Подбирая квартиру на вторичном рынке, нужно учесть ряд важных моментов. Например, кто является собственником квартиры, как возникло право собственности, кто может проживать в помещении. Также нужно проверить состояние многоквартирного дома, придомовой территории и самой квартиры, в которой после покупки могут быть обнаружены скрытые дефекты.
Рассказываем, как купить квартиру на вторичном рынке и что учесть, чтобы приобрести хорошую недвижимость и не пожалеть о сделке.
Как правильно выбрать район
Часто люди намеренно выбирают определенный район города, квартал, улицу. Но бывает, что при поиске квартиры рассматривают разные варианты расположения недвижимости.
Чтобы не ошибиться в выборе района, можно:
- почитать информацию о районах в интернете;
- поискать данные в группах социальных сетей, на форумах;
- самостоятельно задать вопрос в группах или на форумах о преимуществах или недостатках жизни в определенном районе.
При выборе жилья стоит учесть:
- экологическую обстановку — наличие или отсутствие в районе промышленных предприятий;
- инфраструктуру – наличие магазинов, поликлиник, школ и детских садов;
- транспортную доступность — как можно добраться в центральную часть города и другие районы населенного пункта;
- загруженность дорог в утреннее и вечернее время, в будние и выходные дни.
Как найти жилье в определенном месте
Если квартира будет приобретаться с помощью риэлтора, ему просто сообщают информацию о том, в каком районе нужно купить жилье. При самостоятельном поиске можно воспользоваться возможностью указать на сайте объявлений конкретный район или улицу. Также можно использовать опцию поиска объявлений на карте. Так сразу можно увидеть все предложения о квартирах в конкретном месте города.
Как покупать квартиру: важные моменты, которые нужно проверить
Состояние дома
На рынке вторичной недвижимости много квартир, которые могут располагаться в зданиях разных годов постройки. При этом то, как давно здание было введено в эксплуатацию, не обязательно будет определять срок оставшейся эксплуатации.
В первую очередь нужно узнать из какого материала построен дом и в каком году. После этого нужно найти информацию о таких домах — какой у них срок эксплуатации, с какими проблемами сталкиваются их жители. Важно обратить внимание на информацию о домах конкретного города или региона. Это связано с тем, что на срок эксплуатации могут влиять погодные условия, влажность воздуха, сейсмическая активность.
При осмотре квартиры нужно осмотреть сам дом и состояние фундамента. Также нужно найти достоверную информацию о проведении капитального ремонта и перечне работ, которые выполнялись в доме. Если дом был введен в эксплуатацию до 2000 года, он должен попасть в действующую программу капитальных ремонтов. Информацию о таком доме можно посмотреть на сайте Реформа ЖКХ. В нем указываются данные о типе постройки, годе ввода в эксплуатацию. Отражаются сведения о количестве жителей и о том, признан ли дом аварийным.
Состояние подъезда
Кроме общего состояния дома обращают внимание на то, как выглядит подъезд, давно ли делался ремонт в подъезде, есть ли мусор на площадках, курят ли в подъезде жильцы других квартир. Проверяют исправность лифта и его вместимость – будет ли возможность перевозить в нем крупногабаритные вещи, например, мебель и технику, которая будет завозиться при переезде или приобретаться в квартиру после ее покупки.
Состояние придомовой территории
Во многих объявлениях можно найти фотографии двора. Если их нет, можно воспользоваться возможностью онлайн карт и посмотреть панорамы. Также с помощью обзора в режиме онлайн можно оценить и саму местность — состояние асфальта, наличие насаждений, парковочных мест, детских площадок.
При необходимости у продавца можно спросить о том, насколько безопасно в доме — есть ли охрана, видеонаблюдение, установлен ли шлагбаум на въезде во двор.
Как организовано управление домом
Нужно узнать, кто несет ответственность за общественное имущество и оказание коммунальных услуг. Это может быть ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Информацию об этом можно увидеть на сайте ГИС ЖКХ.
О том, насколько хорошо работает ТСЖ или УК, можно узнать от жителей дома. Еще можно поискать информацию в интернете, в том числе в группе дома, если она есть в социальных сетях.
Потенциальные соседи
Стоит поинтересоваться тем, кто проживает проживает в доме. Особенно нужно обратить внимание на соседей, с которыми придется жить на одной площадке. Оптимальный вариант – побеседовать с несколькими людьми, проживающими в доме.
Что проверить в квартире
При посещении квартиры важно избегать одной из частых ошибок покупателей — поверхностно осматривать квартиру и фокусироваться на разговоре с продавцом, получая большинство информации от него.
При посещении квартиры важно осмотреть ее состояние. Если этого не сделать, можно пожалеть о покупке и потом потратить много средств на устранение дефектов, которые не были замечены.
Нужно проверить:
- стены на предмет необходимости переклеить обои, обновить краску. Стоит отметить необходимость выровнять стены, провести другие ремонтные работы;
- пол на предмет наличия трещин на поверхности, неровностей, пузырей;
- потолок — нужно ли его штукатурить, красить;
- балкон и окна — пропускают ли оконные и дверные конструкции воздух, есть ли следы плесени или разводов от воды, как работают двери и окна – насколько хорошо открываются и закрываются;
- водоснабжение и отопление. Нужно проверить трубы — нет ли на них ржавчины, потеков. Стоит открыть кран и посмотреть — какой напор воды, какого цвета вода;
- электропроводку. Смотрят на состояние выключателей и розеток. Узнают о том, не выбьет ли пробки, если в одной комнате включить сразу несколько приборов. Например, телевизор, пылесос, компьютер и утюг;
- исправность газовой системы — работает ли счетчик, видно ли газовые трубы;
- работу вытяжки. Для ее проверки закрывают дверь, открывают окно и к решетке вентиляции подносят лист бумаги или зажигалку. Если вытяжка работает хорошо, пламя и лист бумаги должны притягиваться внутрь вытяжки.
Кроме просмотра квартиры стоит выяснить, что из техники, мебели или других предметов продавец намерен забрать, а что — оставить. Некоторым покупателям выгодно, если продавец оставляет большинство вещей. Для других это может стать проблемой, поскольку они хотят завезти свои вещи или купить все новое.
