Как найти подрядчика для сельской ипотеки

В таблице «Сельская ипотека: подрядчики и застройщики 2023» вы можете найти организацию с помощью которой можно построить дом по льготной ипотеке под 3%. Также мы разобрали требования к подрядчику и застройщику со стороны банка для аккредитации и все основные нюансы с этим связанные.

Список подрядчиков и застройщиков в 2023 году

На текущий момент самостоятельно построить дом по сельской ипотеке нельзя. Строительство производится по договору подряда с юридическим лицом, которое должно пройти аккредитацию в банке кредиторе. Ниже представлен актуальный список аккредитованных в Россельхозбанке подрядчиков и застройщиков по сельской ипотеке.

Посмотреть актуальный список банков, которые выдают сельскую ипотеку сегодня, можно здесь.

Также обратите внимание, что не во всех регионах есть аккредитованные подрядчики и застройщики. Это не проблема. Во-первых, вы можете обратиться к организации из соседнего региона. Во-вторых. Можно найти строительную организацию в вашей области или районе и аккредитовать её.

Сельская ипотека без подрядчика

В 2023 году заработала льготная ипотека на строительство частного дома хозспособом (своими силами) без подрядчика и застройщика. В настоящее время таким образом можно построить дом по семейной ипотеке и ипотеке на новостройки с господдержкой. Ставка по данным программам не превышает 6 и 7% процентов соответственно.

Требования к подрядчику и застройщику

Банк устанавливает определенные требования к подрядной организации и застройщику. Фирма должна пройти процедуру обязательной аккредитации в банке. Ниже мы вам дадим список требований Россельхозбанк к подрядчику и застройщику по сельской ипотеке:

• Опыт в строительстве индивидуальных жилых домов от двух лет.
• Размер основных средств – более 10% от суммы чистых активов за последние два года.
• По итогам года выручка превышает 3 000 000 рублей.
• Нет ареста на имущество или ограничений по сделкам с данной организацией.
• Исковые требования к подрядчику не превышают 10% от величины чистых активов.
• Чистые активы положительны и равны или превышают уставной капитал.
• Организация или ИП должна быть действующей (в стадии ликвидации или реорганизации запрещается).
• Нет неоконченных исполнительных производств на сумму боле 300 000 рублей.
• Отсутствие исков со стороны субподрядной организации к подрядной и наоборот.
• Нет убытков по итогам прошлого финансового года.
• Нет судебных исков от налоговой или о признании банкротства.
• Нет в реестре недобросовестных поставщиков в соответствии с ФЗ №223 от 18.07.2011 и №44 от 05.04.2013.
• Нет неснятой или непогашенной судимости по экономическим преступлениям или против государственной власти у главного бухгалтера и руководителя
• Нет негативной информации (список недобросовестных строительных организаций профильных министерств и субъектов РФ, неисполнение обязательств или уголовные дела и т.д.) в открытых источниках о подрядной организации или ее учредителях.
• Есть вся необходимая разрешительная документация и лицензии на проведение работ: централизованного или автономного электроснабжения, водоснабжения (в том числе и бурение скважин), водоотведения, отопления и газификации жилых домов, где есть техническая возможность.
• Отсутствие проблем у подрядной и субподрядной организации по счетам в банке (арест, инкассовые требования, исполнительные листы, приостановка по счету и т.д.).

Пример ходатайства:

В других банках требования могут немого отличаться, но незначительно. По ходу строительства подрядчика или застройщика можно поменять, но при условии аккредитации новой фирмы в банке и только после шести месяцев после выдачи кредита.

Список документов для аккредитации подрядчика или застройщика под сельскую ипотеку

Ниже мы даем вам список документов для аккредитации подрядчика или застройщика под сельскую ипотеку в Россельхозбанке.

Пакет документов для ООО:

1. Бухгалтерский баланс за прошлый год.
2. Лицензия на право выполнения следующих работ: обеспечения централизованного или автономного электроснабжения, водоснабжения (в том числе по бурению водозаборных скважин), водоотведения, отопления, а в газифицированных районах также газоснабжения жилых домов (помещений)) или письмо, на бланке компании, за подписью директора о том, что данный вид деятельность не подлежит лицензированию.
3. Паспорт директора / главного бухгалтера (при наличии). В случае отсутствия главного бухгалтера – приказ о возложении обязанностей бухгалтера на директора.
4. Карточка компании (адреса: фактически, юридический, контактные данные, официальный сайт организации и др.)
5. Договор подряда по форме АО «Россельхозбанк»
6. Проектно-сметная документация (проект, смета)
7. ИНН/ ОГРН
8. Устав организации со всеми изменениями и дополнениями
9. Приказ о назначении директора
10. Рекомендация или ходатайство сельской/городской администрации или органа государственной власти регионального уровня (Министерства сельского хозяйства/Министерства строительства). Пример выше.

Пакет документов для ИП:

1. Декларация за 2020, 2021 год (принимаются следующие виды деклараций: по доходам, по доходам и являющиеся плательщиками торгового сбора, доходы – расходы) .
2. Лицензия на право выполнения следующих работ: обеспечения централизованного или автономного электроснабжения, водоснабжения (в том числе по бурению водозаборных скважин), водоотведения, отопления, а в газифицированных районах также газоснабжения жилых домов (помещений)) или письмо, на бланке компании, за подписью директора о том, что данный вид деятельность не подлежит лицензированию.
3. Паспорт директора / главного бухгалтера (при наличии). В случае отсутствия главного бухгалтера – приказ о возложении обязанностей бухгалтера на директора.
4. Фактический адрес организации.
5. Договор подряда по форме АО «Россельхозбанк»
6. Проектно-сметная документация (проект, смета)
7. ИНН/ ОГРН
8. Рекомендация или ходатайство сельской/городской администрации или органа государственной власти регионального уровня (Министерства сельского хозяйства/Министерства строительства). Пример выше.

В случае привлечения ООО или ИП субподрядной организации пакет документов такой же, как и для подрядной организации.

Скачать список документов для аккредитации подрядчика или застройщика в Россельхозбанке:

Требования к дому

В постановлении Правительства указаны обязательные требования к дому по сельской ипотеке. Которые нужно соблюсти, а именно:

1. Жилой дом (помещение) должно быть пригодно для круглогодичного проживания.
2. Объект должен быть обеспечен централизованными или автономными инженерными системами (электро и водоснабжения, водоотведения, отопления). В населенных пунктах, где проведен газ, дом должен быть газифицирован.
3. Жилье должно соответствовать требованиям региона к минимальной учетной норме площади жилого помещения на одного члена семьи. Обычно это 15-18 кв.м. на одного человека для семьи из трех человек, 42 кв.м. на двух и 33 кв.м. на одного. От региона к региону эти нормы могут отличаться.
4. Дом расположен в населенном пункте с другими объектами жилой недвижимости, пригодных для проживания;
5. Имеет подъездную дорогу;
6. Передается в залог только с земельным участком, на котором расположен дом;
7. Имеет цементный, железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;
8. Дом пригодный для круглогодичного проживания;
9. Процент износа не более 50%;
10. Имеет постоянное электроснабжение;
11. Имеет автономную систему канализации;
12. Обеспечен системой газового или электрического отопления;
13. Имеет автономную систему холодного водоснабжения.
14. Не выше трех этажей.

Требование к материалу стен дома:

• Кирпич
• Газобетон
• Брус
• Каркас из СИП-панелей и т.д.

Возводимый дом должен быть полностью пригодным для постоянного проживания и содержать необходимые элементы благоустройства: пол – стяжка, окна – рамные, стеклопакеты, двери – деревянные, металлические, а также межкомнатные двери и окна.

Отделка дома должна быть, как внешняя (фасадные работы, благоустройство территории), так и внутренняя (пол – паркет, ламинат, плитка, линолеум; стены – штукатурка, обои, покраска; потолки – штукатурка, натяжные, навесные). Исключение: отделка не выполняется в домах из бруса.

Требование к земельному участку

Важные моменты, которые следует учесть при строительстве дома по сельской ипотеке:

1. Земельный участок должен располагаться на территории сельских населенных пунктов или агломераций до 30 000 жителей. Список таких населенных пунктов по каждому региону тут.
2. Строительство можно осуществлять на собственном или арендованном участке земли. Также можно взять сельскую ипотеку на земельный участок с последующим строительством жилого дома.
3. Сельскую ипотеку можно взять на строительство дома в СНТ и ДНТ, если земля и дом будут соответствовать требованиям программы.
4. Земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости;
5. Пройден кадастровый учет;
6. Нет ограничений на обращение;
7. По документам определены границы земельного участка;
8. Подведено электричество;
9. Категория земельного участка допускает строительство на ней объекта жилой недвижимости;
10. Имеет виды расширенного использования: для ведения садоводства или дачного строительства;
11. Земельный участок должен относиться к категории «земель населенного пункта».

Список документов по дому и земле

Ниже представлен список документов по сельской ипотеке на покупку готового и строительство частного дома с земельным участком:

Проектно-сметная документация

В обязательном порядке в банк предоставляется проектно-сметная документация. Россельхозбанк подготовил определенную памятку для юридических лиц на эту тему.

