Шаг 1. Составьте перечень требований и пожеланий к будущему офису
В этот список обязательно должны войти следующие параметры:
- бюджет (ставка аренды);
- класс офиса;
- местоположение;
- площадь помещения;
- численность сотрудников;
- наличие парковки (желательно указать, на сколько машино-мест рассчитывает арендодатель);
- офис с отделкой или без;
- инфраструктура.
Бюджет
Определите, какой бюджет компания готова выделять на аренду офиса. Чем ближе к центру города будет расположен бизнес-центр, тем выше стоимость аренды. Так, например, в ЦАО аренда в бизнес-центре класса А обойдется в 40 тыс. рублей + НДС за 1 кв. м в год, в бизнес-центре класса В — 30 тыс. рублей + НДС за 1 кв. м в год.
Класс офиса
Офисы класса А — элита в мире бизнес-центров. Большинство из них расположено в центре города, в шаговой доступности от станций метро. Современные здания оснащены новейшими системами жизнеобеспечения, парковкой. Имеют развитую инфраструктуру.
Офисы класса В по местоположению проигрывают классу А — могут располагаться достаточно далеко от центра, но находятся рядом с метро (либо сотрудников от или до метро возят корпоративные шаттлы). Оснащены системой безопасности. Имеют качественную отделку.
Офисы класса C, как правило, располагаются на территории бывших НИИ или в зданиях бывших заводских контор. Чаще всего такие помещения не могут похвастаться ни хорошей транспортной доступностью, ни качественной инфраструктурой, ни удобным паркингом. В таких зданиях коридорно-кабинетная планировка. Вместе с тем на такие помещения всегда есть спрос благодаря низкой ставке аренды — от 10 тыс. рублей.
Местоположение
До пандемии этот критерий считался одним важнейших при выборе нового офиса — при переезде компании порой теряли до 30% сотрудников.
«Сейчас компании внедряют гибкие рабочие места, которые при необходимости бронируются через приложение, сотрудники частично работают из дома и приходят в офис два–три раза в неделю, и это комфортно, — рассказывает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield. — Мы опрашивали многих крупных клиентов и выяснили: если до пандемии некоторые сотрудники собирались уйти из компании, потому что им было неудобно добираться до работы, то теперь они приезжают в офис два раза в неделю и всем довольны».
Площадь помещения
На каждого сотрудника должно приходиться не менее 6 кв. м офисной площади. Предположим, на 100 сотрудников понадобится офис от 600 до 1 тыс. кв. м в зависимости от планировки.
Численность сотрудников
Желательно указать число сотрудников, которые должны находиться в офисе постоянно, и число тех, чья работа связана большей частью с разъездами — для них в офисе выделяются временные рабочие места.
Наличие парковки
Даже если здание находится в непосредственной близости от метро, есть сотрудники и руководители, для которых автомобиль остается основным средством передвижения. Особенно актуален этот вопрос, если офис находится в центре города, где нет возможности пользоваться городским паркингом. Поэтому следует заранее подсчитать, сколько машино-мест потребуется компании.
С отделкой или без
Вы ищете полностью готовый офис или хотите выполнить отделку самостоятельно? Этот момент стоит определить заблаговременно. Во втором случае придется просчитать сумму, которую компания безболезненно готова потратить на отделку.
Сегодня в большинстве случаев клиенты предпочитают не тратить средства на отделку, выбирая помещения с готовым ремонтом.
Инфраструктура
Сегодня, когда многим сотрудникам достаточно бывать в офисе два–три раза в неделю, наличие инфраструктуры не является самым важным требованием. Но арендаторы обращают внимание на то, какие кафе и магазины есть поблизости, насколько сложно заказать доставку в этой локации, есть ли рядом зеленые зоны и фитнес-клубы.
Шаг 2. Выбор офиса
Для выбора офисного помещения обратитесь к профессиональным консультантам или займитесь подбором помещения, соответствующего вашим требованиям, самостоятельно.
Информацию об аренде офисов вы найдете на Циан в разделе «Коммерческая недвижимость», в котором представлено почти 29 тыс. объявлений об аренде офисов только в Москве, почти 4 тыс. предложений — в Санкт-Петербурге и т. д. Оставив наиболее подходящие варианты (8–10 предложений), можно звонить представителям собственника помещений и договариваться о просмотре.
Шаг 3. Просмотр помещения
- Отправляйтесь на просмотр офиса не на машине, а на метро: так вы проверите, действительно ли дорога от метро до офиса занимает 7 минут, как указано в объявлении.
- Если вам требуется офис без отделки, изучите планировку помещения и уточните, реально ли ее поменять.
