Как найти покупателя на квартиру собственник

Необходимый пакет документов для продажи

Перед тем как продать квартиру покупателю, необходимо убедиться в том, что все документы в порядке. Нередко случается такое, что желающий приобрести недвижимость появляется достаточно быстро. А в ключевой момент оформления сделки купли-продажи выясняется, что каких-то обязательных документов нет. Следовательно, к этому вопросу нужно подготовиться предварительно. Для оформления договора о продаже квартиры необходим следующий пакет:

• Юридически правильно оформленные документы, которые подтверждают право собственности на квадратные метры.
• В случае если часть имущества была передана собственнику по наследству или же путем перепродажи, также потребуются бланки или акты, подтверждающие правомерность перехода части квартиры теперешнему собственнику.
• Должен быть технический паспорт с детальным планом квартиры, полученный в БТИ.
• Стандартный жилищный документ, в котором указано, кто прописан в квартире, а также все квитанции по коммунальным платежам на текущий момент.
• Выписка, подтверждающая, что объект продажи не находится в залоге.
• Согласие супруга, оформленное нотариально.
• Справка из наркологического диспансера.

Это основной пакет документов, который необходим для заключения сделки купли-продажи. В особых случаях могут потребоваться дополнительные справки или подтверждения из разных инстанций. Если требуется быстро найти покупателя на квартиру, следует быть максимально подготовленным к процедуре, а потому нужно предварительно убедиться в том, что вы сможете предъявить все юридические документы, необходимые в процессе продажи недвижимости. В противном случае есть риск, что желанная сделка затянется или вовсе не состоится, так как покупатель может передумать и найти другого продавца.

Видео

Холодный обзвон

Даже неопытный риэлтор легко сможет найти для себя клиентов среди собственников квартир, если как следует поработает с информацией, имеющейся в свободном доступе. Изучить придется рекламные объявления на бесплатных досках, сведения из региональной прессы. Стоит заранее выписать и исключить контакты агентств и искать только прямых владельцев в клиенты. Для звонков стоит выбирать вечернее время с 19 до 21 часа или дневное время с 11 до 14 часов.

Совершая холодные звонки, риэлтор стремится выявить клиентов, которым потенциально нужны его услуги. Чтобы настрой собственников был более позитивным, стоит намекнуть о наличии потенциального покупателя, заинтересованного в приобретении квартиры. В процессе личного общения можно заинтересовать хозяина предоставлением услуг. Стоит обратить внимание на то, что многие объекты плохо продаются именно из-за неправильной подачи. Свежий взгляд специалиста поможет как следует разрекламировать реализуемую квартиру.

Размышляя, как найти потенциальных заказчиков при помощи холодных звонков, стоит с самого начала продумать план разговора, наметить реплики и фразы, чтобы не растеряться в решающий момент.

Помощь профессионалов

Есть категория людей, которые по своей работе постоянно имеют информацию о том, кто женится, кому нужно новое жилье из-за рождения ребенка, кто переехал в город и нуждается в постоянном доме.

Такие «полезные знакомства» можно выгодно использовать в работе агента по недвижимости. Кто пополнит клиентскую базу всегда новой и актуальной информацией?

• Работники ЖЭКов, Управляющих Компаний, различных коммунальных предприятий часто общаются с жильцами многоквартирных домов. И они могут знать о предстоящих планах на покупку квартиры. Если оставить им визитки агента или просто поддерживать с ними постоянную связь, можно получать самые свежие и проверенные данные.
• Как не удивительно, нужными сведениями могут обладать и те, кто участвует в организации и проведении семейных торжеств. Например, ведущий на свадьбе может услышать, что молодая пара будет искать для себя дом или квартиру.
• А вот о возможной продаже жилища по тому или иному адресу расскажут работники ритуальных агентств. Они обслуживают семьи, потерявшие родственников, и могут обладать важной информацией.

Такие сведения, которые будут предоставлять «информаторы» значительно поможет увеличить количество клиентов. И не лишним будет благодарность за помощь.

