В 2018 году у нас появился небольшой земельный участок в Коломне, который граничил с болотом и кладбищем.
Мой жених Арсений получил участок по наследству от дедушки вместе с двухкомнатной квартирой. Мы не собирались заниматься садоводством, к тому же нам тогда нужны были деньги, чтобы отремонтировать квартиру и расплатиться с долгами. В итоге мы решили продать этот участок.
Расскажу, почему мы отказались от услуг риелтора, где нашли покупателя и как провели сделку.
Что за участок у нас был
Участок находился в садовом некоммерческом товариществе, или СНТ, в черте города: от центра Коломны до него можно было дойти за 20—25 минут. В СНТ владельцы участков обычно выращивают урожай, а дома строят такие, чтобы в них можно было проводить время только летом. Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно за счет членских взносов в СНТ обслуживают общую территорию: дороги, инфраструктурные объекты, коммуникации — и вывозят мусор. Так было и в нашем СНТ: небольшие дома, маленькие участки и членские взносы.
Наш участок был неправильной формы в виде трапеции площадью 4 сотки. С одной стороны он граничил с болотом и кладбищем, а с другой — с живописным озером. На участке была постройка: по документам это хозяйственный сарай, а по факту — деревянный летний домик, где можно отдыхать. С соседями нас разделял невысокий забор из сетки-рабицы. На соседнем участке, тоже небольшом, стоял массивный дом, который давал тень.
Мы поехали смотреть участок ранней весной. На нем никто не был больше года, поэтому мы застали его серым от пожухлой травы. Сухостой пришлось быстро убирать, чтобы участок не признали пожароопасным местом.
Весной зацвели груши и облепиха, ожили кусты крыжовника, малины и смородины, и даже обшитый листовым железом сарайчик уже не выглядел так зловеще. Мы скосили траву, вырезали старые кусты и ветки, вывезли мусор.
Но содержать участок нам было накладно: нужно было платить налог на землю и членские взносы СНТ. Размер взноса зависел от текущих нужд: охраны, ремонта, уборки общих территорий, а также расходов на электричество, пользование центральным водоснабжением и системой технического полива. Взносы собирали раз в полгода: так решило правление СНТ.
За полтора года у нас набежало чуть больше 8000 Р членских взносов. Часть денег взяли за обслуживание ворот, охрану и въезд — чтобы могли заезжать только зарегистрированные машины членов СНТ. Налоги на землю нам должны были прийти чуть позже, поэтому суммы мы еще не знали.
Поскольку мы не собирались пользоваться участком и нам нужны были деньги на ремонт квартиры, мы решили эту землю продать.
Почему мы не стали работать с риелтором
Любой участок можно продать двумя способами: через прямую и встречную сделку. Встречные сделки сложнее, поэтому чаще их проводят с риелтором. Поясню, в чем там сложность и как можно сэкономить на риелторе.
Прямая сделка — это когда недвижимость продают и ничего не покупают взамен. В такой сделке участвуют только две стороны: продавец и покупатель. Обычно стороны подписывают договор и обговаривают, как и при каких условиях продавец получит деньги. Договор купли-продажи регистрируют в Росреестре, деньги закладывают в ячейку или передают продавцу прямо на сделке.
Встречная сделка — это когда человек одну недвижимость продает и одновременно покупает другую. В такой сделке продавец не получает деньги: они идут через него транзитом к другому продавцу. Без риелтора такие сделки сложно состыковать.
В областных городах встречные сделки с землей случаются часто. Многие люди тут считают, что уединенная жизнь возможна только на своей территории, и предпочитают жить в частном доме с участком, а не в квартире. Часто один участок человек продает и сразу же покупает другой, побольше. Такую встречную сделку обычно всегда ведет риелтор.
За продажу квартир и участков в Коломне риелторы обычно берут 3%. За эти деньги они снимают видео, делают качественные фотографии на профессиональную технику, составляют и размещают объявления на онлайн-площадках — «Авито», «Циане» и других сайтах, ведут переговоры. В эти 3% комиссии риелтора, как правило, не входят другие расходы, например на нотариальное сопровождение сделки.
То есть просто за продажу квартиры стоимостью 5 млн рублей риелтор возьмет 150 000 Р. А еще нужно потратиться на оформление документов у нотариуса и платное продвижение объявления.
Раньше продать недвижимость без риелтора — не важно, землю или жилье, — было сложно. Сайтов типа «Авито» не было, объявления выходили в газетах, или их развешивали на столбах. Чтобы сократить риски, люди часто обращались к риелторам, которые искали покупателя, помогали оформить документы и получить деньги. Сейчас есть множество сайтов, где каждый может разместить объявление самостоятельно. Документы можно подготовить к продаже тоже самостоятельно.
Без риелтора сделку лучше провести через нотариуса — он все проконтролирует и оформит. Продавать без нотариуса рискованно: он все-таки выступает гарантом, что продавец получит неподдельные деньги, и исключает часть возможных судебных разбирательств. Например, покупателю будет трудно предъявить претензию к качеству земли, если он подписал договор с пунктом «нет претензий к качеству участка», а нотариус это юридически подтвердил.
При этом нотариус помогает собрать все необходимые документы и оформляет сделку быстрее, чем физическое лицо. Через нотариуса документы на продажу участка в Коломне оформляют за 7—10 дней, а через МФЦ — за месяц и больше.
Сначала мы хотели продать участок с помощью знакомого риелтора, но из-за коронавирусных ограничений он взял отпуск. Мы не собирались покупать новую недвижимость, поэтому решили продавать землю самостоятельно, а сэкономленные деньги тоже пустить на ремонт.
Я решила, что сама составлю объявление, найду покупателей и покажу им участок. Потом заплачу нотариусу, чтобы оформить документы. Покупателю тоже будет комфортнее оформлять сделку у нотариуса: так он убедится в ее чистоте и законности. Сразу скажу, что у нас в итоге услуги нотариуса оплачивал покупатель.
План был следующий:
- Подготовить документы на участок.
- Сделать фотографии.
- Написать и выложить объявление.
- Найти покупателя и показать ему участок.
- Заключить сделку через нотариуса и оформить документы.
Как подготовить документы
Перед тем как сфотографировать участок и выложить объявление, мы убедились, что все необходимые документы для продажи участка у нас на руках и их не нужно заказывать.
Расскажу, какие документы могут потребоваться, чтобы продать участок земли.
Заверенная копия паспорта продавца. Ее можно заверить у нотариуса, нам это сделали бесплатно.
Свидетельство о праве собственности подтверждает владение недвижимостью. Свидетельство выдавали до 2016 года. Если право собственности на недвижимость оформлялось позже, то нужно запросить выписку из ЕГРН в МФЦ.
Документ-основание. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения, завещание и так далее — если есть. В нашем случае было достаточно свидетельства о вступлении Арсения в законные права наследства. Нам ничего заказывать не пришлось.
Кадастровый паспорт — это документ с характеристиками недвижимости. Его выдает Росреестр или БТИ по месту нахождения земельного участка. Если участок находится в СНТ, то кадастровый паспорт оформляет администрация района. Паспорт стоит 2—5 тысяч рублей в зависимости от региона и статуса недвижимости. Нужно его оплатить, в течение месяца инженеры придут измерить участок, а потом выдадут документ. У нас кадастровый паспорт делала еще бабушка Арсения.