- Если офис с отделкой, оцените ее качество, выясните, придется ли проводить ремонт, делать перепланировку. В зависимости от этого вы решите, договариваться ли о дисконте или об арендных каникулах на определенный срок, рекомендует Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
- Обязательно обратите внимание на работу лифтов, наличие и состояние систем пожарной безопасности, вентиляции, инженерных коммуникаций.
- Уточните, как организован выход в интернет: лучше, если в бизнес-центре представлено несколько провайдеров.
- Выясните, кто — арендатор или арендодатель — и на каких условиях будет оплачивать коммунальные услуги.
- Оцените входную группу. Если у вас клиентский офис, необходимо понимать, как клиенты будут проходить через ресепшен, какие документы они будут предъявлять, нужно ли оформлять заявки на пропуск гостей.
- Особое внимание уделите техническим требованиям, которые обусловлены спецификой бизнеса. Так, если офис сдается IT-компании, надо учитывать высокие нагрузки на перекрытия здания, а также категорию электроснабжения и уровень системы вентиляции для размещения серверов и технического оборудования.
- Поговорите с арендаторами бизнес-центра: спросите, не холодно ли в здании зимой, хорошо ли работает система вентиляции в летнее время. Не исключено, что в разговоре выяснятся недостатки (или, наоборот, достоинства), на которые вы не обратили внимания.
каникулы? арендные!
Вопрос о продолжительности арендных каникул обсуждается отдельно, но арендодатели, как правило, идут навстречу своим арендаторам.
Арендные каникулы должны предоставляться во всех случаях, даже если офис сдается уже с ремонтом. Ведь для переезда арендатору в зависимости от площади и состояния помещений может потребоваться от двух недель до месяца.
Если офис без отделки и арендатору предстоит сделать ремонт, каникулы согласовываются индивидуально и занимают до четырех месяцев — в зависимости от сложности работ. Предположим, если в здание переезжает медицинская клиника, для получения лицензии ей нужно сделать перепланировку помещений, а срок арендных каникул составляет три–четыре месяца.
Считается, что для собственника здания ремонт будет являться неотделимым улучшением. Как правило, стоимость ремонта за 1 кв. м сопоставима с арендной ставкой за «квадрат».
Шаг 4. Заключение договора аренды
Итак, подходящий офис найден, о ставке аренды и об арендных каникулах стороны договорились. Время ударить по рукам и поставить подпись под договором аренды? Не торопитесь.
«Для зарубежных компаний наличие длинных договоров аренды (три года — пять лет) является ключевым условием, — отмечает Филипп Парсагашвили, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. — В России же контракты в большинстве случаев заключаются на более короткий срок (от 11 месяцев), чтобы не нужно было регистрировать договор в федеральных органах исполнительной власти».
Для отдельных собственников очень важен срок аренды. Если, например, на один и тот же метраж есть два потенциальных клиента, но один хочет снять помещение на пять лет, а другой планирует согласовать выход из договора аренды через три года, собственник остановится на первом кандидате.
Обязательно пропишите в договоре периодичность пересмотра ставок аренды и обязанность сторон уведомлять о досрочном расторжении договора.
Обратите внимание, не продается ли офисное здание в целом. Если это так, тогда лучше прописать условия в договоре, чтобы после смены владельца вас не попросили съехать или коммерческие условия не изменились не в вашу пользу, советует Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Когда лучше отказаться от заключения договора, даже если офис вам очень понравился?
- Если устанавливаются кабальные коммерческие условия — например, индексация арендной ставки 15% в год.
- Если помещение с обременениями.
- В случае, когда есть информация, что собственник имеет судебные разбирательства, которые способны привести к банкротству.
- Когда назначение земельного участка, зданий, помещений не соответствует административно-офисному назначению.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала: Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»; Константина Лосюкова, регионального директора по продажам департамента офисной недвижимости Knight Frank; Наталью Боннели, директора департамента офисной недвижимости Colliers; Наталью Никитину, партнера, руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield; Филиппа Парсагашвили, старшего консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL.
Ипотека
Обновлено: 14 сентября 2022
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК, как выбрать и какие форматы
бывают
Первые этажи жилых комплексов, как правило, предназначены для ритейла: там располагаются магазины, салоны
красоты, клиники. Покупка коммерческой недвижимости — популярный способ инвестиции, об этом
мы подробнее
рассказывали в статье. Один
из вариантов таких
инвестиций —
покупка нежилых помещений на первых этажах жилых
комплексов. Выгодно ли такое вложение?
Поддержка инициативы законодательством
18 июня 2002 года вышло постановление правительства Москвы № 457-ПП «О размещении
на первых этажах строящихся
жилых домов объектов социального и общественного назначения». Цель постановления —
повысить комфортность
проживания в жилом фонде ЖК и развить объекты социально-общественной сферы. В связи
с этим застройщики изменили
типовые проекты жилых домов, отдав больше площадей под нежилой фонд. Жители все чаще видят мини-маркеты, офисы
интернет-провайдеров, пункты выдачи интернет-магазинов и другие коммерческие организации в своих
домах.
