Как найти недорогой участок

Земля для дома: три способа сэкономить на покупке участка

Землю можно получить в собственность или аренду для строительства частного дома либо стать владельцем участка в неразграниченной собственности. Рассказываем, как купить землю для индивидуального жилищного строительства дешевле рыночной стоимости

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно купить не только у девелоперов или на вторичном рынке. Муниципалитеты также активно вовлекают неиспользуемые участки в оборот — для них это и планы развития городов и поселений, а также один из способов пополнения бюджета от продажи и налогов. Купить землю у местных властей можно через аукционы. На торги выставляются участки как на продажу в собственность, так и в аренду с целью строительства дома. Участок можно выкупить у города ниже его кадастровой стоимости после завершения строительства. Еще один способ — получить неразграниченные земельные участки без торгов.

Рассказываем, как можно купить земельные участки дешевле рыночной стоимости у муниципальных властей для строительства дома.

Покупка земли в собственность на торгах

Один из способов приобрести земельный участок — выкупить его на аукционе. Такие торги проводят региональные власти и муниципалитеты. Вся информация о торгах размещается на сайте torgi.gov.ru, информацию об аукционах в конкретном населенном пункте на сайтах администрации. Принять участие в аукционе несложно — нужно подать заявку и внести задаток. Победителем становится тот, кто назначил самую высокую цену, если в торгах участвовал только один человек, он получает землю по стартовой цене, которая обычно ниже рыночной и часто равняется кадастровой.

Такие аукционы ничем не отличаются от уже привычных и популярных продаж квартир с торгов. Если с квартирами обычно все понятно и их стоимость и ликвидность оценить несложно, то каждый земельный участок имеет свои уникальные особенности, он может иметь невыгодную локацию в отдалении от инфраструктуры, или какие-то обременения, или рельеф, говорит генеральный директор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. Нередко цена может быть заявлена ниже рынка, но в ходе торгов поднимается и выше него, отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

В отличие от покупки квартир на аукционах торги по земельным участкам менее популярны среди конечных покупателей и число участников обычно меньше, поэтому есть возможность стать единственным участником аукциона и получить лот по стартовой цене, говорит Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, в аукционах с земельными участками в Подмосковье чаще участвуют частные инвесторы, которые разбираются в этом рынке, а не конечные покупатели — для многих это сложно и непонятно, нужно разбираться в нюансах, а также оценивать реальную стоимость земли.

Торги по аренде земельных участков

Местные власти нередко предлагают право аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. На торги выставляется земля уже с техническими условиями подключения к инженерной инфраструктуре и утвержденным градостроительным планом земельного участка, в котором обозначены предельные параметры его застройки. Одно из условий торгов — на участке должен быть возведен индивидуальный жилой дом, обычно на постройку дается три — пять лет. Такие аукционы становятся все более популярными среди конечных покупателей, для местных властей — это гарантия, что на участке не появится долгострой.

Главное преимущество аукциона по покупке права аренды участка с последующим строительством — это возможность его выкупить по цене ниже кадастровой. В Москве стоимость выкупа после завершения строительства составляет 40% кадастровой стоимости. Ну есть примеры и более выгодных сделок — в Мытищах стоимость выкупа участка с построенным объектом недвижимости составляет всего 3% кадастровой стоимости.

В каждом муниципальном образовании Подмосковья есть такие документы, и стоимость выкупа будет разниться, но она всегда будет значительно ниже кадастровой стоимости. Изучив соответствующие документы, можно заранее рассчитать стоимость выкупа участка. Данные о кадастровой стоимости размещены на официальном портале Росреестра.

Торги с правом аренды, безусловно, более выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести земельный участок и построить на нем дом, считает Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, это дает возможность сэкономить на покупке, а также отсрочить выплаты за земельный участок. Но нужно рассчитывать, чтобы стоимость аренды за время строительства и последующий выкуп в сумме не оказались выше рыночной стоимости участка, предупреждает эксперт. Стоит также сравнить стоимость выкупа земельного участка или его аренды на 49 лет — возможно, аренда окажется дешевле или менее накладна для бюджета, чем единовременный платеж полной суммы, добавляет Максим Лещев.

Неразграниченные земельные участки

Есть еще одна возможность получить земельный участок в собственность или аренду без торгов — это купить земельный участок неразграниченной собственности. Вся земля в России определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Неразграниченная — это та земля, на которую нет правоустанавливающих документов. Такой схемой часто пользуются профессиональные инвесторы, и полной гарантии приобретения конкретного участка она не дает, поясняет Максим Лещев.

Распоряжаются неразграниченной землей местные муниципалитеты, соответственно, они могут предоставить претендентам (физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям) такую госуслугу. В том числе подобные безхозные участки можно получить в собственность для строительства ИЖС.

Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса. В ст. 39.3 кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, В частности, допускается продажа:

• земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, — собственникам таких зданий (то есть, если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на который зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
• земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного или фермерского хозяйства;
• земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В ст. 39.6 Земельного кодекса определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

• земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, — членам данной некоммерческой организации;
• земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства — собственникам объектов незавершенного строительства;
• земельные участки — гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
• земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок — лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
• земельный участок — гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, — гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, — лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Рекорд моих поисков – 15 соток за 30 000 рублей в прекрасном, красивом, тихом СНТ, в часе от города на машине. Однако, не всё так просто…

Всем привет! Человеку нужна природа, человеку свойственно быть на земле и сейчас, в наши дни, популярность жить на природе всё растёт и развивается.

