На выбор квартиры влияет много факторов: будет ли в ней проживать владелец или она приобретается для сдачи в аренду, срочно ли в нее придется переезжать или есть время сделать ремонт, насколько принципиально купить квартиру в определенном районе или владельцам важнее качество жилья, чем инфраструктура вокруг.
Тем не менее есть ряд способов сэкономить при покупке жилья, помимо известных каждому.
1. Скидки от застройщика
В регионах застройщики практикуют весенние скидки: летом стройка идет активнее и строительным компаниям нужны свободные средства. Скидки могут достигать 7–10%, что при нынешнем уровне цен может составить 500–700 тыс. руб. В Москве таких сезонных распродаж, как правило, нет.
Но в столице, как и в регионах, есть «фактор менеджера». В стремлении выполнить план в конце квартала менеджер сделает все, чтобы найти вариант, соответствующий деньгам и запросам клиентов. На сайтах застройщика потенциальный покупатель, как правило, видит самые дорогие квартиры. Менеджер знает о наличии (если оно есть) аналогичного жилья, которое дешевле на 100–150 тыс. руб.
2. Нехорошая квартира
Традиционно дешевле квартиры на первом и последнем этажах (если это не пентхаус). Но, помимо этого, в последнюю очередь и с определенной скидкой уходят квартиры на 13-м этаже. Экономия может составлять 5% даже в Москве, а это на сегодня минимум 400 тыс. руб.
Кроме того, можно торговаться, если квартира находится вблизи от лифтов, если окна смотрят в угол дома. Уточните, что будет располагаться на первом этаже — если это продовольственный магазин, то смело просите скидку на квартиру, окна которой выходят на разгрузочную площадку.
И важный совет: менеджер не имеет права давать скидку, поэтому настаивайте, чтобы он обсудил вашу просьбу с руководителем отдела продаж, от решения которого это на самом деле зависит.
3. Оптом дешевле
Если планируется приобретение машино-места одновременно с квартирой, не говорите об этом при обсуждении покупки. Выбрав устраивающий вас вариант, спросите, будет ли скидка, если одновременно с жильем вы приобретете место на парковке. Практика показывает, что таким образом можно сэкономить на приобретении машино-места порядка 20%.
4. Квартира с обременением
Речь о покупке на вторичном рынке квартиры, в которой прописаны члены семьи прежнего собственника. Если среди них нет несовершеннолетних, то после приобретения жилья выписать прежних жильцов можно через суд. Но в договоре купли-продажи должно быть прописано условие выписки их после совершения сделки.
Экономия на квартирах с таким обременением может составлять до 25%. Реальный пример из базы «Дом.РФ»: в Подмосковье начальная цена двухкомнатной квартиры на аукционе начинается с 1,28 млн руб, что ниже ее рыночной стоимости в четыре раза.
Если прописанные в квартире после оформления сделки отказались выписываться добровольно, к этому можно принудить по суду. В исковом заявлении следует указать данные этих граждан, а также подтвердить право собственности, приложив соответствующие документы.
Этот совет не действует для квартир, в которых прописаны несовершеннолетние — тут риски превышают потенциальную выгоду.
5. Квартиры из банковских залогов
Когда у кредитора изымает квартиру банк, в его интересах как можно быстрее эту квартиру продать. Поэтому цены на такое имущество традиционно ниже рыночных на 10–12%.
Так, например, на портале «Дом.РФ» можно найти десятки вариантов квартир, новостроек и вторичного фонда. Потенциальный покупатель имеет возможность сделать выбор по региону, цене, отбросив варианты с обременением или согласившись на них.
Дополнительным плюсом является юридическая чистота сделки — вы можете быть уверены в том, что квартира принадлежит именно банку.
Минусов два. Во-первых, это аукцион, поэтому до какой цены поднимется стоимость жилья, угадать сложно. Во-вторых, посмотреть квартиру до оформления сделки тоже не получится.
6. Государственная поддержка
Речь не о льготной ипотеке, а о региональных программах поддержки молодых семей. Правда, это работает при выполнении нескольких условий: муж и жена не старше 35 лет и состоят в браке не менее года. В Москве, к примеру, такая пара может получить субсидию до 30% от стоимости квартиры, правда, для этого нужно, чтобы город признал семью нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Кирилл Кулаков
первый заместитель генерального директора ЦНЭС, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», д. э. н., профессор МГСУ
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Привет, друзья и подписчики.
Горячий июнь на рынке Москвы подходит к своей середине.