Безусловно, это пользуется спросом у населения, так как это быстро и удобно: не нужно бежать
в ближайший магазин
за внезапно закончившейся солью.
Выгодно ли приобретение коммерческих помещений?
Пандемия внесла коррективы в нашу жизнь, в том числе и в инвестиционные стратегии. Например,
сдача в аренду
офисов в этот период стала для их владельцев невыгодной: многие арендаторы съезжали с рабочих
мест, другие
просили о снижении стоимости офисной аренды. Спрос на аренду жилых помещений также снизился
за последние два
года.
Владельцам стрит-ритейла повезло больше: жители предпочитали мини-маркеты и кофейни посещению торговых
центров.
Именно это и стало привлекать инвесторов и бизнесменов, спрос на приобретение коммерческой
недвижимости под
аптеки, небольшие магазины и супермаркеты значительно вырос.
Инвесторы выбирают подходящий для них вариант инвестиции в зависимости от своих возможностей
и целей. Основные
стратегии вложений можно группировать как приобретение для:
последующей сдачи помещения в аренду;
открытия или расширения собственного бизнеса;
сдачи в аренду с целью последующей продажи недвижимости, как готовый бизнес.
Первые два варианта инвестиций подразумевают долгосрочный доход от владения недвижимостью,
последний — быстрое
получение прибыли.
Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?
Для заключения выгодной сделки нужно проанализировать местоположение покупаемого объекта. Расположение
и формат
помещения будут напрямую влиять как на стоимость за квадратный метр помещения, так
и на будущую ликвидность
вложений. Стоимость может зависеть от:
класса объекта жилой недвижимости;
расположения внутри жилого комплекса (первая или вторая линия, просматривается ли помещение
с въездных
зон);
стадии строительства;
площади объекта.
Расположение влияет и на ставки аренды. Их размер, как правило, зависит от двух основных
факторов:
размер жилого комплекса, число его жителей и плотность заселения;
наличие притока потенциальных клиентов извне.
Например, если помещение находится во дворе ЖК, его ставка аренды будет ниже, потому что оно
рассчитано на
посещение только жителями дома.
Стоит принять во внимание и инфраструктуру. Другие ЖК рядом, наличие станции метро или планы
ее провести — все
это потенциально может увеличить доходность инвестиций в будущем.
Какие площади востребованы?
Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в быстром поиске арендаторов. В жилых комплексах
чаще всего
размещаются аптеки, ателье, продуктовые и алкогольные магазины, кофейни, пекарни, салоны красоты, небольшие
учебные заведения (развивающие центры для детей, школы иностранных языков), студии ремонта обуви и пошива
одежды. Приобретая недвижимость, инвестор должен учитывать бизнес, которому предполагает сдавать помещение.
Что влияет на выбор недвижимости?
1Расположение жилого комплекса, число жителей.
Жители не только самого ЖК, но и района — это потенциальные клиенты. Если рядом
есть транспортный узел, станция
метро, то они тоже играют роль в оценивании потока клиентов.
2Расположение недвижимости внутри жилого комплекса.
Предпочтения арендаторов будут отличаться в зависимости от специфики предоставляемых услуг. Для
сетевых бизнесов
— аптек, продуктовых магазинов, салонов красоты — особенно важна локация. Больше всего
посетителей приносят
торговые помещения, расположенные у входной группы или у основных дорог — так помещение
видят все жители. Другой
пример: служба доставки, вероятно, выберет офисное помещение внутри ЖК. Внешний трафик для таких компаний менее
важен, чем узнаваемости среди жителей.
3Планировка.
Многие застройщики проектируют первые этажи так, чтобы предложить площади широкому кругу арендаторов. Нежилые
помещения можно разделить на 2 основных типа:
Комнатные планировки считаются неликвидными, их сложнее сдать в аренду, так как потенциальный круг
арендаторов значительно уже. Однако такое помещение будет востребовано для образовательных учреждений.
Большое количество несущих стен и дополнительных перегородок также негативно сказываются
на ликвидности, так
как перепланировка и переустройство потребуют дополнительных вложений.
4Размер помещения.
Слишком маленькое или слишком большое помещение не подойдут большей части потенциальных арендаторов.
Оптимальный
размер — от 60 до 90 квадратных метров.
5Рекламные возможности.
Если панорамные окна или вход расположены у проезжей части или выходят на пешеходные зоны, это
дополнительно
привлекает трафик.
Когда и как следует искать арендаторов?
