Как снять жилье в Берлине?
Каждый второй разговор с берлинцами (по рождению или по ощущению) неминуемо закончится обсуждением жилья: как кому-то повезло, а кому-то нет, как кто-то переплачивает за комнатушку в Кройцберге, а кто-то тщетно пытается найти отдельную квартиру для себя, партнера и кота, да еще и в приличном районе. Последние годы в Берлине набирает обороты жилищный кризис: желающих найти свой угол просто больше, чем предложений. А если добавить сюда пожелания по району, наличию солнца в квартире и цене, то предложений окажется совсем в обрез. Но отчаиваться не стоит: по опыту знаем, что жилье найти все-таки можно.
Важные термины
Anmeldung – главное слово в аренде. Регистрация по месту жительства, без которой ты не сможешь получать официальные письма и приклеить свою фамилию на почтовый ящик. Если в объявлении указано, что Anmeldung невозможен, скорее всего, с этим жильем что-то не так.
WG – аббревиатура от Wohngemeinschaft, «жилищной коммуны». Квартира, в которой сдаются отдельные комнаты.
Zwieschenmietung – субаренда. Тот вариант, когда основной арендатор по каким-то причинам выезжает из квартиры, но сохраняет ее за собой (для прописки), и пересдает тебе. Обычно не самый надежный вариант жилья, разве что на короткую перспективу.
Kaltmiete – «холодная аренда», стоимость жилья без отопления и коммуналки.
Warmmiete – «теплая аренда», стоимость жилья с отоплением и коммуналкой. Независимо от сезона, платить придется полную сумму, потому что цена отопления и горячей воды распределяется на весь год.
Nebenkosten – собственно, коммунальные услуги: вода, отопление (если газовое), обслуживание дома, электричество. Бывает очень разной: от € 100 до € 350 в месяц (дешевле – в термомодернизированных домах, дороже – в домах с газовым отоплением и высокими потолками). Возможно, контракт на электричество придется заключать самостоятельно.
Kaution – залог за квартиру, обычно две или три суммы «холодной аренды», которые ты передаешь при подписании договора. Арендодатель возвращает его в конце в полной мере, если только ты не распишешь стены и не сорвешь паркет.
Фото: Palasatka
В чем проблема?
Помимо очевидного спроса, превышающего предложение, с берлинскими квартирами есть еще одна особенность. Дело в том, что большинство жилищного фонда – квартиры, которые принадлежат не частным лицам, а компаниям-домовладельцам. Такая система была распространена еще в начале ХХ века, когда застраивалась основная часть города. С домами восточного Берлина все было сложнее, но после объединения Германии право собственности на них вернули потомкам законных владельцев, которые тоже охотно сдавали их в управление компаниям.
Компании, для которых сдача квартир в аренду – поставленный на поток бизнес, не очень охотно сдают и пересдают квартиры частным арендаторам. Куда проще подписывать бессрочные контракты на жилье. По бессрочным контрактам берлинцы живут в квартирах десятилетиями: здесь не иметь жилья в собственности, но снимать то, что тебе нужно на конкретном отрезке жизни, куда более типичная история, чем приобретение квадратных метров.
Фото: Murmurash
Типичное берлинское жилище
Если полистать инстаграм-аккаунты с красивыми берлинскими квартирами, картинка идеального жилья нарисуется сама собой: белые стены, скрипучий паркет, высокие потолки, лепнина и уютный балкон с видом на оживленную улицу. Такого жилища действительно много, а хипстерские районы вроде Кройцберга, Веддинга и Пренцлауэр-Берга состоят из него чуть более чем полностью. Большинство таких потенциально инстаграмных квартир – «полуторакомнатные», с длинным коридором, маленькой кухней, очень маленькой спальней в одно окно (настолько маленькой, что вместить туда двуспальную кровать – отдельный квест) и большой гостиной с балконом. Правда, окна, скорее всего, будут выходить во двор-колодец, а не на улицу. А значит, может случиться такое, что солнце в твою квартиру не будет заглядывать в принципе – это один из моментов, который стоит учесть при просмотре, иначе в ноябре будет становиться совсем тоскливо. Еще один момент, на который стоит обратить внимание, – квартиры на первых (Erdgeschoss) и последних (Dachgeschoss) этажах: поскольку ни центрального отопления, ни кондиционера в квартирах нет, а перепады температур весьма коварны.
Квартиры большей площади, которые обычно находятся в фасадной части старого дома, чаще сдают под WG. Вариант жить в семикомнатной квартире с пятью соседями – вполне типичный для Берлина, и есть шанс, что тебе действительно очень повезет с соседями.
Еще один вариант – жилье в новостройках. Говорят, квартиру можно отхватить прямо у застройщиков, правда, у экспатов, не говорящих на немецком, шансов немного.
Важный нюанс: большинство квартир в Берлине сдаются вообще без мебели, с кухонным гарнитуром под выкуп, что, конечно, неприятно. Искать придется по знакомым и объявлениям на Ebay и таскаться через полгорода с тумбочкой и вешалкой. Предложений жилья с мебелью гораздо меньше, и в таком случае придется давать больший залог.
Где искать?
А вот здесь и начинается главный квест. Самый очевидный вариант – крупные агрегаторы объявлений по недвижимости, вроде ImmoWelt и ImmoScout24. Для поиска комнат есть отдельный агрегатор – WG-Gesucht (жилье целиком там тоже можно найти). Придется создать профиль, зато можно задать удобный поиск по фильтрам и районам и найти немало достойных предложений. Правда, есть нюанс: большинство объявлений выставляют агентства по недвижимости, а значит, ответ придет не сразу, а перед приглашением на просмотр, возможно, придется выслать целый пакет документов.
Вариант, которым пользуются местные, – раздел недвижимости на Ebay Kleinanzeigen. Объявлений немало, а хорошие предложения улетают буквально за день. Поэтому, как только увидишь что-то подходящее, стоит сразу же устанавливать контакт. Но именно через Ebay, по опыту, реальнее всего найти квартиру даже на длительный срок (хотя, конечно, большинство объявлений там о субаренде на пару месяцев, через них придется пробираться).