Документ об уплате налога на землю. Выдают в районной администрации. Еще его может заказать нотариус — так было у нас.
Справка о строениях на участке. Если на участке есть жилой дом, эту справку нужно заказать в БТИ или Росреестре вместе с кадастровым паспортом. Как я поняла, она требуется только в случае, если на участке есть дом или жилое помещение. С нас ее не спрашивали и сказали, что мы не должны ее предоставлять. Постройку, которая была на участке, признали сараем.
Геодезическая съемка участка — это съемка, в процессе которой собирают информацию о местности, чтобы определить границы участка, составить его кадастровый план и технический план на строение. Делает это специальная служба, такую можно найти в интернете, если вбить в поиске «геодезическая съемка в таком-то городе». Эту съемку у нас заказывала бабушка Арсения. После съемки был составлен план межевания, кадастровый паспорт и кадастровый план территории.
Технический паспорт — в нем отражают постройки на территории участка или выдают справку, что построек нет. Этот документ выдают в БТИ, и его тоже в свое время оформила бабушка.
Договор купли-продажи. Нам его сделала нотариус.
Справка об отсутствии задолженностей. У нас на руках были все документы, кроме расписки, что долгов перед СНТ нет. Такую справку выдает председатель садоводческого товарищества. Мы с ним знакомы не были, поэтому пошли искать контакты на доске объявлений. Когда мы уплатили членские взносы, те самые 8000 Р, он выдал нам заверенную справку о том, что долгов нет. Она действовала месяц.
Текст объявления
Мы хотели создать объявление, на которое сами бы откликнулись, если бы искали землю.
У нашего участка было несколько преимуществ, которые мы указали в объявлении:
- Арсений ничего не выращивал на нем 4 года — земля успела отдохнуть от посадок, а значит, первый урожай новых собственников будет питательнее, вкуснее и обильнее.
- Участок находится в черте города. Это удобно для семьи с детьми: если родители много работают и у них нет времени на поездки за город каждые выходные, они могут построить на участке дом и остаться там жить. А еще участок подходит для людей без машины и пенсионеров: до него можно дойти из Коломны пешком.
- На участке растут кустарники и деревья. Многие с удовольствием берут землю, где уже что-то растет. Мы в подробностях указали, что есть у нас.
- Недалеко находится живописное озеро с небольшим песчаным пляжем.
Но у нашего участка были и проблемы: домик был не зарегистрирован. Это одноэтажная постройка с мансардой, в которой бабушка и дедушка отдыхали летом и иногда жили в жару. У нее не было фундамента, поэтому домик не поставили на учет.
Чтобы узнать, нужно ли узаконить постройку, я проконсультировалась с несколькими юристами и нотариусами. Оказалось, что постройка на участке — жилой сарай, его не нужно регистрировать, потому что он подходит под описание нежилого здания. В домике не было фундамента, электричества и утепления. В объявлении я писала, что на участке есть постройка, в которой можно переночевать летом.
На участке не было газа и отопления, а также электричества и круглогодичного водопровода. Он просто не был подключен к электросети и центральному городскому водоснабжению. Но каждый день на два часа давали воду для полива — к каждому участку в СНТ подведены трубы из ближайшего озера. Такая вода хоть и фильтруется, но все равно остается технической и слегка пахнет болотом. Воду для полива включают по часам — это стандартная практика в Коломне для участков под сельскохозяйственные нужды.
Еще один минус — участок находился в болотистой низине, на откосе плотины. Из-за этого у него форма неправильного четырехугольника, а сама почва оставляет желать лучшего. Многие наши соседи насыпали плодородный слой земли, чтобы улучшить качество почвы, выровнять участок и уменьшить склон. Конечно, это не те пункты, которые нужно указывать в объявлении при продаже. Но и полностью скрывать их не стоит.
Мы сделали акцент на сильных сторонах недвижимости, а минусы превратили в плюсы.
Вот о чем мы сообщили в тексте объявления:
- Адрес и расположение участка.
- Метраж.
- Что растет на участке.
- Какие есть постройки.
- Как обстоят дела с коммуникациями.
Фотографии участка
Перед тем как сделать фотографии, мы пропололи сорняки, выкосили сухостой, а все рабочие инструменты вроде граблей и лопат убрали из кадра. В кадре остался только участок с посадками и дом, поэтому на фото он казался аккуратным, а не заставленным личными вещами хозяев.
Заглавное фото объявления — общий план участка. Именно оно создает первое впечатление и привлекает внимание. На общем плане покупатель может рассмотреть, как выглядят постройки, есть ли зеленые насаждения, парники, сараи, гараж и другие объекты.
Дальше идут важные детали: крупный план самого дома, если он есть, фотографии комнат, на которых почти нет личных вещей и бардака. Хозяйственную постройку мы сфотографировали с разных ракурсов.
После фотографии с общим планом мы добавили кадастровый план участка, а в конце — снимок со спутника на карте, где обозначено расположение участка, чтобы покупатель видел, в окружении каких зон он находится. Выигрышно будет смотреться соседство с озером, лесом и близость города.
Размещая информацию и фотографии, мы прежде всего думали о том, что может привлечь покупателей и повысить в их глазах стоимость участка. Например, возможности для досуга: фермы с животными, катание на лошадях, аренда оборудования, спортивные площадки, магазины или природные достопримечательности. Поэтому мы выставили фотографии живописных границ СНТ с высоким надежным забором и дорогой, которая шла через кадр и напоминала мне о детстве в деревне и приятном дачном досуге.
Еще мы прикрепили фотографию озера. В объявлении указали, что оно совсем недалеко от участка.
Список фотографий в объявлении получился такой:
- Общий план участка — главное фото, обложка.
- Крупный план дома, если есть.
- Комнаты дома, если есть.
- Хозяйственные постройки: беседка, гараж, сарай, дровница.
- Теплицы.
- Бассейны, пруды.
- Фото документов: кадастровый план участка с обозначением границ.
- Инфраструктура, которая находится рядом: магазины, спортивные площадки, аренда оборудования.
- Фото участка со спутника.
Стоимость
Сумму в объявлении обычно указывают больше той, за которую в действительности готовы продать участок. Покупатель может рассчитывать, что продавец ему уступит, поэтому сумму уступки закладывают в цену.
Кадастровая стоимость нашего участка составляла 380 000 Р, но продать его за эти деньги у нас не получилось бы даже с риелтором: была весна 2020 года, как раз началась пандемия, поэтому спрос на землю снизился. Я промониторила похожие участки неподалеку, мы посмотрели среднюю стоимость проданных участков за квартал на «Циане» — там есть информация, за сколько в среднем покупают землю в разных районах.
Еще я поговорила с владельцами похожей земли. Один из соседей купил участок 6 соток с небольшим домиком в нашем СНТ за 100 000 Р два года назад. Другой — чуть дороже. Председатель садового товарищества сказала, что вряд ли нам удастся продать такой неказистый участок площадью 4 сотки дороже, чем за 100 000 Р.
