Как найти объект для инвестирования

Время пандемии поставило человечество в обстоятельства, которые сделали нас внимательнее к себе, близким и общему дому, в котором мы живем. Каждый в меру своего восприятия, оказавшись в условиях, слабо поддающихся личному контролю, может реально оценить эту невидимую силу взаимосвязи. Неудивительно, что тема импакт-инвестирования (инвестиций преобразующего воздействия) все чаще появляется в поле общественных дискуссий и деятельности многих инвесторов. Даже если ты не думаешь об импакт-подходе, ты все равно являешься его частью. Импакт-инвестиции — та же игра в приумножение богатства, если трактовать богатство немного шире. Но ведется эта игра не только на денежном поле.

Например, люди, которые играют в эту игру, видят свой двор и делают его лучше. И не просто делают, а придумали, как с помощью каких-то механик всегда делать двор лучше. Не только делают это сами, но и привлекают соратников, которые будут работать, зарабатывать и тоже менять облик двора к лучшему.

У меня нет задачи или миссии пытаться повернуть всех к изменениям в чем-то большом и целом — можно начать с того, что находится рядом. Перемены будут происходить во всех микромоделях, начиная с себя лично и своего двора и заканчивая, как минимум, своей семьей.

Премия «Филантроп года»: Forbes впервые вручил призы главным меценатам страны

Я не думаю, что импакт — это что-то совсем новое. Инвесторы вкладывают деньги куда-то потому, что им нравится, что делает компания, какие перемены она приносит в мир. В целом это разговор про смыслы. Как только человек перестает быть удовлетворен банальным зарабатыванием денег, начинают появляться новые смыслы и вслед за ними — импакт-инвестирование.

Лет 12 назад у меня начался период, связанный с поиском смыслов. Когда ты зарабатываешь много и уже заработал больше, чем можешь потратить, ты понимаешь, что это путь в никуда. По сути, ты просто крадешь время у себя и своих близких, работая на абстрактные цифры или все более дорогие и все менее нужные игрушки. Дальше ты просто спрашиваешь себя: зачем ты продолжаешь это делать? В поиске ответа на этот вопрос я пришел к импакт-инвестированию, а в качестве основной для себя темы выбрал образование. Я сам постоянно учусь, каждый год выбирая программы в различных бизнес-школах (и не только новые территории познания). Я считаю, что образование — это локомотив для инновационных, креативных индустрий, операционного управления бизнесов, которое, как следствие, закладывает мощный импульс для развития экономики и общества. Как инвестору мне всегда было важно находить и поддерживать устойчивые решения, а там, где их нет, участвовать в их создании. Так в 2014 году появился Центр содействия инновациям в обществе СОЛь, создание которого я поддержал, чтобы развивать экосистему социальных инноваций (важным рычагом которых являются импакт-инвестиции).

Например, возьмем формат исследований, которыми занимается центр (картирование методом «снежного кома»). Картируя экосистемы, которые пока не имеют четко описанных правил, следуя за рекомендациями самих участников экосистем, мы получаем автопортрет участников рынка и отношений между ними в определенный момент времени.

Что такое картирование методом «снежного кома»? Карта лидеров — это проект-исследование по сбору, обработке и представлению информации о лидерах в различных областях и сферах деятельности. Суть «снежного кома» заключается в том, что в рамках интервью респонденты рекомендуют тех, кого еще надо проинтервьюировать, расширяя выборку опроса в своей сфере. Метод «снежного кома» удобен для построения картины социальных связей в сообществе, где их нелегко выявить другими методами, потому что они постоянно развиваются и изменяются.

Разные люди, идеи, проекты пересекаются, формируя живую ткань общества. Невозможно определить заранее, какой именно рисунок появится на этой ткани. Но в каждом сообществе есть люди, которые оказывают большое влияние на этот рисунок. Они связывают несвязанные элементы сообщества, задают повестку для дискуссий и даже подсказывают идеи новых совместных проектов. Первоначальная выборка лидеров осуществляется на основе экспертизы Центра СОЛь и партнеров исследований, которыми в свое время выступали МШУ Сколково и Фонд «Друзья».