Предпочтительный сценарий — совершение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости с расчетом
на
сотрудничество с конкретной компанией. В этом случае покупка согласовывается с владельцем
бизнеса. Такая схема
взаимовыгодна, особенно при удачном расположении будущего ЖК.
Если заранее найти арендатора не удалось, рекомендуется приступать к поиску на стадии ввода дома
в эксплуатацию.
Бизнес, как правило, охотно соглашается на подписание предварительного договора аренды, обеспечивая себя
нужным
помещением.
Существует четыре основных способа найти арендатора:
1Разместите объявления в интернете и на специализированных площадках. Для
этого
достаточно указать параметры помещениях, приложить его планировку и фотографии.
2Активно предлагайте компаниям сотрудничество. Это более трудозатратный метод поиска:
нужно подобрать потенциальных арендаторов, связаться с ними и направить коммерческое предложение.
3Разместите сообщения об аренде: подайте объявления на профильных площадках
или
повесьте баннер на окна помещения.
4Обратитесь в агентство недвижимости.
Спрос на коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК показал свою стабильность. Это выгодно
не только бизнесу,
но и жителям: получить нужный продукт или услугу можно быстро и близко к дому. Однако
инвесторам стоит подробно
изучить район и его инфраструктуру перед совершением любых сделок: это позволит оценить потенциал
выбранного ЖК
и доходность вложений.
-
Главная
-
Блог
Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция
3 года в Whitewill,
5 лет в недвижимости
Ещё 14 статей
Если магазин предлагает качественный ассортимент, но при этом находится на пятом этаже пустого бизнес-центра — пиши-пропало. Никакое заведение не проживёт долго в плохой локации и уж тем более не реализует свою продукцию. В сегодняшней статье разбираемся, как найти то самое помещение в аренду для успешного дела, на что обращать внимание при выборе и на какие подводные камни лучше не наступать.
Какими бывают торговые помещения
Начнём с самых основ. Есть три типа торговой недвижимости:
- Стрит-ритейл. Это помещения на первом этаже со своим входом и витриной;
- Модуль в торговом центре;
- Павильон на рынке.
В этой статье мы будем говорить преимущественно про стрит-ритейл, но базовые принципы выбора помещения и переговоров с арендодателями применимы ко всем трём типам.
Пример стрит-ритейла на улицах Парижа
Где искать торговое помещение
Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:
Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.
Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.
Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.
На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.
Минусы площадей в торговых центрах
Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:
- Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
- Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
- Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.
Крупное помещение под супермаркет
Выбираем локацию: на что обращать внимание
Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:
Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.
Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.
Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.
Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.
Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.
Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.
А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.
Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.
Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.
Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.
Пример оформления обувного магазина
Осматриваем помещение
Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:
Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.
Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.
Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.
Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.
Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.
Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.
Какие есть риски
Главный риск — резкое изменение условий аренды. Особенно это касается повышения арендной ставки, которое может стать причиной больших неприятностей для любого предпринимателя. Чтобы избежать такого сценария, чётко проговорите с арендодателем условия и процедуру любого повышения цены, а потом закрепите это в договоре.
Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.
Проверяем арендодателя
Перед тем как принять решение о сотрудничестве, узнайте историю отношений арендодателя с предыдущими съёмщиками. Для этого зайдите в картотеку арбитражных дел и посмотрите, не судился ли он с арендаторами, которые были до вас. Если дел много, это повод насторожиться: возможно, работа с этим контрагентом окажется нестабильной и принесёт много проблем.
В этой же базе или в банке данных исполнительных дел проверьте долги владельца. Если их размер примерно сопоставим со стоимостью объекта, лучше воздержаться от заключения сделки. При объявлении банкротства текущего собственника помещение скорее всего выставят на торги — а это ставит под большой риск ведение бизнеса на этом месте.
Собираем документы
Посмотрим, какие документы нужно собрать арендатору, а какие — арендодателю.
Со стороны арендатора:
- Паспорт. Он подтверждает личность того, кто будет расписываться в документе;
- Если вы открыли ООО, нужно предоставить сведения о компании из ЕГРЮЛ.
Со стороны арендодателя:
- Паспорт;
- Выписка из ЕГРН. В ней содержится основная информация про помещение: кто владелец и какие есть обременения;
- Технический план помещения. Убедитесь, что чертежи совпадают с реальностью. Если нет, просите уступки со стороны собственника или вовсе откажитесь от сделки;
- Договоры с организациями-подрядчиками. Это, например, службы вывоза мусора или охрана. Важно, чтобы эти договоры были действующими.
Для заключения самой сделки нужны ещё два документа:
- Договор аренды. Он придаёт сделке официальный статус и закрепляет обязанности сторон. При составлении договора советуем заручиться помощью юриста: он проверит документ на уязвимые места, которые могут поставить вас в невыгодное положение;
- Акт приёма-передачи помещения. В нём подробно описывается состояние объекта на момент его передачи в аренду, а также даётся информация по всему установленному оборудованию.
