Как найти квартиру в вене

Если бы по приезду в Вену, я имела бы возможность заранее ознакомиться с этой статьей, то сэкономила бы много сил, денег, нервов и не возникало бы этих предательских мыслей все бросить и уехать обратно…

И вот мы открыли сайт, специализирующий на недвижимости* и от избытка объявлений о сдаче квартир, великого множества агентств, предлагающих свои услуги, начинает рябить в глазах. Тут ты невольно даже теряешься – то ли радоваться при виде такого выбора квартир в Вене, то ли сокрушаться от незнания того, за что взяться и с чего начать.

*bazar.at, immobilien.net, wohnen.career.at, housing.oead.ac.at, home4students.at, mietvereinigung.at, derstandard.at – лишь небольшая часть

По поводу большого выбора можно сразу успокоиться, так как выбор этот на самом деле равносилен тому, если бы мы выбирали между сэндвичем с дер**ом и клизмой. Ну что ж, мы хотя бы уже знаем на что ориентироваться и настроены воинственно, что в дальнейшем сыграет нам на руку ))

Расставление приоритетов

Первый шаг в деле поиска квартиры — это расставить приоритеты: понять, в какой квартире вы согласны жить за определенную сумму, на что можете закрыть глаза, а что является необходимым условием выбора квартиры.

Хорошо, что почти на всех сайтах есть поисковики, позволяющие уточнить критерии поиска квартир. Поиск можно ограничить такими позициями как район, метраж, количество комнат, цена, новостройки и др. Но нужную информацию уже приходиться выуживать самому, перелопачивая сотню объявлений и набирая два-три десятка номеров телефонов в день (поэтому позаботьтесь заранее зайти на почту и взять там местную симку билайновского типа «бери и звони». В моем случае этот был «Боб», а продавец сам активировал все это дело и объяснил, что да как). Также читайте статью «Как выбрать оператора мобильной связи в Австрии»

Еще неплохо себе уяснить, хотим ли мы связываться с агентством (львиная доля хороших квартир в Вене принадлежит именно им), где берут дорого, но все по закону (и обуют вас тоже по закону), либо же с частниками, которым не придется платить за посредничество и закон, но все-таки в дальнейшем могут возникнуть непредвиденные сложности. Идеальный вариант-частник, но проверенный вашими знакомыми, живущими в Вене, человек достойный доверия.

Итак, возвращаемся к нашим критериям-приоритетам.

1. Bezirk — правильный район

Вещь в принципе субъективная, но я ее ставлю на первое место, объяснять не вижу смысла.

Вена разбита на двадцать три района. Первый район является историческим центром города, вокруг которого компактно расположились районы с третьего по десятый, последующие районы уже масштабнее и добираться с семнадцатого в восемнадцатый будет немного дольше, чем с третьего в четвертый. Районы словно по спирали раскручиваются от центра до городских окраин. Это собственно:

В первом районе самое дорогое жилье (еще дорогое в пятнадцатом районе, девятнадцатом, так как он граничит с знаменитым Венским лесом), преобладают старые здания, хорошая инфраструктура, красиво и очень хороший контингент (гастарбайтеры и деклассированные элементы там не живут, много русских). Кстати сказать, наш брат в Европе всегда найдет себе хорошее местечко, если не дурак, и устраивается обычно хорошо.

Второй район, в отличие от других десяти районов, немного в стороне от первого и граничит с двадцать вторым.

Третий район — это цивильно, там современность смешалась со стариной, хорошая инфраструктура, не так дорого снимать квартиру, как в первом, живут в основном австрийцы, также много русских, чем-то даже напоминает Первопрестольную. Ни чем не хуже, как мне показалось и четвертый район — «Виден». И так далее до десятого или одиннадцатого.