По пяти делам из шести, которые в настоящее время идут в работе, приняты авансы по рыночным максимумам, подробности в последующих публикациях.
Раньше выходов на сделки хвалиться нельзя, плохая примета.
Да и деньги тишину любят.
Остался примерно месяц до момента перехода рынка к стагнации.
А это значит, что приходит время торгов на понижение.
Если хотите купить квартиру дешево- Вам сюда.
Вот здесь общие рекомендации на тему того, как сбить цену на квартиру.
В этой публикации перейду к пошаговым рекомендациям, потому что сбить цену можно далеко не на каждую квартиру, которую можно увидеть в рекламе.
Для того, чтобы снизить больше, чем дежурные 100-200 тысяч, надо уметь выбирать правильные мишени для торга.
В чем суть методики?
Ищем продавцов – неумех.
Их достаточно и среди самостоятельных продавцов, и среди риэлторов.
Отбираем объявления, которые выдают продавца – неумеху.
Для отбора неумех лучше всего использовать сайт cian.
Внимание! Потребуется компьютер, с телефона и планшета недоступны часть пользовательских функций сайта.
Шаг первый, создаем фильтр отбора.
Шаг второй, предварительный отбор вариантов.
Шаг третий, предварительный прозвон, осмотр вариантов и оценка.
Задача сугубо практическая, разбирать решение будем на основе реального задания на поиск одно-двухкомнатной квартиры в пределах МКАД и до 15 минут пешком от метро.
Мы приняли аванс за квартиру в коммунарке площадью 34 квадратных метра “под ключ” за 7 150 000 и теперь требуется найти как можно более выгодные варианты переезда.
Поехали.
Создание фильтра предварительного отбора под выкуп.
Используем самый простой фильтр.
Добавляем к бюджету 500 000 рублей
Мы покупаем двушку, поэтому верхний предел общей 56 метров, чтобы избавиться от самых абсурдных предложений.
Выбираем вторичку.
Выбираем Москва без Новой Москвы.
Я ограничил нижний предел 5 млн рублей, чтобы избавиться от абсурдных предложений.
Получил список из 2200+ объявлений.
Запоминаем фильтр и даем ему название.
Включаем пуш-уведомления, это важно!
Переходим к предварительному отбору.
Предварительный отбор объявлений для торга.
Нам нужны объявления продавцов – неумех. Чем хуже специалист умеет создавать спрос, тем меньше покупателей хотят купить квартиру, тем легче будет добиться снижения цены.
Поэтому отбираем варианты с самыми убогими картинками.
Разберем для примера этот вариант. https://www.cian.ru/sale/flat/232159980/
Риэлтор не удосужился убрать мелкие предметы из кадра.
Риэлтор должен был создать эффект гостиницы, но не сделал этого.
Риэлторы этого типа уверены в том, что все собственники завышают цены на свои квартиры, а потому единственный способ выйти на сделку – убедить собственника продать свою квартиру дешевле.
Специалисты этого типа всю свою сознательную жизнь тренируются “прессовать собов по цене”.
Убогие фото – первый признак риэлтора – неумехи и легкой мишени для торга.
Признак второй. Низкий уровень покупательского спроса.
Смотрим на историю просмотров, находится в левом верхнем углу:
Нажимаем на количество просмотров и получаем график:
Видим количество просмотров в день.
По количеству просмотров в день определяем уровень спроса.
До 10 просмотров в день. Случайный спрос. Примерно 1-2 звонка в месяц, продать объект может только суперпрофи.
от 20 до 30 просмотров. Спрос для профессионала. От 4 до 20 звонков в месяц.
От 30 просмотров в день. Средний спрос. Уровень специалиста, который разместил объявление. Примерно 1 звонок в день.
От 40 до 60. Высокий спрос. Продать квартиру в течение 3 месяцев может даже неглупый собственник, если сумеет собрать схему сделки. Несколько звонков в день.
от 60 – аванс может взять хоть конь в пальто, только не каждый конь сможет выйти на сделку.
Разбиваем список объектов для торга на классы, для этого пишем комментарии.
Класс А – до 10 просмотров
Класс Б – 20-30 просмотров
Класс С – 40-60 просмотров
Объекты А, Б, С отмечаем сердечком, нажимаем кнопку “включить уведомления” и пишем в комментариях А, В или С.
Третий признак плохого продавца.
Зеленая стрелка вниз, по которой можно отследить историю снижения цены.
Профи может оставлять только красную стрелку, показывающую движение вверх, если ему это требуется.
В идеале об истории движения цены нельзя узнать ровным счетом ничего.