Что должно насторожить при просмотре
При просмотре квартиры нужно обратить внимание на некоторые моменты, которые могут указывать на желание продавца скрыть дефекты.
Сильный запах ароматизаторов, готовой еды или напитков
Если в квартире присутствуют сильные запахи ароматизаторов или еды, это может быть причиной того, что продавец хочет скрыть неприятный запах жилья. Если при просмотре квартиры открыты все окна, готовится много еды, имеющей интенсивные запахи, лучше проверить запах канализации и работу вентиляции.
Запах из канализации не обязательно будет хорошо слышно во время просмотра. Причиной плохого запаха может быть протечка или отсутствие воды в сифонах. Нужно открыть по очереди все краны и осмотреть канализационные трубы и сифоны.
Закрытые сантехнические шкафы
Иногда продавцы, которые хотят скрыть плохо закрепленные или изношенные трубы, специально закрывают сантехнический шкаф. При просмотре они могут говорить, что ключ где-то утерян или его долго искать. В таком случае нужно постараться добиться доступа к водным коммуникациям. Если покупатель не специалист в сантехнике, может быть трудно понять — исправна она или нет. В этом случае можно открыть все краны, которые есть в квартире, и проверить, как подается и как сливается вода, как регулируется напор воды и ее температура.
Ковры и картины на стене, массивные шкафы-купе
Такие объекты на самом деле могут закрывать дефекты квартиры — трещины или неровности стены, плесень на ее поверхности. Стоит заглянуть за картину или ковер, посмотреть стену возле шкафа-купе, особенно если в нем сделана задняя фальш-стенка. Особенно внимательно нужно осмотреть места с отслаивающимися обоями или вздутым ламинатом.
Ковры на полу
Ковры не обязательно могут лежать для красоты. Вполне возможно, что под ними скрывают вздувшийся ламинат, паркет с царапинами или даже дыры в полу. Если есть подозрения по поводу присутствия таких дефектов, стоит попросить убрать ковры с пола и пройтись по всей его поверхности, внимательно осматривая.
Грубо сделанный ремонт
В некоторых местах квартиры может быть сделан грубый косметический ремонт. Например, неаккуратно покрытый штукатуркой и краской потолок, наспех замазанная стена. Такое покрытие может быть непрочным и отвалиться буквально через несколько дней. За ним может оказаться плесень, следы потеков воды или трещины. Если такие места есть в квартире, нужно посмотреть поверхность при хорошем освещении. Лучше включить фонарик на телефоне и направить его так, чтобы свет падал непосредственно на обработанную поверхность.
Что делать, если дефекты квартиры заметили после заключения сделки
Если описанные дефекты всплывут уже после того, как покупатель стал собственником, скорее всего их придется устранять самостоятельно. Это связано с тем, что в ДКП фиксируется, что покупатель не имеет никаких претензий в отношении состояния квартиры. Поэтому объект недвижимости важно проверить до подписания договора.
Переложить расходы на устранение дефектов можно при приобретении квартиры в новостройке от застройщика. Но только в том случае, если не прошел гарантийный срок и недостаток возник по вине строителей.
Что проверить кроме квартиры
Действительность паспорта и его данные
Проверить действительность паспорта можно с помощью сервиса МВД. Это исключит ситуации, в которых договор заключается по поддельному паспорту или документу, который уже считается недействительным.
Данные паспорта стоит сверить с информацией, которая указана в выписке из ЕГРН и правоустанавливающем документе.
Семейное положение продавца
Если квартира считается совместной собственностью супругов, один из них не может продать помещение без согласия второго. По закону печать о браке в паспорт теперь ставить не обязательно. Но если есть информация о том, что продавец состоял или состоит в браке, нужно проверить дату регистрации права собственности. Разрешение супруга или супруги не нужно в случае, если квартира приобретена до вступления в брак или после развода. Также оно не потребуется при получении квартиры в дар или по наследству.
Сведения о детях и данные о наличии несовершеннолетних собственников
Если у собственника квартиры есть дети, нужно проверить факт использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, которую брали для ее приобретения. Проверить факт использования ипотеки можно попросив собственника предоставить справку из пенсионного фонда. Если квартиру приобрели с использованием маткапитала, по закону в ней должна быть выделена доля ребенку.
Если собственник квартиры или один из них — ребенок, нельзя просто подписать договор и перерегистрировать право собственности. В таком случае нужно получать согласие органов опеки на сделку. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена.
Какие документы нужны для сделки
В перечень необходимых документов могут входить:
- выписка из ЕГРН. По документу можно узнать характеристику квартиры, перечень собственников и долю в праве собственности каждого, если их несколько. Также в выписке можно увидеть наличие обременений. Например, они могут быть в случае приобретения квартиры в ипотеку, если кредит еще не погашен;
- документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, подписанная предыдущим собственником. Стоит обратить особое внимание на дату вступления в наследство, если это стало основанием для регистрации права собственности. Это связано с тем, что право на наследство может быть оспорено. Если собственник вступил в наследство недавно, лучше проконсультироваться с юристом на предмет юридической чистоты сделки и целесообразности приобретения такой квартиры;
- договор долевого участия в строительстве. Он нужен, если продавец купил квартиру от застройщика на стадии возведения дома. Кроме такого документа понадобится и акт приема-передачи квартиры;
- документ, подтверждающий семейный статус владельца квартиры. Это может быть свидетельство о браке или о разводе;
- согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если на продажу жилья нужно получать такой документ;
- справка о дееспособности. Она нужна, если есть сомнения в том, что продавец способен отвечать за свои действия. Такая справка поможет доказать дееспособность продавца и предупредить попытки родственников или других лиц оспорить продажу;
- справка о прописанных. Документ бывает разной формы. Лучше запросить архивную справку, где указаны все жильцы, которые были прописаны. Это связано с тем, что некоторые граждане могут быть временно сняты с регистрации. Потом окажется, что они могут проживать в квартире даже после смены ее собственника. Например, это касается лиц, отбывавших наказание в местах лишения свободы.
