Как найти оценщика домов

Как найти оценщика квартиры или дома

Стоимость объекта недвижимости имеет большое значение, в том числе при необходимости оформления документов на дом и участок или квартиру, в случае продажи. При этом большинство граждан не знает, как найти оценщика и что стоит учитывать, чтобы не нарушить закон. На данный момент также нужно выбирать специалиста со всей серьезностью, всегда есть риск столкнуться с недобросовестным человеком.

Все ли оценщики хороши?

Чаще всего в Москве привлекается независимый специалист, однако не все они являются экспертами в направлении и имеют необходимые разрешения на деятельность. Проводить оценку не так просто, поэтому стоит обратить внимание на наличие рекомендаций, стаж деятельности, стоимость услуг, наличие навыков, компетентность, пунктуальность и ответственность.

Лицензия оценщика

Что учитывать при поиске хорошего оценщика?

Многие спрашивают советы знакомых, коллег друзей, в этом случае нужно уточнять не только наличие знакомого специалиста, но и мнении о его деятельности. Как найти оценщика квартиры в интернете? Нередко достаточно ознакомления с сайтом, среди обнадеживающих моментов можно выделить:

Оценка жилых домов с участками

Проведение оценки жилых домов с земельными участками

Оценка рыночной стоимости домовладений в Москве, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Майкопе, Ставрополе, Барнауле и других городах в настоящее время стала одним из наиболее востребованных видов оценки в связи с ростом объемов выдачи ипотеки. Каждый объект жилой недвижимости, приобретенный с помощью ипотеки в Сбербанке или в других банках, необходимо оценить для оформления договора залога, для получения независимой и достоверной информации о рыночной стоимости приобретаемого объекта.

Кроме того, независимая оценка жилой недвижимости бывает необходима при заключении сделок купли-продажи, внесении недвижимости в уставной капитал, при разделе дома в случае развода, при получении потребительского кредита под залог дома, при страховании жилого объекта или для вступления в наследство.

Оценка недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1997 №135-ФЗ, а также Федеральными стандартами оценки:

• ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»
• ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»
• ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»
• ФСО №7 «Оценка недвижимости»
• ФСО №9 «Оценка для целей залога»

Оценщики нашей компании, имеющие действующие квалификационные аттестаты по направлению «Оценка недвижимости», проводят:

• оценку жилого дома для ипотеки;
• оценку домовладения для совершения сделки купли-продажи;
• оценку дома с участком для выделения и распределения долей при наследовании жилой недвижимости;
• оценку аренды домовладения;
• оценку дома с участком для передачи в залог;
• оценку домовладения для разрешения имущественного спора в судебном и досудебном порядках.

Стоимость оценки дома с участком

Необходимые документы для проведения оценки дома

• Выписки из ЕГРН на земельный участок и строение
• Технический паспорт на строение
• Паспорт Заказчика (первый лист, регистрация)

Этапы проведения оценки жилого дома с участком

Особенности оценки жилого дома для ипотеки/залога в банке

Процедура оценки квартиры и жилого дома для ипотеки или залога в Москве, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Майкопе, Ставрополе, Барнауле и других городах несколько отличается от оценки жилой недвижимости для других целей. В частности, в отчете об оценке для ипотеки и залога кроме рыночной стоимости, рассчитывается и ликвидационная стоимость объекта оценки, то есть стоимость при его ускоренной продаже.

Рыночная оценка жилой недвижимости проводится одновременно несколькими подходами: затратным, сравнительным и доходным, при которых учитываются множество факторов: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип и материал изготовления дома, этажность, наличие парковки и консьержа в подъезде и т.д.

Однако, каждый банк формирует свои общедоступные специальные требования, которые могут касаться:

• количества объектов-аналогов, применяемых в рамках сравнительного подхода при оценке стоимости квартиры и дома;
• объема описания характеристик оцениваемого объекта;
• фотофиксации объекта оценки;
• описания перепланировок (в случаях ее выявления, необходимо предоставить заключение строительно-технической экспертизы о возможности регистрации перепланировки, а в отчете об оценке квартиры – Оценщик обязан отразить расчет стоимости приведения объекта в первоначальный вид).

Наши оценщики при проведении оценки жилой недвижимости в Москве, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Майкопе, Ставрополе, Барнауле и других городах всегда выполняют специальные требования банков к отчету об оценке:

• Требования к Отчету об оценке квартиры для Сбербанка
• Требования к Отчету об оценке квартиры для Газпромбанка
• Требования к Отчету об оценке квартиры для Россельхозбанка

19.01.2022

Когда появляется необходимость оценки недвижимости, многие сразу не знают, что делать и к кому обращаться. Мы редко сталкиваемся с потребностью в оценщике, а когда его нужно найти, многие часто попадают к недобросовестным специалистам. Сегодня мы разберемся, как найти хорошего оценщика, на что обращать внимание.

