Как найти объекты для управления

Раздел Объекты управления содержит информацию об объектах жилищного фонда, договорах управления, договорах на пользование общим имуществом, договорах оказания услуг (выполнения работ), реестре договоров ресурсоснабжения, лицевых счетах, приборах учёта, информации об объёме и качестве коммунальных ресурсов и услуг, энергосервисных договорах (контрактах), информации о состоянии расчётов, страховых продуктах, договорах на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами, информации о качестве оказания услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. Объекты управления это самый большой раздел на портале ГИС ЖКХ.

К заполнению доступны вкладки:

1. Объекты жилищного фонда
2. Договоры управления
3. Договоры на пользование общим имуществом
4. Договоры оказания услуг (выполнения работ)
5. Реестр договоров ресурсоснабжения
6. Лицевые счета
7. Приборы учета
8. Голосования
9. Реестр информации об открытых конкурсах по выбору управляющей организации
10. Перечни работ и услуг
11. Информация об объеме и качестве коммунальных ресурсов и услуг
12. Энергосервисные договоры (контракты)
13. Информация о состоянии расчетов
14. Страховые продукты
15. Договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами
16. Информация о качестве оказания услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами

Объекты жилищного фонда

Согласно п.2 раздела 10 Приказа от 29.02.2016 № 74/114 в течение 15 дней со дня начала осуществления деятельности по управлению МКД подлежит размещению информация об объектах государственного учёта жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние. Добавить объект жилищного фонда можно только в случае, если прикреплённый ранее договор управления перешёл в статус “Действующий“. Чтобы добавить МКД нужно щелкнуть на “Добавить дом”. Откроется форма, в которую нужно ввести информацию об адресе дома. Адрес должен совпадать с тем, который был указан при добавлении договора управления.

После того, как дом добавлен, необходимо внести все характеристики по нему. В табличной части содержится краткая информация по МКД. Чтобы заполнить полную информацию по нему нужно перейти по ссылкам внизу таблицы.

1.1.  Информация об объекте жилищного фонда. В данном разделе указываются основные характеристики по дому, некоторые данные заполняются автоматически, остальные нужно внести вручную.

Щелкнув на “Общие данные” заполняются остальные параметры. После внесения информации щелкаем на “Разместить информацию”.

1.2. Информация о подъездах. В открывшейся форме можно добавить новый подъезд, просмотреть или изменить информацию об уже добавленных подъездах или прикрепить информацию о помещении.Информацию о подъездах можно менять с помощью функций выпадающего списка: добавлять или удалять помещения, удалить информацию о подъезде и т.д.

1.3. Оценка технического состояния.

Здесь доступна к просмотру информация о результатах проведённых ранее осмотров и размещается информация о новых осмотрах. Чтобы разместить в системе данные нового осмотра, надо нажать на “Добавить информацию об осмотре”. Вкладка заполняется на основании сведений акта осмотра МКД.

1.4. Описание объекта жилищного фонда. В данной вкладке подлежит к размещению сведения о конструктивных элементах, инженерных сетях и лифтах.

1.4.1.  Конструктивные элементы

В этой вкладке размещается подробная информация о доме:

материал несущих и ненесущих стен

двери

фасады

другие конструктивные элементы дома

внутренние стены

фундамент

внутренние стены

окна

балконы, лоджии, козырьки, эркеры

отделочные покрытие помещений общего пользования

перекрытия

крыша

Рядом с каждым элементом расположен выпадающий список.Не всегда варианты, которые прописаны в технической документации, совпадают с теми, что подходят для размещения в системе. В этом случае необходимо выбрать тот вариант, который максимально похож на то, что указано в технической документации. Когда информация размещена, её нужно сохранить и разместить.