Итого, мы составили список мишеней для торга.
Следующий этап – предварительный отбор и оценка.
Переходим к истории объявлений и оценки рыночной цены ЦИАН:
Чуть ниже расположена кнопка: посмотреть полный отчет, открываем.
В объявлении виден диапазон реализации по оценке ЦИАН:
6-7.3 и условная рыночная стоимость, 6.7
Примерно до этой цены этот объект сможет прожать профессионал, если с документами по объекту нет серьезных проблем.
Отмечаем в комментариях: А – объект класса А – 6,7, 6-7,3
Внимание! Все объекты класса А обязательно нужно смотреть.
Однако посмотреть объект не всегда возможно.
Переходим к третьему этапу, назначению просмотра.
Созваниваемся, назначаем время.
Неумеха будет показывать в любые дни, хороший специалист и профи – показывает объект не чаще двух раз в неделю, один раз в будни вечером, другой – в выходной день.
В следующих статьях расскажу стратегии снижения цены после просмотра.
Внимание:
1. Схема работает только на риэлторских аккаунтах.
На объявлениях, помеченных: “собственник” будет искаженная картина спроса из-за того, что за ними охотятся риэлторы при помощи специальных программ – парсеров.
2. Количество просмотров можно считать только на платных объявлениях, на объявлениях типа “выделенное” и “ТОП3” будет искаженная картина ежедневных просмотров, оценивать спрос по таким графикам нельзя.
Удачи в поисках.
Поддержка, срочный выкуп, оценка:
Владимир +79637173232 – вотсап, телеграм
Первый и последний не предлагать! В квартире перепланировка или из окна открывается вид на помойку? Цены на «неудобное» жилье могут быть процентов на 10–20 ниже рынка. Какие особенности делают недвижимость более доступной? Всегда ли так критичны минусы, из-за которых квартиры считаются неликвидными? Может быть, то, из-за чего риелторы снижают цену, окажется для вас плюсом? Бонус – несколько способов экономии, которые не работают в этом году.
1. Последний этаж
Проблемы: квартиры на верхних этажах как-то по традиции, еще с советских времен, считаются одним из худших выборов. Причиной всему – вечно протекающие крыши. А летом в жару кровля может так накаляться, что в квартире становится невыносимо жарко. Также считалось, что на балкон верхнего этажа ворам проще всего забраться с крыши.
Как исправить? Конечно, прежде всего стоит расспросить бывших владельцев квартиры, как давно делался капитальный ремонт крыши. Затем осмотреть стены и углы на предмет следов от протечек, пятен и запаха плесени. Возможно, проблема дырявых крыш вообще этой квартиры не касается. После диалога выявленные сложности проще всего решать симптоматически. Для повышения безопасности установить решетки или застеклить балкон, для борьбы с жарой на сэкономленные деньги купить кондиционер, а натяжной потолок спасет от ручьев с потолка при великом потопе.
Плюсы: зато не верхнем этаже над вами нет соседей, никто не устраивает танцы до утра и не передвигает мебель в воскресенье, не трясет над вашим балконом пыльным ковриком, не бросает на вашу голову окурки. Кстати, из-за особенностей разводки отопительной системы в некоторых домах на верхних этажах теплее, чем внизу.
Павел Репин, эксперт по новостройкам: «Если говорить про новостройки, вопрос последнего этажа и протечек крыши уже не имеет такой остроты. Однако стереотипы действительно все еще сильны и многие по инерции пытаются сбивать цену, аргументируя исключительно верхним этажом. Уже больше десяти лет в новостройках планируются технические этажи над верхним жилым этажом».
2. Первый этаж
Проблемы: квартиры на первых этажах презрительно называют проходным двором, их любят воры, коробейники, торгующие ширпотребом вразнос, свидетели Иеговы и вообще все желающие попасть в подъезд, если на двери установлен домофон. Если окна расположены низко – в них заглядывают любопытные прохожие, если высоко (например, это второй этаж над коммерческим помещением) – вы будете наблюдать за постоянным потоком посетителей, слышать звуки и запахи из магазина, пекарни или алкомеркета. Если под полом расположен подвал и коммуникации требуют ремонта, жильцов первых этажей могут сопровождать постоянная сырость, грибок, насекомые и мыши из подвальных помещений.
Как исправить? Разумеется, если дом очень старый и подвал периодически топит – покупать над ним квартиру не стоит при любой скидке. Но стоит убедиться в этом самому – возможно, стоимость квартиры занижена скорее из-за стереотипа, а реальное положение вещей не так мрачно. От незваных гостей частично спасает домофон на подъездной двери. От сырости и насекомых из подвала – обработка СЭС и свежее напольное покрытие с новыми плинтусами. От любопытных взглядов – плотные шторы или жалюзи.