Интересно видеть в одной экосистеме Карты лидеров инноваций в образовании руководителя направления  «Развитие IT-образования» школы КРОК Надежду Янушкевич и учительницу средней школы из Петербурга Елену Воронину, которая ведет блог по русскому языку для учеников «Оно вам надо!». Интересно наблюдать, как и с помощью каких связей они связаны между собой. Их волнуют четыре общие проблемы — консерватизм учителей, ментальные барьеры у педагогов, непонимание школой важности дополнительного образования и нехватка времени лидера для реализации задуманного. Без карты мы не смогли бы понять, что действительно важно для многих представителей сферы образования, и определить вектор необходимых изменений.

В том числе карта помогает увидеть — что общего между Верой Костылевой, которая занимается приютом для людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации в Архангельской области, и Рубеном Варданяном, который не нуждается в представлении аудитории журнала Forbes (помимо того, что оба они — участники Карты лидеров изменений в социальной сфере «СоцЧейн»). И Вера, и Рубен, каждый на своем уровне, стремятся развивать третий сектор и считают, что лидер — это тот, кто обладает видением и миссией, чтобы осуществить системное изменение.

Казалось бы, какой смысл в подобном картировании? И какое это имеет отношение к импакт-инвестированию? Но оказалось, что найти действительно «заряженных» смыслами создателей проектов, без понимания кто и что их окружает, практически невозможно. Это пригодится для того, чтобы решить самую серьезную задачу в сфере образования, выявленную в ходе картирования,  — патернализм. Лекарством от него является осознанный выбор, и все портфельные компании, в которые я инвестирую, работают в этой среде (полный список компаний можно посмотреть здесь).

На основании информации, полученной в ходе картирования, я могу принять решение, в какие смыслы готов инвестировать, — и разделить импакт-портфель и венчурный портфель. Но можно ли этот подход распространить на других инвесторов? Конечно, можно сделать это модой или новой нормой. Это понятное желание — придать чему-то определенную форму. Я не большой сторонник таких подходов, хотя, наверное, можно сделать импакт-инвестиции модными, поддерживая их в публичной плоскости.

Но норма предполагает определенный регламент, а мне кажется, что импакт-инвестиции должны идти «от сердца». Заставить большинство людей действовать «от сердца» невозможно. Чем больше заставлять, тем меньше будет «от сердца», и больше — от головы.

Мнение редакции может не совпадать с позицией автора. Колонка не является инвестиционной рекомендацией.

20 лучших благотворительных фондов российских бизнесменов. Рейтинг Forbes

Таблица: «Метруим»

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.

«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.

Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

Читайте также «Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Читайте также Налоги при продаже недвижимого имущества: что изменилось с 2020 года

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

Читайте также Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Читайте также Сколько смогут заработать квартирные инвесторы после перехода на эскроу

Что такое инвестиционная идея

Инвестиционная идея – это план куда вложить деньги, чтобы получить прибыль. Например, ценные бумаги на фондовом рынке, драгметаллы, недвижимость, вложения в бизнес или венчурные инвестиции. Вы можете сформировать свою инвестиционную идею или выбрать из готовых вариантов.

Основные характеристики инвестиционной идеи:

1. Срок. Краткосрочный план может реализоваться уже через несколько дней, а долгосрочный – несколько месяцев и даже лет.
2. Сумма. Финансовые возможности у инвесторов отличаются, поэтому и инструменты будут разными. Если вы только погружаетесь в инвестирование, вкладывайте небольшие суммы, например, в ценные бумаги. Приобрести их можно за 1-2 тысячи рублей. Для инвестиций в недвижимость потребуется более весомый капитал в несколько миллионов рублей.
3. Гарантия. Не факт, что если вы позаимствуете инвестиционную идею у опытного инвестора, то она гарантированно принесет прибыль. Ни один профессионал не даст гарантию, что его идея сработает. Рынок изменчив, и в любой момент может произойти все что угодно. Инвестирование – это риск и ответственность, и важно это понимать еще до того, как выходите на фондовый рынок. Вы сами решаете следовать за чьей-то идеей или нет, и за свои действия вы тоже отвечаете сами.
4. Риск. Инвестиции могут принести не только прибыль, но и убытки. По уровню риска активы условно делят на низкорисковые и высокорисковые. У инвестиционных инструментов с более высоким риском обычно и потенциальный доход выше. Например, у акций – высокая волатильность, поэтому они могут резко вырасти и так же резко упасть, инвестор рискует, но у него есть шанс получить более высокую премию за свой риск. У ОФЗ меньшая доходность, но и риск минимален. Кроме того, вкладывая в облигации инвестор заранее знает какой доход и когда он получит.