В любом случае советуем заранее подготовить короткий драфт сообщения – кто ты, откуда, что ищешь и когда можно посмотреть жилище – и рассылать по всем объявлениям, где тебе подходят условия. Как ты помнишь, нужно обращать внимание на «теплую» цену Warmmiete, что входит в стоимость (например, интернет и электричество) и сроки съема квартиры. Многие арендаторы сдают квартиру четко на год или два, и разорвать такой контракт непросто (уведомить придется за 3 месяца до отъезда).
Фото: Palasatka
Просмотр и документы
Итак, подходящее предложение нашлось, твой запрос увидели и пригласили на просмотр (Besichtigung). И тут есть несколько вариантов развития событий. Скорее всего, тебя пригласят вместе с небольшой группой других соискателей, человек в 5-7. На просмотр выделят не больше 15 минут, но ты сможешь увидеть основные детали, состояние квартиры, уточнить, что из мебели тебе останется и как платить за коммуналку. При этом собственник(-ца) или риелтор(-ка), по традиции, не только показывает квартиру, но и «просматривает» тебя.
Менее приятный вариант – открытый просмотр. Представь ситуацию: чтобы посмотреть уютную меблированную квартиру во Фридрихсхайне, придется отстоять в очереди из 50 человек, которые растягиваются по всей лестнице с первого по четвертый этаж. Естественно, рассмотреть что-то будет сложно, да и задать вопросы не выйдет. Но говорят, некоторым людям удается снять квартиру, будучи одним из людей в очереди (мы не проверяли).
Третий – и самый здоровый вариант – индивидуальный просмотр. Тайм-слот только для тебя, целых 15 минут, чтобы впечатлить хозяйку или потенциальных сожителей по WG, осмотреть состояние сантехники и проверить диван на мягкость.
На просмотр стоит приходить сразу с полным пакетом документов. Если тебя все устраивает и ты готов(-а) вступить в гонку за конкретное жилище, в конце просмотра достаточно отдать папку со всеми распечатками. Только так ты попадешь «в конкурс» (вариант прислать все в электронном виде час спустя, по опыту, не работает). С тебя спросят:
Просмотровый документ (Mieterselbstauskunft): короткая анкета с твоим адресом (желательно берлинским, хотя бы временным), местом работы и утверждением, что ты не банрот и не был(-а) насильно выселена из предыдущей квартиры. Загрузить шаблон можно здесь.
SCHUFA – особое дитя немецкой бюрократии, выписка из единого реестра должников по оплате квартиры. Эта бумажка платная (€ 29), но считается официальным документом. И, как ты понимаешь, вариант «я не жил(-а) в Германии раньше, потому у меня ее нет» не сработает. На самом деле все куда проще: суть покупки этой бумажки – подтвердить, что тебя нет в базе должников. И неважно, что до этого ты жил(-а) в другой стране и в базе тебя не может быть по определению. Проще заплатить, не искать логику – и избежать лишних вопросов.
Отзыв от предыдущего арендодателя (Mietschuldenfreiheit). Такую бумажку с кратким указанием, что ты вполне ок и платишь вовремя, обычно получают, когда съезжают с предыдущей квартиры. Если же твой предыдущий арендодатель, скажем так, не совсем в курсе системы… ты понимаешь, что делать. Либо писать письмо от себя и объяснять ситуацию. Возможно, арендодатели войдут в положение.
Подтверждение дохода (справки с банковского счета о доходах за последние три месяца обычно достаточно). Либо копия контракта на работу, если ты только-только оказался(-ась) в Берлине.
Увы, без этих документов вступить в гонку за жилье будет сложно. В некоторых случаях тебя могут попросить прислать документы заранее, чтобы проверить твою платежеспособность. Таким обычно занимаются крупные агентства недвижимости, у которых все в порядке с защитой данных. Отправлять все частникам – вариант сомнительный.
Фото: Palasatka
С чем может не повезти?
Фейковое объявление. Пожалуй, самый грустный вариант. Представь: ты находишь объявление о квартире мечты с красивыми профессиональными фотками. Контактируешь, тебе вежливо отвечают, начинают переписку: кто ты, что ты, «ты выглядишь серьезным человеком, которому я доверю свое жилье». Правда, просмотр не предлагают, вместо этого – сразу подписать контракт, мол, собственник живет за границей («ветеринар в Швейцарии», «HR в Стокгольме», даже копию паспорта пришлют), высылай залог через AirBnB и договоримся о встрече. Как ты понимаешь, ссылка на отправку залога ведет не на AirBnB, а на страницу-клон, очень похожую. Если на радостях переведешь деньги, пиши пропало. Но после пары-тройки контактов с такими «ветеринарами» и «HRами» ты научишься распознавать фейковые объявления: слишком приемлемая цена, слишком размытый адрес, слишком красивые фотки – скорее, из портфолио дизайнера интерьера, чем из реальной квартиры. Так что не теряй бдительности.
Субаренда. Объявлений о жилье в субаренду (Zwieschenmietung) – большинство. Поскольку с квартирами напряженка, многие из тех, кто выезжают в другие города и страны на пару месяцев или лет, пересдают свои квартиры в субаренду. Или же те, кто снимает квартиру много лет по докризисным ценам, решают подзаработать, сдав ее уже по рыночной цене. Это не совсем законно, к тому же, скорее всего, в таких квартирах тебе не предоставят регистрацию (Anmeldung). Жить в Берлине без Anmeldung нельзя, а еще ты не сможешь получать почту, а значит, выпадешь из бюрократической жизни. Некоторые даже предлагают сдавать квартиру без контракта, на честном слове. В таком случае у тебя не будет никаких прав на квартиру, и если ты вернешься, а там в двери новый замок, сделать ничего не сможешь.
Темнота. Увы, 15-минутного просмотра может быть недостаточно, чтобы понять, бывает ли вообще в твоем потенциальном жилище дневной свет. Поскольку большая часть жилого фонда в старых домах (Altbau) выходит окнами во дворы-колодцы, случается так, что некоторые квартиры (особенно на нижних этажах) вовсе остаются без прямого солнечного света. А значит – сырость, полутьма и холод уже с начала сентября (не забывай про немецкий подход к отоплению). Старайся проверять «компас» на гугл-картах и по возможности избегать жилья, ориентированного на северную сторону. К южной стороне, увы, тоже могут быть свои вопросы – особенно летом и на верхних этажах.
