Как найти недорогое помещение в аренду

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент. Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям. Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым. Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов. Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно. Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды. Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
2. Географическое положение: нахождение на «первой линии», район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась. Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.
3. Соседей не купишь.
   Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.
4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.
5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.
6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.
8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
9. Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?
10. Права.
    Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.
11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
2. Этаж.
3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД.
4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
6. Повышение аренды: когда и на сколько?
7. Сроки въезда и выезда.
8. Режим работы магазина.
9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
10. Кто, что и когда ремонтирует. 
11. Срок договора и условия расторжения.
    Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?
    Настаивайте на письменных соглашениях, тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность. Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом. В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно. Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор, который подал объявление, представляет интересы собственника. Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Опубликовано 20 июля, 2017 Обновлено 20 июля, 2017 Пользователем

Как взять помещение в аренду у города

Инструкция от Open Academy

Одна из существенных статей расходов любого бизнеса — это аренда. Бизнес постоянно находится в поиске доступной арендной ставки, многие компании в период кризиса переезжают в помещение поменьше или отправляют персонал работать онлайн. Самый распространенный вариант сокращения затрат на аренду — переехать в более дешевое помещение на окраине или бизнес-центр классом ниже.

В первой половине 2022 г. освободилось много площадей в бизнес-центрах класса А и класса В, что толкнуло арендодателей снижать арендные ставки, и есть возможность грамотно распределить свой бюджет.

Аренда площадей у города

Снизить арендную ставку можно, если арендовать площади у города. Например,  Москва предлагает разные программы, с которыми можно ознакомиться на портале Департамента предпринимательства и инноваций. Важную роль играет вид бизнеса ОКВЭД, для разных видов деятельности предусмотрены разные арендные ставки. Для подвальных и полуподвальных помещений общего назначения льготная цена составляет 4750 руб. за 1 кв.м.

Вторая программа «1 рубль за квадратный метр» предназначена для частных детских садов и школ в историческом здании, бремя ремонтных работ, правда, ляжет на плечи предпринимателя. Департамент города Москвы организует торги, где распределяются городские помещения.

Если в компании произошло сокращение штата и нет возможности сменить офис, можно сдать свободные площади в субаренду, если собственник согласен. Особенно это актуально для торговых площадей, где при наличии хорошего трафика можно найти заинтересованных предпринимателей. Для многих компаний формат share-офис позволяет значительно сократить статью затрат на аренду. 

Эффективным вариантом сокращения площадей является опенспейс с перегородками, куда помещается значительно больше работников, а перегородки нивелируют уровень шума. При необходимости совещание с клиентами можно провести в закрытой переговорной.

Концепция незакрепленного рабочего места или hot-desking актуальна для компаний, где сотрудники по роду своей деятельности проводят много времени вне офиса. В данном случае сохраняется принцип коворкинга, когда сотрудник занимает любое свободное рабочее место, а переговорные бронируются заранее.

Что выбрать: бизнес–коворкинг или офисные сети

Для некоторых видов бизнеса актуальным стала аренда коворкингов для встреч. Режим онлайн с постоянной коммуникацией через мессенджеры позволяет контролировать бизнес-процессы, а при необходимости можно назначить очную встречу или брейнстормы в коворкинге и соответственно оплачивать почасовую аренду переговорного процесса. На рынке представлены следующие виды пространств:

• Библиотеки с возможностью учиться и работать бесплатно, например, в Москве – Российская государственная библиотека, библиотека Н. А. Некрасова, библиотека музея «Гараж», в Санкт-Петербурге – «Охра-8» и библиотека имени Н. В. Гоголя.
• Антикафе с безлимитным Wi-Fi, чай, кофе и розетки, стоимость часа от 90 до 180 руб. в Москве.
• Коворкинг-центры с системами контроля микроклимата. В приложении можно отследить, когда сотрудники пришли и ушли с работы, заказать пропуск. Система оплаты в основном абонентная от 12 до 20 тысяч руб. в месяц.
• Смарт-офисы — расширенная версия коворкингов, но обслуживает ее арендодатель, что позволяет существенно экономить не только на аренде, но и на офис-менеджменте. Гибкая система оплаты в виде различных тарифов позволяет снимать офис круглосуточно или только в рабочее время.

Совершенно новая бизнес-возможность экономии — аренда с помощью сервисов готовых офисов, которые имеют небольшие площади с пакетом сервисных услуг, таких как интернет, клининг, мебелированные, коммунальные услуги. Офисные сети, представленные в Москве — CEO Room, Деловой, Ключ, в Санкт-Петербурге — CORNER. Данное офисное пространство подходит консалтинговым компаниям, рекламным агентствам, нотариусам, поскольку сотрудники могут приходить в офис для проведения встреч с клиентами и партнерами, а операционную работу выполнять дома. В данных помещениях есть существенное преимущество в виде оформления юридического адреса.