Пример оформления винотеки
За что вы платите
Теперь поговорим о том, из чего складывается арендная ставка. В неё входят три компонента:
- Фиксированная часть. Это статичная сумма, закреплённая в договоре. На неё не влияют никакие внешние факторы — например, размер выручки за месяц. Объём фиксированной части в первую очередь определяется двумя аспектами: удалённостью от центра и классом здания, в котором находится помещение.
- Коммунальные услуги. Обычно расходы на них покрываются арендатором. Есть услуги обязательные — например, водоснабжение или электричество — а есть опциональные. К последним относятся клининг, доступ в интернет и другие позиции, без которых ведение бизнеса возможно, но нежелательно.
- Переменная часть. Это процент от продаж, уплачиваемый сверх фиксированной части. Его запрашивают не все арендодатели, но если вы ведёте переговоры именно на таких условиях, попытайтесь удержать ставку на уровне не выше 15%.
Хотите снять помещение под магазин? RosRetail поможет вам найти идеальный вариант. Ознакомьтесь с самыми актуальными лотами на главной странице или позвоните нашим специалистам по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас персональную подборку из 3-5 вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.
Закажите звонок эксперта
Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
Александр
эксперт портала
Как избежать ошибок при выборе юридического адреса, чем они грозят организации
Сейчас никого не удивляет работа на расстоянии, в т. ч. и то, что глава фирмы, с успехом работающей в Башкортостане, проживает, скажем, в Москве. Однако тождественность юридического адреса и места нахождения руководителя (или другого исполнительного органа, например, совета директоров) по-прежнему весьма желательна. В противном случае велик риск наступления самых неприятных последствий.
Сейчас никого не удивляет работа на расстоянии, в т. ч. и то, что глава фирмы, с успехом работающей в Башкортостане, проживает, скажем, в Москве. Однако тождественность юридического адреса и места нахождения руководителя (или другого исполнительного органа, например, совета директоров) по-прежнему весьма желательна. В противном случае велик риск наступления самых неприятных последствий.
Какие возможны варианты?
Традиционно в качестве юридического адреса рассматриваются следующие адреса:
- жилое помещение, в котором зарегистрирован (прописан) глава фирмы;
- помещение, находящееся в собственности самого юридического лица;
- арендованное им помещение (некоторые коворкинги и бизнес-инкубаторы также предоставляют свои площади для регистрации);
- купленный юридический адрес.
Первый и последний варианты наименее затратны, потому их выбирают весьма часто, не задумываясь о последствиях.
Их и рассмотрим.
Офис по месту жительства директора
Госрегистрация фирмы производится по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа (ст. 54 ГК РФ), каковым может выступать и место жительства учредителя (место его регистрации).
Указание этого места в качестве юридического адреса закону не противоречит. Это экономично и практично особенно, если с клиентами взаимодействуют дистанционно. Тогда вряд ли возникнут вопросы, почему нет постоянного офиса и где сотрудники. К тому же указание юридического адреса по адресу жилого помещения не мешает, например, арендовать помещения в других местах.
Проблема возникнет, если директор решит переехать. Юридический адрес указывается не только в ЕГРЮЛ, но и везде (в учредительных документах, на сайте, на бланках и т. п.) Также этот вариант не очень хорош, если директор не является собственником помещения или, тем более, арендует его. Собственник, однажды дав согласие на использование своего помещения, может в любое время запретить такое использование, более того, закон не предусматривает какого-то досудебного порядка уведомления.
Особенно неприятная ситуация складывается, если в результате конфликта или по каким-то другим причинам собственник просто обращается в суд с этим требованием (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2014 по делу № А31-8968/2013, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.02.2019 № Ф04-277/2019 по делу № А45-20556/2018).
Рассматривая вариант регистрации в арендованной квартире, обязательно проверьте, не подано ли заявление о запрете регистрировать фирмы по этому адресу (подп. 5) п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61).
Есть еще ряд нюансов, в частности:
- ФНС может потребовать представить дополнительные документы (так, московские налоговики могут потребовать гарантийное письмо) или провести проверку СЭС;
- банки также с вниманием относятся к юрадресу, особенно если речь идет об открытии кредитной линии или предоставлении кредита, например, представитель может захотеть удостовериться, действительно ли в этой квартире проживает тот самый директор.
Также не исключены чисто бытовые неудобства: он станет общедоступным (после регистрации — на сайте ФНС России) и даже после ликвидации фирмы почта еще долго будет поступать на этот адрес.
Ак Барс Банк предлагает все инструменты для регистрации ООО онлайн — бесплатно, без госпошлины, с бесплатной цифровой подписью. Ошибки в документах исключены: вам достаточно вбить свои данные в соответствующие поля, следуя подсказкам сервиса. Для подачи документов даже не понадобится стоять в очередях в ФНС: документы можно отправить онлайн.
Покупка юридического адреса: больше рисков, чем выгоды
На начальном этапе покупка юридического адреса кажется отличной идеей: это быстро, не надо тратиться на аренду, адрес в нужном регионе и городе.
И при этом покупка юридического адреса таит в себе массу «сюрпризов», например:
- фактически покупка адреса незаконна — ведь продавец не предлагает реальное рабочее место, кабинет, офис, а только сам адрес;
- велик риск неполучения корреспонденции (а это могут быть письма налоговиков или судебные повестки);
- налоговые органы имеют полное право выехать на проверку и потребовать от собственника помещения подтверждение права собственности, выписку из ЕГРН, гарантийное письмо с согласием предоставить адрес для регистрации компании, договоры аренды и субаренды (и право субаренды должно быть прописано в арендном договоре с собственником), могут проверить проводились ли оплаты за данное помещение (регулярная арендная плата);
- банк, в который вы обратитесь за кредитом, также имеет полное право нанести дружеский визит — и, убедившись в отсутствии потенциального заемщика, отказать в услуге;
- клиенты, решившие посетить вас лично, могут проявить бдительность и сообщить, например, в ФНС, что по данному адресу вашей фирмы нет. Также могут поступить и конкуренты, и инвесторы, и даже бывший руководитель, если захочет устроить компании неприятности.
И, пожалуй, самое плохое последствие покупки юрадреса — это постоянный риск того, что он будет признан недостоверным с последующим исключением фирмы из ЕГРЮЛ.
Банк вправе заподозрить в вас «однодневку», применить заградительный тариф и закрыть счет, а налоговая инспекция вправе подать иск о принудительной ликвидации компании (п. 3 ст. 61 ГК РФ).
Причем после всего этого участники ликвидированной фирмы в течение трех лет не вправе выступать учредителями или участниками других фирм.
Признаки недостоверности
Если говорить о том, как оценивается недостоверность адреса, то можно выделить несколько важных признаков:
- массовый адрес, т. е. тот, по которому уже зарегистрировано нескольких фирм, причем, если речь идет о бизнес-центре это будет не так удивительно, а вот когда по адресу находится склад, а там зарегистрировано несколько десятков организаций — это повод для волнения;
- отсутствие объекта недвижимости или объект незавершенного строительства по этому адресу (т.е. эксплуатация помещения невозможна в принципе);
- присутствие по этому адресу государственных, муниципальных учреждений, воинских частей и проч.;
- отсутствие согласия или наличие возражений собственника помещения;
- сведения от оператора почтовой связи об отсутствии компании по месту нахождения (это как раз тот случай, когда почта не может доставить вам корреспонденцию и отсылает обратно с отметками «выбыл», «отсутствует по адресу» и т.п.);
- неполный адрес (только улица и номер дома, без указания номера квартиры, офиса, помещения и т.д.).
Не стоит уповать на то, что до вас не дойдут руки у проверяющих. Алгоритмы проверки всех этих обстоятельств отработаны и хорошо известны. Та же проверка юрадреса на «массовость» занимает несколько минут и требует лишь обращения на сайт ФНС.
Можно ли что-то исправить?
Если вы уже зарегистрировали компанию по адресу, который может по каким-то признакам показаться недостоверным и хотите обезопасить компанию от претензий, необходимо:
- Организовать прием корреспонденции, чтобы вся она точно к вам попадала. Например использовать досыл или абонентский ящик.
- Подобрать новое помещение, проверить его через сервисы ФНС на достоверность, арендовать его и внести изменения в ЕГРЮЛ.
- Можно зарегистрировать фирму по адресу директора или аналогичного лица, при этом помните, что это только юридический адрес, вести деятельность компания может на любой территории, просто регистрируя обособленные подразделения.
Важно: не забудьте предоставить измененные документ в банк, не дожидаясь его запроса.
Чтобы быстро и без проблем осуществить внесение изменений в ЕГРЮЛ, воспользуйтесь бесплатным сервисом от Ак Барс Банка. Здесь можно бесплатно подготовить документы, скачать их и подать в ФНС по приложенной подробной инструкции. Вы также можете сразу открыть счет для расчетов, реквизиты будут доступны вам очень быстро, а вместе с ними вы получите набор необходимых для бизнеса инструментов. Управлять счетом можно даже со смартфона, через защищенное приложение.
Откроем расчетный счет за 5 минут
Подключение ДБО с PayControl — бесплатно
Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.
Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.
Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.
Как сдавать коммерческую недвижимость
Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.
Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:
- купить помещение в строящемся доме или на вторичке, отремонтировать его и продать подороже;
- построить складское помещение и сдавать его полностью или частями;
- реконструировать старое здание и продать его, либо сдать в аренду.
Кто может сдавать коммерческую недвижимость. Арендный бизнес — это предпринимательская деятельность, поэтому арендодателю нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать ООО.
Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.
Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.
Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:
- Выбрать форму ведения бизнеса.
- Найти подходящее помещение.
- Проверить документы на помещение.
- Проверить продавца на риск его банкротства.
- Зарегистрировать покупку в Росреестре.
Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.
Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.
Выбрать форму ведения бизнеса
Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.
Стать ИП очень просто: достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал госуслуг, и вас зарегистрируют в течение трех рабочих дней.
ИП может вести бизнес в одиночку или с наемными работниками. Оформить партнерские отношения, если вы хотите вести бизнес совместно с кем-то, не получится.
Теоретически несколько ИП могут объединиться в простое товарищество, но на практике этот инструмент мало кто использует. Ведь «товарищи» отвечают всем своим имуществом не только за свои личные действия, но еще и за неудачные бизнес-ходы партнеров. Кроме того, всем участникам простого товарищества придется перейти на УСН «Доходы минус расходы», что неудобно для арендного бизнеса.
Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.
Создавать ООО сложнее и дороже, чем оформлять ИП. Госпошлина за открытие ООО — 4000 Р. Но для обладателей усиленной квалифицированной электронной подписи регистрация будет бесплатной, если они подадут заявление через сайт госуслуг.
До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.
У ООО много плюсов в арендном бизнесе.
- Компания отвечает по своим долгам только принадлежащим ей имуществом. Вы, как учредитель или директор, не должны платить за долги ООО из собственных денег, если, конечно, не провели намеренное банкротство. Рисковать будете только тем имуществом, которое оформили на Общество.
- Учредителями ООО, то есть собственниками бизнеса, могут быть несколько человек. Партнеры могут объединиться и вложить больше денег, свои знания и связи, и работать вместе.
- Компанию можно продать целиком или по долям. Если нужно, собственник выйдет из бизнеса, и при выходе он получит действительную стоимость своей доли в ООО. Она считается исходя из размера чистых активов общества.
Но и минусов достаточно. Например, все, что касается расходов на деятельность и штрафов, компании обходится в несколько раз дороже, чем ИП.
Найти пригодное для арендного бизнеса помещение
Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:
- Местоположение — какова проходимость потенциальных клиентов.
- Техническое состояние — нужно ли вложиться в ремонт, если да, сколько понадобится денег.
- Транспортную доступность — насколько легко можно добраться до этого места.
- Возможности — можно ли в этом месте заниматься той деятельностью, которая интересует потенциальных арендаторов.
Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.
Кроме таких очевидных моментов нужно еще выяснять, как можно использовать ту или иную коммерческую недвижимость. Ведь если вы станете собственником помещения, это не всегда значит, что сможете сдавать его, например, под кафе.
Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.
Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.
Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.
Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.
Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра за 300 Р.
Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.
По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.
Если во ВРИ участка указано, например, «общественное питание», и это совпадает с тем, как вы собираетесь использовать здание, то дальше можно не проверять.
Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.
Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.
Например, в правилах землепользования и застройки Новосибирска есть карта, где красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.
Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.
Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.
Вы покупаете помещение и планируете сдавать его под кафе. Согласно публичной кадастровой карте, ВРИ у земельного участка под зданием — «магазины». Но по правилам землепользования в территориальной зоне, где находится здание, в списке основных видов использования есть «общественное питание».
Это значит, что вы, как собственник участка и здания, можете пойти в МФЦ и попросить местную администрацию изменить «магазины» на «общественное питание». Если землю под зданием вы арендуете у местной администрации, то сначала надо будет получить ее согласие. Как правило, получить согласие несложно, это больше формальность, чем процедура согласования.
Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.
Вспомогательные виды использования можно лишь добавить к ранее присвоенному основному или условно-разрешенному виду. Процедура будет аналогична той, когда меняют вид использования на один из основных.
Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.
Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.
Когда можно изменить вид использования зоны
| Вид использования зоны | Можно ли изменить вид |
|---|---|
| Основной вид | Можно |
| Условно-разрешенный | Можно после публичных слушаний |
| Вспомогательный | Можно добавить к основному виду |
| Отсутствует | Может только местный законодательный орган |
Вид использования зоны
Можно ли изменить вид
Условно-разрешенный
Можно после публичных слушаний
Вспомогательный
Можно добавить к основному виду
Отсутствует
Может только местный законодательный орган
Проверьте право собственности на недвижимость
После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.
Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:
- Договор купли-продажи, дарения, инвестиционный договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.
- Свидетельство о государственной регистрации права.
- Выписка из ЕГРН.
В договоре купли-продажи, дарения и инвестиционном договоре посмотрите на цену, за которую продавали-покупали объект. Заниженная цена должна вас насторожить, так как, возможно, сделка была фиктивной.
Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.
Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.
Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.
Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.
Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.
Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.
Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект. Информация в выписке, которую дал продавец, может быть уже неактуальной, однако даже из устаревшей выписки можно узнать кадастровый номер объекта, чтобы самостоятельно запросить свежие данные.
Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.
Документы от Росреестра. На сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:
- Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — этот документ покажет, кто собственник объекта и нет ли обременений. Например ипотеки, ареста, долгосрочного договора аренды. Также из этой выписки вы получите подробную информацию о здании и помещении. Например количество этажей, год постройки, расположение и площадь помещений.
- Выписку о переходе прав на объект недвижимости — в этом документе меньше информации о самом объекте недвижимости, но в нем есть вся цепочка предыдущих собственников, информацию о которых можно проверить.
Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.
Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец
Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.
Если лицо распродает имущество незадолго до своего банкротства, то сделки по продаже имущества могут быть оспорены.
Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.
Так, например, в 2019 году покупателю пришлось вернуть продавцу-банкроту две АЗС, а потом оказаться в очереди среди других кредиторов на возврат денег.
Есть несколько способов, как можно проверить продавца.
На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.
Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.
В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.
На сайте районного или городского суда по месту жительства продавца можно посмотреть, не участвовал ли он в спорах, не связанных с предпринимательством. Например, продавец мог задолжать банку по потребительским кредитам. Если у человека много долгов, то он тоже может объявить себя банкротом, и с большой вероятностью кредиторы будут оспаривать все сделки по выводу активов.
Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:
- Действует эта организация или она исключена из ЕГРЮЛ. Недействующая — исключенная из ЕГРЮЛ или ликвидированная организация с точки зрения закона не существует и никаких договоров заключать не может.
- Кто руководитель организации и кто может подписывать договор купли-продажи. Подписывать договор с вами должен именно тот человек, который указан в ЕГРЮЛ как руководитель, директор, генеральный директор, президент, либо тот, на кого руководитель выписал нотариальную доверенность. Если договор с вами подпишет кто-то другой — сделка будет незаконной.
- Сколько собственников компании, один или несколько. Если участник один, и это не директор, то нужно согласие собственника на продажу имущества. Если у организации несколько участников, то должен быть протокол их общего собрания, на котором было решено продать имущество. Если в таком протоколе подписались не все участники, то придется дополнительно изучить устав организации, чтобы понять, как должно было приниматься такое решение — сколько участников должно участвовать в собрании, какой процент из них должен высказаться «за».
Если продавец — физическое лицо, в том числе со статусом ИП, то нужно уточнить, состоит ли он или она в браке. Если да, то нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если нет согласия супруга на продажу недвижимости, то он или она может оспорить сделку.
Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре
Покупку коммерческой недвижимости регистрируют так же, как и любую другую недвижимость — в Росреестре по месту нахождения здания или помещения.
Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть квалифицированная электронная подпись — КЭП.
Если продают долю, а не все помещение, то договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса.
Самая важная часть покупки недвижимости — это не подписание договора и даже не расчеты по нему. По закону переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Только тогда покупатель станет собственником помещения.
Если продавец подпишет договоры купли-продажи сразу с несколькими покупателями и со всех возьмет деньги, то собственником станет тот, кто первым успел зарегистрировать свое право в ЕГРН. Даже если остальные претенденты подписали договоры и отдали деньги раньше, решающее значение будет иметь именно дата регистрации права собственности в Росреестре.
Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.
Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.
Услуги нотариуса — это дополнительные расходы. Удостоверение обойдется в 0,05% от цены сделки, но не более 20 000 Р, если такое удостоверение было обязательным по закону.
Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.
Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:
- Принести три экземпляра договора купли-продажи — каждой стороне по одному экземпляру и третий экземпляр для Росреестра
- Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права на недвижимость.
Госпошлину платит покупатель. Физлицу нужно заплатить 2000 Р, ООО — 22 000 Р.
Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.
Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.
Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.
Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.
Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.
После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.
Вместо услуги депозита нотариуса стороны могут воспользоваться банковской ячейкой — банк даст доступ к ячейке с деньгами, только если продавец покажет зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, где указан новый собственник. Эта услуга платная — от 700 Р.
Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса
- Зарегистрируйте ИП или ООО.
- Оцените помещение по его местоположению, техническому состоянию, транспортной доступности.
- Проверьте, можно ли использовать помещение так, как планируете.
- Изучите историю коммерческой недвижимости — когда она построена, кто был собственником, когда и как он передал объект другому собственнику.
- Проверьте продавца на риск банкротства.
- После заключения договора купли-продажи зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.