Соседи. Квартира, в которой можно принимать душ только до 22:00, потому что после этого сосед снизу ложится спать, а шум воды ему мешает, – не сюжет из фильма, а вполне реальная берлинская история. Сосед-ударник панк-рок группы, который репетирует в гостиной через стенку от твоей, – тоже типичный персонаж. Выяснить заранее все особенности не выйдет, но задавать вопросы о соседях – важно и нормально. Главная особенность в том, что с 8:00 до 20:00 ограничений на шум нет (это же касается и строительных работ). А вот после 22:00 наступает «режим тишины», и даже разговоры на балконе могут помешать соседям и стать поводом для внезапного звонка в дверь в 8 утра следующего дня. У каждого дома могут быть свои правила, потому стоит задать все возможные вопросы заранее. Например, можно ли курить на балконе: бывают как «некурящие дома», так и наоборот – с соседями, которые с утра до ночи сидят на террасе с ноутбуком и сигарой.
Выкуп мебели. Момент, который может застать тебя врасплох: ты соглашаешься на меблированную квартиру, а потом оказывается, что кухню, диван и шкаф придется выкупить за € 2000. Типичная ситуация, если предыдущий арендатор подписался на квартиру без мебели и за свой счет обустроил кухню, которая оказалась ну совсем не транспортабельна. Есть и противоположный вариант: когда тебе обещают пустую квартиру, а вместо этого оставляют пару шкафов с хламом, которые придется выносить самостоятельно. Все это тоже советуем проговорить на этапе просмотра и максимально зафиксировать в контракте. А при получении ключей заполнить протокол передачи имущества (Wohnungsübergabeprotokoll, шаблон тут) и подробно расписать, что тебе достается и в каком состоянии. Фиксировать зацепки на диване и царапины на зеркале тоже стоит, ведь от этого будет зависеть, вернут ли тебе залог в полной мере.
Фото: Palasatka
Твои права
К сожалению, не всегда все проходит гладко. Чтобы уберечь себя от неприятных ситуаций, знай свои права и не бойся их отстаивать. Личным опытом делится авторка 34travel:
Валерия: – С первой квартирой в Берлине у меня, мягко скажем, все сложилось странно. Через Ebay Kleinanzeigen удалось снять неплохую полуторакомнатную квартиру в унылом, но не худшем районе в субаренду на 10 месяцев. Хозяйка говорила, что уезжает в другую страну, и намекнула, что вернется через пару месяцев забрать оставшиеся вещи. Правда, когда я заехала, оказалось, что ее вещи остались повсюду, и обживаться пришлось не в пустом жилье, а фактически в гостях – среди фотографий чужих людей и детей. Хозяйка же объявилась спустя полтора месяца – с тремя чемоданами и заявлением, что теперь она будет сдавать мне не квартиру, а комнату, в два раза снизив стоимость аренды. Вот только на комнату я не подписывалась и не имела ни малейшего желания жить с этим человеком.
Не учла она один момент: мы подписали контракт на субаренду, в котором были прописаны условия этой самой субаренды. А именно, что она не может взять и выселить меня, не уведомив за два месяца и не назвав серьезную причину (вроде задолженности по оплате или проблем с полицией). Пришлось обращаться к юристке по жилищному праву: в Берлине с таким помогают союзы арендаторов – Berliner MieterGemeinschaft, их юристы время от времени дают бесплатные консультации. Деньги удалось вернуть, но ситуация была неприятной.
Контракт на жилье – святое дело: его нельзя расторгнуть и изменить условия, а если так произойдет, закон будет на твоей стороне. А если ты заселяешься в квартиру с ребенком, то выселить тебя оттуда не могут в принципе (именно поэтому найти квартиру людям с детьми еще сложнее). Потому относись к договору очень внимательно, проверяй все сроки и условия (Google Translate, кстати, неплохо переводит с бюрократического немецкого). Несмотря на все сложности с жилищным рынком, Берлин вполне человекоориентированный город.
Фото на главной: Palasatka
Содержание
Жилье в Германии — это не просто четыре стены, которые защитят вас от непогоды и позволят ночевать в комфортных условиях. Жилье здесь необходимо, если вы хотите получить вид на жительство, зарегистрировать свой адрес, получить идентификационный номер налогоплательщика. Без постоянного жилья очень сложно получить медицинскую страховку, открыть счет в банке или организовать свой бизнес.
Легко ли найти комнату или квартиру в Германии? Совершенно точно — нет. Рынок недвижимости здесь очень конкурентный, кроме того, за последние годы резко выросла арендная плата.
Если вы желаете получать записи про Германию, тогда вам необходимо подписаться на мою страничку на фейсбук. Спасибо 🙂
Как найти жилье в Германии
Наиболее быстрый и эффективный способ найти квартиру в Германии — поиск через интернет-приложения. Самая крупная онлайн-платформа для поиска жилья — Immobilienscout24, но есть и другие. В любом случае, вы можете обозначить свои критерии — количество комнат, район, бюджет и так далее — и выбирать между квартирами, им соответствующими. Понравилась квартира? Записывайтесь на просмотр, когда подойдет ваша очередь, вы сможете осмотреть объект изнутри, после чего нужно будет предоставить риэлтору личную информацию, контактные данные и ждать — если ваша кандидатура подойдет, вам позвонят и вы сможете заключить договор об аренде квартиры.
Но учтите, что шансы не так высоки. Хорошие квартиры в больших городах Германии— «товар», который пользуется невероятным спросом. И вполне может быть, что на ту квартиру, которая понравилась вам, претендует еще человек 50-100. Повысить свои шансы вы сможете, предоставив всю ту информацию, которую затребует агент по недвижимости. Плюсов себе в карму вы сможете набрать, предоставив рабочий контракт (желательно, бессрочный), прикрепив банковские выписки о получении зарплаты за последние три месяца, заявление Schufa (справка о кредитной благонадёжности клиента) не старше трех месяцев. Если вы получаете пока не слишком высокую зарплату, предоставьте письмо от поручителя, оно увеличит ваши шансы. Ну и конечно, не забудьте убедиться, что на вашем банковском счете есть деньги для трех месяцев аренду (kalt, цена без коммунальных и побочных затрат)— эти деньги называют Kaution, их нужно будет внести на общий с арендодателем банковский счет.
