Как найти покупателя домов

Продажа дома может оказаться на удивление трудоемкой и эмоционально сложной задачей, особенно если вы никогда не делали этого раньше. Иногда это может показаться вторжением в частную жизнь, потому что в ваш дом войдут незнакомцы, откроют ваши туалеты и шкафы и начнут рыться. Они будут критиковать место, которое, вероятно, стало для вас чем-то большим, чем четыре стены и крыша, и, в довершение всего, они предложат вам меньше денег, чем вы думаете, стоит ваш дом.

Без опыта и сложной, эмоциональной сделки на руках продавцы, которые впервые продают жилье, легко совершают множество ошибок. Однако, обладая небольшими знаниями, вы можете избежать многих из этих ловушек. Читайте дальше, чтобы узнать, как продать свой дом, получив максимально возможную цену в разумные сроки, не теряя рассудка.

Эмоциональный

Продажа дома, особенно первого, легко вызывает эмоции. Вы потратили много времени и усилий, чтобы найти подходящий, накопили на первоначальный взнос и мебель и оставили много воспоминаний. Когда приходит время прощаться, людям обычно трудно сдерживать свои эмоции.

Думаете, это невозможно? Это не. Как только вы решите продать свой дом, начните думать о себе как о бизнесмене и продавце, а не просто как о домовладельце. Фактически, забудьте вообще о том, что вы домовладелец. Рассматривая сделку с чисто финансовой точки зрения, вы отдаляетесь от эмоциональных аспектов продажи собственности.

Кроме того, постарайтесь вспомнить, что вы чувствовали, когда покупали этот дом. Большинство покупателей также будут в эмоциональном состоянии. Если вы помните, что вы продаете недвижимость, а также имидж и образ жизни, вы с большей вероятностью приложите дополнительные усилия для постановки и небольшого ремонта, чтобы получить максимальную прибыль для своего дома. Эти изменения внешнего вида не только улучшат продажную цену; они также помогут вам создать эмоциональную дистанцию, потому что ваш дом будет выглядеть менее знакомым.

Нанимать или не нанимать агента

Хотя агенты по недвижимости взимают огромную комиссию — обычно от 5% до 6% от продажной цены вашего дома, — вероятно, не самая лучшая идея пытаться продать свой дом самостоятельно, особенно если вы не делали этого раньше. Это может показаться заманчивым, особенно если вы видели все эти таблички «Продается владельцем» на лужайках перед людьми или в Интернете. Так стоит ли нанимать агента?

Хороший агент обычно заботится о ваших интересах. Они помогут вам установить справедливую и конкурентоспособную цену продажи вашего дома, увеличивая ваши шансы на быструю продажу. Агент также может помочь смягчить эмоциональную окраску процесса, взаимодействуя с потенциальными покупателями и устраняя тех, кто не хочет останавливаться на достигнутом, которые хотят только взглянуть на вашу собственность, но не намерены делать предложения.

Ваш агент также будет иметь больший опыт ведения переговоров о продаже жилья, что поможет вам получить больше денег, чем вы могли бы получить самостоятельно. А если в процессе возникают какие-либо проблемы — а они обычно возникают, — их за вас решит опытный профессионал. Наконец, агенты знакомы со всеми документами и подводными камнями, связанными с операциями с недвижимостью, и могут помочь обеспечить бесперебойный процесс. А значит, задержек и сбоев в сделке не будет.

Прочитав все это, стоит ли вам действительно нанимать агента? Только вам решать.

Что делать, если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости

Итак, вы решили не нанимать агента. Это нормально, потому что это не так, как будто это невозможно. Есть люди, которые успешно продают собственное жилье. Помните, однако, что вам нужно сначала провести исследование — недавно проданных объектов недвижимости в вашем районе и объектов, находящихся в настоящее время на рынке, — чтобы определить привлекательную цену продажи. Имейте в виду, что в большинстве цен на жилье учитывается комиссия агента, поэтому в результате вам, возможно, придется снизить цену.

Вы будете нести ответственность за свой собственный маркетинг, поэтому убедитесь, что ваш дом включен в службу множественного листинга (MLS) в вашем географическом регионе, чтобы охватить как можно большее количество покупателей. Поскольку у вас нет агента, вы будете тем, кто будет показывать дом и вести переговоры о продаже с агентом покупателя, что может быть трудоемким, стрессовым и эмоциональным для некоторых людей.

Поскольку вы отказываетесь от агента, подумайте о том, чтобы нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам с тонкостями транзакции ипроцесса условного депонирования.Даже с учетом гонорара адвокатапродажа дома самостоятельно может сэкономить вам тысячи.Однако, если у покупателя есть агент, он будет рассчитывать на компенсацию.Эта стоимость обычно покрывается продавцом, поэтому вам все равно придется заплатить агенту покупателя от 1% до 3% от продажной цены дома.

Установка нереальной цены

Независимо от того, работаете ли вы с агентом или работаете в одиночку, установка правильной запрашиваемой цены имеет ключевое значение. Помните сравнительный анализ рынка, который вы или ваш агент проводили при покупке дома, чтобы определить справедливую цену предложения? Покупатели сделают это и для вашего дома, поэтому вы, как продавец, должны быть на шаг впереди них.

Для быстрой продажи загородного дома по рыночной цене нужно, чтобы все документы были полностью готовы, долги уплачены, а все лишнее с участка убрано

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Инструкции по продаже недвижимости

Популярные инструкции

Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

Как взять ипотеку с господдержкой по ставке до 8%?

Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

Сельская ипотека: вопросы и ответы

Условия программы Дальневосточная ипотека

Как получить бесплатную консультацию о жилье?

Выберите тему

Коммунальная квартира

• Что такое коммунальная квартира?
• Как появились коммунальные квартиры?
• Что относится к общему имуществу в коммуналке?
• Кому принадлежит общее имущество в коммунальной квартире? Каков порядок его использования?
• Кто отвечает за ремонт и содержание общего имущества в коммуналке?
• Как оплачиваются услуги ЖКХ?
• Что нельзя делать с общим имуществом в коммунальной квартире?
• Как продать комнату в коммуналке?

Признание сделки недействительной

• В каких случаях сделка может считаться недействительной?
• Какие бывают виды недействительных сделок?
• Кто может обратиться в суд?
• В течение какого срока можно обратиться в суд?
• Как признать сделку недействительной в судебном порядке?
• Какие последствия признания сделки недействительной?
• Случаи признания недействительным договора купли-продажи недвижимости
• Что делать, чтобы защититься от признания сделки недействительной?

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

• В чем особенности продажи ипотечной квартиры?
• Как найти покупателя на ипотечную квартиру?
• Какие существуют способы продажи ипотечной квартиры?
• Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?
• Как работает переуступка долга по ипотечному кредиту?
• Как продать квартиру с помощью досрочного погашения ипотечного кредита за счет средств покупателя?
• Может ли кредитор продать ипотечное жилье?
• Можно ли продать квартиру, купленную за счет военной ипотеки?
• Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Как продать дом с земельным участком

• Чем процедура продажи дома с земельным участком отличается от продажи квартиры?
• Что нужно сделать до продажи дома с участком?
• Обязательно ли определять границы земельного участка (проводить межевание), чтобы продать загородный дом?
• Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком?
• Какие факторы влияют на цену дома?
• Привлекать ли к продаже риелтора?
• Как найти покупателя на дом с участком?
• Что указать в объявлении о продаже дома?
• Какие документы потребуются для продажи дома с участком?
• Как заключить договор купли-продажи дома с земельным участком?
• Какие налоги придется заплатить с продажи дома?
• В какой момент нужно подать декларацию об уплате налога?
• В каких случаях платить налог не нужно?

Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры

• Зачем обменивать квартиру?
• Какие существуют способы обмена квартиры?
• Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
• Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?
• Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
• В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
• Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
• Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?
• Как воспользоваться прямым обменом квартиры?
• Что такое прямой и альтернативный обмен?
• Что представляет собой схема trade-in?
• Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?
• Можно ли обменять ипотечную квартиру?
• Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?
• Что делать после заключения сделки?
• Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?