Плюсы: на первом этаже удобно селиться тем, у кого проблемы с передвижением, лишним весом, мамам с маленькими детьми, пенсионерам – меньше лестниц приходится преодолевать. Часто под окнами многоэтажек бывают кусочки земли, которые можно засадить цветами, кустами или грядками с луком, чем с удовольствием пользуются жильцы первых этажей. Не страшно мыть окна.
3. Вид из окна
Проблемы: панорамный вид из окна современной высотки увеличивает стоимость квартиры на 10–15%, соответственно, за неудачный вид можно получить такую же скидку. Можете смело просить ее, если окно выходит на другую многоэтажку, темный двор, помойку, кладбище, тюрьму или завод, если квартира смотрит на оживленную дорогу или совсем рядом с окнами проходит узкий тротуар.
Как исправить? Современные многокамерные окна надежно защищают от шума и пыли, а плотные красивые портьеры или жалюзи – от неудачного вида из окна.
Плюсы: сделать акцент на дизайне помещения, поработать с локальным искусственным освещением – пространство можно преобразить и без учета вида из окна.
«Определенность в некотором случае гораздо лучше, чем туманные и неожиданные перспективы. И в этом контексте окна во двор, когда есть хоть какой-то концепт, прошедший урбан-конкурс, это даже лучше, чем вид на частный сектор или пустырь, который еще неизвестно кто, когда и чем застроит».
4. Перепланировка, проблемный ремонт
Проблемы: перепланировки, которые сложно (а порой и невозможно) узаконить, многоуровневые полы и потолки, арки и ниши, измененные дверные и балконные проемы, вычурный ремонт, который делался с учетом особых вкусов предыдущих хозяев – все это может служить препятствием для продажи квартиры, если новый покупатель имеет другое представление об уютном жилье. Соответственно, является хорошим поводом попросить скидку до 10-15%. Сюда же относится отсутствие всякого ремонта в течение многих лет, «убитые» бабушкины квартиры-бомжатники, горевшие, затопленные и т.д.
Как исправить? В любом случае оцените фронт работ с профессиональным строителем, чтобы иметь представление о грядущих затратах по приведению жилья к нормальному виду. Будьте особенно внимательны к изменениям и перепланировкам, которые нельзя исправить и за которые вы, как будущий хозяин жилья, будете нести полную ответственность (штраф, предписание вернуть все к первоначальному виду и т.д.):
- Если разрушены общедомовые коммуникации, несущие стены;
- Если снесена стена между кухней и залом в доме с газовыми плитами;
- Если туалет или ванная перенесены в другие зоны квартиры и фактически находятся над жилыми помещениями;
- Если батарея центрального отопления вынесена на балкон;
- Другие изменения, в результате которых невозможно пользоваться квартирой.
Плюсы: Если внесенные предыдущим хозяином изменения вам понравятся – вы можете получить квартиру своей мечты по цене ниже рынка, ведь за нестандартную планировку можно выпросить скидку.
«Следует учитывать, что становится все меньше вариантов перепланировок, которые вообще не принимают банки или для которых прописывают дополнительные пункты в кредитном договоре (предписывающие вернуть все к первоначальному виду либо узаконить). Здесь действительно большое поле для манипуляций, поэтому в каждом конкретном случае нужно звонить в банк и уточнять, является ли перепланировка критичной именно для этого кредитного учреждения».
5. Дом, подъезд, соседи
Проблемы: квартиру в многоэтажном доме вы покупаете вместе с соседями и их сложившимся укладом жизни. Поэтому выясните заранее, кто живет рядом, над и под интересующей квартирой, какие у них привычки и какой образ жизни они ведут. Чем больше квартир на площадке – тем непредсказуемее и разнообразнее поведение соседей. Дешевле будут квартиры в домах коридорного типа, в новостройках с большим количеством студий или апартаментов, расположенные рядом с шумными лифтами, а также часто на 13-м этаже многоэтажек (суеверия все еще сильны).
Как исправить? Варианта у вас два: либо заставить мир прогнуться под вас и методично воевать за свои порядки, что утомительно и затратно, либо подобрать условия, подходящие именно вам.
Плюсы: можно получить скидку до 20% от рыночной стоимости квартиры, и, например, если вы покупаете недвижимость под сдачу ее в аренду – выгода может быть весомее неудобств.