Однако, если у вас нет земли, её сначала нужно купить. (Гений 🤯)

Вариантов много. Но что то дорогое, что то далеко, а что то подходит именно вам.

Если вам участок нужен только для временного, сезонного отдыха, пару грядок для цветов, банька, небольшой домик и все это обязательно недалеко от города – небольшой дешёвый садовый участок – ваш вариант.

Итак, вы решили, что вам хватит 5-8 соток в саду. СНТ все разные, чем дальше от города, тем лучше природа и больше участки. Это может быть лес, а может быть ухоженный участок, цена естественно разная.

Открыв интернет и сайты продаж, мы видим цены настолько разные, что порой не понятно, где правда

Как купить дачный участок дёшево.

Вариант номер 3 – поиск информации в интернете

К этому варианту я отнесу как раз таки то, о чем писал только сейчас. Но не торопитесь…

Открываем сайты продаж, выбираем место на карте, которое нам нравится и смотрим объявления ВСЕ ПОДРЯД, так как наша задача не только найти, что нам подойдёт, но и на фото, которые там есть, осмотреть местность.

То есть, на фото, которые там есть, мы можем увидеть и соседские участки и дорогу, да и всё, что попало в кадр продавца. Смотрим все объявления и фото.

Далее, когда мы понимаем, что нам там нравится, мы смотрим на это СНТ или населенный пункт с карты, выбрав СПУТНИК

СМОТРИМ, сколько там домов вообще, есть ли лес, водоемы и прочие детали.

Помимо этого, смотрим, есть ли у СНТ своя электрическая подстанция, вода, что пишут в объявлениях. Сразу скажу – верить всему, что написано там нельзя.

Когда мы понимаем, что место нам нравится, выбираем один, а лучше несколько участков.

И едем в данное место смотреть их.

Вариант 2 – выезд на место и поиск продающихся участков, которых нет в интернете

Да, такое бывает часто. Очень много людей, продают участки, лишь посредством написания номера телефона на заборе или сарае.

Когда я приехал в нужное СНТ, (а я скажу, что ездил много где и за городом и нет, но все же выбрал за городом, так как, природа и спокойствие + размеры участков, были для меня важнее, чем быстрее приехать, но потом сидеть и смотреть на соседей, на 4-5 сотках в городе), я это и увидел – много участков и дач, которые продавались вне интернета. Да и цена, знаете.

Проверяем как ловит сотовая связь, мобильный интернет – важный фактор в современном мире.

Много в каких СНТ за городом, нет заборов и охраны.

Я приезжал, оставлял машину на окраине и дальше шел пешком. Если я кого то видел, то здоровался, говорил, что мне у них нравится и что ищу себе участок

Вот тут очень важный момент. Смотрите внимательно, как люди с вами общаются. Какие они приветливые и что они вам готовы рассказать.

В некоторых СНТ, люди, при виде меня убегали, либо не здоровались, не обращали внимание. Что очень странно.

В некоторых общались как друзья, приглашали к себе на участок “оценить размеры”, всё рассказывали. Звали соседей и уже рассказывали мне вместе – очень приятно. У них можно узнать и про председателя, а так же…

У них можно взять и номер телефона председателя, либо узнать какой у него участок, что и приведёт нас с вами к самому первому варианту, который является практически 100%нтным в выборе и покупке участка в СНТ.

Вариант номер один – председатель СНТ.

Я находил председателя, знакомился, и расспрашивал, что у них есть в продаже.

Я начинал с того, что говорил как меня зовут и что я хочу.

Это важно, потому что они относятся к новым очень осторожно, думаю, потому что их атакуют агенты, мошенники, перекупщики и так далее.

Председатель выяснив, что я обычный человек, мог уделить внимание, не просто рассказав об участках, но и показать, если не занят.

Через них, во всех СНТ, где я был, я всегда находил варианты, которые КОЛОССАЛЬНО разнились с вариантами в интернете.

Уточните про взносы, электричество, людей в СНТ, сколько этот председатель уже в данном СНТ и что они сделали за это время. Вы имеете право это узнать, мне всегда без проблем это рассказывали

Далее, вы должны понимать, что цена за участок, это не окончательное вложение, которое потребуется, что бы начать свой отдых на своей земле.

Первое – оформление документов.

Второе – проведение и подключение электричества.

Третье – какие то постройки либо ремонт имеющихся.

Четвёртое – вода

И так далее

Мое мнение – не нужно покупать дорогие дачные участки с домами и банями. Это не целесообразно, а вот электричество на участке порой очень важно.

Один председатель, предложил мне участок, 15 соток с лесом за 30 000 рублей – шикарно, не так ли?

Однако, подключение электричества, мне бы встало на него, ещё 50 000, как сказал председатель.

Так не везде, в другом СНТ мне председатель предложил 6 соток за 100 000, но подключение электричества там стоило порядка 3000-4000.

Речь скорее всего, об оплате ТУ. А не совсем подключения.

Подумав, я решил выбрать деревню. Почему? В отдельной статье.

Друзья, пожалуй, а этом пока всё, пишите, если будут вопросы, думайте, советуйтесь, читайте мой блог, ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, удачи!!!

Как купить дешёвый участок

Кто из нас не мечтает о земельном участке за городом, на котором можно разбить сад и огород, построить небольшой домик или просто выехать туда в выходной день, чтобы позагорать и приготовить шашлыки? Многих останавливает высокая стоимость земли, однако при желании вы всегда сможете найти более дешевый вариант.