Общие условия

Посмотреть актуальные условия по сельской ипотеке на сегодня можно в этой таблице:

На какие цели можно получить:	·        Покупка готовой/строящейся квартиры по ДКП или ДДУ в многоквартирном доме этажностью не более пяти этажей; ·         Приобретение готового жилого дома (частного дома с земельным участком) в сельской местности по договору купли-продажи; ·        Строительство или завершение строительства сельского жилого дома с привлечением подрядной организации по договору подряда на собственном участке земли, арендованном или с одновременной покупкой земельного участка; ·        Погашение (рефинансирование) ранее выданных кредитов, оформленных на вышеперечисленные цели после 1 января 2020 года.
Минимальная сумма	100 000
Максимальная сумма	До 5 000 000 – для жилья, расположенного на сельских территориях (сельских агломерациях) Ленинградской области, субъектов РФ Дальневосточного Федерального округа и Ямало-Ненецкого автономного округа. До 3 000 000 – для остальных регионов за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. До 0 – согласно условиям сельская ипотека на жилье в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге не выдается.
Ставка	Максимальная – 3%; Минимальная – 0,1%. Возможно только за счет дополнительной субсидии со стороны субъекта РФ.
Срок	25 лет
Первоначальный взнос	от 10%
Материнский капитал	Можно использовать в качестве оплаты первоначального взноса по сельской ипотеке.
Страховка	На усмотрение банка может быть прописано условие повышение ставки при отказе от страхования.
Срок действия программы	До 2025 года

Полный список условий и требований по сельской ипотеке в 2023 году в этой статье.

Будем благодарны вам за оценку поста и репост. Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем благодарны за отзывы о работе подрядчиков или застройщиков по сельской ипотеке. С какими проблемами вам пришлось столкнуться.

Все новости ипотеки в нашем телеграмм. Подписывайтесь.

Мы оформили сельскую ипотеку на строительство дома и за это время прошли семь кругов ада.

Наши документы теряли, менеджеры менялись, нам пришлось потратить в два раза больше денег, чем планировалось. Зато теперь я знаю все нюансы программы сельской ипотеки.

Если вы тоже хотите строить дом по этой госпрограмме и у вас нет своего участка, моя статья — для вас.

Почему мы решили строить дом

Мы живем во Владивостоке. После свадьбы поселились у мамы мужа в двухкомнатной хрущевке площадью 43 м².

Естественно, нам очень хотелось жить отдельно своей маленькой новой семьей. Вариантов было всего два.

Аренда квартиры. Нам такой вариант не подходил, поскольку однушка 35 м² с нормальным ремонтом и в адекватном районе Владивостока стоит около 30 000 Р в месяц плюс коммунальные платежи. То есть мы бы платили 35 000—37 000 Р в месяц за жилье, которое никогда не станет нашим.

Ипотека. Этот вариант нам нравился больше, так как мы бы платили кредит за свое жилье. В конце 2019 года однушка площадью до 40 м² стоила примерно 4—4,5 млн. Наш общий доход с мужем на тот момент составлял около 100 000 Р на двоих. Если бы мы брали в ипотеку 4 млн рублей на 25 лет под 10,5% годовых с первоначальным взносом 450 000 Р, нам пришлось бы переплатить за весь срок 7 400 000 Р. Такая огромная переплата сводила на нет все плюсы ипотеки.

За эти деньги мы бы получили совершенно голую квартиру со стяжкой на полу, без труб, проводки и межкомнатных стен. Из плюсов: можно пешком дойти до офиса, хорошие отзывы знакомых, которые живут в этих домах, вокруг лес и нет плотной хрущевской застройки.

Но банк потерял нашу заявку после одобрения. Как я понимаю сейчас, банк просто не справился с наплывом желающих. Мы ждали ответ месяц, после чего бронь с «нашей» квартиры сняли. Мы пытались найти что-то другое, но ничего не нашли. С 2020 года цены на недвижимость взлетели — госпрограмма сделала свое дело. Те же квартиры стали стоить на 30—40% дороже. Мы с мужем посмотрели на рост цен и сместили фокус внимания на пригород и земельные участки. Тем более что мы давно мечтали о своем загородном доме.

Что за программа сельской ипотеки

Для загородного дома нужен прежде всего участок. Пока мы присматривались и собирали информацию, я наткнулась на сельскую ипотеку — льготную ипотечную программу при поддержке Минсельхоза. Она начала действовать весной 2020 года, но была не так широко разрекламирована, как программа дальневосточной ипотеки.

Сельская ипотека — это целевой кредит в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Банк переводит деньги собственнику земли и подрядчику по строительству. Перед этим заемщик должен отдать первоначальный взнос и предоставить банку чеки и расписки. Заемщик вообще не видит живые деньги, поэтому использовать их не по назначению невозможно.

Мы вновь поверили, что все получится быстро, и отправились в банк для консультации. Нам распечатали список населенных пунктов, которые подходят под программу, презентацию с условиями и требованиями — и отправили искать участок.

Сейчас в помощь тем, кто хочет оформить сельскую ипотеку, есть сервис «Свое жилье», где можно проверить, подходит ли выбранный вами населенный пункт под эту программу. Мы при поиске пользовались предоставленным банком списком территорий.

Также нужно проверить назначение земли. Подойдут только участки, на которых можно строить жилой дом на законных основаниях. Участок не может находиться в зоне с особыми условиями использования территорий, например природоохранной.

Еще нас предупредили, что по программе сельской ипотеки своими силами строить дом нельзя. Самостоятельно выбрать подрядчиков тоже не получится. Нужно найти компанию из списка подрядных организаций, которые аккредитовал банк, в нашем случае — «Россельхозбанк».

Банк оплачивает участок и строительство тремя траншами:

1. Стоимость участка и аванс подрядчику в размере 30%.
2. Еще 30% подрядчику по факту возведения фундамента.
3. Оставшиеся 40%, когда строительство будет завершено и стороны подпишут акты приема-передачи.

Как мы искали участок

В марте 2020 года мы начали искать участок на сайте «Фарпост». С новыми вводными выбор очень сузился: подходящим для нас оказался только район полуострова Де-Фриз. Этот район находится близко к Владивостоку, где мы работаем и живем сейчас, но считается сельской местностью.

Основных требований банка к участку было два:

1. Расположен в сельской местности.
2. Разрешенный вид использования — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Мы выбрали несколько участков и начали обзванивать владельцев. Первый человек отказался сам показывать участок, но нарисовал схему и ориентиры, чтобы мы могли посмотреть самостоятельно. Мы приехали и увидели болотистую низину, где слышно трассу. Рядом находился ручей, который, очевидно, заливал участок в дождливую погоду и во время паводков. Мы отмели этот вариант.

Мы позвонили владельцу. Выяснилось, что если мы хотим оплатить участок по безналичному расчету, то должны будем заплатить на 13% больше. Продавец пояснил, что с наличными он мог бы указать, что участок стоит 1 млн рублей, и так избежать подоходного налога. Но по безналу занизить стоимость участка не получится, поэтому мы должны будем компенсировать ему налог. Сам участок стоил 1 778 000 Р, с налогом сумма увеличилась до 2 044 000 Р.

Городского водопровода и канализации на участке не было, но столб с проводами стоял — нам нужно было только приобрести щиток. К участку вела грунтовка, ближайший магазин находился в соседнем поселке в четырех километрах от нашего.

Как мы собирали документы для программы сельской ипотеки

Первая попытка. Мы собрали документы и подали заявку в банк. Вот какие документы потребовались:

1. Паспорта — мой и мужа.
2. Справка о доходах за последний год, она действительна 30 дней.
3. Заверенная работодателем копия трудовой книжки, она тоже действительна 30 дней.
4. Военный билет мужа.
5. Свидетельство о браке.
6. СНИЛС обоих.
7. ИНН обоих.

Вся процедура подачи заявки заняла у нас почти два часа. Предварительно нам одобрили только 3,5 млн рублей — у нас была пара потребительских кредитов на небольшие суммы и действующая кредитка с лимитом 475 000 Р без задолженности. Получалось, что участок съел бы больше половины всего нашего бюджета, а на остаток построить дом в Приморье невозможно.

Кредитная карта, даже если на ней нет задолженности, считается для многих банков действующим кредитом. Это может уменьшить сумму ипотеки. Поэтому лучше заранее проконсультироваться с ипотечным менеджером и узнать, засчитывает ли банк действующие карты в кредитную нагрузку. Если да, вам предложат их закрыть к сделке — после одобрения заявки.

Вторая попытка. Пока мы закрывали кредиты, наступил май 2020 года. Срок годности справок уже истек, поэтому мне пришлось обновить справку о доходах и копию трудовой. В этот раз предварительно нам одобрили полную сумму — 5 млн рублей, поэтому мы отправили заявку дальше, на одобрение. На этом этапе уже нужно было указать хотя бы поселок, в котором мы планируем приобрести землю, а лучше — кадастровый номер участка.

Спустя месяц, 16 июня 2020 года, нам пришло одобрение. На следующий день мы отправились в банк за дальнейшими инструкциями.

Положительное решение по заявке действовало три месяца со дня одобрения, то есть до 16 сентября мы должны были получить ипотеку. Дальше нужно было выбрать подрядчика из списка аккредитованных и предоставить документы на участок от собственника:

1. Кадастровый номер участка.
2. Выписку из ЕГРН.
3. Документ, подтверждающий собственность.
4. Паспорт собственника.
5. Оценку земельного участка.