Аренда складских помещений

Можно сократить расходы и на аренду складских помещений, если использовать принцип ответственного хранения, когда оплата идет только за место, которое занимает товар. 

Вторым эффективным способом является кросс-докинг, при котором частично или полностью отказываются от услуг хранения за счет эффективной логистики. Товар поступает на склад и сразу перегружается получателю, или на месте происходит комплектация и отправка заказов одному или нескольким покупателям.

Стоимость кросс-докинга может включать стикеровку, переупаковку, доставку товаров получателю с использованием собственного транспорта логистической компании. Основное преимущество кросс-докинга — снижение затрат на складское хранение и сроки поставки, особенно это актуально для продукции с коротким сроком годности.

И в заключение…

Современный рынок помещений достаточно обширен, и можно выбрать оптимальное помещение в зависимости от вида деятельности и потребностей арендатора. Будущее за гибкими доступными смарт-решениями, начиная от почасовой арендной платы до постройки офиса build-to-suit (строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда) по индивидуальному проекту с полной адаптацией к бизнес-процессам. Собственники недвижимости активно переходят на формат сервисных офисов, поскольку спрос на классическую аренду стремительно падает. А самое главное преимущество — это экономия на арендных платежах по сравнению с классическим вариантом съёма.

^{Источник изображения: Freepik}

Можно предлагать востребованный товар в людном торговом центре, но страдать от отсутствия выручки, поскольку магазин расположен на последнем этаже в непроходном месте. Не менее приятная ситуация, когда при больших оборотах торговая точка остается убыточной из-за высокой арендной платы. От выбора местоположения будущей торговой точки во многом зависит успех бизнеса, но есть и другие нюансы, как найти помещение в аренду под магазин на выгодных для арендаторы условиях.

Виды торговых помещений

Недвижимость для торговли принято делить на три формата:

1. Торговые помещения с отдельным входом с улицы и выходящей на нее же витриной – их называют стрит-ритейл.
2. Модули ТЦ.
3. Рыночные павильоны.

Какой из форматов окажется наиболее эффективным, где искать выгодные предложения, как подобрать оптимальное нежилое помещение для успешной торговли – эти вопросы можно переадресовать нанятым посредникам-брокерам, досконально знающим ситуацию на рынке. Тем не менее, предпринимателю и самому следует знать все нюансы, связанные с рынком аренды торговых площадей.

Инструкция по поиску торговой площади под магазин: полезные сервисы

Информации о недвижимости под магазины в интернете более, чем достаточно. Это и онлайн-площадки с объявлениями, и социальные сети, и интернет-базы крупных риэлторов.

Вот только самые популярные платформы для поиска:

1. Яндекс.Недвижимость. Выбрать город, затем перейти в раздел с недвижимостью и далее выбрать вид «Коммерческая».
2. Авито. Определить регион, город. Далее переходят по ссылкам в следующем порядке Недвижимость-Коммерческая-Торговая площадь.
3. Циан. В поисках места для торговли вначале выбирают город, а затем переходят по разделам Недвижимость-Коммерческая недвижимость-Торговая площадь.
4. Домклик от Сбербанка.
5. Domofond.ru
6. Справочник 2GIS.
7. Твой адрес. На этом ресурсе есть постоянно обновляемая база в расширенной системой фильтрации. Отсортировать объявления с торговыми площадями можно через параметр «Объект».
8. Юла.
9. vsn.ru
10. portal-da.ru — сервис от Сбербанка по реализации залогового имущества банков.
11. irr.ru
12. Мир Квартир.
13. restate.ru

Практически на всех ресурсах есть опция добавления в «Понравившееся» или «Избранное». Так можно отслеживать динамику цен по интересным объектам в ожидании скидки.

Тем, кто привык к активной социализации, будут полезны подписки в соцсетях и публичных ресурсах: Instagram, VK, Facebook, Youtube, Telegram.

Собираясь самостоятельно подобрать место для будущего бизнеса, следует посетить ряд профильных мероприятий, связанных с коммерческой недвижимостью. Также помогут встречи с арендодателями напрямую, либо переговоры в точках продаж (отдел аренды при ТЦ, аренды девелоперов). Не менее эффективно работает «сарафанное радио», когда информация о площадях под аренду распространяется в узких кругах, между знакомыми.

На что обратить внимание при выборе коммерческого помещения?

