Как найти новую управляющую компанию для дома

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Управляющая компания — та самая организация, которую жители выбирают для управления своим домом. Она отвечает за то, чтобы в доме было чисто, тепло, лифты работали, а крыша не протекала. Но иногда компания не справляется со своими обязанностями. Разбираемся, что можно сделать и как заставить УК работать. Или лучше просто поменять? Расскажем о самом сложном, с чем вам предстоит столкнуться в этом случае — проведении собрания собственников для выбора новой управляющей компании.

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

УК, выбранная на общем собрании собственников

Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.

Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.

Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще. 

«Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

Когда можно поменять управляющую компанию

Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный. Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях. 

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

• если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
• если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
• если жители решили сменить способ управления домом;
• если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Разберём эти случаи подробнее.

Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.

Если УК нарушает условия договора

Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.

В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет. 

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правилпо управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

• УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
• УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
• у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
• невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

Если жители решили сменить способ управления домом

В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.

Если договор не отвечает текущим реалиям

В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. 

Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

1. Если УК назначена на открытом конкурсе. Менять УК «второго вида» — которую выбрал орган местного самоуправления на открытом конкурсе — можно хоть каждый год. Это прямо разрешает закон: до окончания каждого последующего года со дня заключения договора жители вправе отказаться от договора с этой компанией. Чтобы прекратить такие отношения, не нужно искать недочёты работы УК, достаточно просто найти альтернативу и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
2.  Если УК лишилась лицензии. Управляющая компания обязана получать лицензию на свою деятельность от органа государственного жилищного надзора сроком на 5 лет. Информацию о лицензиях можно найти в специальных реестрах:   в реестре лицензий субъекта РФ (например, Москвыили Кировской области). Там есть информация о лицензии УК и об адресах всех домов, которыми она управляет; в сводном федеральном реестре. Управляющая компания, у которой прекратили или аннулировали лицензию, должна передать все дела по управлению домом в течение 3 дней с момента заключения договоров с новой УК, выбранной на общем собрании собственников. До этого момента прежняя УК продолжает обслуживать дом.
3. Если общее собрание собственников по выбору УК проведено с нарушениями.

Решение, принятое на таком собрании, недействительно, а управляющая компания — неправомочна. В этом случае необходимо организовать новое собрание, выбрать УК и заключить с ней договор.

Чтобы понять, что собрание проводилось неправильно (и законно провести новое), нужно знать правила созыва собрания и голосования на нём.

А можно отказаться от УК просто так?

Можно ли поменять управляющую, если нынешняя ничего не нарушает, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле?

На этот счёт есть разные мнения, и судебная практика в этом нисколько не помогает: арбитражные суды (те, что рассматривают экономические споры в основном между компаниями) традиционно считают, что собственники могут отказаться от УК в любой момент, даже если она не нарушает условия договора, а суды общей юрисдикции придерживаются другой позиции: просто так расторгнуть договор с управляющей организацией нельзя.

Хотя и арбитражные суды не всегда решают дела в пользу жильцов, без оснований отказавшихся от договора с УК.

Так что если вам захотелось поменять управляющую «просто так», то лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению. Кроме того, убедить других жильцов поменять УК, если ваша компания со всем справляется, будет очень сложно.

Как подготовиться к собранию собственников

Чтобы ваш выбор новой управляющей не смогли оспорить, общее собрание нужно провести по всем правилам.

О том, как должно готовиться и проводиться общее собрание, как голосовать и оформлять его решения, вы можете узнать в Жилищном кодексе. На профильных сервисах есть советы, как лучше составить уведомление о собрании и как оформить решение.

Но правила проведения собрания не главная проблема. Самое сложное — уговорить соседей собраться. Быть активистом — дело неблагодарное, трудо- и времязатратное. Приготовьтесь к тому, что придётся уговаривать, спорить, доказывать свою точку зрения.

Поэтому сначала нужно провести подготовительную работу:

1. Убедить жителей, что управляющая компания не справляется со своими задачами.
2. Найти другую УК и показать, чем она лучше нынешней.

