Как найти место для бара

#барооткрыватель

Ссылки: Telegram | VK | Mail

В сегодняшнем выпуске рубрики «Барооткрыватель» затронем тему, от которой на голове начинают шевелиться волосы. Лишь по той причине, что ошибка в данном вопросе стоит очень дорого.

Тема сегодняшнего выпуска – Как найти помещение для бара? Арендовать или покупать?

Полагаю, что на слове «покупать» в заголовке у некоторых началась истерика. Я понимаю, что кое-как удалось выцарапать пару миллионов через кредиты и накопления. Откуда должны появиться деньги на покупку помещения!? Давайте с максимально холодной головой подойдем к этому вопросу. Обо всем расскажу по порядку.

В самом низу есть ссылка на подкаст “Барские Замашки”. Там я тоже рассказываю о поиске помещения.

Давайте с места в карьер! Чтобы уже окончательно добить больные сердца желающих открыть свой бар скажу, что данный выпуск не будет очень радостным и веселым. Быть может кого-то он напугает и заставит задуматься. Это связано с особенностями арендного бизнеса в России и желанием донести адекватную информацию, а не пуки единорогов в целлофановом пакете.

Локация

Правильная локация – верный путь к открытию успешного предприятия. Важно понимать, что отсутствие конкурентов на отдельно взятом участке совсем не означает, что туда просто жизненно необходимо влепить бар. Иногда бара в районе нет по той причине, что он там просто не нужен. А вот если в ряд стоит несколько баров и народу вокруг них вьется приличное количество, совсем не означает, что строить еще один бар на этом месте не стоит. Об этом мы уже говорили в предыдущих выпусках.

В первую очередь советую рассматривать помещения, в которых уже был общепит. Вас не должно пугать, что заведение закрылось. Поверьте, существует приличное количество причин закрыться, помимо неудачной локации. В подобных помещениях уже есть все необходимые коммуникации. То же касается и мощности выделенной на помещение электроэнергии. Стараемся не лезть в помещения, на которые выделено менее 50 кВт.

Меня всегда пугают черновики. Это помещения, в которых даже пол не налит. Цены на покупку и аренду подобных помещений значительно ниже помещений с ремонтом, но вот вложиться в них придется серьезно. Признаюсь, что ни разу даже не рассматривали подобные варианты. И никому не советую лезть на подобный объект с минимальным бюджетом. Более того, мы всегда стараемся открываться за месяц. Как понимаете, в черновике у вас ничего подобного не получится.

Общайтесь с будущими соседями, посещайте местные кофейни, кафе и любые другие заведения и магазины. Смотрите на припаркованные автомобили и их стоимость, смотрите на то, какой трафик в пятницу, субботу и воскресенье. Вообще, обязательно изучайте трафик. Вот прямо сидите в машине и ищите свою целевую аудиторию. Далеко не весь трафик целевой.

Давненько обсуждали случай неудачного размещения небольшого заведения на выходе из метро в Москве. Поток дичайший. Людей такое количество, что, казалось бы, просто собирай деньги и все. Но был один важный нюанс. Заведение находилось на территории большого пересадочного узла. И, как понимаете, людям там совсем не до еды было. Вот просто летели мимо и не замечали.

Это все к слову о том, что не весь трафик одинаково полезен.

Давайте переходить к вариантам покупки и аренды помещения.

Покупка

По своему опыту общения с желающими открыть свой бар, могу в полной уверенности заявить, что о покупке помещения под бар задумываются многие. Мне кажется, это с генетическим кодом от бабушки и дедушки передалось. Должен быть свой угол и все такое.

Покупка помещения под бар серьезно увеличит объем инвестиций необходимый для открытия. А срок окупаемости такого заведения будет стремиться к бесконечности. Почему?

Коммерческая недвижимость не квартира. Если недорогие однушки в ближайшем Подмосковье разлетаются, как горячие пирожки, в сравнении с двух и трехкомнатными квартирами, то коммерческая недвижимость по ликвидности находится где-то в конце этого списка.

Один мой знакомый, с которым мы успели некоторое время поработать, для своей радости и радости своей возлюбленной решил открыть кафе. Как понимаете, опыта работы в общепите не было ни у кого. Да все думают, что мы тут только пиво пьем и стейки дегустируем. Конечно, нужно было в ипотеку приобрести коммерческое помещение и сделать там ремонт с нуля при участии дизайнеров. Через какое-то время открылось то самое кафе. Но подтвердилось мнению Фредерика Бегбедера о том, что любовь живет три года и пара разошлась. И начались мучительные попытки это помещение сдать. Просто стало не интересно играться в кафе самому. Потом, когда сдать не получалось, решено было помещение продать. В общем, эпопея длилась несколько лет. Кое-как получилось это помещение сдать.

Историй о том, как обалденное помещение в новом строящемся районе из перспективного объекта превращалось в никому не нужный груз – огромное множество. Ну вот так частенько выходит. Думали, что сейчас построят чудесный город-сад, а на деле выходит забитый машинами район, который совсем не интересен крупным арендаторам.

Ни раз слышал историю о том, как счастливый обладатель своего собственного помещения под кафе/бар/ресторан совсем забывает о том, что свой бизнес стоит в обязательном порядке разделить на две составные части:

• Арендный бизнес
• Ресторанный бизнес

Кто-то в недоумении воскликнет: «А зачем деньги из одного кармана в другой перекладывать?» Перекладывать ничего никуда не надо и открывать отдельную компанию, которая будет вам же сдавать ваше помещение в аренду, не нужно. Но при просчете рентабельности заведения в обязательном порядке необходимо учитывать среднюю арендную ставку на подобное помещение на рынке.