1.4.2. Внутридомовые сети

В ГИС ЖКХ необходимо внести подробную характеристику внутридомовых инженерных сетей.Требуется разместить сведения о:

внутридомовой системе отопления

внутридомовой инженерной системе газоснабжения

внутридомовой инженерной системе водоотведения

внутридомовой инженерной системе электроснабжения

внутридомовой инженерной системе холодного водоснабжения

внутридомовой инженерной системе горячего водоснабжения

о количестве вводов внутридомовой инженерной системы горячего водоснабжения в МКД (количестве точек поставки)

о количестве вводов внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения в МКД (количестве точек поставки)

Когда информация размещена, её нужно сохранить и разместить.

1.4.3. Лифты

Здесь можно увидеть ту информацию, которая уже внесена, или внести новую. Информацию о лифтах вносят в поле размещения информации о подъездах. Для добавления нового лифта нужно нажать на кнопку “Добавить лифт”. После чего откроется форма, куда нужно внести основные характеристики и общие данные о лифте.

Некоторые функции так же доступны из главной формы информации о МКД.

Договоры управления

Для начала работы с системой уполномоченному специалисту УО необходимо добавить договор управления многоквартирным домом. Управляющая организация должна разместить информацию по всем действующим договорам управления.С помощью формы поиска можно найти и просмотреть информацию обо всех договорах управления компании и объектах управления, которые к ним прикреплены. Чтобы добавить новый договор необходимо щелкнуть на “Добавить договор управления”.

Необходимо заполнить все поля, которые отмечены красной звёздочкой. Если договор планируется пролонгировать ещё на год после окончания срока его действия, то нужно поставить галочку в соответствующем окне.При добавлении договора управления прикрепляется основание заключения такого договора. Основание можно выбрать из выпадающего списка. Это может быть открытый конкурс или решение собрания собственников.Во втором случае необходимо прикрепить протокол собрания, на котором было принято решение и реестр собственников, подписавших договор. Все документы, которые будут прикреплены, должны соответствовать конкретным требованиям. После заполнения всех данных к договору управления нужно добавить управляемый объект. Для этого нужно перейти во вкладку “Перечень управляемых объектов” и выбрать нужный дом. Когда все обязательные поля будут заполнены, а документы прикреплены, нужно нажать кнопку “Разместить”.

 В Действующем договоре управления доступны следующие функции:

• Отчет о выполнении договора управления
• Информация о размере платы за жилое помещение
• Информация о нормативах потребления коммунальных услуг
• Информация о применяемых тарифах

2.1. Отчет о выполнении договора управления. Ежегодно в течение I квартала текущего года необходимо раскрыть в ГИС ЖКХ информацию об отчёте о выполнении обязательств по ДУ за предыдущий год, в котором УО осуществляла деятельность по управлению МКД.

Для УО:

отчёт о выполнении ДУ МКД

годовая бухгалтерская (финансовая) отчётность

сумма доходов, полученных за оказание услуг по управлению всеми МКД (по данным раздельного учета доходов и расходов) за отчётный период

сумма расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению МКД (по данным раздельного учета доходов и расходов)

Для ТСЖ/ЖСК:

годовой отчёт о деятельности правления ТСЖ/ЖСК

годовая бухгалтерская (финансовая) отчётность, в том числе:

информация об отчёте о целевом использовании средств

смета доходов и расходов

отчёт о выполнении сметы доходов и расходов

2.2. Информация о размере платы за жилое помещение. В данном разделе указывается информация о размере платы за содержание жилого помещения. В пункте меню нажмите на кнопку “Добавить” и выберите один из пунктов: “Информацию, утвержденную протоколом общего собрания собственников” или “Информацию, установленную по результатам открытого конкурса”.

Заполните обязательные поля: отчётный период, размер платы за услуги по управлению МКД, установленный общим собранием или по результатам открытого конкурса, прикрепите файл с протоколом общего собрания.С помощью кнопки “Добавить услугу” добавьте работы, которые будут выполняться по договору, из выпадающего списка.После заполнения обязательных полей нажмите на кнопку “Разместить информацию”.

2.3.Информация о нормативах потребления коммунальных услуг. Чтобы добавить информацию о нормативе необходимо щелкнуть на кнопку “Добавить информацию о нормативе”.

С помощью поиска находим нужный норматив и добавляем его.