Я обзвонила всех соседей, чья земля граничит с нашим участком, и предложила им расширить свои владения. Одна соседка очень хотела выкупить наш участок за 70 000 Р, но мы не согласились.
Сначала мы выставили участок за 300 000 Р, но за такую цену покупателей не нашлось. 300 000 Р — верхняя планка цены, за которую когда-либо уходили подобные участки, с учетом торга. Первый месяц мы не снижали цену, поскольку не так сильно нуждались в деньгах. Через месяц мы начали сбавлять по 10 000—20 000 Р за раз. Если бы у нас были ресурсы содержать участок и нам не требовались деньги, мы бы дождались, когда снимут ограничения из-за пандемии, и продали бы участок значительно выгоднее.
В итоге еще через месяц на отметке 180 000 Р нам стали звонить по поводу участка. Мы поняли, что это реальная цена нашей земли, и больше уже не снижали.
Объявление и звонки
Я разместила бесплатные объявления на самых популярных и надежных площадках: «Авито», «Циане» и «Юле». У них есть платные услуги продвижения, но мы от них отказались: решили, что важнее качественные фотографии и понятное описание. Например, можно поднять объявление на первую страницу выдачи «Авито» за 340 Р, а можно обновить объявление вручную, и оно попадет туда бесплатно, хоть и ненадолго.
Еще мы разместили объявление на доске садового товарищества, но оттуда нам никто не позвонил.
Первые два месяца нам не звонили, а когда мы начали снижать цену, участком заинтересовались 12 человек. Некоторые просто спрашивали. Два человека невнимательно прочитали объявление, и один из них решил, что участок с жилым домом. Одна женщина готова была купить участок и много расспрашивала о том, можно ли жить в домике летом, какие деревья и кусты уже растут и плодоносят ли. Она жила в Москве и хотела приобрести недвижимость поближе к сыну и его работе. О покупке она раздумывала больше месяца.
В итоге участок нашел своего покупателя через объявление на «Авито» спустя три с половиной месяца с начала продажи. Наша цена была 180 000 Р, покупатель попросил скинуть 10 000 Р при условии, что все юридическое сопровождение оплатит сам. Такой вариант нас устраивал.
Объявления мы не убирали до тех пор, пока не подписали с покупателем документы. Мы боялись, что он передумает или найдет вариант выгоднее. Три человека позвонили нам уже после того, как мы убрали объявление, а один — даже через год после совершения сделки.
Как не нужно составлять объявления
Пока я продавала наш участок, видела много объявлений и поняла, как не стоит делать. Когда я размещала фотографии, то старалась думать как потенциальный покупатель: что мне самой приятно видеть, а что нет. Я составила список вещей, которые меня в объявлениях не устраивали.
Темные фотографии. На наше восприятие очень влияет свет: один и тот же участок будет выглядеть по-разному в солнечную погоду днем и в пасмурную поздно вечером.
Если первая фотография в объявлении — дорога до участка в мрачной серо-коричневой гамме, то не совсем понятно, что предлагают купить. Из-за этого восприятие искажается, участок запоминается как не самое дружелюбное место. Это не значит, что его никто не купит. Скорее всего, продавцу будут реже звонить и назначать встречи и продажа сильно затянется.
Нет фотографий самого участка. Бывает, продавец добавляет только фотографию со спутника, инфраструктуру района и пейзаж по соседству. А фотографий самого участка у него нет: или некогда было ехать, или просто отдал ключи риелтору, который тоже поленился делать фото.
Все это значит, что если звонить по такому объявлению, о текущем состоянии участка получить информацию не получится. Риелтор, который никогда не был там и не видел участка, ничего дельного не расскажет.
Лишние эффекты. Например, на фотографии может быть видно дом, прилегающую территорию, парник, дорожки и границы, огороженные забором, — кажется, все, что нужно, чтобы оценить участок. Но снято это может быть специфично.
Некоторые продавцы делают фотографии с эффектом камеры фиш-ай. Это широкоугольный объектив, который скругляет изображение, зрительно увеличивая и искажая пропорции объектов на переднем плане. По таким фотографиям покупателю будет трудно понять, какого размера участок, дом и комнаты внутри.
Непонятное описание. Иногда покупатель так старается продать участок, что перегружает объявление информацией или, наоборот, урезает ее. В тексте все верно, но чтобы понять, что имел в виду автор, приходится долго вчитываться.
В объявлении важно понятно описать все, что получит покупатель. Уточнять подробности через звонок или встречу будут далеко не все заинтересовавшиеся. Поэтому лучше составить объявление так, чтобы у покупателя не оставалось вопросов, а только желание лично посмотреть участок.
Например, можно написать в тексте «вода», но что это значит: родник, колодец, колонка или центральное водоснабжение? Чтобы не гадать, стоит развернуть описание: «участок подключен к центральному водоснабжению, поэтому всегда есть вода».
Как показывать участок покупателям
Подготовка. Поскольку я и сама раньше выбирала недвижимость как покупатель, я постаралась вспомнить, какие детали и моменты на просмотрах меня отталкивали. Мне всегда не нравилось обилие личных вещей и беспорядок. Я покупаю недвижимость без личных вещей, и мусор предыдущие жильцы, скорее всего, уберут. Однако часто за хламом бывают скрыты плюсы, например планировка. А сам объект кажется меньше.
Моя знакомая риелтор из Петербурга посоветовала перед показом участка навести на нем порядок и убрать личные вещи. У покупателя не должно возникнуть ощущение, что ему придется воевать с имуществом бывшего хозяина за право владеть недвижимостью. На участке можно оставить только парники, теплицы, садовый инвентарь, мебель и другие вещи, которые достанутся будущему владельцу.
В итоге мы все убрали заранее и показывали участок без хлама. У нас было всего два показа, а взяла участок семья, которая посмотрела его первой.
Погода. Лучше договариваться о встрече в солнечный день. В хорошую погоду от участка останется больше положительных впечатлений, чем в пасмурную. Когда нам позвонили с просьбой о показе, мы посмотрели прогноз погоды на всю неделю. Он был благоприятный, и мы смело назначили встречу в конце рабочего дня.
Дорога в СНТ. Покупатель сам предложил довезти нас от дома до участка и обратно на своей машине: он работал неподалеку, а еще хотел узнать обо всех въездах и выездах. В СНТ мы въехали через один контрольно-пропускной пункт, а выехали через другой.
Границы в общении. Кто-то любит, чтобы ему проводили экскурсию, а кто-то предпочитает, чтобы во время просмотра ему не мешали. Понять, какой покупатель, нетрудно: если он неохотно поддерживает разговор, кивает только из вежливости, не задает вопросов и избегает зрительного контакта, то помощь ему не нужна. Лучше не быть навязчивым.
Мы почти не рассказывали ничего сами, а только отвечали на вопросы покупателей. Показали, где проходит труба с технической водой для полива и как к ней подключать шланг, а также где какие деревья растут. Рассказали о материалах и технике постройки дома. С первого взгляда было понятно, что покупатели хотят осмотреться сами: они поделились, что это у них уже не первый просмотр за день.
Можно создать комфортную среду для тех, кто пришел на просмотр, например предложить чай или кофе. Хорошо, если есть чистое место, где можно отдохнуть и подумать, — скамейка или стул. Мы предложили расположиться внутри домика, там у нас был диванчик.