«Даже когда вы рассматриваете новостройку, надо понимать, что вашими соседями может стать не тот контингент людей, на который проект был изначально рассчитан».
6. Двор, район, инфраструктура
Проблемы: неухоженный, заросший двор, затапливаемые тротуары, а также еще не благоустроенный двор новостройки – без асфальта и зелени, многолетняя стройка с шумящей строительной техникой, вывозящей глину со стройплощадки. Соседство очистных сооружений, железной дороги, дымящих труб котельных, бывшей свалки, пустыря и т.д. Отсутствие рядом магазинов, школ, больниц, общественного транспорта, остановок, оборудованных подъездных путей. Устаревшая коммунальная инфраструктура, требующая капитального ремонта. Обратить внимание на то, что происходит вокруг дома, стоит заранее. И как минимум попытаться выяснить, сколько эти неудобства уже длятся и когда должны закончиться.
Как исправить? Если это новостройка, то у вас есть шанс дождаться, когда процесс завершится: дороги проведут, тротуары выложат плиткой, двор облагородят и засадят кустами. Вся необходимая инфраструктура тоже появится со временем, вопрос – нужна ли она вам прямо сейчас или вы можете подождать? Если речь идет о вторичном жилье, неухоженный двор и затопленный подвал может свидетельствовать о регулярной плохой работе управляющей компании. В любом случае в одиночку эти проблемы не решить, можно только собрать максимум доступной информации и сделать выводы.
Плюсы: двор не важен, если у вас нет детей и животных, которых надо в нем выгуливать, машины, которую нужно парковать под окнами, если вы не планируете проводить часы на лавочке у подъезда, а ищете квартиру только в качестве спального места. Часто квартиры в новостройках выбирают молодые и переезжающие из других городов покупатели, так как они еще не обременены большим количеством социальных связей и могут начинать жизнь буквально с чистого листа.
«Если вы рассматриваете квартиру в новостройке, учтите, что пока в нее не заселится достаточное число жителей, вряд ли туда заедет какой-то адекватный ритейлер. Несмотря на то что на первых этажах домов под это предусмотрены помещения. Поэтому ориентируйтесь на действующие магазины, а не на то, что декларирует застройщик в рендерах. Пока не сформируется достаточный трафик, в первых очередях будет, скорее всего, только какой-нибудь непонятный местечковый продуктовый магазин категории «у дома».
Это случаи, когда можно действительно получить неплохую скидку. А теперь – несколько мифов о скидках, которые в этом году неактуальны.
1. Новостройки на этапе котлована
Еще не так давно эта схема позволяла купить квартиру в строящемся доме практически за полцены (порой на 30-50% ниже рынка). Были и свои риски – многомесячное ожидание, плюс оплата аренды или квартплаты за вторую квартиру в течение этого периода, были и обманутые дольщики, которые оставались и без денег, и без квартир, когда застройщик по какой-то причине оказывался неспособен завершить начатый проект.
«Покупка недвижимости на этапе котлована почти потеряла смысл в 2020 году – после окончательного перехода на эскроу. Сегодня даже те, кто успел проскочить без обязательств делать эскроу, все равно повышают цены, равняясь на рынок. Сейчас в 80% районов, если убрать упаковку и фантик новостройки, можно найти жилье, соизмеримое по площадям и по цене, на вторичном рынке. И в столь популярной ипотеке с господдержкой, экономия на которой в абсолютном большинстве случаев компенсируется завышенной ценой и расходами на аренду в ожидании сдачи дома».
2. Шоурумы в новостройках
Крупные застройщики часто оборудуют презентационные квартиры в своих ЖК – делают дизайн-проект, авторскую отделку, обставляют мебелью, чтобы показать все преимущества планировки, архитектурных решений, нестандартного подхода. Шоурум помогает продавать другие квартиры комплекса с подобной планировкой. Саму же промоквартиру продают в последнюю очередь, когда все остальные уже практически полностью распроданы и шоурум становится содержать затратно. Считается, что презентационная квартира стоит значительно дешевле, чем подобные квартиры в том же ЖК. Но так ли это на самом деле?
Павел Репин, эксперт по новостройкам: «Дисконт на шоурум может быть довольно существенный и можно присмотреть себе вариант, который застройщик сливает, потому что уходит с локации, и этот шоурум у него висит как бремя. Но предварительно есть смысл просчитать с какой-нибудь строительной компанией стоимость демонтажных работ и нового ремонта».
Пресс-служба «Атомстройкомплекса»: «Нельзя сказать однозначно, что шоурумы дешевле остальных квартир, все очень индивидуально и зависит от расположения, этажа, отделки и меблировки конкретной квартиры».