Найдите единомышленников

Если у вас есть старший по дому или активная группа жильцов, заручитесь их поддержкой.

Соберите все доказательства

Посмотрите все документы ещё раз, напишите список нарушений простым языком и приложите самые впечатляющие доказательства того, что УК не справляется со своими функциями.

С этим вы пойдёте разговаривать с соседями, а не в суд, поэтому надо быть максимально понятным и убедительным: УК не моет полы в подъезде, наш двор не убирают, а крыша протекла в 8 местах, вот фотографии, вот я жаловался, вот они сделали пару отписок.

Подыщите достойную замену УК

• посмотрите рейтинг УК на сайте реформы ЖКХ и почитайте отзывы об их работе в интернете;
• найдите и прочитайте открытые сведения, которые каждая управляющая компания обязана разместить;
• изучите, какие компании управляют в соседних домах, и узнайте, довольны ли жильцы этих домов. Таким организациям проще всего взять в управление ещё один дом на подопечной территории. Посмотреть, какие УК управляют домами, можно на нескольких ресурсах: например, на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ;
• сравните показатели нынешней управляющей компании с другими претендентами и выпишите плюсы новых УК по сравнению с вашей; распечатайте хорошие отзывы и рейтинги. С наглядными примерами агитировать соседей будет намного проще.
• чтобы соседи не заподозрили вас в сомнительной активности и личной заинтересованности, попробуйте найти не одну, а 2–3 управляющие компании, которые могут заменить нынешнюю.

Расскажите о своих планах другим соседям

Повесьте объявления с описанием проблем и своими контактами в подъезде.

Напишите в группу дома в соцсетях или в чат жильцов. Если таких нет, можно всё это создать. Привлекайте активных соседей и начинайте придумывать вместе план действий.

Если чувствуете в себе силы, пройдите по квартирам и лично поговорите с соседями. Вживую заинтересовать людей проще, чем сделать это в объявлении или интернете.

Как преодолеть инертность собственников

Используйте несколько способов уведомления

Закон позволяет предупреждать о собрании заказным письмом (если собственники не выбрали другую письменную форму уведомления), лично под расписку, вывешиванием объявления в подъезде.

Чтобы выяснить, каким способом нужно уведомлять, обязательно изучите решения прошлых собраний. Копии протоколов обычно хранятся в управляющей компании, но если она отказывается их давать, можно запросить решения прямо в жилищной инспекции: оригиналы всех протоколов обязательно отправляются туда. И помните, что обязательный не значит единственный. Никто не запрещает отправить обязательные заказные письма и параллельно вывесить объявление в подъезде.

Запросить список собственников для отправки писем можно в управляющей компании, она должна вести реестр и выдать его в течение 5 дней по вашему запросу. Если УК отказывается дать список, остаётся ещё Росреестр, но для этого нужны время и средства: одна выписка из Росреестра даже в электронной форме будет стоить 300 рублей. То есть на запрос сведений на 3-подъездную хрущёвку придётся потратить 13 500 рублей. И это ещё не всё. Одно заказное письмо стоит 50–100 рублей. Узнать, во сколько это встанет в вашем случае, можнона сайте Почты России.

То есть уведомление соседей в той самой хрущёвке обойдётся минимум в 15 750 рублей, если УК не дала список собственников. Так что лучше всё-таки добиться его получения. Тогда на уведомления придётся потратить около 2000 рублей (или чуть больше, в зависимости от стоимости письма).

И не забудьте прописать все вопросы, которые собираетесь вынести на обсуждение: на собрании можно голосовать только по повестке, которая была в уведомлении.

Обойдите квартиры и напомните о собрании лично

Личное напоминание — самое лучшее. Если у вас найдутся единомышленники, то можно разделиться и обойти по несколько квартир каждому из активистов. Если в квартире живут наниматели, попросите передать информацию о собрании собственнику.

Выбирайте дату и время, удобные для большинства жителей

Во время подготовительной работы с жильцами поинтересуйтесь, во сколько и когда им было бы удобнее прийти. Скорее всего, собрание придётся проводить вечером в будний день.