Тема разговора — участок, а не личность продавца. Моя знакомая риелтор сказала, что обычно покупателям неприятно слышать фразы вроде «как мы были здесь счастливы», «когда мои бабушка с дедушкой были живы», и порекомендовала исключить из разговора любые личные эмоциональные фразы, говорящие о прошлом. Если покупатель не задает прямой вопрос о предыдущих владельцах, не стоит упоминать лишние подробности.
Когда мы продавали участок, то честно рассказали о его недостатках, представив их с выгодной стороны. Например, расположение нашего участка рядом с кладбищем — хорошая новость для будущих собственников, ведь рядом тихо, ничего не будут застраивать. То, что участок небольшой, тоже плюс: землю проще обрабатывать. Рядом болото — так это отлично! Оно поглощает углекислый газ, поэтому тут легче дышать и воздух свежий.
Сделка и оформление
Когда покупатель подтвердил, что согласен приобрести участок, мы обратились к нотариусу. Нотариус назначила встречу через три дня.
Арсений и покупатель с женой пришли к нотариусу втроем. Нотариус проверила, что все необходимые бумаги на месте. После этого она записала их на сделку через пару недель. Это время было необходимо для проверки документов. Если бы в них что-то смутило, то сделку бы перенесли.
Со своей стороны Арсений как владелец участка предоставил такие документы:
- Паспорт.
- Свидетельство о праве наследства по закону.
- Кадастровый паспорт земельного участка.
- Кадастровый план территории.
- Технический паспорт.
- Справку об отсутствии задолженностей от председателя СНТ.
В день сделки обе стороны снова пришли к нотариусу, которая удостоверила их личность и выдала договор купли-продажи. Обе стороны его подписали. Еще нотариус составила акт передачи права собственности, который подписали и Арсений, и покупатель.
От покупателя потребовался только паспорт и нотариально заверенное согласие супруги. Его берут, чтобы супруга потом не могла оспорить сделку под предлогом того, что она о ней не знала: все приобретенное в браке имущество считается общим, поэтому и требуется согласие обоих супругов. Нотариус сама оформила это согласие покупателю.
Арсений принес на сделку ключи от домика и калитки, а покупатель — деньги. Нотариус проверила деньги на специальном аппарате и убрала их в сейф-ячейку. Чуть позже она выдала Арсению документ о передаче прав собственности, а покупателю — выписку из ЕГРН, технический паспорт, кадастровый план участка, межевой план и свидетельство о праве владения. Арсений получил деньги при нотариусе в тот же день, а взамен отдал ключи от участка.
Оформление всех документов обошлось в 10 161 Р: уплата госпошлины — 4161 Р, стоимость услуг правового и технического характера — 6000 Р. Обычно за документы платит покупатель — так было и в нашем случае.
Как продать участок самому
- Прежде чем составлять объявление о продаже участка, соберите все необходимые для сделки документы. В зависимости от региона пакет документов может быть разным — его можно уточнить, например, у нотариуса по телефону.
- Участок надо подготовить к продаже: убрать сухостой, сорняки и всякий хлам.
- Качественные фотографии участка могут облегчить продажу — понадобится общий план, объекты на участке и инфраструктура. Прикрепите земельный план участка и фотографию со спутника, чтобы показать его расположение.
- Объявление составляйте понятно и по делу. Разбивайте текст на пункты и абзацы. Отдельно расскажите, что остается на участке, в каком состоянии постройки, какие растения есть, какие деревья плодоносят. Не скрывайте минусы, но преподносите их с позитивной стороны.
- Перед показом участка решите, делаете скидку или нет. Это можно написать в объявлении, а можно обсудить лично с покупателем.
- Если заметили, что покупатель не слушает, не отвечает или отвечает только из вежливости, предоставьте ему возможность молча составить свое мнение и не мешайте смотреть участок.
- Покупатель может передумать. Не отказывайте другим потенциальным покупателям, пока не подписали документы о продаже. Продолжайте показывать участок, пока не продадите его.
- В день сделки проверьте, взяли ли вы все документы, а еще лучше — сложите их в отдельную папку накануне встречи.
Как продать земельный участок
Эти советы помогут найти покупателя быстрее и грамотно оформить сделку.
Подготовьте документы
Начать лучше с этого пункта. Потому что если выяснится, что какие‑то бумаги не в порядке, переходить к остальным шагам не имеет смысла. А получение новых документов потребует времени.
У вас должны быть:
- Удостоверения личности всех собственников — паспорта или свидетельства о рождении, если среди владельцев есть дети до 14 лет.
- Документ, подтверждающий право собственности на участок. Сейчас это справка из Единого государственного реестра недвижимости. Запросить её можно онлайн и офлайн, на Лайфхакере есть инструкция. Если вы получили участок в собственность до 2016 года, у вас должно быть свидетельство о госрегистрации права собственности, если до 1998‑го — свидетельство о собственности.
- Документ, по которому вы получили участок в собственность, — договор купли‑продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и так далее.
Если один из собственников несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки. Владельцам участка в браке нужно нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Также стоит убедиться, что участок поставлен на кадастровый учёт. Это можно сделать на сайте Росреестра. Проблем не должно возникнуть, если участок попал в собственность в XXI веке. Однако если вы владеете им очень давно, может оказаться, что государство ваш земельный надел не учло. Тогда придётся это исправить — обратиться в Росреестр лично, через МФЦ или по почте. Для этого точно понадобятся документы из списка выше, но могут попросить и дополнительные.
Также важно, проведено ли межевание. Если да, на публичной карте Росреестра у участка будет понятный контур. Продать участок без межевания разрешается, но покупателей его отсутствие может отпугнуть. Ведь границы позволяют точно понять площадь земли и упрощают общение с соседями на предмет, кто на чью территорию залез.
Подготовьте участок к продаже
Вам предстоит сфотографировать участок, а потом показывать его потенциальным покупателям. Если хочется продать его быстрее и/или дороже, стоит позаботиться о презентабельном виде. Выкиньте мусор, скосите сухостой, спилите сухие деревья — в общем, наведите порядок. Если на участке есть хозяйственные постройки, позаботьтесь и о них. Капитальный ремонт делать не требуется, но хотя бы прибраться внутри нужно.
Определитесь, нужен ли вам риелтор
Продавать недвижимость можно самостоятельно или с помощью специалиста. Первый способ дешевле, второй — проще, но только если вы найдёте реально хорошего риелтора, а не первого попавшегося. Профессионал поможет с документами, возьмёт на себя поток входящих звонков, а может, и показы. А ещё риелторы обычно помогают со следующими шагами.
Составьте и опубликуйте объявление
В нём определённо должны быть:
- Фотографии. Их лучше делать в погожий солнечный день. Серые картинки навевают тоску и работают хуже. Выбирайте ракурс так, чтобы в кадр попадал весь участок. Отдельно можно снять преимущества, например плодовые деревья, хозпостройки и так далее.
- Месторасположение участка и его площадь.
- Назначение земли — для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Это также можно узнать на публичной карте Росреестра.
- Информация об инфраструктуре, коммуникациях (в том числе есть ли возможность подключения), удобстве подъезда.
