровневое освещение, во дворе и на детских площадках будет всегда светло и уютно

– Дорожки и тротуары выложены брусчаткой с минимальными перепадами высот

– Площадка для ТБО с раздельным сбором мусора в закрытом эко-блоке

– Закрытая территория с системой видеонаблюдения, вход только для жителей

Успейте приобрести квартиру по Выгодной цене!

Рядом улицы Мира , Советская, Стадионная , Каштановая, Сибирский Тракт, Парковая, Правды, Главная.

Звоните! Ответим на все интересующие вопросы!

Агент – Гузель

Новостройка от застройщика

1-комн. кв., 37,03 м², 2/10 этаж

Секция 3 • Сдача корпуса 3 кв. 2024

сдача ГК: 3 кв. 2024 года

Квартира общей площадью 37,03 на 2 этаже 10 -ти этажного кирпичного дома в ЖК Меркурий, 2 очрередь. Срок ввода – 3 кв. 2024. Закрытый двор, теплый дом, дизайн подъездов, колясочные, всего 4 квартиры на площадке

Застройщик

Дорстрой Комплектация

3-комн. кв., 58,7 м², 3/8 этаж

сдача ГК: 3 кв. 2023 года

Продается Евро 3 шка в ЖК Гравитация.
-Срок сдачи 3 квартал 2023 года
-Дом комфорт + класса.
-Комфортный и высокий 3 этаж, так как дом располагается на стилобате.
-Трехуровневое освещение двора
-Обустроенная закрытая территория дома.
-Подземный паркинг

Новостройка от застройщика

1-комн. кв., 37,03 м², 6/10 этаж

Секция 3 • Сдача корпуса 3 кв. 2024

сдача ГК: 3 кв. 2024 года

Квартира общей площадью 37,03 на 6 этаже 10 -ти этажного кирпичного дома в ЖК Меркурий, 2 очрередь. Срок ввода – 3 кв. 2024. Закрытый двор, теплый дом, дизайн подъездов, колясочные, всего 4 квартиры на площадке

Застройщик

Дорстрой Комплектация

Лучшая квартира в ЖК ЯРАТАМ

1-комн. кв., 40,53 м², 8/18 этаж

сдача ГК: 4 кв. 2023 года

Горки

3 минуты на транспорте

ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!!!
Продаём 1-к квартиру в ЖК ЯРАТАМ с ПРЕДЧИСТОВОЙ отделкой.
ДОМ СДАЁТСЯ В 4 КВАРТАЛЕ 2023 ГОДА!
Удобная планировка квартиры. Качественная отделка. Есть балкон с панорамным остеклением. КРАСИВЫЙ вид из окон.

ИНФОРМАЦИЯ о ЖК ЯРАТАМ.

О ПРОЕКТЕ

ВСЯ ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ на сайте застройщика СМУ-88

Ласковое слово яратам, что в переводе с татарского языка означает люблю, звучит в Казани часто. Теперь поводов для любви будет еще больше, ведь в Советском районе столицы Татарстана появится жилой комплекс комфорт-класса для влюбленных в жизнь Яратам.

ДВОР
В удобном зеленом дворе-скверике, свободном от машин, расположатся зоны для занятия спортом, детские игровые площадки и пространство для отдыха, а прямо на территории комплекса будет построен муниципальный детский сад на 260 мест ваш ребенок рядом с домом и в безопасности.

ПАРКИНГ
Подземный паркинг избавит вас от необходимости каждый день искать место для вашего автомобиля и переживать о погодных условиях. Оставьте машину на индивидуальном парковочном месте и поднимитесь на свой этаж на скоростном лифте.

ПОДЬЕЗД
Просторный и чистый подъезд в Яратам будет поднимать вам настроение каждый день: зоны хранения, где вы можете оставить коляски, велосипеды и другой спортинвентарь, бесшумные и быстрые лифты и эстетичные входные группы сделают жизнь комфортнее и проще.

КВАРТИРЫ
Планировки очень рациональные, чтобы жить так, как задумывали. Светлые уютные комнаты, просторные балконы. Эффективные квадратные метры.