Далее пошли районы густонаселенные иностранцами — как нами, так и выходцами из Средней Азии, сербами, хорватами, рабочим контингентом или же скромным прижимистым австрийцем. Хотя это деление весьма условное, в одном и том же четвертом районе на одной улице ходят алкаши средь бела дня и футбольные хулиганы, а через пять кварталов очень даже терпимое и милое место.

Так что, выбрав даже стремный район/место обитания, имеет смысл покружить вокруг него на авто и осмотреться, так ли он в действительности стремен. А спокойное и хорошее с виду место может оказаться впоследствии весьма неуютным.

Двадцать второй район Вены считается одним из самых популярных – просто это спальный район. Там сдается в аренду много новостроек и коттеджей. Но он все-таки находится за Дунаем, промышленность обитается там, но и один из главных офисов ООН и прочих международных организаций находится там же и он божественно прекрасен, особенно внутри.

2. Fläche — метраж

Планировка квартир в Вене очень специфическая, несуразностей и несоразмерностей хватает. К примеру, огромный холодный зал, а по бокам две трехметровые спальни каждая. Или душ в центре комнаты, а квартира без прихожей — уродство да и только.

И это еще не самое страшное, что может быть)) Места мало, зданий много, строят вкось и вширь, отчего в домах часто темновато днем и светлая квартира считается в Вене — кул, много домов 80-летней и более давности: 33 км метра может быть как полуторка, так и двушка. Двушка и однокомнатная часто совпадают как по метражу, так и по цене. Поэтому лучше уж метить в двушку. Но двушку (2 Zimmer) и найти сложнее.

3. Altbau/Neubau — старый фонд/новостройка

Многие наши города-герои, что самоотверженно сражались в годы Великой Отечественной, были разрушены до неузнаваемости и восстановлены, поэтому жилые здания 45-50-х годов у нас считаются старыми, даже хрущевки прошлый век. В Вене же здания до 1945 года, которых большинство — старая постройка (Altbau). После середины века уже идут новостройки (Neubau).

Старое здание долго нагревается и требует больше энергии для обогрева, зимой в нем холодно, да и летом в нем тоже холодно. Это его существенный минус, но жить все-таки можно. Вот я живу в здании 20-х годов, хотя крайняя мерзлячка, но пока еще теплая)

4. Heizung — отопление/обогрев

Существуют три вида обогрева в зависимости от отдаленности жилья от источника обогрева. Центральное отопление от котельных, как у нас называется — Fernheizung. Центральное отопление с источником обогрева в пределах одного дома — Zentralheizung.

Отопление на этаже, либо же в самой квартире с помощью газовой колонки называется Gasetagenheizung. Газовая горелка загорается каждый раз, как только вы открываете горячую воду и подогревает ее, горячая вода идет не сразу, а через несколько секунд.

Горелка часто работает по ночам, так как ночью энергия дешевле, да и вообще-то как-то страшненько после того, как всю жизнь пользовался само собой разумеющимся фернхайцунг…словно у тебя полночи включена газовая плита. Но меня заверили, и близкие в том числе, что колонка — вещь безопасная, практичная и даже прикольная. Месяц живу, пока еще к ней не привыкла.

5. Mietpreis — Цена аренды

Самый болезненный пункт. Существует нетто цена за саму квартиру — Mietpreis, а также цена за квартиру, но с коммунальными услугами + обязательный налог = Gesamtpreis. Коммунальные услуги — Betriebskosten — в них включается такие вещи как вывоз мусора, лифт и прочие необходимости, что находятся снаружи нашей квартиры).

На Gesamtpreis и надо ориентироваться – брутто цена за каждый месяц (нетто цена + коммунальные услуги и НДС для всех жителей ЕС). Но к ней, как и везде, нужно добавить от 70 до 100 евро в месяц за газ, электричество и воду.