2.4.Информация о применяемых тарифах. В разделе “Информация о применяемых тарифах” указываются действующие тарифы на коммунальные услуги. С помощью выпадающего списка выбирается необходимый вариант.

Далее с помощью фильтра находится нужная информация.

Договор управления с помощью активной панели можно: просмотреть, аннулировать, изменить, расторгнуть, а так же добавить отчет о выполнении договора управления.

Договоры на пользованием общим имуществом

В данном разделе содержится информация о всех договорах которые заключили жильцы МКД, либо УК от их лица со сторонними организациями. С помощью фильтра можно найти нужный договор и пролонгировать его, либо аннулировать или изменить.

Чтобы добавить новый договор щелкаем на “Добавить договор”. В открывшейся форме, все что указано красной звездочкой обязательно к заполнению.После внесения всех данных необходимо закрепить МКД к которому относится данный договор.

Договоры оказания услуг (выполнения работ)

В этой вкладке размещаются договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по текущему ремонту общего имущества в МКД.

С помощью фильтра находим нужный договор и щелкнув на елочку его можно: редактировать, аннулировать, просмотреть и изменить. Чтобы добавить новый договор или акты выполненных работ щелкаем на “Добавить” и выбираем нужную функцию.

В первой вкладке заполняем все данные о договоре, во второй указывается МКД, на который распространяется документ, а в третьей добавляются акты выполненных работ. Акты приёмки выполненных работ можно добавить для неаннулированных и ранее зафиксированных договоров.

Реестр договоров ресурсоснабжения

В данном разделе ведётся работа с реестрами договоров ресурсоснабжения и договоров на оказание услуг по обращению с ТКО. Доступны только размещенные договоры ресурсоснабжения, в которых УО указана как вторая сторона договора. В случае если РСО заключены прямые договоры с собственниками помещений в МКД или жилых домах, то информацию по соответствующим ресурсам, необходимым для предоставления коммунальных услуг, размещает РСО. Чтобы найти нужный договор воспользуйтесь блоком поиска.

Для просмотра договора ресурсоснабжения раскройте контекстное меню рядом с номером нужного договора и выберите пункт “Просмотреть”. Чтобы сохранить шаблон договора ресурсоснабжения, нажмите на кнопку “Действия с шаблонами” и выберите пункт “Выгрузить договоры”.  Чтобы сохранить шаблон с информацией об объектах жилищного фонда из договоров, нажмите на кнопку “Выгрузить объекты жилищного фонда из договоров”.

Лицевые счета

Лицевые счета присваиваются собственникам и пользователям жилых (и нежилых) для внесения плату за жилое/нежилое помещение и коммунальные услуги. Лицевые счета можно добавить в систему только после того, как будет добавлено помещение, а к нему привязаны собственники. Есть два способа загрузки информации:

ручной ввод

загрузка шаблона 

>

Чтобы разместить лицевой счёт в ручном режиме, в реестре лицевых счетов нажмите “Добавить лицевой счёт”.  В открывшейся форме заполните необходимые поля. Для этого рядом с каждым блоком нужно нажать на пиктограммы выпадающих списков.Когда вся информация будет размещена, нажмите “Сохранить и добавить лицевой счёт”.

Актуальный шаблон можно скачать во вкладке “Регламенты и инструкции”. Выберите строчку Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК. В списке документов найдите шаблоны и скачайте архив с необходимыми шаблонами. Для каждого шаблона в этом же архиве есть документ с описанием алгоритма его заполнения.Для загрузки заполненного шаблона зайдите в “Объекты управления” и выберите вкладку “Лицевые счета”. В открывшемся “Реестре лицевых счетов” выберите функцию “Загрузить”.

Статус шаблона можно проверить во вкладке “Результат импорта/экспорта файлов” в личном кабинете.Под галочкой предложена функция “Сохранить обработанный файл” при нажатии на неё документ будет скачан в формате Excel. Статус объекта указан в последнем столбце таблицы, который называется “Статус обработки”. Если фон красный, значит, есть ошибки. Если же в графе Статус обработки написано “ОK”, значит, таблица обработана успешно. Несколько ошибочно внесённых ЛС удалить разом система не даст, так как нет такой автоматической функции. Каждый неправильно добавленный ЛС можно удалить только вручную независимо от того, каким способом загружены ЛС.