3. Время покупки квартиры
Считается, что в конце отчетного периода (месяца, года), а также в низкий сезон (летом) цены на недвижимость снижаются процентов на 10%. Покупателей становится меньше – и рынок проседает. Но в 2020 году риелторы отмечают, что подобных скидок становится меньше.
«Динамика продаж в этом году такая, что застройщики не особо торопятся давать скидки».
Станислав Галкин, директор компании «ОбменКвартир.РФ»: «Вопреки расхожему мнению, на рынке недвижимости, как правило, не бывает сезонности. Понятно, что летом, в период отпусков, активность на рынке несколько снижается, а перед новогодними праздниками, наоборот, повышается, но всё же не настолько, чтобы существенно повлиять на цены. Такая ситуация больше влияет на ассортимент квартир, представленных на рынке. Летом он, как правило, шире – и можно выбирать из большего числа объектов. Перед Новым годом, наоборот, количество объектов, выставленных на продажу, снижается, поэтому выбор становится меньше, и решение о покупке нужно принимать быстрее, чтобы не упустить понравившиеся варианты.
Действительно, бывают периоды ажиотажного спроса, когда стоимость квартир начинает резко повышаться. Порой наступает стагнация, когда стоимость объектов длительное время не меняется, а количество сделок уменьшается и иногда это даже приводит к затяжному падению цен. Вот только периоды эти никак не зависят от времени года. На цены влияет экономическая ситуация в стране, уровень доходов населения, доступность кредитования и количество строящегося жилья».
В последнее время в России набирают популярность аукционы, на которых можно купить жильё по относительно невысокой цене. При удачных обстоятельствах приобрести квартиру можно со скидкой в 30% — это значительно ниже рыночной стоимости.
Фото © ТАСС / Валентина Певцова
По словам экспертов по недвижимости, обычно на аукционах выставляются объекты, которые банки получили в собственность, когда их владельцы не смогли погасить кредит. Однако в большинстве случаев у потенциальных покупателей они не пользуются популярностью.
— Собственники, потерявшие квартиру, чаще всего продолжают за неё бороться. Поэтому потенциальные покупатели не рискуют ввязываться в эту историю даже в том случае, когда они могут приобрести недвижимость на торгах по более низкой цене, чем на рынке, — рассказал директор департамента вторичного рынка компании “ИНКОМ-Недвижимость” Михаил Куликов.
Кроме того, агентства недвижимости крайне редко участвуют в таких аукционах в роли покупателя. Михаил Куликов говорит, что чаще всего они являются посредниками между продавцом и новым владельцем помещения — например инвестором, который занимается арендным бизнесом. После того как инвестор обращается в агентство, специалисты помогают ему выбрать подходящую квартиру, оформить все требуемые для покупки документы и при необходимости подыскать арендаторов.
Плюсы и минусы покупки жилья на аукционе
Фото © Shutterstock
Аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК “Фридом финанс” Александр Осин назвал единственный плюс такой покупки. Это цена. В остальных случаях есть много нюансов.
Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников отметил, что зачастую аукционное жильё находится не в самых благополучных районах и не в самом лучшем состоянии. Среди таких помещений попадается также элитное жильё в прекрасном состоянии, но цена его соответствует категории, и назвать её низкой никак нельзя.
В подавляющем большинстве (более 80%) квартиры, которые выставляются на торги, имеют проблемы с документами и в недалёком прошлом участвовали в судебных процессах, а это таит в себе определённые риски для покупателя.
Самым распространённым минусом приобретения жилья на аукционе является тот факт, что продаваться оно может вместе с обременением. Например, с зарегистрированными в квартире людьми. По словам Петра Гусятникова, если речь идёт о залоговых объектах, которые выставляются по заниженной цене, кредиторы не заморачиваются насчёт выписки людей из квартиры.
— Наше законодательство по решению суда позволяет новому собственнику квартиры выписать всех, кто был там зарегистрирован ранее, включая несовершеннолетних детей. За одним исключением: нельзя выписать тех, кто отказался от участия в приватизации (написал письменный отказ) и получил право пожизненного пользования данным объектом недвижимости. На это не пойдёт ни один суд ни при каких обстоятельствах, — пояснил Петр Гусятников.
Также при покупке объекта недвижимости, недавно участвовавшего в судебном процессе, всегда есть риск того, что будет подана апелляция или инициирован новый судебный процесс, который отменит решение предыдущего. В такой ситуации нового собственника в самом лучшем случае ждёт длительная судебная волокита, а в худшем — потеря жилья и денег.