Как получить справку Schufa бесплатно?
Приложения для поиска жилья в Германии и Берлине
Определив оптимальный алгоритм действий, который увеличит ваши шансы на получение квартиры, можно переходить непосредственно к поиску. Один из самых простых и эффективных вариантов поиска — через специальные приложения.
- Immobilienscout24. Самая крупная из существующих сегодня онлайн-платформа для поиска квартир по Берлину и Германии. Здесь можно найти квартиру как для аренды, так и для покупки. Все сотни тысяч объявлений просматривать необязательно, вы можете воспользоваться фильтрами, чтобы отсечь те варианты, которые вам заведомо не подходят. Обозначьте желаемое расположение объекта, количество комнат, цену, и выбирайте лучшее из подходящего.
- Immowelt. По функционалу напоминает Immobilienscout24, но количество объявлений здесь меньше. Впрочем, иногда здесь появляются предложения, которых на Immobilienscout24 нет, поэтому представленное приложение я тоже рекомендую внимательно проверить, возможно, именно здесь вы найдете квартиру, которую в скором времени сможете назвать своей.
- WG-gesucht. Лучшее приложение для поиска общих квартир — квартир, в которых в аренду предлагаются комнаты. Как правило, такие комнаты сдают студенты в своих рабочих группах, так получается дешевле. Кроме экономии на аренде к преимуществам такого варианта можно отнести возможность завести друзей буквально с первых дней проживания в Берлине.
- Ebay-Kleinanzeigen. Это крупнейший онлайн-портал объявлений в Германии. Тут обычно частные арендаторы оставляют объявления о своих квартирах. Вы также сами можете оставить объявление о поиске квартиры.
WG – альтернатива квартире в Германии
Для временного проживания
Если вы хотите арендовать в больших городах Германии в частности в Берлине меблированную квартиру на ограниченное время, поиски лучше вести через приложения Wunderflats, Spotahome, Airbnb, TheHomelike, Crocodilian. Обратите внимание, что меблированные квартиры в больших городах стоят дороже обычных, кроме того, обычно их выставляют для краткосрочной аренды. Но для первых месяцев пребывания в Берлине и больших городах Германии я рекомендую этот вариант, даже если вы нацелены на долгосрочную аренду, особенно, если поиском вы занимаетесь онлайн из другого города или страны. Для того, чтобы найти хорошую квартиру в Германии на длительный срок, нужно в обязательном порядке приходить на просмотры лично, это означает, что во время поиска вы должны быть в Германии и где-то жить. И меблированные квартиры в этом плане отличный вариант — это хороший старт при поиске своего жилья. Никогда не делайте предоплату на другой банковский счет, до тех пор пока у вас не будет договор на руках или через вышеуказанные платформы в электронной форме.
Поиск в социальных сетях
Кроме платформ для поиска жилья в Берлине и Германии, можно воспользоваться возможностями социальных сетей. Например, в Facebook есть много тематических групп, которые вы легко найдете по ключевым словам. Ниже представлены некоторые группы Берлина:
Russen in Berlin — Русские в Берлине, Жилье, недвижимость в Берлине, WG-Zimmer, Student and room apartments, Berliner Wohnungsböre, Flats in Berlin. Найдите подходящие группы, присоединитесь к ним и каждый день сможете читать много постов от тех, кто сдает комнаты или квартиры. Чтобы ускорить поиск и повысить свои шансы найти что-то подходящее в ближайшее время, можете разместить в этих группах свой пост, в котором опишите требования к будущей комнате или квартире, а также информацию о себе.
Группы в WhatsApp и Телеграм — еще один способ найти квартиру. В этом мессенджере есть немало активных общественных групп, где вы сможете получить приглашения в тематические группы на Facebook. Также искать квартиры в Берлине можно и на платформе вконтакте.
Студентам
Есть еще одна альтернатива — поиск жилья в общежитиях. Обычно общежития имеют свой сайт, где можно подать заявку. Некоторые общежития предназначены исключительно для студентов, тогда как в других может заселиться практически любой. Но и здесь вас могут поджидать определенные сложности, во-первых, количество комнат ограничено при большом количестве желающих, во-вторых, чтобы получить комнату, важно договориться не просто с владельцем/руководством общежития, но и понравиться потенциальным соседям по комнате, поэтому к собеседованию необходимо подготовиться максимально серьезно.
Студенческие деревушки у Шлахтензее и Адлерсхоф.
Недалеко от общежития расположено озеро Шлахтензее. В летний период оно собирает вокруг себя любителей покупаться и порыбачить. А поскольку упомянутое озеро является одним из самых популярных мест окрестностей Берлина, то здесь можно встретить любителей кататься на водных видах развлечений. Кроме этого, следите за общественным транспортом. В частности, неподалеку находятся супермаркеты торговых марок ALDI и EDEKA. А это означает, что любители покататься далеко за пригород могут легко приобрести себе пищу и благополучно вернуться домой. Студенческая деревушка у Шлахтензее будет удобна студентам, учащимся в Свободном университета Берлина, а студентам естественных наук Гумбольдтского университета желательно снять жилье в Адлерсхоф.
Альтернативным вариантом может служить поиск квартиры через Studentenwerk (Студенческий союз).
Студенты государственных университетов Берлина, а также студенты признанных государством частных университетов Берлина, могут на этой платформе искать жилье. Вам необходимо зарегистрироваться на платформе вышеуказанного союза.
Студенты Берлина также могут обратиться в следующие общежития:
House-of-Nations, Gewobag, Nestpick, Urban Living.
Подписаться на мой блог
Частные фирмы
Что еще важно знать при поиске квартиры в Германии
Я уже говорил о том, что на одну хорошую квартиру в Германии могут претендовать несколько десятков человек. Поэтому нужно использовать все возможности, чтобы повысить свои шансы. Так, например, важно обеспечить эффективное общение с потенциальным арендодателем после того, как договорились о встрече. Учтите, что многие арендодатели предпочитают общаться на немецком языке, так как не знают английского — в этом случае имеет смысл найти переводчика на время встречи.