- Цена. Чтобы её определить, изучите объявления о продаже участков, схожих по параметрам с вашим. Дальше всё зависит от срочности. Если не торопитесь, можно выставить среднюю цену по рынку или дороже, если спешите — лучше снизить.
Стоит понимать, что для посещения участка, который расположен не в самом доступном месте, мотивация покупателей должна быть достаточно высока. Так что чем лучше и полнее вы его опишете, тем больше вероятность просмотра.
Земельные участки обычно продают на тех же сайтах, что и квартиры с домами — «Авито», «Циане».
Покажите объект потенциальным покупателям
Если вам до участка тоже предстоит добираться, постарайтесь назначать просмотры на один день. Но отведите на каждого потенциального покупателя достаточно времени. Людям, возможно, захочется всё как следует рассмотреть, задать вопросы. Пятнадцатью минутами тут не обойтись. Закладывайте на каждого гостя от 45 минут до часа. Но будьте готовы к тому, что человек кинет беглый взгляд на землю и поймёт, что это не его.
К просмотру стоит подготовиться. Подумайте, какие вопросы вам могут задать, и сформулируйте ответы на них. Например, человека может интересовать уровень грунтовых вод: заливает ли участок, глубоко ли бурить скважину и так далее. Если сами не знаете, можно спросить у соседей, у которых скважины есть.
В подготовке вам может помочь наш материал, написанный для покупателей земельных участков.
Заключите договор купли‑продажи
У нас есть подробная статья об этом документе, который учитывает различные нюансы. Если дошли до пункта заключения договора, опирайтесь на неё.
Обратите внимание: если продаётся не участок целиком, а доля в нём, сделку должен заверить нотариус. К этому специалисту придётся обратиться также, если участник сделки несовершеннолетний или недееспособный.
Зарегистрируйте переход права собственности
Чтобы сделка с недвижимостью завершилась и объект перешёл в собственность покупателя, нужно обратиться в Росреестр лично или через МФЦ. В пакет документов, который вы уже подготовили к продаже участка, добавьте ещё договор купли‑продажи. Также придётся заплатить госпошлину, она составляет 350 рублей. Регистрация займёт 7 дней или 9, если документы были переданы через МФЦ. Договор в Росреестр может отправить и нотариус. Тогда переход права собственности будет зарегистрирован в течение трёх суток.
Читайте также 🏡🌳
- Как не стать жертвой мошенников и не потерять квартиру
- Что такое имущественный налоговый вычет и как его получить
- Как сделать забор своими руками
- Как отличить хорошего застройщика от плохого и не прогадать с покупкой квартиры
- Как и когда рассчитывать и платить земельный налог
Ecли coбиpaeтecь пpoдaвaть дaчy, y вac ecть двa пyти: зaнятьcя пpoдaжeй caмocтoятeльнo или пopyчить ee pиэлтopy. Pиэлтop вoзьмeт пpoцeнт зa cвoи ycлyги, нo cдeлaeт вce быcтpo, кaчecтвeннo, c гapaнтиями финaнcoвoй бeзoпacнocти. Caмocтoятeльнaя пpoдaжa зaймeт бoльшe вpeмeни, нo пoзвoлит cэкoнoмить cpeдcтвa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк пpoдaть дaчy caмoмy бeз пocpeдникoв — пoшaгoвaя инcтpyкция пoмoжeт нe cдeлaть oшибoк и пoвыcить cтoимocть нeдвижимocти.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Oцeнитe, кoгдa лyчшe пpoдaвaть дaчy — дeлo в тoм, чтo ceзoн влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти. Дaчи oбычнo иcпoльзyютcя тoлькo лeтoм, пoэтoмy и цeны нa ниx мeняютcя в зaвиcимocти oт вpeмeни гoдa.
Ecли плaниpyeтe пpoдaвaть дaчy нe ceйчac, a в бyдyщeм, cмoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить динaмикy цeн. Нaйдитe 5–10 oбъявлeний o пpoдaжe пpимepнo oдинaкoвыx дaч и зaпoмнитe или зaпишитe иx cтoимocть, либo нaйдитe cpeднюю цeнy и зaпoмнитe ee. Кaждый ceзoн cмoтpитe, кaк мeняeтcя цeнa: тaк cмoжeтe нaйти caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи, кoгдa cтoимocть нeдвижимocти вышe.
Ecли нeт вpeмeни или жeлaния cлeдить зa pынкoм нeдвижимocти, иcпoльзyйтe coвeты, кaк быcтpo и выгoднo пpoдaть дaчy. Pиэлтopы oтмeчaют, чтo caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи — лeтo: вpeмя, кoгдa вce oтдыxaют, в тoм чиcлe и нa дaчныx yчacткax. 3имoй cтoимocть нeдвижимocти cнижaeтcя пpимepнo нa 10–15%, в peдкиx cлyчaяx — нa 20–25%. Ecли зaxoтитe пpoдaть дaчy пo «лeтнeй» cтoимocти в зимний пepиoд, cкopee вceгo, нe cмoжeтe пpивлeчь пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй.
Coбepитe дoкyмeнты
Coбиpaть дoкyмeнты для пpoдaжи дaчнoгo yчacткa лyчшe зapaнee, чтoбы мoжнo былo быcтpo oфopмить cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaть пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлю. Baм пoнaдoбитcя цeлый пaкeт дoкyмeнтoв:
📁 Bыпиcкa из EГPН. Ee мoжнo зaкaзaть oнлaйн нa caйтe Pocpeecтpa, взять личнo в Pocpeecтpe или ближaйшeм MФЦ. Cтoимocть зaвиcит oт фopмы дoкyмeнтa и cпocoбa пoдaчи зaявки. Bыпиcкa «yбивaeт» cpaзy двyx зaйцeв: вo-пepвыx, пoкaзывaeт пoкyпaтeлю, чтo вы дeйcтвитeльнo являeтecь coбcтвeнникoм нeдвижимocти, вo-втopыx, дoкaзывaeт, чтo нa нeдвижимocти нeт никaкиx oгpaничeний и apecтoв. Лyчшe зaкaзaть двe выпиcки — oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и нa caмy дaчy.
📁 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaвeц нe имeeт пpaвa пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть c дoлгaми. Пoэтoмy нyжнo пoгacить вce зaдoлжeннocти пepeд тeм, кaк выcтaвлять дaчy нa пpoдaжy, a пoтoм взять cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти в caдoвo-дaчнoм тoвapищecтвe. Ee oбычнo выдaют в дeнь oбpaщeния.
📁 Texничecкиe дoкyмeнты. Bы дoлжны бyдeтe пepeдaть пoкyпaтeлю пpoeкт гaзификaции и пoдвeдeния дpyгиx кoммyникaций, a тaкжe тexничecкий плaн и кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть. Texничecкий плaн здaния мoжнo cдeлaть в БTИ, нo пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2–3 мecяцeв: лyчшe oбpaщaтьcя зa дoкyмeнтaми зapaнee. Кaдacтpoвый пacпopт oфopмляют в Pocpeecтpe. Ecли зeмля или дoм нe пocтaвлeны нa yчeт, нyжнo oбязaтeльнo cдeлaть этo.
