Как найти недвижимость за границей

Рассказываем о том, на что обращать внимание новичкам, которые решили приобрести дом за границей

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

• Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье —  в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

• Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

• Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.  

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Обзор зарубежной недвижимости для россиян. Что, где, почём?

Допустим, у вас есть квартира в Москве. Или в Томске, не суть. Если вы решите её продать, какую недвижимость за рубежом вы сможете купить и в какой стране? 

Еще пару лет назад такой вопрос казался если не странным, то праздным. А всерьез продать российскую недвижимость ради покупки зарубежной решались и вовсе единицы. 

Однако, в последнее время тема переезда на ПМЖ в другую страну приобрела особую популярность. И для многих (особенно для айтишников) озвученные выше вопросы перешли в разряд вполне насущных.

В этой статье я дам небольшой обзор рынка зарубежной недвижимости, основанный на открытых данных. Что, где и за сколько продают. А в качестве бонуса посмотрим, каким заморским странам соответствуют цены на недвижимость в регионах России.

Методология

В качестве источника данных я использовал объявления по продаже зарубежной недвижимости на Авито. Для данных о российской недвижимости использовал этот же сайт.  Данные собирались в начале декабря 2022 года. 

Разумеется, в данных могут быть искажения, о которых нельзя не упомянуть:

1. Информация указанная в объявлении может быть не точной, приходится верить продавцу “на слово”. Рад был бы слетать и проверить метраж и цену каждого объекта лично, но уже потратил зарплату и отпуск на другие цели. 

2. Цена, за которую продают, и цена, за которую в итоге продали, могут отличаться.

3. Цена почти наверняка  не учитывает расходы на налоги, комиссию риелтора, расходы на юриста, перелеты и прочее. 

4. Цена, если она изначально указана в валюте, конвертируется Авито по курсу ЦБ РФ на текущую дату, что занижает реальную цену в рублях.

5. Объявления  на Авито размещают продавцы, ориентированные на работу с российской аудиторией. Поэтому следует помнить, что эта статья – попытка обзора рынка зарубежной недвижимости конкретно для российских покупателей. 

Околоправовой дисклеймер

На этом скучная часть закончена, давайте перейдем к данным.

Где, что, почем?

Где и что?

Для начала посмотрим, какие страны представлены и в каком объеме. Конечно, на Авито представлены и довольно экзотические страны типа Сент-Китс и Невис. Но здесь и далее нас будут интересовать только те, в которых набралась хотя бы сотня объявлений. 

Кроме того, есть и коммерческая зарубежная недвижимость, и земельные участки, и даже гаражи. Но мы остановимся на более традиционных категориях – квартирах и домах.

Картинка довольно красноречива и сразу дает понять, какая страна сейчас пользуется наибольшей популярностью для приобретения недвижимости – Турция. 

В ТОПе почти нет стран из Евросоюза, что вполне ожидаемо. Удивила относительная популярность белорусских объектов недвижимости. Возможно, новая мода на дачи недалеко от Москвы по Минскому шоссе? Тем более, что разбивка по типам недвижимости это подтверждает – половина белорусских объявлений это частные дома. 

Почём?

Со странами разобрались, теперь посмотрим на цены. В целом за объект и за квадратный метр.

Здесь и далее будем отбирать только те разрезы, в которых есть хотя бы 100 объявлений. 

Я бы отметил несколько моментов:

1. Разброс цен во всех странах очень большой, что логично. Наибольший размах у ОАЭ, как и цены (в среднем 20 лямов за объект и 250к за квадрат). И это я еще выбросы не показываю.

2. “Рейтинг” стран почти не меняется от того, какую цену мы считаем: в целом за объект или за квадратный метр. Главное исключение – Грузия, где достаточно много объектов небольшой площади. Пруф:

1. Почти в каждой стране есть очень дешевые объекты, но я бы не обольщался. Скорее всего, это ошибочно выставленные продавцами цены или кликбейтные объявления. 

2. Относительно низкие цены в Финляндии кажутся странными. Но, насколько я понимаю, значительная часть объектов это домики и квартиры в приграничных с Россией районах, которые стоят не очень дорого. Слышал, что в пандемию некоторые часто покупали дешевую недвижимость, чтобы получить право на пересечение границы.