Продажа через интернет

В сети сегодня есть множество платформ, которые предлагают абсолютно бесплатно выставить объект на продажу. Вы имеете право разместить свое объявление на всех найденных сайтах, не обязывая себя при этом. Такой вариант удобен, к тому же на большинстве платформ можно самостоятельно анализировать популярность объявления, а также видеть количество просмотров. В РФ популярностью пользуется много сайтов.

Это те ресурсы, которые помогут самостоятельно реализовать недвижимость. Если решено найти покупателя на квартиру без посредников, владельцы квадратных метров должны изучить полный список ресурсов и их рейтинг, а затем выбрать подходящие варианты.

Что-то щелкнуло в голове – значит мы его зацепили

Как это работает – приведу пример. У меня был автомобиль ягуар. Я еду и слушаю радио и там говорят: «Мы знаем, что вы сегодня за рулем Ягуара, поэтому просто заедьте к нам. Получите бонусное обслуживание»… Когда я услышал это сначала был какой-то шок. Как они знают, что я в ягуаре? Ты не успеваешь логически объяснить, но в голове что-то щелкает. И вот именно так мы зацепим покупателя, то он выделит нашу квартиру из тысячи других.

Еще один пример. Нас попросили продавать квартиру на Морской набережной. Квартира не могла найти покупателя более года. Проблема Морской набережной в том, что ранее тут были видовые квартиры, а теперь залив будет застроен и перед домом прошла автомагистраль. При этом везде в рекламе на вид делался основной акцент. Естественно, покупатели не дураки и все знают, что вид скоро закроется.

Мы попросили архитектора разработать дизайн проект квартиры – изначально это было 2 квартиры, они были не лучшим образом объединены, и планировка была совершенно бестолковая с проходными комнатами, огромной прихожей. Все забыли, что в квартиру можно было сделать другой вход – как только вход нарисовали в другом месте все проблемы планировки были решены и она заиграла новыми красками. Нашелся благодарный покупатель. Несомненно, цену также пришлось снизить, потому что не было возможности включить в нее «стоимость вида».

Правила для быстрой продажи квартиры

Прежде чем искать покупателя на продаваемое жилье, нужно соблюсти ряд правил:

1. Правильно определить цену объекта недвижимости. Для этого нужно проанализировать, какие цены на подобные квартиры ставят другие продавцы, продающие квартиры в том же районе, такой же планировки и квадратуры.
2. Обязательно просматривать конкурентов – других продавцов похожей недвижимости. Желательно прозвонить по объявлениям конкурентов и поинтересоваться, актуально ли еще объявление, правильная ли цена на квартиру, указанная в предложении, соответствует ли квартира действительности, являются ли фотографии реальными и т. д.
3. Провести объективную оценку – поставить себя на место покупателя.
4. Проанализировать статистику по просмотрам объявлений, по количеству заинтересованных покупателей. Если объявлением активно интересуются, значит, в скором времени возможна быстрая продажа. Если же звонков поступает мало и люди не согласны приезжать и осматривать квартиру, тогда стоит поинтересоваться, что их могло смутить.
5. Не упустить своего покупателя. Важно правильно вести торги, переговоры, правильно оценивать ситуацию.

Где можно рекламировать

Реклама двигает и товары, и услуги. И она является важной союзницей агента по недвижимости, если он хочет работать успешно и прибыльно на своем месте. Можно брать в разработку самые разные виды рекламы, используя их в своих целях:

В каждом городе постоянно организовываются различные встречи, выставки, рауты. На них отдыхают выгодные клиенты для риэлторов, которые продают или покупают дорогую недвижимость, в том числе и коммерческую. А от цены объекта зависит и доход агента. Поэтому нельзя упускать такой шанс найти заказчика.

Нужно быть внимательным и к другим объявлениям о продаже или покупке. Часто их дают сами владельцы недвижимости, если они не хотят работать с агентством или не знают, как найти хорошего риэлтора.

Следует объяснить им преимущества сотрудничества с вами, по возможности сообщить об уже имеющихся претендентах на покупку жилья. Разговор должен быть спокойным, доброжелательным, вызывающим доверие. Стоит представить данные о себе, своем опыте.