Налог с продажи недвижимости

• В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
• Что такое минимальный срок владения?
• Какое жилье считается единственным?
• Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
• В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
• Как считается минимальный срок при продаже квартиры полученной по реновации?
• Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?
• Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ?
• Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?
• Как рассчитать сумму налога?
• Как уменьшить сумму налогов?
• Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?
• Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?
• Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
• Что будет, если не заплатить налог?

Как выгодно продать квартиру?

• Как определить рыночную стоимость квартиры?
• Как правильно написать объявление о продаже квартиры?
• Нужны ли фотографии в объявлении о продаже квартиры?
• Где опубликовать объявление о продаже квартиры?
• Как подготовиться к показу квартиры?
• Какие документы нужны для продажи квартиры?
• Как составить договор о продаже квартиры?
• Что включить в договор купли-продажи?
• Как и когда брать деньги у покупателя?
• Что делать после продажи квартиры?
• В каких случаях нужно платить налог с продажи квартиры?

Альтернативная продажа квартиры

• Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?
• Чем удобна альтернативная продажа?
• Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?
• Как проходит сделка: порядок действий
• Нужно ли платить налог при альтернативной продаже квартиры?
• Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?
• Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?
• Какие риски альтернативной сделки существуют?
• Плюсы и минусы альтернативных сделок при продаже квартиры

Документы

Скачайте готовые шаблоны необходимых документов

Сервисы

Воспользуйтесь удобными сервисами от дом.рф

Как вызвать сантехника по месту жительства?

Как связаться с единой диспетчерской службой?

Когда отключат отопление?

Можно ли получить налоговый вычет при покупке или при продаже автомобиля?

Все вопросы

Остались вопросы?
Задавайте!

На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО “ДОМ.РФ”

Содержание:

• По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?
• Как найти дом по объявлению?
• Что выяснить при первом звонке по объявлению?
• Выезжаем на просмотр
• Покупка дома рядом с важными объектами
• Разные статусы земли
• Устав СНТ и прочих объединений
• Дефекты объекта
• Каким должен быть договор купли-продажи?
• Документы:

      — Выписка из ЕГРН

      — Что проверять в выписке из ЕГРН?

      — Согласие супруга на сделку

      — Градостроительный план земельного участка

      — Документы на специальное оборудование

      — Выписка из домовой книги

      — Техплан, техпаспорт и техописание

      — Список обязательных документов

      — Перечень дополнительных (опциональных) документов.

По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?

В общих чертах порядок действий такой:

1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.

2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:

• Если основная задача — сохранить и приумножить капитал, тогда большее внимание необходимо уделить участку: тому, где он находится, какая инфраструктура его окружает и что планируется в перспективе по соседству. Ищите и изучайте планы развития региона, адресные инвестиционные программы, экологические карты.
• Если вы покупаете готовый дом для сдачи в аренду, фокус внимания придется разделить между двумя аспектами: самим домом и инфраструктурой. Вы собираетесь сдавать дом на длительный срок или только на лето? От этого зависят локация (по соседству нужна школа или же лес с речкой?), приемлемое расстояние до крупных городов. Влияет цель покупки и на приемлемый набор инженерных коммуникаций: сдавая дом только на лето, реально обойтись холодным вариантом — да, он будет промерзать зимой, но и не будет использоваться в это время.
• Если вы приобретаете дом для себя, то критерии отбора еще более жесткие.

3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно? 

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

Первый вариант предпочтительнее: меньше риск нарваться на мошенников или некачественный объект. Не забудьте заключить договор. 

Вы четко представляете, какой дом и участок ищете? Самое время приступить к просмотру подходящих объявлений — обращайте внимание на все предложения, включая варианты от застройщиков и агентств. Но прежде внимательно прочитайте, как не попасться на фейковое объявление.

Не переживайте, если не найдете подходящий дом после первых просмотров: несколько месяцев поисков — это нормально. После кастинга и тщательного отсеивания вариантов можно отправляться на просмотр.

4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. Если придется оформлять ипотеку, самое время получить предварительное одобрение в банке.

5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом (он проверит качество строительства дома и фундамента) и юристом (с него — проверка документов на дом и участок и составление ДКП).

6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток. Разобраться с ценообразованием поможет этот материал Циан.Журнала. А о том, кто за что платит на сделке, читайте тут. 

7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.

8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого нужно обратиться к председателю товарищества, в управляющую компанию или к поставщикам коммунальных услуг. Покупатель может составить продавцу компанию — заодно появится шанс не только убедиться, что долгов и правда нет, но и познакомиться, выяснить условия вступления в члены поселка. Это знание пригодится уже после перехода прав (не исключено, что помимо ежегодных взносов есть и вступительный).

9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. Спустя несколько дней проводится передача прав собственности (зависит от способа — электронная регистрация сделки или оформление через МФЦ).

Как найти дом по объявлению?

Циан.Журнал неоднократно публиковал инструкции, как выбрать недвижимость по объявлению и избежать знакомства с мошенниками. 

Напомним основные правила поиска по объявлениям:

1. Никогда не платите за просмотр — ни до, ни после него; все просмотры должны быть бесплатными. В противном случае вы подарите жуликам несколько тысяч, а дом так и не увидите или увидите совершенно безобразный вариант, не имеющий отношения к тому, что было представлено на фото.

2. Сразу и бесповоротно отказывайтесь от варианта, если при первом прозвоне вам отвечают, что дом, описанный в объявлении, сейчас недоступен (например, как раз вчера сгорел), но есть чудесная альтернатива в соседнем СНТ. «Чудесная альтернатива» окажется хуже и дороже — расчет на то, что уставшим от поисков претендентам уже будет все равно.

3. Отказывайтесь, если вам сперва предлагают приехать в офис для заключения договора — это тоже мошенничество: понравившийся дом вы так и не увидите, зато надолго станете мишенью агентств, пытающихся впарить вам весь неликвид региона.

4. Если вы нашли в базах несколько объявлений о продаже одного и того же дома, и где-то цена на него существенно ниже — это не щедрость владельца, а попытка мошенников поймать на крючок наивных клиентов, которым в итоге будет предложена сомнительная альтернатива. Зря потратите время (и, не исключено, деньги, если выяснится, что «так дешево, потому что хозяин очень торопится и не хочет тратить время впустую — подтвердите намерения рублем»).

5. Невнятное общение, перенос и срыв просмотров, невозможность связаться с автором объявления, скорее всего, свидетельствуют о том, что приглянувшийся вам дом не продается, а объявление лишь создает такую видимость и регулирует стоимость недвижимости в определенной локации. 

Порой такие объявления публикуют покупатели для облегчения торга, чтобы заявить продавцу, что совсем рядом продается дом намного лучше и не так дорого. Еще фейки создают, чтобы получить более выгодные ипотечные условия (доказать банку, что дома в этой локации дороже, чем кажутся). Когда цель будет достигнута, такое объявление снимут. Вы в этой схеме окажетесь случайным прохожим, который зря потратил время на интересный, но утопичный вариант.

Ищете загородный дом? Загляните в базу объявлений Циан!

Что выяснить при первом звонке по объявлению?

Первый телефонный разговор — своего рода первое очное знакомство покупателя с продавцом. Уже из этого разговора реально понять, с кем вы имеете дело и что за объект присмотрели.

Все нижеперечисленные вопросы имеет смысл задать ответившему на ваш телефонный звонок. Но мы сразу указали, где получится найти всю информацию самостоятельно (в такие расследования необязательно пускаться на ознакомительном этапе, но впоследствии проверка не помешает, так что расскажем обо всем сразу).

Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:

• Проведено ли межевание и все ли в порядке с документами.
• Каков статус земли, на которой стоит дом (выясните кадастровые номера участка и расположенных на нем строений, закажите выписку из ЕГРН: в ней будут указаны и площадь, и статус земли, и обременения, и прочие данные. 

важно

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН выдают по новым правилам. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам недвижимости, то теперь личных данных владельца в выписке для третьих лиц больше не будет. То есть определить по ней, реально ли продавец владеет домом, самостоятельно уже не получится. Но справку с персональными данными по-прежнему может получить (и показать вам) сам собственник. Впрочем, документ будет полезен и без личных данных — в нем указаны все ключевые параметры дома и участка.   

Другой вариант — воспользоваться бесплатной публичной кадастровой картой: данных в ней поменьше, зато она бесплатная, показывает статус земли и не надо выяснять кадастровый номер — всё легко ищется на самой карте. Еще одна альтернатива — районная администрация с ее архивами и, в крайнем случае, Федеральная налоговая служба, также владеющая значительной частью данных по интересующему вас объекту.

• Кто является собственником и как будет вестись продажа: сколько владельцев, все ли дееспособные, не проводится ли сделка по доверенности, есть ли несовершеннолетние собственники (ход проверок распишем ниже).
• Единственный способ проверить дееспособность собственника — личное знакомство и просьба представить справки о том, что он не состоит на учете в психо- и наркодиспансерах. Справки предоставляет продавец, причем берет их только в своих районных диспансерах — сторонним медучреждениям доверять не надо.
• Если продажа ведется по доверенности и реального собственника вы не увидите, это существенный риск. Если это вас не останавливает, хотя бы найдите доверенность в реестре нотариальной палаты.
• Если в предыдущей сделке с домом использовался маткапитал, об этом будет пометка в выписке из ЕГРН. В этом случае родители обязаны выделить детям доли. То есть дети должны числиться собственниками присмотренного вами дома. Если это так, узнайте, есть ли разрешение от органов опеки на продажу и какой будет компенсация за утрату прав собственности детьми в этом доме (это либо денежная сумма на спецсчете, либо выделение пропорциональных долей при покупке новой недвижимости). Если маткапитал использовался, а дети в собственниках не значатся, это нарушение — потребуется восстановление их прав (в противном случае они по достижении 18 лет могут затребовать свою долю в проданном родителями имуществе). 
• Сколько лет дом находится в собственности и на каком основании перешел к нынешним владельцам от предыдущих. Как часто менялись собственники до этого (эта информация указана в выписке из ЕГРН, а также есть у представителей местного органа самоуправления — например, в правлении СНТ и районной администрации).

Если в последнее время собственники менялись слишком часто, это должно насторожить: нередко так делают мошенники, заметая следы незаконной сделки, которая произошла несколько перепродаж назад.

Обратите особое внимание, если собственником является юридическое лицо: бывает, что в момент сделки оно проходит процедуру банкротства, в этом случае сделку могут признать недействительной.

• Есть ли на недвижимости обременения. Убедитесь, что дом не находится под залогом, арестом, не фигурирует в судебном разбирательстве или разделе имущества разводящихся супругов. Информация о залоге и аресте есть в выписке из ЕГРН, а вот о разводе или долгах собственника официально никто предупреждать не будет. Исключение — ситуация, когда на объект заявляют обеспечительные меры в виде запрета распоряжения недвижимостью. В таком случае запись об этом появится в ЕГРН — с момента, когда взыскатель получит определение суда.
• Не является ли объект вашего интереса свежим наследством. Официальных сроков «свежести» закон не предусматривает, но юристы  имеют в виду срок до года. В целом общий срок исковой давности — три года (хотя в отдельных случаях он доходит и до 10 лет), поэтому чем позже происходит продажа, тем безопаснее для вас. Учтите: наследниками являются не только очевидные дети, родители и супруг, но и, скажем, иждивенцы наследодателя, — те, кого он содержал в течение года до смерти; выявить их самостоятельно крайне сложно.
• Какие ежегодные траты несут собственники: членские взносы, тарифы на ЖКУ. Узнайте, не слишком ли они высоки и не послужат ли причиной последующей перепродажи (информацию об этом вы найдете  на форумах и в соцсетях, а также при знакомстве с соседями).

Выезжаем на просмотр

Просмотр состоит из двух этапов: осмотр дороги до дома и самого дома. Мы отметим несколько важнейших моментов, которые желательно не упустить из вида.

1. Не торопитесь: обратите внимание на дороги, инфраструктуру и время, затраченное на спокойную поездку от города до дома.

2. Поближе познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с местными жителями насчет обслуживания, тарифов, уборки общественных зон и качества коммуникаций. Так вы узнаете о насущных проблемах локации. Те или иные трудности есть почти везде: например, в одних СНТ постоянные перебои с электричеством, а в других никак не проведут межевание. Узнайте, быстро ли приезжает скорая и кто зимой убирает снег.

3. Не поленитесь съездить на приглянувшийся участок без приглашения. Вламываться на  чужую территорию мы не предлагаем, но прогулка по окрестностям без спешки и  заинтересованных лиц под боком окажется полезной. Обращайте внимание на звуки, запахи и количество мусора.

На участке и в доме дел будет побольше. О том, как проверить дом на наличие вредных материалов, подробно написано здесь, а об оценке его технического состояния — тут.

Главный совет: не экономьте на приглашении эксперта-техника. Его услуги обойдутся в 5–10 тыс. рублей, зато он гораздо лучше неопытных покупателей даст оценку состоянию дома, перекрытий, фундамента и выявит опасные дефекты. Такого эксперта имеет смысл приглашать уже на второй просмотр, когда вы поймете, что выбранный дом устраивает вас и по остальным параметрам.

Покупка дома рядом с важными объектами

Обратите внимание, не расположен ли присмотренный вами дом в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. Если это так, впоследствии вы рискуете столкнуться с ограничениями: на таких территориях обычно запрещено жилое строительство и ограничена хозяйственная деятельность (более подробно об этом — в разделе «Разные статусы земли»). 

Дом все-таки построен и благополучно стоит? Не исключено, что это просто временный недосмотр местных властей — позже владельцев через суд обяжут его снести.

Выяснить, допустимо ли строить на конкретном участке, можно у местной администрации или у руководства самой достопримечательности. В профилактических целях достаточно изучить план объекта (кадастровая карта в помощь) и убедиться, что участок не расположен ни на какой-нибудь особой территории, ни в ее охранной зоне — это буферная зона по периметру природных объектов, снижающая вредное антропогенное воздействие на них. 

Столь же пристальное внимание надо уделить домам, расположенным рядом с крупными водоемами: реками, озерами, водохранилищами. Водный кодекс РФ накладывает серьезные ограничения на жилое строительство в прибрежной полосе. Чтобы не загрязнять почву и воду, придется построить специальные очистные сооружения, полный список которых приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство и вовсе запрещено — например, если водоем является источником питьевой воды. При выявлении нарушений — снос через суд. Проверить законность постройки поможет всё та же кадастровая карта.

Если дом был построен по правилам, но позже что-то изменилось (допустим, были перенесены границы охранных зон), это уже не проблема собственника — обязать сносить такой дом нельзя.

Разные статусы земли

Земля, на которой стоят загородные дома, может иметь разные статусы. Полный перечень содержится в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540). 

Жилье допускается строить не везде — это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Есть шанс попробовать изменить ВРИ: для этого потребуется собрать документы по этой инструкции.

Каждый ВРИ предоставляет определенные права и имеет свои ограничения — знать их неплохо бы до того, как вы выйдете на сделку. Какие виды разрешенного использования существуют?

Название ВРИ	Строительство жилых домов	Что разрешено строить
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для сельскохозяйственного использования	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках (если участок находится в категории земель сельскохозяйственного назначения)	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), усадебный участок на землях населенных пунктов (приравнивается к ИЖС)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для огородничества	Можно только с разрешения администрации	Жилые строения, сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.
Для садоводства	Можно с ограничениями	Садовые дома, жилые дома, хозпостройки и гаражи

Раньше было еще и дачное хозяйство, но этот ВРИ упразднили, оставив дачные объединения. Тем не менее закон не прописал сроки переорганизации, поэтому ВРИ под дачное строительство и дачное хозяйство существуют до сих пор.