Следующую историю рассказал мне мой знакомый, поэтому не могу на 100% утверждать, что это правда. Хотя, никаких поводов не доверять этому человеку не было. Один владелец бара имевший в собственности помещение очень радовался, в какой обалденный плюс работает его заведение. Обгоняет всех конкурентов и выходит на уровень непотопляемости при любой ситуации. Как же так вышло? Все очень просто. Арендная ставка на помещения в данном районе достаточно высокая и, при подсчете рентабельности, данный показатель никак не учитывался. Легкое математическое действие «вычитание» показало, что заведение работает в ноль, а временами даже в минус. То есть человек постепенно отбивает свои инвестиции в аренду, а само заведение работает просто так. Выгоднее было бы просто сдать помещение и зарабатывать с арендной платы.

Естественно, любая недвижимость имеет свойство дорожать, но напомню, что коммерческое помещение не однокомнатная квартира. На коммерческое помещение еще покупателя нужно найти.

Надеюсь, что с покупкой помещения под общепит мы разобрались. Дело это хлопотное. Да и если вдруг что-то пойдет не так, то сменить локацию будет очень сложно. А про «быстренько сдать кому-то другому» мы с вами говорили выше.

Аренда

Классический вариант размещения своего заведения в одном из приглянувшихся помещений. Если это помещение, конечно, свободно. Но мы разберем разные варианты.

Не стоит впадать в панику, если поиск подходящего помещения занимает много времени. Некоторые свои помещения мы искали и по 6-7 месяцев. Ничего удивительного в этом нет. К данному вопросу стоит подходить со всей серьезностью хотя бы по той причине, что вы планируете делать ремонт в арендованном помещении. А в случае ошибки, забрать этот ремонт с собой очень сложно. Есть, конечно, отчаянные ребята, которые с собой даже плитку напольную пытаются забрать. Но это работа по принципу «Ничего не оставим врагу!» Однако, едет эта плитка на помойку.

Арендодатели в России зачастую люди с устоявшимся ощущением, что помещение их и именно поэтому все им должны. То есть вариант того, что у вас партнерские отношения, в которых у всех могут быть вопросы и претензии, даже не рассматривается. Эту ситуацию нужно старательно переламывать. Хотя бы для того, чтобы у вас сложились нормальные отношения с арендодателем, а не превратились в попытку аренды своей первой квартиры в студенчестве у бабули. Ты тут, конечно, живи, но чтобы никто к тебе не ходил и тарелки на полке не переставляй. А еще я буду раз в неделю приходить и проверять чистоту в туалете.

Где можно искать помещения:

• Сервисы Циан, Авито, Юла и т.д.;
• Объявления о продаже бизнеса.

Не рассказываю о риелторах по причине того, что в большинстве своем ребята лучше умеют пользоваться теми же сервисами Циан, Авито, Юла и т.д. и периодически знатно материли нас за то, что мы сами отыскивали номера телефонов собственников и обламывали риелторам такое прибыльное посредничество. Договор аренды вам все равно придется согласовывать с юристом, которому вы доверяете, или самостоятельно вычитывать каждое слово и запятую. В большинстве случаев, собственники помещений оставляют свои номера телефонов под объявлениями или оставляют номера телефонов своих доверенных лиц (если это крупная компания, профессиональная деятельность которой связана с покупкой и сдачей в аренду коммерческой недвижимости).

Зачем изучать объявления о продаже бизнеса? В большинстве случаев, под громкими «надоело», «переезжаю» и «решил сменить сферу деятельности» скрывается близящийся крах предприятия. Не утверждаю, что так происходит во всех случаях, но ситуация частая.

Понять это достаточно легко запросив у собственника доступ кIIKOили иной системе учета, с которой работает данное заведение.

Сам сталкивался лишь дважды с реальной продажей предприятия по причине усталости от него. Так мы продавали свой первый бар. Причина была в том, что первое время мы работали на предприятии сами и оно приносило хорошую прибыль, а привлечение дополнительных сотрудников привело к тому, что финансовый интерес был значительно меньше моральных затрат. Просто перестало быть интересно горбатиться за копеечки. А вот человеку, который только вступает на путь, прости Господи, ресторатора с малым бюджетом, очень даже хорошо начинать с предприятия в глухом спальнике. Там самостоятельно за стойкой можно поработать и шишек набить без серьезных потерь.

Второй подобный случай был у нашего франчайзи. Причина все та же. Вот только довели парня практически до желания просто закрыть предприятие и забыть о нем. Если коротко, то у тебя уже большой магазин прибыль приносит, а ты все с овощным ларьком возишься, который времени требует уж очень много. В обоих случаях готовы были предоставить покупателю реальную отчетность со всеми цифрами, обоснованием суммы продажи и предположительным сроком окупаемости вложений. Это продажа бизнеса.

В любом другом случае это продажа имущества. Столы, стулья и картины со стен плюс коэффициент за «задолбало».

С точки зрения покупателя, если видно, что очереди из желающих купить данный бизнес нет, логично подождать пока бизнес сдохнет сам, и просто въехать в свободное помещение. Уверяю, столы, стулья и часть оборудования вам предложат купить по сходной цене, или оставят их в качестве оплаты за просроченную аренду.

Если вы сейчас начали активно думать о моральной составляющей данного процесса, то просто осознайте, что в любом помещении, которое вы занимаете не с черновика кто-то уже банкротился или терял деньги. К сожалению, это неотъемлемая часть нашей жизни. Своими деньгами оплатить ошибки всех владельцев бизнеса у вас просто не получится. В тот же самый момент, человек, который пытается продать вам мертвую корову по цене живой с рассказами о серьезных надоях еще на прошлой неделе, просто пытается нажиться на вас.

Можно долго рассуждать на тему покупки бизнеса, но об этом мы поговорим в теме «А может франшизу купить?» рубрики «Барооткрыватель». В принципе, достаточно близкий вопрос.