- выписка по лицевым счетам. С ее помощью можно удостовериться в отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры. Его берут в случае, если один из собственников квартиры – несовершеннолетний;
- технический план на квартиру. Документ потребуется при условии приобретения жилья за счет средств банка — при оформлении ипотечного кредита;
- доверенность. Ее предоставляют в случае, если квартиру продает не сам собственник, а его доверенное лицо. При покупке жилья по доверенности стоит внимательно прочитать документ. В нем должна быть информация о том, какие именно действия владелец квартиры доверяет сделать другому лицу — продать квартиру, получить средства за ее продажу. Это предупредит попадание в ситуации, когда доверенное лицо попытается заключить сделку, не имея на это законных оснований. Кроме информации в доверенности стоит проверить сроки ее действия.
Нина Мачаидзе
#вторичная недвижимость #продажа квартир #дефекты жилья #как выбрать квартиру #сделка с недвижимостью
Как продать квартиру быстро и без посредников. Пошаговая инструкция
Риски покупки недвижимости на вторичном рынке: что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру
Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Покупка квартиры – процесс приятный, однако сложный. Порой он требует от человека такого внутреннего напряжения, что без помощи специалиста не обойтись. Снять стресс и принять обдуманное решение помогут рекомендации психолога.
1. Не ловите блох
Самая распространенная причина, которая толкает людей к покупке недвижимости, – изменение жизненных обстоятельств. Это может быть что угодно: повышение либо снижение дохода, женитьба или развод, рождение детей, а может, и просто желание переехать ближе к работе.
Что бы ни побуждало вас искать квартиру, главное – не торопиться. Спешка, как известно, нужна только при ловле блох. Большие дела делаются медленно. Дайте идее о смене жилищных условий «отлежаться», выделите себе время обдумать ее со всех сторон. Хотя бы один-два месяца – столько в среднем тратит человек на принятие решения о покупке недвижимости.
Если за это время уверенности не прибавилось – думайте еще. В конце концов, это очень крупная сделка, и вы имеете полное право взвесить все за и против.
2. Ешьте не только макароны
Недвижимость – одна из самых дорогих вещей в нашем материальном мире. Поэтому перед покупкой крайне важно просчитать свой бюджет. Есть ли у вас вся сумма на руках? Если нет, готовы ли вы брать кредит или занимать деньги у родственников? А может, вам нужна рассрочка?
Крайне важно уложить в своей голове то, насколько ваши возможности соотносятся с вашими потребностями.
«Одна из частых ошибок покупателей – желание взять „особенную“ квартиру, находящуюся выше или на грани ваших возможностей. Да, мечта о жилье в „золотом треугольнике“ с видом на Неву – очень красивая. Но если ради нее придется десять лет есть одни макароны, стоит ли она того? Возможно, подкопить денег – более комфортный выход. А пока можно наступить на горло собственной песне и рассмотреть Девяткино или Кудрово», – комментирует психолог-консультант Наталья Бойцова.
К тому же стоит понимать, что «сбыча мечт» – дело непростое. Хоромы в центре, возможно, вы не потянете никогда. Главное – вовремя это осознать и скорректировать планы. Квартира в новостройке комфорт- или бизнес-класса – тоже неплохой вариант. К тому же в вашем рационе будет не только доширак.
Ипотеки стоит коснуться особо. Не забывайте: банки предлагают деньги в долг с немалой выгодой для себя. Мало того, что вы «берете чужое на время, а отдаете свое навсегда», – вы еще и платите за это проценты. Поэтому следует тщательно просчитать сумму, которую вы готовы отдавать ежемесячно, не ущемляя своих интересов.
Важно выработать в себе и психологическую готовность погашать кредит. Это на Западе люди привыкли жить в долг, а у нас иная ментальность. Многие россияне ощущают ипотеку как тяжкое бремя. И если растянуть его на долгие годы – можно дойти до тяжелой формы депрессии.
3. Не ведитесь на начинку
По оценкам экспертов, чуть ли не 99% покупателей совершают классическую ошибку – она называется «беру квартиру за ремонт». Чем лучше состояние жилья, тем больше людей склоняются к его выбору. А если недвижимость убитая, то оттуда бегут роняя тапки.
И напрасно! Учитесь видеть стены, площадь, планировку. Покупайте район, расстояние до метро, доступность магазинов. Важно то, что не зависит от вас, а начинка – это вторично. Всё равно вам захочется всё сделать по-своему. Риэлторы говорят, что практически все, кто купил квартиру в «приличном состоянии», делают свой ремонт в течение первого же года проживания!
В моей первой квартире на юго-западе Питера был линолеум, прожженный сигаретами, облезлые обои в три слоя и выкрашенная в черный цвет стена на кухне. Зато удачная планировка: восьмиметровая кухня и раздельный санузел, что уже хорошо для однушки в старой панельке. Я купила и не пожалела. А ремонт сделала за месяц – с помощью друзей получилось почти даром…
4. Составьте перечень
Еще одна частая оплошность – «покупка с одного просмотра». Если у вас нет четких критериев желаемого объекта, то это может привести к выбору не того варианта.
Бывает, например, что недостатки квартиры перекрывает хороший вид из окна. Поддавшись эмоциям, вы представляете, как по вечерам, придя с работы, будете на балконе пить коктейль и любоваться розовым закатом. И при этом не учитываете, что до метро отсюда добираться минут 40. Или забываете узнать, есть ли поблизости хорошие магазины.
Во время поиска своей первой квартиры я внесла залог за один из вариантов только потому, что хозяева оказались обаятельной интеллигентной парой, а посередине чисто убранной комнаты стоял рояль. Опуская подробности, почему сделка не состоялась, хочу лишь сказать спасибо этим людям и риэлтору за то, что, вопреки пункту договора, мне вернули эту тысячу баксов…
Чтобы не совершить подобных чисто эмоциональных ошибок, составьте список важных моментов, которые вы бы хотели учесть в будущей квартире, советует Наталья Бойцова. При этом стоит подумать не только о себе, но и о других членах семьи. Например, в некоторых районах невозможно попасть в государственный детский сад (особенно этим грешат конгломераты новостроек). Или нет мест в бесплатной поликлинике, а живущие с вами родители – пенсионеры, которым необходим врач в пешей доступности. И таких нюансов может быть много!