РАСПОЛОЖЕНИЕ
Яратам для тех, кто ценит время и хочет проводить его с близкими, а не в пробках. Благодаря удобным транспортным развязкам Вознесенского тракта дорога до центра займет всего 10 мин. А добраться до любой точки города из любимого дома можно будет за 15-20 мин.
В пешей доступности ТЦ Мега, Castorama, Горкинско-Ометьевский лес, а до центра Казани 10 минут на авто.
Адрес строительства: г. Казань, Cоветский район, ул. Бухарская, д. 32

ПРОСМОТР ПО ДОГОВОРЁННОСТИ!!!

Новостройка от застройщика

1-комн. кв., 38,26 м², 4/10 этаж

Секция 4 • Сдача корпуса 3 кв. 2024

сдача ГК: 3 кв. 2024 года

Квартира общей площадью 38,26 на 4 этаже 10 -ти этажного кирпичного дома в ЖК Меркурий, 2 очрередь. Срок ввода – 3 кв. 2024. Закрытый двор, теплый дом, дизайн подъездов, колясочные, всего 4 квартиры на площадке

Застройщик

Дорстрой Комплектация

3-комн. кв., 65,5 м², 7/24 этаж

Продаю евро 3к квартиру в новом ЖК бизнес – класса SAVIN Family.

Общая площадь 65.5 м2.

Свободная планировка.
Современный и комфортный ЖК для жизни.

Красивые и стильные места общего пользования, консьерж, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, большая парковка, закрытый двор.

Большие панорамные окна с видом на реку Казанка.

На первом этаже дома бары, клиники, магазины

Взрослый собственник!

Полная стоимость в договоре!

Проходит семейная ипотека под 5.7%!

Рядом Ривьера, Дворец Единоборств, мост Миллениум!

Звоните!. Номер в базе: 8675609

Новостройка от застройщика

2-комн. кв., 47,51 м², 6/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

1-комн. кв., 40,4 м², 3/9 этаж

Продаётся однокомнатная квартира в Ново -Савиновском районе в новом доме ЖК Гагаринский 77 по ул. Гагарина.

Квартира от физ. лица продается по переуступке. Цена ниже застройщика.

Индивидуальное отопление!

Характеристики
Высота потолков 2,7 м. Балкон с панорамным остеклением, просторная прихожая с возможностью размещения гардероба.

Срок сдачи 4 квартал 2022 года.

Важное преимущество – расположение комплекса уже в обжитом районе, рядом магазины, автобусные остановки, медицинские и образовательные учреждения, садики.
Жилой комплекс расположен в районе с полностью развитой инфраструктурой. В пешей доступности остановки наземного транспорта “Гагарина” (Проспект Ибрагимова), “Октябрьский”, “Восстания”.
В 10 минутах ходьбы станция метро “Северный Вокзал”.
Удобная эргономичная планировка квартиры
Удобная транспортная развязка.

1 собственник, все документы, проходит по ипотеке, без обременений.

Хороший вариант для себя или под сдачу в аренду!
Звоните!. Номер в базе: 8638159

Новостройка от застройщика

2-комн. кв., 47,51 м², 3/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

1-комн. кв., 36,53 м², 9/20 этаж

Продается однокомнатная квартира по переуступке в ЖК “Мечта”, полноценная однокомнатная квартира с гардеробной комнатой, большой санузел, зал и просторная кухня правильной формы.
Квартира дешевле чем у застройщика на 700 тысяч. так же можно приобрести по семейной госпрограмме в ипотеку.
ЖК строится на улице Аделя Кутуя, рядом строится транспортная развязка “Вознесенский Тракт”, можно будет доезжать до центра за 5-7минут и удобно заезжать с трассы М-7.
Удобная и красивая инфраструктура, муниципальная школа, детский сад, поликлиника – так же все строится прямо в ЖК.
Современные подъезды можете увидеть на фото, без барьерная среда, бесшумные лифты “Отис”, современные тренажеры во дворах, детские площадки.
Квартира продается от физического лица по переуступке, монолитно-кирпичный дом, сдается через год, комфортный 9 этаж из 19.
Все документы готовы к продаже, 2 взрослых собственника. Номер в базе: 7795429

четыре дня назад

18 май, 17:53

Новостройка от застройщика

2-комн. кв., 51,8 м², 2/10 этаж

Сдача корпуса 2 кв. 2023

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

Трёшка по самой низкой цене

3-комн. кв., 102,4 м², 4/24 этаж

сдача ГК: 3 кв. 2023 года

Самая низкая цена на трёшку в этом комплексе (ЖК Авалон)

Скидка от цены застройщика 4 млн руб.