1. Прежде чем начать сотрудничество с оценщиком, проверьте его лицензии, государственные сертификаты, которые разрешают ему заниматься такой деятельностью. Хоть этот документ не всегда есть свидетельство опыта и квалификации, однако, он подтверждает, что человек, предъявивший его, отвечает заданным государственным стандартам, и может легально проводить оценку недвижимого имущества. В некоторых странах такие сертификаты и лицензии не обязательны. Однако, как бы там ни было, не стоит обращаться к специалистам, у которых такого сертификата нет.
2. Спрашивайте у оценщиков копию лицензии. Если специалист добросовестный, имеет квалификацию, то он предоставит вам необходимую документацию. Копии сертификатов и лицензий часто спрашивают брокеры по ипотекам, а также банки, при кредитной выдаче. Когда у вас на руках будет копия лицензии, вы можете обратиться в государственную организацию, которая выдала данный сертификат, убедиться в его подлинности, сроках его действия. Есть страны где действует система электронной проверки лицензий в специальном онлайн – реестре. Это, к примеру, можно сделать в Америке.
3. Интересуйтесь у оценщика, есть ли у него опыт работы в районе, где располагается ваша недвижимость. Если специалисты живут или работают в конкретном районе, то они хорошо знакомы с его особенностями и факторами, которые влияют на ценообразование недвижимости. Например, могут знать, есть ли поблизости школы и садики, пожарная часть, магазины, транспортные развязки, остановки. Это позволяет более точно определить стоимость.
4. Спросите, какой опыт работы специалиста с владельцами имущества, а также с банковскими учреждениями, с брокерами, так как их критерии существенно отличаются от ваших. Так оценщики, которые понимают особенности и специфику работы с владельцами недвижимого имущества, могут намного лучше рассказать об оценке, и ответят на все ваши вопросы. Такие специалисты более эффективны, и сотрудничество с ними более выгодно для вас. Стоит отметить ещё несколько особенностей поиска хорошего оценщика. Так каждый уважающий себя оценщик имеет профессиональную категорию. Эта категория выдаётся институтом оценки недвижимости и является подтверждением того, что специалист развивается и стремится к профессиональному росту. Для того, чтоб получить категорию, приходится отвечать более высоким требованиям, чем для государственных лицензий и сертификатов.

Если вы занимаетесь продажей дома и хотите знать, сколько за него просить, когда лучше всего выставлять его на продажу, то не стоит полагаться на простого оценщика. Прежде нужно сообщить специалисту причину обращения к нему, узнать сможет-ли он вам помочь. Если он вам не понравился или насторожили его ответы, звоните другому специалисту. Оценщик должен быть непредвзятым, высказывать объективное мнение о цене недвижимости. Только опытные оценщики помогут вам продать дом, анализируя имеющуюся ситуацию на рынке недвижимости. Риэлторы создают списки, поэтому они могут выше оценить стоимость дома только для того, чтоб добавить его в свой список. Поэтому при продаже дома лучше обращаться к непредвзятым и независимым специалистам, особенно при условии такого непостоянного рынка.

Не стоит сильно доверяться оценщикам. Процесс оценки более субъективен, и не представляет большой сложности, как кажется многим. Установленная цена на недвижимость зависит от положения рынка, а также от накопленных данных. В основном, цена действительна с того момента, как осмотрен объект, а срок действия – это дата, до которой рассчитывается, что объект будет куплен. Имеющаяся рыночная стоимость не принимает во внимание вероятных рыночных колебаний. А опытный оценщик способен сделать подробное описание трендов на рынке, если заказчик попросит.

Рынок может реагировать на появление новой недвижимости по-разному. В особенности, если объект уникален, и поэтому формирование выводов о цене не является точным прогнозом. Мнение оценщика относительно цены базируется на наблюдениях за рынком. Однако, оно может не совпадать с мнением других специалистов и не учитывать внезапных резких перемен на рынке. Любая оценка есть не более чем просто попытки предугадать поведение человека.

Оценивание – это не точная наука, однако, если всё сделано верно, то результату можно доверять. При анализе рынка и его тенденций хорошие оценщики могут сделать верный прогноз. Если бы не было оценщиков, то в данной отрасли было бы много мошенников, что привело бы к ещё одному сберегательно – кредитному кризису, как в начале девяностых годов в Америке.

Также важно быть внимательным и осторожным, если агент по недвижимости от продавца или же продавец рекомендуют вам услуги оценщика, так как здесь возможен конфликт интересов или мошенничество.

Оценка недвижимости – что это такое?

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

• Оформление ипотеки – если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику;
• Заключение договора купли-продажи – оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель – что цену на жилье не завысили искусственно;
• Обмен жилплощади – для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
• Реорганизация компании – в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
• Решение конфликтов в суде – если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Найти объект

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

• Рыночная – это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе;
• Кадастровая – это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
• Ликвидационная – это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
• Инвестиционная – этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297. 

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача – не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

• Ситуация на рынке недвижимости;
• Месторасположение;
• Площадь;
• Развитие инфраструктуры;
• Технические параметры;
• Год постройки и уровень износа здания;
• Планировка;
• Наличие документации, подтверждающей право собственности;
• Целевое назначение;
• Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
• Наличие ограничений;
• Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

• Выписку из ЕГРН;
• Техплан;
• Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
• Паспорт;
• Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

• Выводы эксперта;
• Оценочное задание;
• Реквизиты заказчика и оценщика;
• Метод расчета стоимости объекта;
• Описание технических характеристик имущества;
• Перечень факторов, влияющих на конечный показатель; 
• Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги – от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы	Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу	Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры	5 000 рублей	15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2	8 000 рублей	15 000 рублей
до 350 м2	15 000 рублей	20 000 рублей
свыше 350 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток	7 000 рублей	15 000 рублей
до 50 соток	12 000 рублей	20 000 рублей
от 90 соток	25 000 рублей	30 000 рублей
от 1 Га	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2	15 000 рублей	От 20 000 рублей
до 300 м2	От 20 000 рублей	От 25 000 рублей
до 500 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
до 1000 м2	От 35 000 рублей	От 40 000 рублей
свыше 1000 м2	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого	От 50 000 рублей	От 50 000 рублей
среднего	От 150 000 рублей	От 150 000 рублей
крупного	От 200 000 рублей	От 200 000 рублей
Иные виды оценки	По договоренности

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnka.info/info/ocenka-nedvizhimosti/

Часто задаваемые вопросы