Имея подробный перечень предпочтений вашей семьи, приступайте к поиску. Изучите несколько разных районов, побывайте там в разное время суток, почитайте отзывы о локациях в интернете.
5. Избегайте «нехороших квартир»
Следующее заблуждение покупателей – «оформление не проблема». И хотя риэлторы утверждают, что около 95% квартир юридически чисты, вероятность попасть в оставшиеся 5% всё же есть. Прописанные «навсегда» люди, неучтенные интересы детей, ошибки в документах, непрофессионализм риэлтора – всё это может привести к потере денег вместе с квартирой.
Несколько лет назад один мой знакомый, который нуждался в собственном жилье, но был стеснен в средствах, приобрел однушку в Сертолово с большой скидкой. Через полгода, как в страшном сне, явился наследник, откинувшийся с зоны. Суды шли месяцами. На услуги адвоката было потрачено больше 10% стоимости жилья – хорошо хоть, не зря. Избавившись от притязаний «сидельца», знакомый быстро избавился от «нехорошей квартиры» и вложился в новостройку в Мурино. Но такие истории отнюдь не всегда имеют хеппи-энд…
Можно столкнуться и с гораздо более мелкими, но тоже неприятными моментами. Так, шанс получить неоплаченные счета за свет и непогашенные коммунальные платежи очень даже высок. Порой суммы задолженности превышают 100 тыс. руб. Поэтому будьте бдительны и запрашивайте у предыдущего владельца квитанции.
6. Договаривайтесь на берегу
Любой юрист вам скажет: устные договоренности членов семьи не играют никакой роли. У каждого своя правда и свое понимание. Поэтому до момента выхода на сделку хорошо бы решить вопрос, на кого именно будет оформлена собственность.
Лучше всего прописать все нюансы в договоре и оформить у нотариуса. Такой шаг отрезвляет всех участников и приводит стороны к пониманию и согласию.
Иначе – что подразумевал папа, когда давал деньги «просто так» на первый взнос? Чья квартира, если муж зарабатывает, а жена сидит в декрете? Кто имеет больше прав, если основным взносом была добрачная квартира? Очень много моментов, которые супругам «неудобно» проговорить. Тем не менее лучше это сделать на берегу, чтобы впоследствии всё не обернулось большими сложностями.
Если мужчина и женщина живут в незарегистрированном браке, проблем может быть еще больше. Риэлторы приводят в пример истории, когда подписание сделки подвисало на месяцы, потому что муж не готов был выделить долю гражданской жене. Или наоборот – жена не хотела уступить мужу. Если в официальном браке приобретенная недвижимость априори становится совместной собственностью, то в случае с так называемым сожительством этому моменту нужно уделить особое внимание.
7. Доверяйте, но проверяйте
Эксперты подсчитали, что на вторичном рынке без посредников заключается только одна сделка из двадцати. То есть львиная доля покупателей обращается к риэлторам. Это верная стратегия, однако стоит вспомнить банальную истину: не нужно доверять первому встречному. На рынке недвижимости хватает как непрофессионалов, так и откровенных аферистов.
Вот почему стоит тщательно проверить информацию о человеке, с которым вы собираетесь работать. Нелишним будет поинтересоваться образованием, опытом, стажем. Постарайтесь получить обратную связь от его предыдущих клиентов.
Ну и, конечно, обратитесь за рекомендациями. Но помните: даже если вам посоветовали этого риэлтора десять человек, это совершенно не значит, что он разбирается в деле. Ваши знакомые могут заблуждаться, или же их сделки были проще.
В общем, ищите специалиста, а найдя – проверяйте. И не бойтесь задавать риэлтору каверзные вопросы – так вы «прощупаете» его уровень профессионализма.
Текст: Зоя Горохова
Фото: ru.freepik.com
Подбирая квартиру на вторичном рынке, нужно учесть ряд важных моментов. Например, кто является собственником квартиры, как возникло право собственности, кто может проживать в помещении. Также нужно проверить состояние многоквартирного дома, придомовой территории и самой квартиры, в которой после покупки могут быть обнаружены скрытые дефекты.
Рассказываем, как купить квартиру на вторичном рынке и что учесть, чтобы приобрести хорошую недвижимость и не пожалеть о сделке.
Как правильно выбрать район
Часто люди намеренно выбирают определенный район города, квартал, улицу. Но бывает, что при поиске квартиры рассматривают разные варианты расположения недвижимости.
Чтобы не ошибиться в выборе района, можно:
- почитать информацию о районах в интернете;
- поискать данные в группах социальных сетей, на форумах;
- самостоятельно задать вопрос в группах или на форумах о преимуществах или недостатках жизни в определенном районе.
При выборе жилья стоит учесть:
- экологическую обстановку — наличие или отсутствие в районе промышленных предприятий;
- инфраструктуру – наличие магазинов, поликлиник, школ и детских садов;
- транспортную доступность — как можно добраться в центральную часть города и другие районы населенного пункта;
- загруженность дорог в утреннее и вечернее время, в будние и выходные дни.
Как найти жилье в определенном месте
Если квартира будет приобретаться с помощью риэлтора, ему просто сообщают информацию о том, в каком районе нужно купить жилье. При самостоятельном поиске можно воспользоваться возможностью указать на сайте объявлений конкретный район или улицу. Также можно использовать опцию поиска объявлений на карте. Так сразу можно увидеть все предложения о квартирах в конкретном месте города.
Как покупать квартиру: важные моменты, которые нужно проверить
Состояние дома
На рынке вторичной недвижимости много квартир, которые могут располагаться в зданиях разных годов постройки. При этом то, как давно здание было введено в эксплуатацию, не обязательно будет определять срок оставшейся эксплуатации.
В первую очередь нужно узнать из какого материала построен дом и в каком году. После этого нужно найти информацию о таких домах — какой у них срок эксплуатации, с какими проблемами сталкиваются их жители. Важно обратить внимание на информацию о домах конкретного города или региона. Это связано с тем, что на срок эксплуатации могут влиять погодные условия, влажность воздуха, сейсмическая активность.