Мы позвонили по первому же номеру и записались на прием 19 июня 2020 года. Оценщики приняли у нас документы. Оценка стоила 3000 Р. Мы решили съездить на участок еще раз, чтобы посмотреть, как он выглядит летом, и убедиться, что мы сделали правильный выбор.

Прямо с участка мы позвонили владельцу, чтобы сообщить, что отдали документы для оценки и на следующей неделе сюда приедет оценщик. Внезапно владелец сообщил, что у него «очередь покупателей» и что он нам перезвонит через несколько дней.

Мы были потрясены. Доводы о том, что мы уже оплатили оценку и подали документы, которые он сам нам предоставил, не сработали. Мы притормозили оценку до выяснения обстоятельств, чтобы не потерять деньги.

Как мы в итоге нашли участок

Чтобы не терять время, мы возобновили поиски участка. Вскоре нашли еще один вариант. Позвонили продавцу — он оказался заинтересован в покупателях и сам показал нам участок. Оказалось, что там есть городской водопровод, уже делается канализация и есть много других планов по облагораживанию территории.

Участок нам понравился — до моря 50 метров, ширина внутренней дороги будущего поселка — 3 метра, планируется асфальтирование, хозяин внушает доверие. Но цена кусается: за участок площадью 851 м² просили 2 297 000 Р плюс 13% подоходного налога опять же из-за «белого» расчета. Цена подключения к водопроводу — 250 000 Р, к канализации — 350 000 Р. Электричество на сам участок еще не проведено.

Другие участки мы смотреть не стали, потому что ничего подходящего не было. Оставалось только ждать ответа от первого продавца. А если он откажется — договариваться окончательно со вторым.

25 июня первый продавец нам отказал. Мы перенаправили новые документы в оценочную компанию, и через неделю оценка на второй участок была уже у нас на руках. Далее все документы на участок и оценка должны были пройти проверку в юридическом отделе банка.

Согласование стройки с Минсельхозом

От нас на этом этапе требовались следующие документы:

1. Все личные документы, которые подавались на заявку. Они уже были в банке, их повторно приносить не нужно.
2. Оценка участка. Ее оценочная компания выслала на почту сотруднику банка.
3. Документы на участок: выписка из ЕГРН, паспорт собственника, правоустанавливающий документ. Эти документы у нас были.
4. Проект дома.
5. Договор подряда.
6. Смета.
7. Одобрение всех документов юристами местного филиала.

Юристы местного отделения банка согласовывали документы три недели. Только 27 июля нам позвонили и сообщили, что участок одобрен. Сотрудники банка сами должны были направить полный пакет документов вместе с проектом дома, сметой и договором подряда в Минсельхоз. Поэтому мы приступили к проектированию и переговорам с подрядчиками.

Неудавшийся первый проект дома

Их офис располагался в построенном ими же доме, что вдохновляло. На первых переговорах мы обозначили свои цели, задачи и возможности:

1. Строимся по сельской ипотеке. Для подрядчика летом 2020 года это означало, что все строительные работы оплачиваются по факту их выполнения: то есть застройщик должен строить за свой счет, а потом получать «компенсацию».
2. Первоначальный взнос у нас минимальный — 10%, то есть 555 500 Р.
3. Нужно построить дом максимум за два года.
4. Стоимость — 3 млн рублей.
5. Дом без внутренней отделки, но с окнами, крышей и заведенными в дом коммуникациями.

Менеджер уверил, что нам хватит денег на каркасный дом на свайном фундаменте площадью 96 м² и что они уже знают, как оформляются документы по сельской ипотеке, поэтому проблем не будет.

Через несколько дней после встречи нам прислали вариант сметы, в которой не было планировки дома. Еще тогда мы должны были задать себе вопрос, как они составили смету и все посчитали без планировки. Но интуиция нас подвела.

До 8 июля мы с менеджером перекидывались вариантами и пришли к выводу, что нужен индивидуальный проект, чтобы дом полностью соответствовал нашему образу жизни. Но начинать проектирование решили после того, как участок одобрят юристы банка, чтобы не делать лишнюю работу и не переплачивать.

Участок прошел проверку, поэтому 29 июля мы встретились с проектировщиком и пояснили свои запросы:

1. Два этажа.
2. Два санузла — на первом и втором этажах.
3. Спальня с гардеробной и балконом, чтобы смотреть на море.
4. Детская для будущего ребенка.
5. Кухонная зона, совмещенная со столовой.
6. Зона отдыха (зал) с диваном и ТВ.
7. Маленький кабинет.
8. Терраса.
9. Большие окна, чтобы было много света.

Чтобы сориентироваться, мы опирались на планировки из интернета, а внешним видом домов вдохновлялись в «Пинтересте».

Для общения с проектировщиком и обсуждения прочих деталей менеджер подрядчика создала группу в «Вотсапе». Первые два варианта планировки мы получили уже через неделю — 6 августа. Нужно было выбрать один основной, чтобы дальше корректировать его и делать 3D. Пришлось встретиться еще раз: корректировок и вопросов было много.

15 августа мы получили первый вариант готового проекта.

После разработки индивидуального проекта дома у нас начались проблемы с компанией, а точнее с нашим менеджером. По правилам компании смету составляют только после уплаты оставшихся 50%. Менеджер перепутала наши документы и заявила, что в качестве предоплаты мы должны внести больше, чем есть на самом деле, — не 16 800 Р, а 25 000 Р. У нас сохранились договор и чек, поэтому проблему решили. Но это отняло целый день.

Несколько раз мы получали неверные сметы: сумма была то больше, то меньше, то содержала отопление и септик, то нет. После нескольких неудачных попыток менеджера составить подходящую для банка смету мы отправились в офис, чтобы поговорить с вышестоящим руководством.

Директор, с которым нам довелось поговорить, выслушал все наши претензии к менеджеру, записал, а после сообщил, что они не смогут построить нам дом без личных средств, так как первоначального взноса не хватит даже на подготовку участка и установку фундамента. А свои деньги они вкладывать не собираются. Но отказываться от дальнейшей работы с нами не стал и загадочно сказал: «Попробуем». Почему и зачем — мы не знаем до сих пор. Может, из-за мнимой клиентоориентированности, а может, понадеялся на русский авось.

Кое-как менеджер смогла составить смету со всеми пунктами и подходящей суммой. В итоге из-за всей этой тягомотины мы только 25 августа отдали смету и проект в банк на проверку. Но времени не хватило, и наша одобренная заявка на ипотеку сгорела.

Как мы в третий раз подавали заявку на сельскую ипотеку

В двадцатых числах сентября мы подали третью заявку и договорились с мужем, что это последняя попытка. Некомпетентность и несобранность людей, с которыми приходилось контактировать, поражала. Мы вновь принесли все документы, и нам назначили новенького сотрудника. Было ощущение, что нам не хотят отказывать, но при этом делают все, чтобы у нас не вышло.

После этой ситуации нам вновь поменяли менеджера. Мы взяли его личный телефон и все вопросы дальше решали через мессенджеры. К нашей заявке подключился и руководитель отдела — человек, который лучше всех в банке разбирается в сельской ипотеке.

Последнюю заявку нам одобрили 12 октября 2020 года.

Как мы нашли нового подрядчика

За эти восемь месяцев у банка поменялся список подрядчиков. Компании, из-за которой мы опоздали по всем фронтам, там уже не было. Я позвонила по другому номеру из списка. Нам назначили встречу на ближайшие выходные. На встречу приехал директор, который нам очень понравился: человек-практик, строитель, который сам курирует все стройки и разбирается во всей внутренней кухне.

Мы показали ему наш «проект», состоявший из 12 слайдов. Оказалось, что это не тот проект, который нужен. У нас на руках был дизайн-проект дома без инженерных подробностей. Только от этого подрядчика мы узнали, что каркасная технология не подходит для программы сельской ипотеки. Хотя мы уже сдавали этот проект и менеджеры в банке сказали, что с ним все в порядке.

Подрядчик также развеял наши мечты о том, что на все хватит 5 млн рублей. Он честно сказал, что браться за заведомо неудачную бесконечную стройку не будет, — а в нашей ситуации так, вероятнее всего, и произошло бы.

Дополнительные деньги на стройку

Прежде чем дорабатывать проект, мы съездили с подрядчиком на «наш» участок. Он примерно оценил фронт подготовительных работ — около 800 тысяч потребовались бы только на подготовку участка и фундамент. На стройку оставалось всего около 2 млн, что для дома на 100 м² недостаточно. Подрядчик еще раз сказал, что нам точно нужно привлекать дополнительные собственные средства или же отказываться от этой затеи.

Клееный брус для дома приезжает на объект в виде напиленного под конкретный проект конструктора. Его делают полтора-два месяца, еще какое-то время потребуется на доставку из Сибири. Собрать дом вместе с окнами и крышей бригада сможет примерно за месяц.

Компания-изготовитель домокомплектов просчитала наш дом. С доставкой до нашего участка получилось 2 100 000 Р: столько своих денег нам и нужно было найти.

За деньгами мы могли только обратиться к родственникам. Они согласились нам помочь, но через полгода. Для этого мы решили продавать трехкомнатную квартиру бабушки. Квартиру мы планируем продать за 6,5 млн, за 4 млн купить бабушке новую поменьше, а остаток — 2,5 млн — взять себе, чтобы заплатить за домокомплект.