Прекрасный комплекс с прекрасным расположением – всего 10 мин на авто до центра города. ЖК по-настоящему семейный, ведь во дворе есть большая детская и спортивная зоны для различных активностей. А учитывая, что расположены они на едином стилобате выше основной дороги, то это ещё и безопасно.

В квартире очень удачная планировка. 3 полноценные изолированные комнаты. Огромная кухня 21 кВ м, гостевой санузел и шикарная большая ванна более 6 кВ м и конечно же отдельная гардеробная.

Срок сдачи всего комплекса 3 квартал 2023 года. Квартира продаётся по переуступке. Звоните, пишите, обговорим все условия вашей покупки.

Рядом Манхэеттен, Голливуд, Легенда, Павлюхина, Аметьевская магистраль, Роторная, Оренбургский тракт, Шаляпина, Вишневского

Новостройка от застройщика

2-комн. кв., 53,66 м², 2/10 этаж

Секция 3 • Сдача корпуса 3 кв. 2024

сдача ГК: 3 кв. 2024 года

Квартира общей площадью 53,66 на 2 этаже 10 -ти этажного кирпичного дома в ЖК Меркурий, 2 очрередь. Срок ввода – 3 кв. 2024. Закрытый двор, теплый дом, дизайн подъездов, колясочные, всего 4 квартиры на площадке

Застройщик

Дорстрой Комплектация

1-комн. кв., 34 м², 8/23 этаж

сдача ГК: 2 кв. 2023 года

Евродвушка в современном новом доме комфорт-класса ЖК Смородина в Советском районе города Казани.
Комплекс расположен в одном из самых зелёных районов Казани. Здесь продумана каждая деталь для комфортной и здоровой жизни.
Собственный СПА-комплекс, лаунж-зона с гамаками и шезлонгами, трёхуровневое освещение, во дворе и на детских площадках будет всегда светло и уютно,
3 бесшумных лифта OTIS в каждом подъезде, входные группы на уровне земли, прозрачные двери, колясочные.
Квартиры сдаются в качественной предчистовой отделке: сухая стяжка пола, электрическая разводка и разводка труб, отличная шумоизоляция!
Срок окончания строительства – I квартал 2023 года.
В пешей доступности школа, детский сад, парк, стадион, шикарное озеро.
Переуступка. Проходит по семейной ипотеке.
Собственник. Торг уместен.

неделю назад

13 май, 17:20

Новостройка от застройщика

2-комн. кв., 54,86 м², 7/10 этаж

Секция 2 • Сдача корпуса 3 кв. 2024

сдача ГК: 3 кв. 2024 года

Квартира общей площадью 54,86 на 7 этаже 10 -ти этажного кирпичного дома в ЖК Меркурий, 2 очрередь. Срок ввода – 3 кв. 2024. Закрытый двор, теплый дом, дизайн подъездов, колясочные, всего 4 квартиры на площадке

