Как найти минимальную стоимость квартиры

Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости

Рыночную цену жилья продавцу надо знать, чтобы не продешевить, а покупателю — чтобы не переплатить

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Для выгодной продажи квартиры узнайте ее рыночную стоимость. Чтобы ответить на вопрос, сколько стоит квартира, оцените недвижимость. Посмотрите доски объявлений, найдите такие же квартиры в районе с подобным ремонтом.

Рассказали, как оценить квартиру для продажи без помощи агентств недвижимости.

Бесплатный сервис ЦИАН для оценки квартиры

Для оценки недвижимости на продажу воспользуйтесь калькулятором ЦИАН. Для этого укажите параметры жилья:

• город, улицу и дом.

• количество комнат.

• общую площадь.

Заполните дополнительные параметры: год постройки дома, этажность, на каком этаже находится недвижимость, высота потолков, куда выходят окна. Калькулятор расчета на основании указанных данных подсчитает, сколько будет стоить жилье.

Но такой подход оценки стоимости квартиры не даст 100%-ный результат. Сервис с точностью не учитывает, в каком состоянии находится, подъезд, дом, а также уникальные свойства недвижимости. Если рядом историческая архитектура, то цена будет выше, а калькулятор расчета не учтет этот параметр. Но благодаря сервису ЦИАН все равно узнаете, сколько стоит квартира.

Как оценить стоимость недвижимости без помощи?

Для самостоятельных расчетов изучите стоимость недвижимости в вашем районе, учитывая характеристики дома. Допустим, у вас двухкомнатная квартира на втором этаже в кирпичном доме. Найдите на досках объявлений такую же недвижимость. Оцените, сколько просят продавцы за свои объекты жилья, учитывая площадь, год постройки, состояние.

Если двухкомнатные квартиры именно в вашем районе не продают, смотрите однокомнатные и трехкомнатные. Рассчитайте стоимость квадратного метра. Некоторые сервисы, такие как ЦИАН и Авито сразу указывают, сколько в среднем стоит квадратный метр жилья для определенного района. Если узнаете стоимость квадратного метра, то посчитаете, за сколько ставить на продажу квартиру.

Какие параметры влияют на стоимость жилья?

Помимо площади, типа строения и состояния квартиры, на стоимость влияет и этаж. Если недвижимость продается на первом или последнем этаже, то чаще всего от средней стоимости отнимайте 5–8%. Для квартиры с балконами или лоджиями цена, наоборот, возрастает. Год постройки и состояние дома также влияют на стоимость.

Вид из окон, окружение, близость к социальным объектам инфраструктуры, высота потолков в квартире — все это закладывается в стоимость жилья. Если в квартире сделали дизайнерский ремонт, смело прибавляйте к средней цене за квадратный метр 10–15%.

Какую цену ставить в объявлениях?

После расчета средней стоимости квадратного метра и учета дополнительных параметров, подавайте объявление. Помните, что по той цене, которую вы укажите в объявлении, продать будет сложно, потому что покупатели стараются снизить цену. Если снизить цену и продавать жилье ниже рыночной цены на 20%, то это насторожит покупателей. Продавцы чаще закладывают торг в стоимость, поэтому указывают цены в объявлении на 5% выше рынка.

Если завысить цену на 20–25% от средней цены, звонков будет мало, а просмотров еще меньше. Лучше указывать в объявлении стоимость жилья, которая не превышает 5% от средней цены на рынке. Для квартиры с оригинальной планировкой, дизайнерской отделкой и удачным расположением, цена будет выше рыночной.

Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.

Если надо продать квартиру, как правило, ее владелец рассматривает похожие в интернете и так определяет цену. Но у такой стратегии могут быть свои подводные камни.

Мы поговорили с экспертом и автором ютуб-канала про инвестиции и недвижимость Сергеем Смирновым о том, как определить настоящую стоимость квартиры для продажи и почему жилье в Новгородской области с точки зрения инвестиций сейчас интереснее, чем апартаменты в Турции или Эмиратах.

Почему нельзя узнать цену на квартиру, посмотрев такие же на «Авито» и «Циане»?

Это рекламные порталы, и мы видим на них цену объектов, которые еще не проданы. Рекламный портал работает так: он берет деньги за объявление, и его задача — чтобы у продавца раздался звонок и кто-то записался на показ. На этом портал свою работу закончил. Если объявление висит до сих пор, это значит, что человек не продает, а пока рекламирует квартиру по этой цене.