Приборы учета

Для того, чтобы добавить приборы учета в ГИС ЖКХ необходимо, чтобы о них была информация о соответствии ПУ утверждённому типу, сведения о дате первичной поверки ПУ и о межповерочном интервале, а также требования к условиям эксплуатации ПУ указываются в сопроводительных документах к ПУ. Если паспорта ПУ нет, его эксплуатация не допускается. С помощью поиска можно найти нужный ПУ. Есть два способа загрузки информации:

ручной ввод

загрузка шаблона 

Чтобы добавить ПУ вручную необходимо щелкнуть на “Добавить” и в зависимости от выбора индивидуальный или общедомовой внести характеристики.

Для добавления ПУ с помощью шаблона необходимо заполнить шаблон для загрузки на портале ГИС ЖКХ. Актуальный шаблон можно скачать во вкладке “Регламенты и инструкции”. Выберите строчку “Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК”. В списке документов найдите шаблоны и скачайте архив с необходимыми шаблонами.Для каждого шаблона в этом же архиве есть документ с описанием алгоритма его заполнения.Для загрузки заполненного шаблона зайдите в “Объекты управления” и выберите вкладку “Приборы учета”. В открывшемся “Реестре лицевых счетов” выберите функцию “Загрузить”.

После добавления ОДПУ и ИПУ раз в месяц необходимо вносить показания счетчиков. Данную информацию можно вносить вручную, либо с помощью шаблона. Шаблон можно скачать во вкладке “Регламенты и инструкции”.

Голосования

Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами. В системе должна размещаться:

информация о проведении общего собрания собственников помещений,

информация о проведении общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК,

решения таких собраний по вопросам, поставленным на голосование,

итоги голосования

Чтобы добавить новый протокол нужно щелкнуть на “Добавить”. В открывшемся окне заполняем данные протокола и прикрепляется протокол.

Размещению в системе подлежит информация о проведенном общем собрании собственников, в том числе с результатом кворум отсутствует, для этого в форме добавления протокола общего собрания собственников в пункте “Правомочность собрания” выберите “Не правомочно (кворум отсутствует)”.

Реестр информации о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации

Эта вкладка нужна для просмотра информации о проведении и результатах открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления МКД.

Перечни работ и услуг

Информацию по перечню необходимо заполнять в том объёме, в котором она указана в договоре управления, так как перечень является неотъемлемой его частью и не должен ему противоречить. Данные по запланированным на год работам и услугам вносятся в систему только по договорам со статусом Действующий. Заполняются все три вкладки:

10.1. Чтобы добавить перечень необходимо щелкнуть на “Добавить перечень”. В поле “Период формирования перечня” указать даты. Данное поле обязательно, и дата должна входить в срок действия договора управления по данному многоквартирному дому и не пересекаться с периодами действия других перечней. Далее необходимо заполнить таблицу услуг и работ, а именно указываются:

цена выполнения работы за единицу объема;

объем работы, который необходимо выполнить за раз;

количество, т.е. сколько раз должна быть выполнена работа в указанном объеме в течении срока действия перечня;

стоимость вычисляется по формуле «Объем*количество-цену» либо указывается вручную.

Перечень работ и услуг в ГИС ЖКХ можно также заполнить через шаблон. Для этого, после указания периода формирования работ необходимо нажать “Выгрузить шаблон”. Далее скачать его на компьютер, заполнить его и загрузить в систему с помощью кнопки “Загрузить перечень”.

10.2. Планирование работ и услуг. Здесь необходимо помесячно настроить количество работ или услуг. Количество работ в плане работ в ГИС ЖКХ должно соответствовать количеству работ в перечне. Для сохранения изменений нужно нажать “Разместить информацию”. Помимо заполнения планов вручную, при планировании в данной вкладке также можно пользоваться шаблоном. Для этого сначала нужно выгрузить шаблон из системы и заполнить его. В шаблоне уже будет список, который составлен на основе сведений о работах и услугах, которые были заполнены в ГИС ЖКХ. Загрузить заполненный шаблон с планом обратно в систему можно с помощью кнопки “Загрузить план”.

