Как найти магазин на улице

Концепт будущей торговой точки есть, а понимания, где её открывать, нет? Геомаркетинг вам в помощь. Это направление маркетингового анализа, нацеленное на поиск идеального места для запуска торговых объектов. Геомаркетинг применим для ритейла, девелопмента, транспорта и логистики, телекома, служб доставки, DIY и т.д. О том, как провести маркетинговый анализ локации будущей торговой точки, рассказал основатель сервиса «Геоинтеллект» Денис Струков.

Шаг первый: составьте портрет целевой аудитории

Для начала вам необходимо составить портрет целевой аудитории и сравнить его с аудиторией на анализируемой территории. Вы должны чётко понимать, кто ваш потенциальный покупатель. Рекомендуем на каждый сегмент аудитории составлять подробный – «очеловеченный» – портрет. Маркетологи называют его аватаром. Хотите открыть магазин-кондитерскую? Вот как можно описать его аудиторию:

• Плохо: женщины от 30 до 60 лет с детьми.

• Лучше: молодые девушки от 30 до 35 лет с детьми в возрасте до 3 лет. Любят готовить.

• Хорошо: это Света. Света – мама в декрете. Свете 32 года, она любит готовить, ей нравится удивлять семью разными десертами каждую неделю. Света ищет рецепты в книгах. Мечтает открыть свою пекарню.

Мы разобрали один срез аудитории – на самом деле, их больше. Имея развернутое представление о потенциальных покупателях, соотнесите их портрет с аудиторией в рассматриваемой локации. Проанализируйте половозрастную структуру населения, потребительские привычки и покупательскую способность.

Учитывайте, что прийти в торговую точку могут не только те, кто живёт рядом и целенаправленно может зайти в кондитерскую, но и люди, идущие с работы или на работу – например, чтобы взять кофе с собой или купить булочки для дневного перекуса в офисе. В Общем, ориентируйтесь на пешеходный поток рядом с объектом.

Уровень доходов населения района, в котором анализируете локацию, тоже влияет на успех торгового объекта. Особенно, если вы нацелились на аудиторию с доходами выше среднего. Не открывайте магазин фиксированных цен в районе с элитной недвижимостью. А в спальных районах вряд ли будет пользоваться спросом магазин элитного алкоголя или дорогого нижнего белья.

Шаг второй: оцените окружение

Теперь нужно внимательно осмотреться и проанализировать, что находится в непосредственной близости от потенциальной торговой точки. Очень важно не только то, кто из конкурентов находится неподалёку, но и есть ли рядом «точки силы» и места притяжения – объекты, которые поспособствуют увеличению посещаемости торгового объекта: школы, детские сады, бизнес-центры, парки и т.д. Например, места притяжения для велопроката – парки, а для магазинов детских товаров – детские сады, студии творчества и развития.

Случается обратное, когда объект ограничивает размещение торговой точки. Алкогольным магазинам и барам запрещено находиться на расстоянии меньше 100 метров от школ и детских садов (расстояния в различных регионах отличаются).

Обратите внимание на дорожную ситуацию: удобство развязок, загруженность дорог в разные часы, ближайшие планы по реконструкции. Например, частая проблема дилерских центров – отсутствие анализа расположения с точки зрения планов строительства развязок. Пять лет дилерский центр стоял, и аудитория видела его, а на шестой год построили мост, и центр оказался под ним. Стал сложно доступен и фактически невидим. Не хотите такого? Тогда тщательно изучите, где построят развязки, метро и недвижимость.

Для оценки окружения торговой точки воспользуйтесь радиусом обслуживания. Геомаркетологи называют его пешеходной доступностью. Это расстояние, которое целевая аудитория готова преодолеть от дома до объекта.

Радиус 450 метров – 5 минут пешком до точки по адресу ул. Итальянская д. 31 (Санкт-Петербург).

Оживленные проспекты, популярные прогулочные маршруты, река, развязка – это барьеры на пути к торговой точке. Потенциальный посетитель поленится переходить улицу или, тем более, мост. Обрежьте барьеры, и торговая зона будет точнее.