Инструкция

Если вы хотите купить участок как можно дешевле, то предложения посредников не для вас. За свои услуги они берут до десяти процентов стоимости участка, которые, конечно же, включаются в его цену. Объявления посредников обычно публикуются в крупных газетах и на сайтах риэлторских контор, а вот на интернет-досках объявлений можно найти предложения от прямых владельцев.

При формировании стоимости учитывается местоположение участка и его удаленность от города. Если у вас есть машина, для вас не будет принципиальной разницы, купить ли участок, расположенный в двадцати километрах от города, или тридцати пяти километрах. Однако при разнице в расстоянии всего десять-пятнадцать километров, стоимость участков может отличаться в два и более раза.

Стоимость участка также зависит от того, проведены ли на нем электричество, вода и газ. Если вы не планируете строить на участке дом для постоянного проживания, то газ и электричество вам вряд ли понадобятся. А «пустой» участок вы сможете купить гораздо дешевле.

Спрос на земельные участки меняется в зависимости от времени года. Он вырастает весной, и снижается с приходом зимы. Так как со снижением спроса падает и цена, то приобретать участок лучше ближе к зиме: примерно в ноябре-декабре.

Еще один фактор, который оказывает существенное влияние на стоимость земли – это экономический кризис. Доходы, а значит и покупательная способность людей, падают, и цена на землю также снижается, поэтому кризис – лучшее время, чтобы купить дешевый участок. Экономические кризисы цикличны и очередной кризис наступает через 7-10 лет после предыдущего, так что если вы не ставите перед собой целью сиюминутную покупку участка¸ откладывайте деньги до очередного кризисного «витка».

Полезный совет

Прежде чем заниматься поиском участка через объявления, поспрашивайте у друзей и близких о том, не собирается ли кто-нибудь из них продавать участок. При покупке участка у близкого вам человека будете уверены, что никаких лишних «накруток» на цену не будет и что сделка пройдет максимально честно.

Войти на сайт

или

Забыли пароль?
Еще не зарегистрированы?

Предлагаем читателям несколько способов реальной экономии денег при покупке земли. Они касаются приобретения участков как в коттеджных поселках, так и на вторичном рынке загородных объектов.

Оптимизируйте количество соток

Зачастую люди, планирующие купить земельный участок, думают, что пять-шесть соток – это очень мало. На самом деле на такой площади можно спокойно разместить коттедж общей площадью до 150 кв. м, причем еще останется место для гаража и небольшой придомовой лужайки для пикников. Теоретически на участке площадью 6 соток можно возвести дом и 250 кв. м, но такое решение вряд ли можно назвать удобным.

За счет уменьшения количества соток можно неплохо сэкономить. Так, во Всеволожском районе сотка земли с подведенными инженерными коммуникациями стоит в среднем 200–250 тыс. рублей. Поэтому если купить земельный участок площадью не 8–10 соток (именно на такие размеры ориентируется большинство покупателей), а только 6, то сберечь удастся от 400 тыс. до 1 млн рублей.

Правда, тут надо учитывать, что в коттеджных поселках предложение небольших участков ограничено, придется, скорее всего, рассматривать варианты на вторичном рынке.

Выбирайте «непопулярный» юридический статус

Самые дорогие участки на рынке – те, что имеют статус «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Их стоимость примерно в два раза выше, чем, скажем, цена участков, предназначенных для дачного строительства.

Главный плюс участков ИЖС состоит в том, что в коттедже, построенном на такой земле, можно без проблем прописаться. Но по факту мало кому нужно, ведь у большинства приобретателей загородных домов остается еще и городская квартира.

С другой стороны, чтобы построить дом на участке ИЖС, требуется оформлять официальное разрешение, а потом еще вводить объект в эксплуатацию.

При строительстве на дачной земле таких сложностей нет, однако покупателю нужно проверить, чтобы участок принадлежал к категории земель населенных пунктов, а не сельскохозяйственного назначения. Иначе могут возникнуть претензии у надзорных органов.

Еще дешевле участки со статусом ЛПХ – для ведения личного подсобного хозяйства. Но и тут земля должна входить в границы населенного пункта, строить дома на сельхозучастках со статусом ЛПХ запрещено.

Изучите более дешевые районы – аналоги

Каждый покупатель выбирает себе место за городом, исходя из определенных личных предпочтений. При этом всегда есть возможность выбрать район со схожими параметрами, но не столь раскрученный и, значит, более дешевый.

Например, в Курортном районе Петербурга, на северном берегу Финского залива, сотка стоит около 1 млн рублей, а на южном берегу, в Ломоносовском районе Ленобласти, – 150–200 тыс. рублей. При том что видовые характеристики весьма схожие.

Любители отдыха у озер могут вместо земли в Приозерском районе купить земельный участок в Лужском – виды те же, а цена за сотку в три раза ниже (порядка 50–70 тыс. рублей за сотку вместо 150–200 тыс.).

Также серьезный разброс цен встречается внутри некоторых районов. Например, во Всеволожском дорогостоящие участки предлагаются, допустим, на Новоприозерском, Токсовском направлениях, в окрестностях Всеволожска. А вот Мурманское направление (на востоке) является довольно демократичным в плане цен.

Просите скидку при стопроцентной оплате

На рынке загородной недвижимости сейчас сильна конкуренция, девелоперы коттеджных поселков очень заинтересованы в новых покупателях и готовы давать скидки. Так, практически гарантированную скидку может получить человек, желающий купить земельный участок сразу, без рассрочек.