Прежде чем выбрать инвестиционную стратегию, учтите, что брокеры, которые выступают посредниками при выходе на биржу, с каждого клиента получают доход – комиссию. Чем больше клиентов и сделок купли-продажи под инвестиционную идею привлечет брокер, тем больше денег он получит.

Всегда учитывайте риск, потенциальную прибыль и то насколько инвестиционная идея вам близка. Возможно, брокер предлагает вложиться в нефтегазовую компанию, а у вас итак 50% капитала инвестировано в эту отрасль и добавление еще одной компании только сильнее разбалансирует портфель. Поэтому такая идея вряд ли окажется перспективной для вас, так как она увеличивает волатильность портфеля при изменении котировок в нефтегазовом секторе.

Какие бывают инвестиционные стратегии

Ещё один важный шаг перед началом инвестирования – выбор стратегии. Неопытные инвесторы при любых падениях на рынке начинают паниковать, продают активы по низкой цене и остаются в проигрыше. Профессионалы придерживаются определенной стратегии. Это позволяет им не реагировать так остро на колебания на рынке. Наличие стратегии не гарантирует прибыль, но помогает в принятии решений.

Наиболее популярны три стратегии инвестирования:

В недооцененные компании

Акции стоят дешево, по сравнению с активами других компаний, которые относятся к одному сегменту рынка. При этом бизнес зарабатывает прибыль и у него более привлекательные мультипликаторы при сравнительном анализе. Низкие значения финансовых показателей демонстрируют, что на данный момент компании вызывают интерес у небольшого круга инвесторов.

Суть стратегии – успеть вложить деньги в малоизвестный, но успешный бизнес, пока акции ещё не выросли в цене. Если компания продолжит развитие и рост, инвестор может увеличить капитал в несколько раз. Однако заниматься поиском такого бизнеса сложно, много времени уйдет на оценку и сравнение с конкурентами.

В стабильный бизнес

Вкладывая в известную компанию, инвесторы чаще всего рассчитывают на дивиденды. Успешный стабильный бизнес – это известные компании, которые уже достигли определенного уровня развития и известности на рынке. У них редко наблюдается взрывной рост, поэтому они удерживают акционеров за счет того, что делятся частью полученной прибыли.

Инвестор не так критично относится к тому, растут акции в цене или нет. Главное, чтобы компания продолжала стабильно выплачивать дивиденды. Руководство заранее публикует отчет по размеру выплат акционерам на своем официальном сайте в специальном разделе. У большинства компаний процент от прибыли, который они направят на выплату дивидендов, зависит от решения общего собрания акционеров. Принятое решение утверждает совет директоров.

Процент, который направляют на выплату дивидендов, могут увеличивать или уменьшать, в зависимости от того, как обстоят дела у бизнеса. При некоторых условиях компании отменяют выплату дивидендов. Например, если размер прибыли оказался ниже запланированного уровня либо компания решила провести расширение или запуск нового производства.

В компании роста

Вложения в бизнес, который стремительно развивается внутри своей отрасли. Компании роста занимаются разработкой новейших технологий и внедрением инноваций. Но заранее непонятно, станет их продукт популярным на рынке или нет. Инвесторы вкладывают в компании роста, так как верят, что бизнес станет известным брендом.

Перспективные сферы компаний роста последних лет – искусственный интеллект, космос, медицина, биотехнологии и фармакология. Инвестируя в такие отрасли можно получить огромный доход, но и риск потерять деньги – слишком высок.

Где брать идеи для инвестирования

Начинающему инвестору не обязательно обращаться к специалистам за помощью в составлении портфеля. Можно самостоятельно проанализировать компании и выбрать те, которые подходят вам по риску и возможной доходности.

При поиске инвестидеи изучите пример профессионалов, найдите информацию в профессиональных сообществах, проанализируйте события в мире и перспективы рынка. Разберём подробнее каждый из этих вариантов.