Застройщик

Дорстрой Комплектация

1-комн. кв., 30,18 м², 7/24 этаж

сдача ГК: 1 кв. 2023 года

* ДОМ СДАН * Без первоначального взноса. Большой выбор ипотечных программ, в том числе по ставке 3 % на весь период (семейная ипотека, господдержка, применение материнского капитала). Трейд Инн обменяй старое на новое.
Продается 1 комнатная квартира, расположенная в Советском районе г. Казани в ЖК “Мечта”, по адресу: улица Аделя Кутуя.
О квартире: находится на 7 этаже. Общая площадь 30,18 кв.м, жилая 10,04 кухня-гостинная 7,55 кв.м. Есть лоджия, гардеробная. С/у совмещенный. Высота потолков 2,8 м. Отделка предчистовая: ровные стены, стяжка пола, разводка систем отопления, водоснабжения, кондиционирования, вентиляции и электричества.
О доме: 19-ти этажный. Два лифта. Подъезд с двумя выходами: во двор и на улицу. На первом этаже колясочная. На подземном этаже расположены парковочные места. Установлены IP-домофоны, которыми можно управлять через приложение на смартфоне. О комплексе “Мечта”: уютный проект, в который входит 7 домов, детский сад, школа и многоуровневые паркинги. Отделка первых этажей выполнена из керамогранита износостойкого материала, который хорошо переносит перепады температур.
Транспортная доступность: в 2 минутах пешком от жилого квартала находится остановка “ЖБИ 3”, откуда можно доехать до нужного места на автобусе. На автомобиле за 5 минут можно доехать до ТРЦ “МЕГА”, за 7 минут до центра Казани. Метро в 5 минутах (срок сдачи: 2025 год).
Важно: большой выбор ипотечных программ, в том числе по ставке 3 % на весь период (семейная ипотека, господдержка, применение материнского капитала). Трейд Инн обменяй старое на новое. Без первоначального взноса.
Ждем ваших обращений по телефону.

Источник

Что значит переуступка

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Первичный покупатель квартиры в новостройке может принять решение продать эту недвижимость до момента сдачи объекта. И в этом случае проводится продажа по переуступке. То есть продавец фактически реализует не готовую квартиру, а права требования на нее.

По итогам сделки дольщиком становится новый покупатель, который станет собственником по завершению строительства. Если же возведение уже завершено, подписан акт передачи недвижимости, согласно статье 11 214-ФЗ, переуступка невозможна. В этом случае оформляется стандартный договор купли-продажи.

Важно! Купить по договору цессии (по переуступке) квартиру можно как за наличный расчет, так и с привлечением ипотеки. При приобретении жилья у юридического лица заемщик может рассчитывать на господдержку.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Важно! Прежде чем соглашаться на такую сделку, изучите соглашение, прочтите все его пункты. Некоторые застройщики запрещают продажу квартиры в рамках договора цессии, то есть переуступки прав.

Покупка жилья по переуступке в ипотеку

Рассмотрим два варианта — переуступка ипотеки на квартиру в новостройке, то есть замена заемщика, и оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в рамках договора цессии.

Переуступка ипотеки

Начальный собственник недвижимости оформил ипотечный кредит и намерен переуступить не только свои права по договору ДДУ, но и ипотечный кредит. Но возможна ли такая сделка?

При наличии действующей ипотеки переуступить права по ДДУ невозможно, так как есть ограничения, продиктованные кредитным договором. Если же продавец хочет переуступить и ипотеку, то решение в этом вопросе принимает только банк.

Оформление ипотеки на квартиру

Покупка по переуступке в ипотеку возможна, многие банки РФ готовы проводить такую сделку. Оформление проводится по программе покупки новостроек. Но обратите внимание, что банки стандартно говорят о возможности оформления ипотеки только на квартиры, продаваемые аккредитованным застройщиком. То есть компания и объект должны быть проверены банком. Со списком партнеров можно ознакомиться на сайте кредитора.

Если жилье приобретается по переуступке у физического лица, заемщик может воспользоваться классическими ипотечными программами. Если же у юридического, тогда ему доступны программы с государственным субсидированием: ипотека с господдержкой, семейная. Условия по ним более выгодные.

Важно! При оформлении ипотеки по переуступке заемщик может использовать все положенные ему федеральные и региональные субсидии, в том числе материнский капитал.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.

Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.

Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.

Порядок оформления ипотеки при покупке по договору цессии выглядит следующим образом:

Убедиться, что покупка возможна и застройщик допускает проведение таких сделок. Выбрать банк из списка партнерских и уточнить в нем информацию о возможности заключить ипотечный договор по переуступке.
Обратиться в банковскую организацию, подать заявку на получение ипотечного кредита. После предварительного одобрения собрать пакет документов. В течение 1–3 рабочих дней принимается решение.
Если заявитель подходит в качестве заемщика, банк просит его собрать документы по приобретаемой недвижимости. Это пакет документации от застройщика и продавца.
После предоставления документов банк проводит юридическую проверку сделки. Если все в порядке, оглашается окончательное одобрение.
Заемщик вносит первый взнос, оформляет страховку и заключает кредитный договор.