На вторичном рынке тоже есть возможность торговаться. Ценообразование бывает довольно хаотично, цены несколько завышены относительно реальных. Нередко продавцы изначально выставляют цену, которую «ради хорошего покупателя» готовы будут снизить.

Как видим, купить земельный участок дешевле, чем в целом по рынку, вполне реально.

Постараюсь кратко и системно. Понимаю, что у каждого свой взгляд и видение вопроса, будут исключительно мои умозаключения и опыт. Причины для приобретения участка у всех свои, одни хотят построить дом для проживания, вторые – дачу для летнего отдыха, кто то просто хочет вложить деньги в недвижимость.

Моя история началась с желания приобрести гараж с целью переоборудовать его в мастерскую и для хранения инструмента. Но оказалось, что лучше и дешевле купить земельный участок и самостоятельно что то на нем построить . Изучив рынок подмосковной недвижимости я пришел к выводу, что реально найти недорогой участок, на котором можно даже построить дом. Как минимум летний домик.

Космические цены на землю в Подмосковье – всего лишь миф. На деле участок в какой нибудь вятской глуши стоит не дешевле чем земля в 30 километрах от столицы.

Еще один миф о том что строить дом в провинции дешевле чем в Москве! Уверяю что это ошибочное мнение – в Москве самые низкие цены на стройматериалы при огромном выборе, самые низкие цены на готовые дома, и постройки, большая конкуренция снижает цены на многие услуги, по водоснабжению, к примеру. Все это компенсирует затраты на работу, которые тоже в целом не выше чем в провинции.  Строить в Москве дешево!

Вы скажете, что мне легко, я всю жизнь в строительстве и ремонте – это так. Но здесь нужен не только опыт а изучение вопроса. Я не собирался строить все сам, я собирался воспользоваться своим багажом опыта и знаниями. Важнее организация и оптимизация, рассчеты, выборы материалов, выбор мастеров, наличие концепции. Дом можно построить за миллион а можно за два. В обоих будет тепло и светло, в обоих можно состариться и умереть. Есть два- платите два, есть миллион – стройте за миллион. Нет миллиона – можно построить за 500 и также состариться в нем и умереть. При современном выборе материалов и технологий строительства проблема не в деньгах а в грамотном выборе и планировке.

1. Карта

Нашел такую карту цен. Это карта показывает стоимость квадратных метров жилья в Москве. Причем здесь Москва и цены на квартиры? Ни причем! Но это лучшая иллюстрация для стоимости земли в Подмосковье. Московская область в цветовом исполнении выглядит примерно так же. То есть самая дорогая земля это запад, северо-запад и юго-запад. Проще говоря от Ленинградки до Минского шоссе. Самая дешевая земля на востоке области от Ярославки до Каширки.

2. Расстояние

Чем ближе – тем дороже. Безусловно, чем ближе к МКАду тем земля дороже.Но здесь нужно понимать, что 50 км по Каширке и 50 км по Горьковскому шоссе – это разные вещи. В первом случае до города спокойно ехать 40 минут , во втором больше часа со светофорами, ремонтами и вечными пробками. То есть расстояние – не самый важный показатель, наоборот это обманчивый фактор.

 Тем более он не становится решающим для тех, кто наоборот, хочет жить подальше от мегаполиса. Я, к примеру, рассматривал участки и в полутора и в двух часах от столицы, то есть участок в качестве постоянного жилья я даже не рассматривал. Максимум сезонное проживание и выходные.

Вот карта с разделением области на  зоны. Учитывая все вышенаписанное можно считать ее искажающей реальность. К примеру цены на землю в Истре и Ногинске отличается в два раза, несмотря на то, что они равноудалены от МКАд. Просто первый город на западе, второй на востоке. Это разная транспортная доступность в том числе.

3. Статус земли

От статуса земли зависит не только возможность ее использования но и цена. Здесь могу запутать, но вот основная терминология и то, что нужно знать.

Выбирая землю для строительства жилого дома важным условием является принадлежность участка к категории земель. Для постройки подходят: 1)Земли поселений. 2)Земли сельхозназначения. Другие категории земель для строительства жилья не предназначены.

Есть три основных вида земель, на которых разрешено строительство.

СНТ -( садовое некоммерческое товарищество) Участки только на землях сельхозназначения
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) Участки на землях поселений
ДНП (дачное некоммерческое партнерство) Участки возможно и на землях поселений и на сельхозе.

 Плюсы СНТ – низкая стоимость, живописные места, для постройки дома не нужна документация вроде проектов и т.д (отсутствие проверок инстанциями), низкие налоги.
Минус вобщем то один и почему то его так любят люди  – невозможность прописки. А прописка вам зачем, вы бомжи что ли?

 Плюсы ИЖС – Нналичие почтового адреса, прописки. Да наверно и все по большому счету.
Минусы -цена уже намного больше, согласование строительства с инстанциями и прочая бюрократическая волокита, увеличенный налог.

 Земли поселений ведь могут быть в деревне а могут в поле километрах пяти от ближайшего дома и наоборот земли СНТ могут быть в шикарном коттеджном поселке с развитой инфраструктурой.
Поэтому ИЖС я даже не рассматривал.
Точнее мне было все равно какая категория земель – ИЖС  или СНТ, мне важны были наличие электричества, подъезд и низкая цена.

4. Оформление.

Несколько моментов. При покупке участка во многих подмосковных СНТ и стародачных поселках в качестве документа на владение имуществом предлагается садовая книжка. Здесь очень тонкий вопрос. С одной стороны земля не оформляется в собственность через кадастровую службу, с другой стороны, как мне рассказывал один риелтор -садовая книжка вполне имеющий силу документ.