Доработка проекта

Мы связались с проектировщиком, который делал первый проект дома, напрямую. Он согласился доработать проект без посредников. За эти доработки мы заплатили 23 000 Р.

11 ноября 2020 года мы получили наш «настоящий» проект уже из 20 слайдов. Мы отправили его по электронной почте сотруднику банка. Банк попросил нас внести несколько небольших корректировок, пришлось заплатить за это еще 2000 Р проектировщику.

Все согласование проекта дома с новыми данными заняло у нас пять дней.

Проблемы с документами

Пока проект доделывали, с нами связался руководитель ипотечного отдела банка. Выяснилось, что после увольнения предыдущего менеджера все наши документы, которые нужны для заявки, пропали: и документы на участок от собственника, и платная оценка, и выписка из ЕГРН.

Мы повторно прислали все документы. И теперь в каждом документе менеджеры стали находить ошибки, которые раньше никто не замечал.

Спустя месяц, 7 декабря 2020 года, банк провел свою оценку участка и заявил, что наша стоимость — 2 590 000 Р — завышена и участок должен стоить не дороже 2 000 000 Р. Если мы хотим строиться именно на этом участке, нам нужно найти еще 590 000 Р собственных денег или попробовать обратиться в другой банк.

За финансовой помощью мы опять пошли к родственникам — на этот раз к моей маме. Первоначальный взнос 550 000 Р был ее подарком, и она согласилась увеличить сумму до 1 100 000 Р.

Получилось, что смета на дом выросла с 2 900 000 до 3 500 000 Р. Подрядчику пришлось переделывать документы и снова отправлять на согласование.

9 декабря все было готово. Мы ждали дату подписания. Но 11 декабря с нас потребовали еще одну бумагу — гарантийное письмо о том, что мы с супругом и собственница участка не имеем несовершеннолетних детей и иждивенцев на момент заключения сделки. Все три экземпляра должны быть написаны от руки. Собственница жила за городом, поэтому мы бросили все дела и поехали к ней за этим документом.

Как мы готовили документы к сделке

Наша сделка проходила по доверенности, потому что собственнице участка, пожилой женщине, было трудно передвигаться по городу. Продавцом по доверенности выступал ее сын. В итоге наш новый пакет документов на покупку участка и стройку выглядел так:

1. Паспорт собственницы.
2. Паспорт человека, который действует по доверенности.
3. Доверенность.
4. Заверенная выписка из ЕГРН с документами-основаниями собственности. Такую может получить только собственник лично.
5. Согласие супруга собственницы на продажу земли.
6. Договор купли-продажи, по которому продавец приобрел большой земельный участок.
7. Соглашение о разделе того самого земельного участка.
8. Исправленная оценка.
9. Доделанный проект.
10. Смета.
11. Договор подряда.
12. Гарантийные письма о том, что мы с супругом и продавец на момент заключения сделки не имеем несовершеннолетних детей и иждивенцев, написанные от руки.

Первоначальный взнос делился между собственником и подрядчиком. В нашем случае он распределялся так: 200 000 Р собственнику — это 10% от 2 000 000 Р, которые стоит по документам участок, и 355 555 Р подрядчику — это 10% от его сметы.

Как мы оформляли страховку

14 декабря руководитель ипотечного отдела банка спросил, консультировали ли нас по страховым суммам нашей ипотеки. В ответ мы написали, что нас никто не консультировал и мы не понимаем, о чем вообще речь.

Ставка 2,7% действительна, только если заемщики оформляют страхование жизни — так сказал сотрудник банка. Хотя сейчас я понимаю, что страхование жизни делается по желанию заемщика и не может быть обязательной страховкой. И это не влияет на льготную ставку. Застраховать необходимо только залог, но у нас его еще нужно было построить.

Мы были возмущены — у нас не было лишних денег. В банке нам пояснили, что комитет согласовал нам ипотеку только при условии, что мы застрахуемся в их дочерней страховой. Официальные документы об этом нам отказались показывать. Было так: либо оформляйтесь на наших условиях и платите, либо начинайте все сначала.

Подавать новую заявку на кредит без страховки мы не могли — у нас уже не было времени, поэтому пришлось соглашаться на такие условия. Продавец участка отказался ждать до 2021 года. Он и так ждал нас и держал летнюю цену. Нам пришлось согласиться на условия банка и занять денег на эту страховку у друзей. Попутно мы написали обращение директору регионального филиала с просьбой разъяснить ситуацию и предоставить документы, подтверждающие слова сотрудника.

Забегая вперед: когда мы получили ипотеку и оплатили участок, а банк перевел подрядчику аванс, мы все-таки оформили страховку в другой компании, потому что банк не имеет права навязывать страховку в предложенной им компании. Заемщик может выбрать страховую из списка аккредитованных банком. Точно такая же страховка там стоила 10 000 Р. Затем мы принесли новую страховку в банк, а предыдущую аннулировали и оформили возврат денег.

Для этого написали заявление на отказ от страховки. Это можно сделать в течение 14 дней после оформления кредита. Деньги вернули через несколько дней, и мы сразу отдали их друзьям.

Как проходила сделка

Сделку назначили на 21 декабря 2020 года. Перед этим мы должны были отдать первоначальный взнос, а после с продавцом участка подать заявление на перерегистрацию. От лица продавца в сделке выступал сын по доверенности.

Все должно было пройти так:

1. Мы платим подрядчику его часть первоначального взноса — 355 556 Р и подписываем договор подряда и смету.
2. Приезжаем в банк вместе с продавцом участка. Там отдаем его часть первоначального взноса, пишем расписки и подписываем договор купли-продажи. Копии этих документов остаются в банке.
3. Едем с собственником в МФЦ, подаем заявление на переоформление участка на нас с мужем.
4. Когда участок переоформят, мы забираем документы в МФЦ, отвозим их в банк — это доказательство, что сделка с продавцом состоялась.
5. Только после этого нам выдают кредит. Мы подписываем допсоглашение к кредитному договору с новым графиком платежей, а также покупаем навязанную страховку, чтобы не упустить участок.
6. Далее банк переводит 1,8 млн рублей собственнику и аванс подрядчику.

Дальше расскажу, как все это происходило на самом деле.

По мнению банка, стоимость участка по документам составляла 2 млн рублей, наш первоначальный взнос собственнику состоял из трех частей:

1. Официальная сумма по документам банка — 200 000 Р. Это 10% от 2 000 000 Р.
2. Подоходный налог, который собственник участка уплатит с 2 000 000 Р, — 260 000 Р.
3. Доплата за реальную стоимость участка — 297 700 Р.

21 декабря 2020 года мы подписали договор купли-продажи участка и кредитный договор, заплатили пошлину за переоформление собственности на участок — 350 Р на двоих — и подали документы в МФЦ.

Завершение сделки

12 января 2021 года пришла заветная смс от МФЦ, что документы готовы. Теперь участок стал официально нашим!

С этими документами на следующий день мы направились в банк. Теперь банку нужно было оформить страховку, открыть аккредитив, рассчитаться окончательно с собственником и перечислить аванс застройщику.

К кредитному договору мы подписали дополнительное соглашение с новым графиком платежей. В этот же день нам открыли в банке счет, на который перечислили наш ипотечный кредит, также мы оплатили навязанную страховку. Чтобы выплачивать ипотеку, нам оформили неименную банковскую карту для погашения кредита и рассказали, как пользоваться приложением.

В тот же день перечислили оставшиеся 1 800 000 Р продавцу, а 18 января 2021 года — 30% аванса подрядчику, 960 000 Р.

Потратили на оформление сельской ипотеки 72 950 Р

Проект	56 600 Р
Новая страховка	10 000 Р
Оценка участка	3000 Р
Аккредитив	3000 Р
Пошлина на перерегистрацию участка	350 Р

К этим тратам можно прибавить еще первую страховку, которая стоила 59 400 Р. И хотя потом мы вернули эти деньги, в какой-то момент у нас было две страховки, на которые пришлось потратиться.

Как построить дом по программе сельской ипотеки

1. Лучше всего заранее купить подходящий участок за свои средства. Так вы сэкономите деньги на компенсации налога продавцу, на оценке, а также время на согласовании и проверке участка. К тому же можно использовать всю ипотеку на дом.
2. Если нет своих денег на участок, стоит морально подготовиться к долгому, нудному и не всегда продуктивному общению с банком. У нас весь процесс занял девять месяцев.
3. Тщательно выбирайте продавца участка. Обязательно уточните при покупке участка, есть ли на него очередь, посмотрите план по развитию района, уточните про коммуникации.
4. Когда выбираете подрядчика, спросите в банке, сколько согласованных, начатых и законченных строек у той компании, что вам понравилась. Это позволит трезво оценить работу организаций.
5. Не связывайтесь с компаниями, которые аккредитованы, но еще не оформили ни одной сделки по сельской ипотеке: большой риск потерять драгоценное время.
6. При общении с подрядчиком уточните, кто непосредственно занимается стройкой, и обговаривайте все детали с человеком-практиком, а не оторванным от реальной стройки менеджером в офисе.
7. За время одобрения сделки и согласования разных документов подготовьте финансовую подушку на непредвиденные траты. Даже если она не понадобится на этапе подписания, то точно пригодится на стройке.
8. Сразу проясните момент со страховкой и не стесняйтесь обращаться к вышестоящему руководству — обязательно письменно. Как показала практика, менеджер банка может ввести в заблуждение и навязать дорогой тариф или необязательную страховку, которая не влияет на ставку.