Пока недвижимость строится, право собственности оформить невозможно. После сдачи объекта в эксплуатацию будет проведена процедура проверки квартиры. После этого нужно провести ее оценку, оформить право собственности и зарегистрировать залог. Заемщик становится полноценным собственником, но квартира будет находиться под обременением до момента полного погашения ипотечного кредита.

Источник

Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке. В статье расскажу, что это значит, как это сделать и какие риски могут быть при таком варианте покупки жилья.

По закону при покупке квартиры на этапе строительства нужно заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной госрегистрации. Покупатель при такой покупке называется дольщиком.

По ДДУ, застройщик обязан передать дольщику квартиру с определенными характеристиками в заданный срок и за конкретную цену. В период строительства квартира называется объектом долевого строительства — это пока не квартира, а только права на нее. Но в статье для удобства буду называть такой объект квартирой.

Квартира может быть передана дольщику по акту приема-передачи только после завершения строительства дома, то есть когда есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но часто квартиры покупают на первых этапах строительства как инвестицию для будущей продажи. В таких случаях покупатель, который купил квартиру по ДДУ, иногда продает ее до ввода дома в эксплуатацию и до оформления своего права собственности на нее. По факту он продает права на будущую квартиру. В этом случае оформить договор купли-продажи нельзя, но можно переуступить свое право другому лицу. Для этого оформляют договор уступки права требования (ДУПТ).

Так выглядит первая страница договора участия в долевом строительстве

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».

В описании квартиры обычно указано, что дом — еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора квартир может не быть, так как часто они раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.

Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.

После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.

Если вы решили купить квартиру по договору уступки, то стоит провести несколько проверок.

Проверить застройщика и правильно выбрать объект. Поскольку вы покупаете квартиру на этапе строительства, то есть риск остановки стройки.
Мы уже писали в R-Media о нюансах выбора квартиры в новостройке и как проверить застройщика.
Проверить продавца (цедента). Так как вы покупаете уже «вторичное» право, то стоит сделать проверки, как при выборе вторичного жилья.
Нюансы: как проверить продавца при покупке квартиры
Проверить оплату прав на квартиру вашим продавцом. Права на квартиру полностью принадлежат продавцу только после их полной оплаты, иначе все сделки проходят только с согласия застройщика. Чтобы проверить оплату, запросите у продавца подтверждающие документы, например платежные поручения об оплате на счет застройщика из банка либо справку от застройщика, что деньги получены. Если оплата по ДДУ проведена не полностью, то в договоре уступки обязательство по выплате оставшейся части цены переводится на покупателя.
Запросить оригинал ДДУ у цедента. Почитайте его на предмет неудобных пунктов. Например о том, что переуступка платная и за нее нужно внести определенную сумму застройщику.

Сделка переуступки прав по договору долевого участия оформляется в форме договора уступки права требования. Еще его называют цессией. Я не буду вас путать этим понятием в статье, но полезно знать, что в таком договоре продавец называется цедентом, а покупатель — цессионарием.

В договоре переуступки указывают подробные характеристики объекта (они должны совпадать с указанными в первичном ДДУ), права и обязанности каждой стороны, цену договора, порядок и сроки расчетов, дату и подписи участников сделки.

Так как основной договор долевого участия регистрируется, то и договор уступки права требования по нему тоже должен пройти госрегистрацию.

Документы для регистрации ДУПТ в Росреестре обычно подают через МФЦ. Вот что понадобится:

заявления на регистрацию от всех сторон сделки;
договор об уступке права требования по ДДУ (по одному экземпляру на каждого участника договора и для Росреестра);
паспорта участников сделки;
финансовый документ, подтверждающий полную или частичную оплату цены ДДУ — выдает застройщик или банк, через который проходила оплата;
могут понадобиться и другие документы, например согласие супруги продавца на продажу или согласие банка, если права в залоге.