Для постоянного проживания больше всего подходит ИЖС — обычно такие участки находятся на землях населенных пунктов. Это значит, что, скорее всего, жить тут будет удобнее: вы без проблем получите регистрацию (ее удастся сделать и на землях с другим ВРИ, но это сложнее), чтобы пользоваться государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание (вопрос с отключением электричества, чистку дорог и прочее возьмут на себя местные коммунальщики) и более развита инфраструктура.

Если вы собираетесь впоследствии ставить на купленном участке дом, то разрешение на строительство брать не нужно: эту обязанность приостановили до 2026 года в силу действия «дачной амнистии». Но еще до начала строительства дома собственник должен подать уведомление о своих планах. По окончании строительства дом оформляется в собственность на основании межевого плана, который формируется кадастровым инженером. Это план (как правило, на диске) сдается в Росреестр (через МФЦ), и на основании него регистрируется право собственности. Основанием также будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором стоит дом. 

Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:

• этажность — не больше трех этажей;
• высота дома — не более 20 м (однако градостроительные регламенты населенных пунктов зачастую ограничивают высотность ИЖС еще больше);
• дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а не для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Устав СНТ и прочих объединений

Коттеджные поселки бывают разных организационно-правовых форм: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или более современные поселки с управляющими компаниями (обычно их форма организации — ООО). В этих поселках допустимы свои уставы, которые никоим образом не зависят от того, какой ВРИ присвоен участку под домами.

Некоторые управляющие компании прорабатывают уставные документы настолько грамотно, что у собственников не получится отказаться быть членами этого объединения, платить ежегодные платежи и пользоваться услугами УК (скажем, при въезде установлен шлагбаум — стало быть, собственник, въезжая на территорию, пользуется услугами охраны).

В других случаях уставные документы прописаны менее хитро, и новым собственникам удается их обойти (правда, позже, вероятно, начнутся судебные тяжбы, вредительство от соседей и/или председателя).

С уставом и своими новыми обязанностями покупателю лучше ознакомиться заранее — узнать о них от продавца, соседей и самого председателя или представителя УК

Устав некоторых поселков предусматривает, что члены-собственники при последующей продаже участка должны прописать в документах при отчуждении обязанность покупателя стать членом объединения.

Дефекты объекта

• Строительство не по СНиПам

Основным интересантом соответствия дома нормам строительства является покупатель — ни одно ведомство не будет штрафовать, если вы решите жить в опасном для себя доме. То есть в первую очередь соответствие правилам необходимо именно покупателю. Понять, как обстоят дела в выбранном объекте, можно при помощи  эксперта-техника, которого обычно приглашают на второй просмотр перед покупкой.

Отдельный повод пригласить специалиста — строительство дома после 2006 года, то есть после начала «дачной амнистии», которая позволяет строить без получения разрешения. 

Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и т. д.

Где искать такого эксперта? По крупным рейтинговым организациям, которые специализируются на загородном строительстве. Случается, что выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

• Документы расходятся с реальностью

Для начала надо понять истоки этого расхождения: точно ли проблемы связаны с домом или нестыковка произошла в связи с  объединением Росреестра и Кадастровой палаты (попутно случилась масса технических наложений). Технические ошибки быстро исправляются.

Есть вероятность, что найти источник расхождения будет сложно: Росреестр будет утверждать, что с его стороны ошибки нет, а владелец будет настаивать на своей невиновности (не исключено, отчаянно привирая). В конечном счете собственнику все равно придется «вспомнить всё», потому что иначе сделку не зарегистрировать. При нестыковках придется сопоставить правоустанавливающие документы на дом, техпаспорт, выписку из ЕГРН и слова собственника.

Игнорировать расхождения категорически не рекомендуется. Так, если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это способно повлиять на оформление ипотеки: бывает, что в документах не учтена площадь балконов (банк, скорее всего, закроет глаза на этот недостаток), а бывает, что собственник действительно сделал реконструкцию, но не зарегистрировал ее, — тогда в кредите откажут, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы он выделил участок в натуре и сказал, в чем проблема (кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся). После того как причина проблемы будет установлена, кадастровый инженер подскажет ее конкретное решение.

По всем документам дом одно- или двухэтажный, а на практике есть пристройка и мансарда? Это уже реконструкция. Необходимо ее легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план, потом его требуется сдать в регистрирующий орган.

• Нет права собственности

Случается, что продавец так и не вступил в права собственности (например, участок с домом достался ему в наследство или он построил дом, но не оформил документы на него). Тогда выйти на сделку у него  не получится: вот уже несколько лет квадрокоптеры Росреестра регистрируют загородную недвижимость, так что, вероятно,  нерадивый продавец должен будет не только узаконить свое имущество, но и погасить приличный долг по налогу на имущество.

Если не отыщется покупатель с наличными, готовый приобрести подобный объект с не оформленным в собственность домом, продать его получится только после вступления в законные права собственности. При отсутствии других нарушений эта процедура займет примерно полтора месяца: главное, чтобы собственник, рассчитав размер налога, который ему придется отдать по закону о продаже недавно приобретенной собственности, не решил подождать для экономии пять лет, по истечении которых ему не придется платить хотя бы НДФЛ.

Проверить, вошел ли приглянувшийся вам дом, права на который не зарегистрированы, в перечень объектов Московской области, поможет сайт Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же вы узнаете, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Если таковое есть, это не позволит зарегистрировать сделку. 

• Оформление второстепенных строений

Если кроме дома на участке находятся какие-то капитальные строения (баня, гараж), площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который приедет, произведет замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки, иначе впоследствии недобросовестный продавец сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню надо доплатить еще несколько сотен тысяч рублей.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на такие второстепенные строения, следует иметь в виду пару моментов.

1. Обязательно напишите заявление, в котором укажите, какие строения входят в стоимость приобретаемого лота (полный список с указанием площади). Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

2. Законодательство изменчиво: вдруг со временем выйдет закон, обязывающий оформить право собственности на все строения более 50 кв. м? Вариант — закон, обязывающий оформить все в течение года, а в последующем с неузаконенных строений будет взиматься дополнительный налог. Учитывая, что неузаконенных строений в стране много, соберутся большие очереди — кто-то да не успеет. При этом обязанность ляжет на плечи сегодняшнего покупателя — вместе со всеми сопутствующими тратами (сейчас процедура обходится в сумму около 50 тыс. рублей за одно строение).

• Не проведено межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, банк не даст ипотеку. Более того, покупая участок без межевания, покупатель приобретает кота в мешке: он не знает ни точных границ своей покупки, ни ее площади, ни вероятности последующих судебных споров с соседями. Он даже не может со 100%-ной уверенностью утверждать, что покупает именно этот участок.

Процедура межевания займет полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который должен выехать на место, сделать межевой план и сдать его на регистрацию (если у приглашенного специалиста есть связи в Росреестре, процесс пойдет быстрее).

Каким должен быть договор купли-продажи?

Все типовые договоры вы найдете здесь. При этом юристы рекомендуют составлять индивидуальные договоры, но вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Однако если есть дополнительные узаконенные строения (особенно более 50 кв. м), их следует указать тоже.

Более подробно о том, как составить договор, читайте в инструкции Циан.Журнала.

При желании договор регистрируется у нотариуса.

База объявлений Циан: сотни вариантов загородной недвижимости на любой вкус и бюджет 

Документы

С одной стороны, список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадает со стандартным набором по городской недвижимости (вот он).

Проверить достоверность документа реально только при обращении в орган, который его выдал. Если собственник утерял какие-то документы, копию он получает таким же образом.