1-комнатная квартира в нормальном районе будет стоить от 500 до 600 евро в месяц, 2-х комнатная от 600 до 800 евро. Золотая середина — двухкомнатная в 1-10 районе за 550-650 евро. Австрийцы обычно снимают квартиру по двое и тогда хорошая квартира в 3-4 районе, новая, чистая, с мебелью получается 400 евро на каждого (цена новой общаги в 22 районе). Так что есть великий смысл приезжать учиться в Вену с другом (подругой).

В среднем получается с вас взымают 10 евро за квадратный метр ежемесячно. Хотя и не имеют право (мне даже предлагали бомжатник в 22 районе за 15 евро, пользуясь неосведомленностью).

В третьем районе метр стоить должен 8-9 евро, но кого это волнует, когда студент или получивший работу в Вене на все согласен?

Существуют множество мелочей, по которым рассчитывается стоимость аренды: это и этаж, и соседи и отдаленность от метро. Если хозяин квартиры сможет накрутить цену на свою халупу, то не беспокойтесь, он это сделает. На торг с вами никто не пойдет, так как всегда найдется тот, что заплатит по незнанию за плохую квартиру больше, чем вы.

6. Kaution и Provision — Залог и премиальные

Неприятнее пункта 5, может быть только пункт 6. Большинство квартир в Вене расхватали агентства. Поэтому, если в интернете (а мы говорим о немудреных способах поиска квартир) увидели объявление о хорошей квартире, то сбоку будет почти всегда написано название агентства, которое будет выступать несменным посредником между вами и владельцем квартиры.

Агентство потребует за свои услуги две месячные (или 3) Gesamtmiete в качестве вознаграждения за свои услуги (это называется Provision) + 20 % НДС от двухмесячной Gesamtmiete + налог на заключение договора (около 200 евро) требуется заплатить в министерство финансов (Finanzamt), что они такие хорошие подтверждают подлинность вашей сделки.

Ко всему прочему, владельцу квартиры нужно отдать залог в тримесячные квартирные платы (Kaution), но в качестве месячной аренды рассматривается уже Mietpreis, а не Gesamtmiete. Деньги переводятся на счет домоуправления и замораживаются.

При выезде из квартиры деньги вам возвращаются, конечно, если вы не сломаете и ничего не разобьете в квартире. В противном случае из вашего кауциона вычтут стоимость ущерба, не заплатите за квартиру – вычтут также из каутиона. Так как вы иностранец, то некоторые особенно впечатлительные австрийцы, могут потребовать до 6 месячного взноса в качестве кауциона, а не 3 как везде!

7. Заморочки владельцев квартир

Часто в объявлениях хозяин просит выкупить старую мебель в его квартире в тридорого, ну или никак не за меньшую стоимость, чем ее изначальная цена. В некоторых случаях непонятно зачем нужно арендовать «шикарную мебель из ИКЕА))» за 100 евро в месяц. Сразу отказывайтесь от такого наглежа.

Поэтому лучше брать квартиру без мебели, коих большинство, а за мебелью ехать в ИКЕА, KiKa или в Ludwig (лучше, чем ИКЕА, дешевле чем KiKa или Leiner). Выбрал там мебель на скидке, купил (предварительно ознакомившись с системой правильной покупки товара — подошел к продавцу, зарегистрировал товар, потом подошел на склад, снова зарегистрировал и жди пока тебе выкатят эту мебель со склада), арендовал фирменный грузовик (могут потребовать показать соответствующие права) и привез к себе домой, либо же заказал услуги транспортировки и тебе сами все привезут и затащат.

Итог

Итак, критерии определены, мы знаем, что мы хотим и что приблизительно искать! Акцентирую внимание на слово «приблизительно», так как в результате вы можете согласиться не на то, что планировали изначально.

Поиск квартиры дело нелегкое, но нельзя сказать, что сложное, требует много времени (месяц, если вы не согласны жить в избушке, трущобе или дворце за миллион), терпения и нервов иногда, ведь тебя поджимает время, а крыши над головой достойной как не было, так и нет.