📁 Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Ecли вы пoкyпaли дaчy вмecтe c cyпpyгoм, нyжнo пoлyчить oт нeгo paзpeшeниe нa пpoдaжy и нoтapиaльнo зaвepить eгo, пoтoмy чтo нeдвижимocть cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм. Ecли нa дaчy oфopмлeнa дoлeвaя coбcтвeннocть, нyжнo тaкжe пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв нeдвижимocти. A ecли oдин из влaдeльцeв нecoвepшeннoлeтний, нaдo бyдeт пoлyчить coглacиe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy.
Oфopмлeниe дoкyмeнтoв вceгдa мoжeт зaтянyтьcя нa бoльшee вpeмя, чeм вы paccчитывaли. Имeннo пoэтoмy лyчшe зaнятьcя cбopoм бyмaг зapaнee.
Ecли y вac нe oфopмлeнo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cдeлкy нe oдoбpят. B Pocpeecтpe нyжнo бyдeт oбязaтeльнo пpeдocтaвить cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa, выпиcкy из EГPН или дpyгиe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы являeтecь влaдeльцeм oбъeктa. Пoэтoмy ecли дaчa былa выдaнa в бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe или пoлyчeнa в нacлeдcтвo бeз oфopмлeния, пpивaтизиpyйтe ee.
Пpoдaть пpивaтизиpoвaннyю дaчy выгoднee. Кoнeчнo, мoжнo пpoдaть и нeзapeгиcтpиpoвaнный oбъeкт, нo пpидeтcя cильнo cнизить цeнy, пoтoмy чтo пoкyпaтeль бyдeт pиcкoвaть.
Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
Mнoгиe pиэлтopы peкoмeндyют, кaк выгoднo пpoдaть caдoвый yчacтoк — пoдгoтoвить eгo к пpocмoтpy. Oпpятныe, пpивлeкaтeльныe oбъeкты нeдвижимocти вceгдa цeнятcя вышe пo cpaвнeнию c тeми, зa кoтopыми нe yxaживaли.
Чтoбы пoвыcить цeннocть oбъeктa в глaзax пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй:
🔹 yбepитe cтapyю мeбeль, пoлoмaннyю бытoвyю тexникy и дpyгoй xлaм из клaдoвoй, из кoмнaт, c yчacткa — нaпpимep, вывeзитe иx нa cвaлкy;
🔹 пpибepитecь нa yчacткe: пoкocитe тpaвy, yбepитe cпилeнныe дepeвья, cлoжитe aккypaтнo caдoвый инвeнтapь или дpyгиe пpeдмeты;
🔹 cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт — нaпpимep, пoклeйтe нoвыe oбoи, пoкpacьтe зaбop, пoпpaвьтe кaлиткy, ycтaнoвитe плинтyca;
🔹 пpoвepьтe кpoвлю — ocмoтpитe ee, ycтpaнитe зaзopы, ecли oни ecть, cдeлaйтe тaк, чтoбы кpышa нe тeклa;
🔹 oтpeмoнтиpyйтe кoммyникaции — пoчинитe пpoвoдкy и cиcтeмy вoдocнaбжeния, пpoвepьтe paбoтocпocoбнocть гaзoвoгo oбopyдoвaния;
🔹 yдeлитe вpeмя xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм нa yчacткe: пpибepитecь в ниx или cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт.
Чeм лyчшe бyдeт выглядeть нeдвижимocть, тeм дopoжe cмoжeтe ee пpoдaть. Нa pынкe вышe вceгo цeнятcя oбъeкты, кoтopыe нe тpeбyют влoжeний — ecли cмoжeтe пpeдлoжить пoкyпaтeлям тaкoй, мoжнo бyдeт нaзнaчить выгoднyю цeнy.
Oпpeдeлитe cтoимocть
Ecли нe знaeтe, кaк oцeнить дaчy для пpoдaжи, мoжeтe иcпoльзoвaть тpи cпocoбa:
💰 oбpaтитьcя к oцeнщикy — eмy нyжнo бyдeт зaплaтить, нo oн выдacт oфициaльнoe зaключeниe — пoкaжитe eгo пoкyпaтeлям, чтoбы дoкaзaть, чтo цeнa oпpaвдaнa;
💰 иcпoльзoвaть oнлaйн-кaлькyлятopы — oни oбычнo cчитaют cтoимocть c пoгpeшнocтями, нo мoгyт пpocтo зaдaть вepнoe нaпpaвлeниe для дaльнeйшиx пoдcчeтoв;
💰 oцeнить cтoимocть caмocтoятeльнo — изyчить pынoк, пocмoтpeть, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe oбъeкты, и пocтaвить cpeднюю cтoимocть пo pынкy.
Учтитe, чтo нa cтoимocть влияeт мнoжecтвo paзныx фaктopoв. Нaпpимep, плoщaдь caмoй дaчи и ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и мaтepиaл cтeн, нaличиe oтoплeния, инфpacтpyктypa пoceлкa, yдaлeннocть oт гopoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Пoэтoмy oцeнивaть нeдвижимocть лyчшe c пpивязкoй к вaшeмy peгиoнy и нaceлeннoмy пyнктy: пocмoтpитe, зa cкoлькo пpoдaют дaчи coceди пo тoвapищecтвy, и cмoжeтe нaзнaчить aдeквaтнyю cтoимocть.
Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
Кaк быcтpo пpoдaть дaчный yчacтoк? Paccкaзaть o нeм кaк мoжнo бoльшeмy кoличecтвy пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй и cдeлaть этo тaк, чтoбы oни зaинтepecoвaлиcь пpeдлoжeниeм.
Иcпoльзyйтe paзныe cпocoбы инфopмиpoвaния:
🗣 paccкaжитe знaкoмым и дpyзьям, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть нeдвижимocть;
🗣 нaпишитe нa вopoтax «пpoдaeтcя»;
🗣 пoдaйтe oбъявлeниe нa пoпyляpныe caйты, нaпpимep, нa «Дoмoфoнд» и «Aвитo».
Чтoбы oбъявлeниe выглядeлo пpивлeкaтeльным и пpинocилo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, cлeдyйтe пpocтым пpaвилaм:
🔸 cфoтoгpaфиpyйтe дoм и yчacтoк c paзныx paкypcoв, изнyтpи и cнapyжи: пoкaжитe людям тoвap «лицoм»;
🔸 yкaжитe глaвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — нaличиe oтoплeния и кoммyникaций, жилyю плoщaдь, плoщaдь yчacткa;
🔸 пoдpoбнo oпишитe пpeимyщecтвa — нaпpимep, xopoшyю тeплoизoляцию, бoльшoe кoличecтвo плoдoвыx дepeвьeв нa yчacткe, paзвитyю инфpacтpyктypy пoceлкa.
Пpeждe чeм пoдaть oбъявлeниe o пpoдaжe, пepeчитaйтe eгo и cpaвнитe c пpeдлoжeниями дpyгиx пpoдaвцoв. Чeм пoдpoбнee бyдeт oпиcaнa нeдвижимocть, тeм лyчшe: тe, ктo нe зaxoчeт пoкyпaть oбъeкт пo кaким-либo пpичинaм, нe бyдyт тpaтить вaшe вpeмя.