3. В Абхазии много предложений по заманчивым ценам (для любителей этого региона, конечно). Медиана 3 млн за объект и совсем уж неприличная 30 тыс. за квадрат. Но, насколько мне известно, официальная продажа иностранцам запрещена. Активно используются серые схемы, но тут уж как повезет. 

4. Столь популярная у россиян Турция разместилась в середине “рейтинга” с медианной ценой, вызывающей у москвичей ностальгические слезы: около 100к деревянных за квадрат и 10 мультов за объект.

Разбивка по типам недвижимости принципиально картину не меняет:

Внимательный читатель справедливо заметит: не имеет смысла смотреть на цены по стране в целом. Это как говорить о средней цене на квартиру в России, смешивая Санкт-Петербург, Магадан и Омск.

Совершенно справедливое замечание, поэтому взглянем на города. Там, где для этого наберется статистики, конечно. 

Чтобы не упарываться с лишними разрезами, оставим только квартиры.

Для большинства стран статистики набралось лишь по 1-2 городам, так что дополнительной информации нам такая разбивка не дала. 

Зато  Турция представлена обширной географией – с севера на юг, и с запада на восток. Но все города довольно близки друг к другу. Кроме Стамбула (дороже) и Мерсина (дешевле). Последнее объясняется удаленностью от аэропорта, относительной близостью к сирийской границе и в целом “новизной” локации.

Ах, да, еще одно открытие. Большинство объектов на Кипре относятся к частично признанной Турецкой республике Северного Кипра. Так что и тут турецкая недвижимость, никуда не деться от неё. 

Конечно, это не вся аналитика, которую можно провести с ценами. Но, во-первых, статья не резиновая, во-вторых, большинство выводов будут капитанскими (а-ля “чем больше комнат, тем дороже стоит”). 

Поэтому перейдем к более веселой части.

Магадан – Мерсин, Омск – Батуми

Помните вопрос, которым я задавался в начале статьи? 

Давайте попробуем на него ответить – найдем самые близкие между собой с точки зрения цен на квартиры российские и зарубежные регионы. Грубо говоря, есть среднестатистическая квартира в уездном городе N. Если ее продать за среднестатистическую цену, то в каком зарубежном городе мы на вырученные деньги сможем купить среднестатистическую квартиру? 

Методология

И вот что получается. Сначала, если мы посмотрим на соответствие по средней цене за объект в целом:

Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За объект в целом. Карта интерактивна. Полноэкранная версия – по ссылке. При наведении можно увидеть медианную цену на квартиры в соответствующем  зарубежном регионе. Крым не отмечен на карте не из-за политических взглядов, а потому что infogram не считает его частью РФ. Так что его буду указывать отдельно. Крым – Фамагуста. 

Как мы видим, Россия поделилась примерно 50/50 между Мерсином (самый дешевый из наших вариантов) и Батуми (второй по дешевизне). 

Главные исключения, конечно же, Москва (Будва), МО (Кирения) и Питер (Анталья). Ну и  еще парочка регионов, но это уже отчасти обусловлено малым количеством данных в них.

Если же посмотреть на соответствие по ценам за квадратный метр, то картинка становится разнообразнее. 

Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За квадратный метр. Ссылка на интерактивную версию. Крым – Аланья. 

По-прежнему, много Мерсина и Батуми, но появился и третий крупный игрок – Тбилиси. Москва в таком варианте замахнулась на Дубай, а Питер на Пхукет. 

Конечно, такое сравнение во многом нечестное. Прежде всего потому, что цены брались по всему российскому региону, то есть смешивались и крупные города, и маленькие. В то время как представители зарубежки – сплошь крупные/курортные города. 

Поэтому проделаем наше упражнение еще раз, но уже взяв для расчета только города со 100к населения и выше. 

Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За объект в целом. Учитываются города с населением выше 100 тыс. Ссылка на интерактивную версию. Крым – Фамагуста. 

Соответствие цен в российских регионах – зарубежным. За квадратный метр. Учитываются города с населением выше 100 тыс. Ссылка на интерактивную версию. Крым – Аланья.