Зона обслуживания торговой точки по адресу ул. Итальянская д. 31 (Санкт-Петербург) с «обрезкой» по барьерам.

Если предполагается, что ваш покупатель приедет на машине, постройте карту транспортных зон.

Пятиминутная транспортная зона до точки по адресу ул. Итальянская д.31 (Санкт-Петербург) площадью 8.2 км. 

Воспользуйтесь радиусами и транспортными зонами в более сложных методах анализа: постройте их от объектов конкурентов и определите, где они пересекаются. Зона пересечения – территория нахождения аудитории, за которую нужно бороться.

Шаг третий: проанализируйте трафик

Сколько человек пройдёт рядом с торговым объектом? Самый точный метод оценки – полевое исследование. Специалист выезжает на точку и считает проходящих мимо людей. Помогают ему мобильные приложения с визуализацией информации на карте, куда заносятся данные о торговом окружении: конкурентах, объектах строительства, пешеходном трафике. Анализ информации помогает в дальнейшем позиционировании и формировании ассортимента.

Оценить покупательский поток удалённо помогут данные сотовых операторов. Замеры происходят в разное время суток: утром, днём, вечером, ночью в будни и выходные дни.

Перемещение абонентов в будни утром рядом с точкой ул. Итальянская д.31(Санкт-Петербург).

Перемещение абонентов в выходные утром рядом с точкой ул. Итальянская д.31 (Санкт-Петербург).

Шаг четвёртый: оцените конкурентов

В подавляющем большинстве конкуренты представляют угрозу для открытия торговых точек, поэтому нужно мониторить окружение и выбирать места, более-менее свободные от конкурентов. Магазины и пекарни, ориентированные на пешеходную доступность, борются за жителей квартала, а гипермаркеты, ориентированные на пешеходную и транспортную доступность, борются за жителей ближайших домов, которых не устраивает ассортимент небольших супермаркетов, и тех, кто приезжает в магазин на автомобиле. 

Зоны обслуживания магазинов могут пересекаться, и можно заранее просчитать потенциал торговой точки с учётом  конкурентов. На основе полученных данных можно корректировать ассортиментную линейку и устраивать маркетинговые акции, чтобы привлечь клиентов, проживающих в торговой зоне конкурента.

Бывают стратегии развития, когда наличие конкурента – преимущество локации, так называемый, феномен соседства. Улица Рубинштейна в Санкт-Петербурге известна горожанам и гостям города беспрецедентным количеством кафе и ресторанов. Думская – клубами и караоке. В 20 минутах на транспорте вокруг метро Лесная находятся мебельные магазины: ТЦ «Аквилон», «Мебель Сити», «Центр диванов» и другие. Логика такая: целевая аудитория в этом месте уже есть, осталось только привлечь покупателя приятным предложением, уникальным меню или сервисом.

Шаг пятый: спрогнозируйте товарооборот

Для прогнозирования сбыта используют формулы расчёта товарооборота. В основе многих методик расчёта товарооборота лежат геомаркетинговые факторы: удалённость потребителя от магазина, близость конкурентов, количество жителей, количество пешеходов и т.д. Рекомендуем пользоваться сценариями расчёта в зависимости от расположения торговой точки: для села и для города. При расчёте среднедневного товарооборота для точки, расположенной на городской территории, учитываются домохозяйства, которые проживают в зоне 0-600 от потенциальной точки, или в зоне, указанной пользователем. Для точки, расположенной на сельской территории, учитываются домохозяйства, проживающие в сельских населенных пунктах муниципальных образований, границы зон, которые указал пользователь. Определите размер зон влияния, отрежьте зоны по барьерам и укажите показатель посещаемости – количество чеков в день, приходящееся на 1 домохозяйство в зоне. Если вы используете показатель «чеков в неделю», то переведите его в показатель 1 дня.  