С другой стороны, есть ряд особенностей. Так, у объекта может не быть никаких опознавательных знаков — ни номера, ни улицы. В этом случае выручит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Удостовериться, что сделка будет проходить именно по этому объекту, помогут кадастровые номера и их сверка с выпиской из ЕГРН на дом и участок (в выписке на дом указано, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок — что в его границах находится дом).

Выписка из ЕГРН заказывается в МФЦ (стоимость — около 400 рублей): для этого надо знать кадастровые номера дома и участка (если дом находится на нескольких участках, потребуются номера всех — выписок при этом будет несколько). 

Что проверять в выписке из ЕГРН?

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нем реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешенного использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся, да и ипотеку дадут по программе не для готового жилья, а для загородного (по ней условия хуже).

2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторим: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом) и совпадение с предложенными продавцом документами.

3. Факт проведенного межевания: если границы участка были определены, то на третьей странице (чаще всего) будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей (с наложением, если есть) и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены» (переход права состоится, но у покупателя возникают риски — подробнее о них читайте в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание»).

4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится  дом, когда-то был приватизирован, а супруг нынешнего собственника при этом отказался от своей доли, получение его согласия на сделку обязательно! Это важное отличие от аналогичной ситуации с квартирами, так что следует быть начеку.

Логика простая: даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома. Следовательно, это  совместно нажитое имущество вне зависимости от обстоятельств (даже если супруг не является собственником доли в доме).

Градостроительный план земельного участка

Этот план не требуют ни банки, ни Росреестр, ни страховые компании, но он необходим покупателю для уверенности, что его недвижимость будет защищена от неожиданностей. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) вправе только действующий собственник (вариант — доверенность на другое лицо).

Оставить заявку можно на портале государственных и муниципальных услуг (для Московской области) в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». В течение 10 дней ответ придет на электронную почту.

ГПЗУ понадобится для исключения таких неприятных ситуаций, как, например, чрезмерная близость к газовой трубе (в связи с этим накладываются ограничения на строительство дома) или потенциальное расширение дороги (в результате участок будет изъят для госнужд). 

Документы на специальное оборудование

Если дом подключен к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они уже утеряны.

При покупке стоит взять выписку об отсутствии долгов за ЖКУ: наличие платежек за последние месяцы не гарантирует отсутствия внушительного многолетнего долга.

И еще: наличие каких-либо договоров на газ убережет от случая, подобного тому, что произошел в Подмосковье. Покупатель приобрел газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Выписка из домовой книги

Ее требуют банки при оформлении ипотеки. Выписка оформляется далеко не на каждый дом, к тому же с апреля 2018 года этот документ перестал быть обязательным (по приказу МВД России от 31 декабря 2017 года № 984).

Сейчас выяснить, кто зарегистрирован в доме, удастся через МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местном отделении МВД. Для этого придется запросить справку о регистрации по месту жительства.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Теперь разберемся подробнее.

Технический паспорт ранее являлся документом — основанием для возникновения права на строение. Сейчас он заказывается только при необходимости — скажем, для предоставления в газовую службу (при составлении проекта газификации), для сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств (для оценочного альбома) или для обращения в суд.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Он содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

Альтернативой техническому паспорту является техническое описание. По сути это то же самое, но изготавливает его кадастровый инженер, причем состав такой документации тоже определяет он.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчет площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрацию права (либо для внесения изменений в государственный кадастровый учет). Формируется в специальных программах в электронном виде и передается заказчику на электронном носителе.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка. Текстовая часть технического плана изготавливается и на печатном носителе.

Имейте в виду: у продавца на руках может не оказаться ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации его обычно отдают в МФЦ.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — там есть список лицензированных организаций. Сроки замеров банки не интересуют: допустимо представить документ даже 20-летней давности (если он совпадает с сегодняшним положением дел). Но вот если была проведена перепланировка или реконструкция, лучше этот документ обновить — банки по-разному реагируют на неузаконенные изменения.

Список обязательных документов:

— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);

— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);

— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву, риелтора Pokaz360 Александра Горбунова, кадастрового инженера Елену Петрокину.

За полтора года мы так и не смогли продать нашу двухкомнатную квартиру в Подмосковье.

В 2020 году моя семья — мама, я и брат — решили переехать в Калужскую область. Для этого нужно было продать нашу квартиру в поселке Архангельский в 80 км от Москвы. В поселке нет перспектив, мало работы, поэтому многие мечтают уехать.

Тем не менее я считала, что квартиру мы продадим без проблем: в 2020 году в стране действовали низкие ипотечные ставки, а спрос на жилье в пригородах за время пандемии вырос. Чтобы не упустить момент, я поспешила взять ипотеку на студию в новостройке, не дождавшись продажи старой квартиры. И это усугубило ситуацию.

В статье расскажу о трудностях самостоятельной продажи недвижимости в поселке, о проблемах с риелторами и ипотекой.

Почему мы решили уехать

Архангельский — поселок с историей. В советское время здесь располагался богатый совхоз, обширные сельскохозяйственные угодья, фермы и центры досуга. Но с тех пор все пришло в упадок. По данным переписи населения, сейчас здесь проживает 1210 человек. Есть четыре магазина, парикмахерская, дом культуры, почта, местная амбулатория, церковь, детский сад. Школа находится в восьми километрах от поселка в деревне Назарьево, и детей туда возит школьный автобус.

Почти все здания в Архангельском построены еще в советское время. В центре поселка стоят панельные пятиэтажки и кирпичные хрущевки, а вокруг — частный сектор.

Найти работу здесь сложно. В поселке есть небольшие сельскохозяйственные предприятия, но там зарплаты менее 21 000 Р и тяжелая физическая работа. Для трудоустройства остаются магазины и сфера услуг, но вакансий мало, поэтому многие жители работают в ближайших городах. А молодые люди уезжают покорять столицу — и возвращаются немногие.

В Архангельском мы прожили 29 лет, хотя местными жителями себя не считаем: родители переехали сюда во времена перестройки из Киргизии, когда там начались гонения на русских. На тот момент в поселок уже переехал наш дедушка и работал главным агрономом.

Наше с братом детство прошло здесь. После окончания школы в 2007 году мы уехали получать образование в Калужскую область. Затем я вышла замуж и жила у мужа — в Обнинске. Брат также переехал в этот город. Как итог, к 2020 году мама осталась в Архангельском одна — нам же хотелось, чтобы вся семья снова жила рядом.

Мы не думали о продаже квартиры в Архангельском, пока не случилась пандемия. Тогда всех перевели на удаленку и срезали зарплаты. Мамину педагогическую ставку сократили, и она осталась без работы. В поселке с перебоями работали аптека и магазины. Из-за ограничений в Подмосковье мне было сложно выписать пропуск, чтобы привезти маме нужные вещи. Я за нее сильно переживала.

Тогда мы и приняли решение жить рядом: перевезти маму в Обнинск, а старую квартиру в Архангельском продать.

Какую квартиру мы продавали

Наша квартира расположена на втором этаже кирпичного двухэтажного дома, который возвели в 1976 году. Семья получила ее по распределению: отец и дедушка работали в совхозе.

В 2000-е квартиру приватизировали, и она перешла в нашу собственность. Это полноценная двухкомнатная квартира площадью 48 м² с раздельным санузлом и кухней.

В отличие от частного сектора, у многоквартирных домов в поселке есть преимущество: центральное газо- и водоснабжение и отопление.

Когда мы с братом были маленькие, горячую воду часто отключали из-за профилактических работ, поэтому родители дополнительно установили бойлер на 80 литров. Его включали по вечерам, и воды хватало всем помыться. У наших же соседей не было бойлера — они ходили в общую баню или грели воду в кастрюлях.

Сейчас технические работы водоканала регламентированы лучше: в поселке отключают воду летом и не более чем на пять-семь дней. Теперь бойлер — не обязательный атрибут, но он прилагался к квартире.