И последнее, внимательно прочитайте договор об аренде, прежде чем его подписывать. Обычно в контракте прописывают условия передачи квартиры, а также всю мебель и оборудование, которые здесь есть, все существующие повреждения. Иногда при заключении договора или при выезде из квартиры арендатор обязан ее покрасить, могут быть и другие странные требования, о которых лучше знать заранее.
Найти хорошую квартиру в больших городах Германии непросто. Но если следовать правилам, изложенным выше, шансы на успех в этом деле существенно повысятся.
Мы с А. живем в Берлине полтора года, и несколько дней назад подписали свой первый долгосрочный контракт на аренду жилья. Пройдя через ад поиска и съема, я хочу сказать всем москвичам, петербуржцам и жителям других российских городов: «Хватит ныть о том, как вам трудно найти квартиру. Замолчите, глупцы! Что вы вообще понимаете о трудностях».
Аренда в Москве и Петербурге
До Берлина мы три года прожили в Москве и год — в Петербурге. В Москве мы сменили три квартиры, в Петербурге жили в одной. Если просуммировать свой опыт аренды в России, то он выглядел так:
Пишешь объявление в соцсети, мол, не сдает ли кто (не сдает). После идешь на «Циан», где вывалены десятки объявлений. Сортируешь их, выбираешь несколько самых приличных, после звонишь риэлтору и договариваешься о просмотре. Приходишь на просмотр, охаешь, соглашаешься (ну а что делать). Платишь месяц аренды или половину месяца риэлтору, платишь хозяину месяц аренды, получаешь ключи. Говорят, кто-то еще подписывает договор, но среди моих знакомых таких людей нет.
Пока живешь в Москве или Петербурге, все это кажется дьявольской схемой. Надо просматривать циан, ходить на просмотры, улыбаться арендатору, сокрушаться по квартирам, которые ускользнули в последний момент. Господи, как утомительно! Как долго!
Сейчас я расскажу о том, как ищут и снимают квартиру в Берлине. Для затравки вам несколько фактов:
- Чтобы снять квартиру и переехать, нужно сразу выложить до полумиллиона рублей.
- Шансы снять каждую конкретную квартиру — 1 к 20 или 1 к 30. Повлиять на это нельзя.
- Снять квартиру сразу — невозможно.
- Некоторые люди ищут жилье месяцами.
- Если у вас собака, вы не говорите по-немецки или задерживали оплату на прошлой квартире, то шансы снять 1 к 100.
Почему в Берлине трудно снять квартиру
Берлин — это небольшой город, в нем живет 3,5 млн человек. Здесь почти нет спальных районов с многоэтажками, все живут в домах до 5 этажей. Нового жилья строится мало. При этом в город плотным потоком переселяются люди из других немецких городов и приезжают иностранцы. Они вызывают дисбаланс на рынке аренды жилья. В Берлине уже давно спрос значительно превышает предложение.
Еще в Берлине сложилась система аренды жилья, основанная на ответственности и долгосрочности. Берлинцы снимают жилье годами и десятилетиями. Расторгнуть договор и выселить жильца очень сложно, для этого владельцу квартиры буквально придется судиться с жильцом и доказывать, что ему срочно потребовалась собственная квартира, и другого жилья у него нет. Выселить жильца трудно даже если он нарушает правила: курит травку, шумит, задерживает плату. Поэтому арендодатели очень ответственно относятся к выбору жильца в свою квартиру. Им важно чтобы человек снимал долго и не доставлял проблем.
В результате в Берлине небольшое количество владельцев жилья выбирают арендатора из десятков желающих. Каждый, кто хочет снять квартиру, должен обойти своих конкурентов и понравиться владельцу.
Как в Берлине ищут квартиру
На рынке аренды есть главный способ поиска и несколько менее очевидных.
Иммобилиенскаут. Это немецкий аналог «Циана» — большая база квартир в аренду и на продажу. Принцип поиска примерно тот же: сортируете предложения по нужным параметрам, после выбираете интересные. В отличие от «Авито» на «Скауте» про каждую квартиру пишут максимально подробно, указывают площадь всех комнат, технические особенности и даже класс энергосбережения — чем он выше, тем меньше платить за отопление. У предложений всегда есть кучи фотографий каждого угла (включая подъезд и почтовый ящик). На «Скауте» работают профессиональные риэлторы, каждая квартира тут проверена. Обманы исключены. Большинство берлинцев ищут квартиру на «Скауте».
Гезухтвонунг. Квартир тут поменьше, они попроще и подешевле. Многие квартиры на «Гезухте» сдаются в субаренду: когда человек снимает квартиру по обычному долгосрочному договору, и вдруг уезжает на несколько месяцев, он пересдает её на «Гезухте». Часто квартиры тут с мебелью и вещами. Условия аренды попроще, залог поменьше, аренду платят наличными. «Гезухт» — это отличный способ снять временное жилье в Берлине.
Крегйлист. Немецкий филиал главного американского сайта по продаже всего на свете. Квартир тут совсем немного, но часто их сдают собственники и иностранцы, поэтому много описаний по-английски. Удивительно, но большинство берлинцев про «Креглист» не знают и удивляются, что можно снимать квартиру где-то кроме «Скаута» или «Гезухта».
Вцелом количество предложений снижается от «Скаута» к «Крейглисту», при этом увеличивается простота аренды.
В среднем квартиры в Берлине стоят 500 евро за комнату (1000 — двухкомнатная, 1500 — трехкомнатная). Коммуналка — плюс еще 200-300 евро сверху. Залог — три стоимости аренды. Риэлтору платит владелец, а не жилец.
Кроме этих сайтов, есть еще совсем неочевидные способы аренды:
- Найти приличную квартиру на «Эйр-би-н-би», и предложить хозяину сдать ее надолго со скидкой.
- Воспользоваться хипстерскими сайтами по поиску квартир: «Вундерфлатс», «Хоуп аппартментс» и другими. Квартиры тут сильно переоценены, но сдаются с мебелью и без проблем.