                       

То есть в принципе участок будет ваш и если реально смотреть на вещи – у вас его не заберут и не отнимут. Ну разве что в случае войны, если, к примеру, на территории вашего СНТ решат строить военный аэропорт. Но в режиме воееного времени можно потерять любую собственность.
Или на вашем участке найдут газ, который, судя по рекламам -народное достояние. Тогда все. И пусть это не очень реалистично, но все же иметь имущество в собственности намного приятнее и спокойнее. Поэтому я сторонился таких предложений, хотя цены с продажей по садовой книжке обычно ниже чем с переоформлением, причем существенно.

Второе – мне неизвестна процедура переоформления, как это происходит и сколько это стоит. В конце концов я покупал землю, в стоимость которой входило и оформление участка, поэтому мне нечего здесь сказать.

5. Задачи

Проще говоря – обязательные условия для поиска. Здесь каждый руководствуется своими задачами. Самые частые  пожелания к участкам очень понятны – чтоб поближе к городу, но при этом спокойно и тихо. Лес, газ, река, магазин, охрана, школа на территории поселка, детский сад. Но это как раз запросы которой соответствует элитная недвижимость где нибудь на Новой Риге. Все же хотят жить в таком месте, правда?

А у нас задачи проще – нужен участок земли любого статуса до 80 км от Москвы, с электричеством, с подъездом к участку  в том числе и в зимнее время). Будет это дачный поселок или садовое товарищество – все равно. Охрана? – не важно. Магазин рядом? – все равно. Электричка или остановка рядом – желательно, но не принципиально. Лес и природа -желательно.
Один из главных факторов – низкая  цена. Еще один важный момент -возможность оформления земли в собственность.

Вот и все. Это были мои исходные данные для поиска.

6. Изучение рынка

Самое простое для спокойной оценки и изучения рынка – два сайта – Авито и Домофонд. У них простая и понятная навигация, фильтры и самые большие базы недвижимости.

Если известны рамки бюджета тогда поиск происходит в этих ценовых границах. Мне было проще – мне было не важно направление и расстояние до МКАД, я начал поиск с минимальных цен и уже поднимался выше оценивая то, что мне в теории и перспективе приносит предоплата.

Участки от 200 до 400 тыс. р.

Если вы думаете, что за 200 тысяч купить участок в Подмосковье нереально – ошибаетесь. Несколько предложений для понимания а потом продолжим рассуждения.

Участок в новом дачном поселке 86 км по Киевскому шоссе. Цена реальная, правда почти наверняка будут еще доплаты за электричество, а возможно и за обустройство дорог

Вот вполне реальное предложение за две сотки в Ногинске. Правда дом на такой площади не построить, разве что шалаш. Ну или гараж для производства Боярышника.

Волоколамск и Шаховская. Запад, но очень далеко. Зато природа!

Вот мужик продает участок в СНТ. “Тетенька-председатель” все расскажет.
200 тыс, горьковка.

В районе 300 тыс уже появляются Бронницы. Ну и Электросталь, конечно, в том районе одни из самых низких цен за землю в пределах 50 км от столицы.

Павловский Посад – тоже горьковка. Огороженный участок с домиком в СНТ

И снова горьковка

Я намеренно на скорую руку выбрал эти объявления, что бы показать, что даже за эти деньги можно купить землю в Подмосковье. На самом деле предложений масса, сотни предложений даже в рамках этих цен. То есть дороже – еще лучше.

Следующие этапы, с которыми так или иначе придется столкнуться  – анализ, выбор и просмотр.

7. Анализ предложений

Аналитика начинается с просмотра объявления. Объявление это всегда предложение с указанием основной информации по участку. Здесь возникает очень частая проблема, когда люди просто не умеют продавать. Это когда читаешь объявление и чувствуешь, что человеку это либо не нужно, либо он не надеется продать, либо просто лень писать.

Часто люди используют шаблонные объявления, иногда намеренно недописывают информацию, которая может отпугнуть потенциальных клиентов. Это приходится учитывать – ну не те деньги. У человека может машина в 20 раз дороже участка стоит, в какой то степени он ему не нужен. Но он нужен вам. И если внимательно оценить предложение то можно найти очень достойные варианты. Но для этого нужно понимание перспектив.

К примеру возьмем вот это объявление, расшифрую его.

1. Место.  – Ногинский район, д.Загорново. То есть понятно, что это горьковское направление, а точное местоположение легко найти на карте. Хотя владелец указывает расстояние 37 км, думаю там чуть больше.

2. Площадь. Ну здесь всего 4 сотки, но можно легко найти и шесть за эти деньги. В принципе кому то и 4 достаточно.

3. Статус.  – СНТ. То есть участок на территории садового товарищества.( не в поле)

4.Постройки. Указывается, что есть ветхий домик. Тут можно сразу рассчитывать на слом. В каком состоянии домик 10 кв. м не понятно, но зато там уже можно хранить лопату. Нет информации об ограждении, забор надо строить.

5. Коммуникации. Это надо звонить и уточнять. Что значит свет и что значит вода. Во некоторых СНТ подача электричества носит сезонный характер, хотя это уже редкость/ чаще свет есть круглый год. И то, что “соседи живут круглый год” говорит об этом. Вода – почти на всех подмосковных участках, особенно стародачных есть колодцы, вода из которых используется как минимум для полива. “Скважина 10 м” – возможно летом действует общий водопровод, к которому можно подцепляться. Тут нужно уточнять.

6. Дороги. То, что есть подъезд почти без сомнений, учитывая что соседи живут круглый год, наверняка их даже чистят. Вполне возможно.

7.Охрана. В СНТ и правда часто бывают сторожа, хотя говорить о безопасности имущества не приходится. Для того чтоб не быть ограбленным достаточно не хранить там ничего ценного. Или вешать замки помощнее. Или жить в несезон.

8.Насаждения. Яблони , вишня, слива – благодать. Только листью опадают с них по осени.

9. Документы. Пишут, что все в порядке – а какие документы? Свидетельство о собственности? Садовая книжка?

Заинтересовало -лучше позвонить и уточнить все по пунктам. Хотя если честно, предложение не очень интересное. Таких еще десятки. Поэтому выбор участка- очень сложная работа. Даже если выбор стоит между коттеджными или дачными поселками – это очень серьезный труд. Покупка земли – это не “заплатил-и принесли на блюдечке”. Это почти всегда большие затраты времени .

8. Оптимальный выбор

Если пытаться сделать оптимальный выбор “расстояние – цена”, то это конечно Электроугли.

В районе Электроуглей множество дачных СНТ, в которых недорогие участки. Расстояние от МКАД до центра города всего 25 км. Учитывая что дачи расположены перед городом (слева от носовихи) получается что расстояние от них еще меньше.

Цены там начинаются от 450 тыс рублей за участок, ни по одному направлению вы таких цен даже на расстоянии 35 километров не найдете.

За Электроуглям и по Носовихинскому шоссе идет поселок Воровского, там километров 8 до него. Это вообще поселок состоит из дачных товариществ , там предложений еще больше, за 400-500 тыс найти участок не проблема вообще, еще будет выбор из десятка вариантов.

Только я пожалуй не буду рассказывать про Носовихинское шоссе, про пробки в Железнодорожном. Сейчас хоть переезда по путям нет, прямая эстакада. Вобщем Электроугли и поселок Воровского это на данный момент лучшие варианты для тех, кто хочет близко и недорого. Новая Рига на таком же расстоянии будет стоить в 7 – 10 раз дороже, а Минское шоссе в три раза.

Самые дешевые направления – восток. Носовихинское, Горьковское, Егорьевское шоссе. Щелковка чуть дороже. Сами по себе шоссе очень неприятные, я бы к ним еще добавил Волоколамку. Это ужас какой то по утрам и вечером. Поэтому я вижу логику в цене. Но тут еще нужно понимать, что цена складывается не только от дорог. Количество застроенных площадей дачами на востоке намного больше, чем на западе, отсюда просто большое количество предложений.

На второе место я бы поставил юго-запад и северо-запад –  рязанское, новорязанское шоссе, дмитровка и ярославка на севере. Там тоже есть интересные варианты, но до Электроуглей им далеко. Даже до Ногинска и Электростали.

Тем, кому нужна уже построенная и готовая дача, с домом в котором можно жить и не страшно далеко – следует смотреть также на восток. В районе Павловского Посада можно найти уже ухоженные и обустроенные полноценные дачные участки. Это 60 -70 км от Москвы. Вот Буньково , 54 км.  http://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-moskva-151303481
Вот чуть дальше, но тут вообще бревно, приличный такой дом. http://www.domofond.ru/dom-na-prodazhu-moskva-169299929

Здесь участки с хорошими домами можно найти по цене меньше миллиона рублей. И это будут не хибары, а именно дома с перспективой. За эти же деньги большое количество участков с домами будут в Воскресенске, ну и само собой в Орехово-зуево. На Севере – Сергиев Посад.

Если нужен оптимальный выбор по новым дачным поселкам, то здесь уже юг кажется выгоднее востока.

Ближе к Серпухову сотка земли в таких поселках стоит от 25-30 тыс. руб. То есть за сумму около 200 тыс можно купить участок в живописном и экологически чистом месте. И пусть не смущают расстояния в 90 -110 км, благодаря Каширке или скоростному Симферопольскому шоссе это расстояние преодолевается  быстрее чем по горьковке до Посада.

Так же есть несколько коттеджных поселков ближе к Можайску, там вообще цены от 15 тыс в лесу, километров сто от Москвы.

9. Пустой участок

Следующее, чем я хотел бы поделиться – чем нужно руководствоваться при покупке, что нужно закладывать в будущие расходы, какие мероприятия входят в обустройство, цена построек и коммуникаций.

Берем самый сложный вариант. На участке нет ничего. Вообще.

  1) Электричество

  Без электричества никуда. Вообще. Если вы не аскет и вы что то собираетесь строить, а проживать тем более – электричество нужно по-любому. В большинстве случаев либо электричество уже проведено и запитано, либо нужно организовывать установку столбов и подводку линий. Участки без электричества никому не нужны, но я все же напишу, что можно сделать если его нет и участок в лесу (в степи, в горах). Тем более эти два варианта являются страховыми на случай отключения – случается же такое часто.

Генератор.

Самое простое это бензиновый, хотя бывают на дизельном топливе и на газе. Из минусов – дорого обходится энергия  и шумно. Вариант только на времянку или на случай отключения электричества, чтоб не разморозить холодильник.

Солнечные батареи.

Это уже намного лучше и интереснее. Средней солнечной батареи достаточно чтоб обеспечить дом светом и смотреть телевизор( на фото уже мощная) Такая система стоит около 100 тыс рублей, и это уже автономноая энергия.