Ремонт мы делали около пяти лет назад: установили двухкамерные стеклопакеты, поменяли сантехнические трубы, двери, обои. До ремонта в квартире были деревянные окна, но они рассохлись и требовали сезонного утепления.

У нас теплая квартира, не торцевая. Стены из добротного кирпича, который не нагревается летом. Фасад дома выходит на запад, а в этом направлении ветра в поселке почти не бывает. В квартире установлены чугунные батареи, очень горячие зимой.

Минус квартиры — нет балкона, но так во всем доме, и поэтому весь двор сушит вещи на улице на веревках.

Денег с продажи квартиры — порядка 2,3 млн рублей — должно было хватить на покупку новой квартиры-студии для брата в Обнинске. Мама же могла переехать в свою однокомнатную квартиру в Обнинске, которая уже была у нашей семьи.

Но продажа квартиры в Архангельском затянулась. Цены на недвижимость повсеместно росли, и мы поспешили взять ипотеку. В январе 2021 года мы приобрели студию в новостройке в Обнинске за 2,45 млн рублей, из которых 1,9 млн рублей взяли в кредит.

Изначально мы рассматривали варианты покупки и на вторичном рынке, но эта новостройка нас очаровала своим благоустройством. Комплекс был ухоженный, с огороженной территорией, детскими и спортивными площадками. При этом цена была всего на 300 000 Р дороже вторички.

Мы купили небольшую студию площадью 29 м² на 12 этаже. В стоимость входила только черновая отделка. Чтобы развести по квартире электрику и сантехнические трубы, мы наняли бригаду от застройщика. Чистовой ремонт делали сами: поклеили обои, побелили потолок, затем брат и муж положили плитку и ламинат.

Всего на ремонт у нас ушло 200 000 Р.

Как мы пытались продать квартиру самостоятельно

Нам хотелось сэкономить на риелторах. Стандартная ставка риелторов в нашем регионе — 3% от суммы сделки, но не менее 150 000 Р. И мы стали продавать самостоятельно. Выяснили, что в июле 2020 года двухкомнатная квартира в поселке в среднем стоила 2,65 млн рублей, однокомнатная — 1,8 млн рублей. И это при средней зарплате в поселке 25 000 Р.

Для местных жителей купить квартиру без ипотеки практически невозможно. Для кредита необходим первоначальный взнос — от 270 000 Р или сертификат на материнский капитал.

Мы сделали ставку на местных жителей и не ошиблись. Конечно, нам звонили по объявлению и московские пенсионеры, которые хотели уехать из столицы, но на просмотры они не приезжали.

Мы сразу предположили, что недвижимость будет интересна молодым семьям с детьми: квартира в тихом доме, в хорошем состоянии, из окон видна детская площадка и всего пять минут до детского сада.

«Циан». Если размещать тут объявления самостоятельно, можно получить преимущество — значки «От собственника» и «Проверено Росреестром».

Это устроено так: нужно указать кадастровый номер и ФИО владельца, когда подаешь объявление. Эти данные конфиденциальны и не отображаются в объявлении, а используются сервисом, чтобы проверить объект недвижимости по базе Росреестра. Если проверка успешна, объявлению присваивается соответствующая пометка — такое объявление вызывает больше доверия у потенциальных покупателей. Услугу проверки в Росреестре «Циан» предоставляет бесплатно.

В «Циане» объявление можно разместить на семь дней и подключить автоматическое продление срока размещения. Можно получить бесплатную защиту номера от спама и доступ к статистике размещения.

Стоимость публикации объявлений зависит от нескольких параметров:

1. Региона.
2. Типа недвижимости — жилая или коммерческая, квартира или дом.
3. Способа реализации — продажа или аренда.
4. Типа размещения — платное с продвижением, без продвижения или бесплатное.

Как и у многих сервисов, объявления ранжируются по типу размещения. Бесплатные объявления отображаются внизу списка выдачи, а выше — платные, премиум и те, что подняли в топ.

Топ-размещение не только позволяет разместить объявление выше платных, но и отображает увеличенную карточку и фотографию объекта. Этой услугой часто пользуются риелторы, так как к объявлению можно загрузить логотип, название компании и ФИО агента.

В нашем поселке на момент размещения через «Циан» продавалось шесть квартир, поэтому тратиться на платные услуги не хотелось. Но за две недели на объявление так никто и не откликнулся, и было очень мало просмотров. Поэтому я купила платное размещение и выделение цветом на семь дней. В результате получила дополнительные просмотры, но не звонки. К тому же объявление размещалось рядом с баннерами, его было сложно заметить.

Я продолжила размещать объявление бесплатно. Такие объявления держатся в топе не больше суток или до того, как появятся новые объявления пользователей. Поэтому приходилось ежедневно менять текст и обновлять дату публикации.

За все время на «Циане» я получила 163 просмотра, четыре человека добавили объявление в избранное, но мне в итоге так никто и не позвонил.

«Авито». На «Авито» в категории недвижимости можно разместить бесплатно одно объявление на срок 30 дней. Дополнительно оно также публикуется на сайте-партнере «Авито» в сфере недвижимости «Домофонд».

Бесплатно можно подключить услугу подмены номера, тогда телефонный номер будет защищен от мошенников.

В «Авито» предусмотрено несколько платных вариантов размещения:

1. «Больше просмотров» — услуга позволяет чаще показывать объявление на первых местах в результатах поиска, а также в разделе рекомендаций. Можно выбрать количество размещений и время поднятий. Например, в пять раз больше просмотров в день можно получить за 449 Р, а в десять раз — за 789 Р.
2. XL-объявление. Делает карточку больше за счет увеличенной фотографии. В таком формате появляется возможность посмотреть телефон и связаться с продавцом, не заходя в саму карточку объявления. Стоимость услуги — 339 Р за семь дней.
3. Выделение цветом — позволяет сделать объявление более заметным за счет цветной подложки. Не влияет на ранжирование в выдаче, действует семь дней. Средняя стоимость в разделе недвижимости — 339 Р.
4. Премиум на «Домофонде». При подключении услуги объявление показывается в первых строчках поиска на сайте «Домофонд». Цена услуги: 479 Р за семь дней.

За два дня перед окончанием платного размещения сервис предлагает продлить пакет со скидкой от 30 до 60%.

Я из платных услуг на «Авито» попробовала XL-объявление и увеличение просмотров в два раза. Еще сделала несколько дополнительных платных объявлений по 329 Р каждое.

«Домклик». Это сравнительно молодая площадка недвижимости от Сбербанка. Ее основное преимущество — скидка 0,3% к ипотечной ставке для покупателя, если он подаст заявление на ипотеку через сервис. Объявление можно разместить сроком на 90 дней, затем его придется публиковать заново.

Здесь я сначала размещала бесплатные объявления, но в лучшем случае получала 12 просмотров в месяц и ни одного звонка. Однажды я разместила объявление по тарифу «Премиум», увеличив охват и количество просмотров до 25. Но звонков по-прежнему не было. Платный тариф действовал всего семь дней, а затем статистика снова стала околонулевой.

Мой опыт использования площадки показал, что у нее недостаточный охват для поиска покупателя. Скорее, приложение подходит для продвижения ипотечных кредитов и автоматизации сделок с недвижимостью.

«Яндекс-недвижимость». Бесплатное объявление можно разместить здесь на 120 дней. Но отдача от размещения объявления здесь оказалась как в «Домклике»: мало просмотров, а те звонки, что я получила, были ошибочными. Звонили люди, которые желали купить квартиру в одноименном населенном пункте другого региона.

Я разместила объявление два раза и перестала.

Общий бюджет на продвижение я изначально закладывала небольшой — 10 000 Р. Поэтому в дальнейшем я отказалась от использования инструментов, которые не давали результата.