Пример крупных инвесторов

Известные инвесторы, такие как Уоррен Баффет, Ллойд Бланкфейн, Билл Гейтс и Рэй Далио публикуют свои портфели раз в 3 месяца. Данные можно найти в интернете. Полную информацию по активам миллиардеров публикуют на сайте Комиссии по ценным бумагам США.

Уоррен Баффет признан самым успешным инвестором в недооцененные компании. Кроме того, он выбирает лидеров внутри одной отрасли. Например, в его портфеле есть акции Apple, Coca-Cola, American Express. Такие компании обеспечивают инвестору хорошую прибыль на долгий срок.

Активы Билла Гейтса хорошо диверсифицированы. Подобный состав портфеля подходит тем, кто не готов сильно рисковать. Всегда делите капитал между активами разных компаний, так при банкротстве одной компании, вы не потеряете весь капитал, а только его часть. При этом помните, что снижая риск, вы уменьшаете максимально возможный уровень доходности.

Рэй Далио составляет портфель так, чтобы получать прибыль при любой рыночной обстановке. Например, в период инфляции высокий доход дают биржевые товары и акции развивающихся компаний, а когда спрос падает – основным источником прибыли становятся облигации с защитой от инфляции.

Не копируйте портфели профессионалов бездумно. Выберите стратегию, разберитесь в принципах и купите активы, следуя ей.

Тематические сообщества профессионалов

В профессиональных сообществах публикуют аналитику компаний и инвестидеи. Но не везде информация проверенная. Вот несколько хороших сообществ, которым можно доверять:

1. Statista – на сайте публикуют графики со ссылками на полный отчёт.
2. Seeking Alpha – публикуют новости, результаты исследования активов и финансовых инструментов. На сайте можно найти идеи для вложений на любой срок.
3. Finviz – можно найти графики, показатели по каждой компании.

Если находите инвестиционную идею или смотрите показатели на каком-то другом сайте, перепроверьте ее на одном из этих ресурсов.

Советы финансовых институтов

Крупные финансовые институты не только предоставляют услуги, но и предлагают аналитику по компаниям и данные по перспективам их развития. Наиболее известные – Bank of America, Morgan Stanley, Goldman Sachs.

Эксперты Goldman Sachs проводят конференции на экономические темы. Еженедельно готовят рассылку о тенденциях в мире.

Morgan Stanley занимается аналитикой экономики и некоторых компаний, предлагают свои инвестидеи.

Bank of America публикует анализ рынков и финансовых инструментов.

В РФ аналитику проводят Ренессанс Капитал, ВТБ Капитал, Атон, Альфа-банк Сбербанк Капитал и другие.

Финансовые журналы

Финансовые журналы в рамках одного издания публикуют исследования, интервью, аналитику. В них можно найти инвестиционные идеи, узнать о лидирующих отраслях экономики, прочитать про тенденции развития в мире или стране.

К международным бизнес-журналам относятся:

• Bloomberg,
• The Wall Street Journal,
• The Washington Post.

Можно приобрести подписку на журналы и получать статьи, подкасты и интервью с известными политическими деятелями, главами банков. Подписку можно оформить с любого устройства, даже с телефона.

Из российских изданий – Деловой Журнал, РБК и особенно выделяется Тинькофф Журнал. Самые интересные идеи размещены в разделе «Инвестиции». Доступ к российским журналам бесплатный.

Телеграмм каналы

Каналы в мессенджерах стали особенно популярны в последние пару лет. Некоторые профессионалы публикуют свои идеи в Телеграм. Например, каналы «Разумный инвестор», «Т-Ж Инвестник», «ВТБ Мои Инвестиции», «Bloomberg Business», «Кубышка». Эксперты делятся своими идеями, комментируют происходящее на рынке, обозревают перспективные компании.

На каналах можно найти полезные рекомендации в виде статей и книг. Если у вас нет времени мониторить новости, телеграм-каналы будут держать в курсе основных событий. Но не стоит надеяться на объективную оценку. Кроме того, не все советы могут быть полезными для вашего портфеля.