Множество квартир, которые мы видим на «Циане» в элитном сегменте, одновременно стоят и в базе аренды, и в базе продажи. Это значит, что у владельца нет четкой цели, он даже не понимает, хочет сдать или продать. Но для аренды он устанавливает запредельную цену, потому что боится, что его элитное жилье угадят. И ведь находятся люди, которые снимают такие дорогие квартиры.

Увидеть реальную стоимость на портале объявлений сложно. В моей недавней практике был случай, когда объект провисел на портале всего 17 часов. Через 17 часов покупатель внес аванс. Каковы шансы, что обычный человек постоянно сидит на сайтах объявлений и увидит этот объект?

Какие есть доказательства манипуляций ценами?

Приведу пример. У нас был сложный объект в Москве, нестандартная планировка квартиры, очень необычный дом. Собственник квартиры живет в Канаде и попросил нас ее оценить и продать. А как ее оценишь, если вокруг одни типовые панельные дома и аналогов во всей Москве нет?

Начали с цены, которую установило государство, взяли кадастровую стоимость и опубликовали предложение. Каково же было наше удивление, когда через две недели появилось объявление о продаже квартиры в этом же доме с той же ценой за квадратный метр, что и у нас. То есть мы фактически от балды взяли цену и создали тренд!

Половина объявлений — вообще фейки. Например, фейковых объявлений в Сочи аж 70%. Этих квартир просто нет в природе, а сторонние покупатели и журналисты делают вывод, мол, вот какие цены в Сочи! Зачем нужны эти фейки? Они дают звонки риелторам и в целом «разогревают» рынок, то есть люди делают выводы о ценах по ненастоящим объявлениям.

Как определить реальную цену для продажи жилья?

Есть только один способ — «щупать» рынок. Каждые три-четыре дня менять цену и смотреть на реакцию. Пошли звонки — значит, цена стала интересна покупателям.

Во многих странах не показывают объект в день звонка, а на сайтах можно только записаться на показ. В какой момент у нас решили, что продавец должен продать жилье за те деньги, что указаны на портале? Портал — это просто инструмент, чтобы «пощупать» ликвидность.

Начальную цену стоит брать из архива реальных сделок. Такую возможность пока дает только «Домклик», там любой человек может посмотреть на стоимость квартир по совершенным сделкам. Плюс в том, что это портал Сбера: банк сам выдает ипотеку, сам оценивает квартиры и сам отвечает за проведение сделки, поэтому у него в архиве есть все данные. Минус в том, что это портал только Сбера: сделки по другим банкам там не видны.

Годами идет борьба с Росреестром, чтобы он выгружал статистику по сделкам со всей страны. Хотя бы за последние три месяца, чтобы была актуальная информация. Но данные о недвижимости государство закрывает все чаще — это видно на примере выписок из ЕГРН.

Как на стоимость жилья влияет ремонт, особенности планировки и вид из окна?

Невозможно вычленить из цены квартиры стоимость особенностей планировки, красивого вида из окна и ремонта, даже если известно, сколько в него вложено.

Я консультирую застройщиков, и они тоже обращаются с этим вопросом. Это гадание на кофейной гуще. Вся дифференциация по этажам и видам у застройщиков не имеет никакого обоснования, цены взяты из ниоткуда.

Все фантазии программистов, что можно собрать цену на основе больших данных и сконфигурировать ее по разным параметрам, это просто фантазии. Повторюсь, только прощупывание.

Как вести переговоры о цене квартиры?

В России торг воспринимается как личное оскорбление. Нет культуры торга, зато есть культура хамства. А идет это от мысли, что «Циан» и «Авито» — то же самое, что «Вайлдберриз». Но «Вайлдберриз» — это товарная полка, продукт там продается по указанной цене. Квартира — это не холодильник, за нее можно и нужно торговаться, даже если не принято.

Главная роль агента — это ценовые переговоры. Риелтор по-настоящему начинает работать после показа объекта. Когда человек спрашивает меня, возможен ли торг, я делаю вывод, что он ничего не понимает. На портале собственник предлагает первую цену, например 20 млн рублей. Агент покупателя отвечает: «Мы готовы купить за 18 млн рублей, потому что вот это и это». Заметьте, торг идет на миллионы, а не на 50 тысяч. И даже если бы квартира стоила дешевле, вилка торга все равно была бы широкой.