В процессе выбора места, на котором будет делаться солидная выручка, следует обращаться внимание на ряд параметров:

1. Уровень проходимости или сколько человек проходит мимо витрины в течение часа (15 или 30 минут или иной отрезок времени). От проходимости зависит объем продаж – чем больше человек проходит рядом, тем выше вероятность продажи. Можно считать проходимость вручную, наблюдая за местом, либо записать на видео для дальнейшего точного подсчета. Хорошо, если по соседству окажутся объекты с традиционно высокой пешей активностью – остановки транспорта, вход в метро, ТЦ, почтовое отделение и т.д.
2. Потенциальный охват. Если в магазине будут продавать товар ежедневного спроса, стоит изучить обстановку по соседству, понаблюдать за розничными точками ближайших конкурентов. Задача понять – сколько из потенциальных покупателей дойдет до вашего магазина. Как правило, зону охвата ограничивают 15 минутами пешего хода. В составлении прогноза ориентируйтесь на модель Хаффа, чтобы рассчитать потенциальный спрос на этой арендуемой площади.
3. Конкурентная среда. Оцените ситуацию на локальном рынке, определяя степень опасности конкурентов для новой торговой точки. Если конкурентов не вообще, иногда это означает, что ниша не занята из-за отсутствия всякого спроса.

Если вы уже приехали для осмотра площади, обратите внимание на следующие параметры:

1. Наличие ремонта в помещении, которое сдается.
2. Общее техническое состояние.
3. Форма помещений и возможность установок внутренних перегородок.
4. Аренда (не выше трети дохода).
5. Легкий вход (двери с улицы, нет лестниц).
6. Возможности для размещения рекламы. Если это жилой дом, то размещение вывески придется дополнительно согласовывать, получать разрешение от жильцов. В отдельных случаях приходится доплачивать.
7. Наличие места для разгрузки. Чтобы обеспечить подвоз товара, нужен подъезд и площадка рядом со складом.
8. Размеры. Оптимальное помещение для розничной торговли – не менее 50 метров.

Одни владельцы магазинов стремятся выбирать места в торговых центрах, стремясь воспользоваться высоким трафиком привлекаемых посетителей. Другие, наоборот, предпочитают выбирать обособленные объекты для аренды, избегая строгих правил, устанавливаемых ТЦ по оформлению, режиму работы, правилам работы.

Потенциальные риски и подводные камни

У аренды по сравнению с помещением в собственности есть большой недостаток – арендодатель может пересмотреть условия и поднять плату. Это грозит потерей части дохода или и вовсе переход в убыточную зону.

Чтобы избежать резкого поднятия цены, следует заранее узнавать у владельца, сколько стоит помещение. Фиксируйте в договоре, в каких случаях могут увеличить плату за месяц, а когда можно получить скидку.

Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.

Как узнать, окупится ли помещение?

Перед тем, как окончательно определиться с местом аренды, следует провести тщательный анализ торгового потенциала. В идеале, нужно полноценное маркетинговое исследование, которое поможет определить клиентопоток и поможет вычислить потенциальные объем продаж.

Если вы работаете с агентством недвижимости, возможно, такое исследование будет проведено в рамках общего заказа на поиск помещения.

Если нет возможности привлечь профессиональных маркетологов, а у арендодателя нет никаких сведений относительно перспектив для данного места, можно самостоятельно провести мини-исследование и определить количество прохожих, которые идут мимо дверей магазина. Удобнее всего считать число людей за 1 час. Далее, отталкиваясь от примерной суммы среднего чека, выявить конверсию для этой площади.

Фишки, которые помогут добиться снижения арендной платы

Основной риск в аренде – угроза повышения арендной платы, которая способна съесть всю прибыль. Но возможны обратные случаи, когда удается арендовать недорого, взаимодействуя напрямую с хозяином.

При оформлении рекламы возможно указание на конкретный ТЦ. За упоминание в своей рекламе названия самого торгового центра администрация может согласиться на некоторое снижение стоимости.

Ремонт – неотъемлемая часть при подготовке торгового зала к приему посетителей. Можно договориться с владельцем помещения о ремонте в счет оплаты аренды.

Выявленные технические недочеты помогут снизить сумму отчислений. Например, если в жаркую погоду сломался кондиционер, арендатор может попытаться согласовать сдачу в аренду за меньшую плату.

Важно, чтобы в договоре с арендодателем были отражены различные непредвиденные ситуации. Например, во время коронавирусных ограничений часть арендаторов смогли взять скидку на основании факта включения подобного случая в пункт договора.

Если торговля носит выраженный сезонный характер, чтобы сохранить помещение в период низкого спроса возможно получение серьезной скидки от арендодателя.

Если арендуемая площадь в торговом центре, возможно объединение с другими арендаторами для подачи коллективного обращения по поводу высокой аренды. Если грамотно мотивировать совместную просьбу о снижении платы, велики шансы на удовлетворение требований.