Кроме зон влияния важно учесть показатели трафика и конкурентов в зоне, которые повлияют на итоговый прогноз товарооборота. В методику расчёта товарооборота можно закладывать степень влияния конкурента и другие геомаркетинговые факторы.

Более подробно о геомаркетинге можно узнать на сайте сервиса «Геоинтеллект» или посмотрев видео выступления Дениса Струкова и Анастасии Замашной на Yet Another Conference-2017.

Читайте также:

Как организовать умное кассовое место в магазине.
Как создать эффективный и прозрачный отдел продаж.
Что такое реальная автоматизация и зачем она нужна малому бизнесу.

Вопрос, как найти адрес ближайшего магазина, чаще всего возникает при проведении акций от крупных торговых сетей. В ходе мероприятия можно воспользоваться скидками, и сэкономить значительную сумму денег. Также покупателям становятся доступны дополнительные бонусы, такие как бесплатная доставка, участие в розыгрышах и лотереях, покупка 2 товаров по цене одного.

При онлайн заказе товаров этот вопрос тоже актуален в случае оформления заявки с самовывозом. Такие покупки позволяют существенно экономить время. Нужно только подъехать к ближайшему магазину и забрать сформированный заказ. Приобретать можно все, что угодно, от продуктов питания до бытовой техники.

Сейчас процесс, как найти адрес ближайшего магазина, максимально упрощен. Чтобы определиться, где расположена торговая точка, находящаяся в максимальной доступности, нужно открыть Яндекс или Гугл карту и ввести название торговой сети. В перечне магазинов, которые появятся в форме выдачи по поисковому запросу, есть информация о времени их работы, точный адрес и другие, полезные для покупателя сведения. Воспользовавшись такими данными можно быстро найти нужную торговую точку и своевременно забрать заказ.

Не только у начинающего предпринимателя, но и у опытного бизнесмена может возникнуть вопрос, как найти торговое помещение под магазин. Местоположение торговой точки часто играет решающую роль в формировании клиентопотока, а значит, и выручки.

Типы торговых площадей

В зависимости от местоположения существует несколько вариантов коммерческой недвижимости:

• Помещение с отдельным входом или отдельно стоящее помещение.
• Модуль в торговом центре
• Павильон на рынке

Где искать торговую площадь

В современном мире большинство бизнесменов находят помещение под магазин через интернет, однако не стоит отказываться от просмотра объявлений в ряде газет. Кроме того, так же актуально

1. Сайты агентств недвижимости. Удобны для поиска места в зависимости от конкретных запросов: фильтры позволяют выбрать не только нужный город, но и район, количество сдаваемых метров, стоимость месяца аренды и другие параметры.
2. Газеты и журналы. Публикация объявлений о сдаче в аренду торговых площадей, как правило, характерна для изданий бизнес-тематики.
3. Социальные сети. В век цифровизации большинство агентств недвижимости ведут страницы в соцсетях, где дублируют информацию с сайтов. Преимуществом такого метода может быть скорость взаимодействия с арендодателем, отправив исходные данные и получив нужные варианты помещений прямо на телефон.
4. Прямые объявления от собственника. Часто арендодатели вывешивают объявления о сдаче помещения в аренду прямо на витрины магазинов, что упрощает возможность арендовать магазин на конкретной улице.
5. Исходящие запросы. Кроме мониторинга объявлений «Сдам магазин», эффективно будет создать аналогичное объявление по поиску желаемого объекта.

Правила составления рекламного объявления

Для ускорения поиска магазина в аренду лучше всего задействовать все возможные каналы и разместить объявление на всех доступных ресурсах: интернет-сервисы, социальные сети, тематические форумы и т.д.

1. Объявление должно содержать все значимые и принципиальные моменты, тип помещений, примерный диапазон площадей, желаемую стоимость и т.д.
2. В объявлении следует указать характер продаваемых товаров, это упрощает подбор конкретного помещения и ускоряет работу менеджера, который увидит заявку.
3. Также стоит указать, допустимо ли заключение договора субаренды.