Что ж, как и ожидалось, соответствие становится чуть более представительным, турецкий Авсаллар потеснил Тбилиси, Тбилиси – Батуми, а Батуми в свою очередь заменил самый дешевый из вариантов – Мерсин. 

Выводы

1. Самая популярная страна по числу предложений – Турция. Медианная цена за кв. метр в ней – около 100 тыс. рублей, за объект – 10 млн.  

   Самые дешевые турецкие варианты в Мерсине (5 млн), самые дорогие – в Стамбуле (15 млн).

2. Самая дорогая страна – ОАЭ (готовьте в среднем 250к за квадрат). А самая дешевая – Абхазия (но есть нюансы с законностью сделок). 

3. Среднестатистическая квартира в России будет стоить примерно столько же, сколько среднестатистическая квартира в Батуми или Мерсине (в зависимости от региона). Питер = Анталья, Москва = Будва. Если смотреть за квадрат, то Россия будет “поделена” между Мерсином, Батуми и Тбилиси, Москва сравняется с Дубаем, а Питер с Пхукетом. 

Надеюсь, эта статья если и не принесла практической пользы, то, по крайней мере, развлекла вас и показалась занимательной. 

Спасибо внимание. Рад ответить в комментах на ваши вопросы и замечания.

Прежде чем приобретать недвижимость за границей, Вам необходимо четко определить для себя следующее – с какой целью Вы совершаете эту покупку. Сейчас Вы можете реально не осознавать всю важность и ответственность данного момента и совершить ошибку. Для этого мы рекомендуем Вам ознакомиться с материалами данного раздела.
В последнее время россияне довольно часто покупают зарубежную недвижимость и в первую очередь это, конечно же, связано с ростом доходов населения нашей страны.  При этом преследуются разные цели, в частности:

Вложение денег,
Смена места жительства,
Покупка недвижимости для отдыха,
Расширение существующего бизнеса или организация нового за рубежом.

Давайте подробнее остановимся на каждой из этих целей.
Вложение денег в зарубежную недвижимость с целью получения дохода от перепродажи или сохранения сбережений стала одной из наиболее популярных причин приобретения недвижимости за границей. Эта тема получила наибольшее развитие в новом тысячелетии, в так называемые «Нулевые годы», когда слой успешных предпринимателей, прейдя в себя от последствий кризиса 1998 года, задумался над вопросом сохранения части свободных сбережений. Безусловно, не последнюю роль в этом сыграла потеря доверия населения к российской банковской системе и государству в целом. Основным направлением инвестиций в те годы были Средиземноморские страны Европы, такие как – Испания, Италия, Франция, а также   США. Кризис 2008 года внес свои коррективы в динамику и географию продаж, кроме того на российский рынок зарубежной недвижимости вышли такие страны как, – Болгария, Турция, Черногория, Египет, предлагая более низкие цены. Разумеется, недвижимость в таких странах отличается от развитых стран Еврозоны и США в первую очередь развитием инфраструктуры, но те, кто инвестировал свои средства в Болгарию, Турцию, Хорватию, Черногорию и  Египет, знали на что они идут.
Прежде, чем инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, хорошенько подумайте над ее ликвидностью, т.к. в дальнейшем перед Вами встанет вопрос ее продажи или сдачи в аренду. В первую очередь обратите внимание на местоположение объекта и развитие инфраструктуры (далеко ли он от аэропорта, крупных городов, есть ли рядом магазины, аптеки, больницы и т.д.) Выбирая страну инвестирования, убедитесь в том, что Вы как собственник будете в достаточной степени защищены местными законами и не ограничены в праве распоряжения своей собственностью (т.к. права граждан и иностранцев могут во многом различаться). Так же не забудьте проследить динамику роста цен (возможно рынок недвижимости в выбранной Вами стране находиться в стагнации или падает).
Приобретение недвижимости за рубежом, связанное со сменой места жительства – это уже совсем другая история. В этом случае Вам необходимо определиться с родом Вашей деятельности, т.е. чем Вы будете заниматься в дальнейшем, если Вы, конечно же, не заслуженный пенсионер. Кстати, здесь можно сделать небольшую оговорку. В некоторых европейских странах существует возможность получения пенсии для граждан РФ при некоторых незначительных условиях, причем пенсии европейского уровня и без обязательной смены гражданства. И так, если все же пенсионер, то Вам не обязательно искать себе квартиру в крупном городе. Достаточно уехать в какой-нибудь маленький тихий и уютный городок на берегу моря. Тем более что, чем дальше от крупных торгово-экономических центров, тем дешевле недвижимость. Если говорить о Европе, то даже в крохотном городке с населением в 5-10 тыс. человек, к примеру, где-нибудь под Валенсией или Барселоной, будет 3-4 крупных супермаркета, полноценная больница, масса кафе и ресторанов. Т.е. имея всю необходимую инфраструктуру под рукой, Вы будете удалены от суеты и шума крупных городов. Кроме того, не забывайте, что в Европе очень хорошо развита сеть общественного транспорта и автодорог, чего, к сожалению, нельзя сказать о менее развитых странах, таких как Болгария, Турция и Египет, так, что доехать до Барселоны, Валенсии или даже совершить маленькое путешествие по Средиземноморскому побережью будет очень легко.
Как же быть молодым, энергичным и работоспособным людям? Если Вы надумали переезжать за рубеж, то, скорее всего, у Вас уже есть мысли, что Вы там будете делать, и вопрос выбора места жительства для Вас уже решен. Здесь мы можем посоветовать Вам следующее: приобретая апартаменты в крупном городе, не гонитесь за дешевизной. Обратите внимание на район, в котором Вы покупаете квартиру, окружение, какие люди ходят по улицам, во что они одеты, какой национальности. А то, можете случайно попасть в латинский квартал с полным букетом «благ цивилизации», типа – наркоторговли и проституции, а продать такую квартиру будет в дальнейшем очень сложно.
В любой стране есть тенденция, что недвижимость в крупных мегаполисах всегда дороже, чем за их пределами, поэтому, если Вы ограничены в средствах, не спешите брать хоть что-нибудь, к примеру, в Барселоне. Вы можете без зазрения совести купить квартиру в любом близлежащем городке-сателлите, расположенном в 5-20 км от нее, и в дальнейшем Вы не испытаете никаких проблем с тем, как добраться на работу, потому что, как мы уже говорили выше, в Европе очень хорошо развита система общественного транспорта и автодорог. А стоимость такой квартиры будет в 1,5-2 раза ниже.
Теперь поговорим о недвижимости для отдыха. Это направление также стало довольно популярным в последнее время. В основном это связано с ростом цен на туристическое услуги, кроме того, наши соотечественники, в последнее время вдоволь накатавшись по миру, в большинстве своем уже определились со своим любимым местом на планете.
При выборе апартаментов для отдыха обратите внимание на удаленность от аэропорта, кроме того узнайте, ходят ли туда регулярные рейсы, иначе, чтобы попасть в свою любимую квартиру придется ждать следующего пляжного сезона и договаривать с туроператором о приобретении билетов на чартер. Обратите внимание на инфраструктуру, одно дело, когда Вы имеете 3-х разовое питание со всеми напитками в отеле, и совсем другое, когда их нужно покупать самому в супермаркете, при этом желательно, чтобы последний не оказался в 50 км от Вашего гнездышка. Кроме того, не забудьте, что, выезжая в свою зарубежную квартиру на отдых, Вы планируете не только выспаться и сходить на пляж, но и развлечься, поэтому убедитесь, что рядом будет все необходимое, чтобы не заскучать.
Приобретение зарубежной коммерческой недвижимости не так сильно развито в настоящее время, но с каждым годом набирает обороты. Наибольшей популярностью пользуются отели, кафе, бары  и рестораны в прибрежных городах Средиземного моря. Сейчас можно сделать очень выгодные вложения в Испанскую коммерческую недвижимость на фоне значительно упавшего рынка, вызванного затянувшимся экономическим кризисом еврозоны. Хозяева идут на значительное снижение первоначальной цены объектов, особенно те, кто в свое время брал банковские кредиты на их приобретение и сейчас не в состоянии их оплачивать. В продаже имеются отели, рестораны, офисные помещения и даже винодельни. Цены на них в настоящее время снижены до 60 % от первоначальных значений.

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих. Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи. В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены  в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю. 

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.