В любом случае, вам всегда скажут, что с помещением все хорошо, никакие проверки не требуются и можно уже вчера было заключать договор. И бывает такое, что хорошие помещения разлетаются практически моментально. Пока вы советуетесь со своим партнером по бизнесу, кто-то уже внес залог и въезжает в помещение, в котором планировался ваш бар. Но это совсем не отменяет того, что помещение должно быть проверено.

Что вас обязательно должно интересовать:

• Документы собственника помещения включая регистрацию в качестве юридического лица. Проходили предложение заключить договор с физическим лицом, но ничем хорошим это не закончилось;
• Проверка помещения через заказ выписки ЕГРН. Ссылка на ресурс в конце статьи. Существует удобный сервис Росреест ИНФО. Сейчас он называется Выписки PRO. Никаких левых людей и компаний в выписке быть не должно. Это вопрос вашей безопасности. Никаких обременений в виде иной зарегистрированной аренды, арестов и так далее, быть не должно;

• План БТИ и соответствие плана БТИ реальному положению дел. Это очень важно при получении алкогольной лицензии. Если вдруг на плане есть стена, которой нет в помещении, могут быть проблемы. План БТИ можно запросить у собственника помещения. Заказать план БТИ можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации или МФЦ, предоставив паспорт и документ, удостоверяющий право собственности на объект. Полагаю, что документ, удостоверяющий право собственности на объект, есть только у собственника помещения. Без его участия свежий план вам не получить;
• Договор аренды. Если вы планируете получать алкогольную лицензию, то важен долгосрочный договор аренды. Лучше сразу на несколько лет. Мы стараемся заключать на 5 лет. В этом вопросе очень советую обратиться к помощи юриста, если сами не сильно понимаете в составлении договоров. Договор аренды важно зарегистрировать. Это тоже необходимо для получения алкогольной лицензии;
• Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Сейчас организации поставляющие ресурсы в виде электроэнергии, тепла и воды не очень церемонятся с коммерческими структурами. Поэтому за пару месяцев неоплат электричества можно легко остаться без электроэнергии на приличный срок. Вы потом будете долго кричать, что они не имеют право и все такое, а предприятие будет простаивать и приносить убытки;
• Арендные каникулы. Периоды без оплаты арендной ставки на время ремонта в помещении. Включайте наглость и просите максимально длительные арендные каникулы. Минимум месяц, а лучше еще больше. Это очень сложно, но надо пытаться;
• Проверка организации сдающей помещение в аренду через сайт Картотеки арбитражных дел. Ссылка на ресурс в конце статьи. Это в красках расскажет вам о том, как происходит взаимоотношения вашего будущего арендодателя с арендаторами, коммунальными службами и иными партнерами по бизнесу. И не нужно стесняться задавать возникшие вопросы арендодателю;

• Обратная связь от предыдущего арендатора данного помещения. Ищите через социальные сети контакты руководства и говорите на тему причины их закрытия и обсуждайте взаимодействие с арендодателем. Поверьте, если людей из данного помещения просто выгнали, то вам об этом в красках расскажут;

Это базовые вещи, которые так важны с точки зрения вашей безопасности. Все разговоры о том, что в выписке ЕГРН 50% помещения принадлежат моему давнему корешу, который к этому помещению никакого отношения не имеет, легко повлекут за собой серьезные проблемы в получении разрешения на использование помещения при регистрации договора аренды в Росреестре. Я уже не говорю о том, что давний кореш может заявиться в ваш бар к криками и воплями.

Как-то давно мы собрали такое комбо из косяков по одному помещению, решение вопросов с которыми добавило седины и потрепало нервы. Взяли в аренду помещение и лишь потом поняли, что между собственниками идет непримиримая вражда с истериками, судам и привлечением арендаторов в качестве мальчиков для битья или жилетки в зависимости от настроения сторон. Угрозы выселения, длительные беседы с решалами, проблемы с коммунальщиками, требования оплачивать аренду только наличкой, невозможность получения алкогольной лицензии и слив огромных сумм на юристов, нотариусов и тщетные попытки регистрации договоров. Всей истории рассказывать не буду. Это займет пару часов так точно. И делать это лучше под вискарь, так как потряхивает периодически до сих пор.

Именно по этой причине так важно проверять все, что касается аренды помещения. И не бойтесь рассматривать ситуацию, в которой вас вдруг начали незаконно выгонять из помещения или ситуацию, в которой у вас просто закончились деньги и нужно хоть как-то снизить издержки. Думать и рассуждать об этом на начальной стадии строительства бара совсем не хочется, но это жизненно необходимо.

Надеюсь, получилось достаточно коротко рассказать о поиске помещения под будущий бар. Помните, что выбор правильного помещения – серьезный шаг к успеху вашего будущего бара.

Если остались вопросы, то смело пишите на электронную почту: barskiezamashki@gmail.com

Ссылки на важные ресурсы:

Спасибо, что дочитали до конца!

А вот ссылка на подкаст:

Считается, что оборот ресторана очень сильно зависит от трафика. Но есть заведения, которые справляются и без него. Можно платить большие деньги за помещение на «первой линии», но что делать, если бюджет ограничен или хочется вложиться не в аренду, а в качество продуктов? Сооснователь сети Burger Heroes Игорь Подстрешный рассказывает, как выбрать идеальную локацию.

Выбирая площадку под свой концепт, поймите, кто ваши гости и почему они пришли именно к вам.

Среднестатистический горожанин с понедельника по пятницу с 9 утра до 6 вечера не готов к большим расходам. Он экономит на  бизнес-ланчах (если каждый день обедать на 400 рублей, за месяц можно «съесть» до 15-20% зарплаты). Дешёвая продукция, которая быстро продаётся, — ключевое преимущество для трафиковых локаций. Но верно и обратное: для торговли недорогими бутербродами и кофе без обслуживания официантами нужен супер-трафик. Кафе «на ходу» за углом на втором этаже прогорит: не хватит оборота.