Даже если владелец квартиры хотел искать покупателя самостоятельно, наличие уже готового покупателя склонит его к сотрудничеству с агентом по недвижимости.

Объявления

Самый действенный метод распространения информации только на первый взгляд кажется простым, но и в этом деле есть свои нюансы. Клеить объявления можно только в специально отведенных местах.

Во многих городах приняты нормативные акты, запрещающие размещение объявлений, в том числе и о продаже недвижимости, на дверях домов, стенах, деревьях, столбах и других поверхностях. За нарушение этой нормы можно выплатить приличный штраф.

Теги

Звонят часто, но дальше телефонного разговора дело не идет? Вы показываете квартиру по несколько раз в неделю, но каждый раз потенциальный покупатель пропадает? Если несмотря на все ваши старания объект не продается, пора подумать о том, что нужно исправить. Как говорят опытные риэлторы, найти покупателя можно практически на любую квартиру, надо лишь правильно ее продавать.

Для начала разберемся: через какое время после подачи рекламы надо начинать волноваться? При более-менее активном рынке средний срок экспозиции квартиры массового сегмента составляет 1,5-3 месяца, предупреждает Константин Барсуков, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». «Правда, нужно оговориться, что эти сроки указаны для квартир без «нюансов» – например, таких, как состояние после пожара или с окнами на шумное шоссе и т. п.», – добавляет эксперт.

Так что, если через месяц-полтора у вас на горизонте нет потенциального покупателя, то, скорее всего, вы что-то делаете не так. Если же покупатель не появился и через три месяца, то вы, по факту, вообще не занимаетесь продажей.

Безусловно, надо волноваться, если звонки есть, квартиру смотрят, но и после 6-7 показа никто не выдал даже намека на интерес к ней.

По словам Константина Барсукова, бывают ситуации, когда квартира продается только после 20 и даже 30 показов, но это, скорее, исключение. В целом, по общему правилу, квартира должна продаться после 5-10 показов (в зависимости от конкуренции).

Таким образом, если ситуация с продажей затягивается, нужно искать возможные причины и устранять их с помощью нашей пошаговой инструкции.

Шаг 1. Получить обратную связь после показов

Ранее мы рассказывали о том, что делать, если нет звонков. Теперь поговорим о ситуации, когда звонки есть, квартиру смотрят, но никто её не покупает. В этом случае важно получить обратную связь. Надо узнать о проблеме непосредственно у заинтересованной стороны, то есть у покупателей, которые видели квартиру. Почему они в итоге от нее отказались и решили посмотреть (а может быть и купить) что-то другое?

Итак, через день-два после показа обязательно позвоните покупателям, которые смотрели вашу квартиру, и спросите, заинтересовала она их или нет. Если нет, то выясняйте причину. Прямо так и спрашивайте: «А почему моя квартира вам не понравилась?». Конечно, кто-то откажется говорить. Но многие что-то да ответят. При этом часто люди из-за стеснения, нежелания обидеть могут скрывать правду. Поэтому желательно не просто выслушать ответ, а узнать, искренен ли он. Так что здесь придется проявить определенную изобретательность и мастерство переговорщика.

«Проверить истинность причины можно дополнительным проверочным вопросом, – советует Константин Барсуков. – Например, вам говорят, что слишком дорого. В этом случае можно спросить: «А по какой цене вы бы купили квартиру?». Если вам называют цену ниже вашей, то, наверное, проблема именно в ней. И, может быть, есть смысл поторговаться. Если говорят, что не купили бы ни по какой цене, или называют существенно меньшую цену, то можно уточнить, что именно в квартире, на взгляд покупателя, повлияло на такую оценку».

Допустим, покупатель говорит, что у вас нет балкона, поэтому он не готов приобретать квартиру. Но он ведь сразу знал, что она без балкона, тем не менее, поехал ее смотреть. Значит, можно заподозрить, что проблема не в балконе. Попробуйте задать вопрос: «А если предположить, что балкон в квартире есть, то вы бы купили такую квартиру как моя, но с балконом?». Послушайте, что вам ответят, и возможно, поймете настоящую причину отказа.