При осмотре квартиры нужно осмотреть сам дом и состояние фундамента. Также нужно найти достоверную информацию о проведении капитального ремонта и перечне работ, которые выполнялись в доме. Если дом был введен в эксплуатацию до 2000 года, он должен попасть в действующую программу капитальных ремонтов. Информацию о таком доме можно посмотреть на сайте Реформа ЖКХ. В нем указываются данные о типе постройки, годе ввода в эксплуатацию. Отражаются сведения о количестве жителей и о том, признан ли дом аварийным.
Состояние подъезда
Кроме общего состояния дома обращают внимание на то, как выглядит подъезд, давно ли делался ремонт в подъезде, есть ли мусор на площадках, курят ли в подъезде жильцы других квартир. Проверяют исправность лифта и его вместимость – будет ли возможность перевозить в нем крупногабаритные вещи, например, мебель и технику, которая будет завозиться при переезде или приобретаться в квартиру после ее покупки.
Состояние придомовой территории
Во многих объявлениях можно найти фотографии двора. Если их нет, можно воспользоваться возможностью онлайн карт и посмотреть панорамы. Также с помощью обзора в режиме онлайн можно оценить и саму местность — состояние асфальта, наличие насаждений, парковочных мест, детских площадок.
При необходимости у продавца можно спросить о том, насколько безопасно в доме — есть ли охрана, видеонаблюдение, установлен ли шлагбаум на въезде во двор.
Как организовано управление домом
Нужно узнать, кто несет ответственность за общественное имущество и оказание коммунальных услуг. Это может быть ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Информацию об этом можно увидеть на сайте ГИС ЖКХ.
О том, насколько хорошо работает ТСЖ или УК, можно узнать от жителей дома. Еще можно поискать информацию в интернете, в том числе в группе дома, если она есть в социальных сетях.
Потенциальные соседи
Стоит поинтересоваться тем, кто проживает проживает в доме. Особенно нужно обратить внимание на соседей, с которыми придется жить на одной площадке. Оптимальный вариант – побеседовать с несколькими людьми, проживающими в доме.
Что проверить в квартире
При посещении квартиры важно избегать одной из частых ошибок покупателей — поверхностно осматривать квартиру и фокусироваться на разговоре с продавцом, получая большинство информации от него.
При посещении квартиры важно осмотреть ее состояние. Если этого не сделать, можно пожалеть о покупке и потом потратить много средств на устранение дефектов, которые не были замечены.
Нужно проверить:
- стены на предмет необходимости переклеить обои, обновить краску. Стоит отметить необходимость выровнять стены, провести другие ремонтные работы;
- пол на предмет наличия трещин на поверхности, неровностей, пузырей;
- потолок — нужно ли его штукатурить, красить;
- балкон и окна — пропускают ли оконные и дверные конструкции воздух, есть ли следы плесени или разводов от воды, как работают двери и окна – насколько хорошо открываются и закрываются;
- водоснабжение и отопление. Нужно проверить трубы — нет ли на них ржавчины, потеков. Стоит открыть кран и посмотреть — какой напор воды, какого цвета вода;
- электропроводку. Смотрят на состояние выключателей и розеток. Узнают о том, не выбьет ли пробки, если в одной комнате включить сразу несколько приборов. Например, телевизор, пылесос, компьютер и утюг;
- исправность газовой системы — работает ли счетчик, видно ли газовые трубы;
- работу вытяжки. Для ее проверки закрывают дверь, открывают окно и к решетке вентиляции подносят лист бумаги или зажигалку. Если вытяжка работает хорошо, пламя и лист бумаги должны притягиваться внутрь вытяжки.
Кроме просмотра квартиры стоит выяснить, что из техники, мебели или других предметов продавец намерен забрать, а что — оставить. Некоторым покупателям выгодно, если продавец оставляет большинство вещей. Для других это может стать проблемой, поскольку они хотят завезти свои вещи или купить все новое.
Что должно насторожить при просмотре
При просмотре квартиры нужно обратить внимание на некоторые моменты, которые могут указывать на желание продавца скрыть дефекты.
Сильный запах ароматизаторов, готовой еды или напитков
Если в квартире присутствуют сильные запахи ароматизаторов или еды, это может быть причиной того, что продавец хочет скрыть неприятный запах жилья. Если при просмотре квартиры открыты все окна, готовится много еды, имеющей интенсивные запахи, лучше проверить запах канализации и работу вентиляции.
Запах из канализации не обязательно будет хорошо слышно во время просмотра. Причиной плохого запаха может быть протечка или отсутствие воды в сифонах. Нужно открыть по очереди все краны и осмотреть канализационные трубы и сифоны.
Закрытые сантехнические шкафы
Иногда продавцы, которые хотят скрыть плохо закрепленные или изношенные трубы, специально закрывают сантехнический шкаф. При просмотре они могут говорить, что ключ где-то утерян или его долго искать. В таком случае нужно постараться добиться доступа к водным коммуникациям. Если покупатель не специалист в сантехнике, может быть трудно понять — исправна она или нет. В этом случае можно открыть все краны, которые есть в квартире, и проверить, как подается и как сливается вода, как регулируется напор воды и ее температура.
Ковры и картины на стене, массивные шкафы-купе
Такие объекты на самом деле могут закрывать дефекты квартиры — трещины или неровности стены, плесень на ее поверхности. Стоит заглянуть за картину или ковер, посмотреть стену возле шкафа-купе, особенно если в нем сделана задняя фальш-стенка. Особенно внимательно нужно осмотреть места с отслаивающимися обоями или вздутым ламинатом.
Ковры на полу
Ковры не обязательно могут лежать для красоты. Вполне возможно, что под ними скрывают вздувшийся ламинат, паркет с царапинами или даже дыры в полу. Если есть подозрения по поводу присутствия таких дефектов, стоит попросить убрать ковры с пола и пройтись по всей его поверхности, внимательно осматривая.
Грубо сделанный ремонт
В некоторых местах квартиры может быть сделан грубый косметический ремонт. Например, неаккуратно покрытый штукатуркой и краской потолок, наспех замазанная стена. Такое покрытие может быть непрочным и отвалиться буквально через несколько дней. За ним может оказаться плесень, следы потеков воды или трещины. Если такие места есть в квартире, нужно посмотреть поверхность при хорошем освещении. Лучше включить фонарик на телефоне и направить его так, чтобы свет падал непосредственно на обработанную поверхность.
