Как найти квартиры на этапе котлована

Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.

Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания  договора долевого участия в строительстве и перевода денег.

Выбор объекта

Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.

Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:

• присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
• наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
• перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
• транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
• присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.

Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.

Анализ застройщика

Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.

В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.

Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.

Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.

Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.

Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.

Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома

Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.

Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса. 

Визит в офис продаж

В офисе застройщика покупатель получает информацию о:

• проекте строительства;
• стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
• дате завершения строительства.

Общение с банками для получения ипотеки

Банки предоставляют  кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.

Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.

Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.

Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора

На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.

После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.

Получение одобрения на выдачу кредита банком

Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:

• паспорт заемщика;
• военный билет – для мужчин;
• справка о доходах;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении детей;
• договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.

После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.

Подписание договора долевого участия

В ДДУ включают:

• данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
• стоимость квартиры;
• дату, на которую новостройка будет сдана;
• этаж квартиры и ее предварительный номер;
• гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
• страхование ответственности застройщика;
• паспортные данные покупателя;
• реквизиты компании-застройщика.

Регистрация ДДУ

ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.

В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.

Проведение оплаты через эскроу-счет

Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.

После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.

Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.

Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.

Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.

После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.

Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме

Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:

• из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2021 году она сократилась до 10–15%.
• как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания. Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;
• часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;
• несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.

Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована

Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.

Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ

В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:

• название улицы;
• номер дома или корпуса.

Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.

При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:

• если площадь квартиры больше, то покупатель проводит доплату за дополнительный метраж квартиры;
• если площадь квартиры меньше, то покупателю возвращается часть выплаченной суммы. 

Расторжение сделки с застройщиком

Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.

Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.

Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.

Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:

• передать квартиру;
• вернуть средства.

Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:

• получить право собственности;
• взыскать штраф;
• взыскать неустойку;
• компенсировать моральный вред.

Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет. 

Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:

1. Застройщик уведомляет дольщика о необходимости прийти и принять квартиру.
2. Дольщик приходит на объект вместе с ДДУ и паспортом. Должны присутствовать все участники ДДУ, которые вкладывали деньги в строительство квартиры.
3. Застройщик предоставляет разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, документы о присвоении почтового адреса, заключения о соответствии нормам технических регламентов и проектной документации.
4. Дольщик осматривает подъезд, квартиру и при отсутствии замечаний подписывает акт приема-передачи. При наличии замечаний составляется дефектный акт, и застройщик должен исправить недостатки в оговоренный в ДДУ или дефектном акте срок.
5. Дольщик регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.

При осмотре квартиры для ее приема обычно берут:

• блокнот, чтобы делать пометки о выявленных несоответствиях;
• лист бумаги для проверки работы вентиляции;
• мел или маркер, которым будут помечены выявленные недостатки;
• рулетку или лазерный дальномер для определения площади, измерения перепадов в стенах, потолках;
• индикаторную отвертку или другой прибор, которым можно проверить электроточки;
• телефон или фотоаппарат, с помощью которого будут сделаны фотографии недочетов.

Покупка квартиры на стадии строительства: самое важное

• При покупке квартиры на стадии котлована подписывают договор долевого участия в строительстве.
• Перед подписанием ДДУ нужно удостовериться в надежности застройщика: запросить разрешение на строительство, проверить исполнение условий ДДУ по другим объектам.
• При оформлении ДДУ можно использовать ипотечный кредит, но застройщик должен быть аккредитован банком.
• Договор долевого участия в строительстве сначала регистрируется в Росреестре, после этого дольщик проводит оплату.
• Деньги за квартиру переводят на эскроу-счет. Застройщик получает их после завершения строительства.
• После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру. Для этого жилье осматривают и подписывают акт приема-передачи.
• Окончательный этап покупки квартиры — регистрация права собственности в Росреестре.

Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости

Сельская ипотека — ипотечный кредит на покупку участка, дома или квартиры в сельской местности

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

При долевом строительстве человек покупает квартиру в доме, который еще строится. Такие объекты стоят дешевле готовых на вторичном рынке. Благодаря льготным ипотечным программам участвовать в долевом строительстве еще выгоднее. Но у такой покупки есть риски — в чем они заключаются и как их избежать, рассказывает юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ» Алексей Клышин.

Риск 1. Покупка может не окупиться, если неправильно выбрать цель

Квартиры на этапе строительства покупают для разных целей, от которых зависят требования к объекту. Если дольщик приобретает недвижимость для себя и хочет в ней жить, то ищет жилье с хорошим видом и парковкой. Стоимость таких квартир выйдет дороже тех, у которых окна выходят на соседний дом, а мест во дворе хватит только на несколько машин.

Если цель — перепродать объект на этапе, когда застройщик будет вводить дом в эксплуатацию, смотрят жилье с эксклюзивными планировками. Например, на этаже семь двухкомнатных квартир и только одна — с европланировкой: одна комната объединена с кухней. Владельцу придется заплатить налог 13% с прибыли от продажи. Но выгоду он все равно получит за счет высокой цены на готовый объект.

Еще новостройки покупают, чтобы сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. В этом случае видом из окна и эксклюзивностью планировки можно пренебречь, а значит, сэкономить.

Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»

Одна из частых ошибок покупателей, когда они выбирают квартиру в новостройке, — отсутствие конкретной цели. Например, человек вроде хочет купить жилье, чтобы зарабатывать на аренде. Но не исключает вариант, что через 7 лет в ней будут жить его дети. Поэтому выбирает объект как для себя: с видом на лес, на последних этажах и развитой инфраструктурой. Делает в квартире дорогой ремонт и в итоге сдает ее по цене, которая не окупает вложенные затраты.