Система солнечных батарей для дома состоит из трех главных элементов – сама батарея (приемное устройство), инвертор и аккумулятор. Батарея принимает энергию солнца (устанавливается на любую открытую для солнца поверхность), затем эта энергия аккумулируется и хранится в аккумуляторах и перед поступлением в устройства потребителя преобразуется в инверторах. Система довольно простая, но зависимая от времени года и светового дня. То есть зимой на освещение ее хватать будет, а на телевизор уже не факт. Тут опять же зависимость от мощности и цен.

2) Водоснабжение

Без воды тоже никуда. Как я уже писал выше, практически на всех стародачных подмосковных участках имеются колодцы. Колодцы копают и сейчас, как минимум для использования ее в хоз нуждах она подходит. Также возможно обеспечить дом водой из колодца при устройстве насосных и очистных установок, проще говоря для этого нужны насос, фильтры, и утепленая подводка в дом.

Второй и более распространенный сейчас вариант – устройство(бурение) собственной скважины.

Здесь все просто. Приезжает машина с бурильной установкой и забивает трубы на глубину залегания артезианского водоносного слоя. Стоимость сейчас в Москве рассчитывается из рассчета около 2 тыс.р за кв. метр. То есть при залегании воды на глубине 40 метров ( примерно так везде) стоимость скважины с насосом, трубами (олл инклюзив) получается чуть больше ста тыс. руб. За эти деньги вы получаете собственную скважину с питьевой водой, которой можно пользоваться круглогодично.

3. Отопление.

Газ не рассматриваю, понятно что это лучший источник энергии для обогрева. Предположим что газа нет.

1) Электрические конвекторы

При наличии электричества это самый простой, но самый дорогой способ отопления дома. Если вы готовы платить 20 и более тыс. р. за обогрев небольшого дома в 40-50 кв.м. – это ваш вариант. Стоят конвекторы меньше чем радиаторы для водяного отопления, монтаж простой -просто включи в розетку. Ни газовиков, ни кого приглашать и согласовывать ничего не нужно.

С другой стороны сейчас половина вятских колхозников переходят на  электрические конвекторы даже с газа. Люди давно научились воровать энергию останавливая счетчики неодимовым магнитом.  Так что тут либо деньги государству и чистая совесть либо магнит и полные карманы денег в теплом доме.

2) Пиролизный котел.

Пиролизный котел работает на твердом топливе (чаще дрова), цена его в три – четыре раза больше обычных твердотопливных, но его плюсы стоят гораздо больших денег.

На одной закладке дров такие котлы способны работать до суток (чаще две закладки в сутки), за счет использования принципа полного сгорания эти котлы максимально эффективны. В них после сгорания топлива не остается даже золы. Процесс работы прост и автоматизирован, имеются возможности для настроек температуры воды. К котлам протягивается обычная система с водяными радиаторами, для тех, кто обеспокоен возможностью замерзания в период отсутствия – можно залить в систему антифриз. Никаких проблем.

Стоимость котлов от 35 -40 тыс. рублей.  Стоимость месячного отопления среднего дома – не более пяти тысяч. р. при постоянном проживании.

3) Русская печь

Моя мечта! Тем, кто не знает как по-особенному греет дом русская печь -тем не понять!)
Принцип любой большой печи в первичном поглощении и дальнейшей отдаче тепловой энергии. Затопив однажды эту печь можно долго наслаждаться ее теплом. Удовольствие лично мне доставляет сам процесс топки – нужно закинуть дрова, растопить, раскочегарить, периодически помешивать. Это не включить кнопку на котле, здесь особое удовольствие от тепла – ради него нужно потрудиться. То, от чего большинство людей уже отвыкли – сейчас же кнопочки, пульты везде, можно даже жопу не поднимать валяясь на диване.

Вобщем русская печь  – это круто. Но дорого. Цены на печи в Москве сейчас от 200 тысяч с работой( это средняя печь). Но можно существенно удешевить если найти печника опять же на Вятке. Печников там куча, сделать такую печь стоит тысяч 20 и бутылка водки  – еще и спасибо скажут.

Другие разновидности печей, например голландки, для небольших помещений и их минус намного меньший период сохранения тепла. Чем больше кирпичей, тем больше в них аккумулируется энергия.

4)Камины

Для небольших помещений вполне логично устанавливать камины. Лучше конечно дровяной из кирпича, помассивнее, с огнеупорным стеклом. Такие довольно теплые, ими обогревались охотничьи домики раньше, помещение в 20 кв.м они прогреют. Минус -отсутствие автоматики и автономной работы. Камины используются чаще на выходные зимой или для увеличения дачного сезона.

Еще один уже готовый вариант – напольные камины. В принципе это буржуйки, только у них есть два важных отличия. Во-первых у них есть функция длительного горения, во вторых внешний вид и возможность просматривать огонь через огнестойкие стекла делают такие камины довольно симпатичными и они вписываются в любой интерьер.

Предложений на рынке очень много, цены от 20 тыс.р.. Для непостоянного отопления небольшого домика, гаража, мастерской -вполне себе вариант. Установка очень простая, фундамент не требуется, дымоход почти у всех производителей с прямым , угловым и задним отводом, поэтому без дымоходов они смотрятся еще лучше.

4) Канализация.