Совсем другая история — когда заведение не ориентируется на функцию удовлетворения потребности в еде, а стремится обеспечить гостям качественное времяпрепровождение: встречи с друзьями, еду, которую не приготовить дома. В этом случае можно сэкономить на аренде: где бы вы ни были, люди вас найдут, потому что решение не будет спонтанным, они заранее договорятся о встрече в конкретном месте.

«Покупка» может быть двух форматов:

Запланированная покупка может быть дорогой, и ради нее человек готов проделать путь — зайти во двор, завернуть в переулок, проехать две станции метро. Ситуативная совершается здесь и сейчас, мотиватор — в первую очередь цена, а сервис, вид из окна и размер винной карты голодному покупателю не так важны.

Классные локации делятся на следующие типы:

Чек — это себестоимость блюд и расходы плюс 15-20% дохода, который планирует получить ресторан. Расходы — аренда, фонд оплаты труда, хоз. средства. Они могут присутствовать в разных пропорциях, но для гостя имеет значение доля затрат на сырьё (соответствующая качеству) и зарплата специалистов (соответствующая квалификации). Чем меньше процент аренды, чем больше процент продуктов и профессионализма — тем вкуснее и доступнее готовое блюдо. Ресторатор должен найти идеальную комбинацию, компромисс между доступностью локации и вкусной едой. Например:

Наш первый ресторан открылся за углом на втором этаже, без вывески, но он произвёл фурор. Нормальный ресторатор старой закалки никогда бы там не открылся. Но низкая арендная ставка дала нам возможность вкладываться в качественные продукты, что и было залогом успеха.

У наших партнёров в Уфе перед бургерной огромная парковка. В городе нет метро, все перемещаются на личном транспорте и наличие парковки — существенное преимущество. 10 машин в час — примерно 30 человек, за 10 часов — 300 человек. Но клиенты столичного стритфуда — как правило, пешеходы.

Для нашего нового проекта мы ищем абсолютно нестандартные помещения — спрятанные, но близко к транспортным хабам (большая пересадка метро, две и более станций). Это не укладывается в картину мира многих современных рестораторов, но мы знаем: универсальных решений не существует.

---

Когда выбираете место для аренды, обратите внимание на конкурентов и будущих соседей, познакомьтесь с ними, узнайте, почему выехали предыдущие арендаторы. Если вам нужен трафик, просто встаньте там, где планируете снять помещение, и посчитайте людей. Хорошие цифры — 3 тыс. и более человек в час. И обязательно следите за планами благоустройства Москвы — не стоит выбирать помещение на улице, которую вот-вот перекопают.

Как найти помещение под бар в Москве: пошаговая инструкция от эксперта

3 года в Whitewill,


5 лет в недвижимости

Ещё 10 статей

Правильный выбор помещения под бар напрямую сказывается на посещаемости и размере прибыли заведения. Не менее важными факторами являются концепция бара, качество предлагаемой еды и напитков, атмосфера, царящая в заведении. И все же локация – занимает первое место по важности в этом перечне. В этой статье расскажем, как найти помещения для бара, на что обратить внимание при выборе.

Общие правила выбора помещения под бар

При выборе локации руководствуются следующими принципами:

• наличие поблизости станции метро или хорошей транспортной развязки;
• достаточное количество парковочных мест;
• постоянный поток людей; 
• наличие неподалёку офисных центров, госучреждений.

Популярный вариант – коммерческая недвижимость на первом этаже многоквартирного дома. Но в этом случае нужно учитывать, что жильцов вряд ли устроит характер заведения, да и вытяжку согласовать с ними будет довольно проблематично. Поэтому ищем помещение на первом этаже отдельно стоящего нежилого здания. Не рекомендуется открывать бары в памятниках культуры – разработка проекта приспособления слишком долгое, дорогое и сложное занятие. В таком помещении вам могут не согласовать снос перегородок.

Следует изучить контингент, проживающий в конкретном районе. Желательно, чтобы преобладал средний класс. У людей должна быть финансовая возможность посещать ваше заведение иначе они предпочтут алкоголь из супермаркета. В то же время это не должен быть район лакшери. Дело в том, что летний сезон обитатели элитной недвижимости проводят, как правило, не в Москве и у вас не будет достаточного числа посетителей в это время.

Чтобы собрать информацию нужно пообщаться с потенциальными соседями, зайти в местные кафе, бары, магазины. Оцените стоимость автомобилей, ожидающих посетителей на парковке, посчитайте трафик в выходные дни. Попытайтесь определить количество вашей целевой аудитории.

Лучшие помещения для бара:

Смоленская
Лот 4183
Ресторан, кофейня, бар, фаст-фуд

240 000 000 ₽

Арбатская
Лот 4173
Ресторан, бар, кафе

275 000 000 ₽

Автозаводская
Лот 3416
Магазин, свободное, банк, бар, кафе

184 375 000 ₽

Технопарк
Лот 6565
Магазин, свободное, пекарня, салон красоты, бар, кафе

40 900 000 ₽

Павелецкая
Тульская
Лот 7400
Клиника, магазин, супермаркет, бар, продуктовый магазин, кафе

886 000 ₽ / месяц

Технопарк
Лот 7652
Клиника, магазин, свободное, банк, салон красоты, стоматология, бар

376 000 ₽ / месяц

Балтийская
Войковская
Лот 7824
Магазин, свободное, салон красоты, супермаркет, бар, кафе, алко-маркет

34 000 000 ₽

Смоленская
Лот 6388
Ресторан, магазин, свободное, пекарня, аптека, бар, кафе, общепит, фаст-фуд