Выберите удобный способ голосования

Закон позволяет проводить очное, заочное или очно-заочное голосование. При заочном собственники заполняют опросные листы и отдают их по адресу или в место, которое прописано в сообщении о собрании. Можно сочетать очное и заочное голосование: часть собственников приходит и голосует лично, а часть — заполняет опросные листы.

Спросите жильцов заранее, какой способ им будет удобнее.

Как провести собрание собственников

Итак, вы разослали все письма, определились с повесткой дня и подыскали УК на замену. Что дальше? Как проводить собрание?

До начала собрания зарегистрируйте пришедших

Попросите показать паспорт и документы на квартиру. Для протокола потребуется информация не только о том, какие жильцы пришли, но и какова их доля в общем имуществе, она считается от площади квартиры.

Если пришёл не сам собственник, а его представитель, попросите предъявить доверенность.

Проверьте, есть ли кворум

Кворум — это число собственников, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным. В нашем случае должны прийти собственники, у которых будет больше 50% голосов от общего числа голосов в доме. Не забудьте, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.

Подготовьтесь к расчётам заранее: узнайте из документов общую площадь помещений дома (за исключением площадей общего пользования) — это 100% голосов, по размеру площади каждого собственника считается его доля голосов на собрании. 

К примеру, площадь дома без учёта общих площадей — 3000 кв. м, на собрание явились 25 из 26 собственников, которым принадлежат в сумме 800 метров: у семьи Петровых из 60-метровой двушки 2% голосов, у Марины из 30-метровой студии — 1% и т. д. Остальные 2200 «квадратов» куплены предпринимателем, который собирается продать эти квартиры и не явился на собрание. Несмотря на то, что собрались почти все собственники, кворума нет, и такое собрание не вправе принимать решения по смене управляющей компании.

Выберите председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голоса

Председательствующий — человек, который ставит вопросы на голосование и отвечает на вопросы жителей по повестке дня, секретарь на собрании фиксирует все результаты, составляет и сшивает протокол, то есть отвечает за соблюдение формальной стороны дела.

Голосовать можно только по тем вопросам, которые были написаны в сообщении о собрании. Ставить новые вопросы и голосовать по ним нельзя.

На очном собрании голосуют любым удобным способом — поднимают руки или бросают в урну заполненные бюллетени. При заочном голосовании жители должны принести заполненные бюллетени в место и в срок, которые были указаны в уведомлении о собрании.

Составьте протокол по итогам собрания

Это нужно сделать по правилам: у протокола есть обязательные вводные части, принятые формулировки для голосования и правила подписания.

Секретарь прошивает протокол, а председательствующий на собрании подписывает его.

Проинформируйте жильцов о результатах собрания

Обычно решения вывешиваются в подъезде. Сделать это нужно в течение 10 дней с момента принятия решений.

Отправьте протокол в УК

Это должен сделать инициатор собрания в течение 10 дней после его окончания. Сама УК передаёт протокол в жилищную инспекцию. Где будет храниться копия протокола — жильцы решают на собрании. Можно выбрать определённый адрес или место хранения, например, у инициатора собрания.

Подведём итоги:

1. Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.
2. УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
3. Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его или найдите нарушения, допущенные УК.
4. Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
5. До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
6. Заключайте договор с новой УК не больше чем на 1 год —  за первый год работы вы сможете оценить её и отказаться без лишних хлопот, если она не подойдёт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

---

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

---

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

---

Какие могут быть основания для расторжения договора?

---

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

---

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

---

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

Правовая справка:

Выбор способа управления МКД и новой УК относится к компетенции общего собрания собственников помещений (ст.44, ст.161 ЖК РФ). Процедура проведения общего собрания собственников многоквартирного дома в форме собрания или заочного голосования регламентируется ст. 45-48 ЖК РФ. Согласно п.8 ст. 161 ЖК РФ собственники могут в одностороннем порядке отказаться от ДУ с УК и выбрать новую, если не выполняются условия ДУ, а также расторгнуть ДУ по истечении срока его действия.

В Москве распоряжением Департамента ЖКХиБ г.Москвы от 29.09.2006г. N 05-14-316/6 утверждён порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Этапы и формы документов из указанного порядка можно использовать при переходе дома в новую УК. Однако ряд положений в нём уже не соответствуют действующему законодательству и практике управления МКД. Вопросы передачи дома в управление новой УК также определены в постановлении Правительства Москвы от 13.05.2008 N 381-ПП «О совершенствовании системы управления ЖКХ в г.Москве».

Согласно постановлению Правительства Москвы от 27.07.2010г. № 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве» органы исполнительной власти (управы районов) обязаны не только провести конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам помещений в проведении общего собрания и передаче дома в новую УК. Постановлением Правительствам РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, согласно которому управы районов г.Москвы проводят такой конкурс в случае, если собственники помещений МКД не выбрали способ управления МКД и УК или нереализовали своё решение по выбору.

На практике более реален и оперативен переход МКД в другую УК, в случае организации в доме ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства. ТСЖ вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента гос.регистрации договор управления со специализированной УК. Есть примеры МКД без ТСЖ, в которых одна группа собственников проводила общее собрание по выбору новой УК, и следом за ней другая группа при поддержке действующей УК тут же проводила новое собрание по переизбранию старой УК. И так по несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт, и терялись добрососедские отношения.

Вопрос денег:

Важным критерием при выборе новой УК является для жителей стоимость её услуг и её соотношение с их качеством. В случае договорённости с новой УК о применении утверждённых нормативных ставок на ЖКУ достаточно в протоколе общего собрания и в ДУ прописать, что УК оказывает услуги по ежегодно утверждаемым ценам и тарифам, но если ставка содержания и ремонта помещения за 1 кв.м. выше нормативной, необходимо настаивать на утверждении собственниками ежегодно сметы на управление МКД, содержании и текущем ремонте общего имущества. При смене УК, новая УК начинает вести по дому финансово-хозяйственную деятельность с «нуля», а по предыдущему периоду взаиморасчёты с бывшей УК закрываются собственниками самостоятельно.

Мониторим и выбираем УК

Искать альтернативную УК можно, конечно, в Интернете. Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на сайте (http://mgi.mos.ru/rating/rating2012/). Основным критерием выступают количество зафиксированных фактов нарушений по управлению и эксплуатации. У данного рейтинг есть существенный минус – нет корреляции между количеством нарушений и количеством домов, неудивительно, что первые места занимают УК, у которых в управлении находится по 1-2 домам, а в хвосте — компании с большим количество объектов, что естественно увеличивает вероятность и количество нарушений норм эксплуатации, которых кстати, настолько много, что выполнить все при работе по нормативной минимальной ставке крайне трудно. Также существуют специализированные порталы УК в Москве, например, http://жкх-сфера.рф/p0004.htm, http://youhouse.ru/catalog/rubric.php?rub=1 и др.). Получить информацию об УК в своём районе можно в органах местной власти (управах районов).

Основными критериями при выборе УК являются: цена работ и услуг, качество и сроки оказания работ и услуг, опыт работы УК, имидж УК, квалификация работников УК, наличие материально-технической базы, количество и специфика объектов управления, наличие сертификатов и лицензий, отсутствие жалоб и др.

Если есть альтернативы по выбору новой УК, проведите конкурс по основным критериям, а также организуйте встречу с руководством каждой УК с инициативной группой собственников.

Бланк оценки УК для проведения тендера

1.Материально-техническая база+10 баллов — при наличии собственной уборочной техники, оборудования и инструментария, оборудованного офисного помещения
0 баллов – при отсутствии техники, офисного помещения