10.3. Фиксация работ и услуг. По итогам ежемесячно заполняется информация о фактически выполненных работах. 

Информация об объеме и качестве коммунальных ресурсов и услуг

Все данные о коммунальных услугах УО обновляет ежемесячно, но в разные сроки. Так, сведения об объёме предоставленных КУ должны появляться в системе в срок выставления платёжных документов для внесения платы за жилое помещение или КУ. Информацию можно загрузить с помощью шаблонов. 

Энергосервисные договоры (контракты)

Это новый вид договора, дополнительно заключаемого между собственниками и управляющей компанией или ТСЖ, на выполнение мероприятий по энергосбережению. Его цель – снизить потребление коммунальных ресурсов в отдельно взятом здании. Качественный энергосервисный договор должен окупиться и принести прибыль. Энергосервисный договор заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.Чтобы добавить информацию об энергосервисном договоре (контракте) нажмите на кнопку “Добавить” на странице “Энергосервисные договоры”.

Информация о состоянии расчетов

Во вкладке «Информация о состоянии расчётов» размещается информация о расчётах управляющей организации по договорам ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией, либо информация о расчётах по договорам на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами с региональным оператором по обращению с ТКО. Вносить данные о состоянии расчётов необходимо ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчётным, по состоянию на 15 число месяца, следующего за расчётным, либо в иной срок, предусмотренный договором.Чтобы добавить информацию о состоянии расчётов, нажмите на кнопку “Добавить информацию”.

Далее с помощью поиска находим нужный договор, указываем период и вносим сумму оплаты. 

Страховые продукты

Чтобы добавить страховой продукт, нажмите на кнопку “Добавить страховой продукт” на отобразившейся странице “Страховые продукты”.

С помощью фильтра находим страховую компанию и прикрепляем договор. 

Договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами

Информация в данном реестре подлежит размещению региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с разделом 11 совместного приказа Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.02.2016 №74/114/пр. Пользователям управляющих организаций, товариществ собственников жилья и кооперативов информация в реестре доступна для просмотра (выгрузки).

Информация о качестве оказания услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами

Чтобы найти информацию о качестве оказания услуг по обращению с ТКО, задайте параметры поиска.Введите номер договора на оказание услуг по обращению с ТКО, укажите период регистрации договора. Если хотите увидеть, какие сведения были аннулированы, установите флажок в соответствующем поле.
Чтобы заполнить блок «Сторона договора», нажмите на кнопку «Выбрать».Отобразится окно «Выбор организации».Заполните блок поиска. Выберите необходимое значение в выпадающем списке поля “Тип лица”. В зависимости от выбранного значения отображаются различные поля поиска.Введите оставшиеся параметры поиска и нажмите на кнопку “Найти”. В результате отобразятся организации, соответствующие заданным вами параметрам поиска. Установите переключатель в столбце ОГРН/ОГРНИП/НЗА, КПП и нажмите на кнопку “Выбрать”. Заполните остальные поля. Для заполнения блока “Адрес объекта жилищного фонда” заполните поля, начиная с Субъект РФ и нажмите на кнопку “Найти”.

С помощью кнопки “Действия с шаблонами”  можно

загрузить информацию о качестве услуг по договору управления/ уставу

загрузить информацию об объеме предоставленных услуг (поставленных ресурсов)

выгрузить информацию о договорах управлениях/уставах

загрузить информацию о перерывах

1 Где искать клиентов строителю

Количество небольших строительных организаций постоянно растет, конкуренция становится все острее, и поиск заказчика становится настоящей проблемой. Некоторые организации вносят в штатное расписание новую должность: менеджер по поиску строительных объектов. Так куда направлять поиск, где можно найти выгодный заказ?