По закону срок регистрации ДУПТ — 9 рабочих дней при подаче документов через МФЦ. За регистрационные действия нужно уплатить госпошлину — 350 руб., это можно сделать прямо в МФЦ.

В результате переуступки права требования действие основного договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется одна из сторон. То есть продолжает действовать прежний ДДУ, но теперь вместе с договором уступки, который лишь меняет сторону сделки — дольщика. Остальные условия договора не меняются.

Пример договора уступки права

Есть несколько нюансов, которые стоит учитывать при заключении договора уступки права.

1. Переуступка прав на строящийся объект возможна только с момента госрегистрации ДДУ и до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости. Это значит, что если акт приема-передачи уже подписан, то переуступку сделать нельзя. В этом случае продавец должен сначала оформить право собственности на квартиру, а затем оформить сделку по договору купли-продажи.

2. Если вы покупаете квартиру по переуступке, то нужно понимать, что если площадь квартиры после окончания строительства изменится, то доплачивать придется новому дольщику, то есть вам. Нюансы доплаты обычно прописаны в основном ДДУ.

3. Если основной ДДУ был заключен с использованием эскроу-счета, то после переуступки новый дольщик обязан обратиться в банк, чтобы сменить нового собственника будущей квартиры. Он называется депонентом по эскроу-счету. Такой пункт обычно есть в основном ДДУ.

Обычно согласовывать переуступку права с застройщиком не нужно. Достаточно письменно уведомить его о переуступке, то есть направить ему копию зарегистрированного договора переуступки права.

Иногда застройщики допускают переуступку за плату — это должно быть указано в основном ДДУ.

Если оплата по ДДУ была частичной, то придется письменно согласовать переуступку права с застройщиком. Также бывают случаи, когда особые условия, которые требуют согласования, прописаны в ДДУ, — читайте внимательно договор.

Пример пункта о письменном уведомлении застройщика в основном ДДУ

Если права по ДДУ заложены. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и еще не рассчитался с банком, то от банка придется получить письменное согласие на сделку. Тут есть два момента:

Банки обычно не дают такое согласие — им нужно, чтобы долг их заемщика был полностью погашен. То есть продавцу нужно найти деньги и погасить свой ипотечный долг, а уже потом проводить сделку. Иногда этот вопрос решается за счет аванса от покупателя. В этом случае стороны составляют, например, предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают порядок расчетов.
Если банк все же даст согласие, то в этом случае происходит замена лиц в обязательстве. То есть покупатель становится на место продавца не только в ДДУ, но и в ипотеке. А значит, банк будет оценивать надежность покупателя, как своего ипотечного заемщика.

Если на оплату сделки покупателю не хватает своих денег и он берет ипотечный кредит. Сделки по покупке квартиры по переуступке с использованием ипотечного кредита ничем не отличаются от обычной ипотечной сделки покупки недвижимости на этапе строительства. Сначала банк оценивает покупателя как заемщика, а потом — приобретаемую квартиру. Если банк одобрил кредит, то можно проводить сделку.

Нужно понимать, что немногие банки выдают кредиты на квартиры, которые уже заложены в другом банке. Тем более, если эта квартира еще строится. Так делает, например, Райффайзенбанк — он кредитует и готовые квартиры, которые заложены в другом банке, и еще не построенные заложенные квартиры.

Порядок покупки заложенной недвижимости с помощью ипотеки на примере Райффайзенбанка:

