Как найти общий коэффициент капитализации

Общий
коэффициент капитализации – параметр,
преобразующий чистый доход в текущую
стоимость объекта. При этом учитывается
как сама чистая прибыль, получаемая от
эксплуатации оцениваемого объекта, так
и возмещение основного капитала,
затраченного на приобретение объекта.

В
данной работе применяется кумулятивный
метод построения коэффициента
капитализации. Особенность метода –
одна из двух составляющих коэффициента
– процентная ставка есть сумма отдельных
составляющих. Ее основой является
безрисковая ставка (в данной работе
равна ставке рынка ГКО-ОФЗ). К
безрисковой ставке дохода прибавляются
поправки:

• Поправка
  на дополнительный риск при вложении
  инвестиций;

• Поправка
  на дополнительный риск, связанный с
  управлением инвестициями;

• Поправка
  на низкую ликвидность недвижимости.

Таким
образом, процентная ставка – это сумма
безрисковой ставки плюс поправка на
дополнительные риски плюс поправка на
низкую ликвидность.

Что
касается второй составляющей общего
коэффициента капитализации – ставки
возмещения капитала, то она рассчитывается
как отношение единицы к числу лет,
требуемых для возврата вложенного
капитала (т.к. срок экономической жизни
объекта составляет 100 лет, то ставка
будет равна 1/100 = 0,01 или 1%).

Общий
коэффициент капитализации по данному
методу определяется путем суммирования
процентной ставки и ставки возврата
капитала (таблица 12).

i
= i₀
+
i_c
+
i_л
+ i_in
+ n_k,
где

i₀
– безрисковая
процентная ставка

i_c
–
общерыночный
риск (изменение ставки по сравнению с
безрисковой в зависимости от рискованности
вложения капитала в недвижимость), по
данным Росстата = 0,56.

i_л
– поправка
на низкую ликвидность данного вида
недвижимости, т.е. насколько быстро
актив может быть превращен в наличные
денежные средства. По сравнению с акциями
и облигациями недвижимость характеризуется
низкой ликвидностью.

Процентная
надбавка за низкую ликвидность актива
может быть определена по формуле: i_л
= i₀*Время
экспозиции аналогов, мес./12мес.

i_in
– поправка
на управление инвестициями, %. Данная
поправка не применяется в курсовой
работе.

n_k
–С
(рассчитывается по методу Ринга – прямой
возврат инвестиций).

n_k
= 1/Срок жизни объекта

Вывод:
рыночная стоимость объекта недвижимости,
определенная методом прямой капитализации:

Стоимость
ОН = ЧОД/Коэффициент капитализации
Стоимость ОН = 631800/0,1086 = 5817679,56руб.

1. Согласование результатов оценки и получение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Различные
подходы могут быть использованы в
процессе оценки, но решение вопроса об
относительной значимости показателей
стоимости, полученных на базе различных
подходов, должно определяться обоснованным
суждением оценщиков, которое оформляется
путем взвешивания стоимостей, определенных
использованием двух и более подходов.
Решение же вопроса, каким стоимостным
оценкам придать больший вес и как каждый
подход взвешивать по отношению к другим,
является ключевым на заключительном
этапе процесса оценки.

Существуют
два базовых метода взвешивания:

• метод
  математического взвешивания;

• метод
  субъективного взвешивания.

Если
в первом методе используется процентное
взвешивание результатов, полученных
различными способами, то второй базируется
на анализе преимуществ и недостатков
каждого подхода, а также на анализе
количества и качества данных в обосновании
каждого подхода.

Если
при согласовании используется взвешивание
результатов, полученных при применении
различных подходов к оценке, а также
использовании разных методов в рамках
применения каждого подхода, оценщик
должен обосновать выбор использованных
весов, присваиваемых результатам,
полученным при применении различных
подходов к оценке, а также использовании
разных методов в рамках применения
каждого подхода.