Ecли y oбъeктa ecть cepьeзныe нeдocтaтки — нaпpимep, нeт cквaжины для дoбычи вoды — лyчшe paccкaзaть oб этoм cpaзy. Инaчe пpидeтcя тpaтить мнoгo вpeмeни нa тeлeфoнныe звoнки или пoкaзы.
Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
Бyдьтe гoтoвы oтвeчaть нa тeлeфoнныe звoнки, oбщaтьcя c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями и пoдcтpaивaтьcя пoд ниx — нaпpимep, пoкaзывaть дaчy в yдoбнoe для ниx вpeмя. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Ecли y oбъeктa ecть мнoгo мeлкиx или кpyпныx нeдocтaткoв, гoтoвьтecь к тopгy. Чacтo пoкyпaтeли пpocят cнизить cтoимocть ввидy тoгo, чтo им пpидeтcя тpaтить cpeдcтвa нa ycтpaнeниe пpoблeм. Moжeтe cpaзy ycтaнoвить цeнy в oбъявлeнии c yчeтoм тopгoв, чтoбы кoнeчнaя cyммa былa кoмфopтнoй для вac.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa peшили пpoдaть yчacтoк в CНT, нaшли пoкyпaтeля и дoгoвopилиcь c ним oб ycлoвияx, мoжeтe пpиcтyпить к cocтaвлeнию ДКП — дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Пepeд oфopмлeниeм ДКП мoжнo cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop или coглaшeниe o зaдaткe — нaпpимep, ecли вaм нyжнo oфopмить нeкoтopыe нeдocтaющиe дoкyмeнты. B пpeдвapитeльныx дoгoвopax oбычнo yкaзывaют ycлoвия бyдyщeй cдeлки: в кaкoй cpoк ee coвepшaт, кaкaя cyммa бyдeт фигypиpoвaть в ДКП, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y oбeиx cтopoн.
Cpaзy cocтaвляйтe ДКП в тpex экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй вы oтдaдитe пpoдaвцy, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B caмoм дoкyмeнтe oбязaтeльнo yкaжитe:
📝 дaтy, вpeмя, мecтo eгo пoдпиcaния;
📝 дaнныe oбeиx cтopoн — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, пacпopтныe дaнныe пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📝 инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe и дaчe — тoчный aдpec, кaдacтpoвыe нoмepa, тexничecкиe xapaктepиcтики и дpyгиe дaнныe;
📝 cтoимocть yчacткa и дoмa, cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeг;
📝 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;
📝 coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв нa пpoдaжy — нaпpимep, ecли oбъeкт в coвмecтнoй или дoлeвoй coбcтвeннocти;
📝 пoдпиcи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Cтaндapтный oбpaзeц ДКП мoжнo нaйти в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи oбычнo cocтaвляют нa oдин oбъeкт, тo ecть oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и oтдeльнo нa дaчy. Нo мoжнo oбъeдинить oбa дoгoвopa: тoгдa нyжнo oтдeльнo oxapaктepизoвaть кaждый oбъeкт, и нa кaждый oбъeкт нaзнaчить cвoю cтoимocть. Нaпpимep, ecли пpoдaeтe дaчy зa 3 500 000 ₽, yкaзaть в ДКП oтдeльнo cтoимocть yчacткa — 1 000 000 ₽ — и cтpoeния — 2 500 000 ₽.
ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
Пpимитe oплaтy
Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть дeньги пo тpeм cцeнapиям:
💵 дo пoдпиcaния ДКП — в этoм cлyчae пoкyпaтeль pиcкyeт, пoэтoмy нeмнoгиe coглaшaютcя нa этoт cпocoб пepeдaчи cpeдcтв;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП и peгиcтpaции eгo в Pocpeecтpe — в этoм cлyчaeтe pиcкyeтe yжe вы, пoтoмy чтo пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe пepeдaть дeньги в нaзнaчeннoe вpeмя, и пpидeтcя ocпapивaть eгo пpaвo coбcтвeннocти чepeз cyд;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП, нo дo eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe: oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe cнижaeт pиcки и для пpoдaвцa, и для пoкyпaтeля.
Нaпpимep, мoжнo пoдпиcaть дoгoвop и пpийти в Pocpeecтp для пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, и пoлyчить дeньги пepeд тeм, кaк зaйти в кaбинeт.
B любoм cлyчae мoжeтe нaпиcaть пoкyпaтeлю pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeжныx cpeдcтв. Oнa cнизит ypoвeнь pиcкa для пoкyпaтeля, пoтoмy чтo pacпиcкa в cлyчae cпopoв дoкaжeт фaкт пoлyчeния дeнeг oт нeгo. Ecли нaпишeтe pacпиcкy, чeлoвeк бyдeт бoльшe дoвepять вaм.
Пepeдaвaть дeньги мoжнo paзными cпocoбaми: нaличными, пepeвoдoм нa бaнкoвcкyю кapтy или pacчeтный cчeт в oпpeдeлeннoм бaнкe. Cпocoб pacчeтa пpoпиcывaют зapaнee в ДКП: нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт пepeчиcлить cpeдcтвa нa cчeт, yкaжитe в дoгoвope дaтy пepeчиcлeния и peквизиты для пepeвoдa.
Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
Кaк oфopмить пpoдaжy дaчи oкoнчaтeльнo? Oтпpaвить пoкyпaтeля в Pocpeecтp для пoлyчeния пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю и нeдвижимocть. Moжeтe пoйти вмecтe c ним — вoзмoжнo, coтpyдники Pocpeecтpa пoтpeбyют личнoгo пpиcyтcтвия пpoдaвцa либo дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт нaxoдитьcя y вac.
Пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo, ecли cтpyктypa вeдeт пpиeм гpaждaн, или чepeз MФЦ. Eмy пoнaдoбитcя вaшa выпиcкa из EГPН, кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкиe дoкyмeнты нa зeмлю и дaчy, двa экзeмпляpa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Taкжe пoкyпaтeль oплaчивaeт гocyдapcтвeннyю пoшлинy в paзмepe 2 000 ₽. Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты и выдaeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки выпиcки из EГPН. B тeчeниe 7–10 днeй в EГPН внecyт зaпиcь o cмeнe coбcтвeнникa, и пpaвo coбcтвeннocти пepeйдeт к пoкyпaтeлю.
Ecли coтpyдник Pocpeecтpa oткaжeт в peгиcтpaции пo кaкoй-тo пpичинe — нaпpимep, из-зa oшибки в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, вaм пpидeтcя cнoвa вcтpeтитьcя c пoкyпaтeлeм для ycтpaнeния пpoблeм. Пoэтoмy нe cпeшитe yдaлять eгo нoмep или yeзжaть пocлe пoлyчeния дeнeг: дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль пoлyчит выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю.
Oплaтитe нaлoг
Кyпля-пpoдaжa дaчнoгo yчacткa нeceт пpибыль пpoдaвцy. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм в paзмepe 13%. Ecли нe зaплaтить eгo, вaм мoгyт выпиcaть штpaф: тoгдa пpидeтcя oплaчивaть нe тoлькo caм нaлoг, нo и штpaф. A ecли вы нe являeтecь peзидeнтoм PФ, тo ecть нe имeeтe гpaждaнcтвa и бoльшyю чacть вpeмeни пpoживaeтe зa гpaницeй, paзмep нaлoгa дocтигaeт 30%.