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России

1. Собственники помещений сдают торговые точки по более выгодной цене, и в договор аренды можно вносить корректировки.
2. Агентства недвижимости берут комиссию за свои услуги, но их преимуществом является обширная база торговых точек.
3. Девелоперы или агентства застройщица, как правило, сдают помещения в популярных ТЦ и бизнес-центрах, их договоры часто отличаются завышенными требованиями и содержат много подводных камней, которые следует разбирать с грамотным юристом.

Совет: При заключении договора с девелоперской компанией стоит как следует взвесить все «за» и «против» и особенно тщательно рассчитать соотношение возможной выручки и затрат. Кроме того, многие подобные компании диктуют жесткие условия расторжения договора аренды и выдвигают требования не только к дизайну помещения, режиму работы и т.п., но и даже к техническим перерывам и форме одежды сотрудников. Например, ТРЦ «Принц Плаза» в Москве.

Как снять помещение под магазин

1. Искать торговую точку в зависимости от типа продаваемых товаров. Проанализировать потенциального покупателя и составить маркетинговый план.
2. Определиться с желаемым районом для размещения магазина, типом помещения и другими исходными характеристиками, согласно которым отфильтровывать объявления.
3. Быть готовым к рассмотрению многих вариантов торговых точек. Даже обратившись в агентство недвижимости и получив несколько хороших на первый взгляд вариантов помещений, стоит выделить время для анализа целевой аудитории магазина, клиентопотока в конкретном месте, возможных затрат на ремонт и т.п.
4. При заключении договора лучше проверить все пункты совместно с юристом, поскольку арендодатели также стараются обезопасить себя от неплательщиков аренды и дополняют договоры витиеватыми формулировками, которые могут вылиться в дополнительные расходы на ремонт и обслуживание здания.
5. Следует заранее учитывать и вариант возможного расторжения договора аренды.

Для того, чтобы взять в аренду торговое помещение и получать максимальную выгоду, стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Проходимость в торговом центре всегда выше проходимости в отдельно стоящем здании, однако, нужно понимать, что в каждом тц существуют «слепые» зоны, где поток посетителей минимален.
2. Стоимость аренды в ТЦ или бизнес-центре зависит от этажа и близости к центральному входу.
3. При освобождении площадей в торговом или БЦ первыми, как правило, узнают об этом соседи по модулю и стремятся занять более выгодное положение. Поэтому дожидаться объявления о наличии свободных площадей в данном случае бессмысленно – проще и логичнее всего обратиться сразу к администратору центра или в офис управляющей компании. Даже если в данный момент нет свободных площадей, можно оставить контакты на случай, если кто-то из арендаторов съедет.
4. При заключении договора аренды следует заранее уточнить места для возможного размещения рекламных вывесок и табличек. Так, например, большинство крупных торговых центров берут на себя согласование рекламных конструкций на фасадах зданий в комитете по рекламе.
5. Также необходимо внимательно читать договор аренды на момент взимания дополнительной платы за обслуживание здания, оформления входной группы, монтаж вывески и т.п.
6. Метраж конкретного помещения в генплане здания может отличаться от фактического метража: это нужно проверить до заключения договора, чтобы избежать спорных ситуаций по коммунальным платежам.
7. В случае крупного магазина или эксклюзивного сегмента бизнеса, в котором заинтересован собственник здания, последний может пойти на согласование специальных условий и преференций для арендатора.
8. Перед заключением договора необходимо проверить доступность и функциональность коммуникаций, что особенно важно для продуктового магазина. Также заранее обговаривается возможность перепланировки и установки даже временных перегородок внутри снимаемой площади.
9. При отсутствии свободных модулей нужной площади внутри торгового центра, арендодатели часто сдают в аренду части крупных торговых модулей.
10. Арендуйте торговые площади на верхних пустующих этажах торгового центра только при наличии узнаваемого бренда или возможности запуска обширной рекламной кампании.
11. При наличии подходящего помещения без ремонта, уточните у арендодателя возможность выполнения ремонта и условия изменения арендной платы после проведения работ.
12. Исследуйте инфраструктуру и заранее просчитайте маршрут потенциального покупателя: наличие бесплатной и доступной парковки и близость к метро будет существенным бонусом.