Одобрение заемщика и объекта. При оценке прав банк проверяет застройщика и его аккредитацию в банке.
После одобрения проводится сделка. В рамках сделки открывается два аккредитива: один — для расчетов по остатку долга с текущим банком продавца, второй — на разницу между ипотечным долгом продавца и ценой объекта. Первый аккредитив раскрывается после того, как продавец предоставит в банк расписку о сдаче документов на госрегистрацию и заявление о досрочном погашении ипотеки. После этого деньги отправляются в банк продавца в счет погашения его долга.
Продавец организует процедуру снятия обременения первым банком. Для повышения его ответственности до окончания сделки он становится поручителем покупателя. Чтобы снять обременение старого банка, продавец относит в банк копию платежного документа о переводе денег в счет погашения своего кредита и получает у банка справку о полном погашении долга и погашенную закладную для самостоятельного снятия обременения. Если закладная не оформлялась, то снять залог может только кредитор.
Снять обременение можно через МФЦ. Для этого нужно написать заявление о погашении и приложить выданные банком справку о погашении и оригинал закладной с отметкой о погашении. Некоторые банки не выдают документы для снятия залога, а снимают обременение сами. В этом случае продавцу остается только мониторить статус снятия залога.
После снятия первого залога и регистрации залога на Райффайзенбанк продавец может забрать остаток денег. Подтверждением для раскрытия второго аккредитива служит договор уступки права требования с отметкой о регистрации права покупателя и ипотеки. После этого поручительство прекращается.
Обычно процедура снятия первого залога и регистрация нового занимает примерно месяц. Но, конечно, бывают разные случаи — все зависит от добросовестности первого банка.

Все банки работают с залоговыми объектами по-разному: кто-то требует поручительство продавца, другие дают кредит продавцу для погашения его ипотеки и, по сути, переводят его долг к себе, некоторые проводят простые сделки без дополнительных обязательств сторон, но строго под контролем нового банка.

При покупке квартиры по переуступке можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Тут тоже есть свои нюансы.

Если хотите использовать маткапитал, то нужно понимать, что обычно продавец ждет эти деньги. Если с застройщиком этот момент проходит проще и возражений обычно нет, то продавец — это физлицо, ему может быть неудобно ждать. Перевод денег от Пенсионного фонда занимает 1–1,5 месяца, и ПФР отправляет деньги только после того, как право покупателя зарегистрировано.

Если у вас ипотека, то, скорее всего, банк тоже переведет кредит продавцу только после того, как тот получит материнский капитал.

Поэтому если вы покупаете квартиру по переуступке у физлица, сначала нужно уговорить его подождать деньги при том, что право на объект уже перейдет к вам, потому что сделка будет зарегистрирована.

Если хотите использовать программу с господдержкой, то тут тоже не все просто. Например, по ипотечной программе «Господдержка 2020» купить по переуступке можно, но только у юрлица. А вот по семейной ипотеке допустима уступка и от физлица, но мало кто из банков так работает. Чаще рассматривают покупку по переуступке от юрлиц. Но, например, Райффайзенбанк принимает переуступку от физлица в рамках семейной ипотеки.

Покупать по переуступке не страшно, но нужно понимать, что это уже не первичная недвижимость, а вторичка, поэтому риск выше и проверять нужно больше.
При переуступке к покупателю переходят не только права, но и обязанности. Внимательно читайте документы — это правило любой сделки.
Не забудьте забрать у продавца оригинал основного ДДУ — он становится вашим документом. Если между вашей переуступкой и ДДУ были еще переуступки, то у вас должны быть все договоры переуступки из этой цепочки.
ДУПТ должен быть зарегистрирован, а застройщик — уведомлен.

Источник

Что такое переуступка

Переуступка или уступка права требования?

Почему я не стала ждать завершения строительства и сдачи дома

План действий

Определить цену продажи

Найти покупателя

Получить разрешение на переуступку

Если застройщик отказывается согласовать уступку права требования, это можно легко оспорить в суде

Составить договор переуступки

Совершить сделку и зарегистрировать договор в Росреестре

Отправить оригиналы застройщику

Договориться о форме расчетов

Получить деньги

Подать налоговую декларацию

Мои траты при продаже квартиры по уступке права требования — 9300 Р

Как продать квартиру по переуступке и сэкономить

🏠 Как купить квартиру в новостройке по переуступке в Казани на Циан?

💵 Сколько стоит квартира в новостройке по переуступке в Казани?

📏 Какая площадь квартир в новостройке по переуступке в Казани?

Новостройки по переуступке в Казани

Найдено 655 объявлений

Что значит переуступка

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Покупка жилья по переуступке в ипотеку

Переуступка ипотеки

Оформление ипотеки на квартиру

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Вам также может понравиться

Как найти потерянную совесть

Ведьмак 3 как найти доспехи новолуния

Как найти работу в социальных сетях

Добавить комментарий Отменить ответ