Как ещё можно дешевле купить жильё?
Фото © ТАСС / Роман Пименов
Впрочем, есть и другие способы купить жильё со скидкой и с меньшими рисками. По словам Александра Осина, новостройки, возведённые городскими властями, могут продаваться только через аукционы. Цена такого жилья, как правило, чуть ниже рыночной.
— В Москве есть организация, которая продаёт на аукционах вторичное жильё, оставшееся от пенсионеров, которые либо переезжают в дома престарелых, либо заключают договор пожизненного содержания. Такие вторички чаще всего дешевле обычных на 5–10%, — рассказал эксперт.
Однако Петр Гусятников рассказывает, что сэкономить на покупке квартиры в любом случае возможно и без аукционов.
— С продавцом всегда можно поторговаться. Как правило, в цену, по которой приходит покупатель, всегда заложен торг. Обычно это 200–300 тысяч рублей, но иногда можно сторговать и до миллиона рублей, — отметил эксперт.
Если речь идёт о покупке новостройки, застройщики всегда предлагают скидки, акции, специальные условия и преференции по ипотеке, на которых можно сэкономить от 5 до 20% от стоимости.
Данная статья представляет собой практическое пошаговое руководство которое показывает как найти дешевую квартиру.
Напомню, что в предыдущем посте мы выяснили, что более 70% жилья сдается дешевле рынка. И разобрали в силу каких причин это жилье трудно найти. И в силу этих причин большинство людей вынуждены довольствоваться сравнительно дорогими предложениями легко находимыми на рынке.
Прямо сейчас мы с вами научимся отличать дешевые предложения размещенные собственниками, от предложений размещенных риелторами и обманщиками.
Основной проблемой при поиске дешевого жилья является то, что объявления с заниженной ценой в большинстве случаев размещают риелторы-обманщики. При звонке по такому объявлению вам говорят, что данная квартира уже сдана и предлагают более дорогую, либо просят приехать в офис и заплатить деньги вперед, чтобы получить телефон хозяина. Причем в большинстве случаев квартиру по заявленной цене вы так и не снимете — вас просто напросто обманут.
Но среди этих фейковых объявлений прячутся и объявления честных собственников, правда их процент очень мал. Поэтому, чтобы найти эти объявления, вам придется совершить несколько сотен звонков. Мы же сейчас научимся быстро определять объявления от собственников, что позволит на порядок снизить необходимое количество звонков.
Давайте начнем. Для начала разберем признаки, по которым можно выявить объявления от собственников, а потом попробуем поискать данные объявления на практике.
- Настоящий собственник размещает только одно объявление, тогда как агенты, риелторы и обманщики размещают несколько или даже несколько десятков или сотен объявлений.
- Настоящий собственник редко размещает объявления с фотографиями. Если вы все же хотите позвонить по объявлению с фото, обратите внимание на ремонт и мебель. Квартиру с дорогим ремонтом и дорогой мебелью собственник не будет сдавать за копейки. Скорее, он вовсе откажется от своей идеи.
- Объявление с заниженной ценой, размещенное от имени агентства, скорее всего является обманом.
- Читайте текст объявления. Сейчас агенты стали использовать новый термин «от собственника». Именно так и пишут «от собственника». Если при звонке спросить: «Вы собственник?», то вам скажет: «Нет, я риелтор, но сдаю квартиру от собственника». В этом случае низкая цена окажется обманом. В настоящем объявлении собственника будет написано «собственник» или «хозяин», но не «от собственника».
- Наличие профессиональных терминов в объявлении говорит о том, что его разместил агент, «+ КУ», «удобная транспортная развязка» и подобное служит признаком того, что их разместил агент. Также часто встречаются расхождения текста объявления и заголовка. Например, сдается одно-комнатная квартира, а описание стоит от 2-х комнатной, или от комнаты. Агенты размещают объявления пачками и часто копируют текст не глядя.
- Нужно понимать, что на разных площадках бывают разные цены и просто поменяв сайт, вы можете снять квартиру от 10 до 15 % дешевле. Это относится к малопосещаемым региональным порталам.
Как найти дешевую квартиру на «Avito»
Давайте посмотрим, как мы можем использовать полученные знания на практике. Первый сайт, который мы рассмотрим, это сайт Авито.
Как же мы можем найти дешевое объявление от собственников на этом сайте? Правильный ответ – никак не можем. Поэтому, если мы хотим снять квартиру дешево, нам не стоит использовать этот сайт. Этот сайт я, наоборот, рекомендую использовать собственникам, если они хотят сдать квартиру дорого.