Не поддавайтесь обстоятельствам, гните свою линию и обязательно гоните от себя мысли, что это такая неразрешимая проблема! Если такие мысли возникли, то искренний совет — разворачивайтесь и уезжайте обратно. Как, нет? Ну так позаботьтесь, черт побери, чтоб таких мыслей не возникало впредь, запретите себе на время поисков прежде привычные душе вещи! Есть такая замечательная цитата, которая в моем случае случайно оправдала себя «Кто умеет ждать — получает лучшее». Поэтому переходим к активным действиям или ко второму этапу, о чем уже в следующей статье.

Поиск квартиры в Вене без прикрас — Часть 2.

Эльсергрунд

Ландштрассе

Видены

Поиск жилья в Вене — процесс довольно интересный и увлекательный. Предложений сегодня очень много, спасибо за это коронавирусному году. Само жильё, как и районы Вены, сильно отличаются друг от друга. А цены, не могу сказать, что имеют какой-то колоссальный разброс. Сегодня поговорим о том, как я выбирал жильё, что получилось увидеть, найти и какие особенности аренды жилья я обнаружил после проведённого поиска. 

Важно: Это статья не о нашей квартире и не об объектах недвижимости. Это о поиске и моём опыте.

Вена не только столица Австрии. Здесь расположено множество международных центров и организаций. Это третий после Нью-Йорка и Женевы город ООН. В нём расположено множество штаб-квартир международных организаций. Это придаёт не только статус городу, но и влечёт за собой множество проблем. Одна из самых больших — цены на жильё.

Если вы планируете купить квартиру или дом в Линце, то вам нужно запланировать сумму от 100 000 (почти утопия) до 200 000 евро. Можно купить дом больше, но уже в пригороде Линца, хотя цены будут примерно такие же. Если же говорить о столице, то здесь цены нужно скорее сравнивать с другими международными центрами, такими как Нью-Йорк, Лондон или Токио. Знаю, что для многих москвичей центром мира является столица России, но мировой спрос на жильё в небольшой Вене намного выше. Такое положение дел взвинтило цены на квартиры и дома до космических величин. Чтобы приобрести небольшую квартиру в 50 кв. м, вам необходимо потратить порядка 350 000 евро, и я бы добавил к этой сумме знаменитое «от». Что чаще всего это означает «планируй 500 000 евро». Если же вы собираетесь купить себе дом, то умножайте эту цифру на два. 

В Вене можно также приобрести кооперативное или социальное жильё, стоимость которых будет ниже, а условия будут подходить для менеджеров среднего звена со средней зарплатой. Но всё равно Вена дорогой город. Любой, кто скажет обратное, скорее всего, лукавит. О вариантах покупки жилья я обязательно сделаю позже отдельный материал. 

Нашей задачей при переезде из Линца в Вену было найти двухкомнатную квартиру как можно ближе к центру города, где можно было заселиться сразу же. Ещё один важный пункт, которым должен был обладать наш будущий дом, это разрешение на проживание животных. Всё же от нашей собаки мы избавляться не хотим, как и она от нас. 

Одним из основных критериев выбора была близость к центру. Всё же жить где-то за городом в первый год в Вене нам не хотелось. Может быть, в будущем мы такую задачу для себя поставим. Но пока что хотелось расположиться как можно ближе, чтобы можно было дойти пешком от собора святого Штефана до дома. Цель была амбициозная, так что почти сразу же мы от неё отказались. Но всё равно не рассматривали районы, которые находились за Дунаем. 

По ценам квартиры в Вене делятся на несколько важных категорий, первая из которых с провиженом или без. Provision — это та самая комиссия риелтору, которую вы платите в том случае, если вы нашли эту квартиру по объявлению. Я могу сколько угодно язвить по поводу качества работы риэлторов, но уверен, что каждый, кто сталкивался с работой этих специалистов, хорошо понимает, о чём я говорю. Они, конечно, молодцы, но никогда не перерабатывают. 