Об условиях сельской ипотеки всегда можно узнать в банке. А вот понять, как это действительно работает, какие подводные камни есть при оформлении документов и строительстве, — гораздо сложнее.

Здесь два варианта: разговаривать с теми, кто уже построился или находится в процессе строительства, либо напрямую задавать вопросы тем, кто выдает ипотеку и строит. Я пошла по второму пути, но мне важно было посмотреть объекты на разных этапах реализации.

Территория вокруг Иркутска сегодня активно застраивается. Поэтому решили посмотреть объекты, строящиеся в Иркутском районе. Маршрут получился следующий: Западный — Малая Еланка — Смоленщина — Анисимово поле — Николов Посад.

Со мной поехали заместитель директора по розничному бизнесу Иркутского регионального филиала Россельхозбанка Елена Кобелева и подрядчик, который специализируется на индивидуальном жилищном строительстве, Александр Войткевич. Рекомендации специалистов пригодятся тем, кто рассматривает сельскую ипотеку как один из вариантов для строительства дома.

Почему лучше заранее купить участок?

Александр Войткевич (подрядчик): Выбор места жительства достаточно сложная задача. Риелторы очень сильно вмешиваются в рынок, размещая фейковые объявления. Поэтому найти участок, соответствующий характеристикам, по объявлению практически невозможно. Приезжайте, ходите, смотрите разные варианты. Самое главное, чтобы вам нравилось место. При поиске участка обязательно учитывайте сезон. Зимой покупать землю опасно, неизвестно что под снегом. Обычно, когда клиенты находят участок, мы его смотрим и говорим, стоит на нем строить или нет, будет ли удорожание. Тем, кто определился с участком и выбирает подрядчика, рекомендуем сразу купить землю, если есть деньги, потому что некоторое время займет ее оформление в Росреестре.

Елена Кобелева (сотрудник банка): Нужно понимать, что если берете сельскую ипотеку на покупку участка с дальнейшим строительством, то кредитные ресурсы на строительство дома уменьшаются на размер стоимости участка, а это, в среднем, 400-700 тысяч рублей. Максимальная сумма кредита по сельской ипотеке — три миллиона рублей. Если позволяют возможности, лучше рассматривать покупку участка как отдельное вложение.

Список территорий, подходящих под программу «Сельская ипотека», утвержден правительством Иркутской области в 2015 году. В этом году в него включены девять городов с населением менее 30 тысяч человек: Бодайбо, Вихоревка, Киренск, Железногорск-Илимский, Алзамай, Свирск, Байкальск, Слюдянка, Бирюсинск.

На что банк обращает внимание при выборе подрядчика?

Елена Кобелева: Мы следим за тем, чтобы стройку осуществлял квалифицированный подрядчик. У банка есть определенные требования при аккредитации застройщиков. У компании должен быть опыт строительства индивидуальных жилых домов не менее двух лет. Выручка за последний финансовый год — не менее трех миллионов рублей. Проверяем, чтобы организация не находилась в стадии банкротства или ликвидации. Администрация муниципального образования может порекомендовать застройщика для участия в программе сельской ипотеки. При наличии такого ходатайства, опыт строительства и объем годовой выручки мы можем не рассматривать. Требования к подрядчикам достаточно лояльные, это тот минимум, который дает нам уверенность и гарантию, что компания построит дом качественно и с выполнением всех требований.

Можно самому построить дом?

Елена Кобелева: Поскольку программа государственная и банк выдает деньги, нам важно, чтобы дом был завершен и построен. Где гарантия того, что, если мы дадим заемщику средства, он сам квалифицированно построит или наймет бригаду? Многие далеки от стройки и рассуждают, что они возьмут деньги, наймут пару человек и им все построят. Сколько у нас недостроев и домов, которые непригодны для проживания. Поэтому в программе определены требования и к самим объектам.

Выбрал застройщика, а его нет в списке аккредитованных банком. Как быть?

Елена Кобелева: Понятно, что рынок сейчас большой и каждый вправе выбрать подрядную организацию. У нас есть такие случаи, когда заемщик сам предлагает компанию, с которой хочет строить дом. Проверяем застройщика, если он подходит под наши требования, то выдаем аккредитацию. В прошлом году мы начали работу по программе сельской ипотеки именно с поиска подрядных организаций в Иркутской области. Сейчас уже со знанием дела подходим к выдаче ипотечных кредитов на строительство.

Можно в процессе строительства поменять подрядчика, если недоволен качеством работ?

Елена Кобелева: В Иркутской области еще таких прецедентов не было. Но в других регионах возникали такие вопросы, потому что подрядчики оказывались неблагонадежными и некачественно строили. У нас ввели дополнение: можно сменить подрядчика в течение шести месяцев после выдачи кредита. Если заказчик видит, что на стройке проблемы, например, нарушаются сроки, у него есть возможность смены подрядной организации. По программе дом необходимо построить в течение двух лет. Несоблюдение срока банк расценивает как нецелевое использование кредита. В таком случае будет действовать коммерческая ставка 11,5% годовых (вместо 3% по сельской ипотеке — прим. авт.), увеличится платеж по ипотечному кредиту.

Александр Войткевич: Два года — это более чем достаточный срок для строительства дома. Из своего опыта скажу, что обычно дом строим за 3,5-4 месяца, с учетом оформления ипотеки — за полгода. Если через полгода строительство только на стадии фундамента, то это серьезный повод задуматься о смене подрядчика.

Какие у банка требования к возводимому жилью?

Елена Кобелева: Государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий» направлена на улучшение жизни людей на селе. Такая же задача у сельской ипотеки, поэтому есть определенные требования к строящимся объектам. Дом должен быть пригодным для проживания, со всеми необходимыми коммуникациями — электричеством, канализацией, водой и отоплением. В каждом муниципальном образовании утверждена норма площади на одного человека. В Иркутской области она варьируется от 10 до 18 квадратных метров. При изменении площади в меньшую сторону, а значит несоблюдении условий программы, клиент будет переведен на коммерческую ставку 11,5%. Также действует ограничение по этажности, для индивидуального строящегося жилья — три этажа.

Из какого материала строить?

Александр Войткевич: По сельской ипотеке мы работаем в сегменте эконом. Если у клиента ограниченный бюджет, то на выбор у него брус или каркас. Заранее уточняем, жил ли человек раньше в брусовом доме. Брус, в отличие от каркаса, будет деформироваться на протяжении всего проживания. Мы активно предлагаем каркасные дома, потому что это более современная технология. Каркас дороже бруса на 15%*. Дом из газобетона площадью 100 квадратов (5 миллионов рублей) в полтора раза дороже дома из бруса такой же площади (3,5 миллиона рублей). Дом из кирпича почти в два раза дороже, чем из бруса. Каменное строение по цене приближается к стоимости квартиры в новостройке. В принципе надо понимать, что стройка одноэтажного отдельно стоящего здания никогда не будет дешевле, чем в многоэтажном комплексе, где вы делите стены с соседями.

Зачем нужен проект дома?

Александр Войткевич: Иногда клиенты приходят к нам с готовым проектом. Если его нет, мы предлагаем поискать вариант, который нравится, это может быть просто картинка из интернета. По ней создаем модель с вариантами планировки, учитывая пожелания заказчика. У банка мы согласовываем проект на стадии эскиза. Затем делаем рабочие чертежи со всеми конструктивами. У нас много реализованных проектов. Зачастую клиенты видят готовый дом с планировкой и просят построить им такой же. Каждый проект индивидуален, в процессе мы что-то меняем, дорабатываем его. У человека есть возможность сформировать свою жизненную среду, логистику перемещения по дому так, как он хочет, как привык. Проект нужен, чтобы заказчик понимал, как будет выглядеть дом. Иначе ему построят не то, что он ожидает. У подрядчика нет умысла, просто, когда договаривались, у всех в голове были разные представления. Отсутствие проекта приводит к ошибкам при строительстве. Самая распространенная — «батут» на полах. Не рассчитали длину пролета, и когда человек ходит, у него мебель «гуляет».

Какие документы проверяет банк?

Елена Кобелева: Документы на участок земли под индивидуальное жилищное строительство — свидетельство госрегистрации права собственника, либо договор аренды; основание права собственности, выписка из ЕГРН на земельный участок, кадастровый паспорт участка земли. Еще заявитель должен подать смету, разрешение на строительство жилья и договор подряда. Банк проверяет чистоту сделки. Мы проводим экспертизу, чтобы установить, соответствует ли стоимость объекта той, что заявлена в смете. В случае неплатежеспособности заемщика, банку нужно понимать, сможет ли он потом реализовать построенный объект. Если бы оценки не было, заемщики бы строили 40 квадратов, а кредит брали в размере три миллиона. После нашего согласования документы направляют в минсельхоз. Там проверяют, чтобы клиент ранее не пользовался данной программой и у него не было одобрения в другом банке. Процедура занимает не больше двух дней.

Можно ли в процессе строительства вносить изменения в проект?

Александр Войткевич: Технически мы можем почти все изменить: перекрытия, положение и размер окон. Окна не отражены в техническом плане, в проекте нет их количественной характеристики. У нас не проверяют квадратуру окон при сдаче. Но заказчик не вмешивается в конструктив. Мы не можем изменить площадь дома, например, уменьшить стену, потому что проект проходит согласование в банке.