750 000 ₽ / месяц

Технопарк
Лот 7194
Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бар

48 115 000 ₽

Технопарк
Лот 7196
Магазин, свободное, аптека, бар, кафе, пункт выдачи, алко-маркет

35 054 000 ₽

Технопарк
Лот 7199
Магазин, свободное, салон красоты, аптека, бар, кафе, алко-маркет

35 002 000 ₽

Технопарк
Лот 7206
Магазин, свободное, шоурум, бар, кафе, пункт выдачи, алко-маркет

39 231 000 ₽

Технопарк
Лот 7208
Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бар, кафе

38 432 000 ₽

Павелецкая
Лот 8057
Магазин, свободное, салон красоты, шоурум, аптека, бар, кафе

65 568 000 ₽

Проходимость – один из важнейших аспектов. Вряд ли можно ожидать, особенно на первых порах, что клиенты будут специально искать ваше заведение во дворах или безлюдных переулках. Лучше, если заведение будет видно с проезжей части. В этом случае у него гораздо меньше шансов остаться незамеченным и автомобилистами и пешеходами. Если здание не привлекает внимания или частично скрыто деревьями, на помощь придёт наружная реклама, эффектная вывеска, нестандартное оформление входа.

Важно также, чтобы имелся удобный и безопасный подъезд и парковка. Низкая арендная плата позволяет вложиться в качественные продукты, интерьер, бесплатные угощения для клиентов. Все это может стать весомым аргументом для того, чтобы выбрать именно ваше заведение.

Поход в бар может быть ситуативным или запланированным. В последнем случае люди предпочтут потратить время на дорогу ради того, чтобы провести время в заведении, которое они ценят за хороший сервис, качественную еду, обстановку, психологический настрой, музыку.

Бар не обязательно должен располагаться в центральной части города. В спальных районах такие заведения также востребованы. Их жителям значительно проще провести вечер с друзьями неподалёку от дома, чем ночью добираться из центра. Новый район с плохо развитой инфраструктурой тоже может стать неплохим вариантом. Ваш бар станет здесь одним из первых заведений и будет несомненно хорошо известен жителям.

Бары класса люкс прекрасно впишутся в историческую часть города, благодаря высокому уровню архитектурно-художественного оформления помещений. Несмотря на то, что многие посетители приезжают в заведения на личных автомобилях и такси, стоит в первую очередь рассмотреть предложения расположенные неподалеку от станций метро.

Наличие поблизости бизнес-центра – отличная возможность заполучить в клиенты их сотрудников. Они непременно будут заходить в ваш в бар после работы, а возможно и в обеденный перерыв. Такое соседство – гарантия того, что у вас будут прекрасные продажи подарочных наборов, дорогого алкоголя.

Помещение под бар должно соответствовать требованиям санэпидстанции, Роспотребнадзора, пожарной инспекции. Жёстко регламентируются обустройство вентиляции, кухни, материалы отделки, организация хранения пищевых продуктов, нормативы рабочей площади и другое. Необходимо учитывать функционал помещения: в нём должны присутствовать все коммуникации – водоснабжение, отопление, канализация, газ, электричество, должна быть возможность перепланировки.

Тематика заведения и её влияние на поиск места

Выбирая помещение под бар следует учитывать тематику будущего заведения.

Одной из наиболее востребованных является тема спорта. Основная фишка таких баров – предоставление возможности любителям спорта собраться, чтобы посмотреть, как играют их любимые команды и одновременно насладиться едой и напитками. Такие бары обычно украшены спортивным мерчом, а в меню присутствуют блюда, названные в честь известных спортсменов или команд. Заведения часто располагаются рядом со стадионами и спортивными аренами. Они бывают наиболее загружены во время крупных спортивных мероприятий.

Пример оформления спортбара

Еще одна популярная тема для баров – музыка. В таких заведениях меломаны могут собраться, чтобы насладиться живой музыкой или послушать свои любимые песни за бокалом любимого напитка. Интерьер обычно украшают музыкальные инструменты, постеры известных музыкантов или обложки альбомов. В меню часто присутствуют напитки, названные в честь известных песен или музыкантов. Заведения обычно расположены в районах, известных своей яркой музыкальной жизнью, например, в центре города или в местах, где расположены музыкальные площадки.

Бары, находящиеся рядом с пляжами или набережными, часто имеют морскую тематику. Декором в них служат рыболовные сети, якоря или ракушки. В меню часто присутствуют блюда из морепродуктов, а напитки подают в стаканах, выполненных в форме ракушек. Тема морских баров тесно связана с местоположением, и они часто бывают максимально загруженными в летние месяцы, когда люди стекаются на пляжи и набережные.

Не менее популярны исторические бары. Люди посещают их чтобы прикоснуться к истории определённого места, погрузиться в атмосферу того или иного периода, и одновременно насладиться напитками и едой. Заведения часто украшают старыми фотографиями, картами или артефактами, связанными с историей местности. В меню обычно присутствуют напитки, названные в честь исторических личностей или событий. Такие бары, как правило, расположены в центре города или в районах, известных своей богатой историей.

Пример оформления исторического бара

ТОП-5 помещений для бара:

Кузнецкий Мост
Лот 59
Магазин, свободное, ресторан, салон красоты, бар, кафе, фотостудия

138 000 000 ₽

Пушкинская
Трубная
Лот 525
Магазин, свободное, ресторан, бар, кафе

280 000 000 ₽

Маяковская
Лот 5749
Ресторан, магазин, свободное, кафе, бар

840 000 ₽ / месяц

Охотный ряд
Лот 5766
Магазин, свободное, бар, кафе, фаст-фуд

2 000 000 ₽ / месяц

Кузнецкий Мост
Лубянка
Тургеневская
Лот 8631
Магазин, свободное, банк, салон красоты, бар, кафе

600 000 ₽ / месяц

Плюсы и минусы

Аренды

Важный вопрос, который часто мучает предпринимателей – арендовать коммерческую недвижимость под бар или купить. У каждого из этих решений есть сильные и слабые стороны. Аренда – самый простой способ найти помещение под открытие бара.