За то время, что мы смотрели и перебирали жильё в Вене, я заметил, что квартиры с провиженом часто дешевле на 100–200 евро в месяц. Тогда как квартиры без него почти всегда дороже. 

Как я уже говорил, вилка цен на аренду жилья в Австрии не такая драматичная, как даже в родном мне Краснодаре. Цены на хорошую двухкомнатную квартиру в 50 кв. м будут варьироваться в районе 800 евро. Дальше на эту цену будет влиять множество факторов: район, наличие балкона, новый или старый дом, этажность и ещё масса всего. 

В то время, когда мы начали смотреть себе квартиру, в продажу поступило множество новостроек. Несколько крупных домов ввели в районе Шёнбрюна. То есть вы можете прямо со своего балкона любоваться на бывший королевский дом Габсбургов. 

Прямо рядом с этой новостройкой сдавалось множество квартир в умном доме. Мало того, что он был выполнен по самым высоким стандартам энергоэффективности. Так он был оснащён ещё одной приятной функцией — bluetooth замками. В этом доме квартиру мы смотрели сами. То есть тебе приходит электронный ключ, и ты можешь зайти во все пустые квартиры и посмотреть их. Цены варьируются от 650 евро до 1200 за большую квартиру на крыше с двумя балконами. 

Вообще, предложений было очень много. Сказать, что выбрать что-то невозможно — значит слукавить. Можно найти квартиру даже за 500 евро. Но она будет в старом неэнергоэффективном доме с колонкой и далеко от центра. 

Были варианты среди отличных квартир с небольшими двориками — о которых, я уверен, мечтала наша собака. Прелесть такого жилья в том, что у вас есть своя территория, где вы можете отдохнуть на свежем воздухе в самом центре города. Такие дворики обычно выходят во внутренний двор, где, кроме пения птиц и смотрящих сверху соседей, вас никто не побеспокоит. 

При этом цены на некоторые квартиры могли даже удивить. Часто это были частные объявления жильцов. И их стоимость была неадекватно высокой за то, что они предлагали. 

Ещё одной интересной особенностью, которую я заметил на рынке аренды жилья в Вене, была разная стоимость верхних этажей. Если вы смотрите квартиру в старом доме, то чаще всего верхний этаж — это переоборудованная крыша. У вас могут быть скошенные стены, неудобные проходы, но низкая цена. Причём низкая довольно прилично — на 15–20 %. Если обычная квартира будет стоить 860 евро, то Dachgeschoss (нем. крышный этаж) обойдётся уже в 650–700 евро с бо́льшей площадью. 

При этом, если вы берёте себе верхний этаж в новом доме, где чаще всего крыша плоская, цена будет несколько выше, чем на средних этажах. В большинстве случаев это связано с тем, что у вас будет или интереснее вид, или большая терраса, или какие-то дополнительные «плюшки», которые возможны только на верхних этажах. Своего рода эксклюзив. 

Вообще, новые дома нам начинали нравиться всё больше и больше с каждым разом, когда мы смотрели варианты. Во многих новых домах это целые микроклиматы на 5–7 этажей. В одном из домов, кроме спортзала для жильцов дома, была ещё так называемая partyroom, где можно устраивать свои вечеринки. 

В другом доме, кроме подземной парковки, больших персональных кладовок, комнаты для велосипедов и отдельной комнаты для детских колясок, ещё был зелёный сад на крыше с возможностью жарить мясо. 

Вообще инноваций в новых домах Вены довольно много. Они не увеличивают стоимость аренды жилья, но сокращают ваши затраты на ЖКХ. 

Наши поиски были неравномерными, но всё же закончились для нас большой удачей. У нас получилось найти квартиру в новом доме с балконом и недалеко от центрального первого района. Нам не пришлось платить кауцион, что сэкономило нам несколько тысяч евро. Так что поиск жилья себя оправдал. 

О нашей квартире и той кипе документов, которые мы с ней получили, я расскажу завтра.