Как найти покупателя на комнату в общежитии

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Продать комнату в общежитии с незакрытой ипотекой и не самым хорошим ремонтом? Миссия выполнима! Но очень сложно выполнима. На эту операцию у меня ушло несколько месяцев.

В 2016 году я купила комнату в общежитии. Параметры: северная окраина Екатеринбурга, девятиэтажка середины 70-х годов, новые лифты, площадь — 17 метров (по документам 16,5), четвертый этаж. Неплохая транспортная доступность: до трамвая 10 минут пешком, метро и троллейбуса в центр — около 15. Рядом проложили трамвайную ветку на Верхнюю Пышму. Общежитие имеет один подъезд, разделенный на две стороны. Верхние 8 этажей закрываются на ключ. На каждом этаже по изолированные 4 секции. В секции — по 4 комнаты, частные и муниципальные. В моем случае две комнаты (большие) были частные, две (маленькие по 11,4 метра) — муниципальные. Цена вопроса: 1 млн рублей, ипотека на 10 лет под 12%, потом снизила до 10,9%. В 2017 году в доме появилось свое ТСЖ. Активисты добились снижения оплаты ЖКХ, сделали ремонт в доме: обновили инженерные коммуникации, заменили окна и балконные блоки в общих помещениях, крыльцо, покрасили стены. С 2020 года в доме ведется ежедневная влажная уборка.

Спустя три года я поняла, что больше не могу жить в общежитии. Не хватало пространства. Несмотря на неплохие условия, я решила продать жилье. Все же весьма проблематично разместить гостей, да и самой тесно. В конце 2019 года я заключила договор с агентством недвижимости, через которое покупала комнату. Тогда оно классно сработало. Фотограф сделал хорошие фото объекта, агент написала объявление и разместила по всем площадкам. Выставляли по цене 1,1 млн рублей. Сейчас я эту цену считаю ошибочной. Слишком дорого. Тогда сама ошиблась. Одновременно занялись подготовкой отказов. У объекта был статус: комната в коммунальной квартире. Поэтому нужно было получить отказы от преимущественного права покупки администрации города и соседки. От мэрии документы были готовы спустя две недели. А от соседки… Ситуация непростая. Другими собственниками ее комнаты являются двое детей, поэтому нужно было получить «добро» от органов опеки и ее бывшего мужа. А собрать вместе эту семью в одном месте и оформить документы оказалось невозможно в силу личности бывшего супруга (крайне асоциальный тип).

За несколько месяцев действия договора было всего два показа. И это не вина агентства. Дело в том, что активная фаза пришлась на известные события 2020 года. Тогда все остановилось. Агентство по согласованию со мной снижало цену объекта, но… Услуги агентства мне обошлись бы в 50 тысяч рублей, насколько помню. В 2020 году 4 месяца я работала удаленно. Дети сидели на дистанционном обучении. Это было ужасно! Шум и ограниченность пространства. Нет. Больше не хочу. Чтобы снять стресс, я затеяла перестановку и повредила стены. Пришлось делать ремонт. Я тот еще «ремонтник»!

Комнату снова выставила на продажу в январе 2021 года. Попыталась продать самостоятельно. Цену снизила до 950 тысяч рублей, потом до 930 тысяч. На мои объявления клевали только риэлторы, которые предлагали свои услуги по продаже объекта. Один из них поступил весьма хитро. Он сообщил, что у него есть клиент, который хочет посмотреть объект. А приехал один и уговорил меня подключить его к процессу. Заверил, что оплата будет по факту сделки. Договор мы не заключали. С моего разрешения он разместил со своими контактами объявления… с моими фотографиями и моим текстом. За 1,5 месяца нашего общения он привел одного потенциального покупателя: престарелую женщину в маске. Она, увидев меня, человека с открытым лицом, не захотела заходить. Но все же зашла и сказала, что комната ей не подходит. Между тем, друзья меня познакомили со специалистом из другого агентства. Она меня консультировала при покупке квартиры. В апреле ко мне обратилась соседка из муниципальной комнаты моей секции и сказала, что хочет купить мое жилье. Ура! Мы обратились к тому самому хитрецу с просьбой выступить посредником в сделке. Даме при его участии одобрили ипотеку, а я занялась оформлением отказов.