Как избежать риска

Чтобы будущая квартира не разочаровала, заранее определите, для чего вы ее покупаете. Если цель — заработать на аренде, не стоит переплачивать за дорогие объекты и вкладываться в бизнес-ремонт. Присмотритесь к небольшим студиям с хорошей транспортной доступностью.

Если планируете жить в квартире сами, ориентируйтесь на собственные предпочтения. Льготные ипотечные программы и субсидии от застройщиков позволяют приобрести жилье на выгодных условиях.

Риск 2. Застройщик может затянуть сроки сдачи дома или квартира окажется проблемной

Срок передачи объекта дольщику обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, или ДДУ. Это дата подписания акта приема-передачи квартиры. Если застройщик ненадежный, он может затянуть сроки передачи объекта. При этом за два месяца до даты сдачи квартиры компания должна предупредить об этом и предложить подписать дополнительное соглашение «Об изменении сроков ввода дома в эксплуатацию». Соглашаться или нет — право дольщика. Но если документ подписать, неустойку от застройщика он не получит.

Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»

Когда подписываете ДДУ, важно внимательно читать документ, особенно если его регистрация проходит в электронном виде. Если подтвердить договор электронной подписью, то вернуться и исправить, например, адрес прописки не получится. Придется заключать дополнительное соглашение, а это потеря времени.

Договор с недобросовестной компанией может обернуться проблемной квартирой: сантехника и батареи не закреплены, фурнитура на пластиковых окнах не работает, стены кривые. Если объект не соответствует проектной документации или требованиям технических регламентов, дольщик вправе потребовать устранить дефекты или уменьшить стоимость договора. В любом случае долгожданный переезд откладывается.

Как избежать риска

Выбирайте крупного застройщика, который есть в списке системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Такой перечень указан на сайте Минстроя. Например, по Москве есть отдельный список, на который можно ориентироваться.

Желательно, чтобы у компании были построенные объекты, на которые можно съездить и оценить качество постройки, инфраструктуру. Понять, стоит доверять компании или нет. Также помогут отзывы людей, которые покупали у нее квартиры.

Прежде чем подписать договор, проверьте застройщика по открытым источникам:

• На сайте Наш.дом.рф в едином реестре застройщиков посмотрите, есть ли компания в списке.
• Закажите выписку ЕГРЮЛ на сайте налоговой, чтобы удостовериться, застройщик действующий или нет.
• На сайте «Прозрачный бизнес» от ФНС посмотрите информацию о компании и учредителях: когда она была основана, как часто менялись собственники. Если застройщик молодой и учредители сменились несколько раз, риск оказаться без квартиры выше.
• В сервисе «Банк данных исполнительных производств» удостоверьтесь, что у компании нет долгов и она не банкрот.
• В сервисе «Картотека арбитражных дел» посмотрите, судятся ли с застройщиком дольщики, подрядчики или субподрядчики.

Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»

Иногда квартиры покупают по договору переуступки. В этом случае покупатель приобретает право на объект, когда его сдадут. Чтобы убедиться, что сделка юридически чистая, стоит заказать выписку ЕГРН на сайте Росреестра. Она платная, но поможет понять, сколько квартир в строящемся объекте зарегистрировано, сколько продано.

По Москве и области есть список проблемных объектов и реестр заблокированных застройщиков на сайте Главгосстройнадзора Московской области. По ним можно проверить компанию, если квартира приобретается в столице. По регионам также стоит поискать такие списки.

Риск 3. Дольщик может потерять деньги

Есть два способа оплаты будущей квартиры: перевести деньги застройщику напрямую на его счет или внести средства на эскроу-счет. Первый вариант более рискованный. Деньги находятся у застройщика: если он окажется мошенником, то переведет их на другой счет и пропадет. Вернуть средства будет сложно.

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который открывают для расчетов по разным сделкам, например когда покупают недвижимость или бизнес. В случае с застройщиками эскроу-счет работает так:

• Покупатель открывает эскроу-счет в банке, с которым сотрудничает застройщик.
• После регистрации ДДУ в Росреестре дольщик вносит деньги на эскроу-счет.
• Банк замораживает средства до момента, пока дом не введут в эксплуатацию.
• Когда застройщик сдаст дом, банк переведет ему средства дольщика.

Эскроу-счет страхует деньги дольщиков от мошенников. Если застройщик вдруг пропадет или объявит себя банкротом, то банк переведет всю сумму, которая лежит на счете, но не более 10 млн ₽. Если квартира стоит дороже, то разницу вернуть не получится.

Как избежать риска

Выбирайте застройщика, который проводит сделки через эскроу-счета. Это выйдет дороже, потому что банк дает компании кредит под процент, но так безопаснее. Если застройщик предлагает перевести деньги на его счет, то лучше не подписывать с ним договор. Высок риск потерять средства.

Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»

Не стоит брать квартиру по договору без эскроу-счета, даже если стоимость объекта кажется привлекательной и выгодной. Например, в Москве есть застройщик, который предлагает самые низкие цены в городе. По договору он должен сдать объект в этом году. Но стройка идет медленно и по нашему опыту продлится минимум 2–3 года. А это задержка по срокам и неопределенность.

Если планируете приобретать жилье на этапе котлована, в Газпромбанке действует Льготная ипотека на новостройку. Купить новую квартиру можно по ставке 6,2% с первоначальным взносом от 15%. Максимальная сумма, которую дает банк, — 15 млн ₽ на недвижимость в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, а для остальных субъектов — 7 млн ₽. Рассчитать ипотеку и оставить заявку можно на сайте банка.

Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.