Что делать, если дефекты квартиры заметили после заключения сделки
Если описанные дефекты всплывут уже после того, как покупатель стал собственником, скорее всего их придется устранять самостоятельно. Это связано с тем, что в ДКП фиксируется, что покупатель не имеет никаких претензий в отношении состояния квартиры. Поэтому объект недвижимости важно проверить до подписания договора.
Переложить расходы на устранение дефектов можно при приобретении квартиры в новостройке от застройщика. Но только в том случае, если не прошел гарантийный срок и недостаток возник по вине строителей.
Что проверить кроме квартиры
Действительность паспорта и его данные
Проверить действительность паспорта можно с помощью сервиса МВД. Это исключит ситуации, в которых договор заключается по поддельному паспорту или документу, который уже считается недействительным.
Данные паспорта стоит сверить с информацией, которая указана в выписке из ЕГРН и правоустанавливающем документе.
Семейное положение продавца
Если квартира считается совместной собственностью супругов, один из них не может продать помещение без согласия второго. По закону печать о браке в паспорт теперь ставить не обязательно. Но если есть информация о том, что продавец состоял или состоит в браке, нужно проверить дату регистрации права собственности. Разрешение супруга или супруги не нужно в случае, если квартира приобретена до вступления в брак или после развода. Также оно не потребуется при получении квартиры в дар или по наследству.
Сведения о детях и данные о наличии несовершеннолетних собственников
Если у собственника квартиры есть дети, нужно проверить факт использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, которую брали для ее приобретения. Проверить факт использования ипотеки можно попросив собственника предоставить справку из пенсионного фонда. Если квартиру приобрели с использованием маткапитала, по закону в ней должна быть выделена доля ребенку.
Если собственник квартиры или один из них — ребенок, нельзя просто подписать договор и перерегистрировать право собственности. В таком случае нужно получать согласие органов опеки на сделку. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена.
Какие документы нужны для сделки
В перечень необходимых документов могут входить:
- выписка из ЕГРН. По документу можно узнать характеристику квартиры, перечень собственников и долю в праве собственности каждого, если их несколько. Также в выписке можно увидеть наличие обременений. Например, они могут быть в случае приобретения квартиры в ипотеку, если кредит еще не погашен;
- документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, подписанная предыдущим собственником. Стоит обратить особое внимание на дату вступления в наследство, если это стало основанием для регистрации права собственности. Это связано с тем, что право на наследство может быть оспорено. Если собственник вступил в наследство недавно, лучше проконсультироваться с юристом на предмет юридической чистоты сделки и целесообразности приобретения такой квартиры;
- договор долевого участия в строительстве. Он нужен, если продавец купил квартиру от застройщика на стадии возведения дома. Кроме такого документа понадобится и акт приема-передачи квартиры;
- документ, подтверждающий семейный статус владельца квартиры. Это может быть свидетельство о браке или о разводе;
- согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если на продажу жилья нужно получать такой документ;
- справка о дееспособности. Она нужна, если есть сомнения в том, что продавец способен отвечать за свои действия. Такая справка поможет доказать дееспособность продавца и предупредить попытки родственников или других лиц оспорить продажу;
- справка о прописанных. Документ бывает разной формы. Лучше запросить архивную справку, где указаны все жильцы, которые были прописаны. Это связано с тем, что некоторые граждане могут быть временно сняты с регистрации. Потом окажется, что они могут проживать в квартире даже после смены ее собственника. Например, это касается лиц, отбывавших наказание в местах лишения свободы.
- выписка по лицевым счетам. С ее помощью можно удостовериться в отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры. Его берут в случае, если один из собственников квартиры – несовершеннолетний;
- технический план на квартиру. Документ потребуется при условии приобретения жилья за счет средств банка — при оформлении ипотечного кредита;
- доверенность. Ее предоставляют в случае, если квартиру продает не сам собственник, а его доверенное лицо. При покупке жилья по доверенности стоит внимательно прочитать документ. В нем должна быть информация о том, какие именно действия владелец квартиры доверяет сделать другому лицу — продать квартиру, получить средства за ее продажу. Это предупредит попадание в ситуации, когда доверенное лицо попытается заключить сделку, не имея на это законных оснований. Кроме информации в доверенности стоит проверить сроки ее действия.
Как продать квартиру быстро и без посредников. Пошаговая инструкция
Риски покупки недвижимости на вторичном рынке: что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру
Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Содержание статьи
Показать
Скрыть
Конец года — подходящее время для покупки недвижимости, считают эксперты. Мы уже публиковали пять аргументов в пользу того, чтобы приобрести квартиру именно сейчас. Среди них, например, скидки от застройщиков и большой выбор объектов с дисконтом на вторичном рынке.
«После начала мобилизации появилось много предложений от людей, которые в панике решили продать свою недвижимость, — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО “АБЦ”. — Пока на рынке предложение сильно превышает спрос, и покупатели могут еще и торговаться о цене».
По каким критериям выбирать квартиру? Что делать, когда нравится несколько объектов? Разбираемся вместе с экспертами.
Решите, для чего вы покупаете квартиру
Если вы приобретаете недвижимость для инвестиции (аренда, перепродажа), то важнее стоимость квартиры, а не расположение дома и этап строительства, говорит Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. Также под аренду больше подойдет студия или небольшая однокомнатная квартира с отделкой от застройщика.
«Если вы берете квартиру для проживания, то важна локация, доступность инфраструктуры и близость работы, школ, детских садов. Но не забывайте, что работу вы можете сменить, а вот сменить квартиру будет сложнее», — говорит эксперт.
При этом при покупке квартиры для себя стоит также отталкиваться от бюджета: если вы берете ипотеку, важен ежемесячный платеж, если за наличные — то стоимость квартиры.
Подобрать ипотеку
Выберите тип дома
Выберите, в новостройке вы хотите жить или в старом фонде. И какой класс дома вам необходим — комфорт, бизнес, премиум.