Как банк проверяет готовый объект?

Елена Кобелева: По факту готовности дома его регистрируют. Банк оформляет в залог готовый зарегистрированный объект. Плюс клиент делает отчет об оценке с фотографиями и перечислением всех необходимых коммуникаций. Мы должны убедиться, что построенный дом пригоден для проживания.

Могут ли по сельской ипотеке выдать кредит больше трех миллионов рублей?

Елена Кобелева: С конца 2020 года появилась возможность взять до шести миллионов рублей на строительство дома по программе. Каждый из супругов может взять по три миллиона рублей под один объект недвижимости. Оба должны быть платежеспособны. Каждый вносит первоначальный взнос — 10% от стоимости дома. Получается как две отдельные ипотеки. В Иркутской области уже есть клиенты, которые получили на строительство увеличенную сумму.

*Все цены приводятся согласно внутренней статистике застройщика.

Алина Вовчек, партнерский материал
Фотографии предоставлены Александром Войткевичем и иркутским региональным филиалом Россельхозбанка

АО «Россельхозбанк». Генеральная лицензия Банка России №3349 (бессрочная) от 12.08.2015.

Сельская ипотека выдавалась под ставку до 3% годовых. 
Первоначальный взнос от 10%, можно было использовать и маткапитал.
Максимальный срок кредита – 25 лет. 
Максимальная сумма кредита – 3 млн рублей для всех регионов, кроме Ленинградской области, Дальневосточного федерального округа и Ямало-Ненецкого автономного округа, где лимит 5 млн рублей.

С 2021 года действует условие обязательной регистрации заемщика сельхозипотеки в приобретенном на льготный кредит жилье (постановление за №1748). Т.е. получив права собственности на «сельско-ипотечную» недвижимость собственник обязан документально известить банк об оформленной регистрации в шестимесячный срок. В противном случае банк вправе изменить стоимость ипотеки руководствуясь внутренним порядком.

Документы для оформления сельской ипотеки

В комплект документов, подаваемых банку соискателем льготного кредитного займа помимо заявления (форматы заявлений у банков различны), входят:

• гражданский паспорт РФ (2 копии). Оригинал показать в кредитном отделе, копии приложить к заявке. Наличие регистрации в паспорте обязательно (либо документ временной регистрации);
• военный билет (2 копии). Необходим заявителям-мужчинам возрастом менее 27 лет. Для не отслуживших в армии необходимо приписное удостоверение ***;
• подтверждение семейного положения (копии). Брачное свидетельство, детские метрики (если имеются дети);
• СНИЛС (копия). Оригинал пластиковой карты (выдавалась до 2019-го), либо бумажной формы. При потере оригинала карты достаточно ее копии, фото или скана. В отсутствии СНИЛС потребуется ее оформление до обращения в банк (обратиться в ПФР, займет 3 недели).

***Банки также могут потребовать оригинал и копии второго документа, подтверждающего личность. Это может быть водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение военнослужащего или сотрудника федеральных органов.

Заявление-анкету необходимо заполнять в кредитном отделе банка. Помимо соискателя «сельского» госкредита заявление должны составить его созаемщики (если имеются).

Документы, подтверждающие доход (помимо заявления-анкеты):

• справка 2-НДФЛ. Выдается работодателем по запросу работника. Индивидуальному предпринимателю (физлицу) взамен справки о доходах необходимо предоставить банку декларацию 3-НДФЛ. Банку необходима информация о доходах заявителя за прошлые 12 месяцев на дату обращения***;
• трудовая книжка (копия или выписка). Также допускается предоставление справки от работодателя, где отражены сведения о должности заявителя и сроке службы (стаже работы).

***При невозможности подачи справки 2-НДФЛ, обращающийся за займом гражданин должен подготовить ее по форме, утвержденной данным банком. У финансовых учреждений разные требования к содержанию справки. К примеру, Сбербанк не примет справку, выполненную по формату Россельхозбанка.

Сколько проверяется заявка на сельскую ипотеку

Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.

Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:

• заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
• один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
• второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
• при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).

Таким образом, при полном соответствии заявки условиям субсидируемой государством льготной ипотеки на сельскую жилую недвижимость, общий срок рассмотрения составит 20 дней (рабочих).

Предоставление документов по жилой недвижимости, что будет приобретаться на запрошенную заявителем сельскую ипотеку, допустимо за 90 дней (календарных) после предварительного одобрения заявки банком. Т.е. Минсельхоз полагается на решение ипотечного банка по объекту залога (приобретаемому заемщиком «сельскому» дому).

Однако конкретизацию цели займа – приобретение дома или квартиры (указывается «первичка» или «вторичка»), либо земельного участка под ИЖС – требуется отметить изначально, на стадии оформления заявки. Если после одобрения заявки заемщик вдруг решит брать кредит, скажем, не на заявленную ранее квартиру-вторичку, а на новостройку – заявка будет согласовываться заново.  

При одобрении ипотечной заявки ее оформление банком начинается немедленно. Положительное решение по обращению за сельской ипотекой действует ровно 60 дней (календарных).

Что делать при отказе банка в ипотечном кредите

Причина отказа объясняться кредитной службой банка не будет – такова политика финансовых организаций. У них имеется около 20 параметров оценки состоятельности заемщиков и созаемщиков, определяющих решение по ипотечной заявке. Сама система оценки потенциальных заемщиков составляет банковскую коммерческую тайну и не разглашается.

Отказ всегда оформлен письменно, в нем указывается срок допустимой повторной заявки на кредит (обычно через 1,5-2 месяца). Заметим, чаще всего причиной отказа служит неполный или неверно оформленный пакет документов на кредит. Чтобы максимально снизить вероятность отказа, обратитесь за подготовкой заявки к риэлторам нашей ассоциации.

Важно: если ипотека прошла одобрение, но вы сменили место работы, либо взяли еще кредит (кредиты) или кредитные карты, то с позиции ипотечного банка ваша платежеспособность ухудшится. И тогда банк откажет в кредите, хотя ранее его одобрил. Отметим, что условие сохранения платежеспособности касается и заемщика, и созаемщиков.

Выбор недвижимости под ипотеку

Одобрения банка недостаточно, поскольку кредит целевой и дается строго под сельскую ипотеку. А значит, жилье заемщику требуется выбрать именно в сельской агломерации – сельских населенных пунктах, рабочих поселках, ПГТ или в городках с населением менее 30 тыс. человек (последние должны быть включены в региональную программу развития). Пригодность населенного пункта под сельскую ипотеку необходимо уточнить в банке.

Постановлением за №1748 от 27.10.2020 введено ограничение высотности многоэтажек, пригодных под сельскую ипотеку – не выше 5 этажей.

Напомним еще раз – Московская область и Москва, а также Санкт-Петербург в сельской госипотеке не участвуют.

Важно: ветхое жилье, либо с неисправными коммуникациями или основными системами жизнеобеспечения (канализация, водоснабжение, отопление, электричество, газоснабжение) банк кредитовать откажется. Подробно о «банковских» критериях загородного дома для ипотеки смотрите здесь.

C момента постройки приобретаемого объекта недвижимости не должно пройти более 3 лет, если его продает юрлицо, или более 5 лет, если покупается дом у физлица.

Также госкредит не получится потратить на недвижимость, чья жилая площадь не соответствует (меньше) учетной норме на жильца. Минимальный метраж жилой «учетки» в населенных пунктах РФ различен, регламентируется муниципалитетами.

Какие документы по ипотечной недвижимости нужны банку

Чтобы финансовая организация согласилась кредитовать покупку дома (квартиры), выбранного ранее одобренным заемщиком, банку потребуются следующие документы на жилой объект:

• о праве собственности продавца. В случае принадлежности владельцу недвижимости ранее лета 2016-го, требуется копия свидетельства на право собственности. Если же право собственности возникло позже – выписка из ЕГРН (с 15.07.2016 г. выдача свидетельств по недвижимой собственности отменена в РФ). Помните, что действительность ЕРГН-выписки – один месяц;
• об основании возникновения права собственности продавца. Необходимо документальное подтверждение законности владения продавцом недвижимости (т.е. на основании постройки, покупки, наследования, ренты или одарения);
• о результатах оценки жилья. Привлекается независимый оценщик, составляющий отчет по объекту недвижимости (подбор оценщика согласовывается с банком). Учитывайте, что актуальность оценочного отчета на дом или квартиру не превышает 6 месяцев;
• о прописанных в жилье (домовая книга – выписка). Отметим, что срок действия выписки по жилой недвижимости (дом, квартира), выдаваемой МФЦ  – 30 дней;
• о согласии супруга/супруги продавца на продажу жилья. Согласия не нужно, если недвижимость куплена до брака, унаследована одним супругом или подарена ему, принадлежит лишь одному супругу по брачному договору;
• о кадастровых сведениях по недвижимости. Эти данные содержит кадастровый паспорт, либо техплан жилого объекта. Принимается выписка из техплана дома с экспликацией и поэтажным планом. При наличии земельного участка требуется его кадастровый план.