Шаг 2. Организовать «взгляд со стороны»

Еще один способ – протестировать процесс проведения показа с помощью кого-то из друзей или знакомых. Попросите кого-то из них сыграть роль покупателя: приехать посмотреть квартиру и послушать, как вы ее презентуете. Возможно, вы слишком «давите» или, наоборот, стесняетесь расписать достоинства недвижимости во всех красках. Может быть, не упоминаете о чем-то значительном.

Также знакомые могут честно рассказать, какое впечатление производит сама квартира. Ведь не будем забывать, что хозяин (особенно, если прожил там много хороших лет) склонен не замечать те или иные изъяны. К тому же он может воспринимать свое жилье эмоционально. Например, обои, милые сердцу продавца из-за «картинок», оставленных двадцать лет назад годовалым сыном, постороннему человеку покажутся просто старыми и грязными.

Шаг 3. Сыграть роль покупателя

Попробуйте разведать, как обстоят дела у конкурентов. Вам никто не помешает наведаться в чужую квартиру по объявлению. Побывав в роли потенциального покупателя, можно вынести для себя много полезного. Впрочем, данный способ больше подойдет прирожденным актерам. А вот позвонить по конкурирующему объявлению и узнать, как идут дела с продажей там, вполне может любой собственник. Конечно, не все станут откровенничать, но шанс устроить обмен опытом все же есть.

Шаг 4. Внести корректировки

Собрав всю информацию, можно делать выводы. Допустим, вам удалось выяснить причины отсутствия интереса к квартире со стороны покупателей. Подумайте, что вы можете изменить? Понятно, что, например, балкон к квартире пристроить невозможно. В подобных случаях остается или ждать своего покупателя, или корректировать цену. Но нередко речь идет о вполне устранимых недостатках.

Если несколько человек вам сказали, что дело в цене, то можно поторговаться. Если квартира показалась посетителям «грязной» – попробуйте обновить ремонт, не вкладывая большие средства, так как они все равно не окупятся. Можно приобрести дешевые обои, обновить розетки и дверные ручки, непрезентабельный паркет закрыть недорогим ковровым покрытием и т. п.

Иногда интересующихся не устраивает схема продажи. «Однажды потенциальный покупатель отказался от квартиры только потому, что она находилась в залоге у банка. По этой схеме он должен был погасить оставшийся кредит за продавца своими деньгами. Так как остаток был значителен, то покупатель попросту испугался. Тогда мы предложили продавцу занять у кого-нибудь оставшуюся сумму и закрыть основную часть долга. После этого сделка состоялась», – делится опытом Константин Барсуков.

Если у вас альтернативная сделка, а покупатель не хочет с такой связываться, это повод подумать о том, чтобы «разорвать» сделку, то есть провести ее как самостоятельную. Словом, будьте готовы изменить условия и в чем-то уступить покупателю, чтобы выиграть в главном.

Деньги ,

17 сен 2021, 11:52 

0 

Для успешного выхода на сделку нужны полный пакет документов, четкая последовательность действий и адекватная цена

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.

О том, как правильно подавать объявления о продаже недвижимости, написано множество статей. В них подробно объясняется, какими должны быть фотографии и текст объявления, и на каких порталах размещение будет эффективней.

Но чаще всего эти советы не позволяют избежать некоторых неприятных нюансов, возникающих в процессе продажи, а также не рассказывают о лайфхаках, которые помогут реализовать вашу квартиру быстрее.

Абонент временно недоступен

Несмотря на то, что уже практически все порталы по недвижимости используют свои, подменные номера в объявлениях, от попадания вашего номера в базы спамеров и прочих мошенников это не спасет. Отвечать на звонки и перезванивать потенциальным клиентам вы в любом случае будете со своего реального номера.

Кроме того, сотрудники некоторых порталов периодически сливают персональные данные пользователей злоумышленникам в корыстных целях. Поэтому если вы планируете общаться с покупателями самостоятельно, перед продажей квартиры обязательно оформите новую сим-карту, которую можно будет выбросить после сделки.