В
курсовой
работе для расчет итогового значения
рыночной стоимости применялся метод
математического взвешивания:

• В
  соответствии с ФСО №7, доходный подход
  применяется для оценки недвижимости,
  генерирующей или способной генерировать
  потоки доходов, т.е. той недвижимости,
  целью владения которой является
  получение постоянного дохода. Жилая
  недвижимость приобретается, как правило,
  либо для постоянного проживания, либо
  в «спекулятивных» целях – с намерением
  продать объект на «пике» цен. При этом
  вариант сдачи жилой недвижимости в
  аренду, как правило не рассматривается:
  с учетом привлечения ипотечного кредита,
  доход от сдачи такой недвижимости в
  аренду в обозримом будущем вряд ли
  покроет все издержки на ее приобретение.
  Так, отношение ЧОД, рассчитанного в
  рамках доходного подхода, к стоимости
  объекта, рассчитанной в рамках
  сравнительного подхода, т.е. ставка
  капитализации, для объекта оценки
  составляет 5%. Для сравнения, ставки
  капитализации по Москве по состоянию
  на дату определения стоимости оцениваются
  для доходных объектов на уровне 9,5-10,5%
  для офисного и торгового сегментов и
  на уровне 12-13% для складского¹.
  Таким образом, доходному подходу
  присвоен вес 10%;

• Использование
  затратного подхода целесообразно,
  когда целью оценки является страхование
  объекта; либо оценка проводится для
  зданий, требующих реконструкции; в
  целях налогообложенияобъекта и проч. Кроме того, в соответствии
  с ФСО №7 затратный подход рекомендуется
  использовать, в частности, при низкой
  активности рынка, когда недостаточно
  данных, необходимых для применения
  сравнительного и доходного подходов
  к оценке. На дату оценки на рынке
  представлено достаточное для оценки
  количество объектов-аналогов с известными
  ценами предложений. Кроме того, одним
  из недостатков затратного подхода
  является то, что он не отражает
  экономическую ситуацию как на рынке
  недвижимости, так и в целом в стране.Таким
  образом, затратному подходу присвоен
  вес 10%;

• Рынок
  загородной недвижимости является
  активным, т.е. таким, в котором сделки
  совершаются достаточно часто, что
  обеспечивает формирование цен, отражающих
  реальные стоимостные оценки текущей
  ценности соответствующих объектов.
  Таким образом, сравнительному подходу
  присвоен вес 80%, как наиболее достоверно
  отражающему стоимость Объекта оценки.

Далее
приведен расчет итоговой стоимости
Объекта оценки:

Таблица
13. Расчет итоговой величины рыночной
стоимости

Вывод:
рыночная стоимость Объекта оценки по
состоянию на дату определения составляет
(округленно): 7
593 155.95
руб.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Коэффициент капитализации (Capitalization Ratio) – важный экономический показатель, характеризующий предпринимательский риск организации. Иными словами, коэффициент капитализации показывает, насколько компания зависит от заемных средств. В любой предпринимательской деятельности, так или иначе, привлекаются заемные средства. Это могут быть кредиты банков, а также задолженность перед контрагентами-поставщиками за отгруженные товары, выполненные работы, оказанные услуги. В этой статье мы расскажем, как рассчитать коэффициент капитализации, какое должно быть нормативное значение у этого показателя, и приведем примеры его расчета.

Формула расчета коэффициента капитализации

Формула для коэффициента капитализации рассчитывается по бухгалтерскому балансу предприятия и представляет собой отношение долгосрочных и краткосрочных заемных средств к собственным средствам.

[ CR=frac{Долгосрочные:обязательства:(строка:1400) + Краткосрочные :обязательства:(строка:1500)}{Собственный:капитал:(строка:1300)} ]

Долгосрочными считаются обязательства сроком более одного года, а краткосрочными, соответственно, – менее года. Рассмотрим, из чего складываются обязательства компании.

1. Долгосрочные обязательства могут включать:

• кредиты банков;
• долгосрочная кредиторская задолженность перед поставщиками (например, в строительстве это могут быть обязательства субподрядчика).

1. Краткосрочная задолженность включает следующие виды обязательств:

• кредиты банков;
• краткосрочные займы;
• краткосрочная задолженность перед контрагентами – поставщиками товаров, работ, услуг;
• задолженность перед персоналом организации по заработной плате;
• задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами по налогам и сборам;
• задолженность перед учредителями по вкладам в уставный капитал;
• прочая кредиторская задолженность — обязательства перед сотрудниками за исключением долгов по заработной плате, а также текущие долги, не связанные с реализацией товаров, работ или услуг (например, плата за аренду помещения).