Учитывая огромное влияние электронных технологий, наиболее перспективным является поиск заказов в интернет пространстве. Хотя и распространение информации о компании и предоставляемых услугах населению в близлежащем регионе имеет свой результат. К тому же эффект «сарафанного радио» никто не отменял, это самый доступный способ получения заказов для новичков.

2 Обязанности менеджера по поиску строительных объектов

Как правило, данный специалист работает на интернет площадках, основными обязанностями менеджера могут стать:

1. Оформление заявки на участие в тендерной процедуре в области строительства. Поиск подходящих тендеров следует искать в местных средствах массовой информации: газетах, информационных передачах и т.п. Чтобы поиск стал более результативным целесообразно иметь доступ к актуальной информации в местной администрации, департаменте строительства или в кадастровой службе.

2. Размещение информационных объявлений об услугах компании в местных СМИ и на информационных интернет ресурсах. С целью привлечения клиентов целесообразно создать сайт компании, где представить полную информацию об исполнителе, используемых передовых технологиях, разместить положительные отзывы клиентов и соответствующий визуальный контент о выполнении работ, качестве полученного результата и примеры выполненных заказов в сравнении с первоначальным состоянием объекта.

3. Периодический анализ состояния строительного рынка в регионе. Оценка планируемых работ в рамках муниципального строительства, ремонта или сноса объектов.

4. Осуществление поиска заказов на специализированных сайтах – агрегаторах, где собирается информация о всех строительных объектах, победителях тендеров, которые ищут субподрядчиков, частных заказов и т.п.

Один из таких сайтов «База заказов»: https://bazazakazov.ru/  Здесь аккумулируется информация о заказах со всего интернет пространства. Осуществляется мониторинг множества торговых площадок, бирж и досок объявлений. Ежедневно агрегатор собирает информацию более чем о 50 000 заказов.

Внедрение диджитализации в бизнес тренд нынешнего рынка современности. Внедрение передовых технологий и электронных инструментов в процесс привлечения клиентов в бизнес позволит автоматизировать процессы поиска строительных объектов, продвинуть компанию на рынке и осуществлять взаимодействие с заказчиками быстро и продуктивно.

Сохраните полезную информацию или поделитесь с друзьями и получите бесплатный доступ к поисковой системе “База Заказов” в рамках акции “Приведи друга”.

Инвестирование средств в коммерческую недвижимость может гарантировать получение высокой прибыли независимо от целей покупки: последующая передача в аренду или ведение собственного бизнеса. Однако, отнестись к вопросу выбора помещения стоит со всей серьезностью.

Показать содержание

• С чего начать поиск?
• Где искать?

Как найти самостоятельно?      Подбор через агентство     
• Как правильно выбрать помещение для сдачи в аренду?
• Стоит ли покупать помещение, которое находится в аренде?
• Расположение

Офис      Торговая точка      Склады (производственные объекты)     

• Востребованность и ожидаемая прибыль

Расчет коэффициента прибыльности      Технические критерии выбора    

• Изучение договора купли-продажи

С чего начать поиск?

В первую очередь инвестор должен определиться с целью приобретения коммерческой недвижимости. Если планируется получение прибыли от передачи объекта в аренду, то лучше подбирать помещения, которые будут максимально востребованы и универсальны в использовании.

Если же речь идет о выборе объекта для собственного бизнеса, то стоит отталкиваться от характеристик недвижимости, которые поспособствуют его развитию. Узнать о том, для каких еще целей может использоваться коммерческая недвижимость и какие сделки с ней проводятся, можно в отдельном материале.

Где искать?

Искать помещение можно как самостоятельно через интернет или объявления, так и с помощью посредников (агентств недвижимости). Рассмотрим подробнее особенности этих способов.

Как найти самостоятельно?

Единственный плюс данного способа в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

Минусы:

• самостоятельное размещение, актуализация или поиск объявлений;
• консультирование по телефону, самостоятельный обзвон;
• трата времени на просмотры, общение с продавцами;
• организация юридического сопровождения сделки.