Как снять квартиру дешево на сайте «Из рук в руки»
Следующий сайт, который мы посмотрим и которому уделим основное внимание, это сайт «Из Рук в Руки».
Этот сайт хорош тем, что имеет региональные разделы для практически всех городов России, а также позволяет использовать всю полученную нами информацию на практике. Поэтому мы и уделим ему основное внимание.
В фильтре по цене поставим до 10.000 рублей, в этом диапазоне и будем просматривать все объявления.
На первых местах премиум объявления — это платные места продаваемые за деньги. Собственник сдающий жилье не дорого никогда не будет тут размещаться. Он и так очень быстро сдаст квартиру. По таким объявлениям мы не звоним.
Рядом с некоторыми объявлениями находятся логотипы агентства. По таким объявлениям мы тоже не звоним. Заниженная цена и размещение от агентства — сразу понятно, что это обман. Хотя мы тут видим всего два логотипа на странице. На самом деле, остальные объявления тоже размещены от агентств, просто у них не загружен логотип. Все эти объявления нам сразу нужно отбросить.
Также мы можем на этом сайте проверить, сколько объявлений размещено от конкретного собственника. Например, давайте посмотрим объявление в котором вместо имени собственника написано «не агентство (от собственника)»:
Собственник указывает как его в объявлении называть. В этом объявление он даже назвал себя «не агентством». Если нажать на имя собственника, то можно посмотреть, сколько вообще объявлений этот собственник разместил. И вот мы видим, что он разместил 180 объявлений:
Сразу понятно, что это объявление размещено агентством. Тут все объявления обманного типа. По таким объявлениям мы не звоним.
Технология поиска дешевых квартир
Сначала расскажу немножко про свою технология дорогой аренды квартир, а потом уже про поиск дешевого жилья. Это пример проиллюстрирует всю мощь человеческой хитрости ;).
Чтобы сдать квартиру дорого, я сдаю ее по комнатам и кухню тоже превращаю в комнату. Например, из своей 2-х комнатной квартиры я сделал 4-х комнатную и сдал ее по комнатам. Большую комнату я разделил пополам перегородкой из гипсокартона, кухню превратил в комнату и у меня получилась 4-х комнатная квартира, которую я сдаю по комнатам.
Одну комнату я сдаю за 9.500 рублей. А себе квартиру снимаю дешевле, чем сдаю одну комнату.
Как я этого добился? Я жил в одной из своих комнат и потихонечку каждый день искал объявления на сайте. Тратил на это буквально 5-10 минут в день, чтобы посмотреть все новые объявления. Их можно отсортировать по дате. По всем объявлениям, которые удовлетворяли условиям, я звонил. Таких объявлений было очень мало, поэтому я делал 1-3 звонка в день, пока за примерно неделю не нашел дешевую квартиру.
Пример объявления от собственника не дорогой квартиры
Просматривая сайт для написания статьи, на третьей странице результатов поиска я нашел 2-х комнатную квартиру.
Здесь нет фотография, здесь написано «Срочно!» и стоит цена 7.000. Я звонил по этому объявлению. Действительно, людям понадобились быстро деньги и они сдают 2 комнаты за 7.000 рублей (3.500 за комнату). А если мы заплатим сразу за 2 месяца вперед, то вообще за 6.500 рублей. Вот какие можно найти предложения.
Это цена за 2 комнаты, в третей комнате живет хозяйка. Т.е. на самом деле квартира оказалась трех комнатной, но сдаются в ней всего две комнаты.
В такой комнате можно жить вообще бесплатно – например, за 7.000 снять обе комнаты, в одной жить самому, а свободную комнату пересдать за те же 7.000 рублей своим знакомым.
Это единственное объявление, которое мне удалось найти от собственника сегодня. Остальные все были от агентств. Зато это объявление я нашел с третьего звонка.
Вы не каждый день найдете дешевое объявление от собственников. Найти их все-таки довольно сложно. Но если в течении недели-полутора, вы будете каждый день совершать 2-3 звонка, вы найдете себе подходящий вариант. Для этого надо отсортировать объявления по дате, наложить фильтр по цене и использовать все те признаки, о которых я вам говорил выше.
В процессе поиска я звоню только по объявлениям без фотографий. Вы же можете попробовать сначала сделать несколько звонков по объявлениям с фотографиями и вы убедитесь, что делать этого не стоило.
На этом все! Встретимся в следующих выпусках!