Плюсы аренды:

• не требует крупных вложений; 
• можно оперативно сменить локацию; 
• для заключения договора требуется минимальное количество документов.

Недостатки:

• часто требуется ремонт помещения, что приводит к дополнительным тратам;
• ежемесячная плата съедает существенную часть прибыли;
• заведению требуется раскрутка, а для этого потребуются инвестиции и время; 
• может потребоваться переезд, что влечет потерю постоянных клиентов.

Покупки

Приобретение помещения в собственность требует серьёзного увеличения первоначальных инвестиций. В случае, если бизнес не пойдет, оперативно сдать или продать этот объект будет непросто. Он может повиснуть тяжким грузом на плечах предпринимателя. Рассмотрим плюсы и минусы данного решения.

Плюсы:

• не нужно платить арендную плату;
• больше свободы при проведении ремонта и оформлении; 
• не нужно опасаться, что арендодатель захочет прекратить сотрудничество;
• помещение можно сдавать и зарабатывать на аренде.

Минусы: 

• необходимы серьёзные инвестиции на старте;
• сложности продажи или сдачи в аренду в случае провала бизнеса;
• быстро поменять неудачную локацию не получится.

Что и когда выбрать?

Всё зависит от финансовых возможностей бизнесмена, однако на начальном этапе целесообразнее будет вложиться в покупку качественного оборудования, привлекательный интерьер, рекламу. Однако вопрос последующей покупки помещения можно сразу же обсудить с арендодателем и отметить эту возможность в договоре.

Пошаговая инструкция, как найти подходящее место

Приступая к поиску помещения под бар, необходимо проанализировать свои финансовые возможности, выяснить наличие конкурентов и их ценовую политику, уточнить расположение, проверить возможность реализации алкоголя, состояние ремонта, наличие всех необходимых коммуникаций, историю и юридическую чистоту

Анализ своих финансов

Важно чётко понимать объём инвестиций, которые потребуются для запуска бара. Определите все статьи расходов, необходимых для старта, прибавьте к ним издержки – аренду, коммунальные платежи, зарплату сотрудников, продукты, алкоголь. В среднем открытие бара обойдется в $1000/1 м². Полученный результат позволит определить, какую сумму денег вы сможете выделить на аренду или покупку помещения.

Расположение

Выбирая место для бара необходимо учитывать самые разные факторы:

• проходимость; 
• наличие целевой аудитории в данном районе; 
• доступность заведения для пешеходов и автомобилистов;
• видимость бара с улицы, возможность размещения на фасаде вывески и рекламных материалов.

Конкуренты

Нет смысла искать помещение под бар в месте, где подобное заведение не будет востребовано. Отсутствие конкурентов не всегда является плюсом. Вполне возможно, что в районе, где уже есть несколько баров, пользующихся спросом у посетителей, еще один подобный объект вовсе не будет лишним. Перед принятием решения соберите и проанализируйте информацию об окружающих заведениях. Выясните их:

• формат; 
• ценовую политику;
• категории клиентов, их платежеспособность.

Проверка возможности продажи алкоголя 

Обязательно удостоверьтесь – можно ли будет в данном помещении организовать продажу алкогольных напитков. Вам не дадут лицензию если в 100 метрах от вашего объекта располагаются образовательные или медицинские учреждения.

Ремонт и коммуникации

Выбирая помещение под бар, следует оценить качество ремонта. Не пытайтесь сэкономить, заезжая в помещение с черновой отделкой, в которых нет даже стяжки на полу. На первый взгляд этот вариант кажется более дешёвым, однако он потребует серьезных вложений. Убедитесь в наличии горячей и холодной воды, вытяжки, газа, отопления, выясните, достаточной ли является мощность выделенной электроэнергии. Если она не дотягивает до 50 кВт, объект не стоит рассматривать.

В первую очередь стоит обратить внимание на помещения, которые ранее были задействованы под общепит. То, что они на данный момент не функционируют, не должно вас отпугнуть. Причиной их закрытия может оказаться вовсе не отсутствие спроса на услуги. Преимущество подобных помещений в наличии всех необходимых коммуникаций, отделки и достаточного количества выделенной электроэнергии.

История и проверка юридической чистоты

Одним из необходимых шагов является изучение истории помещения. Оно включает в себя получение информации о предыдущих владельцах, проведённых ремонтных работах, инцидентах, которые могли произойти в помещении. Эта информация поможет определить наличие потенциальных проблем.

Важно обеспечить юридическую чистоту коммерческих помещений. Это означает, что в отношении собственности отсутствуют какие-либо юридические споры. Необходимо убедиться, что на недвижимость не наложены обременения, она не находится в залоге. Подобные обстоятельства могут помешать продаже имущества или привести к судебным спорам в будущем. Тщательная проверка помещения под бар поможет защититься от потенциальных юридических проблем и гарантировать безопасность будущего бизнеса.

Подходящие варианты коммерческой недвижимости под бар

Огромное количество помещений подходящих для открытия бара представлено в каталоге агентства недвижимости Росритейл. Здесь масса предложений как аренды, так и продажи коммерческих нежилых объектов. Среди них вы точно сможете найти оптимальное помещение под будущий бар.