С канализацией все просто. Самый простой вариант – устройство выгребной ямы. Для этого достаточно вырыть колодец, заложить в него кольца и накрыть крышкой предварительно нужно вывести в него основную канализационную трубу.
Ну вот

У таких ям, кстати есть один секрет, который я не раз уже слышал, и многие опытным путем это подтверждали. Как известно в первые годы жидкость из ямы уходит в почву, то есть в принципе пользуясь канализацией нечасто или сливая туда мало отходов – ямой можно пользоваться всю жизнь без откачек содержимого. Но если хотя бы один раз выкачать содержимое ямы, то после этого влага в почву уходить уже не будет и выкачивать придется постоянно. Такие вот дела.

 Поэтому при наполнении одной ямы выгоднее соорудить рядом еще одну и сделать перелив, не выкачивая основную яму. Тогда вся твердая фракция будет оседать в первой яме а во вторую переливаться только жидкость, которая будет уходить в землю. По сути такое устройство канализации можно считать пожизненным, не потребуется никакой выкачки содержимого.

Также такие выгребные ямы – самый экономичный вариант.  Яма с кольцами 150 -150 и глубиной 3 метра  стоит тысяч 40 олл инклюзив. Если нанять на копку таджиков, то не больше 30. Если копать самому – тысяч 12.

Септики

Септики бывают разные. У одних такой же принцип, который я описывал выше – устройство нескольких секций с переливами несет в себе тот же принцип оседания тяжелых фракций на дне одних и перелив жидкости в другие. У вторых в процессе используется разложение с помощью биоорганизмов. Более совершенные септики очищают стоковую воду, которую затем можно использовать для полива растений.

Вот здесь показан принцип работы обычного септика. В первой левой камере происходит оседание тяжелых фракций на дно. Во вторую камеру поступает более “легкая” масса. Там же начинается разложение с помощью анаэробных бактерий. А в третьей завершающей камере уже нет дна, вместо него просто щебенка. Здесь жидкость уже уходит в землю.

Как видим здесь тот же принцип, что и в устройстве двух выгребных ям с переливом, только в первом случае в два раза дешевле и не нужен никакой уход. Цена таких септиков сейчас около 100 тыс.рублей в среднем. И это ближе к минимуму чем к средней цене. Это удобнее для тех, кто не разбирается в вопросе. которым проще позвонить и заплатить.

Вот четыре основных и самых главных составляющих (кита), на которых строится постройка сооружений на участке. Электричество, водоснабжение, отопление и канализация. Я не стал останавливаться подробно на технических аспектах, хотя информации очень много.

Почему я уделил внимание именно на коммуникации и варианты использования систем – для того, что бы показать, что обустройство участка и строительство дома – это не что то страшное и заумное, сейчас технолгии, в том числе и автономные позволяют сделать конфетку из любого участка. Любой невзрачный, устрашающий участок может превратиться в шикарную виллу  за считанные месяцы.

И отнюдь не деньги здесь все решают. Деньги скорее портят. Вот посмотрите, как угробили свое счастье люди бездумно затеявшие стройку на участке. Этот участок в Кисловодске, сюда вбухано полтора миллиона рублей. Вбухали так, что теперь не знают как его продать даже за 800 . Когда мне показали это я даже поймал ступор. Это вообще что?

История такая, что два родственника решили построить на двоих дом. Купили участок в восемь соток ( большая часть за домом), придумали симметричный  план дома с гаражами, залили фундамент,  а стены почему то решили возводить бетонными фундаментными блоками. Теперь никто не знает как с этим быть.

На весь дом – два окна. Сколько здесь бесполезно загубленного материала, мама дорогая..

Лично я здесь вижу только вариант с достройкой, в том числе возведением второго этажа. Фундамент то довольно крепкий, стены тем более, здесь и три этажа можно возвести. А дальше или продавать или оставлять себе. В конце концов стены уже выставлены, не ломать же -дороже встанет.

В продолжение темы хочу сравнить цены на участки в Подмосковье, в Кавказских минеральных водах (Кисловодск) и в Сочи.
За 700 тысяч рублей можно купить участок в трех этих регионах.
В Кисловодске точно будет за эти деньги даже газ и сад с какими то постройками.

В Подмосковье это цена участка в коттеджном поселке с электричеством, асфальтом и охраной, примерно в 45 – 50 км от МКАДа. Или участок в СНТ на востоке километрах в 35, с электричеством и подъездом зимой.

В Сочи будет участок с электричеством с видом на горы и рядом с морем. Учитывая что у Сочи протяженность около 150 км – это вполне реальная сумма для покупки участков в СНТ на побережье. Вот несколько предложений на скорую руку.

Интриги не будет!) мой выбор ограничивался всего несколькими предложениями уже на финишной стадии, когда уже просто нужно было что то покупать. При этом я обзванивал многие варианты, искал и анализировал – у меня не было времени на просмотры и разъезды. Я выбрал транспортную доступность, относительную близость к столице, плюсы проживания в коттеджном поселке. Участок в 7, 2 сотки в Соколиной горе обошелся мне в 697 тысяч рублей, то есть в три раза дороже, чем я рассчитывал. Ну вот так вот получилось, мне не о чем жалеть, я убежденный фаталист!

Могу с утверждением сказать, что я бы никогда не купил квартиру в городе и тем более не ввязался бы в ипотеку. Мне искренне жаль людей, предпочитающих квартиру возможности жить в своем доме имея свою личную территорию и сад.
Покупка квартиры – это приговор. Это согласие многие годы наперед проживать в бетонной коробке отстранившись от природы, свежего воздуха, возможности не ограничивать зону комфорта только лишь стенами квартиры от естественного ощущения свободы.

С другой стороны людям, не знающим это чувство – жалеть об этом не приходится. Поэтому пусть все останутся при своем.

Всего доброго!

Вопросы есть?