Ecть нюaнc. Люди, кoтopыe влaдeют зeмлeй и дaчeй бoльшe 5 лeт, ocвoбoждaютcя oт yплaты нaлoгoв. Taкжe нaлoги мoжнo нe плaтить, ecли вы влaдeeтe нeдвижимocтью 3 гoдa и oнa пoлyчeнa:
🔹 в paмкax пpивaтизaции oт гocyдapcтвa;
🔹 пo дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв — cyпpyгoв, дeтeй и poдитeлeй;
🔹 в кaчecтвe нacлeдcтвa;
🔹 пo coглaшeнию o пoжизнeннoм coдepжaнии пpи иждивeнии.
Ecли вaшa cитyaция пoпaдaeт пoд пepeчиcлeнныe вышe, нaлoг мoжнo нe плaтить. Кpoмe тoгo, нaлoг нe плaтят, ecли вы paньшe пoкyпaли дaчy, a ee cтoимocть пpи пpoдaжe мeньшe или paвнa тoй, пo кoтopoй вы ee кyпили. Нo дeклapaцию в этoм cлyчae пoдaть нyжнo, пpocтo вac ocвoбoдят oт yплaты нaлoгa.
Нyжнo зaпoлнить дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и пoдaть ee в ФНC нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa пpoдaжeй. To ecть ecли вы пpoдaли дaчy 31 дeкaбpя 2017 гoдa, a вaш дpyг — 1 янвapя 2017 гoдa, мoжeтe oбa пoдaть дeклapaции дo 30 aпpeля 2018 гoдa. 3aплaтить пo дeклapaции нyжнo нe пoзднee 15 июля, инaчe ФНC пpимeнит штpaф или пeни.
B caмocтoятeльнoй пpoдaжe дaчи нeт ничeгo cлoжнoгo: мoжнo oбoйтиcь бeз пoмoщи пocpeдникoв. Глaвнoe — oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и чeткo cлeдoвaть инcтpyкции, кoтopyю мы пpeдocтaвили вышe. A ecли coмнeвaeтecь или нe xoтитe тpaтить вpeмя нa cдeлкy, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм.
Для быстрой продажи загородного дома по рыночной цене нужно, чтобы все документы были полностью готовы, долги уплачены, а все лишнее с участка убрано
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной
Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.
Эксперты в статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.
«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Ольга Фрик, нотариус:
— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.
Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.
«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.
Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.
С потенциальными покупателями продавец должен вести себя доброжелательно и отвечать на все вопросы
(Фото: pexels.com)
Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.
Как правильно провести показ
Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.
Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.
Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.
Как оформить сделку
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Все документы на дом и участок должны быть в полном порядке
(Фото: Klaus Ohlenschlдger/DPA/TASS)
Как вести расчеты
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Как юрист я работаю с землёй уже 13 лет. И часто вижу, какие ошибки совершают люди, которые хотят продать земельный участок.
Казалось бы – а что сложного, публикуй объявление да продавай! Но нет, даже в таком простом деле есть свои нюансы. О них мы и поговорим в этой статье. Если вы планируете продавать свой участок сейчас или в будущем, прислушайтесь к моим советам. Поверьте: они вам очень помогут.
Когда нужно продавать земельный участок?
Многие думают, что лучшее время для продажи – май-июль. Тепло, всё цветёт, участок выглядит наиболее привлекательно… Но это самое большое заблуждение.
Земля лучше всего продаётся с конца февраля до конца апреля. Именно в этот период люди начинают активно присматривать земельные участки. К маю спрос значительно падает. Так что не тяните до тёплого сезона, начинайте продавать землю с конца зимы.
Как сфотографировать участок для объявления о продаже?
Первое, на что обращает внимание ваш покупатель, – это фотографии. Увы, большая часть снимков на площадках с объявлениями выглядит уныло. Серые, непонятные, затемнённые фото земли не привлекают внимание.
А самое грустное – объявления с такими фотографиями сливаются друг с другом. Они одинаковые. И как тут человеку понять, на какое нажать при первом просмотре?
Чтобы ваше объявление сразу выделилось среди остальных, позаботьтесь о качественных снимках.
- Фотографируйте участок при хорошем освещении – в солнечный день. Неважно, зима на улице или лето. Это на качество фото не влияет. А вот хороший естественный свет очень важен!
- Запечатлейте панораму участка. Пусть ваш покупатель вместо невнятных кусков земли увидит на фотографии красивый вид и всё, что он получит с приобретением участка.
- Добавьте на снимок эмоции. Люди ведь покупают у вас не просто землю – они покупают то, что им может дать эта земля! В том числе и положительные эмоции. Сфотографируйте, например, счастливую семью или ребенка, который весело играет на участке. Тогда фото сразу вызовет у человека эмоциональный отклик.
Что нужно написать в объявлении о продаже участка?
Не жалейте слов для своего покупателя! Не нужно писать короткое «Все вопросы по телефону». Так вы потеряете большую часть людей, которые могли бы заинтересоваться участком.
Ваши покупатели хотят найти ответы на свои вопросы сразу в объявлении. Чтобы перейти к звонку, им нужно понимать, что участок действительно им подходит. Одних фотографий для этого недостаточно. Так что постарайтесь и составьте максимально подробное объявление.
О чём важно написать:
- есть ли на участке свет и вода;
- легко ли проехать к участку, какие там подъездные пути;
- всё ли в порядке с документами;
- если участок расположен в СНТ, то какие там членские взносы.
Не пытайтесь что-то специально утаить. В этом нет смысла. Например, если покупателю нужен участок с проведённым светом, а вы не указали в объявлении, что света нет – человек всё равно об этом узнает. Вы только зря потратите время – и своё, и его.
Пишите обо всём и честно.
Где размещать объявление о продаже участка?
Не ограничивайтесь одной площадкой – публикуйте объявление везде, где только можно:
- Авито;
- Юла;
- Циан.
Чем больше людей увидит ваше объявление, тем быстрее вы продадите участок.
Краткий вывод: как продать земельный участок быстро?
1. Начинайте продавать с конца февраля и до конца апреля.
2. Сделайте качественные фотографии участка: при хорошем освещении, с панорамой и эмоциями.
3. Подробно и честно опишите участок в объявлении.
4. Опубликуйте объявление на всех доступных площадках.
Следуйте этим нехитрым советам – и у вас получится продать участок гораздо быстрее!
Если вы интересуетесь оформлением земельных участков и заработком в сфере земли, подписывайтесь на мой канал. Здесь я делюсь профессиональными знаниями и личным опытом. А он у меня немаленький: я занимаюсь землёй уже 13 лет, оформляю участки сама и помогаю в этом другим людям, руковожу юридическим центром и развиваю свою франшизу, а также обучаю специалистов по оформлению земельных участков.
На канале вы узнаете много полезной и ценной информации. Я рассказываю обо всём простым языком, так что НЕ юристы тоже поймут!
Жмите здесь, чтобы перейти на канал.