№ п/п	Критерии оценки	Оценка
2.	Кадровый состав	+10 баллов – при наличии необходимых компетентных сотрудников: инженеры, техники, бухгалтерии, юристов, специалистов по работе с населением 0 баллов – при отсутствии необходимых штатных сотрудников
3.	Предоставление дополнительных услуг жителям	+10 баллов – при наличии востребованных дополнительных услуг с хорошим качеством и с конкурентными ценами 0 баллов – дополнительные услуги отсутствуют
4.	Членство в саморегулируемой организации	+10 баллов — при подтверждении членства в СРО 0 баллов – при отсутствии подтверждения
5.	Привлечение собственников помещений к контролю за ходом выполнения работ по ремонту общего имущества	10 баллов – участие в приёмке работ собственников помещений (представителей) 0 баллов – отсутствие собственников помещений (представителей) в приёмке работ
6.	Количество заключённых договоров управления с собственниками помещений в многоквартирном доме	+10 баллов – договоры заключены с не менее 90% собственниками помещений 0 баллов – договоры не заключены или заключены с незначительной часть собственников (менее 50%)
7.	Наличие (отсутствие) судебных дел по искам собственников к УК	+10 баллов – отсутствие судебных дел или рассмотренных в суде с отказом в иске заявителю (собственнику) 0 баллов – наличие исков собственников, по которым суд признал виновным УК
8.	Отсутствие задолженности УК перед поставщиками ЖКУ, подрядными организациями	+10 баллов – при отсутствии подтверждённой задолженности 0 баллов – при имеющейся просроченной задолженности
9.	Страхование управляющей организацией гражданской ответственности	+10 баллов – при наличии страхования ответственности (безотзывная банковская гарантия) 0 баллов – при отсутствии страхования
10.	Раскрытие управляющей организацией информации о своей деятельности в соответствии со Стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731	+10 баллов – информация раскрыта полностью, размещена для обозрения и представляется собственнику по его запросу 0 баллов – информация раскрыта частично или не соблюдение требований в части раскрытия информации
11.	Наличие у УК официального Интернет-сайта и информационных стендов в подъездах МКД с размещенной информацией по всем направлениям деятельности организации	+10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие
12.	Наличие предложений по улучшению состояния многоквартирного дома, а также мероприятий по энергосбережению в открытом доступе для населения.	+10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие

О главном: Можно заочно промониторить УК в Интернете, просмотреть содержание сайтов УК, оценить их клиентоориентированность, наличие полезной информации для жителей, личного кабинета. Но самый лучший вариант – найти УК в своём же микрорайоне (территориальная близость важна и жителям и УК для оперативной и качественной работы) по положительным отзывам жителей и при наблюдении за результатом работы соседней УК в сравнении со своей.

Заключаем договор управления с новой УК:

• в 1 МКД должна быть только 1 форма ДУ для всех собственников помещений, которая утверждается на общем собрании. Многие УК использует типовую форму ДУ, рекомендованную распоряжением ДЖКХиБ г.Москвы от 21.03.2011г. № 05-14-112/1. Применение нетиповой формы ДУ и его частое изменение нежелательно, т.к. во-первых, это затрудняет на практике выполнение УК отличных от типовых положений ДУ из-за недостаточной информированности о них собственников и сотрудников УК, а во-вторых, нетиповые ДУ вызывают настороженность и неодобрение большинства собственников, сотрудников госструктур сферы ЖКХ, РСО;
• ДУ содержит в себе все обязательные по закону положения (в п.3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), особое внимание стоит уделить составу общего имущества и цене договора (по каким тарифам будут оказываться ЖКУ);
• ДУ подписывается отдельно с каждым собственником помещения МКД или по доверенности с уполномоченным представителем, которая прилагается к договору;
• ежегодно к действующему ДУ утверждаются дополнительным соглашением на основании протокола общего собрания собственников размер ставка по содержанию и ремонту помещения за 1 кв.м. в месяц и смета по содержанию и текущему ремонту.

Уведомляем о смене УК:

Важным этапом является уведомление собственниками помещений (ТСЖ) совместно с выбранной УК всех участников процедуры передачи МКД. К уведомлению необходимо приложить заверенные копии протокола общего собрания и ДУ. Желательно вручить уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты вступления ДУ в силу.