Особенности аренды продуктового магазина

Аренда магазина продуктов имеет некоторые нюансы, которые необходимо учитывать еще до начала поиска помещения в аренду.

1. Торговую площадь необходимо подбирать в зависимости от типа продуктового магазина – розничный магазин торговой сети, «Продукты» формата у дома или торговая точка на рынке. В любом случае магазин должен находиться на первом (или цокольном) этаже и иметь простой подход с улицы.
2. Крупные продуктовые магазины часто являются «якорями» в торговых центрах и собирают поток покупателей, потому помещения рядом с ними арендуются по повышенной ставке. Зато собственник торговой точки с продуктами получает преференции и возможность выбрать «соседей».
3. Продуктовый магазин имеет смысл открывать в местах естественного скопления людей – в жилых кварталах возле метро, офисов и т.п., потому лучше заранее изучить инфраструктуру района.
4. При аренде торгового места на рынке также следует обращать внимание на ассортимент соседних модулей и выбирать наиболее проходное место.

Договор аренды

В большинстве случаев агентства недвижимости предоставляют типовой договор заключения аренды, но оставляют возможность корректировки договора в соответствии с пожеланиями арендатора. Проговорите с арендодателем все спорные моменты, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций в будущем. При заключении договора аренды с собственником помещения можно также заранее обговорить возможность скидок.  В случае первичного заключения договора аренды с собственником помещения бланк договора аренды можно скачать в интернете и адаптировать пункты под конкретный случай нежилого помещения.

При изучении договора аренды обратите внимание на все пункты, касающиеся внесения оплаты за торговое помещение, возможной отсрочки платежа и пункты, касающиеся расторжения договора, в том числе, и расторжение договора аренды в одностороннем порядке, а также пункты, касающиеся непредвиденных обстоятельств.

Стоимость аренды

Стоимость аренды торгового помещения прямо пропорционально его площади, месторасположению, транспортной доступности, наличию парковки поблизости и качества коммуникаций. Также цена зависит от района города и удаленности от центра. Внутри торгового центра стоимость аренды, как правило, ниже на средних этажах, вдалеке от фудкортов, кинотеатров и магазинов мировых брендов.

Как узнать, стоит место своих денег или нет

При заключении договора с крупным агентством недвижимости или управляющей компанией, возможно запросить маркетинговое исследование клиентопотока, чтобы заранее рассчитать потенциальную выручку. В том случае, если арендодатель не может предоставить подобные данные, проще всего исследовать местность самостоятельно и рассчитать, сколько людей в течение часа проходит рядом с местом вашего будущего магазина. И после, зная примерную сумму среднего чека рассчитать конверсию данной торговой точки.

Как снизить аренду

При заключении договора субаренды сделать это довольно проблематично, а вот при взаимодействии с собственником напрямую возможны способы снижения арендной платы:

1. Предоставление услуг собственнику в порядке взаимозачета.
2. Реклама объекта. Например, упоминание в рекламе конкретного торгового центра может способствовать незначительному снижению арендной платы.
3. Ремонт помещения в счет арендного платежа. Даже замена окон или окраска стен может изменить сумму разовых платежей.
4. Снижение арендной платы в связи с техническими неисправностями. Так сломанный кондиционер в жаркий летний период может стать веской причиной для требования снижения арендной платы.
5. Непредвиденные обстоятельства, которые, как правило, указываются в договоре. Многие арендаторы получили скидку в период пандемии, поскольку ситуация была включена этим пунктом договора.
6. Временная скидка на аренду, например, в случае торговли сезонным товаром.
7. Коллективное письмо совместно с другими арендаторами с просьбой снизить аренду в связи с кризисом и т.п.

Таким образом, заранее подготовившись к поиску нужного объекта недвижимости, можно относительно быстро найти оптимальный вариант помещения для аренды и заключить договор на взаимовыгодных условиях.