Если после размещения объявления вы не отключите возможность получения сообщений через портал, то будете удивлены обилию ночных вопросов, которые к сделке никогда не приведут. Активность таких сообщений увеличивается на растущую луну. Также их особенно много осенью и весной.

Оставьте возможность контактировать с вами только по телефону. Тот, кому действительно нужна квартира, обязательно перезвонит. А разного рода скучающие, которым ваша квартира не нужна, звонить не станут. Кроме того, вы сильно осложните жизнь мошенникам, разбрасывающим вредоносные ссылки.

При хорошей рекламе и товар не нужен

Уже давно всем понятно, какие фотографии нужно делать для объявления – горизонтальные, светлые, после уборки помещения и без случайно попавших в кадр частей тела домочадцев. Но мало кто знает, что необходимо обязательно оставить исходные файлы тех снимков, которые будут размещены.

Это поможет в нелегкой борьбе с хитрыми риэлторами, которые будут дублировать объявление вашей квартиры с заниженной ценой, а то и вовсе использовать фото для рекламы объектов по другим адресам. В таких случаях нужно обязательно обращаться в техподдержку. И сотрудники портала запросят у вас исходники, чтобы удостовериться в авторстве.

Что же касается содержания объявления, то мало написать просто обычный текст. Он должен быть продающим. Это не означает, что нужно расписать вашу квартиру и окружающее пространство во всех подробностях. Текст должен помогать выбрать вашу квартиру из тысяч других предложений.

Прежде всего, он должен быть лаконичным. Люди уделяют написанному всего несколько секунд. И если их ничего не заинтересовало, перелистывают объявление. Избегайте таких несодержательных выражений, как «квартира вашей мечты» или «сделано с любовью и уважением к личному пространству». Укажите на действительные достоинства квартиры.

Также пользуйтесь оптимизацией текста для поисковых систем (SEO). Да, для частных объявлений это тоже работает. Если вы укажете, например, что недалеко от вашей квартиры находится Государственная Третьяковская галерея, то ценители искусства будут постоянно видеть ваше объявление в поисковой выдаче своих профессиональных запросов в браузере.

«Граждане, приобретайте билеты на вход в Провал!»

Как обезопасить себя на просмотрах квартиры, если вы решили обойтись без услуг риэлтора, решайте сами. Но чтобы не тратить половину своего времени впустую, не соглашайтесь на показ в тот же день, когда вам позвонил очередной интересант. Это не задержит продажи вашей квартиры ни на минуту. Но зато избавит от бесполезных встреч с теми, кто покупателем никогда не станет.

На просмотры ходят не только те, кто действительно может купить квартиру в данный момент. Идут все кому не лень. Это и те, кто еще не продал свою жилплощадь. И те, кому еще не одобрили ипотеку. И те, кто может купить квартиру только меньшей площади, чем у вас. И даже те, кому просто скучно сидеть одному дома.

Также по неподходящим вариантам водят своих клиентов риэлторы, которым важно показать бурную деятельность по подбору вместо действительно тщательного поиска нужного варианта. Или риэлторы, которые приходят под видом покупателей, чтобы уговорить собственников подписать агентский договор.

Поэтому не пишите в своем объявлении «только для серьезных клиентов» или подобное. Также не нужно изливать в нем весь свой негатив, особенно с использованием обсценной лексики, в отношении посредников. На общем фоне это будет выглядеть как истерика, а с неуравновешенными людьми мало кто хочет иметь деловые отношения.

Если же вы не уверены в своих силах по размещению качественного объявления, не стесняйтесь копировать удачные версии конкурентов. Посмотрите, какие варианты квартир продаются поблизости, и укажите в объявлении свои преимущества. Возможно, вы откроете для себя какие-то новые приятные стороны своего жилья и… даже передумаете его продавать.

Как бесплатное жилье снижает цену соседних квартир. Почему социальные льготы могут испортить жизнь окружающим

Кто такой брокер по элитной недвижимости и зачем он нужен

Продажа ипотечной квартиры: как провести сделку, если недвижимость под залогом?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости