Как найти квартиру с одинокой бабушкой

Договор пожизненного содержания с иждивением позволяет получить жилье за 25-50% от стоимости. По время жизни пенсионер получает деньги и уход — после его смерти ухаживающему достанется квартира.

Это законно, но на практике много нюансов: квартиру могут отжать мошенники, пенсионеры жалуются на плохой уход, а после смерти старика появляются родственники и отсуживают квартиру.

Юрист разобрался, где и как правильно договориться о ренте.

Где найти старушку с квартирой

Не существует единого реестра с пожилыми людьми, которые за хороший уход согласятся переписать жилье.

Одиноких пенсионеров обычно ищут через знакомых. Еще — на сайтах с объявлениями или подают запрос в риелторские компании.

Спросить родственников и знакомых

Проще всего договориться с родственником. Договор ренты можно заключить с любым родственником. При этом устные договоренности и помощь пенсионеру не дают прав на квартиру. Договор заключают письменно и у нотариуса.

Если пожилого родственника нет, или он отказывается от договора ренты, ищут среди знакомых и соседей.

Виды ренты по Гражданскому кодексу

Разместить объявление о ренте в интернете

На Авито, Юле и других сайтах-агрегаторах размещают объявления с предложением заключить договор ренты.

Как подать объявление о поиске пенсионера с квартирой:

1. Зарегистрироваться на сайте для размещения объявления.
2. Указать условия по уходу и оплате для пенсионера.

3. Указать разовый платеж при заключении договора. Помимо ухода и денежного содержания, в объявлениях предлагают крупную сумму денег за передачу квартиры новому владельцу. Но если пенсионер согласен, — закон не запрещает заключать договоры без первоначального взноса.

По договору ренты квартиру передают за плату или без нее

4. Подать объявление. На Юле и Авито размещают предложение о ренте бесплатно.

Для пенсионеров договор с непроверенными лицами опасен. Мошенники могут попытаться отравить или подстроить несчастный случай.

“ Если заключен договор ренты — проще замучить человека до смерти, чем ждать его кончины. ” (Lenta.ru)

Обратиться в риелторское агентство

Агенства по недвижимости предлагают варианты квартир для ренты и берут комиссию, если заключают сделку. Часто комиссию оплачивает будущий владелец квартиры.

В стоимость оплаты обычно входит проверка документов пенсионера. Если агентство на словах убеждает, что с квартирой все в порядке, а у пенсионера нет родственников, — их риелтор должен подтвердить слова документами.

80 — 100 тыс. руб. в среднем стоят услуги риелтора в Москве

Если решили искать квартиру для ренты без помощи агентства, — документы придется проверять самостоятельно

Агентства дают объявления о ренте с крупным разовым платежом при заключении договора — его оплачивают на счет пенсионеру. Разовая плата по договору составляет 5-30% от стоимости жилья. Чем старше пенсионер, — тем выше стоимость квартиры.

Что проверить у пенсионера

Документы о психическом здоровье

По закону сделку нельзя заключить, если пожилой человек страдает психическим заболеванием. Даже если сделку заверит нотариус, то по просьбе родственников договор могут признать недействительным через суд.

Сделка, заключенная недееспособным человеком, считается недействительной

Как проверить здоровье пенсионера:

1. Перед сделкой пенсионер берет справку в психоневрологическом диспансере и наркодиспансере.
2. При заключении договора ренты нотариус дополнительно проверяет дееспособность пенсионера по закрытому реестру. Это реестр со списком людей, которых лишили дееспособности через суд.

Право на квартиру

Бывает, что пожилой человек живет в квартире, которая ему не принадлежит: например, квартира досталась по договору соц. найма.

Как проверить права на квартиру

По выписке из ЕГРН проверяют имя владельца квартиры. Выписку получают в Росреестре или через МФЦ.

Список ближайших родственников

Бывает, пожилые люди находятся в ссоре со своими ближайшими родственниками. Потом ситуация в семье меняется, и пенсионеры пытаются расторгнуть договор через суд.

Расторгнуть договор по своему желанию пенсионер не сможет. Но с его родственниками придется потратить время и нервы на судах.

Пенсионерка закрылась в квартире, чтобы не получать помощь

Как найти родственников, если пенсионер не рассказывает о них:

• по паспорту. В паспорте указывают был ли пенсионер женат и когда развелся. На 16 и 17 страницах паспорта есть данные о детях пенсионера.
• по архивной выписке из домовой книге. В выписке есть информация о тех кто жил в квартире и когда и куда уехал. Выписку берут в паспортном столе или в МФЦ. Документ дадут только пенсионеру.

Что указать в договоре

Перед тем, как давать пожилому человеку деньги и приносить продукты, составляют договор.

Устные договоренности о передаче квартиры после смерти пенсионера не имеют юридической силы. Доказать свои права в суде не получится, даже если на руках будут чеки о покупке продуктов и вещей.

Данные о квартире

В договоре прописывают адрес квартиры, метраж, стоимость и кадастровый номер.

Условия о разовом платеже

По закону пенсионер отдает квартиру бесплатно или за плату.

Разовый платеж по договору платить не обязательно

В законе не прописан минимальный размер платежа. Сумма, которую получит пенсионер, зависит от количества квадратных метров, состояния квартиры и возраста пенсионера.

Размер ежемесячного платежа

Если при заключении договора пенсионер получает крупную сумму денег, тогда ежемесячный платеж должен быть не меньше одного прожиточного минимума.

Закон запрещает платить пенсионерам копейки

Прожиточный минимум устанавливает государство. Размер зависит от региона РФ.

18 029 руб. прожиточный минимум в Москве

Если квартиру передали без первоначального взноса, то платить придется не меньше двух прожиточных минимумов. При этом, если в регионе повысят прожиточный минимум, новый владелец квартиры должен увеличить содержание пенсионера.

Женщина расторгла договор ренты за то что ей не повысили оплату

Помимо суммы в договоре указывают срок оплаты. Если пенсионер вовремя не получает свои деньги, он имеет право расторгнуть договор через суд.

Какую помощь получает пенсионер

В договоре прописывают, какой уход получит пенсионер за квартиру:

• сколько раз в месяц будут ходить в магазин,
• сколько раз в неделю проведут на прогулку,
• какую сумму потратят на продукты и лекарства,
• что будут делать по дому: стирать, убирать, готовить еду.

Чеки за магазины и аптеки нужно сохранить. Потраченные на продукты и лекарства деньги вычитают из положенных пенсионеру ежемесячных платежей.

Юристы советуют делать и другие доказательства исполнения договора: фотографировать или снимать на видео прогулки, оформлять с пенсионером расписки о получении одежды, мебели или техники.

Если пенсионер решит, что уход плохой и пойдет в суд за расторжением договора, — с доказательствами получится отстоять свои права на квартиру.

Без доказательств пенсионер или его родственники смогут расторгнуть договор за несоблюдение условий.

Женщина ухаживала за пенсионером, а после его смерти родственница пригрозила тюрьмой

Иногда в договоре прописывают, что новый собственник квартиры после смерти пенсионера обязан оплатить похороны

Кто будет жить в квартире

Пенсионер живет сам

Обычно пенсионер живет в своей квартире до конца жизни, а плательщик ренты проживает отдельно, помогая вести хозяйство.

Пенсионер живет вместе с ухаживающим

Если пожилому человеку трудно надолго оставаться одному, то закон не запрещает проживать вместе. В этом случае надо заранее обсудить и прописать в договоре, кто будет жить в этой квартире: только плательщик ренты или вся его семья, с детьми и животными.

В квартире пенсионера живет новый владелец. Самого пенсионера перевозят в другую квартиру

Бывают случаи, когда пенсионеру предоставляют другое жилье: квартиру, дом, дачу или отправляют жить в пансионат. Тогда новый собственник может сдавать квартиру или жить там сам. Такой вариант подходит семьям, которые хотят расширить жилплощадь.

Все договоренности о месте жительства пенсионера прописывают в договоре. Сдают, продают или закладывают квартиру только с разрешения пенсионера.

Закон запрещает самостоятельно распоряжаться квартирой

Что проверить, если решили взять пожилого человека на иждивение?

1. Если договор заключили с чужим человеком, — есть ли у него родственники.
2. Дееспособность пенсионера и его права на квартиру.
3. Если квартиру предлагает агентство недвижимости, — документы о том, что на квартире нет долгов и обременений.
4. Перед заключением договора с пенсионером нужно обсудить все детали: от размера ежемесячной оплаты до количества визитов в неделю. Все договоренности записывают в договоре.

Мы сами проверили квартиру на все риски и подстраховались нотариальной сделкой.

Осенью 2019 года мы с мужем решили купить квартиру в Санкт-Петербурге. После трех лет жизни на съемных квартирах хотелось уже въехать в собственное жилье и «вить гнездо».

Сначала планировали покупать однушку, но поняли, что можем позволить себе двушку в хрущевке. Это решение было одним из самых правильных в жизни. Разница в стоимости составляла 500 000 Р, а ипотечные условия были очень привлекательными.

У нас было 200 000 Р накоплений, остальную часть взяли в кредит. Квартиру успели взять до повышения цен на недвижимость. Сейчас она стоит в два раза дороже.

Сделка была рискованной: собственник — девяностолетняя бабушка, а продавала квартиру внучка по доверенности. Мы обошлись без риелтора с обеих сторон. Документы проверяли самостоятельно, очень переживали, но в итоге сделка прошла удачно.

В статье расскажу, как нашли квартиру, как проверяли документы на квартиру и что пережили за месяц, пока оформляли сделку.

Как искали квартиру

Наши требования. Наш потолок по цене был 4 500 000 Р. Мы искали квартиру в кирпичном доме, так как был опыт жизни в панельных домах: там плохая шумоизоляция и может быть холодно. Я рассматривала планировки, в которых можно было удобно организовать все наши функциональные зоны. И сразу отметала варианты с газовой колонкой, так как я их боюсь.

Состояние квартиры тоже было важно. В идеале хотели готовый современный ремонт. Но, учитывая наш бюджет, были готовы на варианты с бабушкиным ремонтом или с ремонтом из девяностых. Выбирали из того, что есть, и оценивали, сколько придется вложить в квартиру: нужно ли менять окна, батареи, коммуникации.

Варианты, которые рассматривали. Я узнала у одного агентства недвижимости, что подобрать квартиру с помощью риелтора стоит 150 000 Р. Это были почти все наши накопления. Такой вариант нас не устроил, и мы решили искать сами.

Квартиры смотрели на «Авито», так как там много объявлений от собственников. А нам нужно было исключить риелтора из всех этапов покупки. В итоге я обзвонила несколько вариантов и договорилась на просмотр двух квартир.

Это была типичная двухкомнатная квартира в кирпичной хрущевке с проходной комнатой. Стоимость — 4 550 000 Р. Ремонт не новый, но чистый и аккуратный. Хозяева заменили окна, трубы и батареи. Главный минус был в том, что собственником квартиры была девяностолетняя бабушка, а квартиру продавала ее внучка по доверенности. Бабушка жила в квартире, мы познакомились на просмотре.

Причина продажи — родственники планировали купить другую квартиру, чтобы перевезти бабушку поближе к внучке: так проще за ней ухаживать.

Квартира нам понравилась с первого взгляда и запала в душу. Мы были готовы ее купить. Но для сравнения решили сходить и на второй просмотр.

Вторая квартира находилась в Красногвардейском районе, тоже в двух станциях метро от центра города, и стоила 4 400 000 Р. До станции метро «Новочеркасская» — 10—15 минут. Район у метро делится на две части: красивая зеленая со сталинками и депрессивная с панельными хрущевками — в одну из них мы и шли на просмотр.

Видимо, общее ощущение от района наложилось и на восприятие от квартиры: нам не понравилась ни она, ни хозяева. А может, это просто была «не наша» квартира.

Так мы поняли, что нужно брать первую.

Как подавали заявку на кредит

Мы подали заявки на кредит в Сбербанк и ВТБ. Все документы заполняли онлайн. Это удобно: не нужно тратить время на дорогу и очереди. По-моему, все вопросы в чате с сотрудником решаются гораздо быстрее. В банк пришлось идти только на сделку.

Чтобы подать заявки на кредит, потребовались копии таких документов:

1. Анкеты-заявки.
2. Страниц паспорта: главной и с отметкой о регистрации заемщика и созаемщика.
3. Документа, который подтверждает регистрацию по месту пребывания.
4. Справок 2-НДФЛ и трудовых книжек заемщика и созаемщика.

После этого нужно было одобрить квартиру в банке. Для этого требовался отчет об оценке недвижимости. У Сбербанка есть несколько аккредитованных оценочных компаний. Цены у всех примерно одинаковые. Оценщик самостоятельно связался с продавцом и договорился о встрече. Мы заплатили 3000 Р и получили отчет об оценке через три дня.

На основании отчета банк пересмотрел условия кредита: первоначальный взнос — 411 000 Р, сумма кредита — 4 089 000 Р на 30 лет. Ставку подняли до 9,4%, так как мы не смогли получить скидку через «Домклик» из-за того, что объявления о квартире не было в сервисе.

Оставалось проверить юридическую чистоту квартиры. У Сбербанка есть услуга проверки, она стоит 20 000 Р. Но из отзывов я поняла, что если хочешь сделать хорошо — сделай сам. К тому же каждая копейка у нас была на счету. Поэтому проверять квартиру мы решили сами.

Как проверяли квартиру

Еще до просмотров мы изучили, как самостоятельно проверить квартиру до сделки. Вся нужная информация для этого есть в открытом доступе в интернете и в документах на квартиру. Оказалось, что ничего сложного в этом нет. Вот что мы выяснили:

1. Есть документы, которые может запросить только собственник квартиры, и на момент продажи они должны быть у него в наличии. О них расскажу дальше.
2. Некоторые справки имеют срок годности, это важно проверить: иногда приходится запрашивать одни и те же документы по несколько раз.
3. Каким бы хорошим ни казался собственник, документы на квартиру нужно проверять тщательно, так как мошенников много.

Вот какие документы мы запросили у продавца, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Все оказалось в порядке.

Копия паспорта собственника и доверенного лица. А до того как вам пришлют копию, нужно посмотреть и оригинал. Следует обратить внимание на фотографию — человек должен быть узнаваем. На шрифты — ровные ли они. И еще на страницах документа не должно быть пятен и загрязнений. На первый взгляд мы не обнаружили никаких проблем. Это снижало вероятность, что паспорт поддельный, а мошенник заберет деньги и уйдет в закат.

Далее на сайте МВД проверили, не числятся ли паспорта как украденные и недействительные. Сравнили, действительно ли паспорт напечатан на бланках того подразделения, которое его выдало. Расшифровали серию и номер паспорта и сравнили с действительностью.

Как это сделать, подробно описано в статье Тинькофф Журнала «Какие документы проверять перед покупкой квартиры».

С паспортами наших продавцов все было в порядке.

Нотариальная доверенность на продажу квартиры. Существуют разные виды доверенностей:

1. разовая доверенность — для одного конкретного действия, например подать документы на регистрацию в МФЦ;
2. специальная доверенность — для однородных действий, например собрать документы для продажи квартиры;
3. генеральная доверенность — у нее объем полномочий не ограничен. Такая была у нашего продавца. В ней были прописаны действия, которые продавец может совершать, например подавать документы, получать деньги от продажи квартиры, подписывать документы на сделке, принимать решения в медицинских вопросах.

Все сведения о нотариусах и выданных доверенностях можно проверить в специальном сервисе на сайте федеральной нотариальной палаты. Вот что нужно было сверить:

1. Правильно ли указаны данные о доверителе и доверенном лице.
2. Действительно ли существует такой нотариус.
3. Не будет ли просрочена доверенность на момент сделки.
4. Не отозвана ли доверенность.
5. Полномочия доверенного лица продать квартиру и подписать договор купли-продажи.

Как видите, рисков много и цена ошибки велика.

У нас дополнительно фигурировал муж собственницы и сын. К моменту продажи муж уже много лет как умер, а сын подписал отказ от участия в приватизации — и этот документ собственник предоставил вместе с договором.

Также мы проверили, что дата приватизации в договоре и в выписке из ЕГРН совпадает.

Справки по форме № 9 и 12 — по ним мы убедились, что в квартире нет временно выписанных в места не столь отдаленные и людей, которые после продажи квартиры могут восстановить право на пользование ею, например дети собственников.

Технический паспорт, поэтажный план и экспликация — мы визуально проверили, соответствует ли планировка квартиры той, что нарисована в техническом паспорте и экспликации: просто сравнили чертеж с самими помещениями. Тем самым мы исключили риск незаконной перепланировки, так как в этом случае все затраты на то, чтобы ее узаконить, ложатся на плечи нового собственника.

Справки о том, что нет задолженностей по коммуналке. Запросили четыре справки:

1. Из управляющей компании.
2. Из фонда капитального ремонта.
3. Об отсутствии задолженности за телефон.
4. Об отсутствии задолженности за электроэнергию.

Задолженностей за коммунальные услуги и капитальный ремонт не было.

Справка из психоневрологического диспансера для собственника — убедились в дееспособности бабушки на момент выдачи доверенности. Эта справка хотя и не дает полной защиты, но снижает риск того, что в будущем собственник оспорит сделку.

Завещание собственника. Его мы запросили, чтобы убедиться, что квартира никому не перейдет по наследству. Завещание проверяют так же, как и доверенность: эта квартира там не фигурировала. Потом я узнала, что этот шаг был излишним, так как после перехода права собственности квартира уже не может перейти по наследству, даже если она указана в завещании.

После того как мы убедились, что квартира в порядке, мы выслали продавцу на электронную почту предварительный договор купли-продажи и образец расписки, чтобы ознакомиться. Формами документов со мной поделилась коллега, которая недавно тоже покупала квартиру.

Продавец внесла правки: она хотела подписывать акт приема-передачи квартиры 10 января. Это означало, что мы получим ключи от квартиры только через два месяца после сделки. Нам не нравилась идея столько ждать и при этом платить ипотеку и снимать квартиру. Сделка была под угрозой. Морально я уже настроилась искать другой вариант, но было жаль потраченных нервов.

В итоге мы объявили продавцу, что не готовы ждать ключей два месяца. И тогда она пошла навстречу и согласилась на 1 декабря. Такой вариант нас устроил.

С этого момента в сделке появилась третья сторона — банк. Мы отправили менеджеру текст договора купли-продажи, а он запросил те же самые документы на квартиру, что и мы, когда ее проверяли.

Сделку запланировали на 14 ноября. Все общение с сотрудниками банка было в чате: мы уточняли нюансы сделки, а банк попросил внести небольшие правки по договору. Например:

1. Мы указали площадь квартиры 42 м², а банк попросил уточнить в соответствии с выпиской из ЕГРН — поменять на 42,3 м².
2. Мы в договоре написали условие, что вместе с выпиской из ЕГРН банк предоставляет закладную на квартиру и право залога на нее, а банк попросил это убрать, так как закладная остается в банке на весь срок кредита — собственнику ее передают после того, как ипотека погашена.
3. Банк попросил внести техническую корректировку в соответствии с новым нормативным документом.

Как прошла сделка

В назначенный день мы с мужем приехали в банк и подписали кредитный договор. Страхование титула, то есть риска утраты права собственности, мы не делали — только обязательное страхование жизни и недвижимости. К тому моменту мы уже перестали волноваться и относились ко всему спокойно.

Потом опять поехали в банк и перевели деньги продавцу через аккредитив. За эту услугу банк взял 2000 Р.

И снова к нотариусу, чтобы расписаться в договоре купли-продажи. За услуги он взял 25 000 Р: сумму с продавцом не делили, так как нотариальная сделка была нашей инициативой. Еще мы заплатили 3000 Р госпошлины за регистрацию прав собственности.

Нотариус сам передал документы в Росреестр, а через пять дней мы просто забрали у него зарегистрированный договор с отметкой Росреестра об ипотеке в силу закона и выписку из ЕГРН.

В итоге на сделку ушел целый рабочий день, так как везде пришлось ждать.

С этого дня мы официально платили ипотеку, ждали заселения в новую квартиру и собирали вещи.

Продавец уточнила, оставить ли нам мебель, но у нас была своя, поэтому мы попросили вывезти все, кроме кухни, гардероба и тумбочек. Для нас это был удобный вариант: тратить силы, чтобы вывозить чужую мебель, желания не было.

До момента, как подписывать акт приема-передачи квартиры, собственник должен был сняться с учета.

Как получили ключи и переехали

За месяц мы предупредили нашего арендодателя, что съезжаем. Он поступил не очень хорошо: не стал терять время и начал водить на просмотры новых квартирантов. Нам это доставляло неудобства, поскольку просмотры были почти каждый день. Так что, когда съехали, вздохнули с облегчением.

С этого момента мы начали постепенно готовиться к ремонту. О нем я рассказывала в другой статье Тинькофф Журнала.

Документы, которые понадобятся для самостоятельной проверки квартиры

Самостоятельно проверить квартиру — это посильная задача, хотя и немного нервная.

Главное — внимательно проверить все документы и не полагаться на случай или честность продавца. Вот что вам понадобится:

1. Договор о приватизации: чтобы проверить состав семьи на момент приватизации и сверить с числом собственников в договоре. Смотрели справку по форме 12 и искали зарегистрированных в квартире на момент приватизации.
2. Оригиналы и копии паспортов всех собственников и доверенного лица: чтобы проверить, что документы действительны.
3. Нотариальная доверенность на продажу недвижимости: чтобы проверить, есть ли полномочия у доверенного лица продавать квартиру и принимать за нее деньги, документ должен действовать на дату сделки.
4. Справки по форме 9 и 12: чтобы проверить, что в квартире не числятся временно выписанные жильцы.
5. Технический паспорт или поэтажный план и экспликация: чтобы убедиться, что нет незаконных перепланировок.
6. Выписка из ЕГРН: чтобы убедиться, что продавец и собственник квартиры — это одно лицо: сравнивали паспорт продавца с выпиской ЕГРН.
7. Справки из управляющей компании, фонда капитального ремонта, справки об отсутствии задолженности за телефон и электроэнергию: чтобы убедиться, что нет долгов по коммуналке.
8. Справка из психоневрологического диспансера для собственника: чтобы снизить риск того, что продавец оспорит сделку или ее признают недействительной.

Таша

Почитала комменты, варианов нет. Ир, это очень рискованно. Хочу привести свой пример. У меня дед есть, ему 92 года, он по жизни жадный человек, бабушка была – солнце, а он скупердяй. Ему квартиру дали как ветерану, так он пожалел ее детям отдать, а у него три сына и нас внуков целая гора, дети еще более или менее живут, а внукам уже квартиры от заводов никто не давал и живем все как попало, кто с родителями, кто с родственниками, лично у меня квартира от родителей мужа нам досталась, а в придачу к квартире брат алкаш и сестра с двумя детьми, они правда не живут с нами, но все у нас прописаны (нас прописано 9человек в квартире), так вот сейчас в ней живет какая-то тетка, которая за ним ухаживает, или ее дочь, они наверное тоже надеются потом квартирку его оттяпать, но не тут-то было, я сейчас нарожон не лезу, а потом, когда деда не будет, я в суд подам, если квартира не достанется его трем детям, в общем нервы я им потреплю основательно и если он дарственную не напишет, я выиграю суд, а если напишет, буду ее оспаривать. Вот такая моя жизненная позиция, хотя мы как родня не скрываемся, о нас все знают, но и дарить квартиру, которая по праву пренадлежит моему отцу и его братьям я тоже не хочу. Как тут рассудить, а вдруг и ты на таких родственников нарвешься, бабка тебе скажет, что у нее нет ни кого, а потом они всплывут?