Я понимала, что в Архангельском не все пользуются интернетом, поэтому в часы прогулок мы с мамой расклеивали еще и бумажные объявления. Это дало дополнительные три просмотра квартиры к тем шести, которые мы получили через интернет.

Сравнительная таблица тарифов при подаче объявлений на разных площадках

	Название тарифа	Стоимость	Срок размещения
«Циан»	Платное	220 Р	30 дней
	Премиум	45 Р	1 день
	Топ	88 Р	1 день
	Выделение цветом	80 Р	1 день
	Простое	0 Р	7 дней
«Авито»	Больше просмотров в 10 раз	789 Р 2699 Р	1 день 7 дней
	Больше просмотров в 5 раз	449 Р 1579 Р	1 день 7 дней
	Больше просмотров в 2 раза	229 Р 789 Р	1 день 7 дней
	XL-объявление	339 Р	7 дней
	Выделение цветом	339 Р	7 дней
	Премиум на «Домофонде»	479 Р	7 дней
	Обычное	0 Р	30 дней
«Домклик»	Топ	850 Р	7 дней
	Премиум	373 Р	7 дней
	Обычное	0 Р	90 дней
«Яндекс-недвижимость»	Премиум — больше просмотров в 5 раз	1049 Р	7 дней
	Продвижение — больше звонков в 2 раза	349 Р	7 дней
	Поднятие — больше звонков в 3 раза	97 Р	7 дней
	Обычное	0 Р	120 дней

Первые покупатели

На просмотр квартиры приходили в основном местные жители. Мы выставили квартиру по цене ниже рынка — за 2,4 млн рублей, поскольку хотелось быстрее продать.

Но с момента размещения первых объявлений в июле 2020 года до первых реальных покупателей прошло три месяца. Это были жители поселка, которые хотели купить квартиру, съехав с арендной. Они пришли по объявлению с «Авито».

Мы этих людей знали и поэтому решили действовать по обоюдному согласию, без предварительного договора и залога. Своих денег у покупателей не было, они собирались покупать квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала.

Первым же делом они сбили цену на 100 000 Р — мы были готовы немного уступить. Но в итоге сделка затянулась на три месяца из-за процесса одобрения ипотеки банком. Причем три разных банка им сначала отказали, согласился только четвертый.

На половине площадок в интернете к этому времени я уже сняла объявления, хотя звонки еще поступали. Появился даже потенциальный покупатель, готовый перекупить квартиру за наличные. Но пришлось отказать, мы ведь уже пообещали знакомым.

Тем не менее мы были рады, что продажа вот-вот произойдет, и уже паковали чемоданы. Ощущая скорое получение денег, мы поспешили оформить ипотеку на студию в Обнинске.

В общей сложности на оформление документов мы, как собственники, потратили 13 100 Р, из них 8000 Р — на оценку квартиры. Она нужна банку, чтобы определить сумму и процент ипотеки. И если заемщик вдруг окажется неплатежеспособен, банк сможет закрыть долг клиента, продав квартиру.

Справки в МосОблЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам мы получили бесплатно.

На сбор документов мы с мамой потратили около двух недель. Все документы передали в «Газпромбанк», 14 дней ждали проверки.

Затем банк потребовал дополнительные документы:

1. Выписку из домовой книги, чтобы подтвердить, что жильцы из квартиры выписались.
2. Проект договора купли-продажи квартиры с реквизитами сторон. Его помог мне оставить знакомый юрист бесплатно.
3. Заявления от обоих продавцов, то есть от меня и брата, о том, что на момент приобретения квартиры они в браке не состояли.
4. Расписку о получении залога в размере первоначального взноса банку. Это при том, что мы никаких денег еще не получили.
5. Расписку от моего мужа, что он не претендует на собственность жены.

Все документы, кроме расписок, мы предоставили в банк. Затем началась новая волна запросов: снова потребовались выписки из ЕГРН, справки и письменные заявления о праве собственности.

Наконец в марте 2021 года нам назначили время сделки и раскрыли ее детали.

Сумма одобренного кредита составила 2,1 млн рублей, в то время как с покупателями мы договаривались на 2,3 млн рублей. Добавить разницу они были не готовы. Материнский капитал в размере 453 026 Р они планировали использовать для погашения кредита.

Далее банк, несмотря на недостающие 200 000 Р, предложил нам оформить нотариальную сделку за 28 700 Р, передав право собственности покупателю. Банк хотел обезопасить себя, ведь нотариальную сделку сложно оспорить в суде.

Таким образом, квартира попадала в залог банку с момента выдачи ипотечного кредита. А мы были обязаны передать права на квартиру без задатка, да еще и одобренная сумма кредита была меньше той, о которой мы договорились.

И банк, и покупатели стали давить на нас. Банк хотел успеть выдать кредит, а покупатели были уверены, что после трех месяцев ожидания мы легко уступим недостающие 200 000 Р.

Таким образом, сделка сорвалась. Покупатели на нас обиделись. Им заново пришлось подавать документы на ипотеку, и в течение месяца они купили однушку в поселке за 1,8 млн рублей.

Как мы пытались продать квартиру через риелторов

В середине марта 2021 года мы оказались в непростой ситуации. Мы потеряли три месяца и понесли ненужные расходы. И самое обидное, в течение этого времени нам звонили люди, которые готовы были взять квартиру за наличку, — и я им отказала.

Мама и брат были недовольны, что мы потеряли время. Тогда мы решили доверить продажу профессионалам — риелторам. Я взялась искать агентства, читать отзывы и узнавать о процессе работы. Неравнодушные соседи делились с мамой телефонами проверенных агентов.

Первые строки занимают федеральные компании. Как оказалось, они не были заинтересованы в продаже квартиры в поселке, а до многих попросту невозможно было дозвониться. Пришлось искать риелтора в ближайшем крупном городе — Наро-Фоминске. Риелторские компании в среднем работали по ставке 150 000 Р. Но отдельные агенты предлагали сделать работу в частном порядке за 80 000—100 000 Р.

Риелтор № 1. Мы выбрали местное агентство, главным риелтором которого был внук нашей соседки. Он красиво улыбался и уверял, что квартиру можно продать за три месяца.

В отличие от других агентств, он не брал деньги за продвижение объявлений — 3000—5000 Р. Риелтор убеждал нас в своей компетентности, рассказывал про единую базу риелторов, секретные чаты, благодаря которым квартира продастся быстро. Агентская комиссия была включена в стоимость квартиры. Договор мы так и не подписали, решили дождаться первого покупателя.

Все свои объявления о продаже я сняла. Внук соседки опубликовал свои от имени агентства. Квартира теперь стоила 2,6 млн рублей — на 200 000 Р выше, чем мы продавали до этого. Риелтор просто добавил к стоимости квартиры свою комиссию и оставил пространство для торга.

На рекламную кампанию мы выделили 14 дней. В течение этого времени риелтор трубку не брал, лишь присылал короткие голосовые сообщения в «Вотсап» о том, что звонков не было.

Еще один месяц был потерян.

Риелтор № 2. Мы нашли другого риелтора, с которой до этого консультировались. Девушка уже знала нашу проблему и уверяла, что у нее есть покупатель. И что нам нужно срочно отправить ей фото квартиры и заключить с ней договор.

Я отправила фотографии квартиры, на этом риелтор пропала. Предполагаю, что никакого покупателя у нее не было, а фотографии она запросила, чтобы отчитаться перед начальством, что у нее есть клиент.

Риелтор № 3. В интернете я нашла женщину, которая владеет агентством. Она подробно описала процесс продажи, отправила нам почтой рекомендации по подготовке квартиры к просмотру и провела онлайн-аудит рынка недвижимости в поселке.

Затем вопрос уперся в договор: женщина попросила отправить ей по электронной почте выписки из ЕГРН, скан подписанного договора, а также перевести 5000 Р на карту в качестве рекламного бюджета. При этом она не готова была встречаться с нами лично. По ее словам, ей не нужно было смотреть квартиру — она все узнала в интернете.