И тут сюрприз! «Хитрец» попытался нехило заработать на сделке. Покупателю он завысил цену комнаты на 100 тысяч рублей до 1 млн 30 тысяч, а за оплату услуг у меня попросил 60 тысяч. То есть он хотел получить со сделки 160 тысяч рублей. Никаких договоров он с нами не подписывал. Соседка мне показала переписку с этим дельцом, потом мы связались со специалистом из другого агентства и попросили помощи. «Хитреца» мы исключили из сделки и доверили весь процесс проверенному агентству. Позже я обратилась с жалобой в агентство на действия их ушлого агента. Его сотрудники провели проверку и извинились.

Проходит пара дней. Сделка на носу. И соседка говорит: «Я передумала». Удар! В этот же вечер я обратилась в проверенное агентство и подписала договор на продажу комнаты. За свои услуги они попросили 80 тысяч рублей. Сначала специалист оценила мою комнату и поговорила с дамой, которая продавала аналогичный объект в моем доме. Комнату оценили в 850 тысяч рублей, но выставили за 935 тысяч. С мной работал ее помощник — молодой и спокойный парень. Перед фотосъемкой комнату по максимуму освободили от вещей, чтобы создать иллюзию пустого пространства. Агент написал объявление и выставил везде, где можно. По ходу дела он не раз менял текст объявлений. Это были простые понятные слова без лишней информации. И пошли показы! Их за полгода было около 20. Я присутствовала только при одном. В силу занятости мне проще было сделать дубликат ключей и отдать их агенту. Поддерживала порядок в комнате, а агент показывал объект, лишь иногда звоня для уточнения деталей. После каждого показа он делал выводы и использовал обратную связь в работе. Людям не нравился мой «кривозадый» ремонт. А делать по новой я не могла из-за нехватки денег. В это время ремонтировала свою квартиру. До безумия хотелось переехать. Я переехала, и агент сделал новые фотографии. Тогда же мы занимались отказами.

Отказы администрации города на новую сумму в 930 тысяч рублей я сделала за месяц. Сложнее было с отказами от соседки. Она пыталась помочь, но все упиралась в ее бывшего супруга. Он то притворялся слепым и просил меня за него заполнить документы, что запрещено, то тупым. Я ему пообещала за помощь дать две бутылки национальной жидкой валюты, если все получится. И, о чудо! Он сразу «поправился», прозрел и все сделал, но не до конца. Так что награду и не получил.

К концу действия договора с агентством нашелся покупатель. Но она потребовала снизить цену до 850 тысяч рублей. Я дала добро. С получением отказов тоже решили вопрос. Специалист, которая руководила процессом, нашла выход из ситуации: телеграммы. Уведомления направили в органы опеки, детям и соседке. Спустя месяц это позволило зарегистрировать сделку.

Покупатель оказалась с «наличкой» — идеальный вариант для нас. Она внесла аванс и стала тянуть процесс. Нас это не устроило. На всякий пожарный по совету агента я разместила объявление о продаже комнаты, и оно «выстрелило». Связала покупателя с агентом. Желающий предложил купить объект за 870 тысяч. рублей. Тогда агент связался с первым покупателем и предложил ей вернуть аванс. На что она ответила: «Цена 890 тысяч рублей и сделка завтра». Об этом мне агент сообщил, когда я вечером ехала отдавать остатки мебели. Я быстро оформила справку об отсутствии зарегистрированных и принесла ее на сделку. Перед ней агент ознакомил нас с договором и приложением к нему.

Во время сделки покупатель закрыл мою ипотеку, мы подписали документы, я полностью рассчиталась с агентом. Спустя неделю Росреестр зарегистрировал сделку. Уффф!

Покупатель, счастья и здоровья ей, впоследствии сделала в комнате капитальный ремонт и провела воду. До этого у меня не доходили руки несколько лет. Соседка, отказавшаяся от сделки, не выдержала ад ремонта и сбежала, бросив новую стиральную машину. А в комнате сейчас живут квартиранты.

Документы, необходимые для сделки 

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Фото – Игоря Порхомовского