- Поспрашивать квартиру в русскоязычных сообществах Берлина. Русских тут живут десятки тысяч, есть шанс снять квартиру по знакомству.
Берлинские квартиры
После Москвы и Петербурга квартиры тут кажутся невероятно классными.
- Все квартиры — светлые и чистые. Вещи вроде окна в ванной или большого балкона сперва кажутся роскошествами, но после замечаешь что тут все так живут.
- Обычно квартиры с высокими потолками, кладовками и гардеробными, часто с двумя ванными.
- Нигде и никогда нет мебели, квартиры полностью пустые. Изредка предыдущие жильцы оставляют встроенный шкаф или пару кресел. Иногда квартиры даже без кухни, люди уезжают и увозят кухню с собой.
Иногда бывают странности, особенно у жилья в домах старой постройки (тут говорят «альтбау»). Например, в некоторых квартирах нельзя установить стиральную машину в квартире, и её ставят в таких закуточках между этажами, одну на две квартиры. Иногда дома бывают шумными. В одной квартире владелец заявил, что нежелательно ходить в туалет после 9 вечера, потому что старая труба разносит все звуки по дому словно саксофон.
Собрал немного фотографий со «Скаута», чтобы показать как это выглядит. На фото — не элитные квартиры, а обычное жилье.
Как смотрят квартиру
Один из самых удивительных моментов в поиске жилья — это его просмотр.
Как я уже писал, в Москве желающий снять квартиру договаривается о просмотре с риэлтором или владельцем. Они встречаются у подъезда, смотрят жилье и обычно бьют по руками прямо тут.
В Берлине просмотр проводится «окнами» в 1-2 часа пару раз в неделю. Написал риэлтору в понедельник, она зовет на просмотр в пятницу.
Когда приходишь к назначенному времени к дому, то замечаешь открытые двери в подъезд и группы людей с бумажками в руках. Квартиру находишь по гулу из открытой двери. Внутри будет риэлтор, а также множество других людей, которые пришли посмотреть эту квартиру. Все это похоже на вечеринку в пустой квартире, только все без алкоголя и грустные. Такие просмотры мы про себя так и прозвали вечеринками. Чем лучше и дешевле квартира, тем больше вечеринка.
Однажды мы пришли смотреть отличную двухъярусную квартиру на пятом этаже, но не смогли подняться выше второго — дальше стояла плотная очередь из желающих посмотреть её.
Когда ты очень хочешь снять квартиру, вечеринка расстраивает — сразу видишь, сколько у тебя конкурентов. Однако берлинцы относятся к такому спокойно. Большинство людей в очереди ищут квартиру неторопливо, у них уже есть жилье и они просто присматривают что-то получше. Многие знакомятся, шутят. Мне бы их выдержку.
Если предыдущие жильцы еще не выехали, риэлтор будет порыкивать на потенциальных арендаторов, чтобы ходили парой и не разбредались — везде же чужие вещи.
На вечеринке риэлтор раздает всем анкетки, которые нужно заполнить и прислать ему вместе с документами.
Анкета и документы
Анкетка — простая, почти что в свободной форме: имя, паспортные данные, место работы, доход, есть ли долги, дети, и домашние животные.
К анкете нужно обязательно приложить документы.
- Копии паспортов, для иностранцев — виды на жительство.
- Документы, подтверждающие доход. А. предоставила специальную банковскую справку, в которой указана её зарплата, мне пришлось заказывать отдельную справку от налогового консультанта за 300 евро, которую написали по данным моего российского ИП.
- Кредитный рейтинг, который тут называют «Шуфа» — в нем отражено отсутствие долгов, неуплаченных налогов и сборов (вплоть до штрафов за безбилетный проезд).
- Справка от предыдущего арендодателя об отсутствии долгов за аренду (по-немецки она лаконично называется Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).
Вообще кажется, что чем больше документов и справок, тем лучше. Когда мы снимали предыдущую квартиру, но к пакету документов приложили даже фотографию кошки Пандоры.
Еще важно, что стоимость аренды квартиры была меньше 1/3 суммарного дохода жильцов. Если оба в сумме получают 5 тыс евро в месяц, то не получится снимать квартиру за 2 тыс — владелец откажет.
Обычно документы отправляют по электронной почте, реже просят выслать бумажным письмом.
Документы сперва сортирует риэлтор, отказывая части желающих по формальным признакам. После он засылает прошедшие отбор анкеты хозяину квартиры, который выбирает желаемого жильца.
Идеальный берлинский арендатор — это врач или адвокат средних лет: он приличный, с деньгами, и будет снимать жилье до смерти. Есть шутка про вечеринку на просмотре, надо зайти и громко сказать: «Так, я адвокат, а моя жена — стоматолог». Мол, после этого все сразу уйдут, потому что поймут, теперь — никаких шансов.
Договор
Если все прошло успешно и хозяин сказал «Да», с ним подписывают договор.
Договор заключается между жильцом и человеком или компанией, которые обслуживают дом. Часто они же и выбирают жильца, без владельца (он делегирует им все обязанности, а сам только получает деньги).
В нашем договоре — 30 страниц мелким шрифтом. Он детально прописывает все мелочи: от порядка оплаты до правил содержания домашних животных. На нескольких страницах подробно с формулами расписывается, как рассчитывают коммунальные платежи. Отдельный раздел обязует жильца сметать снег с балкона.
Из интересных особенностей — про оплату. Платить за квартиру нужно строго 1 числа каждого месяца. Если не заплатишь вовремя, то управляющая компания напомнит об этом и возьмет за напоминание 5 евро. А если вдруг случилось так, что не можешь заплатить, то компания позволит некоторое время жить в кредит под 4% годовых.
Аренда в договоре рассчитывается по квадратным метрам. Мы будем платить 17 евро за 1 м² в месяц. Арендодатель не может повышать аренду просто так. Для этого должен измениться индекс покупательской активности, Verbraucherpreisindex (или VPI). Если индекс упал, то аренда становится дешевле, если вырос — то дороже. Первый год аренду менять нельзя.