Также, если супруг/супруга залогодателя не указывается в документах, как собственник – от него/нее требуется нотариально заверенное согласие на передачу приобретаемого ипотечного жилья в банковский залог, поскольку приобретение жилье происходит в браке (совместная собственность). Лишь при наличии брачного договора с супругом/супругой залогодателя нет потребности нотариально удостоверять согласие, а равно и получать его.

Документы для сельской ипотеки на долевое строительство

Кредитование банком строительства недвижимого объекта (таунхауса, квартиры) по договору ДДУ допускается по предоставлению заемщиком следующих документов:

• подтверждающих право выполнения строительства компанией-застройщиком. Это заверенные печатью застройщика копии устава, свидетельства ОГРН, ЕРГЮЛ и ИНН, лицензии и разрешения на строительные работы (полный документальный перечень уточняется в банке);
• подтверждающие право аренды или собственности на участок строительства. Такими документами  будут свидетельство права земельной собственности, либо договор долгосрочной аренды;
• ЕГРН-выписка на земельный участок строительства (срок действия – месяц);
• строительное разрешение под многоквартирный дом (также таунхаус);
• проектная декларация недвижимого объекта;
• проект договора участия для кредитных сделок по объекту долевого строительства. При наличии в ДДУ обязательства заемщика передать кредитованную банком сумму застройщику для обеспечения перспективного заключения основного договора – банк откажет в кредите.  

Если отношения с супругом/супругой залогодателя не оформлены брачным договором – заверенное нотариальное согласие супруга/супруги по передаче покупаемого на кредитные средства объекта недвижимости в ипотечный залог.

Какие документы банк потребует для постройки дома по сельской ипотеке

Предоставляя ипотечный кредит, банк первоочередно стремиться защитить свои денежные средства. Поэтому задача кредитного отдела банка – пристально изучить условия строительства жилья, которое заемщик намерен возводить.

Обслуживающие одобренного заемщика работники банка заявят необходимость под индивидуальное строительство следующих документов:

• свидетельство госрегистрации права собственника на участок земли под ИЖС, либо зарегистрированный договор аренды участка, состоящего в собственности государства или муниципалитета (допустимость аренды с 2021 г. утверждена постановлением Правительства РФ за №1748 от 27.10.2020);
• документальное основание права собственности на землю под ИЖС (покупка, рента, дарение и др.);
• ЕГРН-выписка на земельный участок под жилую застройку (действительна один месяц);
• кадастровый паспорт участка земли, где строится дом;
• смета ИЖС, подготовленная  нанятой заемщиком организацией-застройщиком (с заверением печатью застройщика), либо самим заемщиком;
• разрешение строительства жилья от органа местного самоуправления на данном земельном участке. Если сельская ипотека берется на покупку и постройку жилого коттеджа, однако строительство еще не начато, то разрешение строительства следует предоставить банку на протяжении 12 месяцев от выдачи кредита;
• договор подряда на ИЖС. Требуется, если строительство будет вестись подрядной организацией.

Если заемщик не завершит постройку дома ИЖС спустя 2 года от даты предоставления льготного кредита, то финансовая организация вправе пересмотреть условия кредитования и повысить процент по займу согласно внутреннего распорядка (норма действует с 2021 г., введена постановлением за №1748).

Условия страхования сельской ипотеки

Первым документом, оформляемый между банком и заемщиком перед получением кредитных средств по сельской ипотеке, будет договор страховки. Более того – именно формат страхования ипотеки определяет условия основного договора ипотеки.

Заемщик обязан страховать недвижимость, выступающую ипотечным залогом (ст.31 закона за №102-ФЗ «Об ипотеке»). В отношении других двух видов страховки – жизни заемщика и правового титула – на их обязательность будет настаивать сам банк. Заемщик вправе отказаться страховать жизнь и титул, но тогда банк согласится предоставить кредит лишь по более высокой ставке (порядка 7-9%).

Оформляться страховка титула и жизни заемщиком должна именно в финансовой организации, с которой обсуждается получение сельской ипотеки – это условие включено в их ипотечный договор. Впрочем, получатель ипотеки сможет переоформить страховку (взять полис подешевле) у другого аккредитованного банком страховщика через один год.

Условия увеличения процента по сельской ипотеке

Согласно правил субсидирования займов сельской ипотеки из федерального бюджета (утверждены правительственным постановлением за №1567) уполномоченный банк вправе пересмотреть стоимость предоставляемого по государственной льготе ипотечного займа, если (п.27 упомянутых выше правил):

• Заемщик нарушил цели расходования льготного кредита. Т.е. затратил средства на приобретение недвижимости, не соответствующей установленному предназначению средств кредитования (жилье, допускаемое госпрограммой).
• Не соблюдены сроки строительства.
• Заемщик не исполнил обязательств в отношении уплаты процентов и поэтапного погашения кредитованной ему суммы, допустив просрочку оплаты основного долга и/или процентов более 90 дней за последние 180 дней. Т.е. если продолжительность невыплат составила чуть менее трех месяцев за последние полгода – льготные условия кредита будут аннулированы банком.

Заметим, что минимальное увеличение кредитной ставки при допущенных заемщиком нарушениях графика ипотечных выплат составит величину ключевой ставки Центробанка РФ. На момент публикации данной статьи, ключевая ставка – 4,25%. Соответственно, минимальное повышение процентной ставки при просрочке выплат сельской ипотеки будет 7,25%. Точные условия повышения процентной ставки для просрочивших выплаты заемщиков отражает договор займа ипотеки.

Напомним, что причиной повышения ипотечного процента банком-займодателем на величину ключевой ставки Центробанка (т.е. до 7,25% (3%+4,25%) может стать отказ заемщика при оформлении кредита застраховать жизнь и титул.

Следует отметить, что размер субсидируемых Минсельхозом средств для стимулирования льготной сельской ипотеки ограничен (6,4 млрд на 2020 год). А значит, с исчерпанием текущего лимита предоставленных средств госсубсидии банку-кредитору на фоне высокого числа одобренных ранее заявок, данная финансовая организация сможет предложить лишь кредиты по «коммерческим» процентным ставкам (свыше 10%).

Сельская ипотека в Башкортостане

Программа федерального правительства, направленная на улучшение жилищных условий граждан РФ, также действует в Башкирии. И поскольку дополнительной целью льготной сельской ипотеки является привлечение специалистов в села, ПГТ, поселения и хутора – перечень допустимых населенных пунктов ограничен.

Изучить допущенные к сельско-ипотечной госпрограмме населенные пункты Башкортостана можно скачав Список населенных пунктов в которых доступно приобретение жилья или земельного участка по сельской ипотеке или на сайте Минсельхоза РБ.

Общие условия льготного кредита по сельской ипотеке, действующие по РФ:

• минимально 100 000 руб., максимально 3 миллиона руб.;
• срок закрытия кредита до 25 лет;
• ставка до 3%;
• первоначальный взнос от 10%.

В программе сельской ипотеки на территории Башкортостана участвуют два финансовых учреждения – Сбербанк и Россельхозбанк. Они кредитуют следующие «сельские» объекты:

1. дом ИЖС с участком;
2. приобретение земельного участка с последующей застройкой компанией-подрядчиком (строительство своими силами недопустимо). Для граждан, имеющих участок в собственности, доступно кредитование строительства или достройки жилого дома;
3. квартиры на рынке «первички» и «вторички». Жилье в строящихся многоквартирных объектах, как правило, кредитуется лишь при условии аккредитации застройщика в данной финансовой организации (уточнить в банке);
4. погашение займов, полученных в 2020 году на приобретение квартиры, либо постройку дома в муниципалитетах, участвующих в сельской ипотеке.

Важно: долгая постройка (достройка) частного дома при сельско-ипотечном кредите невозможна – следует закончить дом за два года, иначе ставку по кредиту банк увеличит.

Самостоятельно строить, либо достраивать дом на заемные средства программы сельская ипотека нельзя. Равно, как и самостоятельно выбирать бригаду строителей. При взятии этого кредита дом допустимо возводить только с привлечением строительной компанией со статусом юрлица или индивидуального предпринимателя.

Более того – строительная компания должна иметь аккредитацию у банка, в котором взят льготный кредит. К примеру, у Россельхозбанка имеется открытый перечень региональных подрядчиков, которым можно поручить возведение объекта ИЖС (Скачать список подрядных организаций). Сведения по аккредитованным в Сбербанке подрядчикам необходимо выяснять в отделениях этого банка.

Для быстрой и правильной подготовки документов под сельскую ипотеку, для подбора загородной недвижимости, соответствующей требованием банка, для переговоров с кредитным отделом банка и продавцом дома из сельской агломерации – обратитесь к специалистам нашей ассоциации. Они помогут разобраться с объемом ипотечных вопросов и достичь условий сделки, выгодных лично вам!

Автор статьи:

Нюансы программы сельской ипотеки в 2021 году

Программа для покупки недвижимости в деревне, принятая на государственном уровне в 2020 году, называется «Сельская ипотека». По ней люди могут воспользоваться льготной ставкой по кредиту 0,1 до 3 процентов. Программу принимали с целью удержать людей от переезда из деревень в большие города. Основные рамки кредитования были установлены на государственном уровне, а финансовые организации могут вносить небольшие поправки в условия кредита.

Сельская ипотека – совершенно новый и самостоятельный продукт. Другие выгодные предложения для покупки жилья вы тоже можете использовать. Например, семейную ипотеку. При использовании сельской программы заемщики могут рассчитывать также на дополнительные меры поддержки – при рождении третьего ребенка.