Подбор через агентство

Плюсы:

• поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
• агентство берет на себя все сопутствующие покупке действия: размещение объявлений, просмотры, сбор документов и оформление сделки;
• безопасность покупки, так как в агентствах есть юристы, которые проверяют юридическую чистоту сделки.

Минус – высокий процент комиссии за услуги.

Как правильно выбрать помещение для сдачи в аренду?

Главным критерием при выборе должна стать рентабельность объекта – возможность получения прибыли и востребованность тех или иных помещений в существующих экономических условиях.

1. Офисы. Предоставление в аренду офисных площадей остается одним из наиболее выгодных вариантов вложения средств. Доход может превышать 15-20%, при условии, что офис хорошо обустроен и находится в районе с развитой инфраструктурой.
2. Торговые помещения. Аналогично дело обстоит и с арендой площадей под магазины. В данном случае особое внимание стоит обратить на расположение объекта, наличие потока пешеходов, внешнюю привлекательность помещения. Все это будет учитываться будущими арендаторами.
3. Промышленные объекты. К промышленной недвижимости относятся производственные объекты, склады. Востребованность промышленных площадей намного ниже, чем торговых или офисных, а стоимость зачастую достаточно высокая. Однако доход от предоставления в аренду может быть значительным.
4. Сфера услуг. Недвижимость в сфере услуг представляет собой помещения, предназначенные для размещения салонов красоты, пунктов общепита, медицинских организаций. При покупке объектов сферы услуг стоит обратить особое внимание на соответствие помещений всем санитарным нормам. Нарушение санитарных и противопожарных норм может привести к запрету на размещение медицинского кабинета, салона красоты или кафе.
5. Нежилые помещения на первом этаже. Еще один вариант инвестирования – это покупка помещений на первых этажах жилых домов. Годовой доход в этом случае может доходить до 8%. Основной сложностью для собственника может стать поиск арендаторов, если квартира расположена в спальном районе города. Обычно такие площади сдаются под точки розничной торговли, салоны красоты или медицинские кабинеты.

Выгода будет напрямую зависеть от расположения квартиры, обустроенности района, количества проживающих поблизости людей.

Узнать о том, какие еще бывают виды коммерческой недвижимости и как они классифицируются, можно тут.

Стоит ли покупать помещение, которое находится в аренде?

Покупка офиса или магазина, которые уже сдаются третьим лицам в аренду – оптимальный вариант. Будущему собственнику не придется тратить время на поиск арендаторов. После оформления купли-продажи и перехода прав, собственник сразу же сможет получать доход.

Необходимо внимательно изучить договор аренды перед куплей-продажей. Арендатор может иметь право преимущественной покупки, если такой пункт содержится в договоре. В этом случае продавец должен получить от него отказ в письменной форме. Иначе купля-продажа недвижимости может быть оспорена через суд.

Расположение

Решающим фактором, влияющим на успешность инвестиций, является расположение офиса, склада или магазина. Причем здесь также должна учитываться специфика использования помещения.

Офис

• Развитая инфраструктура в районе.
• Наличие парковок, точек общепита.
• Наличие станций метро, остановок общественного транспорта.

Торговая точка

• Наличие постоянного трафика пешеходов или машин поблизости.
• Район с высоким потенциалом развития и покупательской способностью.

Склады (производственные объекты)

• Наличие подъездных путей для крупного транспорта.
• Наличие погрузочно-разгрузочных зон.
• Потенциал развития и застройки района, в котором находится склад.

Востребованность и ожидаемая прибыль

Второй фактор, который существенно влияет на получение выгоды от покупки – востребованность данного типа недвижимости. Определить наличие спроса можно только посредством анализа рынка, цен на аренду, количества конкурентов.

Здесь будет играть роль и универсальность помещения. Это касается и внутренней планировки, и возможности изменить что-то в ней по желанию арендатора (как правильно провести перепланировку мы рассказываем в отдельном материале). Чем больше вариантов использования, тем больше будет вероятность найти арендаторов быстро и без особых сложностей.

Расчет коэффициента прибыльности

Коэффициент прибыльности или рентабельности инвестиций помогает определить реальную эффективность вложения средств в то или иное предприятие. Для его расчета потребуется вычислить:

• Предполагаемый доход.
• Себестоимость – это стоимость содержания объекта, с учетом всех возможных затрат (налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт).

Формула вычисления коэффициента прибыльности: Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.

Например: Доход – 1700000 рублей в год. Себестоимость – 80000 рублей в год. Сумма инвестиций 1500000 рублей. Соответственно, 1700000 – 80000/ 1500000 * 100% = 108%

Если коэффициент больше 100%, то инвестиции рентабельны. Если же показатель ниже 100%, то вкладывать свои средства в данный объект невыгодно.

Технические критерии выбора

Технические характеристики самого помещения повлияют на его рентабельность ничуть не меньше, чем местонахождение или востребованность конкретного типа недвижимости. Рассмотрим подробнее, на что же стоит обратить внимание при выборе:

1. Наличие мощной системы вентиляции и принудительной вытяжки в исправном состоянии. Особенно это касается объектов сферы услуг – ресторанов, кафе, а также офисов. От системы вентиляции зависит внутренний микроклимат рабочего пространства офиса, присутствие запахов с кухни в зале ресторана и т.д.
2. Обустроенные погрузочно-разгрузочные зоны, которые смогут обеспечить быструю и эффективную отгрузку или выгрузку товаров. От качества таких зон будет зависеть стоимость аренды склада и его конкурентоспособность.
3. Максимальная мощность электросети и возможность ее увеличения. Этот показатель влияет на выбор помещения арендаторами, в т.ч. руководством магазинов электроники, продуктовых магазинов. Чем выше мощность, тем больше шансов в будущем заключить выгодную сделку с ними.
4. Общая площадь. Все просто – чем больше площадь, тем больше вариантов по ее планировке, выделению отдельных помещений или зон собственник может предложить арендаторам. Соответственно, тем выше цена за квадратный метр.
5. Документы на собственность. Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с большим риском попасть на мошенников. Лучше всего не скупиться и обратиться к юристам, они смогут определить наличие или отсутствие обременений на право собственности, достоверность документов, чистоту сделки.

Список документов, которые продавец обязан предоставить:

• Правоустанавливающие документы на помещение, а также на землю под ним, если это отдельно стоящее здание.
• Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ об отсутствии обременений.
• Документальное подтверждение отсутствия финансовых обременений.
• Учредительные документы организации, если продавцом выступает юрлицо.
• Договор аренды, если на данный момент помещение сдается.
• Согласие супруга продавца на продажу, если продавец – физическое лицо.

Изучение договора купли-продажи

Договор, составленный юридически грамотно, позволит обеим сторонам сделки избежать проблем в будущем. Его составление лучше доверить специалисту, который знаком со всеми подводными камнями подобных сделок. На что следует обратить свое внимание при изучении договора и его условий:

1. Наличие у продавца прав на собственность, особенно это касается ситуации покупки помещения у крупной фирмы через подчиненные организации или посредников. Если владелец делегирует право продажи другой фирме, стоит проверить действительность полномочий, а также правомочность представителя.

   Лучше остерегаться продавцов, имеющих спорный характер прав на собственность.

2. В документе должны быть указаны точные юридические адреса организаций, адреса и реквизиты физических и юридических лиц, участвующих в сделке.
3. Важно обратить внимание и тщательно прописать сумму сделки, порядок и способ передачи средств, сроки передачи средств и помещения.
4. При составлении договора нужно прописать ответственность сторон за невыполнения условий договора. Типовой раздел, посвященный ответственности, нужно привести в соответствие к конкретному случаю.
5. Рекомендуется включить в договор пункты, в которых продавец подтверждает, что сведения о техническом состоянии объекта, которые он предоставил, достоверны.

Покупка коммерческой недвижимости требует тщательного анализа экономической ситуации на рынке: наличия спроса и предложения, уровня цен. Покупателю придется изучить ожидаемую прибыльность и окупаемость рассматриваемых объектов, возможные затраты на ремонт и содержание, востребованность. Анализ рентабельности вложений поможет избежать финансовых потерь в будущем.