Собственный капитал включает в себя уставный капитал и нераспределенную прибыль компании.

Как читается коэффициент капитализации

Как было сказано выше, коэффициент капитализации – это критерий эффективности использования заемных средств. Снижение показателя свидетельствует об увеличении чистой прибыли, а следовательно, – о повышении инвестиционной привлекательности предприятия. Иными словами, невысокое значение говорит о том, что предприятие использует в финансовых потоках собственные средства. То есть, если по какой-либо причине в выдаче товарного или денежного кредита будет отказано, компания сможет выполнить более срочные обязательства за счет собственных резервов.

Прирост чистой прибыли говорит о том, что инвесторы, вложившие свои деньги в данную компанию, могут рассчитывать на получение дивидендов и рост котировок акций.

Увеличение показателя, напротив, снижает инвестиционную привлекательность, т.к. компания более зависима от заемных средств. При невозможности предоставления отсрочки по оплате или отказе в выдаче кредита возрастает риск того, что предприятие не сможет нормально функционировать и производить достаточное количество качественной и конкурентоспособной продукции. По итогам деятельности такого предприятия может быть получен убыток, а следовательно, вложения инвесторов будут также убыточны.

Кто использует коэффициент капитализации

Итак, мы выяснили, что показывает коэффициент капитализации. Для кого этот показатель будет иметь важное значение? В первую очередь, это, конечно, инвесторы. Показатели годовой отчетности любого предприятия есть в открытом доступе, следовательно, очень легко посчитать общий коэффициент капитализации, используя формулу, приведенную выше. Разумеется, для оценки эффективности вложений следует использовать и другие показатели – расчет инвестиционных рисков, ожидаемую доходность акций и др.

Также формулу для расчета коэффициента капитализации могут использовать кредиторы, в частности, банки. Обязательным условием для рассмотрения кредита является предоставление данных бухгалтерской отчетности. Причем помимо годовых отчетов, банки также запрашивают так называемую промежуточную отчетность за несколько предшествующих кварталов. При необходимости анализируется кредиторская задолженность в разрезе кредиторов по датам возникновения долгов. Пониженное значение коэффициента капитализации является одним из оснований для принятия положительного решения о предоставлении кредита.

Какие есть синонимы у коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации иногда называют плечом финансового рычага или коэффициентом финансового левериджа, а также коэффициентом самофинансирования, поскольку этот показатель выражает соотношение собственных и заемных средств. Все эти аналогичные значения встречаются в различных источниках, поэтому не лишним будет знать, что коэффициент капитализации и коэффициент финансового рычага – это одно и то же.

Финансовым рычагом или кредитным плечом предприятия называют степень эффективности использования заемных средств для получения чистой прибыли. Также это понятие встречается при определении уровня финансового риска предприятия – чем больше размер кредитного плеча, тем выше риск потери финансовой устойчивости (банкротства).

Нормативное значение индикатора

Для российских предприятий коэффициент капитализации имеет нормативное значение ≤1. То есть, размеры собственных и заемных средств примерно должны быть равными.

В государствах с развитой рыночной экономикой признается нормативным значение 1,5 (60 % составляет заемный капитал, 40 % – собственный). Также размер показателя зависит от других факторов:

• срок существования предприятия (в первые годы деятельности нормальным считается высокое значение коэффициента капитализации, т.к. на начальном этапе без привлечения заемных средств зачастую не обойтись);
• отрасль деятельности;
• регион;
• сезонность и др.

Примеры расчета коэффициента

Далее рассмотрим, как найти коэффициент капитализации, используя приведенную выше формулу и исходные данные бухгалтерского баланса.

Предприятие существует более 20 лет, занимается реализацией продуктов питания глубокой заморозки. Регион осуществления деятельности – Санкт-Петербург.