Неприятная особенность — залог. Как я уже писал, он составляет 3 месячных аренды. Выплатить его нужно сразу, реже можно разбить. Плюс стоимость первой аренды. Поэтому если вы нашли квартиру за 1,5 тыс евро в месяц, то заплатить сразу нужно 6 тысяч, это больше полумиллиона рублей. Плюс в пустую квартиру нужно купить необходимые вещи: мебель, стиральную машину, посуду, в худшем случае — кухню и бытовую технику. Поэтому аренда квартиры в Берлине легко может добежать до миллиона рублей и даже больше.
⌘ ⌘ ⌘
Аренда жилья в Берлине выглядит как-то так. Конечно, я не самый опытный арендатор и многого не проходил. Например, у меня нет собаки, для которой нужно получать страховку и согласие всех жильцов в подъезде. Но и без этого аренда кажется одной из самых дорогих и сложных, что я когда-либо вляпывался.
Начнем со знакомства. Меня зовут Антон, мне 20 лет и в данный момент я проживаю в Берлине. Приехал я сюда учить язык с дальнейшей перспективой поступления в немецкий ВУЗ. Первое время было достаточно сложно, потому что не знал что, где и как, поэтому и решил написать серию статей, чтобы помочь тебе, мой друг, избежать многих неприятных ситуаций и пустой траты денег.
В этой статье я расскажу вам, как выбрать оптимальное жилье и на какие нюансы надо обращать внимание.
Во-первых, стоит заметить, что Берлин – один из самых недорогих, в плане проживания и питания, мегаполисов в Западной Европе. В том же Мюнхене все стоит чуть ли не в 2 раза дороже (хотя стоит отметить, что и зарплаты там солиднее).
Выбирать место проживания надо в первую очередь исходя из места работы/учебы. На мой взгляд, лучше переплачивать 50 евро в месяц, но экономить час в день на дорогу.
Цены на жилье зависят от многих параметров: меблированная квартира или нет, ее размера, удаленности от центра, ремонта, общего состояния и других факторов.
В среднем комната с мебелью стоит 300-400 евро в месяц. Однокомнатная квартира — от 500, «двушка» – около 600-800, «трешка» – от 900 евро в месяц.
Важно уточнить, входит ли в озвученную вам сумму стоимость коммунальных услуг (Betriebskosten), так как обычно на сайтах поиска жилья арендодатель указывает цену без коммуналки (Kaltmiete). Еще очень важный момент: не все арендодатели захотят заключать с вами контракт (а между тем, он нужен, чтобы продлить визу).
Так же будь готов заплатить залог (Kaution). Обычно он составляет от 2 до 3 месячных ставок за арендную плату. Вернут вам его (если, конечно, ничего не сломаете), когда будете съезжать.
Еще есть такая вещь как Provision — это комиссионные агенту за то, что он для вас нашел определенную квартиру. Их стандартная величина равна «2,38 * месячная ставка за аренду». Однако я считаю, что не сложно найти квартиру и без посредников.
Арендодатели подходят к выбору жильцов довольно ответственно, процесс этот довольно бюрократический — у вас могут попросить справку о доходах за последние 3 месяца. Как вы только приедете, вам нужно подумать как доказать финансовую состоятельность т.е. что у вас есть достаточно средств оплачивать квартиру.
Если вы планируете снимать квартиру до года – то есть смысл поискать Zwischenmiete. Это когда договор с вами заключает главный арендатор или же хозяин квартиры, а сам на это время уезжает, скажем, тоже на учебу или на работу. Такой вариант здесь тоже очень часто встречается и он к тому же удобен тем, что квартира остается с мебелью и посудой, вам не нужно практически ничего покупать и от вас не требуют никаких справок и доказательств, однако Kaution может быть выше, чем 3 Kaltmiete. Будьте внимательны, если заключаете контракт с арендатором на Zwischenmiete, все это должно происходить с ведома хозяина квартиры, иначе можете создать себе проблемы.
Вот сайты, на которых можно найти квартиру/комнату в Германии, их должно быть достаточно:
- www.wg-gesucht.de
- www.immowelt.de
- www.immobilienscout24.de
- www.immonet.de
Так же советую полазить по группам ВК, таким как vk.com/berlin_sosedi, там можно найти предложения о сдаче квартиры или познакомиться с русскоязычным человеком, с которым на пару можно снимать квартиру.
Что касается районов Берлина, то если вы ищете спокойной и тихой жизни, то вам в Лихтенберг (Lichtenberg) или Марцан (Marzahn). Здесь можно найти комнату за 300 евро, однако находится это за кольцом S-Bahn, а это значит, что у вас может уйти значительное количество времени, чтобы добраться до работы.
Немного дороже (но ближе к центру), можно найти местечко в Шарлоттенбурге (Charlottenburg), Вильмерсдорфе (Wilmersdorf) или Тиргартене (Tiergarten). Там тоже довольно тихо, но стоимость комнаты начинается от 350 евро.
Если же вы любитель активной ночной жизни, то вам самое место в Кройцберге (Kreuzberg). Именно здесь я сам и живу. Стоимость комнаты 300-400 евро. Скажу сразу, район не всем может прийтись по вкусу. Раньше здесь жили иммигранты (коих и сейчас тут немало), но в последние годы их начали вытеснять студенты. Ну и скажем так, Коттбуссер Тор (центр Кройцберга) – не самое приятное и живописное место в Берлине. Однако все это компенсируется тем, что до центра можно добраться за 20-30 минут, а до большей части самых злачных ночных заведений Берлина (о них в следующих статьях) всего пару станций.
Антон из Берлина, специально для Deutsch-online
Самые популярные
Берлин – единственная метрополия в Германии с почти 4 миллионами жителей. Казалось бы, чем больше город, тем легче найти в нем жилье, подумала я. Но все оказалось значительно сложнее. Уже прошел месяц, но снять квартиру так и не удалось. Вмешалась политика. Помогая бедным, она угробила рынок аренды.