«Я бы рекомендовал сейчас покупать квартиры в новых домах с инфраструктурой, закрытыми дворами и паркингом, так как они более ликвидные, чем старый фонд», — говорит Виктор Зубик.
Рассчитайте стоимость ремонта
Отделка от застройщика подойдет, если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду.
«Для себя лучше брать объект без отделки, чтобы сделать в нем качественный ремонт. Но готовьтесь к большим расходам. Если такой возможности нет, лучше сразу искать варианты только с отделкой, чтобы не брать кредиты на ремонт и мебель», — говорит Виктор Зубик.
В квартире также важна планировка, точнее, ее эффективность.
«Квартира 38–40 квадратных метров в евроформате, где кухня объединена с гостиной и есть отдельная спальня, будет более ликвидной, чем классическая однушка 45 кв. м. Многие оценивают по стоимости квадратного метра, но это неверно».
Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя делать
Как выбрать ликвидную квартиру: чек-лист
При поиске недвижимости оценивают район, тип дома, ремонт и планировку. Но есть еще несколько критериев выбора ликвидного объекта, который удастся выгодно продать в будущем. Вот что советует учесть Анна Тихомирова, владелец Агентства недвижимости Tikhomirova Estate:
1. Транспортная доступность: желательно, чтобы от станции метро до дома было не больше 10–12 минут пешком. От 15 — уже много, считает эксперт.
2. Этаж: выбирайте квартиры выше первого этажа. Его, по мнению эксперта, можно рассматривать только при наличии патио — внутреннего дворика, огороженного со всех сторон. Не стоит выбирать 4–5 этажи в пятиэтажных домах без лифта, а также второй этаж, если под квартирой располагается магазин.
3. Вид. Трудно будет продать квартиру с окнами, выходящими на шумную проезжую часть, ж/д или трамвайные пути. Большим спросом пользуются объекты с панорамным видом.
4. Ремонт в нейтральных тонах.
5. Изолированные, а не смежные комнаты.
6. Лучше с балконом, чем без него.
7. Чем потолки выше, тем лучше.
Что делать, если понравилось несколько квартир
Используйте метод слабого звена — сравните квартиры по одинаковым критериям (например, из нашего чек-листа) и исключите ту, что наберет больше всего минусов.
«Квартира может быть дороже всего на 200–300 тысяч рублей, но она больше на 5 кв. м. или расположена на более высоком этаже — тогда стоит доплатить. При этом квартира должна быть по карману и не вызывать у вас дискомфорт в оплате, — говорит Виктор Зубик. — Выбирать недвижимость нужно относительно цифр и показателей, а не эмоциями. Особенно, если квартира еще строится и вы выбираете в офисе продаж по красивым рендерам и картинкам. Ведь вам могут предложить видовую квартиру, а потом на свободном участке перед окнами вырастает новостройка, и вся ценность объекта пропадет».
5 причин купить квартиру до конца 2022 года: объясняют эксперты
Не стесняйтесь торговаться
После начала мобилизации продавцы стали снижать цены на квартиры, охотнее идут на скидки.
«Сейчас хорошее время, чтобы торговаться. Вы можете спокойно ставить фильтр по цене чуть выше, чем ваш реальный бюджет. На крупных объектах можно рассматривать цены даже на несколько миллионов выше бюджета, — говорит Анна Тихомирова. — После просмотра предлагайте продавцу свою цену. Важно это делать именно после просмотра, когда у вас уже есть личный контакт и симпатия с продавцом и он понимает серьезность ваших намерений, в особенности если покупка срочная».
Этап №1. Потребительские Требования (ПТ)
При поиске жилья самое важное – понять и сформулировать, что вы хотите. Для этого нужно составить список ваших Потребительских Требований (ПТ) в порядке приоритета. Наш список ПТ состоял из:
– Район: в пешей доступности (менее 1 км) от центра города Убуд.
– Тип жилья: отдельный дом, вилла, бунгало.
– Кухня: наличие частной или хорошо укомплектованной чистой общей кухни.
– Кондиционер: рабочий, желательно не над кроватью.
– Арендная плата: до $1000 в месяц.
– Интернет: стабильный Wi-fi со скоростью не менее 20 Мбит/с.
– Общая зона: просторная чистая комфортная общая зона.
– Бассейн: чистый, размер не принципиально.
– Спальня: одна двуспальная кровать, желательно с двумя одеялами.
– Рабочее место: удобное место для труда за ноутбуком.
– Ванная: чистая, просторная, горячая вода.
– Арендодатель: адекватный, нешумный вежливый персонал.
– Отзывы: позитивные отзывы, общая оценка выше 8 баллов.
– Доп. услуги, включенные в стоимость: электричество, уборка, смена белья и полотенец, газ на кухне, наличие «бесплатного» завтрака не приниципиально.
Чёткая формулировка ПТ очень важна, потому что:
– Все люди разные, у всех свои запросы и возможности.
– Если вы путешествуете не один, то важно учесть запросы вашей спутницы/спутника, детей, друзей. Например, моя спутница любит и умеет хорошо готовить. Поэтому для нее было принципиально наличие кухни.
– Жилья очень много: сотни – тысячи вариантов! Поэтому необходимо ограничить поиск подходящими вариантами. ПТ позволяют отсечь всё лишнее.
Этап №2. Создать список подходящих вариантов.
Сначала я искал жилье на всех доступных сайтах, в группах и чатах:
– Airbnb
– Booking, Agoda, One Two Trip.
– Индонезийские сайты недвижимости.
– Группы в фейсбуке, телеграмме.
– Агентства недвижимости.
– Физический поиск жилья (ходить в подходящем районе, спрашивать, смотреть).
Начать лучше с крупных агрегаторов — это Airbnb и Booking. Они покрывают 80% рынка жилья.
По моему опыту все мелкие группы, чаты и сайты дают очень мало подходящих вариантов. Потому что там в целом мало вариантов, нет возможностей удобного поиска, объявления старые, описания неполные. Поэтому нет смысла тратить время на эти источники. К ним стоит обратится, если вы не нашли подходящее жилье с помощью крупных агрегаторов.
Агентства недвижимости имеют много вариантов. Но это крайний вариант, потому что посредникам надо платить. Плюс арендодатель скорее всего возьмет с вас больше.
В итоге все подходящие варианты я нашел на Airbnb и Booking. У них очень удобная система фильтров, которая позволяет учесть все ваши ПТ.
При поиске жилья на этих агрегаторах есть свои хитрости:
– На фото жилье часто выглядит прекрасно. В реальности всё бывает намного хуже. Поэтому, прежде чем жилье бронировать, нужно его посмотреть.
– Airbnb берет комиссию за свои услуги. Чтобы клиенты не обходили комиссию, Airbnb не показывает точного расположения жилья. Но обычно из описания конкретного жилья можно понять название места. Затем с помощью google maps найти его и приехать посмотреть.
– Жилье часто арендуют на несколько дней, неделю. Поэтому если вы при поиске укажите срок аренды 1 месяц, то упустите многие хорошие варианты.
Например, нам нужно было жилье с 1 июня по 1 июля. На 12-13 июня кто-то забронировал подходящий нам вариант на 1 день. Все остальные даты свободны. Airbnb не покажет вам этот вариант, потому что вы не сможете забронировать жилье на весь указанный вами срок.
Формально Airbnb прав. Но часто бывает, что, у владельца на самом деле несколько вилл. И та однодневная бронь может быть перенесена на другую виллу. Или вообще однодневную бронь можно отменить или уже отменили, а владелец забыл это указать. Или вы можете пожить 2 недели в другом месте, а потом въехать в жилье с 13 июня. В общем способов может быть много.
Как избежать пропуска подходящих вариантов?
на Airbnb есть функция “гибкие даты”.
Необходимо указывать срок аренды на следующий месяц. Например, с 1 июля по 1 августа или даже с 1 августа по 1 сентября. Тогда вы получите полный список всех подходящих вам вариантов. Некоторые из них и правда вам не подойдут по срокам, но так вы точно избежите пропуска хорошего варианта.
У нас так и получилось.
Мы ввели в поиск Airbnb даты 1 июня – 1 июля. Указали все наши ПТ с помощью фильтров. И поиск выдал нам очень мало подходящих вариантов.
Я выбрал функцию “гибкие даты”, месяц “июль”. Вариантов стало намного больше и по хорошим ценам.
Мы составили список вариантов, с помощью описаний в Airbnb нашли эти места на карте и поехали смотреть.
Этап №3. Осмотр и выбор жилья.
В 1-й день мы посмотрели 5 вариантов. Они все нам не понравились. Если жилье было двухэтажное и 2 этажа сдавались по отдельности, то все 2-е этажи были заняты. А на 1-х этажах очень сыро и темно. Именно поэтому все 2-е этажи быстро разбирали.
Во 2-й день мы пошли смотреть виллу в пригороде. Места там очень красивые: рисовые поля, ручьи, из окон вид на джунгли (фото из блога Георгия Вербицкого).
Вилла стоила $300 в месяц. Состояние подушатанное. Но моей спутнице не понравилось расстояние до центра. Она хочет ходить на различные мероприятия и жить в городе, а не в деревне. Разумное пожелание, я согласился. В целом мы осознали, что отдельная вилла в пригороде не такой уж хороший вариант. Потому что:
– Если вилла отдельная, то это небезопасно. Уехали из дома на пару часов – вас могут обставить.
– Если вилла находится в комплексе вилл, то особой разницы между отелем и виллой нет. Все равно вы выходите и видите соседей.
– Частная кухня при вилле обычно маленькая и плохо укомплектована. Лучше пользоваться общей кухней с большим удобным столом.
В 3-й день я составил список из 10 вариантов, разработал маршрут и рано утром мы пошли всё смотреть.
В этот раз помимо вилл мы включили в список гестхаусы и отели. Потому что особой разницы между виллой в комплексе и отелем нет. А жить в отдельной вилле мы уже не хотели.
За день мы обошли все варианты. Очень устали, проголодались. Хороших вилл не нашли. Осталось последнее место. Мы, собрав всю волю, без особой надежды пошли его смотреть. И это был тот самый вариант, полностью соответствующий всем нашим ПТ.
Все, буквально все наши “требования” были удовлетворены. Вилла была свободна с 4 июля. Мы договорились о скидке за долгосрочную аренду, получилось $500 за месяц, заплатили 5% залог и забронировали виллу на месяц. Менеджер сказал, что в случае аренды на 3 месяца можно договориться о $420 в месяц.
Но нам нужно было где-то жить до 4 июля. Поэтому мы вернулись в один из понравившихся гест хаусов с большой общей зоной и кухней. И забронировали его на июнь месяц за $350.
Оказалось, что в этом гэст хаусе очень музыкальные владельцы и жильцы. Моя спутница музыкант, поэтому у нас получился неожиданный джем: владелец играл на флейте и местном этническом инструменте наподобие ксилофона, немец играл на губной гармошке, а девушка на укулеле:
Они импровизировали на ходу, подбирали аккорды под русские песни и пели «Очи чёрные». Нам всем это очень понравилось, что мы даже слегка пожалели, что уже забронировали виллу… Но потом еще раз вспомнили виллу и обрадовались, что поживем месяц здесь и месяц там.
Вывод
В общей сложности мы потратили 3 неполных дня на поиск жилья. Нам попадались варианты и за $200, и за $1000, которые были намного хуже того, что мы арендовали.
Цена вообще не является каким-то определяющим показателем. За некоторые зачуханные и далеко от центра варианты просили $700. При этом у них стоят 5 пустых вилл. За некоторые гестхаусы в центре просили $200, но и они стояли пустые. Главное, чтобы жилье соответствовало вашим потребительским требованиям. У меня стойкое ощущение, что цена определяется хозяевами наугад. Из 16 подобранных вариантов мы выбрали 2 идеально подходящих нам места. Алгоритм, описанный в этой статье, отлично сработал.
В следующей статье я расскажу, как зарабатываю на балийскую жизнь с помощью трейдинга.
В будущем я планирую создать сообщество зарабатывающих трейдеров, отобрать несколько кандидатов и поделиться с ними своей торговой системой.
Если вам это интересно, то заполните анкету по ссылке:
Александр Гвардиев