Уведомляются:

• бывшая УК с указанием перечня документов, подлежащих передачи вновь избранной УК за 30 дней (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). В постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. дан перечень документации, необходимой для управления МКД. Письмом Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 даны разъяснения о том, что не передача документации не означает невозможность передачи МКД новой УК;
• органы государственной власти, ответственные за соблюдение жилищного законодательства в сфере управления МКД (в Москве – управа района);
• государственная жилищная инспекция (МЖИ);
• организация, отвечающая за внесение изменений в единый реестр управления МКД (в Москве – Городской центр жилищных субсидий);
• ресурсоснабжающие организации (РСО) по МКД. Например, в Москве, чтобы РСО перезаключили договоры на новую УК, необходимо направить в их адрес также письма о расторжении с этого же срока договоров по старой УК. Если не удаётся добиться писем – необходимо привлекать органы государственной власти для убеждения РСО;
• подрядные организации (о перезаключении или о расторжении действующих договоров) по лифтам, вывозу ТБО и пр.;
• организации, выделяющие бюджетные субсидии и льготы (в Москве по субсидиям на эксплуатацию – ГУ ИС АО г.Москвы, по льготам жителей — Городской центр жилищных субсидий);
• единый расчётный центр, если платежи собственников осуществлялись через него, а не самостоятельно УК (в Москве ЕИРЦ ГУ ИС района). В Москве, чтобы перекодировать единый платёжный документ (ЕПД) в ЕИРЦ – поменять расчётный счёт старой УК на р/с новой УК, необходимо также добиться от бывшей УК подписания договора (соглашения) об исключении этого МКД из перечня домов, по которым УК получает платежи собственников. Это внутренний порядок работы ЕИРЦ, строгое следование которому также зависит от отношений руководства ГУ ИС района с бывшей УК, и от того, остаётся ли дом в ведении ЕИРЦ при смене УК.

Новой УК нужно быть готовой морально и материально к тому, что 2-3 месяца может уйти на то, чтобы перезаключить договоры и перевести платежи собственников и бюджетные средства на себя. Первое время УК может нести убытки. Тормозиться процесс может не только бывшей УК, но и местными органами власти, если они не заинтересованы в уходе дома из под управления местной УК.

Несколько рекомендаций от «бывалых» при выборе новой УК:

1. При смене УК целесообразно составить двусторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается уполномоченными представителями бывшей УК, новой УК и собственников помещений МКД. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы старой и новой УК, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
2. Если действия или бездействия бывшей УК мешают приступить к работе, то руководство новой УК совместно с собственниками могут обратиться за содействием к органам гос.власти. Так, например, согласно ст.20 и ст.165 ЖК РФ органы местного самоуправления (исполнительной власти) и жилищная инспекция призваны следить за соблюдением законности в сфере управления МКД и обеспечивать равные конкурентные условия для всех УК. Саморегулируемые организации (СРО) и прокуратура также вправе вмешаться в действия бывшей УК при нарушении ей законодательства. Однако, собственникам помещений и УК зачастую приходиться рассчитывать только на себя, т.к. конкретные механизмы и штрафные санкции в данном вопросе, пока отсутствуют.
3. У собственников помещений МКД и выбранной УК остаётся также право обратиться в суд по нарушениям порядка передачи МКД. Но здесь необходимо взвесить, стоит ли игра свеч. Например, если проблема только в не передачи технической и проектной документации, то проще заказать новый пакет технических документов в БТИ (в среднем в Москве 10-20 тыс. на 1 МКД в БТИ в зависимости от АО в течение месяца) и запросить проектные документы в архиве (в Москве в Центральном Архиве научно-технической документации т.8499-724-3598, бесплатно, в течение месяца).
4. Смена собственниками МКД УК, также как и смена МКД для УК, должны рассматриваться как крайняя мера, чтобы не получилось, как гласит народная мудрость поменять «шило на мыло». Жители должны помнить, что лучше перестроить отношения (перевоспитать) если возможно действующую УК, знающую Ваш дом, и не спешить верить на словах, что новая УК за те же деньги сможет изменить кардинально состояние дом и качество обслуживание. И наоборот, не каждый новый дом для УК — подарок. Бывает, по словам жителей УК только «нарушает и ворует», начинаешь разбираться и выясняется, что УК делает только те работы, что входят в смету, бюджет дома и не в состоянии удовлетворить по городским ставкам все пожелания жителей, которые ещё и плохо платят за ЖКУ.