Есть целый набор приемов, как вести торг, и они описаны в книгах. Главное — не критиковать чужую квартиру. Это самая частая ошибка неподготовленных переговорщиков: приходят и начинают придираться, мол, вот там обои отклеились, а там ламинат вздыбился. Это мелочно, неэффективно и просто неприятно. Вместо сделки получается конфликт, и обе стороны расстаются недовольными.

Профессионал апеллирует к другому. Например, если покупатель готов погасить ипотеку продавца — это серьезно: покупатель берет на себя риск, а значит, имеет право просить о скидке.

Можно ли предугадать, какие квартиры будут дешеветь, а какие — дорожать?

В краткосрочной перспективе — просто следуйте за толпой. Если толпа ждет, что цены будут повышаться, они повысятся, что бы ни говорили аналитики. Люди действуют иррационально, и очень мало покупателей принимает решение разумно.

В 90% случаев недвижимость перекладывают в недвижимость, то есть только 10% способны взять деньги из недвижимости и что-то начать с ними делать. Это может быть более рискованно. Поэтому все участники процесса, кроме застройщиков, — одновременно продавцы и покупатели. И если продавец верит, что цена будет падать, рано или поздно он ее снизит и на свой объект.

Есть такая молитва — «Символ веры». Цена — это и есть символ веры. Если люди верят, что она растет, то она растет. А если верят, что падает, то она падает. Никакого другого объяснения нет.

Стоит ли инвестировать в недвижимость, когда вокруг хаос?

Это зависит от задачи. Если человек инвестирует в недвижимость со спекулятивной целью, лучше про это забыть. Для коротких спекуляций существует масса куда более ликвидных инструментов: акции, облигации, криптовалюта. Гоняться за скидками от застройщика, чтобы потом перепродать квартиру по уступке, — не самая разумная схема заработка.

Что не так с первичкой?

Застройщики играются с ценой и вводят в заблуждение покупателей. Периодически цены растут, а объемы продаж падают. Застройщики искусственно завышают цены, а потом дают дисконт — на ухо шепотом в отделе продаж.

Они сейчас предлагают не жилье, а финансовый продукт. Дома еще нет, а они приглашают инвесторов. Люди от нищеты просто все перепутали и решили, что это нормально — покупать то, чего они не видели. Сейчас ситуация сильно меняется, ведь новостройка стоит сильно дороже, чем вторичка. Тогда какой смысл покупать кота в мешке?

Возможно, стоит вернуться к идее закрытых паевых инвестиционных фондов. Это один из самых надежных инструментов для инвестиций в строительство. Застройщик продает паи, а не квартиры, взносы не привязаны к конкретным лотам. Пайщик хочет заработать на росте цены и самого проекта.

Застройщик построил дом, переоценил стоимость паев. Теперь он реализует квартиры, а когда продал все — раздает деньги пайщикам. Одни зарабатывали на том, чтобы достроить этот проект и продать, вторые — на стройке, то есть строительная компания тоже получила маржу, а третьи получили готовые квартиры.

Какая ликвидность жилья в регионах?

Знаю, что во многих городах численность населения сокращается, новые дома стоят пустыми или их вовсе не строят. Если город совсем вымирающий, ликвидность уже никак не оценить. Надо было раньше соображать, чтобы первым убежать оттуда. У нас полно таких — Воркута, например. Норильск рано или поздно таким будет, когда иссякнут месторождения никеля или цены на него упадут. Люди думают, что недвижимость вечна, но нет.

Зато растут цены в Челябинске: ВПК работает в три смены, у людей есть деньги, есть работа, им дают льготные ипотеки и отсрочки от армии. У них в этом городе есть надежда, и они понимают, что, пока они работают здесь, могут брать кредиты и жить, несмотря на плохую экологию.

То есть считать, что Москва задает тренды на рынке недвижимости, ошибочно. Индикаторами изменения настроений на рынке недвижимости служат регионы. Если нужно предсказать движение на рынке Москвы, можно посмотреть пять-шесть ключевых регионов. На периферии более тонкие рынки, и они быстрее реагируют на изменения.

Москва стала регионом с самым сильным снижением цен на жилье с ноября 2022 года по январь 2023 года — данные «Домклика»