Рассчитаем индикатор для каждого финансового года (2016-2018 гг):

CR2018=49027/33427=1,47

CR2017=(5700+55157)/38961=1,56

CR2016=50465/33209=1,52

Как видим, значение коэффициента капитализации примерно равно 1,5. Причем к концу 2018 года его величина немного уменьшилась. Связано это с тем, что учредителям были выплачены дивиденды и погашен банковский кредит.

Таким образом, коэффициент капитализации чуть больше норматива. Для получения более оптимальной величины предприятию рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Уменьшить величину товарных запасов путем проведения различных акций. Сокращение запасов уменьшит и размер задолженности перед поставщиками.
2. Увеличить размер уставного капитала путем дополнительной эмиссии акций.

Далее рассчитаем коэффициент капитализации для организации, являющейся крупным застройщиком. Данные взяты с официального сайта. Единица измерения – млн. руб.

Как мы видим, здесь коэффициент капитализации еще выше – более 2. Это можно объяснить тем, что застройщик привлекает заемные средства в виде взносов дольщиков, а в последнее время львиную долю в финансовых потоках составляют кредиты банков. И эта ситуация является совершенно нормальной для данного вида деятельности.

Реальный пример использования коэффициента капитализации

Рассмотрим величину индикатора для одной из российских компаний за период с 2011-2018 гг. Данные взяты из официального источника.

В 2018 году уменьшился уставный капитал и чистая прибыль, а стоимость заемных средств возросла. За 2019 год данными мы пока не располагаем, но есть промежуточная отчетность за 9 месяцев 2019 года. Коэффициент капитализации на 01.10.19 составил 1,10. Это говорит о средней степени инвестиционного риска. Напомним, что для оценки инвестиционного риска используется несколько параметров и коэффициент капитализации – один из них.

Существуют различные методы расчета коэффициента капитализации. В этой статье мы использовали стандартный метод. Но некоторые финансисты для расчета этого показателя используют данные только по долгосрочным обязательствам, а краткосрочную задолженность не принимают в расчет. Если взять эту же компанию и посчитать коэффициент капитализации, используя величину долгосрочных обязательств, то получим следующие значения:

• 2018 год – 0,28;
• 9 месяцев 2019 года – 0,29.

Как видите, разница огромная. Напомню, что долгосрочными считаются обязательства более одного года. На мой взгляд, для оценки эффективности инвестиций следует использовать оба метода. Наш пример показывает, что инвестирование в данную компанию на долгий срок может иметь хорошие результаты. А увеличение краткосрочных обязательств носит временный характер и объясняется, скорее всего, получением какого-то банковского кредита (например, овердрафта) в конце отчетного периода.

Другой пример использования индикатора для долгосрочного инвестора:

Рост показателя объясняется тем, что в последние годы, по сравнению с 2011-2012, увеличилась доля банковских кредитов. Тем не менее, пока величина индикатора в пределах нормативного значения, инвестировать в акции данной компании безопасно.

При сравнении нескольких эмитентов для вероятной инвестиции коэффициент капитализации является одним из важнейших критериев.

Заключение

Теперь мы знаем, что коэффициент капитализации показывает соотношение заемных и собственных средств. Для получения достоверных данных нужно использовать отчетность за несколько периодов. Если в каком-то году компания активно привлекала заемные средства, это может быть обусловлено внедрением нового проекта, который со временем себя окупит. Также следует учитывать и другие критерии: срок существования организации, вид деятельности и др. Для долгосрочного инвестирования имеет смысл использовать данные только по долгосрочной задолженности, сравнив значение коэффициента капитализации со значением, полученным по «классической» формуле.

Итак, что такое коэффициент капитализации? Это – параметр определения платежеспособности предприятия, предпринимательского и инвестиционного риска, который имеет важное значение для инвесторов, учредителей, кредиторов и руководителей предприятия.

Поправка на низкую ликвидность это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта.

Размер поправки был определен экспертно на уровне 2%.

Определение нормы возврата капитала

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации R включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Таблица расчета ставки капитализации

Таблица 10

Смотрите также:

• Оценка дачи: оценка имущества собственности.
• Акций оценка: рыночная оценка акций.
• Оценка квартиры в интернете: оценка квартиры в Подмосковье.
• Оценка объектов незавершенного строительства: оценка незавершенного производства.