Помещение на Мясницкой улице. Аренда

Коммерческое помещение на 1-й линии Фуркасовского переулка в Красносельском районе. Исторический центр Москвы, большой поток пешеходного и автомобильного трафика. Окружение — торговый центр «Центральный детский магазин», ресторан Steak it easy, кафе Coda, салон красоты Aura. За 4 минуты можно пешком дойти до станции метро «Лубянка». Помещение с зальной планировкой площадью 72 м² расположено на первом этаже в нежилом здании. Выполнена отделка за выездом ресторана «Стим». Электрическая мощность 30 кВт с возможностью увеличения. Отдельный вход с улицы, витринное остекление. Возможно размещение рекламы на фасаде, городская платная парковка находится перед зданием.

Помещение на улице Тимура Фрунзе. Аренда

Площадь 107 м², открытая планировка, расположено на 1-й линии от дороги. Высокий уровень автомобильного и пешеходного трафика, есть парковка перед фасадом. В помещении присутствуют все коммуникации, есть вытяжка. Есть отдельные входы – с улицы и со двора, зона разгрузки, витринное остекление, возможность для организации летней веранды. Находится в 9 минутах пешей ходьбы от станции метро «Парк культуры». Соседствует с рестораном «Индрик», алкомаркетом «Вайн Экспресс»,стоматологией, аптекой «Знахарь».

Помещение на Бочкова

Площадь 120 м². Насыщенный автомобильный и пешеходный трафик. Неподалёку остановка общественного транспорта, в 5-ти минутах ходьбы станция метро «Алексеевская». Помещение находится на 1-м этаже во встроенно-пристроенном к жилому дому здании. За выездом предыдущего арендатора – ресторана «Гастробар Острог», выполнена отделка помещения, проведена вытяжка. Есть отдельный вход с улицы Бочкова, витринное остекление, возможна установка вывески, размещение рекламы на фасаде, организация летней веранды. Парковка расположена перед зданием. По соседству имеется супермаркет «Азбука вкуса», рестораны «Тёщин Борщ», «Якитория», «Вкусно и точка», салоны красоты Wax, «Город красоты».

Заключение

Поиск и покупка коммерческого помещения под бар – сложное и времязатратное занятие. Чтобы упростить задачу, рекомендуем проконсультироваться со специалистами по коммерческой недвижимости. Для связи воспользуйтесь специальной формой или позвоните на номер круглосуточной горячей линии +7 (499) 955-46-03.

Варианты помещений для бара:

Сретенский бульвар
Сухаревская
Лот 4639
Ресторан, бар

300 000 000 ₽

Лубянка
Тургеневская
Лот 4850
Клиника, магазин, свободное, банк, салон красоты, стоматология, бар, лаборатория, продуктовый магазин

1 800 000 ₽ / месяц

Маяковская
Лот 5749
Ресторан, магазин, свободное, кафе, бар

840 000 ₽ / месяц

Маяковская
Пушкинская
Лот 6383
Клиника, ресторан, магазин, свободное, банк, супермаркет, аптека, бар, кафе, общепит, алко-маркет, продуктовый магазин

1 300 000 ₽ / месяц

Марьина Роща
Лот 7043
Ресторан, магазин, свободное, кофейня, бар, салон красоты, спортзал

600 000 ₽ / месяц

Пушкинская
Тверская
Лот 7637
Ресторан, магазин, свободное, бар, кафе

8 000 000 ₽ / месяц

Пушкинская
Тверская
Лот 7638
Магазин, свободное, бар, кафе, общепит

5 200 000 ₽ / месяц

Кузнецкий Мост
Лубянка
Тургеневская
Лот 7751
Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, бар, кафе

150 000 000 ₽

Арбатская
Лот 8232
Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бар

2 400 000 ₽ / месяц

Арбатская
Лот 8233
Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бар

2 100 000 ₽ / месяц

Арбатская
Лот 8238
Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бар

2 700 000 ₽ / месяц

Пушкинская
Тверская
Лот 8302
Магазин, свободное, салон красоты, бар, кафе

4 800 000 ₽ / месяц

Краснопресненская
Улица 1905 года
Лот 8227
Магазин, свободное, салон красоты, шоурум, бар, кафе, пункт выдачи, алко-маркет

92 481 000 ₽

Кузнецкий Мост
Лубянка
Тургеневская
Лот 8631
Магазин, свободное, банк, салон красоты, бар, кафе

600 000 ₽ / месяц

Кузнецкий Мост
Лубянка
Тургеневская
Лот 8632
Магазин, свободное, салон красоты, аптека, бар, кафе, алко-маркет

350 000 ₽ / месяц

1220

1164

1342

1574

2966

134

Мы открыли бар в центре Петербурга и теперь рассказываем, что для этого нужно и сколько это стоит. Сегодня поговорим о поиске помещения.

В конце августа мы открыли в Петербурге, на улице Восстания, 37-39, бар «Хочу в Сибирь». Почему «в Сибирь» и кто такие «мы» — рассказывали в предыдущий раз. Теперь, как и обещали, начнём рассказывать о процедурах.

Формальности

Первое, что надо сделать, — найти место. Заключив договор аренды, ты уже берёшь на себя серьёзные финансовые обязательства, и начинается движуха. При этом многие арендодатели попросту не готовы работать с физлицами. Поэтому наш первый формальный шаг — создание юридического лица.

Эта процедура — очень простая: госпошлина — 4000 рублей. Ещё около 6000 рублей возьмёт контора-посредник, если вы решите к ней обратиться. Мы всё делали сами, пользовались (и пользуемся до сих пор) офигенным справочником Regberry от «1С».

Зарегистрировались в ноябре 2017 года. Тогда уже какое-то время лениво искали помещение: заходили на Avito, смотрели, что есть. Настоящий же поиск — это когда смотришь вообще все варианты, которые мало-мальски подходят, созваниваешься с арендодателями, выезжаешь, смотришь.