Инвестиции в индексы

Если у вас нет времени анализировать компании, вы вообще далеки от финансов, но инвестировать хотите, обратите внимание на индексы. Можно вкладывать деньги в фонды, которые следят за индексом S&P 500, DAX, Nasdaq, MOEX.

Преимущество такого инвестирование в том, что не нужно угадывать, какие компании будут развиваться, а какие стагнировать. В долгосрочной перспективе акции, которые входят в индекс – растут. Это связано с тем, что в индекс попадают только те компании, которые подходят под определенные условия. Обычно это компании с заданным уровнем прибыли и капитализации. Если хотя бы один из этих показателей перестает удовлетворять условиям, компанию исключат из индекса.

Если вы боитесь пропустить выгодный вариант, небольшой процент от капитала можно вложить и в другие инвестиционные идеи. Например, 5% выделить на рискованные идеи. Еще 10-30% капитала вложить в фонды облигаций или отдельные ОФЗ. При такой диверсификации портфеля, инвестиции почти наверняка принесут прибыль. Эта стратегия подойдет тем, кто ещё мало разбирается в инвестициях, но хочет с чего-то начать.

Как самому создать идею

Инвестиционную идею можно разработать самому. Плюс в том, что вы выбираете инструменты под свои условия – финансовые возможности, готовность к риску, срок инвестирования и стратегию.

Пошаговый план формирования инвестидеи:

1. Определите срок и сумму вложения. Чем дольше срок, тем меньше риск. В долгосрочной перспективе общая тенденция на рынке – рост.
2. Следите за новостями и рынком. Например, во время локдауна выиграли те, кто заметил тренд на дистанционное-обучение, онлайн-общение. Кроме того, уже несколько лет популярен тренд на экологичное ESG-инвестирование.
3. Следите за инсайдерской информацией. Это сделки, которые проводит руководство компании. Продумайте, как вы можете использовать информацию с учетом своей стратегии инвестирования.
4. Ищите компании, которые перспективны, но недооценены. Перед покупкой акций проведите фундаментальный анализ, оцените тенденции развития. Помните, что даже после тщательного анализа гарантию прибыли вам не даст никто.

Это не единственные параметры, которые стоит учесть при создании инвестидеи. Обратите внимание на инновационность – в свое время такими были Facebook, Amazon, Tesla. Инновационные проекты могут повысить шанс высокого заработка с такой же вероятностью, с какой и обанкротить.

Во что не стоит инвестировать

Некоторые вложения денег сложно назвать инвестированием, поскольку они не только не приносят дополнительных доход, а иногда даже требуют дополнительных затрат. Во что не стоит вкладывать, если ваша цель получить прибыль:

1. Ювелирные украшения. Даже если они очень дорогие, это все равно в большинстве случаев заводские изделия. Украшение возможно и приобретет реальную ценность спустя сотни лет, но может и не приобрести никогда.
2. Автомобиль. В большинстве случаев самая бесперспективная инвестиция. Машина требует постоянных вложений. Справедлива поговорка о том, что автомобиль теряет половину стоимости, как только выехал из салона. В определенных рыночных условиях ситуация может измениться. Например, сбои в цепочках поставок и дефицит полупроводников, сделали свое дело. В 2021 году даже вторичный автомобильный рынок вырос. Но успешно заниматься инвестированием в автомобили получится разве что у крупного дилера или владельца автопарка. Частному автомобилисту вряд ли удастся на этом много заработать.
3. Техника. Вложение в технические устройства – это тоже не инвестиции. Оборудование морально устаревает меньше, чем за год, даже если им никто не пользуется
4. Виртуальные вещи. Вложения в игровые предметы, пусть даже и редкие, криптовалюту, игровые валюты, NFT или другие токены связаны со слишком высоким риском потерять все инвестированные реальные деньги.

Азартные игры, лотереи, тотализаторы – это не инвестиции. В этой игре зарабатывает только один – тот, кто создал систему. Покупая лотерейные билеты или делая ставки, в лучшем случае вы ничего не выиграете, а в худшем влезете в долги в попытке отыграться.

Рекомендации для начинающих инвесторов

Инвестор может вложить свободные деньги в ценные бумаги, стартапы или напрямую в бизнес. Но самый доступный вариант – это активы на фондовой бирже. Тщательно анализируйте финансовые инструменты, прежде чем вложить в них свой капитал. Рекомендации для начинающих инвесторов:

1. Не вкладывайте последние деньги. Если вкладывать весь доход и не оставлять подушку безопасности, слишком велик риск, что при возникновении финансовых сложностей вы продадите все активы для решения насущных задач. Не факт, что в нужный момент активы будут торговаться по высокой цене. Если продать их на просадке, финансовый результат от ваших инвестиций будет отрицательным, то есть вы вернете меньше, чем вложили. Главное правило инвестирования – вкладывать только свободные деньги, когда все остальные потребности закрыты и отложен денежный резерв на форс-мажорные ситуации.
2. Не инвестируйте сразу большую сумму. Вкладывайте ту сумму, которую можете себе позволить без ущерба для уровня жизни. Даже если это небольшая сумма, начните с нее и постепенно увеличивайте. Не ждите, когда накопите миллион, чтобы выйти с ним на рынок. На сегодняшний день на фондовой бирже торгуются сотни активов, которые можно купить за несколько сотен или тысяч рублей.
3. Учитывайте риск. Любое вложение предполагает риск. Научитесь прогнозировать риски и по возможности уменьшайте их. Например, диверсифицируйте вложения, то есть покупайте активы из разных классов, которые выпущены в разных валютах и относятся к разным секторам экономики и странам.
4. Используйте только проверенные источники информации. В интернете много мошенников, которые обещают крупную прибыль и играют на человеческой жадности. Не позволяйте эмоциям взять верх над здравым смыслом. Всегда перепроверяйте информацию самостоятельно, даже если вы нашли ее на в официальных источниках и тем более, если ресурс кажется подозрительным.
5. Инвестируйте только в то, что понимаете. Вы должны точно понимать как устроен бизнес, в который вкладываете деньги. Это поможет спрогнозировать и уменьшить потери.

Инвестиции не станут провальными, если начать с самых простых и понятных инструментов, например, акций голубых фишек и облигаций федерального займа. Также к активам с минимальным уровнем риска относятся вложения в фонды облигаций или индексные фонды. Когда опыта будет побольше, можно попробовать и другие инструменты фондового рынка, хотя это не обязательное условие. Некоторые инвесторы десятилетиями вкладывают деньги только в самые простые активы и получают запланированную доходность.

Статья не является инвестиционной или торговой рекомендацией, а носит исключительно ознакомительный характер.

Комментарии: 0

Недвижимость в России всегда была особым инструментом вложения денег. По данным НАФИ, 44% граждан уверены, что это самый надежный способ инвестирования, а почти 40% — еще и что самый выгодный. В период любого кризиса и роста курса основных валют к рублю недвижимость пользовалась особой популярностью — в нее вкладывались, чтобы избежать инфляции. И текущий кризис, вызванный пандемией, не стал исключением. Доходы людей падают (по итогам 2020 года — на 3,5%), в то же время квартиры растут в цене в среднем на 30%. Имеет ли смысл рассматривать недвижимость как инструмент пассивного дохода и каким образом вкладывать в нее деньги, рассказывает Владимир Воскобойников, инвестиционный директор инвестиционной группы «Тринфико».

Покупка готовой квартиры под сдачу

Самый простой и очевидный
для большинства людей вариант — приобрести квартиру, которая не будет использоваться, и сдавать ее в аренду. К концу 2020 года 15—20% покупателей квартир составляли инвесторы (половина собиралась сдавать жилье), причем в начале года эта цифра была меньше в три раза. В зависимости от состояния жилплощади, размеров, района и региона РФ можно в месяц получать и 10 тыс. рублей, и все 70 тыс. рублей.

Но уровень доходности в сравнении с другими способами инвестиций в недвижимость получается самым низким. Особенно с учетом того, что на фоне кризиса арендные ставки
снижаются и вряд ли скоро восстановятся, а цены на квартиры, напротив, растут. Большая удача, если доходность по итогу составит 5% — при таких условиях даже банковский вклад с годовыми процентами может оказаться более выгодным. В регионах ситуация немного лучше, но не настолько, чтобы срочно покупать квартиру ради пассивного дохода.

Покупка недвижимости на этапе котлована для перепродажи

Денег для такого инвестирования нужно меньше, чем для приобретения готовой квартиры, и потенциальная выгода получается больше. Причем существует два способа заработать: первый — перепродать впоследствии жилплощадь конечному владельцу, а второй — перепродать тому же застройщику. Последнюю схему разрешают проводить не все компании, поэтому ею частные инвесторы
пользуются редко и большего внимания заслуживает перепродажа конечному владельцу. В целом примерно треть сделок в риелторских компаниях на этапе котлована и до первой половины готовности относится к числу инвестиционных.

За время строительства квартиры дорожают на 20—25%, и эта разница становится той самой прибылью инвестора. Однако сегодня цифры стали ниже, потому что застройщики
перешли на эскроу-счета, стартовые цены из-за издержек девелоперов взлетели. В итоге разница в стоимости квартир от 20—25% (а то и 30%) снизилась до 15%, и это верхняя граница, поэтому идея с перепродажей тоже выглядит не такой привлекательной, как раньше. Хотя в большинстве случаев она все равно более выгодна, чем сдача квартиры в аренду. И если планируется инвестировать в недвижимость таким образом, необходимо грамотно оценить перспективы объекта: район, транспортная доступность, инфраструктура.

Покупка паев в ПИФах недвижимости

Коллективные инвестиции в виде приобретения паев в ПИФе (паевом инвестиционном фонде) недвижимости — хорошая альтернатива покупке квартиры для сдачи в аренду или перепродажи, причем она подходит частным инвесторам с небольшим объемом свободных денежных средств. Это интересный растущий рынок, хоть и менее изученный россиянами, но постепенно внимание к нему растет.

Паевые фонды недвижимости
составляют около 30% от всего объема ПИФов. Есть такие, которые доступны исключительно квалифицированным инвесторам (чтобы получить статус, нужно иметь соответствующее образование и не меньше 6 млн рублей), есть варианты «для всех». Порог входа в них относительно невысокий — существуют даже паи с ценой 1,7 тыс. рублей за лот, но таких очень мало. В основном цены стартуют с 1 млн рублей, и деньги идут не в обычные квартиры, а в коммерческую недвижимость. Доход инвестор получает после продажи своих паев, прибыль может составлять 15—20%. От стоимости чистых активов фонду инвестор платит около 1,5—3%.

Рентные фонды недвижимости

Еще один коллективный вариант инвестирования, который активно развивается в России, — это рентные фонды недвижимости. Похоже на взаимодействие с ПИФами, только здесь управляющая компания фонда на средства инвесторов приобретает крупный объект недвижимости, например торговую площадь, офисы или склады, которые сдаются в аренду. Такие фонды недвижимости есть сегодня у крупнейших банков, а также на специализированных площадках.

Порог входа для инвесторов начинается от сотен тысяч рублей, при этом деньги точно так же защищены, а объект (коммерческая недвижимость) стабилен, как и в обычных ПИФах. Доход инвестор получает так же, как проценты в банке, но вдобавок возможна дополнительная прибыль после выхода из объекта, если стоимость недвижимости вырастет. Это надежные инвестиции, но их доходность опять-таки не очень высока. Инвестиционная группа «Тринфико» проанализировала фактическую доходность таких фондов за последние три года и выяснила, что она колеблется от 4% до 12% годовых. Данный существенный разбег в доходности связан с разным качеством арендаторов недвижимости в фондах и ценой ее покупки на стадии формирования фонда.

На этом рынок коллективных инвестиций не заканчивается, напротив, у него сейчас этап активного развития, появляются новые инструменты. В частности, инвестиционная группа «Тринфико» планирует сформировать в России первый фонд редевелопмента. Его стратегия предполагает не покупку готового объекта, а реконструкцию старых зданий, после которой их стоимость увеличивается в 2–3 раза. Соответственно, такие инвестиции могут принести 25% годовых.

Универсального и стопроцентно высокодоходного инвестиционного инструмента в области недвижимости не существует. Каждому человеку нужно выбирать подходящий вариант, учитывая то, на какую степень риска он готов пойти и какую прибыль хотел бы получить. Одно можно сказать точно: в России будут появляться все новые и новые инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью. Этот рынок у нас еще не развит, а низкие ставки по вкладам формируют в стране круг людей, которые все чаще задумываются об инвестициях.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.

Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.

Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.

Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.

Совет № 1

Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

Совет № 2

Смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы, и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Совет № 3

Оценить район

Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.

Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.

Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный, Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого. А в районах, которые примыкают к ЦАО с востока, много промзон. И хотя эти районы недалеко от центра, назвать их престижными и комфортными для проживания сложно. Но со временем ситуация на востоке будет понемногу выправляться.

В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.

Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.

В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.

Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:

1. Только начинают застраиваться крупные промзоны, такие как Очаково, Колошино, Грайвороново, промзона в Бутырском районе, а также территория бывшего Черкизовского рынка.
2. Скоро начнется застройка Южного и Северного речных портов, фабрики «Свобода», «Горбушкина двора», трубного завода «Филит» и территорий около Рижского вокзала.
3. Активно застраивают обширные территории бывшего ЗИЛа, завода «Серп и молот», Западного речного порта, промзоны в Люблине, Тушинского аэрополя.
4. Скоро должна начаться застройка двух новых крупных районов — в Мневниковской пойме и Рублево-Архангельском.
5. Много жилья будет возводиться в составе новых транспортно-пересадочных узлов: Мичуринский проспект, Петровско-Разумовская, Ростокино, Электрозаводская, Нагатинский затон, Новопесчаная и др.
6. Большие объемы жилья планируются к вводу около станций южной части красной ветки: от «Румянцева» до строящейся станции «Потапово». Продолжится застройка Некрасовки и районов вдоль новой ветки метро в Троицк.

Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.

Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.

Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.

Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.

Совет № 4

Понять востребованность типа квартиры

Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:

1. Транспортную доступность.
2. Экологическую обстановку.
3. Камерность места.
4. Инфраструктуру.
5. Наличие хороших школ и садиков.
6. Наличие торговых и офисных центров.
7. Неблагоприятные факторы.

Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.

И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.

Совет № 5

Выбрать удачную планировку

Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.

«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.

В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».

Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.

Кроме того, в удачных планировках не должно быть бесполезных метров, то есть пространства, которое нельзя использовать. Например, в небольшой квартире может быть длинный узкий или угловой коридор. Мало того что он съест 8—12 м², так еще из-за неудачной планировки даже поставить вместительный шкаф там будет затруднительно.

Совет № 6

Искать минимальную площадь

Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.

Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.

Совет № 7

Выбрать расположение квартиры в доме

Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.

Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.

Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.

В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.

Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.

Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.

Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.

Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.

Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.

Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».

Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.

Ну и, конечно же, стоит избегать окон с прямым видом в сторону кладбищ, ТЭЦ, исправительных учреждений. Жить с окнами, выходящими на соседний наземный паркинг или пожарную станцию, тоже не очень приятно.

Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.

Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.

Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.

Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.

Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.

Совет № 8

Определить класс жилья и изучить остальные параметры ЖК

Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.

Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.

Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.

Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.

Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.

Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.

Как выбирать квартиру для инвестиций

1. Чтобы найти хороший вариант по выгодной цене среди множества предложений, необходимо предварительно тщательно изучить информацию на форумах и сайтах о недвижимости. Иначе покупка окажется лотереей.
2. Выделите для себя понравившиеся перспективные ЖК, которые должны выйти на рынок в ближайшее время, и отслеживайте новости об этих комплексах.
3. Главный критерий инвестиционной привлекательности квартиры — соотношение месторасположения и цены.
4. Попытайтесь понять, насколько удобно и комфортно будет людям жить в этом месте. Позиция «это же для перепродажи, и такое купят» — не лучший помощник в таких ситуациях. Покупатель в большинстве случаев будет брать квартиру для жизни или сдачи в аренду, поэтому нужно понять, что его привлечет в выбранном ЖК.
5. При инвестициях важно не только найти хороший ЖК, но и определить, какие квартиры в этом комплексе будут пользоваться спросом. Часто инвестиционно привлекательными бывают не все квартиры, а только определенной планировки или с окнами в определенную сторону.
6. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика.
7. Инвестиции в новостройки — глубокая тема, она не ограничивается подбором хорошего варианта. В следующей статье я попытаюсь рассказать, чему еще научили меня инвестиции в недвижимость.