Мне не хотелось лишний раз рисковать, поэтому я не стала отправлять документы, а предложила женщине увидеться. В ответ от нее посыпались оскорбления и проклятья: она пожелала, чтобы нам не удалось продать квартиру.

Риелтор № 4. Маме на работе дали телефон нового агента. К нам приехала приятная женщина с помощником, сфотографировала квартиру, посмотрела документы, и мы начали работать.

К этому моменту мама уже съехала из квартиры и перебралась в Калужскую область. Мы редко приезжали в Архангельский, так как дорога занимала больше часа. Поэтому решили оставить агентам ключ от квартиры — для оперативных показов.

Квартиру снова оценили в 2,4 млн рублей. Агентство брало 150 000 Р за сделку.

Но и в этот раз все пошло наперекосяк. Помощник агента разместил объявление с ошибками: по описанию дом был похож на щитовой с деревянными перекрытиями. А фотографий самой квартиры почти не было, зато красовались местная церковь и магазины. Пришлось позвонить и настоять, чтобы они исправили объявление.

Маме иногда приходилось приезжать в поселок, решать вопросы по работе и навещать родственников. В один из таких дней сложился случайный просмотр: нас предупредили о нем за несколько часов.

В назначенное время приехал риелтор с «покупателем» — пожилым мужчиной с синяками на лице и стойким запахом перегара. Маму попросили не мешать. Риелтор показал квартиру, покупатель согласился на покупку, и они уехали. Затем мы поинтересовались подробностями о загадочном покупателе, но ответов не получили.

Поэтому общение с этим агентством мы постепенно свели на нет. Я сказала, что мы временно не продаем квартиру. Они отнеслись к этому нормально и сообщили о готовности возобновить сотрудничество в любое время. Выплатить неустойку они не просили.

Что в итоге. Рынок недвижимости в провинции довольно мал и насыщен ненадежными риелторами. Они часто знают друг друга и совместно реализуют схемы заработка на продавцах и покупателях. Профессиональные агенты тут — редкость, но и они не могут гарантировать срочную продажу.

Из четырех агентов только один не вымогал деньги и не вызвал опасений за квартиру, но через месяц у него пропала заинтересованность в объекте, а кардинально снижать цену мы не были готовы. От варианта продажи через риелторов пришлось отказаться.

Еще одна попытка продать квартиру самостоятельно

Я возобновила самостоятельную продажу. Снова оформила платные размещения на порталах недвижимости, запустила рекламу во «Вконтакте» и «Инстаграме».

Для продвижения во «Вконтакте» я сначала создала и оформила сообщество. Оно было необходимо, чтобы запустить рекламу. Я разместила там объявление с фотографиями и постила актуальные ипотечные ставки. В рекламном кабинете «Вконтакте» уже добавляла объявления от имени группы. Целевым действием был звонок, поэтому в кнопку объявления я еще добавляла номер телефона, хотя сообщения в сообщество по рекламе тоже приходили.

В «Инстаграме» я продвигала пост из личной ленты своего аккаунта. Потратила больше 14 дней и много нервов. Срочно пришлось перейти на профессиональный аккаунт, зарегистрировать страницу в «Фейсбуке» и подключить к рекламному кабинету карту для оплаты рекламы.

На этом этапе «Фейсбук» заблокировал мой первый аккаунт как подозрительный. По правилам системы рекламу нельзя запустить с нового аккаунта. Я создала новый аккаунт и неспешно наполняла его 14 дней, а затем запустила рекламу. Деньги списались только по факту завершения рекламной кампании с привязанной карты.

Если в первый раз я размещала в основном бесплатные объявления, в этот раз я сразу потратила на продвижение 6104 Р: на «Авито» — 653 Р, на «Циане» — 1350 Р, на «Домклике» — 474 Р, на «Яндекс-недвижимости» — 349 Р, во «Вконтакте» — 2558 Р, в «Инстаграме» — 720 Р. Мой опыт показал, что лучше срабатывали объявления на «Авито», поэтому покупать платные размещения я продолжила только на этой площадке.

Затем я расширила географию потенциальных покупателей на Наро-Фоминск. Ведь по цене двухкомнатной квартиры в Архангельском в Наро-Фоминске продавались только комнаты в семейном общежитии. Идея была сделать акцент на покупателей из Наро-Фоминска, где стоимость квадратного метра в разы выше. Архангельский расположен в 25 км от Наро-Фоминска, то есть в 40 минутах езды от города на маршрутке. Относительно недалеко.

Дополнительным преимуществом было то, что транспортная нагрузка в направлении Архангельского ниже, чем в других частях Наро-Фоминска. Это в некоторой степени компенсировало время в пути нового жильца до работы. А еще в Наро-Фоминске ощущается нехватка мест в детских садах, чего не скажешь о нашем поселке.

Объявления с «чужим» адресом обошлись по 329 Р каждое. В категории недвижимости на «Авито» действует лимит объявлений: бесплатно можно опубликовать только одно, остальные — платно. Так что я их размещала поэтапно. Много звонили в течение первых двух дней после размещения, через неделю объявление падало в поиске, и я размещала следующее. Всего разместила пять таких объявлений.

Объявления с «подставными» адресами дали 52 звонка, но преимущественно люди искали квартиру в Наро-Фоминске. Тем не менее удалось получить и два реальных просмотра.

Параллельно с интернет-рекламой мы с мамой продолжали расклеивать бумажные объявления в поселке. Каждый раз после расклейки получали несколько звонков. В августе 2021 года к нам пришла молодая семейная пара с детьми — по объявлению, которое мы наклеили на столбе.

Таким образом, после всех мытарств, кучи платных объявлений, попыток с риелторами и года поиска покупатель был найден благодаря обычному бумажному объявлению.

Предварительный договор мы заключать не стали, решили подождать одобрение ипотеки покупателям.

Выйти на сделку нам до сих пор не удалось: новым покупателям, как и предыдущим, отказали в ипотеке в Сбербанке. Сейчас они заново собирают справки и подают документы в другие банки. Чтобы не терять время, мы сдали им квартиру в аренду до Нового года за 10 000 Р плюс коммунальные расходы.

Сколько мы потратили на попытки продать квартиру

Уже полтора года мы пытаемся продать квартиру в Архангельском. Квартира еще не продана, но есть потенциальные покупатели, которые сейчас ее арендуют. Параллельно они подали документы в разные банки на ипотеку.

Потратили на продажу квартиры в Архангельском 31 235 Р

Расходы	Сумма
Оценка для первых покупателей	8000 Р
Оценка для нынешних покупателей	8000 Р
Техпаспорт БТИ	3500 Р
Платное продвижение объявления на «Авито»	2773 Р
Реклама во «Вконтакте»	2558 Р
Выписки из ЕГРН (2 раза)	1600 Р
Платное продвижение объявления на «Циане»	1350 Р
Картридж в струйный принтер	965 Р
Выписки из ЕГРН для попытки № 3	800 Р
Реклама в «Инстаграме»	720 Р
Платное продвижение объявления на «Домклике»	474 Р
Платное продвижение объявления на «Яндекс-недвижимости»	349 Р
Бумага для бумажных объявлений	146 Р
Справки об отсутствии задолженности по ЖКХ	0 Р

Я больше не верю в быстрые продажи в маленьких поселках, секретные чаты агентств, волшебную кнопку продвижения. Цену на рынке определяет спрос и платежеспособность.

Параллельно я оформила ипотеку на новостройку. Это стало дополнительной нагрузкой на наш бюджет. Но мы с семьей делим платеж на троих. А сейчас большую часть покрывает арендная плата от сдачи квартиры в Архангельском.

Год мы исправно выплачиваем ипотеку и уже не так сожалеем о ней: стоимость студии за это время выросла почти на 1 млн рублей, а сумма ипотечного кредита медленно сокращается.