Всегда есть вариант купить готовый бизнес. Нам это заранее не подходило, потому что собирались воплощать свою идею. А если покупаешь бизнес — надо проникнуться чужой. Ещё редко кто-то продаёт стабильный прибыльный бизнес, редко он стоит адекватных денег.

Например, за маленький бар на улице Рубинштейна просят 4-5 млн рублей. За эти деньги ты получаешь убыточное заведение, в котором сделан ремонт и есть оборудование — это «экономит» примерно 2 млн. То есть 2-3 млн ты платишь за плохо выстроенный концепт и персонал. И ещё силы и, вероятно, деньги, придётся отдать на какие-то переделки и покрытие убыточного периода.

Первая неудача и работа с агентством

После того как зарегистрировались, мы сами нашли место, договорились с владельцами, приехали смотреть. Но пока ждали, перекинулись парой слов с девушкой за баром — и выяснилось, что мы опоздали: «Вот только что подписали документы». На том месте открылась шаверма.

От помощи риэлторов долго отказывались. Потому что это дорого. Вот смотрите: платишь за месяц аренды, за последний месяц аренды, а сумму за ещё один месяц — агентству. Мы искали помещение примерно за 250 тысяч рублей в месяц, то есть вместо 500 тысяч надо отдать 750 тысяч рублей сразу.

А при аренде небольшого помещения траты на риелтора накладываются на временные рамки. Существует практика «каникул» — неоплачиваемый срок аренды (на ремонт), — о котором договариваешься с владельцем помещения. Так вот для небольшого помещения (до 100 м²) стандартные «каникулы» — месяц. А нам, чтобы открыться, нужно было хотя бы два месяца.

После нескольких неудач с самостоятельным поиском на риэлтора всё-таки согласились. Тут всё просто: называешь специалисту параметры помещения, желаемую стоимость аренды и четыре улицы, которыми ограничивается поиск. Агент ищёт и предлагает варианты.

Наш квадрат (на самом деле, совсем не квадрат) ограничивался улицами Ломоносова, Некрасова, набережной реки Фонтанки и Восстания. То есть в него входили самые популярные у барной тусовки города улицы Белинского (на ней «2ГИС» находит 25 баров), Жуковского (48), Восстания (95), Рубинштейна (93), Некрасова (57) и окрестностей (ещё несколько десятков заведений). За пределами оказалась разве что Думская улица*.

На Рубинштейна (пожалуй, самая барная улица города — здесь в среднем по бару каждые 8,1 метра) цены откровенно завышены. В этом сезоне берут в среднем 7000 рублей за квадратный метр.

Неудачное время и неудачные кейсы

Впереди был чемпионатом мира по футболу, поэтому рынок затих. Даже те заведения, которые «помирали», были не готовы закрываться, их владельцы ждали сладкие два месяца, за которые можно заработать на туристах. Дима скоро должен был улетать на вахту (мы уже писали, что Дима — нефтяник), и полтора месяца не делалось бы ничего. Поэтому мы стали искать помещение параллельно с агентом и нашли другого.

Так вышло, что наши агенты были знакомы. Нельзя утверждать, что так было на самом деле, но выглядело оно как гонка: оба агента вдруг стали работать с огромной продуктивностью. Второй нашёл помещение, мы на него согласились, но когда прямо сказали, что готовы брать, хозяева замялись. В итоге с ним у нас не сложилось.

Факт. Некоторые арендодатели не хотят регистрировать договор. А это автоматически значит, что соглашение действует 11 месяцев. Стандартный для бара договор аренды — от трёх до пяти лет. Тут же через 11 месяцев тебе могут сказать «до свидания» (могут и не сказать, конечно, но от этого ты не застрахован).

Даже если твой проект вышел суперкрутым, придётся съехать. Иногда так «отжимают» бизнес: запускают общепит и не дают долгосрочный договор, а потом забирают всё себе. Для нас отказ от регистрации был «первым звоночком», после которого мы отказывались от помещения.

Иногда решения владельцев оттягивались на недели. Мы встречались с собственником, нам говорили, что все окей, но надо подождать второго собственника, который через неделю вернётся из отпуска.

Мы ждали неделю, звонили, нам объявляли, что отпуск затянулся ещё на неделю. А когда она прошла, сказали, что помещение продано. То есть владельцы, вероятно, собирались продавать помещение и держали нас в качестве запасного варианта — на случай, если продать не получится.

Успех!

В конце июня первый агент позвал нас посмотреть место, которое не вписывалось в наши рамки (на 110 метров выходит за границы «квадрата»), но казалось интересным. Представитель владельца был заинтересован в быстрой и чёткой работе, чем здорово выделялся на фоне других.

Всё пошло невероятно гладко и быстро. Например, в процессе обсуждения будущего ремонта, «каникул», чего-то ещё — алгоритм такой: мы задаём вопрос агенту, агент — представителю владельца, владелец отвечает. В предыдущих местах это занимало до недели. Тут же мы получали ответы на следующий день.

3 июля подписали договор аренды — на три года. На Восстания, 37-39.

В следующий раз расскажем, как проходят первые пара месяцев после подписания договора: проектирование, ремонт, подготовка к открытию. И разберём, сколько всё это стоит. Если вас интересуют какие-нибудь детали, не стесняйтесь писать нам в Instagram, во «ВКонтакте» или прямо здесь, в комментариях. Мы постараемся ответить на все вопросы либо сразу, либо в следующих заметках.

P.S. За день до открытия мы опубликовали здесь свою первую заметку. Один из тех, кто его прочитал, пришёл к нам за час до открытия и здорово помог решить несколько технических вопросов. Мы не спросили разрешения, но если вы прочитаете и это и будете не против, мы с удовольствием назовём вас по имени и дадим ссылку на ваш профиль.

*замечание про Думскую улицу мы добавили после замечания в комментариях о том, что мы несправедливо обошли её вниманием.