Звонок утром в конце июля. Дочь. «Мама, ты не представляешь, Игорь получил работу в Берлине! Ура! Наконец-то мы будем жить в одном городе!» Жить в одном городе было давно нашей мечтой. Жизнь раскидала нас не то что по разным городам – по разным странам. И вот, наконец, свершилось – спасибо брекзиту. Найти работу в британской столице стало сложнее, да и весь космополитический уклад Лондона сильно изменился. Перспективы тоже неясные – наука наполовину финансируется Европой, и с января 2021 года денег уже не будет, финансы тоже постепенно перемещаются в Париж, Люксембург и Франкфурт. Угрожающие картинки ковидного карантина уверенности в английскую медицину не прибавили. Европейцы потянулись на континент. Ну что же, и нашим тоже пора.
Теперь главное – найти квартиру.
Я предполагала, что найти жилье будет непросто. Несколько лет назад мы уже искали квартиру в Берлине. И хотя квартир было много, пришлось побегать. Поиск жилья в Германии – процесс формализованный. Будущие арендаторы должны предъявить владельцу справку о получении зарплаты за три месяца. Если трех месяцев нет, нужно поручительство того, у кого с работой в порядке. Помимо этого, нужна выписка из реестра благонадежности граждан. Неплохо показать выписку из банка, что деньги есть. А главное – нужно убедить владельца, что именно ты, и только ты, а не все другие, которые вместе с тобой были на просмотре квартиры, достоин этой квартиры. Уже тогда иностранцам было непросто. Какие справки о зарплате, если ты только что переехал? Какой реестр благонадежности? Ты же тут не жил… Тем не менее, как-то все иностранцы с этим справлялись. Короче, дело это было муторное, но не безнадежное.
Но времена изменились. Открываю Интернет. Квартир нет. Нет, они конечно, есть, но зачем двум молодым людям без детей с одной кошкой пятикомнатная квартира за три с половиной тысячи евро? Ищем дальше. Предлагают меблированные апартаменты. Звоним. «Ой, что Вы, мы теперь сдаем только по дням!» По дням – это крохотная однокомнатная квартирка за две тысячи евро месяц. Идем дальше. «Кошка? Нет, извините. И я Вам так скажу – с мебелью Вы квартиру точно не найдете!» Звучит оптимистично. Но мы не сдаемся.
Берлин – город иностранцев. Если неприветливые берлинцы могут просто хлопнуть трубку, пробормотав что-то непонятное, итальянцы, прирожденные продавцы всего, будут улыбаться и помогать, в силу своих возможностей, разумеется. «Муж работает в Митте (центр Берлина), нам бы что-нибудь поближе. Уж очень не хочется во времена коронавируса ездить на общественном транспорте». «Пер фаворе,»- улыбается приветливый Джованни, итальянец-маклер. Но толку тоже мало – квартир нет как нет. Одна фазенда с видом на грохочущий трамвай за 40 минут от работы и гордые 1800 евро в месяц, плюс еще расходы на электричество, отопление и Интернет – это не то, что мы ожидали.
Звоню друзьям. Помогите, люди! Андреас, добрая душа: «Есть одна квартира, друзья на четыре месяца уезжают заграницу, сдадут свою квартиру за 1100 евро. Все включено». Наконец-то! Но опять не все так просто. «Если вы не возражаете, в квартире еще будет жить наш родственник.» Мы возражаем. Что делать? Параллельно каждый день смотрю Интернет – но там пустыня Гоби.
Часть жилья в Берлине принадлежит городу, есть даже бюро по найму. Рабочие часы – по понедельникам и четвергам с 9 до 12 часов. Идем в понедельник. «Очередь на квартиры- до 2021 года. В январе-феврале сможет вам что-то предложить. Может быть». Спасибо.
Что же произошло? Почему поиск квартиры превратился в «mission impossible»?
Выясняю. В прошлом году Сенат Берлина принимает благое решение. Согласно ему, владельцы жилья больше не имеют право назначать плату за аренду, какую им захочется. Законодатель определил порог, в зависимости от площади квартиры, и дороже требовать нельзя. Владельцы жилья первым делом побежали в суд. Не зря же норвежские пенсионные фонды и прочие прайвит эквитиз улицами скупали дома в Берлине, чтобы им политики диктовали цены. Суды будут длиться годами, выиграет, наверное, частный капитал. Но до тех пор пороги действуют, а владельцы затаились и не сдают квартиры.
Но нам-то что делать? Квартира нужна сейчас, а не через пять лет. Звоню еще одному знакомому. Он человек со связями, наш, русский, и живет тут уже сорок лет. «Выручай!» «Есть один вариант, но не в том районе, где вы ищете. Поговори с владельцем». Говорим. «Есть у меня квартира на западе Берлина». Отлично, все равно где, главное -квартира, и главное – есть. «Мы ее только отремонтировали и мебель закупили. Могу сдать на полгода.» Потом озвучиваются подробности. Квартиру можно сдавать только за 500 евро, но хозяин хочет тысячу в месяц. Но мы же русские люди, знакомые знакомых – договоримся. И ситуация безнадежная. «Пришлем договор.» Выясняется, что за полгода съема сразу нужно заплатить 3000 евро – на лапу. Кроме того, нужно заплатить залог за три месяца из шести – но из расчета полной аренды, а не официальной. То есть еще 3000 евро, но хозяева «вошли в положение» и хотят залог «только» 2,5 тысячи. Ну а 500 евро в месяц плюс всевозможные коммунальные платежи, включая лифт, хотя квартира на первом этаже -еще 200 евро – это помесячно. То есть квартиру нужно оплатить за шесть месяцев вперед, и получишь ли ты свой залог – бог весть. Итого, крошечная квартира на первом этаже «по знакомству» будет стоить тысячу семьсот евро в месяц – но деньги вперед.
Так сон и глупость властей рождает чудовищные гримасы жадности. Кому нужна такая доброта сената, ни я, ни мои дети не знают. Это при том, что зять будет платить немаленькие налоги со своей зарплаты финансиста. Но это никого не волнует. И уже юристы говорят – закон не устоит, но как отрулить назад – никто не знает. В правовом государстве это может сделать только суд – или выборы.
А мы ищем дальше. Наш друг Андреас нашел одну подругу, которой квартира не нужна. И хотя перед нами ее смотрит еще одни страдающий, мы не унываем. Вдруг повезет. А если нет, то Airbnb нам в помощь!
#Новости#Берлин#Сдача квартир#Квартира#Елена Федорова#В мире