Программа «Сельская ипотека» была одобрена правительством в 2019 году. Постановление № 1567 подписано 30.11.2019. С января 2020 года она стала работать на практике.

Главные тезисы программы «Сельская ипотека» и условия 2021 года на оформление кредита:

• Курирует проект Минсельхоз. В его ведении отбор финансовых компаний, одобрение установленных форм документов и распределение субсидий.
• Процент по ипотеке уменьшается за счет дотаций из бюджета. Финансовой структуре эта ипотека так же прибыльна, как любой кредит. Компания помогает оформить заем и распространить его на большую аудиторию.
• Для банков тоже есть ограничения. Не все кредитные организации участвуют в отборе. Решение по допуску банков к предоставлению ипотеки принимает в 2021 году Минсельхоз.
• Существуют ограничения на покупаемую недвижимость. Это относится к территориям и объектам, которые заемщики собираются приобретать.

Весь перечень изменений по новой программе записан в постановлении № 1748 от 27.10.2020. Практически все они начали действовать с 1 января 2021 года.

Общие условия по сельской ипотеке

В правительстве давно рассуждают о том, что в деревню нужно привлекать людей для увеличения доли населения. В настоящее время многие села вымирают, из-за этого разрушается сельское хозяйство. Увеличивается импорт продуктов, потому что своих товаров не хватает. Повышается себестоимость и цены на торговые предложения. Привлекая людей для жизни и работы в селе, Минсельхоз рассчитывает улучшить потребительский спрос на российские товары, потому что продукты от местных фермерских хозяйств будут стоить меньше.

В рамках программы «Сельская ипотека» условия прописаны в Постановлении Правительства № 696:

• приобрести дом разрешается в сельской местности;
• сроки выплаты кредита до 15 лет, хотя Сбербанк дает возможность оформить кредит до 25 лет;
• самая низкая ставка – 0,1 %, максимум – 3 %;
• первый платеж – 10 % от цены приобретаемого дома;
• максимальная сумма ипотеки – 3 млн рублей, но для отдельных областей существуют другие нормативы, превышающие установленный максимум (например, в Ленинградской области выдают займы в 5 млн рублей);
• в качестве первого платежа по ипотеке разрешено внести средства материнского капитала.

Получить документы по проекту «Сельская ипотека» в 2021 году нужно в банке. Все недополученные с заемщика средства финансовой структуре возмещает государство в виде субсидий. Данный момент зафиксирован в Постановлении Правительства № 696.

Самая сложная демографическая обстановка сложилась на Дальнем Востоке. Именно для этого региона приняты и работают льготные ставки по ипотечным продуктам. До программы «Сельская ипотека» дома покупали в кредит за 6 %, а с началом действия нововведения процентные ставки были еще уменьшены.

Требования к заемщику, подрядчику, земле и объекту недвижимости

Для получения кредита с целью покупки дома в селе нужно выполнить обязательные условия. Для начала документы подают в банк. Организация проверяет характеристики заемщика и отправляет бумаги в Минсельхоз. Если заявление и иные факторы не соответствуют обязательным условиям, его отклоняют. При подаче документов тщательно проверяйте соблюдение всех требований банка. Это сэкономит ваши силы и время. При оформлении сельской ипотеки действуют условия:

1. Получатель ипотеки

Некоторые думают, что программа исключительно для жителей регионов. В этом смысле нет препятствий и для городских людей. Ипотека с пониженной кредитной ставкой доступна любому, главное стремиться жить и работать в деревне. Заемщик должен быть совершеннолетним гражданином РФ.

Закон подразумевает, что финансовые организации сами могут устанавливать требования к желающим получить льготную ипотеку для приобретения дома в селе. Финансовые организации применяют свои условия отбора для заемщиков. Предъявляются следующие минимальные требования, которые необходимы для получения льготной ипотеки:

• паспорт гражданина РФ;
• возраст от 21 до 65 (иногда 75) лет;
• постоянная официальная заработная плата, размер которой позволит выплачивать кредит;
• стаж трудоустройства на последней работе от 3–12 месяцев и за всю жизнь от 6–12 месяцев.

Когда кредитная фирма начнет рассматривать заявку, она учтет и банковскую историю человека, и другие долги, которые заемщик выплачивает, и многое другое. Это объясняется тем, что финансовая организация заинтересована в возврате кредита, государственный бюджет возмещает лишь часть долга за счет субсидирования.

2. Объект недвижимости

По условиям государственной программы покупать жилье можно у физических лиц или строительных компаний. Дом должен находиться на землях, включенных в перечень властями регионов. Также по программе есть ряд других условий, предъявляемых к приобретаемым объектам:

• Купить можно дом или квартиру. Они должны быть пригодны для жизни, и в них можно жить и зимой, и летом.
• Дом должен быть электрифицирован. В другом случае его нельзя признать пригодным для жизни людей.
• Объект имеет систему канализации и водоснабжения – обычно автономные, что характерно для сельской местности. Система отопления также индивидуальная. Однако, если поселок газифицирован, тогда в приобретаемый дом тоже должен быть проведен газ.
• Площадь недвижимости должна соответствовать нормам, установленным в регионе в расчете на одного члена семьи. В разных субъектах РФ нормативы могут отличаться, этот параметр нужно уточнять.

Один из главных факторов – наличие у дома бетонного капитального фундамента. Страховые фирмы не берутся страховать постройки без крепкого основания, потому что велика вероятность страховых случаев. Для многих северных регионов этот пункт является проблематичным. Затраты на фундамент могут быть очень значительными, что влияет на стоимость дома.

3. Земля

Строгих ограничений на приобретение определенных участков по условиям под сельскую ипотеку в постановлении Правительства не предусмотрено. Соответственно, можно покупать по льготной ипотеке любой участок с домом, даже в СНТ или ДНТ, если при этом выполняются другие условия допуска к получению льготного кредита от государства: наличие света, отопления, канализации, возможность прописки и другое.

В реальности дело обстоит иначе. Разрешение на выдачу ипотеки может предоставить банк, если при проверке данных заемщика и объекта покупки убедится в соответствии всех параметров принятым условиям. Дом или квартира будут в залоге у банка до дня последнего платежа по ипотеке, финансовая организация заинтересована в ликвидности имущества. Спрос на дома в СНТ, ДНТ и возможность продажи таких построек невелика, поэтому при возникшей потребности продать такие объекты у банка будут трудности. Скорее всего, финансовая организация откажет в льготном кредитовании подобного жилья.

4. Застройщик (подрядчик)

Программа «Сельская ипотека» предусматривает возведение дома силами строительных организаций. В качестве подрядчиков можно привлекать индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Купленное жилье разрешается достраивать или в случае приобретения участка строить с нуля.

Весь перечень требований к подрядчику есть у финансовой организации. Банки могут добавлять пункты в список. Есть обязательства в отношении договора строительства: дом должен быть готов не позднее 2 лет работ. Без промедления оформляются документы на собственность и передачу в обременение банку.

Условия страхования и изменения ставки по сельской ипотеке

Самым первым соглашением между заемщиком и банком будет договор страхования. Именно он определит условия ипотечного договора на получение субсидирования от государства.

Человек, берущий ипотеку, должен застраховать недвижимость, которая является залогом. Это прописано в ст. 31 закона за № 102-ФЗ «Об ипотеке». Также программа «Сельская ипотека» на дом предусматривает условия страхования жизни и правового титула заемщика. По закону, человек вправе отказаться страховать жизнь и титул, но кредитная организация тогда предоставит ипотеку с более высокими ставками (около 7–9 %), таким образом вынуждая заявителя принимать участие в страховке.

Оформление всех договоров возможно в том банке, где заемщик берет кредит по программе «Сельская ипотека». В ипотечном договоре есть отдельный пункт, согласно которому существует возможность переоформить страховку на жизнь и титул подешевле у другой фирмы через один год.

При нарушениях договоренностей с кредитной структурой, а конкретно если не будет соблюдаться график платежей, банк увеличивает процентную ставку на величину ключевой ставки Центробанка РФ. Например, на момент написания статьи ключевая ставка – 4,25 %. Повышение процентной ставки при просрочке платежей за сельскую ипотеку может быть 7,25 %. Более точные цифры при просрочках отражены в соглашении между банком, предоставляющим ипотеку, и заемщиком.

Также если заявитель откажется застраховать свою жизнь и титул в финансовой организации, банк может повысить ипотечную ставку на величину ключевой ставки Центробанка. При льготе в 3 % и прибавке 4,25 % это составит 7,25 %.

Средства, предоставляемые государством на субсидирование сельской ипотеки, ограничены в размерах. В 2020 году они составили 6,4 млрд рублей. Банк, который исчерпает лимит очень быстро, предоставляя льготные кредиты в виде большого числа одобренных заявок, не может уже рассчитывать на государственные платежи. Такая финансовая организация будет предлагать только ипотеку по рыночным ставкам свыше 10 %.

Решение об оформлении ипотеки принимает сам заявитель. Для некоторых людей льготная процентная ставка в размере 2,7 % будет достойным подспорьем в решении собственных проблем. Использование программы даже в течение нескольких лет может принести положительный результат для развития экономики села. Покупать жилье в ипотеку или рассчитывать на свои силы, решает каждый для себя.